邢臺房地產(chǎn)全面調(diào)研方案

1、page 1公 司 簡 介中聯(lián)創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司關于一月十日調(diào)研報告 中聯(lián)創(chuàng)展策劃部本次調(diào)研的目的本次調(diào)研的目的u對邢臺市城市發(fā)展方向與城市功能分區(qū)開展調(diào)研；u全面了解邢臺市房地產(chǎn)市場的價格、供需關系，并對邢臺未來房地產(chǎn)市場的走勢進行初步預測；u對意向地塊進行客觀的說明與優(yōu)劣分析，為集團高層提供決策性依據(jù)。報告結構報告結構1邢臺市簡介邢臺市簡介2地塊分析地塊分析宏觀市場分析宏觀市場分析5報告回顧報告回顧63市場分析市場分析房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議項目項目swotswot分析分析4區(qū)域研究區(qū)域研究邢臺市介紹邢臺市介紹（）邢臺市位置與城市動力邢臺市位置與城市動力u邢臺市地處河北

2、省南部，太行山脈南段東麓，華北平原西部邊緣。東以衛(wèi)運河為界與山東省相望，西依太行山與山 西省毗鄰，南與邯鄲市相連，北分別與石家莊市、衡水市接壤?？偯娣e12486平方公里。u市政府所在地北距石家莊市106公里， 距首都北京396公里。邢臺市是冀南重要的中心城市，是以裝備制造、煤鹽化工、新能源、汽車工業(yè)、新型建材為主的新型工業(yè)基地，同時又是具有濃郁歷史文化特色的生態(tài)園林城市 。u邢臺市轄兩個區(qū)、兩個縣級市、15個縣：橋東區(qū)、橋西區(qū) 、沙河市、南宮市、寧晉縣、內(nèi)丘縣、廣宗縣、邢臺縣、任縣、南和縣、巨鹿縣等。另外還設有邢臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和大曹莊管理區(qū)。u邢臺市簡稱為邢，別稱牛城、邢襄，舊稱邢國、襄國、邢州

3、、順德府。邢臺市有著有3500余年的建城史和610余年的建都史，是大科學家郭守敬的故鄉(xiāng)，素有“五朝古都”之稱。 邢臺市介紹邢臺市介紹（）邢臺市轄區(qū)與其歷史淵源邢臺市轄區(qū)與其歷史淵源邢臺標志邢臺標志- -清風樓清風樓 u邢臺市轄區(qū)蘊藏著黑色金屬、輔助原料、煤炭、化工原料、建材原料及其他金屬原料、地下勢水、礦泉水等38種礦產(chǎn)。u邢臺旅游資源豐厚，古跡名勝眾多，是極具發(fā)展前途的旅游城市。邢臺市旅游主題形象可概括為“四古”，即：古洞、古寨、古賢、古林（原始次生林）。 邢臺市介紹邢臺市介紹（3）邢臺市礦產(chǎn)資源與旅游資源邢臺市礦產(chǎn)資源與旅游資源虛照禪師塔虛照禪師塔( (在天寧寺大殿后在天寧寺大殿后) )

4、報告結構報告結構1邢臺市簡介邢臺市簡介2地塊分析地塊分析宏觀市場分析宏觀市場分析5報告回顧報告回顧63市場分析市場分析房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議項目項目swotswot分析分析4區(qū)域研究區(qū)域研究地塊分析地塊分析(1)-(1)-周邊環(huán)境周邊環(huán)境鋼鐵路與團結西街地段分析鋼鐵路與團結西街地段分析項目地段項目地段交通便利交通便利配套設施完善配套設施完善人員密集人員密集區(qū)域特點：區(qū)域特點：紅星汽車廠宿舍地段分析紅星汽車廠宿舍地段分析項目地段項目地段區(qū)域特點：區(qū)域特點：交通不便利配套設施不齊備周圍新開項目較多報告結構報告結構1邢臺市簡介2地塊分析宏觀市場分析5報告回顧63市場分析市場分析

5、房地產(chǎn)市場分析產(chǎn)品建議項目swot分析4區(qū)域研究第一部分：宏觀市場研究第一部分：宏觀市場研究城市規(guī)劃情況城市規(guī)劃情況宏觀經(jīng)濟狀況宏觀經(jīng)濟狀況人口狀況人口狀況第二部分：房地產(chǎn)市場研究第二部分：房地產(chǎn)市場研究一級市場一級市場二級市場二級市場第四部分：項目板塊研究第四部分：項目板塊研究第三部分：邢臺市客戶群研究第三部分：邢臺市客戶群研究第一部分：宏觀市場研究第一部分：宏觀市場研究城市規(guī)劃城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟狀況宏觀經(jīng)濟狀況人口狀況人口狀況城市地位：邢臺地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心城市地位：邢臺地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心邢臺市是河北省南部區(qū)域城市；城市未來的定位是冀南重要的中心城市。邢臺市區(qū)轄橋東區(qū)、橋西區(qū)，市

6、區(qū)土地總面積133平方公里，總人口697.2萬人，市區(qū)人口60萬（4511人/平方公里）邢臺市近年來邢臺市近年來gdpgdp快速增長，國民經(jīng)濟穩(wěn)定快速快速增長，國民經(jīng)濟穩(wěn)定快速發(fā)展，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力支撐發(fā)展，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力支撐房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系4%-5%5%-8%大于大于8%小于小于4%萎縮萎縮 停滯停滯 穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展高速發(fā)展近5年邢臺市gdp增長率保持在10%以上，為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供有效保證。根據(jù)城市gdp與房地產(chǎn)發(fā)展關系模型，城市gdp增長率大于8%時，城市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時期

7、資料來源：邢臺市每年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報邢臺市人均邢臺市人均gdpgdp快速增長，房地產(chǎn)市場處于快速增長，房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展期高速發(fā)展期邢臺市人均gdp保持高速增長，近4年來增長速度均超過6%，受金融危機的影響，2009年全國經(jīng)濟從低谷走出來，邢臺也不例外。根據(jù)人均gdp與房地產(chǎn)發(fā)展關系模型，人均gdp在800-4000美元之間時，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期800-4,000us$4000-8,000us$8000-20,000us$0-800us$啟動期啟動期 快速發(fā)展期快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期減緩發(fā)展期人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關系與房地產(chǎn)發(fā)展關系資料來源：邢

8、臺市每年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報宏觀經(jīng)濟小結宏觀經(jīng)濟小結城市gdp與人均gdp逐年大幅度增長，房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展時期第二產(chǎn)業(yè)比例連續(xù)上年比重最大，形成以邢鋼、冶金、冀中能源為主的大型國企；城市白領群體缺失（發(fā)達城市的購房主力人群）從發(fā)展的眼光看，邢臺急需新的增長點。第一部分：宏觀市場研究第一部分：宏觀市場研究城市規(guī)劃城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟狀況宏觀經(jīng)濟狀況人口狀況人口狀況本地人口自然增長緩慢，無大規(guī)模外來人口遷本地人口自然增長緩慢，無大規(guī)模外來人口遷入，未形成市場的推動力量入，未形成市場的推動力量邢臺市2012年末常住 人口697.2萬，戶籍人口621萬，人口自然增長率約7.52012年邢臺市區(qū)

9、人口為60萬人人口狀況小結人口狀況小結城市人口城市輻射力較差，人口增長主要依靠本地人口的自然增長，外來人口數(shù)量很小，綜合實力不足，制約城市未來高速增長由于城市產(chǎn)業(yè)結構中缺乏第三產(chǎn)業(yè)，導致城市白領（購房的主力群體）缺失邢臺人特征邢臺人理財、投資意識不強，這種情況逐漸改變，未來購房能力會逐漸加強置業(yè)投資仍需要繼續(xù)引導國有企業(yè)員工及機關事業(yè)單位人群購買能力較強第一部分：宏觀市場研究第一部分：宏觀市場研究城市規(guī)劃城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟狀況宏觀經(jīng)濟狀況人口狀況人口狀況邢臺市近邢臺市近1010年的發(fā)展規(guī)劃圖年的發(fā)展規(guī)劃圖城市規(guī)劃發(fā)展方向城市規(guī)劃發(fā)展方向u“五星捧月”中“月”指中心城區(qū)，“五星”指任縣、南和、內(nèi)邱

10、、沙河、皇寺。邢臺城市集群人口遠景將達到200萬人左右。各中心之間以農(nóng)田、綠地相隔離，以快速交通相聯(lián)系，形成功能各異、規(guī)模適度、產(chǎn)業(yè)互補、城綠交融、人文與自然相生并榮、景觀與風貌獨具特色的邢臺城市集群，成為帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的核心。城市總體布局：一城三區(qū)兩心四軸城市總體布局：一城三區(qū)兩心四軸u城市核心部分。u“三區(qū)”指龍崗新區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和七里河新區(qū)。u“兩心”指橋東區(qū)的舊城市中心和龍崗新區(qū)的新城市中心。u“四軸”指貫穿市區(qū)的四條主要街道，是市區(qū)東西向延伸、南北向拓展的主軸線。邢臺城市規(guī)劃小結邢臺城市規(guī)劃小結一城三區(qū)，以新區(qū)開發(fā)為發(fā)展方向，新區(qū)建設帶動舊城改造，重點加快城市路網(wǎng)建設，形成

11、“一城三區(qū)”的中心城市布局邢臺市規(guī)劃構筑的“水系綠網(wǎng)，環(huán)城綠廊”將起到加快建設步伐的作用“四橫四縱”的交通規(guī)劃，縮小了城市空間距離page 26公 司 簡 介政策分析政策分析l貨代緊縮抑制投資性需求l限外政策限制外籍人士購房， 空置面積增加l反囤地政策，供給增加l保障住宅政策落實l城鎮(zhèn)化進程進入發(fā)展快車道l開發(fā)商融資難l人民幣升值，通脹延續(xù)，地產(chǎn)保值l土地資源的稀缺l結匯難限制外商投資l保障性住宅比例有限，循序漸進l成本不斷提升房價下跌房價上漲抑制房價增長過快，限制投資性需求，促進地產(chǎn)市場理性發(fā)展第一部分：宏觀市場研究第一部分：宏觀市場研究城市規(guī)劃情況城市規(guī)劃情況宏觀經(jīng)濟狀況宏觀經(jīng)濟狀況人口狀

12、況人口狀況第二部分：房地產(chǎn)市場研究第二部分：房地產(chǎn)市場研究一級市場一級市場二級市場二級市場第四部分：項目區(qū)域研究第四部分：項目區(qū)域研究第三部分：邢臺客戶群研究第三部分：邢臺客戶群研究依據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，邢臺處于向上依據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，邢臺處于向上發(fā)展階段發(fā)展階段市場典型表現(xiàn)市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略開發(fā)商策略高速高速發(fā)展發(fā)展地價和房價開始同步上升，地價和房價開始同步上升，期房銷售進入高速消化期，期房銷售進入高速消化期，中長期投資者開始進入市場中長期投資者開始進入市場最佳策略：土地儲備；最佳策略：土地儲備；銷售策略：分期銷售，實現(xiàn)銷售策略：分期銷售，實現(xiàn)項目預期利潤最大化項目預期利潤最大化房

13、地產(chǎn)周期理論房地產(chǎn)周期理論邢臺gdp增速邢臺人均gdp增速房地產(chǎn)發(fā)展程度判斷因素：邢臺市邢臺市階段階段價格價格 階段：階段： 復蘇復蘇 發(fā)展發(fā)展 危機危機 蕭條蕭條第二部分：房地產(chǎn)市場研究第二部分：房地產(chǎn)市場研究一級市場一級市場二級市場二級市場七里河新區(qū)土地供應分析：土地價格相對不高，七里河新區(qū)土地供應分析：土地價格相對不高，拿地門檻較低，區(qū)域價值空間尚未體現(xiàn)拿地門檻較低，區(qū)域價值空間尚未體現(xiàn)邢臺市平均年土地供應量在1000畝左右，包括住宅、商業(yè)、商住。協(xié)議出讓、招拍掛商住用地合計1345.45畝，按平均容積率2，預計總建筑面積180萬平方米城區(qū)內(nèi)主要以城中村改造為主，其中二環(huán)內(nèi)共有6個村拆遷

14、。二環(huán)外有4-6個村拆遷。拆遷進度緩慢。房地產(chǎn)一級市場小結房地產(chǎn)一級市場小結供應邢臺市土地供應量適中，年平均1000畝左右（住宅和商業(yè)）未來土地供應主要集中于龍崗新區(qū)與七里河新區(qū)等新興版塊城市內(nèi)已無大宗土地出讓（城中村改造除外）取地方式協(xié)議及招拍掛方式第二部分：房地產(chǎn)市場研究第二部分：房地產(chǎn)市場研究一級市場一級市場二級市場二級市場u西北區(qū)域情況:邢臺市區(qū)西北部是政府規(guī)劃發(fā)展方向，地價相對較高，未來環(huán)境優(yōu)美、交通便利，醫(yī)院、學校較多、配套比較完善，較適宜居住。開發(fā)項目以小高層、高層為主。 u東南區(qū)域情況:中南地區(qū)是邢臺市目前老城區(qū)的中心，多為舊城改造，拆遷費用較高，工程進度緩慢。 目前市中心地段

15、、市政配套完善，交通方便，但環(huán)境較雜亂，空氣污染嚴重、噪音大，本區(qū)域是規(guī)劃中工業(yè)區(qū)，不太適宜居住。 u東北部區(qū)域情況:東北區(qū)域不是政府規(guī)劃發(fā)展方向、地價相對較低； 周邊市政配套不完善、生活不方便目前居住社區(qū)只有世紀名都，其售價較低，邢臺市房地產(chǎn)市場格局邢臺市房地產(chǎn)市場格局邢臺市客戶對住宅產(chǎn)品的訴求處于從核邢臺市客戶對住宅產(chǎn)品的訴求處于從核心產(chǎn)品打造到外圍產(chǎn)品轉換的發(fā)展階段心產(chǎn)品打造到外圍產(chǎn)品轉換的發(fā)展階段質量 采光通風交通價格環(huán)境會所建筑風格服務人文體驗品牌身份戶型 物管配套教育功能核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到的，競爭的最高級別外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象

16、核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面二級市場小結二級市場小結市場市場處于快速成長階段，加大放量未來幾年大量的經(jīng)濟適用房和拆遷安置房將沖擊邢臺房地產(chǎn)市場機關、事業(yè)人群為主要購房客戶，多數(shù)為二次及以上置業(yè)，置業(yè)目的主要以改善居住條件的自住為主市場上較為暢銷樓盤年銷售量集中在7-8萬m2之間產(chǎn)品市區(qū)產(chǎn)品以中戶型為主的小高層、高層為主，高端項目有大戶型供應，二環(huán)線附近以中大戶型的多層，小高層為主，別墅類物業(yè)主要集中在二環(huán)線周邊。別墅項目主要集中在西北三環(huán)、南二環(huán)，市場暢銷戶型面積在80-130m2之間，總價在48萬以內(nèi)，平均約35萬，超過48萬產(chǎn)品形態(tài)明顯發(fā)生變化，如由

17、小高層th、別墅、花園洋房等價格邢臺住宅市場面臨著土地、經(jīng)濟適用房以及新住宅項目的大量供應，市場競爭激烈，價格不會出現(xiàn)大幅度的上漲邢臺市房地產(chǎn)市場總結邢臺市房地產(chǎn)市場總結一級市場一級市場土地供應市場規(guī)范性較強，土地供應適中。二級市場二級市場商品房價格有持續(xù)上漲趨勢，但同時面臨著土地供應和市場供應的雙重壓力，價格會平穩(wěn)上漲，但幅度不會太大邢臺市房地產(chǎn)市場主流目前還是以改善型為主、地段和配套是主要邢臺市房地產(chǎn)市場主流目前還是以改善型為主、地段和配套是主要訴求的階段；下一階段發(fā)展的重點將是園林景觀和社區(qū)生活。訴求的階段；下一階段發(fā)展的重點將是園林景觀和社區(qū)生活。第一部分：大勢研究第一部分：大勢研究城

18、市規(guī)劃情況城市規(guī)劃情況宏觀經(jīng)濟狀況宏觀經(jīng)濟狀況人口狀況人口狀況第二部分：房地產(chǎn)市場研究第二部分：房地產(chǎn)市場研究一級市場一級市場二級市場二級市場第三部分：邢臺客戶群研究第三部分：邢臺客戶群研究第四部分：項目板塊研究第四部分：項目板塊研究邢臺客戶特征描述邢臺客戶特征描述通過對邢臺市歷史、人文、消費等方面的分析可以看出：通過對邢臺市歷史、人文、消費等方面的分析可以看出：1.1.邢臺人具有：勤勞、正直、開拓、誠信、奉獻的精神邢臺人具有：勤勞、正直、開拓、誠信、奉獻的精神2.2.邢臺人具有：開放、接受新事物的特征邢臺人具有：開放、接受新事物的特征 具體表現(xiàn)在地產(chǎn)方面：對建筑風格及園林景觀的要求具體表現(xiàn)在

19、地產(chǎn)方面：對建筑風格及園林景觀的要求3.3.消費力逐步提高消費力逐步提高具體表現(xiàn)在地產(chǎn)方面：對房地產(chǎn)的認識逐步深刻，不再以滿足居具體表現(xiàn)在地產(chǎn)方面：對房地產(chǎn)的認識逐步深刻，不再以滿足居住要求為第一要素，改善型居住成為消費的潛在力量并開始追求住要求為第一要素，改善型居住成為消費的潛在力量并開始追求產(chǎn)品的多樣化和品質化產(chǎn)品的多樣化和品質化4.4.投資意識及消費意識還需加強投資意識及消費意識還需加強2012年市區(qū)國有單位人均年收入2.7萬元左右行業(yè)收入水平最高的為醫(yī)療衛(wèi)生、政府公務員、金融保險、文體娛樂、教育等行業(yè)城市一般家庭月收入在3000元左右。主力客戶群體主力客戶群體-城區(qū)穩(wěn)定高收入人群：主要

20、集中于公城區(qū)穩(wěn)定高收入人群：主要集中于公務員、大型國有企業(yè)員工等機關事業(yè)單位務員、大型國有企業(yè)員工等機關事業(yè)單位高收入人群：面積要求高收入人群：面積要求110m110m2 2以上，總價以上，總價不超過不超過5050萬萬 代表群體：代表群體：l 市政府及其他機關公務員l 區(qū)政府、區(qū)委及相關機關公務員l 公檢法系統(tǒng)l水、電供應系統(tǒng)l銀行金融系統(tǒng)l醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)l邢鋼、冶金、冀中能源等國企員工 群體特征：群體特征：l普通公務員及員工收入穩(wěn)定，包括福利、獎金及其他補貼月收入約在2000元左右，年收入在3萬左右l住房補貼高，多次置業(yè)的可能性比較大購房購房動機動機主要是為了自住主要是為了自住, ,改善居住環(huán)

21、境改善居住環(huán)境非常認同開發(fā)商品牌效應非常認同開發(fā)商品牌效應, ,關注產(chǎn)品品質及園林景觀關注產(chǎn)品品質及園林景觀朋友介紹及口碑朋友介紹及口碑產(chǎn)品產(chǎn)品需求需求一般都是二次以上置業(yè)，要求面積比較大，一般都是二次以上置業(yè)，要求面積比較大，110m110m2 2以上、以上、總價不超過總價不超過5050萬萬配套配套交通要方便交通要方便要求有一定的生活設施配套要求有一定的生活設施配套對社區(qū)教育配套沒有太高要求對社區(qū)教育配套沒有太高要求資料來源：訪談置業(yè)消費者狀況置業(yè)消費者狀況以自住為主，產(chǎn)品品質、以自住為主，產(chǎn)品品質、環(huán)境是本地居民的重要關注點環(huán)境是本地居民的重要關注點置業(yè)情況置業(yè)情況人群人群居住現(xiàn)狀居住現(xiàn)狀

22、置業(yè)目的置業(yè)目的主要訴求主要訴求備注備注本地居民本地居民周邊居民周邊居民自建房屋較多，面積自建房屋較多，面積較大，環(huán)境比較差，較大，環(huán)境比較差，有潛在置業(yè)需求有潛在置業(yè)需求自住自住消費不成熟，更關注價消費不成熟，更關注價格、環(huán)境格、環(huán)境周邊較多村居周邊較多村居市區(qū)居民市區(qū)居民擁有自有房產(chǎn)，但環(huán)擁有自有房產(chǎn)，但環(huán)境、戶型一般，有一境、戶型一般，有一定積蓄，有二次置業(yè)定積蓄，有二次置業(yè)基礎基礎自住自住相對價格，更關注產(chǎn)品相對價格，更關注產(chǎn)品品質和服務，包括地段、品質和服務，包括地段、配套、規(guī)劃、戶型、園配套、規(guī)劃、戶型、園林景觀以及后期物業(yè)管林景觀以及后期物業(yè)管理理從業(yè)人員多數(shù)從業(yè)人員多數(shù)集中在機

23、關事集中在機關事業(yè)單位業(yè)單位外來居民外來居民周邊縣市周邊縣市由于邢臺是單核城市，由于邢臺是單核城市，周邊縣市高端人群有周邊縣市高端人群有在長沙置業(yè)的需求在長沙置業(yè)的需求自住自住高性價比，環(huán)境、配套高性價比，環(huán)境、配套調(diào)研結果顯示調(diào)研結果顯示置業(yè)比例較少置業(yè)比例較少外省市人群外省市人群在邢臺置業(yè)比例較小在邢臺置業(yè)比例較小自住自住更關注環(huán)境、價格、地更關注環(huán)境、價格、地段、配套段、配套調(diào)研結果顯示調(diào)研結果顯示置業(yè)比例較少置業(yè)比例較少投資客投資客看中邢臺房產(chǎn)的升值看中邢臺房產(chǎn)的升值潛力，置業(yè)投資潛力，置業(yè)投資投資投資地段、升值潛力地段、升值潛力置業(yè)投資行為置業(yè)投資行為在邢臺尚未形在邢臺尚未形成規(guī)模成

24、規(guī)模數(shù)據(jù)來源：調(diào)研資料客戶分析小結客戶分析小結主流客戶為泛公務員群體，私營業(yè)主、國企員工。置業(yè)目的大都為自主，投資行為相對較少置業(yè)的關注點，首先是性價比，其次是地段，生活與工作地的距離一般擁有第一套房屋，居住環(huán)境和戶型都很一般；由于多年的積累，擁有改善居住條件的物質基礎；主要訴求集中于社區(qū)規(guī)劃、園林景觀、戶型、外立面等產(chǎn)品方面以及后期的物業(yè)管理服務；第一部分：大勢研究第一部分：大勢研究城市規(guī)劃情況城市規(guī)劃情況宏觀經(jīng)濟狀況宏觀經(jīng)濟狀況人口狀況人口狀況第二部分：房地產(chǎn)市場研究第二部分：房地產(chǎn)市場研究一級市場一級市場二級市場二級市場第三部分：邢臺客戶群研究第三部分：邢臺客戶群研究第四部分：項目板塊研

25、究第四部分：項目板塊研究區(qū)域評價與未來展望區(qū)域評價與未來展望區(qū)域評價1.區(qū)域交通條件較好2.由于缺乏生活配套，區(qū)域缺乏活力，造成區(qū)域發(fā)展緩慢3.對邢臺城區(qū)人而言，區(qū)域處于城市邊緣，開發(fā)程度不足，心理距離較遠，但與城市其他新區(qū)而言，尤其龍崗新區(qū)而言，區(qū)域成熟度相對不高。4.改造后，自然環(huán)境較好，為邢臺人認可的健康綠色居住環(huán)境區(qū)域未來展望1.區(qū)域將是城市外擴的第一站2.生態(tài)旅游、休閑、居住將成為本區(qū)域的主導3.當前的規(guī)劃格局，使得本區(qū)域將成為邢臺未來的中高端居住區(qū)報告結構報告結構1邢臺市簡介邢臺市簡介2地塊分析地塊分析宏觀市場分析宏觀市場分析5報告回顧報告回顧63市場分析市場分析房地產(chǎn)市場分析房地

26、產(chǎn)市場分析產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議項目項目swot分析分析4區(qū)域研究區(qū)域研究關于鋼鐵路與團結西街項目關于鋼鐵路與團結西街項目swotswot分析分析我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略利用項目土地成本低的優(yōu)勢，先期產(chǎn)品迅速引爆項目。通過七里河的改造，改善該區(qū)域環(huán)境。使之成為新的宜居板塊。優(yōu)勢優(yōu)勢 s劣勢劣勢 w機會機會 o威脅威脅 t交通便利交通便利項目配套設施齊備項目配套設施齊備項目地段人員密集項目地段人員密集城市發(fā)展區(qū)城市發(fā)展區(qū)項目面積小，項目面積小，操作困難操作困難住戶較多，涉及住戶較多，涉及拆遷拆遷涉及拆遷成本涉及拆遷成本邢臺今年發(fā)展形邢臺今年發(fā)展形勢良好，項目位勢良好，項目位置處在城市西部置處在城市西部前景

27、良好。前景良好?？梢赃M一步打進可以進一步打進邢臺市場。邢臺市場。今年房地產(chǎn)項目今年房地產(chǎn)項目較多市場已經(jīng)從較多市場已經(jīng)從需求型進入供應需求型進入供應型。型。消費人群消費熱消費人群消費熱情逐漸理智。情逐漸理智。關于紅星汽車廠宿舍項目關于紅星汽車廠宿舍項目swotswot分析分析我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略利用項目土地成本低的優(yōu)勢，先期產(chǎn)品迅速引爆項目。通過七里河的改造，改善該區(qū)域環(huán)境。使之成為新的宜居板塊。優(yōu)勢優(yōu)勢 s劣勢劣勢 w機會機會 o威脅威脅 t地段較大，操作地段較大，操作性良好性良好當?shù)卣咧М數(shù)卣咧С殖峙R近外環(huán)交通有臨近外環(huán)交通有優(yōu)勢優(yōu)勢項目地段不理想項目地段不理想，過于深入村落，過于深入村落