鈞涵顧問】基于開價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件

1、鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件 20122012年年0606鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件2內(nèi)容內(nèi)容房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化管理動(dòng)向房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化管理動(dòng)向房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行流程精細(xì)化管理房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行流程精細(xì)化管理 基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理實(shí)踐分享基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理實(shí)踐分享如何提升房地產(chǎn)流程執(zhí)行力如何提升房地產(chǎn)流程執(zhí)行力鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件房地產(chǎn)企業(yè)未來的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從單一的資源的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向資源、客戶與運(yùn)營(yíng)能力的綜合競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)企業(yè)未來的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從單一的資源的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向資源、客戶與運(yùn)營(yíng)能力

2、的綜合競(jìng)爭(zhēng)資源的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品和客戶的競(jìng)爭(zhēng)運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理工程管理營(yíng)銷管理客戶服務(wù)土地獲取和項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃管理成 本 管 理資源客戶運(yùn)營(yíng)以何種模式在什么時(shí)候獲取優(yōu)質(zhì)以何種模式在什么時(shí)候獲取優(yōu)質(zhì)的資源？的資源？通過什么樣的區(qū)域組合、產(chǎn)品組通過什么樣的區(qū)域組合、產(chǎn)品組合和價(jià)值鏈組合和業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方式合和價(jià)值鏈組合和業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方式化解風(fēng)險(xiǎn)？化解風(fēng)險(xiǎn)？以何種競(jìng)爭(zhēng)力或者模式兌現(xiàn)價(jià)值以何種競(jìng)爭(zhēng)力或者模式兌現(xiàn)價(jià)值和實(shí)現(xiàn)盈利？和實(shí)現(xiàn)盈利？鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變行業(yè)調(diào)控將再次調(diào)整企業(yè)的組織能力行業(yè)調(diào)控將再次調(diào)整企業(yè)

3、的組織能力戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力說重新界定。企業(yè)必須在價(jià)值鏈環(huán)節(jié)形成差異化，形成相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力，即重視職能戰(zhàn)略打造；研發(fā)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略合作伙伴（供方資源）戰(zhàn)略客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略（品牌戰(zhàn)略、營(yíng)銷戰(zhàn)略）歷經(jīng)了歷經(jīng)了20082008年的金融危機(jī)和宏觀調(diào)控之后，許多企業(yè)開始或重視或反思其運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。年的金融危機(jī)和宏觀調(diào)控之后，許多企業(yè)開始或重視或反思其運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。如果說如果說20082008年的淡市給了房地產(chǎn)企業(yè)充分認(rèn)識(shí)了自己的機(jī)會(huì)的話，年的淡市給了房地產(chǎn)企業(yè)充分認(rèn)識(shí)了自己的機(jī)會(huì)的話，2009200920102010年的牛市則恰恰給了中國(guó)房地產(chǎn)企年的牛市則恰恰給了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)

4、運(yùn)營(yíng)管理變革的最佳機(jī)會(huì)。業(yè)運(yùn)營(yíng)管理變革的最佳機(jī)會(huì)。20122012年年20132013年將再次挑戰(zhàn)企業(yè)的組織能力年將再次挑戰(zhàn)企業(yè)的組織能力房地產(chǎn)企業(yè)必須把握行業(yè)發(fā)展節(jié)奏快速成長(zhǎng)，否則將被邊緣化。房地產(chǎn)企業(yè)必須把握行業(yè)發(fā)展節(jié)奏快速成長(zhǎng)，否則將被邊緣化。 鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件房地產(chǎn)企業(yè)管理必須經(jīng)歷如下階段房地產(chǎn)企業(yè)管理必須經(jīng)歷如下階段創(chuàng)業(yè)期成長(zhǎng)期成熟期發(fā)展階段衰退期（卓越期） 手工作坊粗放式規(guī)范化精細(xì)化沒有流程建立流程完善流程優(yōu)化流程206020 0管理的一致性一致性（規(guī)則化管理）管理的無序性無序性（依據(jù)感覺和個(gè)人經(jīng)驗(yàn)）管理的有效性有效性 （數(shù)字化管理）管理的高

5、效性高效性（協(xié)同管理） 鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件中小企業(yè)很多處于作坊式和粗獷的發(fā)展階段中小企業(yè)很多處于作坊式和粗獷的發(fā)展階段顧客需求產(chǎn)品/服務(wù)輸出活動(dòng)1活動(dòng)2活動(dòng)3沒有制度流程或只有簡(jiǎn)單的制度完全依賴于老板和核心人員反應(yīng)較快不具備可復(fù)制性員工鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件進(jìn)入規(guī)范化階段的企業(yè)往往已經(jīng)建立的有責(zé)有序的管理金字塔進(jìn)入規(guī)范化階段的企業(yè)往往已經(jīng)建立的有責(zé)有序的管理金字塔清晰縱向各層級(jí)間的權(quán)責(zé)界面和橫向各職能單元間的職責(zé)界面，實(shí)現(xiàn)“有責(zé)”基于快速發(fā)展的戰(zhàn)略需求建立橫向各職能單元間的業(yè)務(wù)操作流程和縱向各層級(jí)間的業(yè)務(wù)決策流程，實(shí)現(xiàn)“有

6、序”通過以培訓(xùn)和績(jī)效激勵(lì)為主的人力資源管理，形成“有責(zé)、有序”的管理文化建立“有責(zé)”、“有序”的管理金字塔，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的“有效”，支持快速發(fā)展鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件處于精細(xì)化階段的企業(yè)往往表現(xiàn)出高效協(xié)同、知識(shí)共享和文化滲透處于精細(xì)化階段的企業(yè)往往表現(xiàn)出高效協(xié)同、知識(shí)共享和文化滲透完善各職能單元的基本設(shè)置，保證各職能的均好性適度強(qiáng)化產(chǎn)生核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的職能單元，從組織架構(gòu)層面保證業(yè)務(wù)模式的獨(dú)特性基于構(gòu)建獨(dú)特業(yè)務(wù)模式和適度創(chuàng)新的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略需求完善各職能對(duì)應(yīng)的整體業(yè)務(wù)流程體系，保證業(yè)務(wù)運(yùn)作和決策的通暢性基于業(yè)務(wù)模式設(shè)計(jì)流程，將業(yè)務(wù)的獨(dú)特運(yùn)作分解成細(xì)化步驟內(nèi)化

7、到流程之中基于業(yè)務(wù)模式對(duì)專業(yè)能力的要求建立崗位素質(zhì)模型體系，以此優(yōu)化招聘、培訓(xùn)和績(jī)效激勵(lì)等體系鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件在運(yùn)營(yíng)層面，標(biāo)準(zhǔn)化成為大型企業(yè)的重要運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，除萬科之外，很多企業(yè)也都選擇在運(yùn)營(yíng)層面，標(biāo)準(zhǔn)化成為大型企業(yè)的重要運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，除萬科之外，很多企業(yè)也都選擇了標(biāo)準(zhǔn)化了標(biāo)準(zhǔn)化龍湖的積木理論華潤(rùn)高品質(zhì)下的快速?gòu)?fù)制恒大產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件龍湖地產(chǎn)的積木理論龍湖地產(chǎn)的積木理論積木理論建立標(biāo)準(zhǔn)化模塊為基礎(chǔ)的產(chǎn)品庫(kù)，通過模塊個(gè)性化組合的積木搭建方式，有效解決了產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制和中高端客戶對(duì)產(chǎn)品獨(dú)特性要求的矛盾。 突出景觀優(yōu)勢(shì)龍

8、湖獨(dú)有的五重景觀體系和坡地景觀成為龍湖一線城市項(xiàng)目的標(biāo)簽，加大了龍湖項(xiàng)目的差異化特征，成為龍湖產(chǎn)品核心。產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品品類不斷創(chuàng)新、升級(jí)，加強(qiáng)產(chǎn)品獨(dú)特性，滿足客戶隨著物質(zhì)水平提高后對(duì)高品質(zhì)住宅的更高追求。 鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件11積木理論積木理論個(gè)性組合，快速?gòu)?fù)制和個(gè)性化矛盾的化解之道個(gè)性組合，快速?gòu)?fù)制和個(gè)性化矛盾的化解之道產(chǎn)品庫(kù)中模塊組合一產(chǎn)品庫(kù)中模塊組合二理論模型實(shí)際應(yīng)用評(píng)價(jià)： 龍湖通過產(chǎn)品模塊研發(fā)，形成自身產(chǎn)品庫(kù)。通過標(biāo)準(zhǔn)化模塊個(gè)性化組合方式能夠在快速?gòu)?fù)制的基礎(chǔ)上不斷調(diào)整項(xiàng)目局部效果，給客戶以新的感覺，花盛香醍和香醍漫步售樓處的個(gè)性化組合主要通過調(diào)整景觀

9、模塊局部軟景變硬景來達(dá)到空間和意境的調(diào)整，有效緩解了客戶參觀時(shí)產(chǎn)生的同一感，提升了客戶對(duì)產(chǎn)品獨(dú)特性的認(rèn)同感，立面模塊一立面模塊二景觀模塊一景觀模塊二戶型模塊一戶型模塊二立面模塊一立面模塊三景觀模塊一景觀模塊二戶型模塊一戶型模塊四北京花盛香醍售樓處北京香醍漫步售樓處產(chǎn)品庫(kù)中標(biāo)準(zhǔn)模塊通過產(chǎn)品的不斷開發(fā)進(jìn)行模塊擴(kuò)充，同時(shí)產(chǎn)品研發(fā)部門在與營(yíng)銷、物業(yè)部門溝通后進(jìn)行模塊的細(xì)部修正。龍湖產(chǎn)品庫(kù)中五種售樓處模塊，在實(shí)際應(yīng)用中設(shè)計(jì)人員把模塊組合成個(gè)性化產(chǎn)品。鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件產(chǎn)品創(chuàng)新流程化產(chǎn)品創(chuàng)新流程化90%的復(fù)制的復(fù)制+10%的創(chuàng)新的創(chuàng)新產(chǎn)品在立面標(biāo)準(zhǔn)模塊基礎(chǔ)上，調(diào)整建筑

10、立面的顏色搭配或是材料搭配等細(xì)節(jié)在景觀標(biāo)準(zhǔn)模塊的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)貧夂蛘{(diào)整樹種和植被，達(dá)到最佳的景觀效果對(duì)戶型標(biāo)準(zhǔn)模塊進(jìn)行調(diào)整，如以當(dāng)?shù)刂懈叨丝蛻舻目臻g要求和舒適度，調(diào)整戶型尺度和空間劃分對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)模塊調(diào)整，如通過材料的調(diào)整和空間色調(diào)的調(diào)整滿足當(dāng)?shù)乜蛻舻纳罨{(diào)其它模塊的調(diào)整和創(chuàng)新10%創(chuàng)新方式實(shí)際應(yīng)用上海龍湖酈城上海龍湖滟瀾山兩個(gè)樓盤立面材料進(jìn)行了局部調(diào)整，單體前后錯(cuò)位調(diào)整，建筑凸顯個(gè)性化。鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件種類種類代表樓盤代表樓盤產(chǎn)品圖片產(chǎn)品圖片產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新第一代重慶龍湖花園傳統(tǒng)花園洋房板式圍合規(guī)劃布局第二代重慶弗萊明戈別墅式花園

11、洋房弗萊明戈完全以別墅生活為模版，將人性化、舒適的西班牙“院落”引入花園洋房中;融入多層坡屋頂、鮮花廊架、富于變化的開窗、情景陽(yáng)臺(tái)、層次感的退臺(tái)等別墅設(shè)計(jì)元素，將別墅的大露臺(tái)、多陽(yáng)臺(tái)、下沉式花園等戶型空間引入洋房，為業(yè)主提供更多享樂主義生活的可能性。 第三代重慶江與城花園洋房全景花園洋房點(diǎn)陣式布局，增大公共活動(dòng)空間，景觀視野最大化；全地下車庫(kù)設(shè)計(jì)，最大可能減少社區(qū)道路面積，社區(qū)全景綠化 ；“寬闊”戶型空間尺度 ，主力戶型客廳開間大都達(dá)4.7米、4.9米，主臥開間通常達(dá)4.1米；實(shí)現(xiàn)洋房質(zhì)變。龍湖花園洋房產(chǎn)品升級(jí)和創(chuàng)新以客戶為導(dǎo)向，龍湖不斷對(duì)產(chǎn)品品類進(jìn)行升級(jí)，通過規(guī)劃、建筑、景觀、戶型和配套等多

12、方面進(jìn)行綜合、復(fù)雜地創(chuàng)新，打造產(chǎn)品新高度，提升客戶滿意度。通過不斷地升級(jí)和創(chuàng)新，形成清晰的產(chǎn)品品類通過不斷地升級(jí)和創(chuàng)新，形成清晰的產(chǎn)品品類鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件突出景觀優(yōu)勢(shì)突出景觀優(yōu)勢(shì):五重景觀體系和坡式景觀成為龍湖標(biāo)簽，打造產(chǎn)品核心五重景觀體系和坡式景觀成為龍湖標(biāo)簽，打造產(chǎn)品核心五重景觀體系：草地、長(zhǎng)葉植被、球狀灌木、大灌木和喬木組成了層次強(qiáng)烈的院落景觀和步道景觀。 四重景觀：大灌木三重景觀：灌木一重景觀：草地二重景觀：長(zhǎng)葉植被五重景觀：?jiǎn)棠惧e(cuò)落有致的社區(qū)中心景觀軸線上，水系延綿、高高低低，形成水、花、石、坡和高大植株緊密呼應(yīng)的坡地景觀。零落的紅色野花在灌木

13、中綻放，自然而非人工打造的感覺油然而生。鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件15產(chǎn)品模式化，打造龍湖標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品模式化，打造龍湖標(biāo)準(zhǔn)上海龍湖滟瀾山在別墅項(xiàng)目中，優(yōu)先使用顏色鮮艷的小雛菊北京香醍漫步上海龍湖滟瀾山上海龍湖藍(lán)湖郡北京龍湖滟瀾山在別墅項(xiàng)目中，善于利用天然河道，打造淺灘、流水上海龍湖滟瀾山上海龍湖藍(lán)湖郡在地中海別墅項(xiàng)目中，花盆皆使用渚色陶制花盆北京龍湖滟瀾山上海龍湖藍(lán)湖郡鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件16產(chǎn)品模式化，打造龍湖標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品模式化，打造龍湖標(biāo)準(zhǔn)上海龍湖藍(lán)湖郡上海龍湖滟瀾山在別墅項(xiàng)目中，小區(qū)道路主打文化石，由專人手工打磨在別墅項(xiàng)目中，小區(qū)

14、道路邊的燈俱為六角銅燈上海龍湖藍(lán)湖郡上海龍湖滟瀾山在別墅項(xiàng)目中，小區(qū)道路使用紅磚石拼接上海龍湖藍(lán)湖郡上海龍湖滟瀾山上海龍湖滟瀾山在項(xiàng)目中，小區(qū)道路不見土，大樹底部鋪放鵝卵石或仿樹皮上海龍湖藍(lán)湖郡鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件華潤(rùn)置地華潤(rùn)置地“高品質(zhì)下的快速?gòu)?fù)制高品質(zhì)下的快速?gòu)?fù)制”高端置業(yè)的上層家庭城市核心區(qū)遠(yuǎn)郊品質(zhì)追求的成熟家庭城市城市邊緣居住改善的成長(zhǎng)家庭城市城市邊緣市區(qū)幸福里系列翡翠城系列中央公園系列橡樹灣系列悅府系列凱旋門系列特色高端系列（如卡納湖谷）鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件華潤(rùn)置地華潤(rùn)置地“高品質(zhì)下的快速?gòu)?fù)制高品質(zhì)下的快速?gòu)?fù)制”

15、市場(chǎng)分析和客戶細(xì)分示范區(qū)設(shè)定招拍掛條件協(xié)助土地招拍掛確定復(fù)制原型與協(xié)議拿地階段（一）土地屬性和區(qū)域劃定+ +成本分析和投入產(chǎn)出+ +確定復(fù)制原型總體規(guī)劃單體景觀室內(nèi)立面風(fēng)格戶型復(fù)制復(fù)制復(fù)制復(fù)制復(fù)制調(diào)整拿地意向協(xié)商規(guī)劃條件指導(dǎo)明確開發(fā)思路明確開發(fā)思路鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件華潤(rùn)置地華潤(rùn)置地“高品質(zhì)下的快速?gòu)?fù)制高品質(zhì)下的快速?gòu)?fù)制”土地招拍掛確定復(fù)制原型與協(xié)議拿地階段（二）完成規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)明確開發(fā)思路獲得土地戰(zhàn)略合作方確定合作設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目成立（進(jìn)入下個(gè)階段）客戶驗(yàn)證客戶敏感點(diǎn)客戶需求反饋鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件華潤(rùn)置地華潤(rùn)置地“高品質(zhì)

16、下的快速?gòu)?fù)制高品質(zhì)下的快速?gòu)?fù)制”產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制階段項(xiàng)目成立示范區(qū)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃報(bào)批增值服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化成本控制工程管理標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化裝修單位設(shè)計(jì)單位優(yōu)高雅戰(zhàn)略合作方苗木儲(chǔ)備施工單位大區(qū)總部苗圃優(yōu)高雅住宅產(chǎn)品快速實(shí)現(xiàn)示范區(qū)開放實(shí)現(xiàn)銷售鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件恒大地產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系恒大地產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)精品標(biāo)準(zhǔn)+環(huán)節(jié)精品+精裝修決策快、開發(fā)快、復(fù)制快產(chǎn)品線+產(chǎn)品組合+產(chǎn)品結(jié)構(gòu)精品戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件恒大地產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系恒大地產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系l產(chǎn)品高度標(biāo)準(zhǔn) “恒大能做到昆明和沈陽(yáng)的同一類型項(xiàng)目，路燈的型號(hào)、大門、門把手都是一樣

17、的”l標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品復(fù)制快，節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)l決策快，開發(fā)快，但本地化程度低恒大地產(chǎn)住宅設(shè)計(jì)要求及標(biāo)準(zhǔn)一、住宅設(shè)計(jì)一、住宅設(shè)計(jì)二、地下車庫(kù)規(guī)則要求二、地下車庫(kù)規(guī)則要求三、土建及裝修做法三、土建及裝修做法一、建筑篇一、建筑篇二、結(jié)構(gòu)篇二、結(jié)構(gòu)篇三、電氣篇三、電氣篇四、給水排水篇四、給水排水篇五、暖通空調(diào)篇五、暖通空調(diào)篇六、毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)六、毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)七、裝修篇七、裝修篇一、平面細(xì)化一、平面細(xì)化二、立面細(xì)化二、立面細(xì)化三、附圖三、附圖鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件組織與運(yùn)營(yíng)層面，大型企業(yè)都非常重視專業(yè)化集團(tuán)總部的建設(shè)組織與運(yùn)營(yíng)層面，大型企業(yè)都非常重視專業(yè)化集團(tuán)總部的建設(shè)龍湖專業(yè)

18、總部龍湖專業(yè)總部 13人20人20人10人總部：專家型總部：專家型 精英型精英型專業(yè)的運(yùn)營(yíng)部門設(shè)計(jì)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)部門設(shè)計(jì)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理關(guān)鍵成果管理關(guān)鍵成果管理運(yùn)營(yíng)決策運(yùn)營(yíng)決策成本管理成本管理 知識(shí)管理知識(shí)管理 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理 組織從組織從60多人到多人到130多人多人鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件組織與運(yùn)營(yíng)層面，大型企業(yè)都非常重視專業(yè)化集團(tuán)總部的建設(shè)組織與運(yùn)營(yíng)層面，大型企業(yè)都非常重視專業(yè)化集團(tuán)總部的建設(shè)龍湖專業(yè)總部龍湖專業(yè)總部總經(jīng)理室造價(jià)采購(gòu)部工程部營(yíng)銷部研發(fā)部發(fā)展部計(jì)劃財(cái)務(wù)部人力資源部商業(yè)運(yùn)營(yíng)部各城市公司基本構(gòu)架僅重慶、北京、上海公司有商業(yè)運(yùn)營(yíng)部

19、總部占主導(dǎo)決策權(quán)，項(xiàng)目經(jīng)由PMO系統(tǒng)后需交由總部審批垂直體系管理垂直體系管理重慶公司上海公司成都公司沈陽(yáng)公司常州京津公司西安公司蘇南公司戰(zhàn)略及運(yùn)營(yíng)中心地區(qū)PMO 投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)工程管理造價(jià)管理商運(yùn)管理物業(yè)管理研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理營(yíng)銷管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人產(chǎn)品研發(fā)中心營(yíng)銷經(jīng)理無錫形成項(xiàng)目的流程化便于最高決策人實(shí)時(shí)了解進(jìn)程企業(yè)產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力其他部門經(jīng)理統(tǒng)管項(xiàng)目進(jìn)入營(yíng)銷階段前的所有事務(wù)管理項(xiàng)目進(jìn)入營(yíng)銷階段后的所有事務(wù)龍湖集團(tuán)投資及運(yùn)營(yíng)發(fā)展部 財(cái)務(wù)部人力資源部客戶及公司品牌部鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件組織與運(yùn)營(yíng)層面，大型企業(yè)都非常重視專業(yè)化集團(tuán)總部的建設(shè)組織與運(yùn)營(yíng)層面，大型

20、企業(yè)都非常重視專業(yè)化集團(tuán)總部的建設(shè)恒大集團(tuán)總部恒大集團(tuán)總部鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件組織與運(yùn)營(yíng)層面，大型企業(yè)都非常重視專業(yè)化集團(tuán)總部的建設(shè)組織與運(yùn)營(yíng)層面，大型企業(yè)都非常重視專業(yè)化集團(tuán)總部的建設(shè)恒大地區(qū)公司恒大地區(qū)公司鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件組織與運(yùn)營(yíng)層面，大型企業(yè)都非常重視專業(yè)化集團(tuán)總部的建設(shè)組織與運(yùn)營(yíng)層面，大型企業(yè)都非常重視專業(yè)化集團(tuán)總部的建設(shè)萬達(dá)總部萬達(dá)總部鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件組織與運(yùn)營(yíng)層面，大型企業(yè)都非常重視專業(yè)化集團(tuán)總部的建設(shè)組織與運(yùn)營(yíng)層面，大型企業(yè)都非常重視專業(yè)化集團(tuán)總部的建設(shè)萬達(dá)總部萬

21、達(dá)總部鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件在價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)力環(huán)節(jié)，企業(yè)越來越重視專業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的打造在價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)力環(huán)節(jié)，企業(yè)越來越重視專業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的打造項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷交房招商入住經(jīng)營(yíng)施工建造企業(yè)戰(zhàn)略/基礎(chǔ)管理/人力資源/ 品牌戰(zhàn)略 /客戶關(guān)系管理注重對(duì)客戶的研究；注重前期定位設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化合作伙伴管理客戶服務(wù)萬科注重對(duì)客戶的研究；注重前期項(xiàng)目策劃精細(xì)化運(yùn)營(yíng)體系設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷突出客戶服務(wù)龍湖注重規(guī)劃設(shè)計(jì)注重施工建造過程成本管理物業(yè)服務(wù)中海注重對(duì)客戶的研究產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研究物業(yè)服務(wù)綠城鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件萬科地產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理萬科地產(chǎn)的精細(xì)化

22、運(yùn)營(yíng)管理提升萬科產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化在設(shè)計(jì)創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化、精裝修、技術(shù)研發(fā)等多個(gè)方面保持優(yōu)通過標(biāo)準(zhǔn)化手段規(guī)范各地項(xiàng)目所采用的種類繁多部品和工藝標(biāo)準(zhǔn)，便于管理和進(jìn)行成本評(píng)估在此基礎(chǔ)上確定最具經(jīng)濟(jì)性的部品選擇和工藝標(biāo)準(zhǔn)方案，并充分運(yùn)用集中采購(gòu)機(jī)制，是規(guī)模優(yōu)勢(shì)得到有效發(fā)揮要求工程系統(tǒng)的關(guān)注重點(diǎn)進(jìn)一步從制度、流程、規(guī)范向工程現(xiàn)場(chǎng)管理、實(shí)體質(zhì)量轉(zhuǎn)移；公司將對(duì)工地現(xiàn)場(chǎng)管理職責(zé)、監(jiān)理工程公司定位、工程管理團(tuán)隊(duì)構(gòu)成進(jìn)行優(yōu)化工程質(zhì)量的不斷提升有賴于高度務(wù)實(shí)的質(zhì)量文化09年深入開展成本優(yōu)化：首先是不斷檢視開發(fā)中的各個(gè)流程，通過集團(tuán)內(nèi)的橫向比較，將部分過高的成本降到合理的水平；然后通過與行業(yè)內(nèi)規(guī)模品牌相當(dāng)

23、企業(yè)的成本對(duì)標(biāo)，獲取成本進(jìn)一步優(yōu)化的動(dòng)力；實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范部品和工藝標(biāo)準(zhǔn)，充分運(yùn)用集中采購(gòu)機(jī)制制定裝修成本售價(jià)比等指標(biāo)，提高裝修成本投入的合理性成本管理工程質(zhì)量產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力涵蓋了開發(fā)過程中客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷、工程質(zhì)量、成本管理等各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)能力鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件龍湖地產(chǎn)的組織能力龍湖地產(chǎn)的組織能力最佳體驗(yàn)的把握能力最佳體驗(yàn)的把握能力高效運(yùn)營(yíng)的能力高效運(yùn)營(yíng)的能力商業(yè)增值的能力商業(yè)增值的能力鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件龍湖地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理體系（七巧板）龍湖地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理體系（七巧板）投資論證設(shè)定項(xiàng)目基準(zhǔn)項(xiàng)目指標(biāo)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)體系

24、投資論證及收益跟蹤土地投資分析結(jié)果、項(xiàng)目啟動(dòng)階段結(jié)果方案設(shè)計(jì)成果驗(yàn)收、初步設(shè)計(jì)成果演算施工準(zhǔn)備階段成果、營(yíng)銷階段成果交房階段成果、后續(xù)階段成果PMO預(yù)算決策會(huì)、PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段成果審查會(huì)、PMO關(guān)鍵決策會(huì)半年年度總結(jié)會(huì)、PMO月度運(yùn)營(yíng)會(huì)、項(xiàng)目周例會(huì)集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃管理公司一二三級(jí)計(jì)劃管理個(gè)人計(jì)劃管理目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤及控制預(yù)算制定、滾動(dòng)資金計(jì)劃控制知識(shí)積累、管理及分享實(shí)現(xiàn)預(yù)定收益指標(biāo)科學(xué)決策降低投資風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目收益控制降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)量職責(zé)明確提高決策效率提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率成本控制成本敏感分析頭寸保證防范風(fēng)險(xiǎn)提高資金運(yùn)營(yíng)效率知識(shí)積累及共享投資決策及收益跟蹤體系階段性成果管理體

25、系運(yùn)營(yíng)決策體系進(jìn)度計(jì)劃管理成本管理體系資金預(yù)算管理知識(shí)管理體系1234567鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件恒大地產(chǎn)的快速反應(yīng)體系恒大地產(chǎn)的快速反應(yīng)體系恒大集團(tuán)的監(jiān)察和審計(jì)是人數(shù)最多的部門，占比24%，負(fù)責(zé)審核地方公司集團(tuán)制定含三十九條罰則的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理考核制度，量化懲罰的標(biāo)準(zhǔn)恒大領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)夜做好策劃、下達(dá)項(xiàng)目活動(dòng)任務(wù)，第二天交由相關(guān)部門開始邀請(qǐng)全國(guó)的媒體，第三天活動(dòng)成功舉辦恒大董事局的一個(gè)指令在半個(gè)小時(shí)內(nèi)就能傳到南在?？冢痹陂L(zhǎng)春的最基層 許家印規(guī)定一個(gè)項(xiàng)目從拿地到開盤須在6個(gè)月內(nèi)完成長(zhǎng)沙兩個(gè)恒大新盤從拿地，到開工，再到開盤僅僅用了五個(gè)月內(nèi)控嚴(yán)鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值

26、鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件房地產(chǎn)公司的管理體系是一個(gè)完整的系統(tǒng)，戰(zhàn)略決定方向，支撐體系決定執(zhí)行能力房地產(chǎn)公司的管理體系是一個(gè)完整的系統(tǒng)，戰(zhàn)略決定方向，支撐體系決定執(zhí)行能力戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系組織管控體系組織管控體系人力資源保障與績(jī)效驅(qū)動(dòng)體系人力資源保障與績(jī)效驅(qū)動(dòng)體系人力資源基于對(duì)戰(zhàn)略或公司定位的理解分析建立有效的組織管控體系（包括項(xiàng)目管理體系）IT系統(tǒng)組織績(jī)效部門績(jī)效梳理和完善流程管理體系包括核心業(yè)務(wù)流程與管理流程 管控模式 組織結(jié)構(gòu) 權(quán)責(zé)體系通過績(jī)效與薪酬激勵(lì)機(jī)制建立企業(yè)文化和價(jià)值管體系保障長(zhǎng)效的驅(qū)動(dòng)力流程績(jī)效流程管理體系流程管理體系項(xiàng)目決策 員工績(jī)效123流程管

27、理績(jī)效管理產(chǎn)品策劃 設(shè)計(jì)開發(fā) 采購(gòu)管理 施工管理 管理支持 營(yíng)銷管理 客戶關(guān)系 企業(yè)文化和價(jià)值觀企業(yè)文化和價(jià)值觀4戰(zhàn)略、目標(biāo)計(jì)劃“做什么做什么”“誰來做誰來做”“評(píng)估和改進(jìn)評(píng)估和改進(jìn)”“怎么做怎么做”組織管控、權(quán)責(zé)鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件鈞涵顧問認(rèn)為，鈞涵顧問認(rèn)為，企業(yè)的管理提升需要在企業(yè)的管理提升需要在機(jī)制與人的問題上機(jī)制與人的問題上進(jìn)行系統(tǒng)的思考，進(jìn)行系統(tǒng)的思考，而清晰的而清晰的權(quán)責(zé)、高效的流程和高素質(zhì)的員工是卓越管理的關(guān)鍵權(quán)責(zé)、高效的流程和高素質(zhì)的員工是卓越管理的關(guān)鍵 為企業(yè)未來發(fā)展提供明確方向和實(shí)現(xiàn)步驟的考慮，其他問題都將在戰(zhàn)略指導(dǎo)下來展開。一般內(nèi)容包括

28、： 業(yè)務(wù)模式 業(yè)務(wù)組合 成長(zhǎng)階梯 核心競(jìng)爭(zhēng)力 戰(zhàn)略目標(biāo)體系 在戰(zhàn)略明確的前提下為戰(zhàn)略實(shí)施提供有力的組織支持。一般內(nèi)容包括： 組織結(jié)構(gòu) 管理模式 功能劃分 組織層級(jí)劃分 權(quán)限劃分 崗位說明書 圍繞戰(zhàn)略的要求，提供與之配套的薪酬、考核等人力資源管理方案。一般內(nèi)容包括： 薪酬激勵(lì) 績(jī)效管理 培訓(xùn)體系 招聘體系 職業(yè)發(fā)展規(guī)劃 能力素質(zhì)模型 關(guān)注關(guān)鍵管理和業(yè)務(wù)流程如何在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過程中的運(yùn)作。一般內(nèi)容包括： 核心業(yè)務(wù)流程 關(guān)鍵管理流程 行政與人力資源管理流程等支持性流程人力資源組織與管控模式 流程戰(zhàn)略正確的戰(zhàn)略清晰的權(quán)責(zé)高效的流程高素質(zhì)和有動(dòng)力的人才鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課

29、件 未來房地產(chǎn)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，必須構(gòu)筑九大核心能力，關(guān)鍵是找到短未來房地產(chǎn)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，必須構(gòu)筑九大核心能力，關(guān)鍵是找到短板并迅速改善板并迅速改善一、戰(zhàn)略布局能力一、戰(zhàn)略布局能力二、戰(zhàn)略資源運(yùn)作能力二、戰(zhàn)略資源運(yùn)作能力三、產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新能力三、產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新能力四、市場(chǎng)研究與策劃能力四、市場(chǎng)研究與策劃能力五、高效的管理和運(yùn)營(yíng)模式五、高效的管理和運(yùn)營(yíng)模式六、規(guī)范精細(xì)化流程管理六、規(guī)范精細(xì)化流程管理七、科學(xué)的績(jī)效管理體系和激勵(lì)機(jī)制七、科學(xué)的績(jī)效管理體系和激勵(lì)機(jī)制八、高水平的人才隊(duì)伍八、高水平的人才隊(duì)伍九、卓越的企業(yè)文化九、卓越的企業(yè)文化 戰(zhàn)略層面 （方向性）管理與控制層面 （管控性） 執(zhí)

30、行層面 （保障性）指導(dǎo)指導(dǎo)管理管理體系體系平臺(tái)平臺(tái)保障保障鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件37內(nèi)容內(nèi)容房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化管理動(dòng)向房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化管理動(dòng)向房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行流程精細(xì)化管理房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行流程精細(xì)化管理 基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理實(shí)踐分享基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理實(shí)踐分享如何提升房地產(chǎn)流程執(zhí)行力如何提升房地產(chǎn)流程執(zhí)行力鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件38為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？-案例一：一個(gè)冷凝管案例一：一個(gè)冷凝管鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件39為什么我們會(huì)出

31、現(xiàn)這些問題？為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？-案例二：不是笑話的笑話案例二：不是笑話的笑話鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件40為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？-案例三：關(guān)于二次深化設(shè)計(jì)案例三：關(guān)于二次深化設(shè)計(jì)為什么我們二次設(shè)計(jì)總是在往往簽訂合同之后，現(xiàn)場(chǎng)就催促施工單位進(jìn)場(chǎng)施工？設(shè)計(jì)、工程、成本之間總會(huì)會(huì)扯皮？為什么我們的二次設(shè)計(jì)效果和成本控制總不能和諧統(tǒng)一？為什么施工完成后，后期物業(yè)管理中總會(huì)表現(xiàn)出不符合實(shí)際使用要求和維護(hù)方面存在成本高等方面困難。鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件41為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題

32、？-案例四：關(guān)于客戶投訴與無效成本案例四：關(guān)于客戶投訴與無效成本案例1: 某項(xiàng)目第一期C3建筑立面進(jìn)行了調(diào)整,但相應(yīng)的結(jié)構(gòu)變化未及時(shí)發(fā)出知會(huì)及變更,待正式變更發(fā)出時(shí),施工單位已按照原結(jié)構(gòu)圖完成了鋼筋的下料和部分安裝,施工方提出高達(dá)50萬元的索賠費(fèi)用。案例2: 某項(xiàng)目二期M6、M7兩棟樓，因與周圍樓棟距離較近，在規(guī)劃?rùn)z查中發(fā)現(xiàn)在拐角處的六層日照間距不夠(說明：M6、M7樓形為“Z”字形，“日照間距不夠”：前一棟樓因日照影起的陰影遮擋了后一棟樓，使后一棟樓處于陰暗中)。處理方案必須將已施工完成的拐角處六層改為五層，并將M6五層窗臺(tái)，M7四、五層窗臺(tái)向里改，將原大三房改為小三房。因?yàn)楸Ｗo(hù)已施工的其余

33、構(gòu)件不受破壞，在鑿除六層的過程不能用普通鑿除方式，而且還要在五層有保護(hù)支架。如此取消兩套屋頂板成本近15萬元。案例3：某項(xiàng)目二期設(shè)計(jì)中所有衛(wèi)生間均未留設(shè)排氣孔，主體施工完成后再補(bǔ)變更進(jìn)行梁上鉆孔作業(yè)，導(dǎo)致鉆孔無效成本支出7萬元。案例4：某項(xiàng)目到了收樓的階段，底商應(yīng)該分割的，銷售部已經(jīng)按分割的房間銷售出去，但竣工時(shí)確沒有隔墻。工程部解釋是按消防部門要求沒有做隔墻，從而造成銷售底商時(shí)沒有及時(shí)告訴銷售部門。案例5：戶型改了，未通知銷售鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件42為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？-案例五：案例五： 客觀原因背后的思考客觀原因背后的思考

34、案例：某項(xiàng)目案例：某項(xiàng)目A A區(qū)樁基礎(chǔ)選型與施工區(qū)樁基礎(chǔ)選型與施工某項(xiàng)目A區(qū)別墅去年12月開始招標(biāo)，基礎(chǔ)形式（設(shè)計(jì)定）鉆孔樁3月份初施工單位進(jìn)場(chǎng)施工發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應(yīng)該改成沖孔樁但是設(shè)計(jì)建議盡量不改，成本會(huì)增加60%，但由于無法施工，經(jīng)成控部門同意3月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（2周時(shí)間，成控才同意）4月份已經(jīng)開始施工4月底發(fā)現(xiàn)有4棟別墅土質(zhì)特殊，無法進(jìn)行人工開挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也不行，后來就改成鋼管樁（設(shè)計(jì)要重新出施工圖，用了1個(gè)月的時(shí)間），招標(biāo)又用了1個(gè)月的時(shí)間7月份開始進(jìn)場(chǎng)，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（20天）9月份設(shè)計(jì)增加800多米鋼管，完成了鋼管樁部

35、分的施工另外3棟別墅，原設(shè)計(jì)是天然基礎(chǔ)（直接做在土上），5月份開挖后土質(zhì)達(dá)不到設(shè)計(jì)要求，改成了人工挖孔樁，6月又遇到與剛才4棟一樣的情況，3棟樓討論到現(xiàn)在還沒有確定最終的施工方案，6月份開始討論方案，反復(fù)試用鋼護(hù)筒、水泥管護(hù)筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，8月份最終確定此部分樁采用繡閥管加固后再開挖的方案，10月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進(jìn)場(chǎng)繼續(xù)開挖，但是樁內(nèi)土質(zhì)仍達(dá)不到預(yù)想效果本來今年希望今年年底達(dá)到預(yù)售條件，但由于以上問題，也只能拖到明年開售，竣工也只能到明年年底。鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？-案例六：案例六：

36、 關(guān)于制度和流關(guān)于制度和流程程“現(xiàn)象二：制度都是以部門為單位設(shè)計(jì)的，都是站在各自的立場(chǎng)現(xiàn)象二：制度都是以部門為單位設(shè)計(jì)的，都是站在各自的立場(chǎng)”流程沒有按系統(tǒng)的方流程沒有按系統(tǒng)的方法進(jìn)行規(guī)劃，以部門為單位獨(dú)立建立流程，必然導(dǎo)致流程之間，流程涉及部門之間對(duì)接法進(jìn)行規(guī)劃，以部門為單位獨(dú)立建立流程，必然導(dǎo)致流程之間，流程涉及部門之間對(duì)接不順暢不順暢”“現(xiàn)象一：制度都是看到這些點(diǎn)進(jìn)行的，沒有系統(tǒng)性，有些制定標(biāo)準(zhǔn)化不夠準(zhǔn)確、有重現(xiàn)象一：制度都是看到這些點(diǎn)進(jìn)行的，沒有系統(tǒng)性，有些制定標(biāo)準(zhǔn)化不夠準(zhǔn)確、有重復(fù)，有的不夠全面，甚至可能還有矛盾的地方復(fù)，有的不夠全面，甚至可能還有矛盾的地方”“現(xiàn)象三：我們有制度有流

37、程，可是我們還是：不能按時(shí)交房，很多客戶投訴，部門間現(xiàn)象三：我們有制度有流程，可是我們還是：不能按時(shí)交房，很多客戶投訴，部門間還是扯皮，很多流程我們執(zhí)行時(shí)流于形式還是扯皮，很多流程我們執(zhí)行時(shí)流于形式”？鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件44企業(yè)成長(zhǎng)后的必然挑戰(zhàn)企業(yè)成長(zhǎng)后的必然挑戰(zhàn)-企業(yè)成長(zhǎng)以后需要組織分工，組織分工與專業(yè)化會(huì)帶來橫向企業(yè)成長(zhǎng)以后需要組織分工，組織分工與專業(yè)化會(huì)帶來橫向溝通困難溝通困難顧客需求產(chǎn)品/服務(wù)輸出活活動(dòng)動(dòng)1 1活活動(dòng)動(dòng)2 2活活動(dòng)動(dòng)3 3高效的團(tuán)隊(duì)合作關(guān)注有效輸出；關(guān)注顧客的需求和滿意；關(guān)注整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；員工鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化

38、運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件45各種不同的組織模式均存在這樣或那樣的問題各種不同的組織模式均存在這樣或那樣的問題項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售職能管理型職能管理型矩陣式管理型矩陣式管理型開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部項(xiàng)目管理型項(xiàng)目管理型項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部職能制模式下橫向部門溝通困難職能制模式下橫向部門溝通困難矩陣制模式項(xiàng)目部和總部扯皮矩陣制模式項(xiàng)目部和總部扯皮項(xiàng)目公司型容易走向兩個(gè)極端：一抓就死一放就亂項(xiàng)目公司型容易走向兩個(gè)極端：一抓就死一放就亂鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件46必須通過優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，打通橫向溝通的渠道，建立起企業(yè)有效運(yùn)行的規(guī)則與秩序必須通

39、過優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，打通橫向溝通的渠道，建立起企業(yè)有效運(yùn)行的規(guī)則與秩序業(yè)務(wù)職能業(yè)務(wù)職能調(diào)研與開發(fā)部門/職能銷售部門/職能采購(gòu)部門/職能建設(shè)部門/職能財(cái)經(jīng)部門/職能服務(wù)部門/職能部門/職能目標(biāo) 部門/職能目標(biāo)部門/職能目標(biāo)部門/職能目標(biāo)部門/職能目標(biāo)部門/職能目標(biāo)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)流流程程客客戶戶需需求求行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為ActionActionActionActionActionActionActionAction行為行為ActionAction行為行為ActionActionActionActionActionActionAct

40、ionActionActionActionActionAction行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為行為采購(gòu)流程采購(gòu)流程銷售與服務(wù)流程銷售與服務(wù)流程產(chǎn)品策劃流程產(chǎn)品策劃流程工程建設(shè)流程工程建設(shè)流程鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件47同時(shí)，卓越的流程管理還可以降低對(duì)人員能力的依賴，發(fā)揮系統(tǒng)的力量同時(shí)，卓越的流程管理還可以降低對(duì)人員能力的依賴，發(fā)揮系統(tǒng)的力量萬科的標(biāo)準(zhǔn)體系萬科的標(biāo)準(zhǔn)體系思考：為什么王石可以那么瀟灑的爬珠峰去南極？思考：為什么王石可以那么瀟灑的爬珠峰去南極？4040多個(gè)城

41、市多個(gè)城市200200多個(gè)項(xiàng)目快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)是什么？多個(gè)項(xiàng)目快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)是什么？鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件48流程是什么：為達(dá)到期望的管理或業(yè)務(wù)目標(biāo)，在一定輸入資源基礎(chǔ)上，通過明確的組流程是什么：為達(dá)到期望的管理或業(yè)務(wù)目標(biāo)，在一定輸入資源基礎(chǔ)上，通過明確的組織、人員執(zhí)行并產(chǎn)生特定輸出結(jié)果的一系列的管理或業(yè)務(wù)活動(dòng)織、人員執(zhí)行并產(chǎn)生特定輸出結(jié)果的一系列的管理或業(yè)務(wù)活動(dòng)輸入資源輸入資源輸出結(jié)果輸出結(jié)果（目標(biāo)）（目標(biāo)）活動(dòng)1活動(dòng) 2活動(dòng) 5活動(dòng) 3活動(dòng) 4流程邊界流程邊界流程流程“流程”的六個(gè)要素：目標(biāo)、輸入資源、人員（崗位）、活動(dòng)、活動(dòng)間的相互作用（協(xié)作關(guān)系）、輸出結(jié)

42、果。鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件流程和流程管理能給我?guī)硎裁戳鞒毯土鞒坦芾砟芙o我?guī)硎裁雌髽I(yè)的使命是為顧客創(chuàng)造價(jià)值企業(yè)的使命是為顧客創(chuàng)造價(jià)值給企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值是企業(yè)的優(yōu)異流程給企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值是企業(yè)的優(yōu)異流程企業(yè)的成功來源于優(yōu)異的流程運(yùn)營(yíng)企業(yè)的成功來源于優(yōu)異的流程運(yùn)營(yíng)優(yōu)異的流程運(yùn)營(yíng)需要優(yōu)異的流程管理優(yōu)異的流程運(yùn)營(yíng)需要優(yōu)異的流程管理流程管理不是管理的全部，但有益的流程管理能夠推動(dòng)企業(yè)取得流程管理不是管理的全部，但有益的流程管理能夠推動(dòng)企業(yè)取得成功、達(dá)成使命成功、達(dá)成使命保持工作行為的一致性保持工作行為的一致性共同的語言和交流平臺(tái)共同的語言和交流平臺(tái)知識(shí)傳授和管理，記錄好的做法

43、，避免犯基本的錯(cuò)誤知識(shí)傳授和管理，記錄好的做法，避免犯基本的錯(cuò)誤流程是知識(shí)產(chǎn)權(quán)流程是知識(shí)產(chǎn)權(quán)鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件50流程設(shè)計(jì)三步曲流程設(shè)計(jì)三步曲n 流程文件細(xì)化設(shè)計(jì)p 確定文件模版p 流程定義設(shè)計(jì)p 關(guān)鍵控制點(diǎn)p 流程接口、例外處理與信息流轉(zhuǎn)時(shí)限p 操作表單設(shè)計(jì)n 流程體系文件整合n 組織職能細(xì)化n 輸出文檔p 流程體系文件n 主要工作方法和工具p 流程研討會(huì)p VISIO流程細(xì)化設(shè)計(jì)流程細(xì)化設(shè)計(jì)流程體系策劃與流程流程體系策劃與流程優(yōu)化優(yōu)化 流程現(xiàn)狀評(píng)估與組織流程現(xiàn)狀評(píng)估與組織優(yōu)化優(yōu)化1 12 23 3n 評(píng)估業(yè)務(wù)流程現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)存在的問題p 對(duì)流程現(xiàn)狀進(jìn)行描

44、述p 獲取現(xiàn)有流程的績(jī)效數(shù)據(jù)，評(píng)估績(jī)效表現(xiàn)p 分析現(xiàn)有的組織架構(gòu)與職能分配n 輸出文檔p 業(yè)務(wù)流程診斷報(bào)告n 主要工作方法和工具p “黃紙貼”流程描述法p 流程研討會(huì)p PPTn 業(yè)務(wù)流程框架設(shè)計(jì)p 設(shè)計(jì)流程清單p 定義流程邊界n 流程優(yōu)化與設(shè)計(jì)p 流程要素分析p 流程優(yōu)化改進(jìn)方案設(shè)計(jì)n 流程優(yōu)化方案評(píng)估p 通過研討對(duì)新的流程風(fēng)險(xiǎn)、可操作性等進(jìn)行評(píng)估n 輸出文檔p 流程清單p 業(yè)務(wù)流程優(yōu)化方案n 主要工作方法和工具p 流程研討會(huì)p PPT/EXCEL鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件51解決管理問題，提升效率是優(yōu)化流程的根本目的解決管理問題，提升效率是優(yōu)化流程的根本目的-

45、針對(duì)性針對(duì)性問題描述【缺乏現(xiàn)場(chǎng)預(yù)算員的核價(jià)工作】項(xiàng)目經(jīng)理簽證的權(quán)限沒有界定清楚，1000元的工作也向上簽呈，導(dǎo)致周期長(zhǎng)，影響工程進(jìn)度。【活動(dòng)周期較長(zhǎng)】簽證流程快的周期要4天，慢的要17天，主要是工程部和預(yù)算部審批的周期比較長(zhǎng)。預(yù)算部審批時(shí)間過長(zhǎng)是因?yàn)楦鞑块T提交資料不充分?！竞炞C反饋不規(guī)范】辦公室負(fù)責(zé)簽證跟蹤，但各部門反饋往往不及時(shí)甚至沒有反饋?！玖鞒袒顒?dòng)順序錯(cuò)誤】因時(shí)間要求緊，流轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)造成實(shí)際操作中先施工后簽證?！疚纯紤]到對(duì)成本管理流程的影響】決算時(shí)是以簽證形式反映此部分成本支出，無法準(zhǔn)確反映設(shè)計(jì)變更時(shí)成本影響。12341224535鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件用

46、問題樹的方法是尋找解決問題方案的有效途徑用問題樹的方法是尋找解決問題方案的有效途徑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)能力差設(shè)計(jì)時(shí)間短成圖質(zhì)量差會(huì)審時(shí)間緊對(duì)審圖要點(diǎn)缺乏經(jīng)驗(yàn)責(zé)任心不高缺乏質(zhì)量意識(shí)審圖不認(rèn)真工作時(shí)間短工期安排時(shí)間安排緊審圖效果差設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量差施工、監(jiān)理人員質(zhì)量意識(shí)低，監(jiān)控不到位缺乏全壽命成本意識(shí)，質(zhì)量讓位于成本人員材料選擇沒有征詢物業(yè)、工程部意見作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、方法，管理制度不健全施工方自檢、監(jiān)理監(jiān)督檢查沒有落實(shí)到位監(jiān)理素質(zhì)低，不負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理單位管控不力對(duì)施工單位管控不到位勞動(dòng)強(qiáng)度高員工凝聚力差隊(duì)伍選擇不合理監(jiān)理職能弱化施工單位施工組織能力差現(xiàn)場(chǎng)代表不穩(wěn)定進(jìn)場(chǎng)材料設(shè)備監(jiān)控不到位選材標(biāo)準(zhǔn)低材料設(shè)備質(zhì)量差工序控制不嚴(yán)人

47、員素質(zhì)低缺乏相關(guān)部門監(jiān)督施工管理弱質(zhì)量缺陷合作方選擇開發(fā)進(jìn)度材料選購(gòu)施工組織管理能力進(jìn)度款支付不及時(shí)口頭指令多，施工單位對(duì)甲方失去信任職責(zé)不清晰，工程部、研發(fā)部、合約部對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料監(jiān)控力度不夠鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件53對(duì)比標(biāo)桿企業(yè)，尋找差距是優(yōu)化和提升的有效方法對(duì)比標(biāo)桿企業(yè)，尋找差距是優(yōu)化和提升的有效方法序號(hào)序號(hào)現(xiàn)狀與問題現(xiàn)狀與問題標(biāo)桿企業(yè)做法標(biāo)桿企業(yè)做法改進(jìn)建議改進(jìn)建議1 1設(shè)計(jì)管設(shè)計(jì)管理流程理流程n 沒有形成系統(tǒng)化的設(shè)計(jì)沒有形成系統(tǒng)化的設(shè)計(jì)管理流程體系管理流程體系n將設(shè)計(jì)管理按階段和對(duì)象劃分為概念設(shè)計(jì)管理流程、方案設(shè)計(jì)管理流程、施工圖設(shè)計(jì)管理流程、景觀設(shè)計(jì)管

48、理流程、精裝修設(shè)計(jì)管理流程和設(shè)計(jì)變更管理流程，使設(shè)計(jì)過程更清晰、職責(zé)更明確、管理更精細(xì)化。n編制設(shè)計(jì)管理流程，按照設(shè)計(jì)過程和專業(yè)進(jìn)行細(xì)分，明確各個(gè)設(shè)計(jì)流程的邏輯關(guān)系，明確職責(zé)，在制度上保證各專業(yè)之間的配合，加快設(shè)計(jì)進(jìn)度。2 2設(shè)計(jì)任設(shè)計(jì)任務(wù)書編務(wù)書編制制n 設(shè)計(jì)各階段，缺乏比較設(shè)計(jì)各階段，缺乏比較明確的輸入、輸出成果明確的輸入、輸出成果標(biāo)準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)；n 設(shè)計(jì)過程中成本部門介設(shè)計(jì)過程中成本部門介入的深度不夠，沒有提入的深度不夠，沒有提供成本限額指標(biāo)，導(dǎo)致供成本限額指標(biāo)，導(dǎo)致成本跟設(shè)計(jì)相脫節(jié)成本跟設(shè)計(jì)相脫節(jié)n 缺乏設(shè)計(jì)任務(wù)評(píng)審機(jī)制缺乏設(shè)計(jì)任務(wù)評(píng)審機(jī)制n設(shè)計(jì)各個(gè)階段制定設(shè)計(jì)任務(wù)書的標(biāo)準(zhǔn)模板，使設(shè)計(jì)成果

49、滿足公司的要求。n在確定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)時(shí)，成本與設(shè)計(jì)應(yīng)反復(fù)溝通，達(dá)成一致。n設(shè)計(jì)任務(wù)書由設(shè)計(jì)部門組織相關(guān)專業(yè)編制后，經(jīng)正式的集中評(píng)審和修改完善，作為設(shè)計(jì)的要求和成果的主要檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放設(shè)計(jì)單位。n明細(xì)化設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確各個(gè)專業(yè)任務(wù)書的內(nèi)容和深度。n設(shè)計(jì)任務(wù)書會(huì)簽之前，經(jīng)各專業(yè)提出審查意見，并上會(huì)集中評(píng)審，使評(píng)審更有效，減少反復(fù)修改和事后修改。3 3材料選材料選型定板型定板n 材料設(shè)備選型定板滯后，材料設(shè)備選型定板滯后，給材料設(shè)備的采購(gòu)和工給材料設(shè)備的采購(gòu)和工程施工帶來影響。程施工帶來影響。n 公司目前是在施工圖出來之后，進(jìn)行材料設(shè)備的選型定板工作，給后期在材料設(shè)備的采購(gòu)方面造成被動(dòng)。n在方案階段，

50、根據(jù)以往項(xiàng)目、周邊樓盤的調(diào)研和設(shè)計(jì)單位的推薦，編制材料設(shè)備清單初稿；同時(shí)在此階段成本部門提供材料設(shè)備的成本意見，采購(gòu)部門和項(xiàng)目部明確材料的供貨方式（即是甲供還是甲定乙供等） 。n在初步設(shè)計(jì)階段編制正式的材料設(shè)備清單和選型定板計(jì)劃。n施工圖設(shè)計(jì)完成后，材料設(shè)備選型定板工作全部完成，立即著手進(jìn)行采購(gòu)相關(guān)工作，大大縮短了采購(gòu)時(shí)間。n加強(qiáng)公司材料設(shè)備部品的研究工作。n在材料設(shè)備選型定板階段，加強(qiáng)與成本部門、采購(gòu)部門和項(xiàng)目的溝通聯(lián)系，把材料設(shè)備的成本因素和供貨方式前置考慮。鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件54組織機(jī)構(gòu)與管理模式的調(diào)整對(duì)流程的設(shè)計(jì)有較大的影響組織機(jī)構(gòu)與管理模式的調(diào)整

51、對(duì)流程的設(shè)計(jì)有較大的影響組織結(jié)構(gòu)方案績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)部門職能、崗位設(shè)置及職責(zé)描述設(shè)計(jì)組織體系的基本原則組織設(shè)計(jì)的基本原理組織診斷反映的主要問題戰(zhàn)略對(duì)組織體系的要求公司的發(fā)展戰(zhàn)略公司的組織現(xiàn)狀細(xì)細(xì)化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要求考核要求考核和激勵(lì)支和激勵(lì)支持部門職持部門職能的履行能的履行關(guān)鍵管理與關(guān)鍵管理與業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程決定執(zhí)行流程的決定執(zhí)行流程的主體和程序主體和程序明確各部門明確各部門/ /崗位在崗位在管理流程中的職責(zé)管理流程中的職責(zé)要求考核和激勵(lì)支持流程的執(zhí)行和高效要求考核和激勵(lì)支持流程的執(zhí)行和高效依托流程保障考核和激勵(lì)的執(zhí)行依托流程保障考核和激勵(lì)的執(zhí)行行業(yè)發(fā)展要求和業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)對(duì)比鈞涵顧問】基于

52、開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件55房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)一般按照價(jià)值鏈和專業(yè)在橫向和縱向的不同組房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)一般按照價(jià)值鏈和專業(yè)在橫向和縱向的不同組合而形成合而形成6-126-12個(gè)部門，根據(jù)他們的不同組合而形成的組織架構(gòu)體現(xiàn)了個(gè)部門，根據(jù)他們的不同組合而形成的組織架構(gòu)體現(xiàn)了不同的管理思路不同的管理思路鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件56如何擺脫如何擺脫“一抓就死，一放就亂一抓就死，一放就亂”的尷尬？的尷尬？-直接管理與間接管理的區(qū)別直接管理與間接管理的區(qū)別當(dāng)管控力度加大時(shí)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)減少，但總部承擔(dān)較多低附加值的的活動(dòng)，同時(shí)決策效率降低；當(dāng)管當(dāng)管控力度

53、加大時(shí)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)減少，但總部承擔(dān)較多低附加值的的活動(dòng)，同時(shí)決策效率降低；當(dāng)管控力度降低時(shí)，總部可以專注高價(jià)值的活動(dòng)，但是存在更大的風(fēng)險(xiǎn)。所以控力度降低時(shí)，總部可以專注高價(jià)值的活動(dòng)，但是存在更大的風(fēng)險(xiǎn)。所以“最優(yōu)的標(biāo)準(zhǔn)管控模式最優(yōu)的標(biāo)準(zhǔn)管控模式” ” 是不存在的，而是多種因素的均衡。是不存在的，而是多種因素的均衡。產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程管理工程管理銷售管理銷售管理投資決策投資決策n項(xiàng)目定位及產(chǎn)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃品策劃n概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)n方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)n初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)/擴(kuò)初擴(kuò)初設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)n施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)n+材料設(shè)備選型材料設(shè)備選型定板的責(zé)任劃定板的責(zé)任劃分分n+設(shè)計(jì)變更授權(quán)設(shè)計(jì)變更授權(quán)n進(jìn)度

54、管理進(jìn)度管理n質(zhì)量管理質(zhì)量管理n安全生產(chǎn)管理安全生產(chǎn)管理n現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)n+工程簽證授權(quán)工程簽證授權(quán)n+工程技術(shù)問題工程技術(shù)問題的責(zé)任劃分的責(zé)任劃分n銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)n銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用n銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度n營(yíng)銷總案營(yíng)銷總案n銷售管理銷售管理n市場(chǎng)推廣市場(chǎng)推廣n客戶服務(wù)管理客戶服務(wù)管理n+銷售價(jià)格制定銷售價(jià)格制定的責(zé)任劃分的責(zé)任劃分n+營(yíng)銷費(fèi)用和事營(yíng)銷費(fèi)用和事項(xiàng)的授權(quán)項(xiàng)的授權(quán)n投資決策投資決策n詳盡的項(xiàng)目論詳盡的項(xiàng)目論證（項(xiàng)目可研）證（項(xiàng)目可研）n項(xiàng)目預(yù)可研項(xiàng)目預(yù)可研n項(xiàng)目信息收集項(xiàng)目信息收集效效率率漸漸高高資資源源利利用用效效率率漸漸高高專專業(yè)業(yè)積積累累漸漸快快風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)漸漸低低溝溝通通成成本本

55、漸漸低低成本采購(gòu)管理成本采購(gòu)管理n成本測(cè)算成本測(cè)算n編制下達(dá)目標(biāo)編制下達(dá)目標(biāo)成本成本n+動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本管理授權(quán)授權(quán)n+成本造價(jià)管理成本造價(jià)管理授權(quán)授權(quán)n+采購(gòu)授權(quán)采購(gòu)授權(quán)n+工程結(jié)算授權(quán)工程結(jié)算授權(quán)從價(jià)值鏈角度看，逐漸傾向于集團(tuán)強(qiáng)管控從價(jià)值鏈角度看，逐漸傾向于集團(tuán)強(qiáng)管控鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件57如何解決管理模式要求與核心人員稀缺的問題？如何解決管理模式要求與核心人員稀缺的問題？困境：困境：多項(xiàng)目跨區(qū)域要求授權(quán)管理，授權(quán)管理要求綜合能力較強(qiáng)的項(xiàng)目總經(jīng)理，到哪里去找那么多目前多項(xiàng)目跨區(qū)域要求授權(quán)管理，授權(quán)管理要求綜合能力較強(qiáng)的項(xiàng)目總經(jīng)理，到哪里去找那么多目前

56、最稀缺的項(xiàng)目總？最稀缺的項(xiàng)目總？專業(yè)型總部要有專業(yè)人員的支持，沒有專業(yè)人員支持的總部必定是空心化的，可是連一線的人員專業(yè)型總部要有專業(yè)人員的支持，沒有專業(yè)人員支持的總部必定是空心化的，可是連一線的人員都無法滿足的時(shí)候，怎么可能先養(yǎng)那么多管理人員？都無法滿足的時(shí)候，怎么可能先養(yǎng)那么多管理人員？能干的人總是想法多一點(diǎn)，可靠的人的似乎能力上總是欠缺點(diǎn)什么，找個(gè)好人加能人真難能干的人總是想法多一點(diǎn)，可靠的人的似乎能力上總是欠缺點(diǎn)什么，找個(gè)好人加能人真難鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件58三種不同形式的管理模式均有利弊三種不同形式的管理模式均有利弊項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售類類 型

57、型職能管理型職能管理型矩陣式管理型矩陣式管理型開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售職責(zé)分工職責(zé)分工開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)實(shí)施條件實(shí)施條件項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng)客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng)客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境公司有專業(yè)技能提升要求項(xiàng)目管理型項(xiàng)目管理型項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)

58、主體項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多項(xiàng)目管理前期的客戶定位非常準(zhǔn)確更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度項(xiàng)目部缺點(diǎn)缺點(diǎn)職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件59直線職能制的模式中，項(xiàng)目經(jīng)理弱職能，隸屬于工程管理部門，高層副總充當(dāng)項(xiàng)目協(xié)調(diào)直線職能制的模式中，項(xiàng)目經(jīng)理弱職能，隸屬于工程管理部門，高層副總充當(dāng)項(xiàng)目協(xié)調(diào)者，管理層級(jí)清晰，由于符合中國(guó)文化特點(diǎn)，在少項(xiàng)目模式中廣為采用，但在多項(xiàng)目環(huán)者，管理層級(jí)

59、清晰，由于符合中國(guó)文化特點(diǎn)，在少項(xiàng)目模式中廣為采用，但在多項(xiàng)目環(huán)境中時(shí)容易出現(xiàn)高層協(xié)調(diào)多，形成決策堆積境中時(shí)容易出現(xiàn)高層協(xié)調(diào)多，形成決策堆積公司總部職能部門較多，強(qiáng)調(diào)總部各部門的專業(yè)性及對(duì)下屬項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理；項(xiàng)目經(jīng)理弱職能，隸屬于工程管理部；總部有多個(gè)副總經(jīng)理和總經(jīng)理助理，工作協(xié)調(diào)成本高 總總 經(jīng)經(jīng) 理理 企企劃劃部部 材材料料設(shè)設(shè)備備部部 工工程程管管理理部部 財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部部 行行政政人人事事部部 項(xiàng)項(xiàng)目目部部 營(yíng)營(yíng)銷銷部部 報(bào)報(bào)建建部部 鈞涵顧問】基于開發(fā)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理（學(xué)員課件60項(xiàng)目公司制是相對(duì)放權(quán)的項(xiàng)目主導(dǎo)型項(xiàng)目運(yùn)作模式，項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)力較大，優(yōu)點(diǎn)是權(quán)責(zé)清晰，但項(xiàng)目公司制是相

60、對(duì)放權(quán)的項(xiàng)目主導(dǎo)型項(xiàng)目運(yùn)作模式，項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)力較大，優(yōu)點(diǎn)是權(quán)責(zé)清晰，但是存在著較大的項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，一旦項(xiàng)目經(jīng)理的能力不足，將很可能導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗是存在著較大的項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，一旦項(xiàng)目經(jīng)理的能力不足，將很可能導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗總經(jīng)理各副總項(xiàng)目公司型組項(xiàng)目公司型組織結(jié)構(gòu)示意圖織結(jié)構(gòu)示意圖項(xiàng)目管理模式項(xiàng)目管理模式 項(xiàng)目主導(dǎo)型項(xiàng)目管理模式 總部的經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的策劃工作，當(dāng)項(xiàng)目決策后公司任命項(xiàng)目經(jīng)理組建項(xiàng)目公司，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目與公司之間的接口，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作實(shí)施條件實(shí)施條件 項(xiàng)目決策期公司必須全面把握客戶的需求和為產(chǎn)品的特性 對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的要求很高，既要能夠把握客戶需求又要能夠領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的