物業(yè)管理之前期介入

1、1物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理前期介入的概念：物業(yè)管理前期介入的概念：* 在物業(yè)接管之前參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程。* 從業(yè)主與使用人及管理單位的角度，就物業(yè)開發(fā)建設(shè)和未來管理提出建議。* 對(duì)接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上作好準(zhǔn)備。2物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容- 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的介入物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的介入從業(yè)主角度從業(yè)主角度：審查建筑設(shè)計(jì)圖紙建議必須改良改善的工程，如足夠的車輛泊位、單車棚、商業(yè)及管理用房、空調(diào)孔、車輛流向、降噪環(huán)保等。從管理角度從管理角度：分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等降低遺漏工程改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理壓力，如電梯配電、消防設(shè)備安裝。審查有關(guān)工程及設(shè)備的質(zhì)量，提供改良

2、意見，如維修檢查通道的位置、或因增加設(shè)備而影響物業(yè)的外觀形象。3施工中的質(zhì)量監(jiān)理介入施工中的質(zhì)量監(jiān)理介入作用：保證建筑移交和日后管理的連續(xù)性作用：保證建筑移交和日后管理的連續(xù)性。- 檢查工程施工進(jìn)度- 參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議- 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)意見 如設(shè)備安裝時(shí)就要考慮到將來檢查維修時(shí)的方便避免隱患減少人 為大修- 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)管理意見使日后管理操作成本- 督促施工人員做好對(duì)樓宇材質(zhì)方面的保護(hù)如大理石瓷磚地面的保護(hù)- 提高熟悉樓宇中的各種設(shè)備和線路如內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置- 保證樓宇的安全啟動(dòng)正常運(yùn)行保安銜接無漏洞保安系統(tǒng)設(shè)備人員在投入使用前就運(yùn)行起來減少如屋頂漏

3、水山墻滲水陽臺(tái)倒翻水的問題有賴于建筑材料的過關(guān)及施工質(zhì)量的過硬4介入階段的選擇及介入內(nèi)容介入階段的選擇及介入內(nèi)容根據(jù)介入階段的不同可分為早、中、晚三類具體介入時(shí)間還要依據(jù)物業(yè)的具體特點(diǎn)和情況。早期介入階段為物業(yè)方案設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備階段- 分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議- 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的意見- 提出設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議5中期介入階段為土建結(jié)構(gòu)封頂、進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段- 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以改動(dòng)部分提出建議- 配合設(shè)備安裝管線布置進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督確保質(zhì)量- 提出遺漏工程項(xiàng)目建議6晚期介入階段為工程基本完成，準(zhǔn)備工程竣工驗(yàn)收接管

4、驗(yàn)收階段- 進(jìn)行機(jī)電設(shè)備的測試檢驗(yàn)，準(zhǔn)備交接和驗(yàn)收- 指出前期工程缺陷，就改良方案的可行性及費(fèi)用提出建議7介入階段的比較介入階段的比較物業(yè)管理公司最好在樓宇設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備時(shí)，即介入其中從物業(yè)管理的角度，就建筑設(shè)計(jì)，提出自己的意見，采納后能優(yōu)化設(shè)計(jì)，有利于后期管理工作的順利進(jìn)行，同時(shí)對(duì)開 發(fā)商較為有利，既為開發(fā)商省去了不必要的支出也為業(yè)主的生活帶來了方便，舉手之勞，多方得益。8從物業(yè)管理的實(shí)務(wù)角度介入的內(nèi)容從物業(yè)管理的實(shí)務(wù)角度介入的內(nèi)容- 建筑結(jié)構(gòu)與建筑材料 漏滲水、常用建材質(zhì)量跟蹤- 水電設(shè)備與消防設(shè)備 自動(dòng)滅火及報(bào)警器、安全出口位置- 保安安全系統(tǒng) 智能化、監(jiān)控器防盜報(bào)警系統(tǒng)的位置 - 環(huán)境衛(wèi)

5、生、綠化 垃圾處理方式、綠化搭配- 配套設(shè)施 教育、商業(yè)、商務(wù)、停車、郵電、購票等- 其他介入 廚房設(shè)備位置及水斗，洗衣機(jī)位置，陽臺(tái)地漏9竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收：指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和安裝之后達(dá)到了該項(xiàng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具有了使用的條件既竣工后，承建單位與開發(fā)單位之間辦理交接的過程，它是建筑產(chǎn)品的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志?？⒐を?yàn)收的種類竣工驗(yàn)收的種類：- 隱蔽工程驗(yàn)收 - 分期工程驗(yàn)收 - 單項(xiàng)工程驗(yàn)收 - 全部工程驗(yàn)收10接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收 是指物業(yè)管理單位，對(duì)接管建設(shè)單位移交的新建房和實(shí)行產(chǎn)權(quán)移交的原有房屋，所進(jìn)行的驗(yàn)收

6、，是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容 - 主體結(jié)構(gòu) 地基沉降、變形、裂縫、外墻不滲水- 屋面與樓地面 排水通暢、無積水、不滲漏、不空鼓 整體平整、無裂縫、脫皮起砂- 裝修 鋼木門窗安裝牢固平整等- 電氣 過墻有導(dǎo)管、避雷裝置、回路接地值- 水、衛(wèi)、消防、采暖。無滴漏跑冒滲現(xiàn)象- 附屬工程及其他 信報(bào)箱 掛物鉤 晾衣架 管道坡度等11接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別驗(yàn)收對(duì)象不同驗(yàn)收對(duì)象不同 接管驗(yàn)收是已經(jīng)經(jīng)過竣工驗(yàn)收，但產(chǎn)權(quán)為經(jīng)確認(rèn)的新房和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原有房；竣工驗(yàn)收是房屋建設(shè)完工程在移交過程中的有組織的質(zhì)量檢

7、查，無論產(chǎn)權(quán)是否明確。驗(yàn)收目的不同驗(yàn)收目的不同 接管驗(yàn)收是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的在檢驗(yàn)；竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。驗(yàn)收的條件不同驗(yàn)收的條件不同 接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且附屬設(shè)備以完全能正常使用，房屋編號(hào)已得認(rèn)可；竣工驗(yàn)收的首要條件是施工完畢，設(shè)備均以落位。轉(zhuǎn)交對(duì)象不同轉(zhuǎn)交對(duì)象不同 接管驗(yàn)收由建設(shè)單位轉(zhuǎn)交給房管單位或物業(yè)管理單位；竣工驗(yàn)收是由施工單位移交給建設(shè)單位。12物業(yè)管理的清潔物業(yè)管理的清潔“開荒開荒”清潔“開荒” 指物業(yè)管理部門在完成了對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收后，對(duì)樓宇內(nèi)外進(jìn)行全面徹底的清潔它是一種突擊式、會(huì)戰(zhàn)式的清潔。清潔“開荒”內(nèi)容 - 對(duì)樓宇內(nèi)外建筑垃圾的清理- 對(duì)玻璃、地面、墻面灰塵污垢的清理- 對(duì)公共部位（樓梯、電梯、廁所、辦 公用房）以及設(shè)施的清掃清潔“開荒”作用 - 提高物業(yè)形象及信譽(yù)- 縮短業(yè)主入伙等待時(shí)間- 提高員工凝聚力、戰(zhàn)斗力、打下良好基礎(chǔ)13物業(yè)管理前期介入的意義物業(yè)管理前期介入的意義- 可以完善房屋設(shè)計(jì)要求 如南方空調(diào)負(fù)載、北方取暖 沿海臺(tái)風(fēng)暴雨等問題- 可以嚴(yán)肅監(jiān)理施工質(zhì)量- 可以提高房屋建造質(zhì)量- 可以為竣工及接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)- 可以便利以后物業(yè)管理14物業(yè)管理前期介入管理制度建設(shè)物業(yè)管理前期介入管理制度建設(shè)物業(yè)管理內(nèi)部管