#市動態(tài)監(jiān)測技術(shù)方案和工作流程

1、#市 x 鎮(zhèn)、 y 鎮(zhèn)、 z 鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)方案與工作流程_AA 土地評估有限責任公司2013年12月23日精品資料_目錄一、說明1二、動態(tài)監(jiān)測范圍1三、工作和技術(shù)依據(jù)1四、項目開展時間計劃安排及工作流程2五、技術(shù)路線3六、技術(shù)操作流程和方法4（一）外業(yè)資料調(diào)查4（二）動態(tài)監(jiān)測技術(shù)程序與方法4七、項目完成后提交成果內(nèi)容7（一）文字成果7（二）圖件成果7（三）表格成果8精品資料_一、 說明建立動態(tài)監(jiān)測的體系與基準地價的工作過程緊密相連，本動態(tài)監(jiān)測技術(shù)方案對基準地價工作中有重復(fù)的內(nèi)容不再重復(fù)，對相同的依據(jù)、規(guī)范及工作組織保證及質(zhì)量保障措施不再贅述。二、 動態(tài)監(jiān)測范圍工作范圍：根據(jù)城市地價動態(tài)監(jiān)

2、測技術(shù)規(guī)范（TD/T1009-2007 ），城市級地價動態(tài)監(jiān)測范圍包括城市主城區(qū)或建成區(qū)整體地價動態(tài)監(jiān)測、 城市各區(qū)域和重要區(qū)段地價動態(tài)監(jiān)測等。規(guī)范未對鄉(xiāng)鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測進行說明。 因此本項目參考城市級地價動態(tài)監(jiān)測范圍和基準地價范圍， 建議確定動態(tài)監(jiān)測范圍為#市 x 鎮(zhèn)、y 鎮(zhèn)、z 鎮(zhèn)基準地價范圍內(nèi)建成區(qū)的土地。三、 工作和技術(shù)依據(jù)（一）國家、地方政府的法律、法規(guī)與政策依據(jù)1. 關(guān)于進一步加強城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的通知（國土資發(fā)200851 號）；2. 國土資源部關(guān)于部署運行土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)的通知國土資發(fā)（ 2008284 號）；3.國土資源部辦公廳關(guān)于部署開展2010 年城市土地價格

3、調(diào)查與監(jiān)測工作的通知（國土資電發(fā)2010 68 號）。精品資料_（二）地方政府的相關(guān)文件1、關(guān)于做好城鎮(zhèn)基準地價更新、調(diào)整和城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的通知（川國土資發(fā)（2007 ）101 號）。（三）技術(shù)規(guī)范與標準1、城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范（TD/T 1009-2007 ）；2、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。四、 項目開展時間計劃安排及工作流程基準地價與地價動態(tài)監(jiān)測的外業(yè)資料收集工作相輔相成，項目工作程序也是采用先外業(yè)后內(nèi)業(yè)的工作方式，先劃分地價區(qū)段， 再進行地價分析。經(jīng)公司組織估價師討論初步確定本項目工作分以下幾個階段進行：1、準備階段：從投標工作開始至合同簽訂本階段主要完成 #市各鎮(zhèn)動態(tài)監(jiān)測工作計劃任務(wù)

4、書的編寫，調(diào)查人員培訓(xùn)，編制調(diào)查方案，設(shè)計調(diào)查表格。2、外業(yè)調(diào)查階段：合同簽訂后約兩個月內(nèi)本階段將進行動態(tài)監(jiān)測的外業(yè)調(diào)查工作。包括調(diào)查人員培訓(xùn)、 召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員會議，獲取并確定動態(tài)監(jiān)測范圍內(nèi)的樣點數(shù)據(jù)資料。在劃分內(nèi)業(yè)區(qū)段的基礎(chǔ)上，搜集樣點、標準宗地等資料，完善樣點調(diào)查表、區(qū)段登記表、監(jiān)測點登記表等各類數(shù)據(jù)。3、內(nèi)業(yè)分析階段：合同簽訂后第二個月和第三個月本階段處理監(jiān)測數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)圖件， 根據(jù)監(jiān)測目標建立地價動態(tài)監(jiān)精品資料_測指標體系，計算各類指標并對地價狀況進行綜合分析和評價。4、成果編匯及咨詢修改階段：合同簽訂后第三個月本階段根據(jù)內(nèi)業(yè)分析成果，形成相應(yīng)的文字、 圖、表及電子文檔資料。包括標準宗

5、地地價評估報告、 地價狀況分析報告、 及專題報告，表格成果和圖件成果，以及電子文檔資料。5、成果咨詢、修改階段：合同簽訂后第四個月本階段將形成的初步成果上報規(guī)劃院審查，并進行核查，最終完善成果。6、成果上報驗收階段：合同簽訂后第四個月本階段將成果整理、編匯、打印，上報四川省國土資源廳驗收。7、成果提交階段：合同簽訂后第四個月本階段將修改完善后的標準宗地地價評估報告、地價狀況分析報告、及專題報告， 表格成果和圖件成果打印裝訂，刻制電子光盤最終一并提交給 #市國土資源局。五、 技術(shù)路線#市 x 鎮(zhèn)、y 鎮(zhèn)、z 鎮(zhèn)動態(tài)監(jiān)測工作， 我們準備對每個鎮(zhèn)單獨編制動態(tài)監(jiān)測成果。根據(jù)有關(guān)規(guī)程和 #市本標段的各鎮(zhèn)

6、特點， #市各鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)路線為，通過建立監(jiān)測點，采用評估等手段，收集鎮(zhèn)域動態(tài)監(jiān)測范圍內(nèi)不同級別、不同區(qū)段、 不同用地類型土地價格及相關(guān)數(shù)據(jù)，對地價現(xiàn)狀進行調(diào)查和觀測， 然后通過系列指標對城市地價狀況進行全面精品資料_描述，對城市地價狀況做出綜全分析和評價、判斷，最后生成相關(guān)信息成果。六、 技術(shù)操作流程和方法（一）外業(yè)資料調(diào)查由本公司成立專門外業(yè)資料調(diào)查小組， 搜集樣點地價資料。 為了保質(zhì)保量，按時完成本次各城鎮(zhèn)的地價動態(tài)監(jiān)測項目， 我們將外業(yè)搜集資料小組分成 3 個小組分頭對各鎮(zhèn)進行調(diào)查， 每個小組 2-3 人，由土地估價師擔任組長負責本區(qū)域的調(diào)查具體工作安排。所需資料在基準地價收集資

7、料的基礎(chǔ)上， 對樣點地價資料進行更詳細的搜集，對標準宗地進行更深入的了解、填表記錄并拍照。（二）動態(tài)監(jiān)測技術(shù)程序與方法（ 1）技術(shù)程序確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍；劃分地價區(qū)段；建立、采集并處理監(jiān)測點數(shù)據(jù)；根據(jù)監(jiān)測目標建立地價動態(tài)監(jiān)測指標體系；計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標；對城市地價狀況進行綜合分析和評價；分別編制各鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測報告、圖件等成果。（ 2）相關(guān)技術(shù)原則地價監(jiān)測點的設(shè)立原則如下：精品資料_代表性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點在所在區(qū)段內(nèi)， 其地價水平、利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面具有代表性；確定性原則， 指設(shè)立的地價監(jiān)測點為一具體宗地， 其周圍條件及自身條件都比較確定；穩(wěn)定性原則， 指設(shè)立

8、的地價監(jiān)測點的土地條件， 利用狀況以及周圍土地的利用條件比較穩(wěn)定， 在較長的時間內(nèi)不會發(fā)生分割、 合并或重新規(guī)劃等情況；標識性原則， 指設(shè)立的地價監(jiān)測點易于識別，具有一定的標識性。（ 3）技術(shù)方法地價區(qū)段的劃分方法以已有土地級別界線、 基準地價水平或交易樣本地價水平等為依據(jù)，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價等值線； 在地價等值線的基礎(chǔ)上，以宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其它線狀地物為依據(jù)，在工作底圖上勾勒出各地價區(qū)段的邊界； 在實地查勘的基礎(chǔ)上， 根據(jù)土地條件、土地利用狀況和土地開發(fā)程度等， 調(diào)整初步劃分出的地價區(qū)段邊界，并落實在工作底圖上，通過編號、圖形整飾形成城市地價區(qū)段分布圖；以城市

9、地價區(qū)段分布圖為依據(jù)， 量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實際土地面積等，并按規(guī)范進行地價區(qū)段登記。地價監(jiān)測點布設(shè)與初始資料采集的方法以標有地價區(qū)段界線的工作底圖為基礎(chǔ)， 在各個地價區(qū)段范圍內(nèi)選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測點， 并將初選的地價監(jiān)測點標注在精品資料_工作草圖上；查閱土地登記檔案，對初選監(jiān)測點的登記資料進行整理，記入監(jiān)測點登記表， 沒有登記資料的初選監(jiān)測點根據(jù)實地勘察調(diào)查的情況填寫監(jiān)測點登記表； 根據(jù)工作草圖的標注及登記資料， 對初選監(jiān)測點逐一進行實地勘察， 包括對登記資料的核實和補充、 宗地周邊環(huán)境的調(diào)查、土地實際利用狀況的調(diào)查、宗地影像資料的獲取等；根據(jù)勘察的資料對初選監(jiān)測點進行進

10、一步的分析和篩選，確定地價監(jiān)測點，對監(jiān)測點進行統(tǒng)一編號； 經(jīng)篩選整理后確定的監(jiān)測點資料要進行正式的初始登記，初始登記的主要內(nèi)容包括：監(jiān)測點權(quán)利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設(shè)定條件資料、價格狀況資料和其它資料等。土地交易樣本數(shù)據(jù)采集方法土地交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調(diào)查采集，采集渠道為土地交易市場、土地交易登記部門和實際市場。土地交易樣本數(shù)據(jù)按照以下步驟進行調(diào)查：通過土地交易市場、 土地交易登記部門等有關(guān)方面獲取土地交易的基本數(shù)據(jù)， 填入土地交易樣本調(diào)查表， 并對土地交易樣本數(shù)據(jù)進行實地市場調(diào)查、 核實。按照城市地價監(jiān)測點所在的不同地價級別與區(qū)段，將土地交易樣本按不同用地類別，分別標注在圖上

11、。房屋交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調(diào)查采集方法數(shù)據(jù)采集渠道為房地產(chǎn)市場管理部門和實際市場。 房屋交易樣本數(shù)據(jù)包括房價和房屋租金水平等， 采用樣本調(diào)查的方法采集。 房屋交易樣本數(shù)據(jù)按照以下步驟進行調(diào)查：（ 1）通過房地產(chǎn)市場管理部門獲取房屋交易的基本數(shù)據(jù)， 填入房屋交易樣本調(diào)查表， 并對房屋交易精品資料_樣本數(shù)據(jù)進行實地市場調(diào)查、核實。（ 2）按照城市地價監(jiān)測點所在的不同地價級別與區(qū)段， 將房屋交易樣本按不同用地類別， 分別標注在圖上。城市一般資料的采集方法土地供需資料、城市基準地價資料主要通過資料查詢和實地調(diào)查相結(jié)合的方式采集。 采集的渠道主要是國土資源管理部門； 房屋供需資料主要也是通過資料查詢和實地調(diào)查結(jié)合的方式采集。 采集的渠道主要是房地產(chǎn)管理部門； 城市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料主要通過資料查詢的方式采集。采集的渠道主要是統(tǒng)計部門和相關(guān)管理部門。建立并計算地價水平值、 地價變化量、 地價增長率、地價指數(shù)指標，建立和計算方法按城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)劃進行。七、 項目完成后提交成果內(nèi)容#市 x 鎮(zhèn)、y 鎮(zhèn)、z 鎮(zhèn)動態(tài)監(jiān)測工作， 我們分別對每個鎮(zhèn)單獨編制如下動態(tài)監(jiān)測成果：（一）文字成果1、標準宗地地價評估報告；2、年度地價狀況分析報告；（二）圖件成果1、標準宗地分布圖；2、基準地價級別圖。精品資料_（三）表格