偉業(yè)深圳華融大廈前期策劃報告

1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2021-11-3本報告是嚴格保密的。2021-11-3深圳最具前瞻性深圳最具前瞻性“服務(wù)式寫字樓服務(wù)式寫字樓svo”svo”華融大廈前期策劃報告華融大廈前期策劃報告謹呈：哈爾濱工大集團股份有限公司我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)礎(chǔ)以共同的目標為導向以共同的目標為導向我們的目標我們的目標p通過通過1212個月的銷售周期，實現(xiàn)項目個月的銷售周期，實現(xiàn)項目9090銷售率銷售率p寫字樓部分的最終實收均價不低于寫字樓部分的最終實收均價不低于1200012000元平米元平米p銷售推廣費用占到總銷售的銷售推廣費用占到總銷售的1

2、1報告主要解決的問題報告主要解決的問題項目客戶定位我們賣給誰？ 項目形象定位我們賣什么？項目銷售策略我們?nèi)绾钨u？我們賣給誰？我們賣給誰？ 項目評估項目評估案例成交客戶研究案例成交客戶研究 cbdcbd企業(yè)行業(yè)分布企業(yè)行業(yè)分布cbd入駐企業(yè)行業(yè)分析客戶定位客戶定位項目評估成交客戶案例研究u深圳中心區(qū)總占地面積607公頃。其中：南區(qū)233公頃，是城市商務(wù)中心（cbd）；北區(qū)180公頃，是行政、文化中心；u中心區(qū)是深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務(wù)、行政和文化中心。u中心區(qū)的規(guī)劃南區(qū)是深圳市的中心商務(wù)區(qū)（cbd）。cbd集中在南片區(qū)中央綠化帶兩側(cè)，其主要規(guī)劃建筑有30多個高

3、檔寫字樓。項目位于項目位于cbdcbd核心區(qū)域內(nèi)核心區(qū)域內(nèi)本案 項目概況項目概況技術(shù)指標占地面積：5652.8平米建筑面積：70912平米高度：130米容積率：9.9車位數(shù)：300個層高：3.6米使用率：70產(chǎn)品特征電梯：2部觀光+2部手扶+8部寫字樓電梯大堂：20米高，豪華五星級裝修標準，內(nèi)部5層高人工瀑布空調(diào)：德國蒂森，24小時分戶計量標準層面積：14001500平米面積分割：100150平米智能化：消防控制系統(tǒng)、信息通訊系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視系統(tǒng)、樓宇自動控制系統(tǒng)六大智能系統(tǒng)平面設(shè)計及劃分平面設(shè)計及劃分1026層標準層平面項目標準層面積1480.82平方米，單位面積區(qū)間從101.3

4、153.02平米不等，共計有7種不同面積類型的單元。144.60144.60104.39104.39 125.4125.4153.02153.02153.02153.02125.40125.40104.39104.39105.05105.05101.30101.30122.03122.03125.72125.72116.2116.2本項目品質(zhì)在中心區(qū)本項目品質(zhì)在中心區(qū)1010個在售項目中排個在售項目中排名第四，僅次于安聯(lián)大廈，高于九州創(chuàng)名第四，僅次于安聯(lián)大廈，高于九州創(chuàng)展。展。樓盤樓盤航天航天大廈大廈九州九州創(chuàng)展創(chuàng)展大廈大廈福建福建興業(yè)興業(yè)銀行銀行時代時代金融金融大廈大廈中心中心商務(wù)商務(wù)大廈大

5、廈卓越卓越大廈大廈安聯(lián)安聯(lián)大廈大廈國際國際商會商會中心中心諾德諾德中心中心本項本項目目外觀大堂電梯空調(diào)車位平米總計10109101010121713110分、1分、2分、3分、4分cbd入駐企業(yè)行業(yè)分析客戶定位客戶定位項目評估成交客戶案例研究中心商務(wù)大廈和興業(yè)銀行大廈進駐企業(yè)中心商務(wù)大廈和興業(yè)銀行大廈進駐企業(yè)統(tǒng)計分析統(tǒng)計分析u中央商務(wù)中心進駐的企業(yè)行業(yè)集中在it業(yè)、法律和咨詢顧問業(yè)等專業(yè)公司。u興業(yè)銀行大廈進駐企業(yè)的行業(yè)主要分布在金融業(yè)和實業(yè)。中央商務(wù)中心進駐企業(yè)行業(yè)分布圖11.1%3.7%13.0%9.3%7.4%7.4%3.7%11.1%7.4%3.7%13.0%5.6%3.7%it科技實

6、業(yè)咨詢/顧問/中介機電/制造貿(mào)易廣告法律證券/金融運輸/物流/速遞投資外企或外地公司辦事處其他興業(yè)銀行大廈進駐企業(yè)行業(yè)分布圖4.5%13.6%9.1%4.5%9.1%22.7%9.1%4.5%4.5%18.2%科技實業(yè)咨詢/顧問/中介廣告法律證券/金融運輸/物流/速遞投資外企或外地公司辦事處其他國際商會大廈國際商會大廈a a、b b座入駐企業(yè)行業(yè)分析座入駐企業(yè)行業(yè)分析u國際商會大廈a座進駐企業(yè)的行業(yè)比較分散，以貿(mào)易和實業(yè)占據(jù)大的比率。u國際商會大廈b座進駐企業(yè)行業(yè)分布集中在廣告、機電和投資等行業(yè)。國際商會大廈b座進駐企業(yè)行業(yè)分布圖6.3%12.5%6.3%6.3%4.2%4.2%14.6%4.

7、2%12.5%8.3%20.8%設(shè)計科技實業(yè)咨詢/顧問/中介機電/制造貿(mào)易廣告證券/金融投資外企或外地公司辦事處其他國際商會大廈a座進駐企業(yè)行業(yè)分布圖5.5%6.6%15.4%7.7%4.4%3.3%7.7%6.6%6.6%3.3%8.8%11.0%2.2%4.4%6.6%房地產(chǎn)/建筑/物業(yè)管理設(shè)計it科技實業(yè)咨詢/顧問/中介機電/制造貿(mào)易行業(yè)協(xié)會法律證券/金融運輸/物流/速遞投資外企或外地公司辦事處其他cbdcbd南區(qū)寫字樓進駐企業(yè)行業(yè)分布南區(qū)寫字樓進駐企業(yè)行業(yè)分布u總結(jié)中心區(qū)南區(qū)進駐企業(yè)行業(yè)的特征可以看出，行業(yè)主要集中在實業(yè)和貿(mào)易為主。cbd入駐企業(yè)行業(yè)分析客戶定位客戶定位項目評估成交客戶

8、案例研究案例一：國際商會中心案例一：國際商會中心技術(shù)指標建筑面積：133595 平方米容積率：13.5實用率：6976層數(shù)：58層高度：216米單層面積：2200平方米面積劃分：77620平米米層高及凈高：層高3.6米，凈高2.7米產(chǎn)品特征電梯數(shù)量級品牌：18部進口三菱電梯空調(diào)：三菱大堂高度及面積：18米高，3000平米。車位：500個物業(yè)管理：第一太平戴維斯管理費：26元均價：15000元購買客戶的行業(yè)分布、來源區(qū)域和購買購買客戶的行業(yè)分布、來源區(qū)域和購買目的分析目的分析u從購買行業(yè)的分布來看，電子、貿(mào)易占壟斷地位；物流、實業(yè)、建筑、服裝、展覽有一定比例。其他行業(yè)相當分散。u從購買客戶的來源

9、區(qū)域來看，以福田、香港客戶為主力，比例將近70；寶安、羅湖客戶為補充。u從購買目的來看，自用、投資、兼顧者三分天下。購買客戶行業(yè)與樓層的關(guān)系分析購買客戶行業(yè)與樓層的關(guān)系分析u低樓層買家行業(yè)分布較雜，其中貿(mào)易、電子行業(yè)占據(jù)壟斷地位。u中樓層客戶集中程度稍高于底層單位，主要以電子、貿(mào)易、物流行業(yè)為主。u其他行業(yè)數(shù)量較分散?？蛻糍徺I行業(yè)與樓層的關(guān)系分析客戶購買行業(yè)與樓層的關(guān)系分析u高層單位客戶數(shù)量較少，行業(yè)分布仍是電子與貿(mào)易平分秋色。購買面積與行業(yè)分析購買面積與行業(yè)分析u購買面積150平米以下客戶行業(yè)以貿(mào)易最為突出，實業(yè)、投資、高科技、機械、建材和房地產(chǎn)分布較平均。u購買面積在150300平米之間的

10、客戶集中在貿(mào)易行業(yè)，信托、化工和紡織也是這一面積區(qū)間的主流客戶。購買面積與行業(yè)分析購買面積與行業(yè)分析u購買300450平米客戶行業(yè)主要有貿(mào)易、商業(yè)、投資三類，其中貿(mào)易仍占主流。u購買450700平米的客戶集中在廣告公司和投資公司。購買面積與行業(yè)分析購買面積與行業(yè)分析u貿(mào)易行業(yè)占最大值，金融、地產(chǎn)行業(yè)成為大面積買家的主要構(gòu)成者。購買面積與層數(shù)關(guān)系購買面積與層數(shù)關(guān)系u買家平均購買面積與樓層高度成正比，樓層越高，單位購買面積越大。u614層購買的平均面積為389平米，1524層平均購買面積在629平米，25層以上平均購買面積在1000平米以上。國際商會中心成交客戶分析總結(jié)國際商會中心成交客戶分析總結(jié)

11、地低區(qū)購買者（10層以下）：企業(yè)平均成立在5年以下，購買面積集中在150400平米，平均購買面積為389平米；主要集中在小型貿(mào)易公司、電子、實業(yè)、建材、化工、機械、紡織和高科技等8個行業(yè)，購買目的有小部分投資客兼顧自用，主要來源香港和福田。 高區(qū)購買者（2532層）：企業(yè)平均成立在10年以上，購買面積在1000平米以上，平均購買面積在1055平米；行業(yè)集中在大型貿(mào)易公司、金融、電子、廣告業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等5大行業(yè)為主，企業(yè)性質(zhì)以外企、國有企業(yè)和股份公司為主；購買目的以自用為主。 中區(qū)購買者（1024層）：平均成立在810年之間，購買面積集中在400600平米之間，平均購買面積為639平米。主要集中

12、在貿(mào)易、電子、服裝、機電、制造等6大行業(yè)；購買目的以投資自用為主，此部分客戶為市場主流購買群體。案例研究二案例研究二國際商會大廈國際商會大廈b b座座技術(shù)指標建筑面積： 32603平方米容積率：4.66實用率：75%層數(shù)：24層高度：89.6米單層面積：1350平米面積劃分：611350平米層高及凈高：3.5米產(chǎn)品特征電梯數(shù)量級品牌：6部三菱電梯空調(diào)：三菱掛機大堂高度及面積：10米高，面積300平米車位：250個物業(yè)管理公司：榮超物業(yè)管理公司物業(yè)管理費用：10元均價:10800元購買客戶行業(yè)分布和購買目的購買客戶行業(yè)分布和購買目的u主流客戶集中貿(mào)易行業(yè)，其次是金融、投資、廣告、房地產(chǎn)行業(yè)，再次

13、是紡織 、化工、實業(yè)、高科技、機械、建材行業(yè)客戶。u購買目的超過80以上的為自用。購買樓層與購買面積的關(guān)系解析購買樓層與購買面積的關(guān)系解析u低樓層客戶主要以貿(mào)易行業(yè)為主；投資、實業(yè)公司其次；紡織和建材行業(yè)最次。u中樓層仍然以貿(mào)易、投資客戶為主；投資、廣告、房地產(chǎn)行業(yè)為輔。紡織、高科技、化工、會計、機械和實業(yè)等行業(yè)較平均。客戶購買面積與行業(yè)關(guān)系解析客戶購買面積與行業(yè)關(guān)系解析u150平米以下客戶以貿(mào)易、實業(yè)為主，高科技、投資、機械、紡織、建材和房地產(chǎn)等較平均。u300450平米客戶主要仍以貿(mào)易為主，化工、紡織和投資分布比較平均。客戶購買面積與行業(yè)關(guān)系解析客戶購買面積與行業(yè)關(guān)系解析u450700平米

14、客戶以廣告為大部分，投資為輔u700平米以上的客戶購買的主力軍為貿(mào)易行業(yè)，其次為金融，第三為房地產(chǎn)行業(yè)。700平米以上客戶行業(yè)分析平米以上客戶行業(yè)分析購買面積與樓層關(guān)系購買面積與樓層關(guān)系u11-14樓層的平均購買面積為251平米。u1524層的平均購買面積為495平米，為低層的2倍。u樓層越高購買的單位面積就越大，平均購買面積與樓層高度成正比。國際商會中心購買客戶總結(jié)國際商會中心購買客戶總結(jié)2423222120191817161514131211 中高區(qū)購買者分析：購買面積在中高區(qū)購買者分析：購買面積在400400平米平米以上，平均為以上，平均為499499平米；行業(yè)主要集中在貿(mào)平米；行業(yè)主要

15、集中在貿(mào)易、電子、金融、投資、廣告和房地產(chǎn)等易、電子、金融、投資、廣告和房地產(chǎn)等6 6大行業(yè)；購買目的主要以自用為主。大行業(yè)；購買目的主要以自用為主。 低區(qū)購買：購買面積在低區(qū)購買：購買面積在150150300300平米之間，平平米之間，平均為均為251251平米：行業(yè)集中在貿(mào)易、投資、實業(yè)、平米：行業(yè)集中在貿(mào)易、投資、實業(yè)、高科技、機械、紡織、建材等高科技、機械、紡織、建材等7 7大行業(yè)；購買目大行業(yè)；購買目的中投資客戶占的中投資客戶占4040，自用占，自用占4545。成交客戶案例總結(jié)成交客戶案例總結(jié)中中區(qū)購買面積以400600平米為主，行業(yè)以貿(mào)易、電子、服裝、機電、制造和投資為主。低低區(qū)購

16、買面積集中在150400平米，主要集中在小型貿(mào)易公司、電子、實業(yè)、投資、建材、化工、機械、紡織和高科技企業(yè)等8個行業(yè)。高區(qū)購買面積在700平米以上，行業(yè)主要集中在貿(mào)易、金融、電子、廣告和房地產(chǎn)五大行業(yè)。項目客戶定位項目客戶定位核心客戶重要客戶游離客戶以貿(mào)易、電子和金融三大行業(yè)為主以貿(mào)易、電子和金融三大行業(yè)為主投資、實業(yè)、制造和房地產(chǎn)業(yè)為主投資、實業(yè)、制造和房地產(chǎn)業(yè)為主高科技、化工、服裝、紡織、機械等行業(yè)高科技、化工、服裝、紡織、機械等行業(yè)客戶定位下的產(chǎn)品組合客戶定位下的產(chǎn)品組合 25 253131層（高區(qū)）產(chǎn)品以半層層（高區(qū)）產(chǎn)品以半層和整層的方式出售和整層的方式出售1 151 152424層

17、（中區(qū)）以層（中區(qū)）以3 34 4個單位個單位 方式銷售方式銷售 14 14層以下（低區(qū)）以層以下（低區(qū)）以1 12 2個單個單位銷售位銷售我們賣什么？我們賣什么？ 項目賣點是什么項目賣點是什么競爭者賣什么競爭者賣什么客戶需求什么客戶需求什么國際寫字樓發(fā)展國際寫字樓發(fā)展趨勢是什么趨勢是什么競爭者賣什么我們賣什么我們賣什么項目賣點有哪些客戶需求什么國際寫字樓發(fā)展趨勢是什么項目八大賣點梳理項目八大賣點梳理產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢 自由間隔、獨立空調(diào)、獨立洗手間、24小時辦公 建筑昭示性強，大堂氣派； 現(xiàn)樓發(fā)售，即買即用，風險低，經(jīng)濟劃算； 硬件配套齊全；配配套優(yōu)勢配配套優(yōu)勢 星級酒店配套星級酒店配套

18、商務(wù)管家服務(wù)（物業(yè)管理）商務(wù)管家服務(wù)（物業(yè)管理）區(qū)區(qū)位優(yōu)勢區(qū)區(qū)位優(yōu)勢 cbd中心區(qū)位置，交通和環(huán)境； 區(qū)域發(fā)展前景和中心區(qū)配套； 即將形成濃厚商務(wù)氛圍，街區(qū)價值凸現(xiàn)； 地鐵即將投入使用，方便快捷，帶來人流與商機；哪些賣點具有唯一性、排他性優(yōu)勢？哪些賣點具有唯一性、排他性優(yōu)勢？區(qū)區(qū)位優(yōu)勢區(qū)區(qū)位優(yōu)勢區(qū)區(qū)位不具備唯一性優(yōu)勢，區(qū)區(qū)位不具備唯一性優(yōu)勢，競爭對手都在競爭對手都在cbdcbd，區(qū)，區(qū)域內(nèi)資源都能享有域內(nèi)資源都能享有產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)品不具備唯一性，競產(chǎn)產(chǎn)品不具備唯一性，競爭對手產(chǎn)品設(shè)計與我們相爭對手產(chǎn)品設(shè)計與我們相差無幾。差無幾。配配套優(yōu)勢配配套優(yōu)勢配配套具備唯一性優(yōu)勢，配配套具備唯一

19、性優(yōu)勢，借助星級酒店服務(wù)，為企借助星級酒店服務(wù)，為企業(yè)提供一攬子商務(wù)服務(wù)。業(yè)提供一攬子商務(wù)服務(wù)。競爭者賣什么我們賣什么我們賣什么項目賣點有哪些客戶需求什么國際寫字樓發(fā)展趨勢是什么競爭對手提出哪些推廣概念？競爭對手提出哪些推廣概念？項目項目高度高度（米）（米）訴求點訴求點推廣語推廣語九州創(chuàng)展大廈98.8區(qū)域集中品質(zhì)完美cbd航天大廈99.6產(chǎn)品形象中國精神大國商務(wù)國際商會中心216產(chǎn)品形象一個高度喚起了一個時代諾德中心192產(chǎn)品檔次市民廣場純正典范安聯(lián)大廈150健康辦公活體建筑健康辦公新世界大廈230產(chǎn)品形象新世界、新經(jīng)濟、新高度本項目本項目120120以唯一性、排他性和差異化進行訴求以唯一性、

20、排他性和差異化進行訴求競爭者賣什么我們賣什么我們賣什么項目賣點有哪些客戶需求什么國際寫字樓發(fā)展趨勢是什么客客戶需要什么？客客戶需要什么？深圳市黑弧公司訪談內(nèi)容深圳市黑弧公司訪談內(nèi)容u公司名稱：深圳市黑弧廣告有限公司u注冊資金：100200萬u簡介：深圳市黑弧廣告有限公司為香港黑弧廣告有限公司之全資附屬機構(gòu)。公司主要拓展產(chǎn)品、樓盤的策劃及廣告推廣服務(wù)，曾服務(wù)過的樓盤有:華僑城地產(chǎn)波托菲諾整合推廣、中海地產(chǎn)陽光棕櫚園整合推廣。被訪人被訪人劉莎莎（總經(jīng)理）劉莎莎（總經(jīng)理）主要訪談內(nèi)容訪談員：貴公司為什么會選擇在華僑城辦公？劉總：這邊環(huán)境好訪談員：選擇辦公樓時更關(guān)注哪些因素？劉總：首先要環(huán)境優(yōu)美、交通

21、方便；其次，區(qū)域知名度和寫字樓形象；最后，要有大的會議培訓室和相關(guān)的物業(yè)服務(wù)。訪問員：如果有兩個寫字樓處在相同區(qū)域、相同檔次形象和相同的環(huán)境條件，您怎們選擇？劉總：我們會比較兩個寫字樓的物業(yè)配套和服務(wù)。訪談員：你們一般需要什么樣的物業(yè)服務(wù)？劉總：公司要經(jīng)常培訓，要有大的培訓室或會議室。訪談員：還經(jīng)常需要的哪些服務(wù)？劉總：需要律師咨詢啊、財務(wù)咨詢之類的。深圳市安泰源貿(mào)易公司訪談內(nèi)容深圳市安泰源貿(mào)易公司訪談內(nèi)容u公司名稱：深圳市安泰源實業(yè)發(fā)展有限公司u注冊資本：600萬u簡介：成立于1998年2月，是深圳市較早批準成立的私營進出口公司。公司先后與摩托羅拉、朗訊、聯(lián)想、北大方正、清華同方、拓普等公司

22、合作，在進出口業(yè)務(wù)方面取得了很好的成績，2001年公司全年進出口總額為1800萬美元。被訪人被訪人行政人員行政人員訪談員：貴公司選擇在此辦公的主要原因是什么？是否偏愛東門片區(qū)？行政人員：當時東門這一帶非常旺，做進出口貿(mào)易的也非常多，交通方便。訪談員：那是否打算就在東門購買辦公區(qū)域呢？行政人員：應(yīng)該不會買這里，會考慮在中心區(qū)購買寫字樓。訪談員：為什么會打算在中心區(qū)辦公？行政人員：因為客戶都在往中心區(qū)搬，我們當然會選擇靠近客戶。訪談員：你們選擇寫字樓時，更關(guān)注寫字樓些什么？行政人員：交通要方便，寫字樓形象要高檔，配套服務(wù)要全，最好懂國際貿(mào)易的專業(yè)律師行。訪談員：貴公司對寫字樓售價的接受程度最高到什

23、么價位？行政人員：只要適合，可以接受15000元/平米。訪談員：貴公司辦公，一般需要哪些方面的配套服務(wù)？例如會議室、商務(wù)酒店住宿、商務(wù)翻譯、商務(wù)秘書、專業(yè)律師行、銀行等？行政人員：如果有，當然好了。一般需要律師、翻譯和銀行等。于強室內(nèi)設(shè)計師事務(wù)所訪談內(nèi)容于強室內(nèi)設(shè)計師事務(wù)所訪談內(nèi)容u公司名稱：于強室內(nèi)設(shè)計師事務(wù)所u簡介：1999年組建個人室內(nèi)設(shè)計師事務(wù)所，目前由三十余人組成，分別來自中國大陸、臺灣、香港的優(yōu)秀室內(nèi)設(shè)計師、建筑師組成的國際化設(shè)計團隊。近期與美國kip建筑設(shè)計機構(gòu)建立了長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，不斷提升自身設(shè)計師的國際化專業(yè)水平。被訪人被訪人于總于總訪談員：貴公司選擇在此辦公的原因是什

24、么？于總：沒有什么原因，就是朋友的寫字樓，租金比較特殊。訪談員：請問將來有購買的意向嗎？于總：有，有想過擁有自己的物業(yè)，但一直沒有找到合適的地方。于總：是的，因為目前的辦公面積和辦公布局不是十分合理。訪談員：您選擇購買寫字樓更關(guān)注什么？于總：首先是租售價格，其次是交通便利，然后才會考慮到檔次形象的問題。訪談員：您對寫字樓有沒有什么特別的需求？于總：配套應(yīng)盡量齊全，停車位要充足，如果經(jīng)常找不到停車位，是一件很煩惱的事情。訪談員：除了車位配套意外，您對寫字樓服務(wù)有什么需求？例如專屬會議室、商務(wù)酒店住宿、商務(wù)翻譯、商務(wù)秘書、專業(yè)律師行、會計師事務(wù)所等？于總：商務(wù)秘書和銀行?？蛻粜枨蟮娜齻€層面客戶需求

25、的三個層面第一層面：對區(qū)位的需求。區(qū)位決定交通、產(chǎn)業(yè)鏈、知名度第一層面：對區(qū)位的需求。區(qū)位決定交通、產(chǎn)業(yè)鏈、知名度第二層面：對產(chǎn)品本體的需求。產(chǎn)品決定檔次、功能、配置和價格第二層面：對產(chǎn)品本體的需求。產(chǎn)品決定檔次、功能、配置和價格第三層面：對物業(yè)服務(wù)的需求。物業(yè)服務(wù)決定產(chǎn)品的附加值和性價比第三層面：對物業(yè)服務(wù)的需求。物業(yè)服務(wù)決定產(chǎn)品的附加值和性價比企業(yè)購買寫字樓路線圖企業(yè)購買寫字樓路線圖第二步：進行對比第二步：進行對比根據(jù)寫字樓檔次、內(nèi)部配根據(jù)寫字樓檔次、內(nèi)部配置、功能性和價格確定可置、功能性和價格確定可能購買的幾個寫字樓。能購買的幾個寫字樓。第一步：選擇區(qū)域第一步：選擇區(qū)域根據(jù)交通、產(chǎn)業(yè)鏈、

26、知根據(jù)交通、產(chǎn)業(yè)鏈、知名度和價格區(qū)間確定區(qū)名度和價格區(qū)間確定區(qū)位。位。第三步：選擇購買第三步：選擇購買根據(jù)寫字樓物業(yè)服務(wù)確定。在區(qū)根據(jù)寫字樓物業(yè)服務(wù)確定。在區(qū)位相同、形象相同、配置相同和位相同、形象相同、配置相同和價格相差不大的情況下，主要看價格相差不大的情況下，主要看物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)。競爭者賣什么我們賣什么我們賣什么項目賣點有哪些客戶需求什么國際寫字樓發(fā)展趨勢是什么國際趨勢是什么？國際趨勢是什么？國際寫字樓產(chǎn)品特征是：企業(yè)辦公空間企業(yè)形國際寫字樓產(chǎn)品特征是：企業(yè)辦公空間企業(yè)形象空間高附加值的一攬子商務(wù)解決方案象空間高附加值的一攬子商務(wù)解決方案雛形雛形cbd發(fā)展中的發(fā)展中的cbd國際趨勢國際

27、趨勢硬件設(shè)施硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）（電梯、空調(diào)）一般一般檔次高、數(shù)量充足檔次高、數(shù)量充足完善完善配套設(shè)施配套設(shè)施（會所、會議室等）（會所、會議室等）一般一般好好完善完善產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)辦公空間辦公空間商務(wù)辦公空間商務(wù)辦公空間寫字樓形象寫字樓形象商務(wù)辦公空間品商務(wù)辦公空間品牌形象高附加值牌形象高附加值的一攬子商務(wù)服務(wù)的一攬子商務(wù)服務(wù)科技含量科技含量（智能化、節(jié)能等）（智能化、節(jié)能等）一般一般高（高（5a5a等）等）高高物業(yè)管理物業(yè)管理自管自管品牌管理品牌管理提供一攬子商務(wù)解決方案提供一攬子商務(wù)解決方案方向方向競爭者賣什么我們賣什么我們賣什么項目賣點有哪些客戶需求什么國際寫字樓發(fā)展趨勢是什么我們的

28、出路我們的出路提供一攬子商務(wù)解決方案的提供一攬子商務(wù)解決方案的svosvo寫字樓寫字樓主題形象定位主題形象定位深圳最具前瞻性 服務(wù)式寫字樓（ svo）推廣語推廣語“競爭，因效率無邊界競爭，因效率無邊界”競爭是什么競爭是什么競爭是一種態(tài)度競爭是一種態(tài)度競爭是一種勇氣競爭是一種勇氣競爭更是一種生存方式競爭更是一種生存方式驅(qū)動世界不斷向前行的驅(qū)動世界不斷向前行的不科學技術(shù)不科學技術(shù)不是巨大的發(fā)明不是巨大的發(fā)明更不是那些活躍的政治精英更不是那些活躍的政治精英競爭是這個世界向前進的唯一驅(qū)動力競爭是這個世界向前進的唯一驅(qū)動力商業(yè)世界的本質(zhì)就是在于那永遠的、重復發(fā)生和消逝的競爭商業(yè)世界的本質(zhì)就是在于那永遠的

29、、重復發(fā)生和消逝的競爭那些在商業(yè)世界取得巨大成功的企業(yè)，無一不是通過構(gòu)筑競那些在商業(yè)世界取得巨大成功的企業(yè)，無一不是通過構(gòu)筑競爭力而獲得的爭力而獲得的svosvo是什么？是什么？svosvo是管家是管家商務(wù)住宿服務(wù)商務(wù)住宿服務(wù)商務(wù)秘書服務(wù)商務(wù)秘書服務(wù)商務(wù)會晤服務(wù)商務(wù)會晤服務(wù)商務(wù)翻譯服務(wù)商務(wù)翻譯服務(wù)商務(wù)會議服務(wù)商務(wù)會議服務(wù)專屬商務(wù)銀行服務(wù)專屬商務(wù)銀行服務(wù)svosvo是專業(yè)的是專業(yè)的專業(yè)律師咨詢服務(wù)專業(yè)律師咨詢服務(wù)專業(yè)會計師服務(wù)專業(yè)會計師服務(wù)專業(yè)投資咨詢服務(wù)專業(yè)投資咨詢服務(wù)專業(yè)創(chuàng)業(yè)咨詢服務(wù)專業(yè)創(chuàng)業(yè)咨詢服務(wù)專業(yè)財務(wù)咨詢服務(wù)專業(yè)財務(wù)咨詢服務(wù)專業(yè)管理咨詢服務(wù)專業(yè)管理咨詢服務(wù)svosvo是低成本的是低成本

30、的不再為低使用率的專業(yè)員工付費不再為低使用率的專業(yè)員工付費不再為低使用頻率的空間付費不再為低使用頻率的空間付費不再再為瑣碎的會晤安排和會議付費不再再為瑣碎的會晤安排和會議付費一切，我們?yōu)槟蚶?！一切，我們?yōu)槟蚶?！svosvo如何操作？如何操作？ 商務(wù)管家服務(wù)商務(wù)管家服務(wù) 成立專門的酒店商務(wù)管家中成立專門的酒店商務(wù)管家中心，商務(wù)住宿通過酒店提供，心，商務(wù)住宿通過酒店提供，商務(wù)會議通過酒店會議場所商務(wù)會議通過酒店會議場所提供，秘書、翻譯固定聘請，提供，秘書、翻譯固定聘請，專屬銀行通過出售底層裙樓專屬銀行通過出售底層裙樓完成。完成。 與深圳各律師事務(wù)所、會計師與深圳各律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、審計

31、所、投資咨詢公事務(wù)所、審計所、投資咨詢公司、創(chuàng)業(yè)咨詢公司和管理咨詢司、創(chuàng)業(yè)咨詢公司和管理咨詢公司等專業(yè)機構(gòu)建立長期的、公司等專業(yè)機構(gòu)建立長期的、穩(wěn)定的合作關(guān)系，如有需求直穩(wěn)定的合作關(guān)系，如有需求直接通知到相應(yīng)的公司幫助提供。接通知到相應(yīng)的公司幫助提供。此種服務(wù)考慮到成本問題，采此種服務(wù)考慮到成本問題，采用用“外包外包”方式，交給各個專方式，交給各個專業(yè)公司完成。業(yè)公司完成。 商務(wù)專業(yè)服務(wù)商務(wù)專業(yè)服務(wù)svosvo如何展現(xiàn)如何展現(xiàn) 現(xiàn)場軟件、硬件展示現(xiàn)場軟件、硬件展示通過高檔的酒店大堂形象、專業(yè)的世聯(lián)銷售人員從軟硬兩方面展示我們提供服務(wù)的能力大型的企業(yè)競爭力高峰論壇大型的企業(yè)競爭力高峰論壇通過與媒

32、體合作邀請高知名度的經(jīng)濟學家和企業(yè)家們，組織規(guī)模浩大的企業(yè)競爭力排行榜和高峰論壇，以推廣競爭力和效率來推廣項目。出版宣傳冊出版宣傳冊通過講述獲得巨大成功企業(yè)的歷程，揭示構(gòu)筑持續(xù)競爭力和提高效率是企業(yè)成功的關(guān)鍵；集中向客戶介紹我們能夠提供一攬子商務(wù)解決方案，以及這些服務(wù)式如何降低客戶運營成本和提升效率。實施實施svosvo帶來的結(jié)果帶來的結(jié)果加速銷售加速銷售增加成交率增加成交率帶來酒店管理成本帶來酒店管理成本價值溢價價值溢價我們?nèi)绾钨u我們?nèi)绾钨u 項目價格定位各銷售階段工作細化銷售階段及節(jié)奏劃分 銷售階段及節(jié)奏劃分客戶定位客戶定位項目價格定位推廣策略價格定位過程價格定位過程 第一步：篩選競爭性項目

33、和可借鑒性項目。分別為九州創(chuàng)展大廈、航天大廈、國際商會中心和安聯(lián)大廈 第二步：確定各競爭項目的影響權(quán)重。九州創(chuàng)展大廈50%、航天大廈35%、國際商會中心8%、安聯(lián)大廈7% 第三步：將本項目與各個競爭項目進行對比分析，并對各個價值點的影響權(quán)重進行打分，得出本項目的價值修正系數(shù)。 第四步：通過計算，得出本項目相對市場最具競爭和借鑒性的均價。項目選取及權(quán)重排序項目選取及權(quán)重排序深圳國際商會中心航天大廈九州創(chuàng)展安聯(lián)大廈距離項目最近權(quán)重50距離項目稍遠權(quán)重35屬超高層權(quán)重8位于北區(qū)權(quán)重7航天大廈價格權(quán)重影響打分表航天大廈價格權(quán)重影響打分表說明：打分范圍在-1至+1之間，得分=打分值*權(quán)重名稱及類型名稱及

34、類型價值要素價值要素權(quán)重權(quán)重比較因素比較因素打分打分得分得分本項目本項目航天大廈航天大廈區(qū)位價值45環(huán)境25商務(wù)氛圍5南區(qū)商務(wù)逐步完善南區(qū)商務(wù)逐步完善00樓盤昭示性10周邊為高密度的寫字樓建筑群鄰近深南大道，具有一定的昭示性-0.5-o.o5片區(qū)形象檔次5cbd建設(shè)成熟，13金花初步建成相同00景觀價值2周邊高樓林立，無景觀西面可看到高爾夫球場-0.3-0.01周邊商務(wù)配套1周邊購物公園及部分裙樓商業(yè)商務(wù)配套稍有欠缺00升值潛力2cbd建設(shè)趨向成熟，升值潛力低預期升值潛力較低00交通20%地鐵12地鐵物業(yè)，距離地鐵300米距離地鐵800米0.20.02公共交通5周邊寫字樓較多，高峰時期緊張相同

35、00車型管制3臨靠民田路，為雙向四車道相同00樓盤質(zhì)素55平面設(shè)計20平面的可變性6劃分科學、可自由拆分相似00層高及梁低高度53.6米的層高，梁低高度待定層高3.8m，局部區(qū)域凈高為3m00使用率56569.380.3-0.02朝向及采光4四面均有遮擋北向和西向朝向、采光較好-0.5-0.02形象20推廣形象7未定以綠色環(huán)境為形象00大堂面積及高度8大堂高20米，五星級裝修大堂面積約380，層高14m，0.50.04公共走道寬度3未知走道寬度1.8m，00廣場及附樓2廣場面積無，附樓具備優(yōu)勢以綠色為主要題材，面積較小0.20內(nèi)部硬件15電梯（品牌及數(shù)量）6共8部德國蒂森11部蒂森電梯，速度：

36、2.5m/秒-0.3-0.02中央空調(diào)4分戶計量，可自由調(diào)節(jié)麥克維爾中央空調(diào)，24小時分戶計00車位5300個2400.20.01最終得分100-0.04九州創(chuàng)展大廈價格權(quán)重九州創(chuàng)展大廈價格權(quán)重名稱及類型名稱及類型價值要素價值要素權(quán)重權(quán)重比較因素比較因素打分打分得分得分本項目本項目九州創(chuàng)展大廈九州創(chuàng)展大廈區(qū)位價值45環(huán)境25商務(wù)氛圍5南區(qū)商務(wù)逐步完善相同00樓盤昭示性10周邊為高密度的寫字樓建筑群昭示性稍差0.20.02片區(qū)形象檔次5cbd建設(shè)成熟，13金花初步建成相同00景觀價值2周邊高樓林立，無景觀相同00周邊商務(wù)配套1周邊購物公園及部分裙樓商業(yè)相同00升值潛力2cbd建設(shè)趨向成熟，升值潛

37、力低相同00交通20%地鐵12地鐵物業(yè)，距離地鐵300米相同00公共交通5周邊寫字樓較多，高峰時期緊張相同00車型管制3臨靠民田路，為雙向四車道相同00樓盤質(zhì)素55平面設(shè)計20平面的可變性6劃分科學、可自由拆分稍差0.20.012層高及梁低高度53.6米的層高，梁低高度待定層高3.6m，梁底高度2.600使用率5707200朝向及采光4四面均有遮擋相似00形象20推廣形象7未定強調(diào)品質(zhì)和完美00大堂面積及高度8大堂高20米，五星級裝修大堂面積481，層高10m0.50.004公共走道寬度3未知走道寬度1.8，圍繞核心筒00廣場及附樓2廣場面積無，附樓具備優(yōu)勢無附樓和廣場0.10.002內(nèi)部硬件

38、15電梯（品牌及數(shù)量）6共8部德國蒂森共10部日立合資電梯，-0.3-0.018中央空調(diào)4分戶計量，可自由調(diào)節(jié)24小時開通，分戶計量00車位5300個2010.20.01最終得分1000.03說明：打分范圍在-1至+1之間，得分=打分值*權(quán)重安聯(lián)大廈價格權(quán)重影響打分安聯(lián)大廈價格權(quán)重影響打分名稱及類型名稱及類型價值要素價值要素權(quán)重權(quán)重比較因素比較因素打分打分得分得分本項目本項目安聯(lián)大廈安聯(lián)大廈區(qū)位價值45環(huán)境25商務(wù)氛圍5南區(qū)商務(wù)逐步完善北區(qū)商務(wù)氛圍尚待完善0.20.01樓盤昭示性10周邊為高密度的寫字樓建筑群周邊多為低密度建筑，北向有遮擋-0.6-0.06片區(qū)形象檔次5cbd建設(shè)成熟，13金花

39、初步建成 市民中心開放、圖書館音樂廳建成-0.6-0.03景觀價值2周邊高樓林立，無景觀低密度開闊視野，蓮花山-0.8-0.02周邊商務(wù)配套1周邊購物公園及部分裙樓商業(yè)高交會館，會展中心等-0.5-0.01升值潛力2cbd建設(shè)趨向成熟，升值潛力低 未來的行政文化中心，升值潛力大-0.5-0.01交通20%地鐵12地鐵物業(yè)，距離地鐵300米地鐵沿線物業(yè)0.50.06公共交通5周邊寫字樓較多，高峰時期緊張完善0.30.02車型管制3臨靠民田路，為雙向四車道項目車行入口較為不便00樓盤質(zhì)素55平面設(shè)計20平面的可變性6劃分科學、可自由拆分有一定的局限性0.30.02層高及梁低高度53.6米的層高，梁

40、低高度待定層高3.95m，梁底高度2.7m00使用率57073-0.5-0.03朝向及采光4四面均有遮擋北向有遮擋-1-0.04形象20推廣形象7未定以綠色環(huán)境為形象00大堂面積及高度8大堂高20米，五星級裝修大堂面積766，層高15m0.30.02公共走道寬度3未知走道寬度1.8m，00廣場及附樓2廣場面積無，附樓具備優(yōu)勢以綠色為主要題材，面積較小0.20內(nèi)部硬件15電梯（品牌及數(shù)量）6共8部德國蒂森共16部三菱電梯-0.6-0.04中央空調(diào)4分戶計量，可自由調(diào)節(jié)無分戶計量及24小時供應(yīng)0.60.02車位5300個413-0.5-0.03最終得分100-0.09說明：打分范圍在-1至+1之間

41、，得分=打分值*權(quán)重國際商貿(mào)中心價格權(quán)重國際商貿(mào)中心價格權(quán)重名稱及類型名稱及類型價值要素價值要素權(quán)重權(quán)重比較因素比較因素打分打分得分得分本項目本項目國際商貿(mào)中心國際商貿(mào)中心區(qū)位價值45環(huán)境25商務(wù)氛圍5南區(qū)商務(wù)逐步完善相似0.10.005樓盤昭示性10周邊為高密度的寫字樓建筑群周邊多為低密度建筑，視野開闊，昭示性良好-1-0.1片區(qū)形象檔次5cbd建設(shè)成熟，13金花初步建成會展中心開放使該地段成為亮點-0.6-0.03景觀價值2周邊高樓林立，無景觀低密度開闊視野，都市景觀-0.5-0.01周邊商務(wù)配套1周邊購物公園及部分裙樓商業(yè)會展中心-0.3-0.003升值潛力2cbd建設(shè)趨向成熟，升值潛力

42、低臨靠會展中心，升值潛力大-0.6-0.012交通20%地鐵12地鐵物業(yè)，距離地鐵300米地鐵沿線物業(yè)，距離1000米0.30.036公共交通5周邊寫字樓較多，高峰時期緊張高峰期或會展期交通存在一定問題0.30.015車型管制3臨靠民田路，為雙向四車道臨近路網(wǎng)均為雙向四車道-0.1-0.003樓盤質(zhì)素55平面設(shè)計20平面的可變性6劃分科學、可自由拆分自由組合，十字型核心筒設(shè)計0.50.03層高及梁低高度53.6米的層高，梁低高度待定層高3.6m，凈高2.7m00使用率57060760.20.01朝向及采光4四面均有遮擋南向永無遮擋，北向有遮擋-0.6-0.024形象20推廣形象7未定強調(diào)高度-

43、0.8-0.056大堂面積及高度8大堂高20米，五星級裝修大堂面積3000，層高18m00公共走道寬度3未知走道寬度1.8m，00廣場及附樓2廣場面積無，附樓具備優(yōu)勢無附樓，廣場較小-0.2-0.004內(nèi)部硬件15電梯（品牌及數(shù)量）6共8部德國蒂森18部原裝進口三菱電梯-0.2-0.012中央空調(diào)4分戶計量，可自由調(diào)節(jié)三菱中央空調(diào)分戶計量24小時開放-0.3-0.012車位5300個500車位-0.5-0.025最終得分100-0.195說明：打分范圍在-1至+1之間，得分=打分值*權(quán)重市場比較法確定基價市場比較法確定基價 項目項目均價均價折后均價折后均價修正系數(shù)修正系數(shù)修正后均價修正后均價權(quán)

44、重權(quán)重權(quán)重價格權(quán)重價格航天大廈12000115000.9611520354032九州創(chuàng)展大廈12000115001.031202950%5750國際商會中805115928%927安聯(lián)大91122307%856合計1001156511565價值溢價部分計算價值溢價部分計算u準現(xiàn)樓溢價：一般寫字樓客戶從購買到入伙，需要等至少1年時間，本項目因現(xiàn)在是準現(xiàn)樓，按照購買后半年可以入伙計算，按照每月100元租用費計算，則每平米可省600元，直接溢價每平米120元。u起售樓層溢價：一般寫字樓起售樓層為第四層，以后每上升一層增加200元，本項目從10層起售

45、，直接溢價每平米500元。usvo寫字樓溢價預估在500800元。起售樓層溢價起售樓層溢價500元元/平米平米世聯(lián)服務(wù)溢價世聯(lián)服務(wù)溢價200-500元元/平米平米準現(xiàn)樓溢價準現(xiàn)樓溢價120元元價值溢價部分計算價值溢價部分計算世聯(lián)服務(wù)溢價世聯(lián)服務(wù)溢價500800元元價格定位價格定位11200012500元/平米銷售階段及節(jié)奏劃分客戶定位客戶定位項目價格定位推廣策略現(xiàn)實條件下的銷售劃分現(xiàn)實條件下的銷售劃分第二，建設(shè)臨時銷售中心。預計最快可以1月份近場，進行先期的客戶積累和vip卡銷售。項目銷售階段及節(jié)奏確定，主要考慮因素是，大堂工程進度和展示，依據(jù)目前的工程進度，有兩種解決方案：第一，等待大堂的裝

46、修完畢和現(xiàn)場展示條件成熟。此計劃，預計最快可以在05年3月進入銷售階段。0404年底年底0505年中心區(qū)主要項目推出時間年中心區(qū)主要項目推出時間表表安聯(lián)大廈銷售已經(jīng)啟動，是本項目銷售階段內(nèi)的主要競爭對手安聯(lián)大廈銷售已經(jīng)啟動，是本項目銷售階段內(nèi)的主要競爭對手1 1月月1111月月9 9月月7 7月月5 5月月3 3月月時間時間1 1月月九州創(chuàng)展九州創(chuàng)展航天大廈現(xiàn)在銷售航天大廈現(xiàn)在銷售7070，預計，預計0505年年3 3月銷售完畢。月銷售完畢。航天大廈航天大廈九州創(chuàng)展中心現(xiàn)在剩余九州創(chuàng)展中心現(xiàn)在剩余2020不到，不到，預計預計0505年年3 3月之前銷售完畢月之前銷售完畢安聯(lián)大廈安聯(lián)大廈諾德中心

47、與安聯(lián)大廈相同是本項目銷售階段最主要競爭對手諾德中心與安聯(lián)大廈相同是本項目銷售階段最主要競爭對手諾德中心諾德中心預計新世界中心預計新世界中心0505年下半年中旬可以進入銷售年下半年中旬可以進入銷售階段，是項目后期大客戶主要競爭對手階段，是項目后期大客戶主要競爭對手新世界中新世界中心心大中華廣場由于產(chǎn)權(quán)問題處于停大中華廣場由于產(chǎn)權(quán)問題處于停滯階段，滯階段，0505年下半年銷售。年下半年銷售。大中華廣大中華廣場場整體銷售階段劃分安排整體銷售階段劃分安排vipvip卡認購卡認購1 1月月1111月月9 9月月7 7月月5 5月月3 3月月時間時間1 1月月階段階段目標目標銷售銷售節(jié)奏節(jié)奏驗收入伙驗收

48、入伙內(nèi)部裝修期內(nèi)部裝修期完城完城酒店裝酒店裝修完成修完成外立面施工外立面施工完完大堂裝修大堂裝修完成完成專臨時售樓處專臨時售樓處工程工程進度進度高層單位高層單位銷售銷售開盤開盤畜客期畜客期營銷營銷節(jié)點節(jié)點春交會春交會營銷營銷強度強度出售出售viipviip卡卡25253030151520202 52 5 3030宣傳宣傳方向方向競爭，因效率無邊界的形象競爭，因效率無邊界的形象概念概念一攬子商務(wù)解決方案和產(chǎn)品細節(jié)和一攬子商務(wù)解決方案和產(chǎn)品細節(jié)和配套的宣傳配套的宣傳開盤前新聞發(fā)布開盤前新聞發(fā)布會和郎咸平會和郎咸平競爭力高競爭力高峰論壇峰論壇入伙嘉年華會入伙嘉年華會秋交會秋交會酒店開業(yè)大仇酬賓酒店開

49、業(yè)大仇酬賓強銷階段強銷階段40404545尾盤銷售尾盤銷售5 51010酒店式的物業(yè)服務(wù)和酒店式的物業(yè)服務(wù)和優(yōu)惠措施優(yōu)惠措施戶外廣告戶外廣告銷售階段及節(jié)奏劃分客戶定位客戶定位項目價格定位銷售推廣策略推廣戰(zhàn)略推廣戰(zhàn)略u完整產(chǎn)品的定義及其價值核心產(chǎn)品核心產(chǎn)品維修服務(wù)維修服務(wù)付款條件付款條件品牌品牌手冊手冊培訓培訓包裝包裝購物環(huán)境購物環(huán)境銷售人員素質(zhì)銷售人員素質(zhì)配套產(chǎn)品配套產(chǎn)品外觀外觀顏色顏色市場份額市場份額宣傳品宣傳品技術(shù)含量技術(shù)含量產(chǎn)品本身產(chǎn)品本身外圍產(chǎn)品外圍產(chǎn)品體驗體驗產(chǎn)品產(chǎn)品體驗體驗主要推廣方式主要推廣方式推廣推廣方式方式戶外廣告行業(yè)路演世聯(lián)銷售渠道行業(yè)雜志推廣專業(yè)報紙廣告網(wǎng)站推廣直郵投遞

50、高峰論壇推廣五部曲推廣五部曲了解了解svo體驗體驗svo購買購買svo推介推介svo發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)svo搶占搶占cbdcbd制高點，戶外廣告封殺計劃制高點，戶外廣告封殺計劃n戶外廣告牌戶外廣告牌n樓梯廣告樓梯廣告n樓書宣傳樓書宣傳n新聞發(fā)布會新聞發(fā)布會ndmdm直郵直郵n網(wǎng)絡(luò)推廣網(wǎng)絡(luò)推廣搶占搶占cbdcbd制高點制高點戶外廣告牌封殺計戶外廣告牌封殺計劃劃n目的：高調(diào)的建立項目目的：高調(diào)的建立項目“效率無邊界效率無邊界”品牌的形象品牌的形象n地點：市民中心前廣場、展覽中心和機場地點：市民中心前廣場、展覽中心和機場n時間：時間：0505年年2 2月月樓體包裝樓體包裝競爭競爭因效因效率無率無邊界邊界樓體包

51、裝：樓體包裝：超大樓體條幅和燈光字超大樓體條幅和燈光字深圳唯一深圳唯一svosvo商務(wù)辦公空間新聞發(fā)布會商務(wù)辦公空間新聞發(fā)布會n發(fā)布目的：通過新聞發(fā)布會，邀請前期積累客戶、媒體記發(fā)布目的：通過新聞發(fā)布會，邀請前期積累客戶、媒體記者和領(lǐng)導嘉賓，向前期積累客戶和媒體全面闡述者和領(lǐng)導嘉賓，向前期積累客戶和媒體全面闡述“一攬子一攬子商務(wù)解決方案的服務(wù)式寫字樓商務(wù)解決方案的服務(wù)式寫字樓”給企業(yè)帶來的附加價值。給企業(yè)帶來的附加價值。n活動地點：威尼斯酒店活動地點：威尼斯酒店n發(fā)布時間：發(fā)布時間：0505年年2 2月月2828日上午日上午1010：0000樓書制作樓書制作主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：n講述世界范圍內(nèi)

52、成功企業(yè)經(jīng)歷講述世界范圍內(nèi)成功企業(yè)經(jīng)歷n國際商務(wù)寫字樓發(fā)展的過程國際商務(wù)寫字樓發(fā)展的過程n項目介紹項目介紹n一攬子商務(wù)解決方案介紹一攬子商務(wù)解決方案介紹n單位分割及戶型介紹單位分割及戶型介紹效率無邊界效率無邊界中國深圳dmdm直郵直郵發(fā)展銀行大廈13層世聯(lián)地產(chǎn) 陳勁松董事長效率無邊界、華融大廈咨詢電話:88888888n投遞目的：以投遞目的：以“svo”svo”服務(wù)式寫字樓為主題，全面介紹服務(wù)式寫字樓為主題，全面介紹本項目賣點和一攬子商務(wù)解決方案的內(nèi)容，告知目標客戶本項目賣點和一攬子商務(wù)解決方案的內(nèi)容，告知目標客戶階段優(yōu)惠方法。階段優(yōu)惠方法。n投遞時間：內(nèi)部認購前一周、開盤前一周和各促銷階段投

53、遞時間：內(nèi)部認購前一周、開盤前一周和各促銷階段前一周。前一周。n投遞數(shù)量：每次投遞數(shù)量：每次5 5萬份萬份n主要內(nèi)容：項目介紹商務(wù)服務(wù)介紹優(yōu)惠策略主要內(nèi)容：項目介紹商務(wù)服務(wù)介紹優(yōu)惠策略報紙廣告報紙廣告還要尋找嗎？n目的：在項目開盤前高舉高達，目的：在項目開盤前高舉高達，形成項目強勢品牌形象。形成項目強勢品牌形象。n主題：強調(diào)主題：強調(diào)“競爭，因效率無邊競爭，因效率無邊界界”網(wǎng)絡(luò)推廣網(wǎng)絡(luò)推廣n網(wǎng)絡(luò)廣告：現(xiàn)代商業(yè)推廣的必備工具，讓更多的人能更便網(wǎng)絡(luò)廣告：現(xiàn)代商業(yè)推廣的必備工具，讓更多的人能更便捷的了解到本項目捷的了解到本項目n發(fā)布方式：申請網(wǎng)址，建立網(wǎng)站，與各大行業(yè)網(wǎng)站進行鏈發(fā)布方式：申請網(wǎng)址，建

54、立網(wǎng)站，與各大行業(yè)網(wǎng)站進行鏈接接n投放期限：延續(xù)整個銷售期投放期限：延續(xù)整個銷售期n廣告效果：建立網(wǎng)絡(luò)窗口，便于客戶上訪了解。廣告效果：建立網(wǎng)絡(luò)窗口，便于客戶上訪了解。 了解了解svosvo商務(wù)空間商務(wù)空間n企業(yè)競爭力高峰論壇企業(yè)競爭力高峰論壇n郎咸平教授主題演講郎咸平教授主題演講n針對行業(yè)路演式推廣針對行業(yè)路演式推廣n行業(yè)雜志推廣行業(yè)雜志推廣企業(yè)競爭力高峰論壇企業(yè)競爭力高峰論壇n目的：以推廣競爭力高峰論壇形式在行業(yè)內(nèi)先建立項目品目的：以推廣競爭力高峰論壇形式在行業(yè)內(nèi)先建立項目品牌形象牌形象n主題：主題：“競爭，因效率無邊界競爭，因效率無邊界”既既20042004年深圳房地產(chǎn)企業(yè)年深圳房地產(chǎn)企

55、業(yè)競爭力高峰論壇競爭力高峰論壇”n時間：時間：0505年年5 5月初，深圳春交會現(xiàn)場月初，深圳春交會現(xiàn)場n地點：高交會地點：高交會b b館多功能會議廳館多功能會議廳n方式：與大會組委會組織和深圳商報共同組織方式：與大會組委會組織和深圳商報共同組織“20042004深圳深圳房地產(chǎn)企業(yè)競爭力高峰論壇房地產(chǎn)企業(yè)競爭力高峰論壇”，通過組委會和深圳商報邀請，通過組委會和深圳商報邀請知名學者和知名企業(yè)家，并在高峰會上就本項目邀請設(shè)計師知名學者和知名企業(yè)家，并在高峰會上就本項目邀請設(shè)計師或業(yè)內(nèi)專家進行項目介紹和點評，闡述一攬子商務(wù)服務(wù)寫字或業(yè)內(nèi)專家進行項目介紹和點評，闡述一攬子商務(wù)服務(wù)寫字樓能夠給企業(yè)帶來的

56、附加值，最終形成樓能夠給企業(yè)帶來的附加值，最終形成“20042004年深圳房地產(chǎn)年深圳房地產(chǎn)項目競爭力排行榜項目競爭力排行榜”。邀請郎咸平先生進行企業(yè)競爭力演講邀請郎咸平先生進行企業(yè)競爭力演講n演講目的：通過郎咸平先生的知名度及演講力，建立項目演講目的：通過郎咸平先生的知名度及演講力，建立項目在目標客戶中的品牌形象。在目標客戶中的品牌形象。n主題：主題：“競爭，因效率無邊界競爭，因效率無邊界”既郎咸平教授關(guān)于現(xiàn)代企既郎咸平教授關(guān)于現(xiàn)代企業(yè)競爭之本。業(yè)競爭之本。n演講形式：以郎咸平先生或其他知名經(jīng)濟學家為吸引力，演講形式：以郎咸平先生或其他知名經(jīng)濟學家為吸引力，通過直郵邀請目標企業(yè)家和各媒體，在

57、各行業(yè)內(nèi)廣泛建立項通過直郵邀請目標企業(yè)家和各媒體，在各行業(yè)內(nèi)廣泛建立項目品牌形象。目品牌形象。行業(yè)行業(yè)“路演式路演式”推廣推廣n行業(yè)雜志推廣：行業(yè)雜志推廣：1 1、在贊助的行業(yè)上進行廣告宣傳，以便加深目標客戶對、在贊助的行業(yè)上進行廣告宣傳，以便加深目標客戶對項目品牌印象。項目品牌印象。2 2、在具有權(quán)威影響力的行業(yè)雜志上透放廣告。、在具有權(quán)威影響力的行業(yè)雜志上透放廣告。n贊助行業(yè)論壇：贊助行業(yè)論壇：針對主要目標行業(yè)進行產(chǎn)品針對主要目標行業(yè)進行產(chǎn)品“路演式路演式”推廣，與各個行業(yè)推廣，與各個行業(yè)的企業(yè)協(xié)會和各商會合作，贊助其舉辦關(guān)于的企業(yè)協(xié)會和各商會合作，贊助其舉辦關(guān)于“如何構(gòu)筑競?cè)绾螛?gòu)筑競爭企

58、業(yè)競爭力爭企業(yè)競爭力”的研討會，以推廣企業(yè)競爭力和效率推廣的研討會，以推廣企業(yè)競爭力和效率推廣項目。項目。體驗體驗svosvo商務(wù)空間商務(wù)空間n水景大堂體驗水景大堂體驗n全新概念樣板房體驗全新概念樣板房體驗n星級商務(wù)酒店體驗星級商務(wù)酒店體驗n公共空間體驗公共空間體驗n商務(wù)配套體驗商務(wù)配套體驗n商務(wù)服務(wù)體驗商務(wù)服務(wù)體驗n相關(guān)配置體驗相關(guān)配置體驗五星級水景大堂體驗五星級水景大堂體驗u本項目的產(chǎn)品最大本項目的產(chǎn)品最大賣點為，高賣點為，高2020米，面米，面積達幾千平米的五星積達幾千平米的五星級的超豪華水景裝修。級的超豪華水景裝修。u通過實際的現(xiàn)場效通過實際的現(xiàn)場效果形成視覺沖擊力，果形成視覺沖擊力，

59、強勢樹立本項目在客強勢樹立本項目在客戶中的品牌形象。戶中的品牌形象。樣板房體驗樣板房體驗總裁會議室總裁會議室交房標準交房標準3232層樣板空間展示層樣板空間展示交樓標準交樓標準商務(wù)配套體驗商務(wù)配套體驗u酒店商務(wù)套房體驗商務(wù)配套體驗商務(wù)配套體驗會議空間展示會議空間展示體驗公共區(qū)域體驗公共區(qū)域u寫字樓內(nèi)部走道一攬子商務(wù)服務(wù)體驗一攬子商務(wù)服務(wù)體驗1 1、引進專業(yè)的酒店管理公司、引進專業(yè)的酒店管理公司2 2、酒店服務(wù)提前介入項目、酒店服務(wù)提前介入項目設(shè)備展現(xiàn)設(shè)備展現(xiàn)展示內(nèi)容： 新風系統(tǒng) 空調(diào)設(shè)備 智能化設(shè)備 建筑材料 電梯展示 推介推介svosvo餐券1000元華融大廈車位1年使用權(quán)證書n目的：通過老客戶帶新客戶，促進成交。目的：通過老客戶帶新客戶，促進成交。n活動內(nèi)容：活動內(nèi)容： 1 1、華融大廈業(yè)主介紹客戶成交，送價值、華融大廈業(yè)主介紹