酒店管理設(shè)計(jì)成本設(shè)計(jì)階段如何做好成本優(yōu)化(葉予舜)

1、設(shè)計(jì)在整個(gè)項(xiàng)目的成本投入上占比不大設(shè)計(jì)在整個(gè)項(xiàng)目的成本投入上占比不大，卻卻影響影響75%的項(xiàng)目成本和項(xiàng)目盈利的項(xiàng)目成本和項(xiàng)目盈利。11/4/2021葉予舜1酒店管理設(shè)計(jì)成本酒店管理設(shè)計(jì)成本 設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段如何做好成本優(yōu)化如何做好成本優(yōu)化11/4/2021葉予舜2一、設(shè)計(jì)中的成本控制原則設(shè)計(jì)在整個(gè)項(xiàng)目的成本投入上占比不大，卻影響75%的項(xiàng)目成本和項(xiàng)目盈利。從設(shè)計(jì)優(yōu)化來(lái)優(yōu)化成本，一方面不能不計(jì)成本盲目追求設(shè)計(jì)效果，另一方面要避免成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)下降。取得設(shè)計(jì)單位配合：應(yīng)做好與設(shè)計(jì)單位的溝通工作，著力取得設(shè)計(jì)單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計(jì)合同中，將需要設(shè)計(jì)單位給予的工作配合事項(xiàng)和技術(shù)

2、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，清晰、明確地表述在設(shè)計(jì)合同中。11/4/2021葉予舜311/4/2021葉予舜41.總平面（1）初始設(shè)計(jì) - 總平面設(shè)計(jì)描述：地塊共設(shè)置四個(gè)出入口11/4/2021葉予舜5（2）優(yōu)化設(shè)計(jì) - 總平面設(shè)計(jì)描述：地塊出入口減少為兩個(gè)?？偨Y(jié)和啟示：在滿(mǎn)足總結(jié)和啟示：在滿(mǎn)足規(guī)范及物業(yè)管理要求規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應(yīng)控制出的前提下，應(yīng)控制出入口數(shù)量，同一地塊入口數(shù)量，同一地塊的車(chē)庫(kù)與人行入口宜的車(chē)庫(kù)與人行入口宜歸結(jié)到一起，便于物歸結(jié)到一起，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以業(yè)減少管理人數(shù)，以控制項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)控制項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)成本。成本。11/4/2021葉予舜62.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)11/4/2

3、021葉予舜7案例1（1）停車(chē)方式（高層）初始設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)描述：當(dāng)?shù)匾笏械叵萝?chē)庫(kù)均需按人防標(biāo)準(zhǔn)建造，成本偏高；地下車(chē)庫(kù)埋深較深，層高較高，土建、設(shè)備和施工成本都較高。11/4/2021葉予舜8（2）優(yōu)化設(shè)計(jì) - 停車(chē)方式設(shè)計(jì)描述：半地下室車(chē)庫(kù)可不按人防標(biāo)準(zhǔn)建造，成本較低（需要與政府部門(mén)溝通是否可行）；半地下車(chē)庫(kù)埋深較淺，層高較低，可自然通風(fēng)采光，土建、設(shè)備和施工成本較低。11/4/2021葉予舜9案例2（1）初始設(shè)計(jì)- 停車(chē)方式（聯(lián)排）設(shè)計(jì)描述：別墅區(qū)域地庫(kù)頂覆土較淺，對(duì)景觀(guān)種植帶來(lái)困難；別墅主體下方地下室底板報(bào)建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)；地下室頂板標(biāo)高超過(guò)周邊城市道路平均標(biāo)

4、高1.5米，不符合當(dāng)?shù)匾?guī)范等。11/4/2021葉予舜10（2）優(yōu)化設(shè)計(jì) - 停車(chē)方式（聯(lián)排）設(shè)計(jì)描述：別墅區(qū)域覆土1.5米，基本不影響景觀(guān)種植和綠地率計(jì)算；別墅主體下的地下室-3.0米標(biāo)高部分,埋深未超3米，不需繳納人防異地建設(shè)費(fèi)；地下室頂板標(biāo)高符合當(dāng)?shù)匾?guī)范。11/4/2021葉予舜11案例3（1）初始設(shè)計(jì) - 地庫(kù)A. 地庫(kù)按機(jī)械車(chē)位設(shè)計(jì)，面積11,225平方米，總車(chē)位430個(gè)，其中機(jī)械車(chē)位421個(gè)，普通車(chē)位9個(gè)，層高4.5米；B. 停車(chē)效率26.1平方米/車(chē)位。11/4/2021葉予舜12（2）優(yōu)化設(shè)計(jì) - 地庫(kù)A. 停車(chē)方式由機(jī)械停車(chē)調(diào)整為普通停車(chē)。優(yōu)化后地庫(kù)面積10,586平方米，總

5、車(chē)位328，其中普通車(chē)位237，子母車(chē)72個(gè)，微型車(chē)26個(gè)，層高3.6米。B. 停車(chē)效率32.2平方米/車(chē)位。11/4/2021葉予舜13地庫(kù)優(yōu)化前后數(shù)據(jù)比較11/4/2021葉予舜14總結(jié)和啟示:A. 應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位、成本控制要求，并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)范和相關(guān)政府部門(mén)的要求，選擇最適合各項(xiàng)目高層區(qū)域的地庫(kù)形式；B. 在項(xiàng)目定位較高、成本指標(biāo)允許的情況下，可以采用全地下停車(chē)方式；C. 在中等定位項(xiàng)目、成本指標(biāo)較低的情況下，除必建人防區(qū)域外，推薦采用半地下停車(chē)方式，但半地下停車(chē)方式需要獲得政府有關(guān)部門(mén)審批通過(guò)。11/4/2021葉予舜1511/4/2021葉予舜16總結(jié)和啟示：提高停車(chē)效率的關(guān)鍵措施 地

6、下室輪廓線(xiàn)應(yīng)平直方正，無(wú)用的面積一定要剔除； 柱網(wǎng)布置應(yīng)符合車(chē)位及行車(chē)道模數(shù)，達(dá)到緊湊布置； 避免行車(chē)道靠地下室外墻布置； 避免布置平行或斜向車(chē)位； 設(shè)備房及非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)不允許擠占行車(chē)道兩邊的停車(chē)位； 設(shè)備用房勉強(qiáng)夠用即可，不能有富余； 人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車(chē)的地方。11/4/2021葉予舜173.平面布置篇確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專(zhuān)業(yè)的不合理布置帶來(lái)的結(jié)構(gòu)成本的增加。11/4/2021葉予舜18（1）當(dāng)廚房、衛(wèi)生間等房間需要通過(guò)凹槽采光時(shí)，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。11/4/2021葉予舜194.節(jié)能設(shè)計(jì)（1）體型系數(shù)體形系數(shù)：建

7、筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。（為滿(mǎn)足節(jié)能和成本控制要求，根據(jù)國(guó)家及地方節(jié)能規(guī)范控制建筑物體形系數(shù)，避免凹凸過(guò)于復(fù)雜的輪廓設(shè)計(jì)，體型系數(shù)盡量小于0.35。）11/4/2021葉予舜20（2）外墻門(mén)窗11/4/2021葉予舜21總結(jié)和啟示 節(jié)能計(jì)算中門(mén)窗的選型，一般北面的要求會(huì)相對(duì)較高。對(duì)于各個(gè)朝向的門(mén)窗方式，須讓設(shè)計(jì)院反復(fù)計(jì)算幾輪，直至權(quán)衡計(jì)算的值盡量接近50%。 門(mén)窗的成本控制中，采用塑鋼中空即能達(dá)到斷橋鋁合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用塑鋼門(mén)窗。 在塑鋼窗的應(yīng)用中需要注意以下幾點(diǎn)：a) 塑鋼窗的中間的承鋼必須滿(mǎn)足變形計(jì)算，因?yàn)樗茕摰拈T(mén)窗較重，對(duì)塑鋼門(mén)

8、窗開(kāi)啟扇的大小需要有規(guī)定，一般寬度不大于750，高度不大于1500；b) 平開(kāi)門(mén)尺寸較大，不建議采用塑鋼材料；c) 推拉門(mén)塑鋼門(mén)對(duì)五金件要求較高，現(xiàn)場(chǎng)施工需要注意。11/4/2021葉予舜225.層高選擇(1）初始設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高為3米。11/4/2021葉予舜23（2）優(yōu)化設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高全部改為2.9米。11/4/2021葉予舜24總結(jié)和啟示：1. 應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮長(zhǎng)期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高；層高每增加0.1m，造價(jià)增加該層造價(jià)的約3-5% 。11/4/2021葉予舜25三、設(shè)計(jì)變更控制策略設(shè)計(jì)變更簽證率 = 由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C

9、總金額 / 工程合同金額（通過(guò)對(duì)施工圖階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的控制，來(lái)減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來(lái)的額外費(fèi)用的發(fā)生。）很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來(lái)設(shè)計(jì)變更占總建造成本的3-10，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。11/4/2021葉予舜2611/4/2021葉予舜27四、后期運(yùn)營(yíng)篇1. 在車(chē)輛頻繁通過(guò)的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅(jiān)持采用，則石材的厚度必須滿(mǎn)足車(chē)輛的荷載，同時(shí)預(yù)留伸縮縫，避免后期破損，既影響美觀(guān)，又造成成本投入的增加。2. 設(shè)置于架空層的智能信報(bào)箱需注意雨水飄入后主板燒毀的問(wèn)題。3. 別墅、類(lèi)別墅項(xiàng)目室外的門(mén)口機(jī)安裝箱上需設(shè)計(jì)維修檢修口，同時(shí)注意防水、防曬，以延長(zhǎng)使用壽命。4. 排水口

10、：（1）應(yīng)考慮排水量，避免開(kāi)口較??；（2）應(yīng)考慮物業(yè)對(duì)內(nèi)部的清潔，需設(shè)計(jì)為可開(kāi)啟形式；（3）從損壞后能及時(shí)維修及時(shí)更換的角度，建議要采取市場(chǎng)上能采購(gòu)到的款式而不應(yīng)設(shè)計(jì)過(guò)于復(fù)雜的圖形。5. 從節(jié)能的角度考慮，地下車(chē)庫(kù)（尤其是在有采光天井的節(jié)點(diǎn)周?chē)?，以及小區(qū)內(nèi)景觀(guān)的照明系統(tǒng)，應(yīng)分區(qū)、分組、分燈型進(jìn)行回路控制，并應(yīng)采用新型節(jié)能燈具。11/4/2021葉予舜286. 公共部位的照明系統(tǒng)應(yīng)避免采用翹板開(kāi)關(guān)，以免業(yè)主可隨意開(kāi)啟或關(guān)閉，做不到“人走燈滅”，既不利于管理，也造成能耗浪費(fèi)。7. 單元門(mén)禁鎖具如采用電插鎖的形式，地彈簧容易偏位，需要經(jīng)常調(diào)整地彈簧。地彈簧調(diào)試次數(shù)過(guò)多后，復(fù)位精確度就大大下降，最終導(dǎo)致難以關(guān)閉，建議采用磁力片鎖為宜。8. 木平臺(tái)在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)做好下水處理以及防腐措施，防止下雨后積水導(dǎo)致木材腐爛，增加后期維修成本。11/4/