中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及展

1、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及預測（內(nèi)部研究機構，中文版最新）摘要1. 中國房地產(chǎn)市場的復蘇2. 房地產(chǎn)市場博弈和地產(chǎn)泡沫3. 房地產(chǎn)市場的前景4. 政策建議中國房地產(chǎn)政策及市場展望摘要1. 中國房地產(chǎn)市場的復蘇2. 房地產(chǎn)市場博弈和地產(chǎn)泡沫3. 房地產(chǎn)市場的前景4. 政策建議2009. 11.(第09-18 號)作者 馬茲暉(Ma Zihui) 首席研究員審閱 劉晉碩（Liu Jinshuo）首席研究員摘要1998年-2007年中國商品房銷售面積和銷售額平均每年增長24.3%，銷售額年均增長33.2%，但在2008年，中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量和房價齊跌。2008年全年總計商品房銷售面積下跌19

2、.7%，銷售額下跌20.1%，十年來首次出現(xiàn)年度房價下跌。房地產(chǎn)業(yè)萎縮的主要原因是政策調(diào)控和國際金融危機影響。中國政府從2007年開始強化宏觀調(diào)控，多次上調(diào)利率和準備金率，導致房地產(chǎn)企業(yè)的貸款減少，資金鏈緊縮。2009年后，房地產(chǎn)市場開始反彈，量價齊升，這主要得益于金融危機以后中國政府推進的信貸寬松政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的復蘇。房地產(chǎn)業(yè)反彈，泡沫再度出現(xiàn)。部分城市的房價增長過快，大型城市的銷售價格，租金以及房價收入比出現(xiàn)不平衡，開發(fā)商高價搶購土地，購地價格已嚴重偏離合理水平，呈現(xiàn)泡沫化。目前房地產(chǎn)市場的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二級城市擴散。地方政府，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)商的共同利益

3、推高房價，中央政府難以進行調(diào)整，也是房地產(chǎn)市場泡沫形成的內(nèi)在原因。房地產(chǎn)泡沫影響金融及實體資源的有效分配加重了貧富差距和社會矛盾。如果泡沫破裂，有可能引發(fā)金融危機。短期內(nèi)隨著房地產(chǎn)的活躍，房價較低的中小型城市將面臨上漲壓力，但是長期來看中國房價仍面臨下調(diào)壓力。目前維持資產(chǎn)泡沫的低利率和信貸寬松政策是不可持續(xù)的，今后隨著膨脹壓力的擴大有望實施信貸緊縮政策。同時供需不均衡導致的相對過剩，價格下調(diào)是不可避免的。相比“硬著陸”，“軟著陸”的可能性更大，但是隨著中國城市化進程住房的實際需求將持續(xù)增加。中國內(nèi)陸城市或者中小型城市的房地產(chǎn)過熱不是很嚴重，不會發(fā)生整體不均衡問題。房地產(chǎn)政策方面，提供可持續(xù)的，

4、穩(wěn)定的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境是至關重要的。建立個人信用制度，加強個人收入審核的同時控制住房貸款風險。鼓勵房地產(chǎn)融資的多元化，限制銀行直接融資的同時建立金融風險管理體系。長期來看，土地政策改革是關鍵。構建廉租房保障制度，提供廉價房，加強房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。1. 中國房地產(chǎn)市場的復蘇進入2009 年以后中國房地產(chǎn)市場開始復蘇 2008年，中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量價齊跌，企業(yè)面臨困境 1998-2007年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷黃金十年，商品房銷售面積和銷售額平均每年增長24.3%，銷售額年均增長33.2% 2008年初，全國商品房交易開始萎縮，至8月起開始出現(xiàn)環(huán)比價格下跌，全年總計商品房銷售面積下跌

5、19.7%，銷售額下跌20.1%，十年來首次出現(xiàn)年度房價下跌􀁹 深圳、北京、上海一些地區(qū)，房價一度比2007年最高點下跌了30%以上 房地產(chǎn)業(yè)收縮的主要原因是政策調(diào)控和國際金融危機影響􀁹 中國政府從2007年強宏觀調(diào)控，多次上調(diào)利率和準備金率，減少了居民購買第二套房的貸款比例，提高了購房實際成本，壓制了購房需求􀁹 政府通過銀監(jiān)會對各大國有銀行進行風險提示，減少了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊縮，不得不降價促銷，回籠資金􀁹 美國房地產(chǎn)泡沫破滅和國際金融危機的爆發(fā)，改變了居民對房價走勢的預期，并削弱了海外客戶、中國一些

6、富商的投資性購房能力，大量潛在購房者開始觀望 2009年開始，剛性需求1釋放帶動房地產(chǎn)業(yè)復蘇 2009年春節(jié)后，中國房地產(chǎn)交易出現(xiàn)反彈，一些2008年推遲了購房計劃的居民開始入市購房􀁹 這一階段的特點是購房者主要是自用的首次購房者，投資性購房、改善型購房較少，小戶型成交量較大，房產(chǎn)交易中成交量上升但房價繼續(xù)下跌􀁹 中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2009年3月商品房累計銷售面積同比增長8.2%，但全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%，實際下跌幅度可能更大2中國房地產(chǎn)剛性需求是指由于社會習俗和社會體制下形成的一部分對房地產(chǎn)缺乏彈性的需求。例如，“買房子再結婚”習俗使

7、要結婚的年輕人產(chǎn)生購房需求，“兒童按居住地入學”制度和“戶口”制度使一些父母需要購房為子女落戶等 這一時期很多開發(fā)商采取了“優(yōu)惠促銷”方式暗中降價，實際房地產(chǎn)降價幅度可能高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。在北京、上海、深圳等地，很多樓盤降價幅度達30%，據(jù)野村證券估算，相對2008 年初最高點，全國房地產(chǎn)平均降幅最高為7.2%中國房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)資料來源：中國經(jīng)濟信息網(wǎng) 2009年二季度以后，房地產(chǎn)業(yè)全面復蘇，量價齊升，地產(chǎn)商再度活躍 與市場預期相反，二季度房地產(chǎn)市場不但沒有降溫，反而繼續(xù)升溫，部分高檔樓盤交易開始活躍􀁹 2009年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格出現(xiàn)年內(nèi)首次環(huán)比上漲，6月

8、出現(xiàn)同比增長􀁹 北京等地部分樓盤已經(jīng)反彈30%以上，甚至已創(chuàng)下房價新高 房地產(chǎn)商再度活躍，積極競投土地，土地交易價格屢創(chuàng)新高本輪房地產(chǎn)復蘇的特點和動力 金融危機后，中國政府推動的信貸寬松政策是房地產(chǎn)復蘇的關鍵 2008年9月全球金融危機爆發(fā)后，中國政府推出4萬億經(jīng)濟刺激計劃，信貸政策也由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)向“適度寬松”，導致2009年上半年信貸規(guī)?？涨霸鲩L􀁹 2009年1-6月，中國銀行新增信貸高達7.36萬億元，增量和增幅都創(chuàng)下歷史記錄 流動性注入經(jīng)濟后分布不均勻，很大部分流向價格波動性高、投機性強的資產(chǎn)市場􀁹 理論上，流動性注入經(jīng)濟后，利率下降

9、，投資成本下降，將刺激企業(yè)增加投資，最終推動GDP增長，但中國資本市場不完善，中小民營企業(yè)因缺乏擔保、信用記錄等，融資仍然困難，且外需萎縮導致嚴重產(chǎn)能過剩，缺乏高利潤的投資機會􀁹 于是大量流動性流向價格波動性高的資本市場，尋求投機機會 信貸寬松降低了資金成本，引起通脹預期，推動資產(chǎn)價格暴漲􀁹 由于流動性分布不均勻，過多流入資產(chǎn)市場，資產(chǎn)價格出現(xiàn)“超調(diào)”(overshooting)，大量流動性已經(jīng)推動中國股指從最低點反彈了100%以上，房地產(chǎn)價格也大幅反彈􀁹 貨幣信貸增長過快，企業(yè)和居民產(chǎn)生了強烈的通脹預期，大量購買土地和物業(yè)對抗通脹風險，進

10、一步加劇了房價上漲 政府大力扶持房地產(chǎn)業(yè)，是推動房價反彈的重要原因 政府放松了對投資性購房4的首付要求的監(jiān)控􀁹 2007年，為抑制房屋投機，央行銀監(jiān)會曾規(guī)定居民購買第二套住房首付不得低于40%􀁹 金融危機爆發(fā)后，各地商業(yè)銀行實際上已突破這一規(guī)定，部分城市已允許20%首付，這刺激了投資性購房需求 地方政府通過各種政策直接補貼、扶持房地產(chǎn)業(yè)􀁹 例如很多城市推行“購房落戶”政策，允許有房者獲得本地戶口，陜西西安市政府直接對購房提供1.5%的補貼 房地產(chǎn)企業(yè)化解流動性危機是避免市場崩潰并推動反彈的基礎 2008年下半年至2009年初，房地產(chǎn)企業(yè)利潤

11、大跌，部分企業(yè)一度面臨破產(chǎn)威脅􀁹 由于交易量萎縮，價格下跌，2008年中國各大房地產(chǎn)開發(fā)商利潤都大幅下滑，著名房企萬科、碧桂園凈利潤比07年分別下跌16.7%和66.7%􀁹 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，必須不斷投入資金進行已啟動的項目開發(fā)，部分實力較弱、土地儲備過多的開發(fā)商一度面臨現(xiàn)金枯竭、資金鏈斷裂的困境 開發(fā)商借助寬松的信貸政策，通過債務重組解決了部分條件苛刻的債務綠城中國案例綠城中國控股有限公司是一家香港上市的房地產(chǎn)公司，2008 年銷售額152 億元，為中國第八大房地產(chǎn)公司。2008 年末，由于銷售額下降和銀行收緊信貸，綠城中國資金面臨枯竭。2009 年

12、一季度，中低檔物業(yè)銷售回暖，但綠城中國并未明顯受惠，其一季度同銷售金額僅25.8 億元。危機關頭，綠城中國得到了政府和銀行的大力支持。杭州市政府表示房地產(chǎn)企業(yè)可緩交土地出讓金半年，僅此一項綠城即可節(jié)約現(xiàn)金流10 億元以上。2009 年初，中國主要銀行向綠城中國授信200 億元用于新項目開發(fā)。2009 年4 月以后，樓市繼續(xù)升溫，綠城中國銷量大增。2009 年截至5 月19 日，綠城中國實現(xiàn)合同及協(xié)議售房回款共131 億元，流動性危機已經(jīng)化解。綠城中國是一個代表性案例，2009 年初因過度擴張陷入危機，先后得到地方政府和商業(yè)銀行支持而免于破產(chǎn)清算，并隨著市場轉(zhuǎn)暖而復興。 住房需求通常分為自住性需

13、求、投資性需求和投機性需求。投資性和投機性需求都不是為了自住，兩者界限不是特別明顯，但通常認為投資性購房者是指有長期還貸能力、可能較長期持有住房的購房者，而投機性購房者則沒有長期還貸能力，只愿意短期持有住房的購房者。 “高檔豪宅領先俏銷 樓市回暖結構存疑”（2009 年7 月27 日）中國經(jīng)營報B15 版 本輪復蘇特點之一：投資性購房引起非均衡過熱 一季度剛性需求釋放階段，小戶型、低價樓盤暢銷，二季度市場持續(xù)升溫階段，中心城市位置較好的樓盤銷量較好，量價齊升 到目前為止，漲幅大、銷量好的主要都是中高端、流動性好的樓盤，中低端樓盤價格銷量欠佳，這與2007年地產(chǎn)市場火爆，高中低檔樓盤價格全面攀升

14、局面很不相同􀁹 據(jù)報道6，2009年16月，140平方米以上的高檔住宅銷售增長77.2%，而90140平方米的中小戶型銷量下跌了10.7% 出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因主要有兩點：一是2008年中高檔樓盤價格下調(diào)力度較大，價格反彈力度也更大；二是一季度剛性需求釋放完后，購房需求主要是投資性購房，追求高價和高流動性，而普通居民仍持觀望態(tài)度 本輪復蘇特點之二：民企謹慎觀望，國資積極進取 2009年5月的廣渠門外10號地和6月的廣渠路15號地兩大“地王”中標者分別是富力地產(chǎn)和中化方興，都是國資背景的房地產(chǎn)企業(yè)，國資地產(chǎn)企業(yè)還在上海、成都等地積極競購土地􀁹 而以萬科為代表的民

15、資地產(chǎn)企業(yè)則較為穩(wěn)重，雖然也積極參加土地拍賣，但只要認為價格過高就果斷退出，目前民企主要在二線城市買地房地產(chǎn)已再度泡沫化 地房地產(chǎn)價格上漲過快，中心城市售價租金比例、房價收入比都嚴重失衡 房價大幅上漲的同時，房租卻基本穩(wěn)定􀁹 2009年6月，全國租房價格同比上漲1.1%，而北京上海等外來人口較多、租房需求較大的中心城市，租房價格更呈下跌趨勢 根據(jù)我們抽樣調(diào)查，北京上海多數(shù)地區(qū)房屋租售比7已經(jīng)超過1：350，遠遠突破了1：300的國際警戒線 中心城市房價收入比平均高達23：1，遠遠超過7：1左右的世界平均水平 自用性購房比例下降，投資性購房比例上升，住房空置率呈上升趨勢 200

16、9年二季度后，投資性購房比例大幅上升，大批購房者不是為了自用而是為了投資、防通脹而購房，商品房空置率攀升 雖然中國缺乏公認的全國性房屋空置率數(shù)據(jù)，但根據(jù)一些機構調(diào)查數(shù)據(jù)來看，中心城市空置率已處于較高水平􀁹 根據(jù)2009年4月上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的全國商品房空置研究，2008年中國商品房空置率8為9.503%，從國際標準來看屬于偏高水平，當時北京、上海等中心城市空置率分別比全國平均水平高75%和50%􀁹 2009年房地產(chǎn)復蘇后，這一比例繼續(xù)上升，目前很可能已突破10%的國際警戒線，北京、上海的空置率可能已接近20%的危險水平 高空置率顯示房價上漲缺乏真實需

17、求推動，主要是預期推動的􀁹 投資性購房需求是不穩(wěn)定的，如果房價上漲預期消失，投資性購房者會立刻退出市場并拋售持有的物業(yè)，引起泡沫破滅和房價崩盤 開發(fā)商高價搶購土地，購地價格已嚴重偏離合理水平，呈現(xiàn)泡沫化 中國房地產(chǎn)建設使用土地主要是由地方政府拍賣，開發(fā)商競拍獲得土地開發(fā)權 開發(fā)商獲得土地開發(fā)權后，可以土地為抵押，向銀行貸款，只需要使用很少的自有資金，由于利率低、通脹高，企業(yè)資金成本極低。在房價上漲預期下，開發(fā)商高價搶購、囤積土地 北京上海一些地區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)“地價等于樓價”的怪現(xiàn)象􀁹 2009年6月30日中化方興以40.6億元拍下的北京廣渠路15號地塊，根據(jù)建

18、筑規(guī)劃，建筑面積單價高達1.5萬元/平方米，而目前周邊中檔成品樓盤價格僅為1.6萬元/平方米，只有本區(qū)房價維持每年30%的增幅，開發(fā)商3年后完成開發(fā)銷售才可能盈利9 到目前為止，地產(chǎn)泡沫仍是主要集中在中心城市、大城市的局部性泡沫，但未來可能向二線城市擴散 到目前為止，本輪房地產(chǎn)價格上漲仍然集中在北京、上海、深圳、廣州等經(jīng)濟發(fā)達的中心城市，內(nèi)陸城市、中小城市價格漲幅較為溫和 內(nèi)陸城市空置率、租售比等指標總體上仍然處于較為安全的水平􀁹 扣除北京上海等中心城市，目前全國商品房空置率仍然低于10%，屬于略微偏高但未到危險水平，租售比仍在1：300以內(nèi) 但從歷史經(jīng)驗來看，中心城市房價上

19、漲往往會帶動二線城市10房價上漲，且一些房地產(chǎn)企業(yè)正在向二線城市積極發(fā)展，未來發(fā)展趨勢值得關注􀁹 例如，2009年上半年中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科在二線城市購買土地約405萬平方米，顯示地產(chǎn)企業(yè)看好二線城市2. 房地產(chǎn)市場博弈和地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)市場大博弈 中央政府是房地產(chǎn)市場的主導，希望維持市場穩(wěn)定增長，擁有強大的調(diào)控手段，但實施具體政策中面臨信息不對稱和道德風險 中央政府的目標是維持經(jīng)濟快速增長和社會穩(wěn)定，所以不希望房地產(chǎn)市場大幅波動􀁹 一方面，房地產(chǎn)約占固定資產(chǎn)投資總額的20%，是中國經(jīng)濟增長的重要動力，并對金融體系和其他產(chǎn)業(yè)有很大影響，因此希望房地產(chǎn)保持平穩(wěn)

20、增長 中國中央政府權力高度集中，可通過信貸、財政、行政命令強力調(diào)控房地產(chǎn)市場􀁹 中央政府可通過央行調(diào)整利率和信貸供應量、金融管理部門調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)和房屋按揭的信貸門檻進行強力調(diào)控􀁹 中央政府也可以通過加大對建設廉租房、限價房的財政投入，增加低價房供應來調(diào)控房地產(chǎn)市場 然而，中央政府面臨信息不對稱問題，判斷“過熱”滯后，往往不能及時調(diào)整政策􀁹 大量信息需要地方政府提供，而地方政府出于自身利益可能扭曲、選擇性提供信息，影響中央政府對市場形勢的判斷 中央政府實施調(diào)控政策需要通過銀行和地方政府來具體實施，容易產(chǎn)生道德風險，造成政策扭曲 根據(jù)建筑規(guī)

21、劃估算，這一地塊建筑和營銷成本約為1.5 萬元/平米，也即總成本高達3 萬元/平米。按建設規(guī)劃3 年完成后，房價需超過3 萬元/平米才有利可圖也即3 年內(nèi)房價需上漲100%，平均每年需上漲30%一線城市一般指北京、上海、杭州、廣州、深圳。 其他一些大中城市、有一些名氣的城市被稱為二線城市。如：一些省會、旅游城市，京廣、京滬等主要干線旁邊的城市等 地方政府能直接影響房市，是高房價的受益者，有推高房價的沖動 地方政府是土地的供應者，能通過控制土地供應影響房價，也可以通過一些財政手段調(diào)控房價􀁹 根據(jù)中國法律，城市土地歸國家所有，地方政府通過拍賣出讓土地使用權，地方政府能夠通過增減土

22、地供應影響土地價格􀁹 土地價格變動會影響人們對房價的預期，從而影響鄰居地區(qū)的房價，反過來，房價上漲也會帶動地價上漲11􀁹 地方政府可以通過財政補貼、稅收減免、購房入戶等政策扶持樓市 賣地收入是地方政府重要財源，且不受嚴格監(jiān)管，地方政府有通過抬高房價來推高地價的激勵􀁹 據(jù)媒體報道，2007、2008年全國土地出讓收入分別為1.2萬億元和9600億元，約占全國財政總收入的20%、地方財政收入的50%􀁹 在中國目前的財政體制下，土地出讓收入都歸地方政府所有，不屬于預算內(nèi)收入 另外，房價上漲能推高GDP增長率，對地方政府政績有利，

23、因此地方政府偏好房價上漲 地產(chǎn)開發(fā)商偏好高房價，但對房價走勢的影響并不大 由于土地供應受到嚴格控制，且地產(chǎn)開發(fā)周期穩(wěn)定，地產(chǎn)商即使快速回籠資金后也無法開始新的投資，因此地產(chǎn)商通常不愿采取薄利多銷經(jīng)營的模式，偏好高房價高利潤􀁹 房地產(chǎn)市場存在著激烈競爭，且二手房市場對新房有替代效應，單個房地產(chǎn)開發(fā)商操控整體房價走勢幾乎不可能 商業(yè)銀行出于自身利益，偏好房價上漲和房市繁榮 房地產(chǎn)開發(fā)和按揭購買都需要銀行貸款，都是商業(yè)銀行的重要客戶，是商業(yè)銀行利潤的重要來源􀁹 2009年1-6月北京房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增899.1億元，占全部新增貸款的20.3% 如果房價暴跌，銀行可

24、能會面臨巨額呆壞賬，因此銀行通常不愿對房地產(chǎn)開發(fā)商進行強力調(diào)控，往往淡化中央政府的調(diào)控措施􀁹 例如，2007年9月27日，中國人民銀行銀監(jiān)會發(fā)布關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，上調(diào)居民購買第二套住房的首付比例和利率水平，但各大商業(yè)銀行都盡可能地推遲實施 根據(jù)2009 年6 月中國國土資源部公布的數(shù)據(jù)，在目前的房屋價格中，土地成本平均僅占23%，但這一數(shù)據(jù)并不意味著地價對房價的影響較小。目前建成的房屋絕大多數(shù)是2006-2007 年房價大漲前完成土地拍賣的，因此地價房價比較低。事實上，地價上漲通常會引起房價上漲的預期，推動周邊樓盤價格上漲，高地價高房價的反饋循環(huán)在北京、上海

25、等地已多次出現(xiàn)房地產(chǎn)市場博弈圖 房價上漲對不同的居民影響不同，有得有失 由于歷史原因，中國城市居民住房自有率較高􀁹 上世紀90年代，大量城鎮(zhèn)居民通過住房制度改革獲得了居住房屋的產(chǎn)權，據(jù)2007年12月29日建設部公布數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)居民住房自有率達到83，這一數(shù)據(jù)的準確性有爭論，但總體來說中國城鎮(zhèn)居民擁有住房的比率不低 因各種原因持有多套住房的居民、投資于房地產(chǎn)的居民是房價上漲的受益者 中國經(jīng)濟發(fā)展吸引大批農(nóng)村人口流向城市、小城市居民流向大城市，他們中的低收入者成為高房價的受害者 總之，在目前的環(huán)境下，地方政府、商業(yè)銀行和地產(chǎn)商基于共同利益推動房價上漲，中央政府調(diào)控困難重重，這是地

26、產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的內(nèi)在動力 中央政府有控制房價過度上漲的傾向，但由于需要通過商業(yè)銀行和地方政府實施政策，很容易出現(xiàn)調(diào)控無效和調(diào)控過度􀁹 如果房價暴跌，銀行可能會面臨巨額呆壞賬，地方政府也會面臨財政困難，因此政府實際上希望維持穩(wěn)定，并不希望房價暴跌房地產(chǎn)泡沫的負面影響 房地產(chǎn)泡沫擾亂了金融資源和實體資源有效分配 房地產(chǎn)泡沫導致大量融資源流入房地產(chǎn)界，擠占了實體經(jīng)濟需要的信貸資源􀁹 房地產(chǎn)市場繁榮時，回報高、違約率低，吸引了大量資金，銀行也把房地產(chǎn)相關信貸視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量放貸􀁹 2009年上半年，中國信貸史無前例的高速擴張，但民營中小企業(yè)融資依然困

27、難，信貸資金流向股市、房市而脫離實體經(jīng)濟是一個重要原因 房地產(chǎn)泡沫造成社會財富再分配，加劇了貧富分化和社會緊張 房價上漲，置業(yè)成本增加，普通城鎮(zhèn)新居民和青年人經(jīng)濟壓力加大，房地產(chǎn)商卻暴富。貧富分化加劇了社會關系緊張􀁹 中國經(jīng)濟發(fā)展中，一些農(nóng)村和中小城市出生的居民到大城市發(fā)展，但樓價高漲使得普通人窮一生收入也難以購房置業(yè)，無法安居 地方政府在土地交易中尋租，腐敗大案不斷發(fā)生，引起民眾對政府的不信任乃至反對 地產(chǎn)泡沫引起資源浪費，房屋供給脫離居民實際需求 由于房價飆升，中國城市中普遍出現(xiàn)拆除僅建成1020年、沒有質(zhì)量問題的樓房重建新樓牟利的現(xiàn)象，造成資源財富極大浪費 由于地價高漲

28、和投資性購房需求旺盛，開發(fā)商傾向于開發(fā)優(yōu)質(zhì)、大戶型住房，而不是滿足大多數(shù)居民實際需求的低成本、小戶型住房，供給和實際需求脫節(jié) 泡沫破滅可能引發(fā)金融危機 脫離基本面的房地產(chǎn)泡沫是不可持續(xù)的，由于房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大、與金融業(yè)聯(lián)系密切，泡沫破滅可能會引發(fā)金融危機􀁹 房地產(chǎn)泡沫破滅可能引起企業(yè)和居民財富大幅下降，銀行呆壞賬增加，流動性緊縮，引發(fā)銀行危機甚至全面經(jīng)濟危機3. 房地產(chǎn)市場的前景中國房地產(chǎn)的前景和主要風險 短期來看，房地產(chǎn)市場還可能進一步走強，原來房價較低的中等城市、省會城市將面臨房價上漲壓力 由于上半年樓盤熱銷和信貸寬松，地產(chǎn)商資金較為充裕，且需要消化2006-2007年高

29、價買入的土地，地產(chǎn)商缺乏降價動力，房價將維持高位 2008年房地產(chǎn)市場衰退引起新房供給減少，可能推動房價上漲􀁹 2004-2007年，全國房屋竣工面積平均每年同比增長13.0%，但2008年減少3.5%􀁹 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.7億平方米，同比下降8.6%；完成土地開發(fā)面積2.6億平方米，同比下降 5.6%，這意味著2009-2010年新房供應量可能下降 中心城市房價已經(jīng)偏高，未來投資者可能轉(zhuǎn)向中等規(guī)模的地方經(jīng)濟中心如地方省會城市，使房價上漲趨勢向全國蔓延 但長期來看，目前中國房地產(chǎn)價格特別是中心城市的房價，有下調(diào)壓力 支撐目前資產(chǎn)泡沫的低利

30、率、寬松信貸政策不可能長期持續(xù)，未來如果出現(xiàn)通脹壓力，信貸政策必然緊縮，資產(chǎn)泡沫將隨之破滅 高地價、看漲預期推動的大戶型、豪華型住房不適應中低收入者的需求，供需錯配引起相對過剩，迫使價格下調(diào)12 中國土地市場沒有完全市場化，土地按用途分為工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等，不同用途的土地定價方式不同，工業(yè)用地往往比住宅用地價格低很多，一些地方政府不依法定程序把工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，開發(fā)商獲得巨大利益 到目前為止，中國房地產(chǎn)市場的主要風險集中在開發(fā)商銀行一側 房地產(chǎn)開發(fā)商的高債務杠桿、長周期經(jīng)營模式，對資本成本和流動性環(huán)境非常敏感􀁹 據(jù)估計，目前房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)負債率約為

31、70%-75%，往往依靠競拍獲得的土地作為抵押借債經(jīng)營，房地產(chǎn)項目開發(fā)銷售周期通常長達數(shù)年，必須有大量資金支持 如果出現(xiàn)信貸緊縮，開發(fā)商不能獲得足夠資金完成開發(fā)，就會出現(xiàn)“爛尾樓”，資產(chǎn)價值會大幅縮水，企業(yè)將陷入破產(chǎn) 但將來購房者銀行一側的風險將會逐步上升 經(jīng)濟刺激計劃實施以來，商業(yè)銀行放貸標準放松，對貸款人資質(zhì)審核不夠嚴格，部分銀行沒有嚴格執(zhí)行央行關于“二套房首付比例不得低于40%”的規(guī)定􀁹 二是投資性購房熱潮中，存在開發(fā)商和購房者虛報高房價騙取銀行貸款的現(xiàn)象中國房地產(chǎn)價格調(diào)整一“軟著陸”的可能性大于“硬著陸” 如果中國不能有效抑制資產(chǎn)泡沫進一步擴張，最終將無以為繼，面臨硬

32、著陸 央行實施緊縮性貨幣政策后，資金鏈條緊縮，資金將流出房地產(chǎn)市場，脫離真實需求的房屋價格將會快速下跌，泡沫急劇破滅 部分城市和地區(qū)泡沫可能會先破滅，再擴散至全國，成交萎縮可能導致房地產(chǎn)商和中介公司陷入困境，造成惡性循環(huán) 中國各地房地產(chǎn)泡沫不均衡，東南沿海、大城市泡沫更為嚴重，風險更大􀁹 北京、海南、上海、天津和廣東為房地產(chǎn)風險最高的地區(qū) 如果房價下跌超過30%，將會引起銀行貸款素質(zhì)嚴重惡化，流動性緊縮，甚至導致金融癱瘓，引起經(jīng)濟衰退 房價下跌引起抵押品貶值，銀行風險加大􀁹 將會出現(xiàn)抵押品價值低于貸款數(shù)額的“負資產(chǎn)”狀況 但即使發(fā)生“硬著陸”，中國可能面臨日

33、本式的長期調(diào)整而不是美國式的爆發(fā)式危機 中國銀行體系仍然由國有銀行主導，人們對銀行有充分信心􀁹 人們普遍相信，如果中國大型國有銀行陷入困境，中國政府必定會進行干預􀁹 如果中國房地產(chǎn)市場硬著陸，中國可能陷入日本式危機，經(jīng)濟增速大幅下滑，經(jīng)濟需要經(jīng)過多年調(diào)整 中國經(jīng)濟的發(fā)展結構存在著有利于房價軟著陸的因素 中國仍處于高速城市化階段，真實住房需求仍將持續(xù)增長􀁹 與歐美日本等發(fā)達國家不同，目前中國仍有一半以上的農(nóng)業(yè)人口，人口增長也尚未停止，未來十十五年內(nèi)城市人口仍將快速增長，存在巨大的住房需求 中國經(jīng)濟仍處于高速增長階段，居民收入快速提高，居民需要

34、改善居住環(huán)境，對高房價的承受能力也在提高 中國內(nèi)陸城市、中小城市房地產(chǎn)過熱情況不太嚴重，尚未出現(xiàn)整體性的失衡 抑制房價繼續(xù)暴漲、控制信貸膨脹是軟著陸的關鍵 信貸寬松一方面引起通脹預期，另一方面使開發(fā)、按揭成本都下降，必須收緊信貸，加強對資金流入房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)控 如果成功實現(xiàn)軟著陸，中國經(jīng)濟將能夠繼續(xù)維持高速穩(wěn)定增長 如果房價保持大體穩(wěn)定或輕微下跌，銀行呆壞賬比率不會顯著提高，經(jīng)濟不會受太大影響 部分高價拿地的房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨困境甚至倒閉，但不會產(chǎn)生全局性影響，房地產(chǎn)業(yè)仍將得到穩(wěn)定發(fā)展，成為中國經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展地支柱之一4. 政策建議 房地產(chǎn)政策的目標是保證居民的住宿條件，避免房價大起大落，為經(jīng)濟平

35、穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境 房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟關系密切，過度波動將會影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定 房價大幅回落將引起一系列經(jīng)濟乃至社會問題，不應當追求房屋降價，不應當以房地產(chǎn)具體價格為目標進行調(diào)控􀁹 房地產(chǎn)作為一種商品，其價格只能在市場交易中確定，政府很難設定一個合理價格，政府如果進行價格管制，可能導致政府失靈和短缺，或是導致開發(fā)商供應低質(zhì)量住房，損害市場效率，且政府干預效應往往滯后，產(chǎn)生負面效果 政府不應當以打擊投機炒房為目標，提高交易稅費無助于實現(xiàn)調(diào)控目標􀁹 在現(xiàn)實世界中，由于信息不對稱，居民購房是為了“自用”還是“投機”，常常很難區(qū)分，絕大多數(shù)購房者還是以自住為主

36、，打擊投機的政策常常傷及無辜 對房地產(chǎn)的調(diào)控手段應以間接手段為主，政策應當保持穩(wěn)定性和連續(xù)性 2004-2007年，中央政府曾經(jīng)多次采取直接微觀干預，但效果不佳􀁹 例如2006年政府曾經(jīng)規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”，本意是增加小戶型供應量，抑制泡沫􀁹 但由于缺乏有效監(jiān)控手段，地方政府也無意強力推行，出現(xiàn)了一些開發(fā)商把一套大戶型名義上分割成兩套房，規(guī)避戶型限制的現(xiàn)象，目前這一政策已名存實亡 政府不穩(wěn)定、不連續(xù)引起了更多的不確定性，一定程度上加劇了風險􀁹 例如，中國政府多次通過調(diào)整交易稅、按揭比例、戶型比例來壓制或是刺激樓市，但決策過程不透明，市場上對政策調(diào)整缺乏穩(wěn)定預期，流言、小道消息滿天飛，往往制造了新的不確定性，引起市場波動􀁹 例如，2007