價格定位及營銷策略方案

1、價格定位及營銷策略方案一、價格定位原則及方法價格定位的目標在于兼顧發(fā)展商的利益及市場消費能力。價格過低會損害發(fā)展商的開發(fā)利益，價格過高，會造成有價無市，局面則會更加被動。因此，合理確定價格至關(guān)重要。商用物業(yè)的價格確定方法常用的有：市場比較法，成本法及損益法，根據(jù)本項目的具體情況，以市場比較法為主，兼顧成本法和損益法進行價格確定。市場比較法是建立在對項目自身條件透徹分析和對項目周邊同類物業(yè)進行細致參照比較后得出項目市場價格的方法。關(guān)于本項目優(yōu)劣勢的分析和周邊項目情況，在市場調(diào)查報告中已有詳細分析。二、市場比較法流程及計算步驟流程圖：確定樣本物業(yè)分項綜合比較打分分分確定樣本物業(yè)權(quán)重 得出標的物業(yè)價

2、格 1、確定樣本物業(yè)（1） 擇樣本物業(yè)原則：n 區(qū)域位置接近盡量將樣本控制在某某中心城5公里范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，考慮到某某公路帶狀經(jīng)濟的典型情況，可適當擴大范圍至某某路沿線的典型商業(yè)物業(yè)。n 規(guī)模與標的物業(yè)相當所選取的商業(yè)物業(yè)要求規(guī)模至少20000平方以上，建筑風格和配套設(shè)施符合大型現(xiàn)代綜合性商城或主題商城的標準。n 時間上為近期（1年內(nèi)）所銷售物業(yè)。n 在同區(qū)域內(nèi)具有一定的影響力根據(jù)以上選取比較樣本的標準，我司將某某世貿(mào)中心、集銀皮革批發(fā)市場和某某新世界廣場（某某路旁）、金都100新某某商業(yè)中心作為樣本物業(yè)。（2）、樣本物業(yè)與標的物業(yè)綜合情況列表項目商業(yè)廣場新世界廣場某某世貿(mào)中心集銀皮革市場金

3、都100新某某商業(yè)中心交通狀況地理位置項目配套項目規(guī)模景觀綠化鋪位主打面積裝修情況使用年限發(fā)售時間銷售率商場定位營銷模式2、分項綜合比較打分我司根據(jù)多年商業(yè)物業(yè)銷售經(jīng)驗，按照下表列項進行對照打分以確定各物業(yè)的綜合素質(zhì)得分:分項權(quán)重標的物業(yè)樣本物業(yè)廣場集銀皮革世貿(mào)中心新世界廣場金都100位置 30周圍道路狀況6人流量 6目前商業(yè)氣氛 6距地鐵站距離 12交通 8車行方便度 3人行方便度 5外觀檔次7用 料 3.5形 象 3.5配套設(shè)施15車位 1電梯 1.5空調(diào) 1.5裝修 1.5出入口數(shù) 3通道狀況 3鋪位分布 3.5使用年限15主題定位15營銷模式5入市時機5合計2、確定樣本物業(yè)權(quán)重物業(yè)比較權(quán)重見下表：標的物業(yè)樣本物業(yè)龍興商業(yè)廣場新世界廣場某某世貿(mào)中心集銀皮革市場金都100100%新世界廣場和集銀皮革市場與本項目都是某某公路沿線物業(yè)，權(quán)重各占25%，而某某世茂中心與本項目同處中心城且直線距離最近，權(quán)重稍高為30%，而金都100權(quán)重稍低為20%。4、確定龍興商場價格（1）樣本物業(yè)首層均價為名稱綜合均價無裝修價格市場調(diào)整價金都100集銀皮革市場某某世貿(mào)中心新世界廣場（2）、龍興商場首層均價（3）二、三層價格將龍興商業(yè)廣場二層以上價格按常規(guī)數(shù)據(jù)及考慮好百年的因素進行類推，