天津南京路309號項目營銷策劃案69P

1、天津南京路309號項目營銷策劃案第一章 天津市寫字樓市場概況一、天津市寫字樓總體概況（一）天津市寫字樓市場發(fā)展歷程1、市場綜述在天津?qū)懽謽鞘袌鲋?，國際寫字樓是最具代表意義的項目之一。1991年，作為天津第一辦公樓的國際寫字樓開始對外招商，標志著天津?qū)懽謽鞘袌稣絾印５?006年上半年，天津共有高、中、低檔寫字樓100余座，許多寫字樓如金皇大廈、tctc、國際大廈、津匯廣場、廈和今晚大廈等都創(chuàng)出了自己的品牌，天津市寫字樓市場也因此形成了多個熱點地段和重點區(qū)域。2、發(fā)展歷程縱觀天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展歷程，在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的過程中，其格局也發(fā)生了巨大變化：（1）1997年之前，辦公及商住物業(yè)主要集中

2、在南京路沿線，分布較為分散，呈現(xiàn)供小于求的局面，出租出售率都較高。（2）1997年之后，大量外資及國內(nèi)資本進入天津，辦公物業(yè)大量興起，寫字樓市場競爭日益激烈，但在1997年和1998年兩年中，由于竣工的寫字樓數(shù)量大增，造成寫字樓市場租金及售價下調(diào)，空置率上升，整體處在持續(xù)低迷、調(diào)整的狀態(tài)中。1997年年底亞洲金融危機開始爆發(fā)，大量外資機構(gòu)或撤出、或減少辦公面積、或搬到價格較低的物業(yè)中以求降低成本，再加上先期建設(shè)上市的物業(yè)大量供應(yīng)及無序化競爭，致使1998年天津?qū)懽謽鞘袌雠e步維艱。（3）進入2000年，在中國即將入世及國家對外資企業(yè)進行扶持的利好因素影響下，高檔辦公物業(yè)普遍回暖，租金下跌壓力有所

3、減輕，更多的發(fā)展商不再以價格作為市場切入點，相反在物業(yè)服務(wù)上及品牌形象宣傳上大做文章，全力確保物業(yè)在市場中的良好形象，這點以遠洋寫字樓、奧林匹克寫字樓最為突出。（4）進入2002年，天津市寫字樓市場交易日趨活躍，特別是跨國公司及外省市企業(yè)進入天津設(shè)立機構(gòu)日益增多，it業(yè)、金融業(yè)、醫(yī)療保健、醫(yī)藥類、通訊、貿(mào)易、咨詢、投資管理等公司大舉進入天津搶占市場。（5）進入2003年，天津市的寫字樓開發(fā)開始逐漸走向成熟，純寫字樓產(chǎn)品增多，定位細分，開發(fā)商在產(chǎn)品研發(fā)之前，深入市場調(diào)研，精準定位并積累客戶，甚至在某些工業(yè)園區(qū)內(nèi)還出現(xiàn)了定制類的產(chǎn)品。2003年是以住宅立項的所謂商住型“第四代寫字樓”最為興盛的一年

4、，因為商住型寫字樓的大量涌現(xiàn)，很多人甚至高呼要清理和規(guī)范寫字樓市場。然而，容易令人忽略的是第四代寫字樓的另類成長，并不是由于開發(fā)商沒有意愿去開發(fā)和經(jīng)營“規(guī)范”的寫字樓，而是因為沒有實力，以公寓的申報建設(shè)寫字樓僅僅是迫于寫字樓開發(fā)的巨大資金壓力。（6）進入2004年，隨著房地產(chǎn)市場價格的急速飆升，天津市寫字樓市場的供應(yīng)量也隨之放大，租售價格也是水漲船高。新增項目12個，建筑面積41萬平方米。主要分布在小白樓、友誼路和十一經(jīng)路三個區(qū)域。其中小白樓區(qū)域供應(yīng)量最大，建筑面積17.4萬平方米，占新增總量的42%；其次是友誼路區(qū)域，新增供應(yīng)面積9.6萬平方米，占23%；十一經(jīng)路區(qū)域新增供應(yīng)量4.4萬平方米

5、，占11%。此外還有鞍山西道區(qū)域，新增供應(yīng)面積達8.1萬平方米，占新增總量的20%，而南京路區(qū)域因土地資源的稀缺，2004年只有1.5萬平方米的供應(yīng)量，僅占新增總量的4%。（7）進入2005年以后，天津?qū)懽謽鞘袌龉?yīng)量繼續(xù)加大，2005年1至10月天津市寫字樓施工面積129.9萬平方米，同比增長20%。項目之間的競爭激烈程度日漸加劇，市場呈現(xiàn)出高端寫字樓供應(yīng)量加大、項目地理位置呈現(xiàn)發(fā)散態(tài)勢、租售價格略有上漲等特點。（二）天津市寫字樓市場現(xiàn)狀1、天津市現(xiàn)存寫字樓分布狀況小白樓友誼路南京路沿線區(qū)域，將仍以高端產(chǎn)品為主 友誼路圍堤道區(qū)域，新的金融聚集地 .小白樓 cbd核心商務(wù)區(qū) 鞍山西道及華苑片區(qū)

6、,形成以it及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的科貿(mào)一條街.河?xùn)|十一經(jīng)路沿線，未來南站¡°cbd核心地區(qū).目前天津市寫字樓在分布點上還比較散亂，未來三年內(nèi)將集中形成五大片區(qū)，且五大片區(qū)各自的業(yè)態(tài)聚集特征逐漸明顯。首先是南京路沿線區(qū)域，將仍以高端產(chǎn)品為主。從2005年北洋鋼鐵寫字樓的復(fù)工來看，南京路沿線寫字樓供應(yīng)將會掀起一波新的高潮。尤其是人才科技寫字樓、和記黃埔項目以及現(xiàn)代城項目的規(guī)劃已經(jīng)明朗化，建設(shè)高端產(chǎn)品，吸引高端客戶進駐將成為本區(qū)域?qū)懽謽俏磥戆l(fā)展的趨勢。 其次是小白樓商務(wù)中心地位的建立。小白樓地區(qū)目前擁有信達廣場、文華中心、金皇大廈、凱旋門、ictc等現(xiàn)代樓宇23座，建筑面積數(shù)萬平方米，

7、已經(jīng)成為市內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公較為集中的地區(qū)，具備了向“cbd核心商務(wù)區(qū)”發(fā)展的先決條件。隨著小白樓地區(qū)道路和地鐵交通的逐步通暢，高端客戶向這一區(qū)域的回流也將成為必然。 三是友誼路圍堤道區(qū)域，將形成新的金融聚集地。據(jù)了解，目前入住友誼路的金融機構(gòu)26家，其中兩家擁有自我命名的樓宇，并且隨著浦發(fā)、華夏等銀行的進駐步伐，友誼路的金融街的地位將更加穩(wěn)固。今年，醫(yī)藥寫字樓、羅馬花園二期、一期建設(shè)，將與已建成的合眾寫字樓、銀豐寫字樓連成一體，形成大型建筑群。同時在永安道與湛江路交口處建設(shè)世貿(mào)寫字樓，友誼路中段將建成冶金寫字樓、金融寫字樓、君誼寫字樓、大安寫字樓期等。四是河?xùn)|十一經(jīng)路沿線，由于地處未來南站“c

8、bd”核心地區(qū)，毗鄰解放北路金融服務(wù)區(qū)，它將承接從解放北路分離出來的功能，成為物流、船代、貿(mào)易、保險、金融、房地產(chǎn)信息等第三產(chǎn)業(yè)為主的新型綜合功能區(qū)。 五是鞍山西道及華苑片區(qū)。特殊的市場使鞍山西道形成了以it及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的科貿(mào)一條街，又由于天大、南大兩所高校的在人才和高科技技術(shù)兩方面的優(yōu)勢拉動，華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)也漸漸與鞍山西道聯(lián)動形成區(qū)域效應(yīng)，成為高科技制造和創(chuàng)業(yè)者的園地，代表項目是榮華時代廣場、百腦匯科技寫字樓和即將要開盤的海泰·遠艦信息廣場。海泰·遠艦項目相關(guān)負責(zé)人透露，項目開盤后面對的客層將明確的鎖定it研發(fā)者、生物科技制造者以及帶著專利的年輕創(chuàng)業(yè)者。二、天津市甲級寫字

9、樓項目概況（一）甲級寫字樓市場基本情況 經(jīng)過了2004年的寫字樓慢熱期，2005年高速發(fā)展期，天津市寫字樓市場呈現(xiàn)集中供應(yīng)、百花爭鳴的新局勢，信達廣場、峰匯廣場、賽頓中心等一批新型的、智能化產(chǎn)品的誕生，證明天津?qū)懽謽遣粌H發(fā)展到了前所未有的高度，更從開發(fā)理念、產(chǎn)品概念上，力圖與國內(nèi)先進城市比肩。 另外，隨著政府對爛尾樓盤活力度的加大，以及海河沿線商務(wù)概念的提出，在今后兩年，市場將集中放量，寫字樓項目將上市超過20個，建筑面積將超過50萬平方米。其中南京路區(qū)域?qū)⒁韵媪繛橹鳎险?、大沽路和友誼路以及圍堤道區(qū)域?qū)蔀槲磥砑准墝懽謽枪?yīng)的潛力區(qū)域。 目前，無論是經(jīng)濟領(lǐng)域還是社會領(lǐng)域，“可持續(xù)發(fā)展

10、”已成為一個受到全球關(guān)注和追求的理念。實際上，體現(xiàn)“可持續(xù)發(fā)展”的“智能化”最早既是由歐美在寫字樓上采用的，“智能大廈”的概念幾年來不斷被改進和創(chuàng)新，“智能、節(jié)能、環(huán)?！钡目沙掷m(xù)發(fā)展的新型寫字樓已經(jīng)成為寫字樓建設(shè)的大勢所趨。1、市場供給分析 （1）現(xiàn)實存量及分布位置目前天津市主要的新、老甲級寫字樓主要分布于河西、和平兩區(qū)，又以河西區(qū)最多。河西區(qū)小白樓區(qū)域是天津的cbd，這里分布眾多的高檔寫字樓，如信達廣場、金皇大廈、泰達大廈、文華大廈、亞太大廈、ictc、恒華大廈等；和平區(qū)的高檔寫字樓主要分布在南京路一帶，如津匯廣場、世貿(mào)中心、河川大廈、賽頓中心以及正在開工建設(shè)的人才科技大廈、北洋鋼鐵大廈等。

11、本案北洋鋼鐵天津甲級寫字樓體量項目名稱項目地點樓層面積（）總建面（）租售率入伙日期和 平國際大廈南京路11582547697%1990世貿(mào)廣場南京路8231467580%1995亞太大廈南京路10172500085%2002濱江國際大飯店南京2000津匯廣場南京2002賽頓中心成都2006河 西金皇大廈南京2001北方金融大廈友誼1998泰達大廈解放南路19823000070%1997華盛廣場圍堤道9852653598%1998文華中心蘇州道29002100080%

12、2002峰匯廣場圍堤道8401680067%2005天信大廈圍堤道11002600087%2000ictc馬場2003信達廣場解放北路160015500022%2006南開今晚大廈南京路9831000095%1998河?xùn)|天星河畔廣場十一經(jīng)路11003229895%1998河北遠洋大廈遠洋廣199772在本市已經(jīng)投放市場的甲級寫字樓只有18座，而且其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)的甲級寫字樓存量為11.8萬平方米，同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達到了24.3萬平方米，兩區(qū)共囊括了13座甲級寫字樓，合計占到甲級寫字樓市場總存量的五分之四。這樣的一

13、組數(shù)據(jù)強有力地說明了商務(wù)商業(yè)中心對寫字樓用戶絕對的吸引力。（2）客戶構(gòu)成項目名稱客戶構(gòu)成和 平國際大廈金融、物流、貨運世貿(mào)廣場貿(mào)易、電子機械亞太大廈貿(mào)易、運輸、電子科技濱江國際大飯店貿(mào)易、咨詢津匯廣場貨運、金融、顧問賽頓中心河 西金皇大廈貿(mào)易、裝飾、運輸北方金融大廈金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、事務(wù)所泰達大廈貨運、評估、咨詢?nèi)A盛廣場貨代、科貿(mào)、金融、工程技術(shù)、裝飾文華中心事務(wù)所、貿(mào)易、物流、廣告裝飾峰匯廣場貿(mào)易、金融、市政公司天信大廈船務(wù)貨運、電器化工、itictc貿(mào)易、金融、事務(wù)所、物流信達廣場外籍公司在天津辦事處及大中型企業(yè)、金融、證券等行業(yè)南開今晚大廈裝飾、it、房地產(chǎn)河?xùn)|天星河畔廣場貨運、物流、

14、電子、貿(mào)易河北遠洋大廈貨運、貿(mào)易、金融從上表客戶構(gòu)成的一欄中不難發(fā)現(xiàn)寫字樓市場的發(fā)展和第三產(chǎn)業(yè)的興起的確是息息相關(guān)的。在天津全部甲級寫字樓的客戶構(gòu)成中幾乎無一例外地被貿(mào)易、貨運占到了主流，雖然其他行業(yè)則是各有側(cè)重，但主要還是集中在金融、it、裝飾、事務(wù)所這樣的領(lǐng)域。在本文后面的附件中我們會以國際大廈、津匯廣場、金皇大廈和今晚大廈這四座甲級寫字樓為樣本進行例舉。根據(jù)我們的實際統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)：著名外資企業(yè)分布集中是國際大廈和津匯廣場獨有的特點，其他大廈中雖然也不乏知名企業(yè)但其中絕大多數(shù)都是國內(nèi)甚至僅為本地企業(yè)。在我們對全部甲級寫字樓做匯總分析的時候發(fā)現(xiàn)：租用與購買相比還是占主流的，這一方面緣自大廈本身只

15、租不售的營銷政策，另一方面就是各企業(yè)出于自身預(yù)算或是未來拓展等方面的考慮。如此一來整個市場上的大面積購買甚至整購的案例就非常之少，其中大多數(shù)的情況都是大廈最下面的幾層被銀行整體買掉（例如：萬順a座16層被中國農(nóng)業(yè)銀行買入；華盛廣場a、b兩座的12層被中信實業(yè)銀行整體購入；亞太大廈19層為交通銀行所有）或是把大廈的一部分甚至是全部都留作自用（例如：遠洋大廈、天信大廈、石油大廈、即將面世的汽車大廈）。除了上述兩種典型情況外就要屬發(fā)生在ictc的出售個案了：萬順a座9層賣給了津投期貨經(jīng)紀有限公司；24層現(xiàn)屬中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會天津監(jiān)督局；b座被平安保險整棟收入囊中。新近開盤的寫字樓項目中整購的情

16、況越來越多，典型的比如友誼大廈11層至18層只接受整層購買，入駐峰匯廣場的一些市政公司也都是整層購買（如:市容委）。（3）租金及售價分析項目名稱租金（元/·天）售價（元/）租售率和 平國際大廈8只租不售97%世貿(mào)廣場2.5只租不售80%亞太大廈2.5760085%濱江國際3.5只租不售85%津匯廣場5只租不售90%賽頓中心4（預(yù)估）1000020%河 西金皇大廈3.8只租不售82%北方金融大廈2.3已售完95%泰達大廈3.8只租不售70%華盛廣場2650098%文華中心3630080%峰匯廣場3.2850067%天信大廈3.2只租不售87%ictc51060095%信達廣場71400

17、022%南開今晚大廈3.5只租不售95%河?xùn)|天星河畔廣場2.6850095%河北遠洋大廈3.2只租不售92%l 租金分析位于和平區(qū)的甲級寫字樓平均租金為每天每平米4.55元，相應(yīng)價格在河西區(qū)僅為3.70元，比和平區(qū)低了將近20。下面讓我們來看一下天津市甲級寫字樓在各價格區(qū)間的供應(yīng)情況（其中ictc大廈b座30000平米的整購被扣減了下去）?？偟膩碚f租金在2.53.9之間的甲級寫字樓還是最受業(yè)主歡迎的，在這個租金區(qū)間甲級寫字樓的總體量占到了天津市甲級寫字樓總存量的71.8%，其余在高位租金水平上運行的甲級寫字樓主要有津匯廣場、ictc和國際大廈，他們成了甲級寫字樓市場上的典范、成為高品質(zhì)寫字樓的

18、代表。l 市場需求分析全市的甲級寫字樓平均租售率為85.5，分區(qū)的租售情況則參差不齊，和平區(qū)的平均租售率僅為80.2，河西區(qū)的相應(yīng)數(shù)據(jù)比和平區(qū)高出了5.4個百分點，其他三區(qū)的租售情況普遍向好其平均租售率達到了93的高位水平，可見在這些甲級寫字樓匱乏的區(qū)域還是存在著一定的市場機會。全市共有7個甲級樓盤的租售率達到了90以上，總計23.6萬平米這樣一個體量。在此下面的兩個區(qū)間中各有四個樓盤的市場供給量，這八個項目總體形成了18.61萬平米的有效供給。（二）未來甲級寫字樓新增供應(yīng)及分布位置 項目名稱項目地點總建面（）開發(fā)商名稱和平津匯廣場二期南京路38000新加坡政府投資集團北洋鋼鐵大廈南

19、京路50000北洋鋼鐵集團人才科技大廈南京路50000天津北方人才港公司東方商業(yè)廣場南京路60000和記黃埔集團河西天津世貿(mào)大廈友誼路43000天津市集賢房地產(chǎn)公司河?xùn)|南站cbd海河?xùn)|岸50000津濱輕軌河北遠洋大廈二期遠洋廣場20000天津遠洋房地產(chǎn)開發(fā)公司從上表來看，天津未來兩到三年間，甲級寫字樓的供應(yīng)量達到了31萬余平米，屆時，天津整體甲級寫字樓的市場存量將激增到86萬平米，這對于天津整體甲級寫字樓將帶來極大的沖擊。但同時，與本項目在時間上具有直接競爭的僅有北洋鋼鐵大廈，津匯廣場雖然在時間上與本項目同步，但因其銷售方式為只租不售，故并為對本項目造成直接競爭。未來新增的寫字樓供應(yīng)主要還是集

20、中在和平、河西兩個中心區(qū)域，而且其中絕大部分都分布在南京路周邊。從寫字樓的預(yù)定級別來看，已經(jīng)敲定的樓盤中大部分都把自己定位在甲級寫字樓這樣的一個檔次上，這一方面說明了甲級寫字樓非常有市場，另一方面我們也應(yīng)該看到在未來兩三年中會出現(xiàn)甲級寫字樓集中放量的現(xiàn)象。三、天津市甲級寫字樓客戶需求問卷調(diào)查（一）需求調(diào)研方法說明1、需求調(diào)研執(zhí)行方法需求調(diào)研采用面對面訪問式的方法進行。根據(jù)分析方法制定科學(xué)合理的訪問問卷，由市場調(diào)研人員按照前期思考準備，選取合適訪問對象，直接進行問卷訪問。問卷問題設(shè)置盡量做到通俗易懂、易于接受，對于被訪者不理解的部分，由市場調(diào)研人員當場解釋，力求保持調(diào)研訪問結(jié)果的真實性和有效性，

21、在一定范圍內(nèi)準確反映市場真相。2、需求調(diào)研執(zhí)行意義（1）了解寫字樓客戶需求對于任何一個城市來說，客戶對寫字樓的需求都會隨著城市的經(jīng)濟發(fā)展及交通狀況等的不同而不同，只有對寫字樓客戶的需求充分了解，才能做出最適合當?shù)氐漠a(chǎn)品類型。通過需求調(diào)研收集數(shù)據(jù)，完成對城市了解的過程，對開始項目操作奠定基礎(chǔ)。（2）確定最需購買寫字樓的客戶項目的開發(fā)離不開購買人群。通過對城市現(xiàn)有企業(yè)的性質(zhì)、規(guī)模、交易方式以及對目前辦公狀況滿意度的調(diào)查分析，從中確定出最需購買寫字樓的客戶。這是需求調(diào)研工作的目的之一，也是該工作對于項目操作的具體意義。（3）為項目具體定位提供參考項目定位應(yīng)參考兩方面因素，一是開發(fā)商自身實力與定位，二

22、是當?shù)厥袌龅幕厩闆r。市場真實狀況客觀決定項目基本定位，開發(fā)商自身定位與開發(fā)期望主觀影響項目具體定位及實施。（二）調(diào)研情況分析1、客戶群體分析（1）公司性質(zhì)調(diào)查顯示，就其公司性質(zhì)而言，民營企業(yè)（39%）與外資企業(yè)（36%）所占比重大大超過國有企業(yè)（6.1%）。這些也是當前寫字樓主要客戶的性質(zhì)。（2）公司規(guī)模就被訪問公司現(xiàn)有企業(yè)人數(shù)規(guī)模而言，以 5-20人的小企業(yè)人數(shù)為主，多為外資或民營企業(yè)駐天津辦事機構(gòu)及分公司。其現(xiàn)有辦公面積多為 200平方米以下，其中50-100平方米和100-150平方米的辦公單元較多，各占28%。 （3）公司經(jīng)營范圍 被訪者主要集中在貿(mào)易( 23.9%)、 it(19.

23、1%)及咨詢服務(wù)類 (17.1%)企業(yè)，另外貨代物流及廣告行業(yè)也占相當比例。2、對目前辦公狀況的滿意度分析調(diào)查顯示，半數(shù)受訪者對目前所使用的寫字樓狀況表示滿意，另一半表示不夠滿意。其中表示滿意的被調(diào)查者主要對地點、辦公環(huán)境、物業(yè)管理方面感到滿意，價格和交通也是相對考慮較多的因素。表示不夠滿意的受訪者主要認為電梯、車位、辦公環(huán)境和物業(yè)管理方面還有待提高。在所有考慮因素中，辦公環(huán)境、物業(yè)管理和辦公地點是影響寫字樓用戶滿意程度的最重要因素。3、選擇辦公地點因素分析 調(diào)查顯示，78%的受訪者選擇純辦公寫字樓，22%的受訪者選擇商住兩用寫字樓，所有受訪者對居民小區(qū)不予考慮?？蛻粼谶x擇寫字樓時所要考慮的主

24、要因素是：區(qū)域商務(wù)氛圍、周邊交通狀況、車位狀況、周邊配套設(shè)施、價格、硬件配套設(shè)施、外立面形象、是否為標志性建筑物、空間尺度等。其中首要考慮的還是周邊交通狀況，占總量的20%；區(qū)域商務(wù)氛圍和周邊配套設(shè)施次之，分別占18%和14%。4、面積需求分析在所需辦公面積方面，市場需求主要集中在200平米以下，其中以100-150平米的辦公空間需求最大，占總量的31.7%。50-100平米和150-200平米的需求各占23.3%，居于其次。此外，有11%的受訪者表示歡迎300-500平米的辦公物業(yè)。市場上對超大戶型的辦公物業(yè)需求較少，僅1.2%的被訪者表示需要1000平米以上的辦公空間。5、交易方式/租金分

25、析（1）交易方式從現(xiàn)有交易方式上來講，以租用寫字樓辦公的企業(yè)為主，占總數(shù)的 94.4%，而購買辦公物業(yè)的企業(yè)僅占相當少量的市場份額（5.6%）。但在期望交易方式中，購買（包含以租代售）占到了37%的市場分額，從中可以看出客戶對于天津是寫字樓市場的前景持樂觀態(tài)度。（2）租金分析調(diào)查顯示，56.4%的受訪者認為天津的甲級寫字樓租金應(yīng)在4-4.9元/平米/天，這個數(shù)字大大高出現(xiàn)狀41.4%，由此可以看出客戶對于天津甲級寫字樓的心理預(yù)期已經(jīng)超過現(xiàn)在的市場現(xiàn)狀。6、付款方式分析調(diào)查中顯示，半數(shù)以上（53.6%）的購買者表示希望以按揭貸款方式支付，分期付款為32.1%。只有14.3%的購買者采用一次性付款

26、方式。7、設(shè)施需求分析（1）大廈層高要求總體來看，57.1%的受訪者接受2.5-2.8米的大廈層高，28.3%的受訪者接受2.8-3.0米的層高，只有少數(shù)受訪者希望2.5米以下或3.0米以上的大廈層高。受訪客戶表示適當?shù)拇髲B層高能使置身其中的工作人員感到舒暢，提高工作效率。但多數(shù)受訪者無需過高的層高，只要適度就好。（2）內(nèi)部裝修程度要求 調(diào)查顯示，54.9%的受訪者希望進駐天地墻簡單裝修的寫字樓，23.2%的受訪者要求精裝修，定向式裝修的接受率為14.6%，此外僅有7.3%的受訪者表示愿意接受毛坯房。對辦公區(qū)而言，簡單裝修在一定程度上會為客戶提供方便，故受客戶的偏愛。（3）電梯品牌選擇 對于寫

27、字樓用戶喜歡的電梯品牌，otis和三菱占據(jù)絕對優(yōu)勢，占總量的90%以上，其中otis的客戶接受度為46.3%。關(guān)于電梯的配置，89%的被訪者認為手機信號覆蓋最為重要，其次68%的被訪者表示需要配備空調(diào)系統(tǒng)，39%的被訪者要求背景音樂，其他配置諸如廂頂風(fēng)扇和lcd實時新聞也有較需求。（4）候梯合理時間 調(diào)查顯示，76.8%的受訪者更愿意接受半分鐘以下的候梯時間，只有6.1%的受訪者可以接受46-60秒以上的候梯時間。由此可見，電梯的候梯時間在一定程度上會直接影響到客戶對寫字樓的滿意程度。（5）車位的要求 在寫字樓車位的選擇上，受訪者中有58.5%喜歡地下車位，41.5%的受訪者則選擇地上車位。同

28、時，寫字樓的客戶在選擇車位時，主要傾向于300元/月以下的地上車位，對300元/月以上的地上車位不予考慮。其中半數(shù)的被訪者表示接受100200元/月的地上車位，另有4成以上的客戶選擇200300元的車位。調(diào)研中還發(fā)現(xiàn)，客戶更期望價格較低的地下車位。有70%以上的受訪者可以接受300400元/月的價格， 24.7%的用戶接受400500元/月的價格，500元以上的車位僅有2.6%的客戶愿意接受。但對于600元/月的車位則不予考慮。（6）空調(diào)系統(tǒng)配置 在寫字樓中，中央空調(diào)系統(tǒng)比單元內(nèi)分體空調(diào)更受歡迎，有75%的受訪者表示希望采用中央空調(diào)系統(tǒng)。這與市場上中央空調(diào)占主流的發(fā)展趨勢相符。（7）商務(wù)配套

29、關(guān)于寫字配套商務(wù)設(shè)施，銀行網(wǎng)點和郵政服務(wù)被客戶廣泛關(guān)注，有83%的被訪者要求希望有銀行網(wǎng)點，56.1%的被訪者希望有郵政服務(wù)。此外，票務(wù)中心、便利店和商務(wù)茶座咖啡廳也各有20%的市場支持率。（8）建材使用多數(shù)被訪者對建筑材料沒有較深認識，半數(shù)以上的被訪者對于是否要求使用環(huán)保或高科技建材，表示“無所謂”；近三成的被訪者表示應(yīng)該多采用環(huán)保建材，高科技建材就沒有必要；另有一成多的被訪者表示可以適當使用高科技建材。（三）總結(jié)從以上客戶需求分析看，天津?qū)懽謽强蛻舻南M群體逐漸趨于理性，除了繼續(xù)關(guān)注價格外，也逐漸開始注重寫字樓的品質(zhì)，對其內(nèi)部設(shè)施要求更加細化，辦公環(huán)境、物業(yè)管理和辦公地點也是影響寫字樓用戶

30、滿意程度的重要因素。因此，寫字樓應(yīng)加入更多的人性化設(shè)計元素，以提高產(chǎn)品的綜合競爭力。第二章 項目產(chǎn)品研究一、項目概述1、項目總體經(jīng)濟指標（1）建筑總面積：81912平米（2）商業(yè)裙房、寫字樓門廳、地鐵地面出入口部分：16234平米（3）地下車庫建筑面積：8074平米（4）地上總建筑面積：66517平米（5）地下總建筑面積（含地鐵進出大廳）：15395平米（6）用地面積：5120.6平米（7）容積率：12.99（8）建筑密度：55%（9）地下汽車停車數(shù)：196個（10）建筑高度：167米2、建筑形態(tài)總體規(guī)劃（1）分區(qū)：用地北部42層寫字樓大堂與地鐵出入口大堂及外部空間環(huán)境；用地西部是商業(yè)用房的主

31、要出入口；（2）車流入口：南京路、萬德莊北街。按右行規(guī)則，地面圍繞建筑體量一周是逆時針方向的行車路線。（3）人流入口：沿街方向商業(yè)、辦公、地鐵三股人流從西向東依次展開。3、 項目層數(shù)設(shè)計項目地上建筑總共42層，地下3層。其中1-6層為商業(yè)裙房部分；7-40層為寫字樓部分；地下一層為地鐵站層；地下2-3層為大廈車位停放層，并且大廈總共設(shè)計三層避難層，以滿足消防安全標準。4、 項目層高設(shè)計項目地下1層層高6米（地鐵設(shè)備用房要求），地下2-3層層高為3.5米，地上裙房層高均為5.4米，標準層高為3.6米，避難層層高為3.6米。 5、寫字樓標準層面積 建筑面積為1452.7平方米，為一扇形平面，核心筒

32、位于中部偏向南面，為標準層的面積劃分提供了多種可能性，可劃分為50-200平方米的小型辦公空間，200-700平方米的中型辦公空間：也可作為開放式的整層辦公或兩層貫通甚至三層貫通的自帶私有空中花園的大型辦公空間。 6、電梯配置 本項目共18部電梯（1）商業(yè)部分（1-6層）電梯設(shè)置：1-4層設(shè)扶梯1組、1-6層設(shè)計觀光梯2部、1-5層設(shè)貨梯1部、消防梯1部；（2）客梯部分（6-17層）電梯設(shè)置：4臺；（3）17-36層客梯：6臺；（4）消防電梯設(shè)計：裙房設(shè)消防電梯2臺；寫字樓設(shè)消防電梯1臺；二、項目產(chǎn)品附加值研究及優(yōu)化建議（一）項目產(chǎn)品附加值研究 采用加權(quán)形式對南京路309號進行價值分析，通過分

33、析可以看出本案在市場中的地位。一方面使我們更好的認識項目本身的優(yōu)勢和不足之處，另一方面，也為項目的定價提供了實際依據(jù)。（二）項目產(chǎn)品附加值評比南京路309號價值指標權(quán)重評分（100分制）序號評判因素權(quán)重分值分級指標及分值a周邊環(huán)境3 0得分a-1商務(wù)位置10中環(huán)以內(nèi)，處于市級cbd，商務(wù)環(huán)境非常成熟，甲級寫字樓5座以上，區(qū)域內(nèi)主要以甲級寫字樓為主。（100分）中環(huán)以內(nèi)，處于區(qū)級cbd，商務(wù)環(huán)境成熟，甲級寫字樓2座以上，區(qū)域內(nèi)主要以中檔寫字樓為主。（90分）中環(huán)以內(nèi)，處于一般地段，商務(wù)環(huán)境較為成熟，無甲級寫字樓，區(qū)域內(nèi)主要以中檔寫字樓為主。（80分）中環(huán)以內(nèi)，處于較為發(fā)達地段，商務(wù)環(huán)境不太成熟，

34、無甲級寫字樓，區(qū)域內(nèi)主要以乙級寫字樓為主。（70分）中環(huán)以外，單體建筑，商務(wù)環(huán)境很不成熟，無甲級寫字樓，區(qū)域內(nèi)主要以商住混合型辦公樓為主。（60分）9a-2交通便利度7a-2-1公交線2位于主干道，公交線達30條以上（100分）位于主干道，公交線達25條以上（90分）位于主干道，公交線達20條以上（80分）臨近主干道，公交線達15條以上（70分）臨近主干道，公交線達15條以下（60分）2a-2-2地鐵3地鐵上蓋（100分）出地鐵口直接進入項目（90分）出地鐵步行5分鐘（80分）出地鐵步行10分鐘（70分）無地鐵（60分）3a-2-3車程2距津京高速路口30分鐘以內(nèi)車程，距火車站15分鐘以內(nèi)車程

35、，距天津機場35分鐘以內(nèi)車程。（100分）距津京高速路口35分鐘以內(nèi)車程，距火車站20分鐘以內(nèi)車程，距天津機場40分鐘以內(nèi)車程。（90分）距津京高速路口35分鐘以內(nèi)車程，距火車站25分鐘以內(nèi)車程，距天津機場45分鐘以內(nèi)車程。（80分）距津京高速路口40分鐘以內(nèi)車程，距火車站30分鐘以內(nèi)車程，距天津機場50分鐘以內(nèi)車程。（70分）距津京高速路口40分鐘以內(nèi)車程，距火車站40分鐘以內(nèi)車程，距天津機場50分鐘以內(nèi)車程。（60分）2a-3周邊商務(wù)配套功能（直徑一公里）3區(qū)域內(nèi)能夠充分滿足購物、娛樂、會餐、休閑、健身綜合需求。（100分）區(qū)域內(nèi)能夠充分滿足娛樂、會餐、休閑、健身綜合需求。（90分）區(qū)域內(nèi)

36、能夠充分滿足娛樂、會餐、健身綜合需求。（80分）區(qū)域內(nèi)能夠充分滿足娛樂、會餐需求（70分）區(qū)域內(nèi)能夠充分滿足會餐需求（60分）2.4a-4交通順暢度（一公里內(nèi)）10a-4-1道路設(shè)置情況1周邊主要道路雙向6車道（100分）周邊主要道路雙向4車道（90分）周邊主要道路雙向2車道（80分）周邊主要道路單向2車道（70分）周邊主要道路單向1車道（60分）1a-4-2道路擁堵狀況（高峰時期）2車輛通過路口等候1個燈時（100分）車輛通過路口等候2個燈時（90分）車輛通過路口等候3個燈時（80分）車輛通過路口等候4個燈時（70分）車輛通過路口等候5個燈時（60分）1.8a-4-3車輛駛出狀況3從大廈可去

37、任意方向（100分）從大廈出去通過1個路口可去任意方向（90分）從大廈出去通過2個路口可去任意方向（80分）從大廈出去通過3個路口可去任意方向（70分）從大廈出去通過4個路口可去任意方向（60分）2.4a-4-4車輛進入狀況4四方向兩個入口無需調(diào)頭（100分）四方向一個入口無需調(diào)頭（90分）四方向兩個入口一次調(diào)頭或二次轉(zhuǎn)彎（80分）四方向兩個入口二次調(diào)頭（70分）其它方式（60分）2.8b規(guī)劃及建筑3 0b-1整體規(guī)劃及外觀建筑風(fēng)格5屬于純寫字樓項目，商務(wù)定位明確，體現(xiàn)國際化、高科技化、生態(tài)化和以人為本的風(fēng)格。建筑體態(tài)及外檐裝修獨特大氣，具有現(xiàn)代感，能最直觀的凸顯樓盤的品質(zhì)，能成為標志性建筑。

38、（100分）屬于純寫字樓項目，商務(wù)定位明確，體現(xiàn)商務(wù)辦公風(fēng)格。建筑體態(tài)及外檐裝修具有創(chuàng)新，具有現(xiàn)代感，契合客戶追求個性的心理。（90分）屬于綜合性項目，商務(wù)辦公占主體，體現(xiàn)商務(wù)風(fēng)格。建筑體態(tài)及外檐具有現(xiàn)代感， 具有現(xiàn)代寫字樓的設(shè)計風(fēng)格。（80分）屬于綜合性項目，商務(wù)辦公占主體，體現(xiàn)商務(wù)、商業(yè)于一體。建筑體態(tài)及外檐裝修具有寫字樓的一般特點，能符合市場發(fā)展需要。（70分）屬于綜合性項目，商務(wù)辦公為輔，體現(xiàn)商務(wù)、商住于一體。建筑體態(tài)及外檐裝修均無任何創(chuàng)新及可點之處，和普通住宅相比無太大差別。（60分）5b-2停車位配比7100平米：1（100分）100150平米：1（90分）150200平米：1（8

39、0分）200300平米：1（70分）300平米：1（60分）4.2b-3戶型5b-3-1公攤率2公攤30以內(nèi)（100分）公攤32以內(nèi)（90分）公攤35以內(nèi)（80分）公攤38以內(nèi)（70分）公攤40以上（60分）1.2b-3-2戶型3方正戶型占100%，進深面寬比為1.25：1（100分）方正戶型占100%，進深面寬比為1.5：1（90分）方正戶型占100%，進深面寬比為1.75：1（80分）方正戶型占100%，進深面寬比為2：1以下（70分）方正戶型占100%，進深面寬比為2：1以上（60分）2.7b-4商務(wù)大堂4b-4-1裝修風(fēng)格2裝修氣派，尊顯5a商務(wù)環(huán)境，主要選用進口原材料。（100分）裝

40、修高檔，能夠體現(xiàn)甲級辦公環(huán)境，主要選用國內(nèi)外材料。（90分）裝修中、高檔次，體現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)辦公環(huán)境，主要選用國內(nèi)品牌材料。（80分）裝修中等檔次，表現(xiàn)普通商務(wù)辦公環(huán)境，選用普通裝修材料。（70分）中等檔次以下裝修水平。（60分）2b-4-2面積2面積1000平米以上（100分）面積8001000平米（90分）面積500800平米（80分）面積300500平米（70分）面積300平米以下（60分）1.4b-5動線組織2b-5-1廣場及入口0.5有廣場，3個人流入口（100分）有廣場，2個人流入口（90分）無廣場，3個人流入口（80分）無廣場，2個人流入口（70分）無廣場，1個人流入口（60分）0.

41、35b-5-2走廊寬度、高度1.5走廊寬度2米以上，走廊高度2.7米以上。（100分）走廊寬度1.8米以上，走廊高度2.6米以上。（90分）走廊寬度1.8米以上，走廊高度2.5米以上。（80分）走廊寬度1.6米以上，走廊高度2.4米以上。（70分）走廊寬度1.6米以下，走廊高度2.3米以下。（60分）1.05b-6層高（凈高）3樓層高度在4米以上。（100分）樓層高度在3.8米以上。（90分）樓層高度在3.6米以上。（80分）樓層高度在3.4米以上。（70分）樓層高度在3.4米以下。（60分）2.4b-7電梯面積配比4面積配比在1：3000以內(nèi)。（100分）面積配比在1：4000以內(nèi)。（90分

42、）面積配比在1：4500以內(nèi)。（80分）面積配比在1：5000以內(nèi)。（70分）面積配比在1：5000以上。（60分）3.2c硬件設(shè)施2 5c-1電梯品牌4國外品牌純進口產(chǎn)品，高端運行5米/秒以上， 低端運行3.5米/秒以上，載客量13人以上，1200kg。（100分）國外品牌純進口產(chǎn)品，運行3.5米/秒以上，載客量11人以上，1000kg。（90分）合資品牌，運行2.5米/秒以上，載客量11人以上，1000kg。（80分）合資品牌，運行2.5米/秒以上，載客量8人以上，800kg。（70分）國內(nèi)品牌，運行2米/秒以上，載客量8人以上，800kg。（60分）3.6c-2智能化85a級標準。中國電

43、信、聯(lián)通/移動電話網(wǎng)絡(luò)覆蓋；完成綜合布線，預(yù)留綜合布點。內(nèi)部作局域網(wǎng)，連接主線至一個信息點，內(nèi)部可連接100條數(shù)據(jù)線。（100分）4a級標準。中國電信、聯(lián)通/移動電話網(wǎng)絡(luò)覆蓋；完成綜合布線，預(yù)留綜合布點。內(nèi)部作局域網(wǎng)，連接主線至一個信息點，內(nèi)部可連接50條數(shù)據(jù)線。(90分)3a級標準。中國電信、聯(lián)通/移動電話網(wǎng)絡(luò)覆蓋；完成綜合布線，預(yù)留綜合布點。衛(wèi)星電視系統(tǒng)，電腦系統(tǒng)接地線。(80分)2a級標準。中國電信、聯(lián)通/移動電話網(wǎng)絡(luò)覆蓋；完成綜合布線，預(yù)留綜合布點。(70分)1a級標準。普通光纖通訊系統(tǒng)。(60分)8c-3中央空調(diào)7國外知名品牌，純進口產(chǎn)品。含中央新風(fēng)系統(tǒng)，中央加濕系統(tǒng)，中央吸塵系統(tǒng)。

44、（100分）國外知名品牌，合資生產(chǎn)。含中央新風(fēng)系統(tǒng)，中央加濕系統(tǒng)，中央吸塵系統(tǒng)。（90分）國外知名品牌，合資生產(chǎn)。含新風(fēng)系統(tǒng)，中央分戶式計量空調(diào)。（80分）國外知名品牌，合資生產(chǎn)。含新風(fēng)系統(tǒng)，中央空調(diào)分攤計量。（70分）國內(nèi)品牌，無新風(fēng)系統(tǒng)，戶式空調(diào)。（60分）5.6c-4衛(wèi)生間3公共衛(wèi)生間空間寬敞，使用便捷舒適，進口潔具品牌，冷熱雙水。（100分）公共衛(wèi)生間空間寬敞，使用便捷舒適，合資潔具品牌，冷熱雙水。（90分）公共衛(wèi)生間空間緊湊，能滿足一般使用要求國內(nèi)潔具品牌，冷熱雙水。（80分）公共衛(wèi)生間空間緊湊，能滿足一般使用要求，國內(nèi)潔具產(chǎn)品，無熱水。（70分）公共衛(wèi)生間空間緊張，國內(nèi)潔具產(chǎn)品，無

45、熱水。（60分）3c-5內(nèi)裝修3天、地、墻精裝（100分）天、地精裝（90分）天裝修（80分）地裝修（70分）毛坯（60分）1.8d軟件設(shè)施1 5d-1商務(wù)配套10設(shè)有大廈商務(wù)中心、員工餐廳、票務(wù)中心、會議室、郵局、便利超市、銀行、咖啡廳等。（100分）設(shè)有大廈商務(wù)中心、員工餐廳、銀行、咖啡廳等。（90分）設(shè)有大廈商務(wù)中心、員工餐廳、銀行等（80分）設(shè)有大廈商務(wù)中心、銀行等（70分）僅有其中一項配套。（60分）10d-2開發(fā)商品牌2國外知名開發(fā)商，在國內(nèi)外有成功寫字樓項目開發(fā)經(jīng)驗。（100分）國內(nèi)知名開發(fā)商，在國內(nèi)及天津市有成功寫字樓項目開發(fā)經(jīng)驗。（90分）天津知名開發(fā)商，在天津有成功寫字樓項

46、目開發(fā)經(jīng)驗。（80分）天津本地開發(fā)商，在天津沒有成功寫字樓項目，但是有成功住宅項目開發(fā)經(jīng)驗。（70分）天津本地開發(fā)商，沒有知名成功寫字樓及住宅項目開發(fā)經(jīng)驗。（60分）1.4d-3物業(yè)品牌3物管公司市場品牌知名度達到80%以上知名度，有物業(yè)顧問公司。（100分）物管公司市場品牌知名度達到70%知名度，有物業(yè)顧問公司。（90分）物管公司市場品牌知名度達到60%知名度，無物業(yè)顧問公司。（80分）市場品牌知名度達到50%知名度。（70分）市場品牌知名度達到50%以下知名度。（60分）2.4總分85.7上表權(quán)重評分得出，南京路309號的權(quán)重值為85.7%，產(chǎn)品價值處于中上水平。 第三章 核心競爭力及客群

47、分析一、項目的swto分析（一）優(yōu)勢分析（strength）1、位置優(yōu)勢海光寺，未來高端商務(wù)密集地區(qū)寫字樓項目的區(qū)位因素是決定項目品質(zhì)、形象、客群定位的最先決條件，區(qū)域的價值也將直接影響到項目未來的市場競爭能力。從南京路沿線及海光寺區(qū)域未來的發(fā)展趨勢判斷，南京路將是未來小白樓cbd區(qū)域的第一擴散地區(qū)，發(fā)展方向直指海光寺。未來將集中大量的高檔寫字樓及相關(guān)的商務(wù)項目，比如：天津世貿(mào)中心、北方人才大廈、北洋鋼鐵大廈、恒基中心等都將成為區(qū)域內(nèi)的標志建筑。海光寺位于天津市和平區(qū)與南開區(qū)的交界處，內(nèi)環(huán)沿線，地理位置絕佳。目前海光寺區(qū)域內(nèi)已云集了晚報大廈、汽車大廈、石油大廈、財富大廈、經(jīng)濟聯(lián)合中心大廈、嘉利

48、中心等商務(wù)寫字樓項目，商務(wù)氛圍濃厚。并且未來將建有天津市高級人民法院、天津世貿(mào)中心及本案等一系列城市代表性建筑。屆時，海光寺地區(qū)將成為天津市僅次于小白樓的商務(wù)最密集的地區(qū)之一。2、 地鐵優(yōu)勢先天性地鐵交通優(yōu)勢根據(jù)南京路309號的檔次定位，及市場未來5年內(nèi)的發(fā)展趨勢分析，高端物業(yè)將會逐漸占有未來的主流市場。單從檔次上，市場將呈現(xiàn)同一化的特點，從而勢必帶來更大的競爭。在此基礎(chǔ)上如能做到差異化的產(chǎn)品或服務(wù)，將是項目擺脫強烈競爭的最有效手段。南京路309號以其具備“地鐵”這一獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢，將城市交通與項目內(nèi)部交通有效的融為一體，對項目的品質(zhì)產(chǎn)生很大的提升作用，也同時與其它高端項目產(chǎn)生了差異點，形成了

49、南京路309號最獨特的優(yōu)勢因素和最大的賣點。3、形象優(yōu)勢天津城市的標志性建筑客戶在判定一個寫字樓項目的優(yōu)劣時，除考慮到項目的所處位置、價格等因素外，項目的整體形象也是其選擇的最大決定因素，好的形象不僅可以代表項目的品質(zhì)，更可以吸引客戶的視線，提升客戶的尊貴氣質(zhì)。南京路309號從設(shè)計角度已可以看出其形象方面的優(yōu)勢，定位于城市標志性建筑的主導(dǎo)思想，更是其形象優(yōu)勢的最直接體現(xiàn)。超越現(xiàn)有天津市場產(chǎn)品的定位，使南京路309號完全可以達到在未來很長一段時期內(nèi)，都將保持高水準形象的城市地標性項目。4、品質(zhì)優(yōu)勢滿足未來產(chǎn)品發(fā)展的硬件標準“一個優(yōu)質(zhì)的項目，首先要具備優(yōu)秀的品質(zhì)”，這是任何一個成功案例都必須具備的

50、先決條件。針對寫字樓的品質(zhì)，主要體現(xiàn)在項目的建筑水平、建筑標準及相關(guān)的智能化配套等硬件設(shè)施的水平上，現(xiàn)代的辦公環(huán)境對場所智能化的依賴程度在不斷的提高，無論是網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)、電梯等等都處在不斷的提升狀態(tài)，因此要求項目在設(shè)計之初就要充分考慮到怎樣確保未來產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展因素，這樣才可以使項目真正的始終立于市場有利位置。南京路309號已具備了成為優(yōu)質(zhì)項目的條件，首先“地鐵”已形成了其品質(zhì)方面最有力的特點，可以充分體現(xiàn)項目在市場上的稀缺性；再有硬件配置也可完全達到“5a智能化”標準，電梯、空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)等均可以達到未來高效率的使用標準。因此，南京路309號的品質(zhì)優(yōu)勢也將是未來其面向市場的一個最大的賣點之一。5

51、、配套優(yōu)勢天津配套服務(wù)功能最全面的綜合項目從項目產(chǎn)品定位可以看出，南京路309號是一個非常有代表性的綜合體商務(wù)項目，包含有寫字樓及商業(yè)部分。其中，根據(jù)寫字樓的需求，將商業(yè)裙房設(shè)計為配套設(shè)施及服務(wù)設(shè)施部分，非常明確的確立了項目的主體作用，然后根據(jù)“服務(wù)于、配套于主體”的原則，使得項目的主要功能部分得到最大程度的價值展現(xiàn)，隨后再通過主體部分的價值帶動配套部分的價值實現(xiàn)。南京路309號的配套優(yōu)勢體現(xiàn)在其配套部分的檔次及全面性方面。其商業(yè)部分全部六層均設(shè)計為主體部分的配套設(shè)施，并且對檔次及業(yè)態(tài)的要求有十分明確的限定。使項目做到，成為市場上配套最齊全、最高檔、最人性化的綜合體項目。6、戶型優(yōu)勢戶型整齊，

52、每層設(shè)有空中花園獨具創(chuàng)新在戶型設(shè)計方面，南京路309號的優(yōu)勢在于單層面積設(shè)計合理，戶型設(shè)計整齊，對于中型以上企業(yè)的使用非常方便。而其中最大的特點是，設(shè)立公共衛(wèi)生間的同時，還給每層的大戶型設(shè)立“老板獨立衛(wèi)生間”，另外，每層均設(shè)有空中花園，極大的提高了項目內(nèi)部環(huán)境的舒適程度，形成了市場上獨有的創(chuàng)新設(shè)計，豐富了項目的賣點，利于推廣及銷售。（二）劣勢分析（weakness） 1、使用率低 項目由于公攤面積較大，其使用率就偏小。目前，國內(nèi)甲級寫字樓的實際使用率一般在65%70%之間。而南京路309號如果算上大公攤面積，則實際的出房率低于60%的水平。偏低的使用率直接影響到投資者的購買行為和企業(yè)的租賃行動

53、，從而影響到項目推廣。2、車位相對不足對于寫字樓項目的后期使用，其中車位一直是天津市場上普遍棘手的問題。大多數(shù)寫字樓項目的車位數(shù)量不能滿足入住客戶需求。而根據(jù)設(shè)計顯示，本案同樣存在車位不足的問題，受地鐵站的影響，目前本案設(shè)計的地下車位數(shù)量為189個，客戶對車位需求的總體數(shù)量肯定會超出車位的供應(yīng)量。解決車位問題就需要后期物業(yè)方面的合理支配和管理，對入住企業(yè)的車位配比做出嚴格的限定，方可減緩車位緊張所造成的后期銷售方面的壓力。3、路上交通擁擠從本案的地理位置看，本案正處于三條主干道的交匯處（南京路、衛(wèi)津路、新興路），路上交通狀況非常緊張，特別是上下班高峰時期，車流量相當大，堵塞時間長。路面交通條件屬于本案的外部劣勢，