商業(yè)地產(chǎn)PPT上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129PPT

1、靜安國(guó)際廣場(chǎng)策劃案靜安國(guó)際廣場(chǎng)策劃案 star marketing空間的聚集，必然導(dǎo)致時(shí)間效率的提高空間的聚集，必然導(dǎo)致時(shí)間效率的提高史蒂芬史蒂芬霍金霍金市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 判判一、租賃市場(chǎng)一、租賃市場(chǎng) 自1999年后上海甲級(jí)辦公樓的需求量始終高于供應(yīng)量，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面?？罩寐食掷m(xù)下降，2006年上半年的市場(chǎng)平均空置率僅為5.1%。 020406080萬(wàn)平方米0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%供應(yīng)量46.444.557.64536.727.639.83436.549吸納量30.817.514.664.251.634.547.229.850.0

2、252.6空置率 27.50%40.50%54.20%31.50%21.60% 17.50%13.80%11.80% 7.50% 7.20%1996199719981999200020012002200320042005甲級(jí)寫字樓基本面甲級(jí)寫字樓基本面2001-2005租金變化2001-2005租金變化00.20.40.60.81租金0.590.610.640.740.9200120022003200420052005年 年1-4季度租金變化季度租金變化00.511.5024681012平均開(kāi)價(jià)0.90.931.011.05平均成交價(jià)0.810.860.920.96平均議價(jià)空間108.149.

3、099.382005年一季度2005年二季度2005年三季度2005年四季度甲級(jí)寫字樓租金變化甲級(jí)寫字樓租金變化 2001年至2003年之間上海甲級(jí)辦公樓的租金增長(zhǎng)平穩(wěn)。2003年起, 租金增長(zhǎng)速度每年15%-21%，顯示出市場(chǎng)的強(qiáng)烈需求。 2005年甲級(jí)辦公樓的租金穩(wěn)步上漲，平均議價(jià)空間為 9.15 。甲級(jí)寫字樓前景分析甲級(jí)寫字樓前景分析紐約倫頓巴黎東京上海香港新加坡人口人口18001100100026001900684400辦公面積辦公面積4300220029005100中心區(qū)中心區(qū)2500140015002900cbd2500150018502200400547750下曼哈頓+中城 內(nèi)城

4、+西敏寺+碼頭區(qū)內(nèi)城+1、8、9區(qū)+德芳斯 丸之內(nèi)+新宿+臨海多中心世界中心城市世界中心城市區(qū)域中心城市區(qū)域中心城市多中心單中心 上海擁有世界級(jí)城市的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力，但目前的cbd寫字樓總面積不如香港和新家坡，有較大的增長(zhǎng)空間。cbd甲級(jí)寫字樓分析甲級(jí)寫字樓分析虹橋虹橋徐家匯徐家匯淮海路淮海路南京西路南京西路人民廣場(chǎng)人民廣場(chǎng)陸家嘴陸家嘴cbd虹橋虹橋徐家匯徐家匯淮海路淮海路南京西路南京西路人民廣場(chǎng)人民廣場(chǎng)陸家嘴陸家嘴租金租金usd0.7usd0.72usd0.99usd0.88usd0.81usd0.84行業(yè)行業(yè)制造+貿(mào)易+科技餐飲+貿(mào)易+服務(wù)+it咨詢+服務(wù)制造+貿(mào)易+服務(wù) 保險(xiǎn)+證

5、券+貿(mào)易 物流貿(mào)易+咨詢靜安中高檔寫字樓分析靜安中高檔寫字樓分析1236541234324132155地段地段南京西路南京西路梅龍鎮(zhèn)中興泰富恒隆中欣機(jī)場(chǎng)航站中華企業(yè)7.8-8.99.6-119-126.4-6.84.5-55北京西路北京西路凱迪克新城國(guó)旅建京國(guó)立靜安中華4-4.53.3-3.83.2-3.52.54.45.5威海路威海路招商局紳士晶采世紀(jì)文錦4.8-5.24.46.44.8華山路華山路貴都華僑朝代75.54.8-5.1寫字樓寫字樓北京西路沿線北京西路沿線南京西路沿線南京西路沿線威海路沿線威海路沿線華山路沿線華山路沿線靜安中高檔寫字樓分析靜安中高檔寫字樓分析12365412343

6、24132155北京西路沿線北京西路沿線南京西路沿線南京西路沿線威海路沿線威海路沿線華山路沿線華山路沿線地段地段寫字樓寫字樓南京西路南京西路梅龍鎮(zhèn)中興泰富恒隆中欣機(jī)場(chǎng)航站中華企業(yè)企業(yè)狀況企業(yè)狀況跨國(guó)企業(yè)總部為主外資中型企業(yè)國(guó)內(nèi)大中型金融和和服務(wù)貿(mào)易企業(yè)面積段面積段整層為主200-400/整層北京西路北京西路凱迪克新城國(guó)旅建京國(guó)立靜安中華企業(yè)狀況企業(yè)狀況國(guó)內(nèi)貿(mào)易+服務(wù)+制造+金融等 較分散面積段面積段200-400威海路威海路招商紳士晶采文錦企業(yè)狀況企業(yè)狀況外資中小企業(yè)國(guó)內(nèi)中型高端服務(wù)和咨詢企業(yè)面積段面積段200-300二、銷售市場(chǎng)二、銷售市場(chǎng)供需基本面供需基本面 上海銷售型寫字樓總體仍然供不應(yīng)

7、求，成交穩(wěn)定增長(zhǎng)，特別是今年供不應(yīng)求明顯。價(jià)格下調(diào)是由于上市樓盤向外擴(kuò)散，整體成交均價(jià)下滑。0.005.0010.0015.0020.0025.0030.002005年月度寫字樓供需2005年月度寫字樓供需批準(zhǔn)預(yù)售17.00 6.50 6.20 5.60 9.40 21.80 11.10 13.20 13.80 12.70 10.60 19.20 預(yù)售登記16.00 13.20 19.20 11.70 6.20 7.90 11.30 14.80 12.10 9.80 10.10 29.00 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上海寫字樓成交價(jià)格變化上海寫字樓成交價(jià)格變化050

8、00100001500020000系列1139981560715782135151226720022003200420052006回報(bào)率分析回報(bào)率分析上海銷售型寫字樓回報(bào)率整體穩(wěn)定7%左右。cbd高檔寫字樓銷售分析高檔寫字樓銷售分析3411891265710物業(yè)物業(yè)總套總套總面積總面積開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間售出套售出套售出面積售出面積售出套售出套售出面積售出面積成交價(jià)成交價(jià)現(xiàn)均價(jià)現(xiàn)均價(jià)租金租金主力面積主力面積月均去化月均去化回報(bào)率回報(bào)率回報(bào)率回報(bào)率虹口虹口海泰國(guó)際海泰國(guó)際477270372005.12.2023111440197973323100250004.553-1131144 0.066 0.

9、066 寶礦國(guó)際寶礦國(guó)際155541512005.8.105212160581421424196260004.8300-4001015 0.067 0.067 浦東浦東花旗花旗41899822004.5.182232504223250433042825361204 0.082 中融恒瑞中融恒瑞81200002005.7.67217816721781621718270004.5120-3531370 0.070 0.061 黃浦黃浦海通證券海通證券243303232004.6.30137160951371609520313300006.497-1301238 0.106 0.078 旺角廣場(chǎng)旺角

10、廣場(chǎng)209296502005.5.19176207361762073623972268004.574-1821382 0.063 0.061 新黃浦金融新黃浦金融51191372005.6.1713238813238824142260004.5210-4061194 0.063 0.063 長(zhǎng)寧長(zhǎng)寧大眾金融大眾金融334406252005.5.12163262191382177517147175003.872-3001542 0.075 0.079 現(xiàn)代現(xiàn)代641540752005.102422422421855621318220004.893-1741856 0.076 0.080 華聞國(guó)際

11、華聞國(guó)際222400142006.10.086505/20000200003.898-300505 0.069 0.069 首信銀都首信銀都208400502006.3.296313440/21000230004.887-4221920 0.080 0.076 靜安靜安晶采世紀(jì)晶采世紀(jì)262347932005.7.132262262263110623784360005.598-2421244 0.078 0.056 海銀海銀238455552005.83434341193124645315005.5250-340994 0.075 0.064 靜安寫字樓銷售分析靜安寫字樓銷售分析8541237

12、691011物業(yè)物業(yè)總套總套總面積總面積開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間售出套售出套售出面積售出面積成交價(jià)成交價(jià)現(xiàn)均價(jià)現(xiàn)均價(jià)租金租金主力面積主力面積月均去化月均去化回報(bào)率回報(bào)率回報(bào)率回報(bào)率海銀海銀238455552005.8341193124645315005.5250-340994 0.075 0.064 晶采晶采262347932005.7.132263110623784360005.598-2421244 0.078 0.056 凱迪克凱迪克40190492005.218690019537220004.4383383 0.076 0.073 申銀申銀159314482004.81442331911773

13、住宅174/2421372 靜安中華靜安中華260337352004.102603373520231250005.586-1373374 0.092 0.080 海森海森184289742004.51232671012131165002.9137-2753339 0.081 0.064 創(chuàng)展創(chuàng)展215274482006.80020000200003.580-1800.064 0.064 寶華寶華195261142005.12181238251570417000393-2232647 0.065 0.064 財(cái)富財(cái)富505411872005.6403336521612918000346/1132

14、404 0.063 0.061 元茂元茂179251842005.11117119021537816500380-1551322 0.066 0.068世紀(jì)商務(wù)世紀(jì)商務(wù)448250112005.1400213381797417000335-732134 0.056 0.064 靜安寫字樓客源分析靜安寫字樓客源分析8541237691011物業(yè)物業(yè)總套總套售出套售出套主力面積主力面積購(gòu)買目的購(gòu)買目的客戶來(lái)源客戶來(lái)源客戶性質(zhì)客戶性質(zhì)備注備注投資投資自用自用上海上海外地外地境外境外企業(yè)企業(yè)個(gè)人個(gè)人海銀海銀23834250-34020%80%20%15%60%65%35%中型企業(yè)晶采晶采2622269

15、8-24225%75%15%15%70%60%40%中小型企業(yè)靜安中華靜安中華26026086-13750%50%45%45%10%100%海森海森184123137-27560%40%30%70%100%寶華寶華19518193-22340%60%45%45%10%100%元茂元茂17911780-15525%75%35%55%10%100%財(cái)富財(cái)富50540346/11370%30%35%60%100%世紀(jì)商務(wù)世紀(jì)商務(wù)44840035-7390%10%20%80%100%典型個(gè)案補(bǔ)充典型個(gè)案補(bǔ)充項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置建筑面積建筑面積開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間竣工時(shí)間竣工時(shí)間現(xiàn)價(jià)現(xiàn)價(jià)現(xiàn)租金現(xiàn)

16、租金回報(bào)率回報(bào)率面積段面積段外立面外立面內(nèi)部設(shè)施內(nèi)部設(shè)施備注備注靜安陽(yáng)光企靜安陽(yáng)光企業(yè)中心業(yè)中心膠州路安遠(yuǎn)路270002006.122007.12190003.46.5%100-300現(xiàn)代時(shí)尚中央空調(diào)等,近甲級(jí)靜安創(chuàng)展大靜安創(chuàng)展大廈廈西康路安遠(yuǎn)路277482006.82007.12180003.36.7%80-180現(xiàn)代時(shí)尚近甲級(jí)內(nèi)態(tài)內(nèi)庭院，5-5.5米層高寫字樓最終用戶寫字樓最終用戶主力客戶：中型智力服務(wù)企業(yè)主力客戶：中型智力服務(wù)企業(yè)如：廣告設(shè)計(jì)、商務(wù)咨詢、法律金融、服務(wù)貿(mào)易等如：廣告設(shè)計(jì)、商務(wù)咨詢、法律金融、服務(wù)貿(mào)易等輔助客戶：其它中型企業(yè)輔助客戶：其它中型企業(yè)租賃研判租賃研判面積段：面積

17、段：200-400200-400平方米平方米租金：租金：4 4元元/ /平方米平方米客戶類別：自用型客源客戶類別：自用型客源6060, ,投資型客源投資型客源40%40%寫字樓購(gòu)買客戶寫字樓購(gòu)買客戶銷售研判銷售研判客戶地域：江浙外地客戶客戶地域：江浙外地客戶45%，上海本地，上海本地35%，境外，境外20%面積段面積段:100-200:100-200平方米平方米海外基金收購(gòu)一覽海外基金收購(gòu)一覽海外基金在上海和中國(guó)的收購(gòu)雖然在加快。摩根摩根物業(yè)物業(yè)錦麟錦麟天地天地復(fù)地復(fù)地雅園雅園錦麟錦麟天地天地世界貿(mào)世界貿(mào)易大廈易大廈上海廣上海廣場(chǎng)商業(yè)場(chǎng)商業(yè)陸家嘴陸家嘴中央公寓中央公寓華山華山夏都夏都東海東海廣

18、場(chǎng)廣場(chǎng)埃蒙頓埃蒙頓廣場(chǎng)廣場(chǎng)明天明天廣場(chǎng)廣場(chǎng)時(shí)間時(shí)間2003.62004.62004.112004.122005.62006.4-52006.62006.7總金額總金額（億）（億）usd0.9usd0.55usd0.9hk8.467.017.619.6談判中談判中總建面總建面( (萬(wàn)平米萬(wàn)平米) )股份股份全部股份6.844.92.77.15單價(jià)單價(jià)（萬(wàn)（萬(wàn)/ /平方）平方）1.092.241.432.82.73麥格理麥格理物業(yè)物業(yè)新茂城市酒店協(xié)和協(xié)和盛捷酒店公寓高盛高盛百騰廣場(chǎng)虹橋花苑gateway gateway gapitalgapital翠湖天地花旗永新廣場(chǎng)時(shí)間時(shí)間2005.12005.

19、92006.12006.32006.32005.11總金額總金額（億）（億）usd0.984usd1usd1.076usd0.76usd0.5總建面總建面( (萬(wàn)萬(wàn)) )3.221.654.161.573單價(jià)單價(jià)（萬(wàn)）（萬(wàn)）2.52.42usd0.2563.821.85海外基金收購(gòu)一覽海外基金收購(gòu)一覽1234567810912111、錦麟天地、錦麟天地 2、復(fù)地雅園、復(fù)地雅園 3、世貿(mào)大廈、世貿(mào)大廈 4、 上海廣場(chǎng)上海廣場(chǎng) 5、 華山夏都華山夏都 6、 東海廣場(chǎng)東海廣場(chǎng)7、新茂大廈、新茂大廈 8、城市酒店、城市酒店 9、盛捷酒店、盛捷酒店 10、百騰廣場(chǎng)、百騰廣場(chǎng) 11、翠湖天地、翠湖天地 1

20、2、永新廣場(chǎng)、永新廣場(chǎng)非常謹(jǐn)慎，所選商辦類物業(yè)基本為cbd核心區(qū),且優(yōu)中選優(yōu)項(xiàng)項(xiàng) 目目 研研 判判一、一、swot分析分析寫字樓共性分析寫字樓共性分析比較因素比較因素國(guó)際甲級(jí)寫字樓國(guó)際甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓靜安國(guó)際廣場(chǎng)靜安國(guó)際廣場(chǎng)地段地段區(qū)位cbd中心次級(jí)cbd/商務(wù)聚積區(qū)次級(jí)cbd/商務(wù)聚積區(qū)cbd邊緣交通便捷/離輕軌站近便捷/離輕軌站近便捷離輕軌站不遠(yuǎn)商務(wù)氛圍cbd成熟商圈成熟商圈地段商務(wù)成熟離cbd不遠(yuǎn)樓盤品質(zhì)樓盤品質(zhì)規(guī)模5萬(wàn)3萬(wàn)1.5萬(wàn)1.6萬(wàn)外立面高檔玻璃幕墻/鋁板高檔玻璃幕墻/鋁板玻璃幕墻/鋁板/石材玻璃幕墻大堂高檔石材/h10/400m2高檔石材/h7

21、/300m2h5/200m2高檔石材/h5/標(biāo)準(zhǔn)層1500m21200m21000m2957m2得房率75%70%65%64%64%凈高2.72.62.52.42.4承重250kn/m2250kn/m2250kn/m2250kn/m2走道高檔石材地面/吸音吊頂石材地面/吸音吊頂石材/地毯/吸音吊頂?；?吸音吊頂中央空調(diào)國(guó)際知名品牌/30m3/溫濕度國(guó)際知名品牌合資知名品牌/獨(dú)立空調(diào)進(jìn)口獨(dú)立空調(diào)電梯進(jìn)口國(guó)際知名品牌/3900m2進(jìn)口國(guó)際知名品牌/4500m2合資知名品牌/5000m2進(jìn)口知名品牌/5000m2智能化5a+創(chuàng)新科技5a4a/3a4a配電雙路/90vam2雙路/80vam2雙路/8

22、0vam2雙路/80vam2供水24h冷熱水24h冷熱水雙路供水雙路供水電話線12m220m220m220m2衛(wèi)生間高檔進(jìn)口潔具高檔進(jìn)口潔具知名品牌潔具知名品牌潔具停車位150m2200m2250m2170m2服務(wù)服務(wù)物業(yè)管理國(guó)際知名品牌物管國(guó)際知名品牌物管品牌物管或自管國(guó)際知名品牌物管商務(wù)配套5000m24000m21000m27700m2客戶選擇客戶選擇租售模式只租不售連續(xù)整層銷售小面積分割出售為主客戶類型跨國(guó)大型企業(yè)為主跨國(guó)大中型企業(yè)為主國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)為主周邊在售寫字樓個(gè)性分析周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)理念?yuàn)蕵?lè)和數(shù)學(xué)娛樂(lè)和數(shù)學(xué)魔比斯環(huán)和商業(yè)條形碼魔比斯環(huán)和商業(yè)條形碼建筑條件建筑條

23、件外墻：新加坡彩色鋁合金復(fù)板和美國(guó)頂級(jí)鍍膜玻璃幕墻外墻：新加坡彩色鋁合金復(fù)板和美國(guó)頂級(jí)鍍膜玻璃幕墻 大堂：大堂：7米，高級(jí)花崗石，裝飾主題時(shí)空運(yùn)轉(zhuǎn)米，高級(jí)花崗石，裝飾主題時(shí)空運(yùn)轉(zhuǎn)走道：高級(jí)磨光花崗石走道：高級(jí)磨光花崗石設(shè)施條件設(shè)施條件美國(guó)美國(guó)honeywell樓宇自動(dòng)樓宇自動(dòng)美國(guó)約克熱泵中央空調(diào)美國(guó)約克熱泵中央空調(diào)日本日本jvc背景音響背景音響英國(guó)精靈英國(guó)精靈8000自動(dòng)報(bào)警自動(dòng)報(bào)警日本進(jìn)口三菱客梯日本進(jìn)口三菱客梯衛(wèi)星電視系統(tǒng)衛(wèi)星電視系統(tǒng)靜安中華大廈靜安中華大廈商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍南京西路南京西路cbd周邊在售寫字樓個(gè)性分析周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)理念減壓空間，花園里的生態(tài)減壓空間，花園

24、里的生態(tài)office，城市花園、地面花園、空中花園、疊水落瀑城市花園、地面花園、空中花園、疊水落瀑建筑條件建筑條件外墻外墻：古銅裝面的干掛石材：古銅裝面的干掛石材 大堂：大堂：13.6米，米，artdeco圖騰和裝飾藝術(shù)圖騰和裝飾藝術(shù)走道：高級(jí)磨光花崗石走道：高級(jí)磨光花崗石設(shè)施條件設(shè)施條件5a均國(guó)外進(jìn)口均國(guó)外進(jìn)口晶采世紀(jì)大廈晶采世紀(jì)大廈商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍四季酒店四季酒店/南京西路南京西路cbd周邊在售寫字樓個(gè)性分析周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)理念純板式寫字樓，國(guó)際商務(wù)品質(zhì)純板式寫字樓，國(guó)際商務(wù)品質(zhì)建筑條件建筑條件外墻外墻：鋁板：鋁板,玻璃幕墻玻璃幕墻大堂：挑高大堂：挑高9.8米米, 500

25、平方米平方米平層：板式，方正無(wú)柱平層：板式，方正無(wú)柱設(shè)施條件設(shè)施條件國(guó)際國(guó)際5a智能化商務(wù)配套智能化商務(wù)配套日立四管制中央空調(diào)日立四管制中央空調(diào)otis無(wú)齒永磁電梯無(wú)齒永磁電梯商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍長(zhǎng)壽路成長(zhǎng)商圈長(zhǎng)壽路成長(zhǎng)商圈普陀寶華大廈普陀寶華大廈周邊在售寫字樓個(gè)性分析周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)理念弧形外觀弧形外觀 海螺殼螺旋上升海螺殼螺旋上升建筑條件建筑條件外墻外墻：法國(guó)圣迭哥三層：法國(guó)圣迭哥三層low-e中空玻璃中空玻璃大堂：大堂：28米陽(yáng)光中庭米陽(yáng)光中庭走道：高級(jí)石材走道：高級(jí)石材層高：層高：2.7米米設(shè)施條件設(shè)施條件美國(guó)美國(guó)honeywell樓宇自動(dòng)樓宇自動(dòng)美國(guó)約克熱泵中央空調(diào)美國(guó)

26、約克熱泵中央空調(diào)日本日本jvc背景音響背景音響美國(guó)盛塞爾自動(dòng)報(bào)警美國(guó)盛塞爾自動(dòng)報(bào)警日本進(jìn)口三菱客梯日本進(jìn)口三菱客梯日本松下監(jiān)控系統(tǒng)日本松下監(jiān)控系統(tǒng)商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍人民廣場(chǎng)，南京西路人民廣場(chǎng)，南京西路cbd，但高架和中凱高層有影響，但高架和中凱高層有影響海銀國(guó)際廣場(chǎng)海銀國(guó)際廣場(chǎng)周邊在售寫字樓個(gè)性分析周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)理念有氧商務(wù)有氧商務(wù), 超大空中花園超大空中花園, 挑空中庭挑空中庭 建筑條件建筑條件外墻外墻：高墻聚胺保溫系統(tǒng)：高墻聚胺保溫系統(tǒng),中空中空l(shuí)ow-e玻璃玻璃,高級(jí)石材高級(jí)石材大堂：大堂：15米挑高米挑高,高級(jí)大理石高級(jí)大理石走道：玻化磚走道：?；u設(shè)施條件設(shè)施條件5

27、a智能化智能化, 一般品牌一般品牌商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍北靜安北靜安,別緊貼居民區(qū)別緊貼居民區(qū)靜安陽(yáng)光企業(yè)中心靜安陽(yáng)光企業(yè)中心周邊在售寫字樓個(gè)性分析周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)理念kibs loft復(fù)合空間復(fù)合空間 生態(tài)化庭院辦公生態(tài)化庭院辦公建筑條件建筑條件外墻外墻：鋁塑板：鋁塑板, 玻璃幕墻玻璃幕墻,高級(jí)石材高級(jí)石材大堂：挑高大堂：挑高9米米, 兩個(gè)兩個(gè), 250平米平米走道：地毯走道：地毯層高：層高：4-5.5設(shè)施條件設(shè)施條件5a智能化智能化三菱電梯三菱電梯空調(diào)品牌未定空調(diào)品牌未定商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍周邊緊貼居民區(qū)周邊緊貼居民區(qū)靜安創(chuàng)展中心靜安創(chuàng)展中心周邊在售寫字樓個(gè)性分析周邊在售寫字樓個(gè)性

28、分析營(yíng)銷理念營(yíng)銷理念6e:區(qū)位區(qū)位/純商務(wù)純商務(wù)/品位建筑品位建筑/一流配套一流配套出眾商戶出眾商戶/實(shí)用科學(xué)實(shí)用科學(xué)建筑條件建筑條件外墻外墻：中空玻璃幕墻：中空玻璃幕墻大堂：進(jìn)口大理石大堂：進(jìn)口大理石走道：高級(jí)?；u走道：高級(jí)?；u層高：層高：2.8米米設(shè)施條件設(shè)施條件大金中央空調(diào)大金中央空調(diào)三星閉路電視監(jiān)控三星閉路電視監(jiān)控otis電梯電梯商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍離長(zhǎng)壽路一站離長(zhǎng)壽路一站普陀元茂金豪大廈普陀元茂金豪大廈周邊在售寫字樓個(gè)性分析周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)特點(diǎn)設(shè)計(jì)特點(diǎn)酒店公寓和寫字樓聯(lián)體酒店公寓和寫字樓聯(lián)體, 寫字樓圓弧切面寫字樓圓弧切面建筑條件建筑條件外墻：皮爾金頓雙層中空玻璃幕墻外墻：

29、皮爾金頓雙層中空玻璃幕墻天花天花: 礦棉隔音板礦棉隔音板設(shè)施條件設(shè)施條件松下松下vrv空調(diào)空調(diào)6臺(tái)三菱電梯臺(tái)三菱電梯商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍延安西路商圈延安西路商圈,成熟地段成熟地段長(zhǎng)寧首信銀都長(zhǎng)寧首信銀都周邊在售寫字樓個(gè)性分析周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)理念art dec 風(fēng)格風(fēng)格建筑條件建筑條件外墻：外墻：low-e玻璃幕墻玻璃幕墻大堂：挑高大堂：挑高8.1米米, 700平方米平方米設(shè)施條件設(shè)施條件toshibaa電梯電梯一般中央空調(diào)一般中央空調(diào)商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍長(zhǎng)壽路成長(zhǎng)商圈長(zhǎng)壽路成長(zhǎng)商圈,亞新生活廣場(chǎng)亞新生活廣場(chǎng)長(zhǎng)寧華聞國(guó)際長(zhǎng)寧華聞國(guó)際靜安國(guó)際廣場(chǎng)靜安國(guó)際廣場(chǎng)設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)理念產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏核

30、心理念，缺乏主題或靈魂產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏核心理念，缺乏主題或靈魂建筑條件建筑條件外觀：玻璃幕墻外觀：玻璃幕墻 大堂：挑高大堂：挑高5米米, 面積小面積小走道：一般地磚走道：一般地磚平層：布局不合理平層：布局不合理設(shè)施條件設(shè)施條件分層中央空調(diào)分層中央空調(diào)商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍南京西路南京西路cbd有一段距離，周邊居民區(qū)有一段距離，周邊居民區(qū)項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱稱靜安中靜安中華華晶采世晶采世紀(jì)紀(jì)寶華大寶華大廈廈海銀國(guó)海銀國(guó)際際靜安陽(yáng)光企業(yè)靜安陽(yáng)光企業(yè)中心中心靜安創(chuàng)展靜安創(chuàng)展中心中心元茂金元茂金豪豪首信銀首信銀都都華聞國(guó)華聞國(guó)際際本案本案區(qū)位區(qū)位cbdcbd成長(zhǎng)商圈cbdcbd邊緣cbd邊緣成長(zhǎng)商圈成熟商圈cbd邊緣

31、cbd邊緣規(guī)模規(guī)模3.4萬(wàn)3.5萬(wàn)2.6萬(wàn)4.5萬(wàn)2.7萬(wàn)2.7萬(wàn)2.5萬(wàn)1.7萬(wàn)5萬(wàn)1.5萬(wàn)外立面外立面玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻大堂大堂7米挑高13米挑高10米挑高28米中庭15米挑高9米挑高5米挑高6米挑高8米挑高5米挑高標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層13001300120014002200250010629502800950得房率得房率68%65%66%71%66%64%70%67%68%64%凈高凈高2.82.73.82.73.5-4.53.5-52.82.72.72.4中央空中央空調(diào)調(diào)美國(guó)約克中央空調(diào)日本日立美國(guó)約克vrv空調(diào)vrv空調(diào)大金vrv

32、松下vrv中央空調(diào)vrv空調(diào)電梯電梯6臺(tái)三菱6臺(tái)otis3臺(tái)三菱6臺(tái)三菱3臺(tái)三菱3臺(tái)otis4臺(tái)otis6臺(tái)三菱8臺(tái)東芝3臺(tái)otis智能化智能化5a5a5a5a4a4a4a4a5a4a二、產(chǎn)品重塑二、產(chǎn)品重塑建筑品質(zhì)提升步驟一：大堂建筑品質(zhì)提升步驟一：大堂建筑品質(zhì)提升步驟二：平層布局建筑品質(zhì)提升步驟二：平層布局華筑huading architectural design institute設(shè)計(jì)所0931260023建鼎景觀重塑景觀重塑產(chǎn)品主題導(dǎo)入產(chǎn)品主題導(dǎo)入當(dāng)代拼貼藝術(shù)的建筑實(shí)踐當(dāng)代拼貼藝術(shù)的建筑實(shí)踐石庫(kù)門藝術(shù)展示中庭石庫(kù)門藝術(shù)展示中庭中式樓閣電梯廳中式樓閣電梯廳產(chǎn)品主題展開(kāi)一產(chǎn)品主題展開(kāi)一a

33、rtdeco 大堂大堂產(chǎn)品主題展開(kāi)二產(chǎn)品主題展開(kāi)二藝術(shù)家工作室、作品展示和建筑博物館藝術(shù)家工作室、作品展示和建筑博物館黑黑 皮皮 書書-獻(xiàn)給復(fù)雜人群的復(fù)雜產(chǎn)品獻(xiàn)給復(fù)雜人群的復(fù)雜產(chǎn)品大音希聲最差的演講者讓人們聽(tīng)過(guò)之后稱贊其發(fā)音，次之則是讓聽(tīng)眾對(duì)演講本身給予贊許，而最高明的演講者令聽(tīng)眾忘記演講，被其倡導(dǎo)之事潛移默化，有所為。三流的廣告讓人們對(duì)其美術(shù)或語(yǔ)言表示欣賞，稍好的廣告令受眾對(duì)其創(chuàng)意和策略印象深刻，最成功的則讓受眾行動(dòng)起來(lái)，而忽略廣告和策略本身。城市的再解構(gòu)cbd的崛起是當(dāng)代中國(guó)城市秩序重建進(jìn)程中的重要事件。與世界潮流同步的國(guó)際頂級(jí)cbd的誕生，則是上海國(guó)際都市發(fā)展過(guò)程中的必然結(jié)果。南京西路c

34、bd的一騎絕塵，國(guó)際購(gòu)物天堂的不斷提升，則標(biāo)志著中國(guó)和世界之巔的距離不斷縮小。cbd的再擴(kuò)張從南京西路、陸家嘴、人民廣場(chǎng)、淮海路、虹橋、徐家匯到竹園、長(zhǎng)壽路、中山公園，體現(xiàn)的是城市經(jīng)濟(jì)版圖的再擴(kuò)張和新城市價(jià)值的再擴(kuò)張。從純粹商務(wù)商業(yè)中心，到城市人文時(shí)尚精神的原創(chuàng)動(dòng)力街區(qū)，體現(xiàn)cbd價(jià)值多元提升的同時(shí)，更體現(xiàn)了城市文明發(fā)展的多元組成和不斷升華。新城市價(jià)值的誕生靜安常德路，一條曾不知名，將來(lái)一段時(shí)間內(nèi)也不知名的路，卻已成為靜安規(guī)劃中最重要的一條南北向道路。從南京西路靜安寺、靜安人民政府、上海警備區(qū)，到未來(lái)的北靜安商業(yè)商務(wù)中心區(qū)，都已經(jīng)或即將沿靜安常德路展開(kāi)。靜安常德路將成為連通南京西路頂級(jí)cbd和

35、長(zhǎng)壽路新興cbd的最重要的道路?？臻g的語(yǔ)言國(guó)際cbd對(duì)國(guó)際住區(qū)的入侵，使我們對(duì)城市建筑空間組合的選擇多了一種普遍未來(lái)的愿景。辦公物業(yè)和酒店公寓開(kāi)啟了第一重建筑拼貼；不同風(fēng)格的大堂、電梯廳和內(nèi)中庭裝飾構(gòu)成了第二重建筑拼貼；藝術(shù)家工作室和建筑博物館的導(dǎo)入則完成了永遠(yuǎn)的價(jià)值拼貼解密 collage 上層建筑collage，當(dāng)代西方最著名的藝術(shù)思潮之一，意指不同文化藝術(shù)流派元素的多元拼貼。1984年美國(guó)哈佛大學(xué)的教授colin rowe 和 fred koetter在其史詩(shī)般的著作中，第一次將拼貼藝術(shù)擴(kuò)展至城市規(guī)劃、建筑構(gòu)成領(lǐng)域。拼貼建筑已經(jīng)成為當(dāng)代西方藝術(shù)在建筑領(lǐng)域最著名的實(shí)踐流派之一。collag

36、e ：新資本階層的選擇這是一個(gè)與時(shí)俱進(jìn)的社會(huì)，自由、開(kāi)放、娛樂(lè)、快樂(lè)是其主題，新的消費(fèi)需求是不斷產(chǎn)生的，基礎(chǔ)決定意識(shí)，意識(shí)決定了形態(tài)。藝術(shù)和商務(wù)的拼貼構(gòu)成了全新的商務(wù)模式，商務(wù)成為藝術(shù)的載體，藝術(shù)亦可成為商務(wù)的途徑。藝術(shù)和建筑的拼貼構(gòu)成了物業(yè)的永恒的價(jià)值，一個(gè)高尚的物業(yè)讓人有尊嚴(yán)感，甚至?xí)?duì)生命做出重新的審視。推廣案名：collage-當(dāng)代拼貼藝術(shù)的建筑實(shí)踐城市建筑和城市藝術(shù)的再拼貼，由此而來(lái)城市階層的再拼貼，最終是城市文明和發(fā)展的再拼貼。拼貼城市和時(shí)間的再征服紅紅 皮皮 書書一、營(yíng)銷思考一、營(yíng)銷思考一項(xiàng)共識(shí)一項(xiàng)共識(shí)上海正在成為國(guó)際大都市；南京西路頂級(jí)cbd的作用也已舉世認(rèn)同；靜安已經(jīng)成為中國(guó)

37、最時(shí)尚的國(guó)際城區(qū)；靜安國(guó)際廣場(chǎng)與南京西路cbd相鄰，與北靜安國(guó)際住區(qū)相接不凡之地，非凡之選 四個(gè)問(wèn)題四個(gè)問(wèn)題離南京西路cbd核心區(qū)尚有一定距離；緊挨住宅，辦公檔次受一定影響；只有分層中央空調(diào)系統(tǒng)，走道大堂面積小，裝修普通；寫字樓入口在北面，不夠大氣；核心聚焦核心聚焦面對(duì)恒隆廣場(chǎng)、梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富等頂級(jí)寫字樓的強(qiáng)勢(shì)吸引我們?nèi)绾巫龅疆愜娡黄?？面?duì)南京西路極有可能后發(fā)制人的潛在競(jìng)爭(zhēng)者我們?nèi)绾谓⒆约悍€(wěn)固的競(jìng)爭(zhēng)堡壘阻斷他人的攻擊，占領(lǐng)自己的市場(chǎng)空間？ 目標(biāo)鎖定目標(biāo)鎖定他們可能是江浙富賈，也可能是海上豪門；可能是產(chǎn)業(yè)巨子，也可能是金融行家。但他們具有相同的屬性：完成原始的資本積累，渴望跨入最高競(jìng)技舞

38、臺(tái)；尚不具備跨入cbd核心區(qū)的實(shí)力，但有強(qiáng)烈的cbd情節(jié)，自我實(shí)現(xiàn)的強(qiáng)烈愿望；國(guó)際化的視野，看好靜安的未來(lái)發(fā)展和投資回報(bào)；戰(zhàn)略實(shí)施戰(zhàn)略實(shí)施差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略分銷戰(zhàn)略分銷戰(zhàn)略非常規(guī)營(yíng)銷非常規(guī)營(yíng)銷整合營(yíng)銷整合營(yíng)銷核心關(guān)鍵詞核心關(guān)鍵詞靜安國(guó)際城區(qū)靜安國(guó)際城區(qū)頂級(jí)頂級(jí)cbd高檔寫字樓高檔寫字樓國(guó)際廣場(chǎng)國(guó)際廣場(chǎng) 二、二、營(yíng)銷推廣二、營(yíng)銷推廣形象定位形象定位新起點(diǎn)新起點(diǎn) 國(guó)際化正中心國(guó)際化正中心主題形象展開(kāi)一主題形象展開(kāi)一雖然我們不是南京西路cbd的中心雖然我們不是國(guó)際頂級(jí)品質(zhì)寫字樓雖然我們的客戶只是在做階段性選擇但我們是南京西路cbd的核心延伸方向我們是cbd的新起點(diǎn)是cbd發(fā)展的未來(lái)

39、價(jià)值增長(zhǎng)的中心南接國(guó)際頂級(jí)cbd北鄰北靜安國(guó)際住區(qū)我們是靜安國(guó)際城區(qū)的正中心國(guó)際化不是圖騰客戶選擇了我們就是選擇了世界級(jí)的競(jìng)技舞臺(tái)就是選擇了世界級(jí)的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)就是選擇了世界級(jí)的發(fā)展目標(biāo)這里是國(guó)際企業(yè)公園這里是國(guó)際企業(yè)公園是是international compark主題形象展開(kāi)二主題形象展開(kāi)二主題形象展示三主題形象展示三放心入儲(chǔ)國(guó)際房屋銀行放心入儲(chǔ)國(guó)際房屋銀行最具國(guó)際氣息的頂級(jí)最具國(guó)際氣息的頂級(jí)cbd是國(guó)際國(guó)內(nèi)投資基金關(guān)注的焦點(diǎn)是國(guó)際國(guó)內(nèi)投資基金關(guān)注的焦點(diǎn)龐大的資金流在此匯集龐大的資金流在此匯集良好的投資回報(bào)良好的投資回報(bào)和巨和巨大的地產(chǎn)升值空間大的地產(chǎn)升值空間使您放心投資國(guó)際房屋銀行使您放心

40、投資國(guó)際房屋銀行視覺(jué)表現(xiàn)一視覺(jué)表現(xiàn)一logo視覺(jué)表現(xiàn)一視覺(jué)表現(xiàn)一logo視覺(jué)表現(xiàn)一視覺(jué)表現(xiàn)一logo視覺(jué)表現(xiàn)一視覺(jué)表現(xiàn)一logo視覺(jué)表現(xiàn)一視覺(jué)表現(xiàn)一logo視覺(jué)表現(xiàn)一視覺(jué)表現(xiàn)一logo視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)

41、表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)三視覺(jué)表現(xiàn)三 繡稿繡稿視覺(jué)表現(xiàn)三視覺(jué)表現(xiàn)三 繡稿繡稿視覺(jué)表現(xiàn)三視覺(jué)表現(xiàn)三 繡稿繡稿視覺(jué)表現(xiàn)一視覺(jué)表現(xiàn)一logo視覺(jué)表現(xiàn)一視覺(jué)表現(xiàn)一logo視覺(jué)表現(xiàn)一視覺(jué)表現(xiàn)一logo視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用logo、視覺(jué)表現(xiàn)三、視覺(jué)表現(xiàn)三視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用logo、視覺(jué)表現(xiàn)三、視覺(jué)表現(xiàn)三視覺(jué)表現(xiàn)二視覺(jué)表現(xiàn)二 - - 運(yùn)用運(yùn)用視覺(jué)表現(xiàn)三視覺(jué)表現(xiàn)三 繡稿繡稿視覺(jué)

42、表現(xiàn)三視覺(jué)表現(xiàn)三 繡稿繡稿視覺(jué)表現(xiàn)三視覺(jué)表現(xiàn)三 繡稿繡稿視覺(jué)表現(xiàn)三視覺(jué)表現(xiàn)三 繡稿繡稿logologo一前臺(tái)表現(xiàn)一前臺(tái)表現(xiàn)logologo二前臺(tái)二前臺(tái)logologo二禮品盒二禮品盒l(wèi)ogologo二衣服二衣服logo、視覺(jué)表現(xiàn)二、視覺(jué)表現(xiàn)二logologo二名片、信封二名片、信封logologo三前臺(tái)表現(xiàn)三前臺(tái)表現(xiàn)logologo三展板表現(xiàn)三展板表現(xiàn)logologo三展板表現(xiàn)三展板表現(xiàn)logo、視覺(jué)表現(xiàn)三、視覺(jué)表現(xiàn)三logologo三掛旗表現(xiàn)三掛旗表現(xiàn)logologo三名片三名片logologo三名片三名片logologo三名片三名片logologo三手提袋三手提袋logo、視覺(jué)表現(xiàn)三、視覺(jué)

43、表現(xiàn)三銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行銷售分期銷售分期12.112.203.16.1導(dǎo)入期導(dǎo)入期開(kāi)盤期開(kāi)盤期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期持銷期持銷期清盤期清盤期代理期限為八個(gè)月，完成銷售總額的代理期限為八個(gè)月，完成銷售總額的95%銷售速度、資金回款銷售速度、資金回款12.112.203.16.1導(dǎo)入期導(dǎo)入期開(kāi)盤期開(kāi)盤期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期持銷期持銷期清盤期清盤期準(zhǔn)備準(zhǔn)備10%15%45%20%準(zhǔn)備準(zhǔn)備3300萬(wàn)萬(wàn)6600萬(wàn)萬(wàn)14850萬(wàn)萬(wàn)6600萬(wàn)萬(wàn)35萬(wàn)萬(wàn)35萬(wàn)萬(wàn)50萬(wàn)萬(wàn)87.5萬(wàn)萬(wàn)35萬(wàn)萬(wàn)廣告投入總額：3.3億*0.75%=250萬(wàn)(前期150萬(wàn)左右須投入，強(qiáng)銷中期后酌情投入）12.112.203.16.1導(dǎo)入期導(dǎo)入期開(kāi)盤

44、期開(kāi)盤期持銷期持銷期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期清盤期清盤期10%10%15%45%20%推廣分為四個(gè)階段推廣分為四個(gè)階段第一階段：品牌概念導(dǎo)入期第一階段：品牌概念導(dǎo)入期推廣目的：靜安國(guó)際廣場(chǎng)整體形象與概念導(dǎo)入推廣目的：靜安國(guó)際廣場(chǎng)整體形象與概念導(dǎo)入推廣時(shí)間：推廣時(shí)間：2006年年12月月推廣主題：推廣主題：collage，藝術(shù)化辦公空間在靜安區(qū)誕生，藝術(shù)化辦公空間在靜安區(qū)誕生品牌力量的準(zhǔn)備品牌力量的準(zhǔn)備第二階段：品牌形象清晰期第二階段：品牌形象清晰期推廣目的：靜安國(guó)際廣場(chǎng)藝術(shù)概念滲透和逐漸強(qiáng)化推廣目的：靜安國(guó)際廣場(chǎng)藝術(shù)概念滲透和逐漸強(qiáng)化推廣時(shí)間：推廣時(shí)間：2007年年1月月2007年年2月月推廣主題：推廣主

45、題：collage改變改變cbd程序化商務(wù)模式程序化商務(wù)模式 將您的辦公空間變?yōu)閴?mèng)工場(chǎng)將您的辦公空間變?yōu)閴?mèng)工場(chǎng)品牌力量的品牌力量的成型成型第三階段：品牌概念強(qiáng)化期第三階段：品牌概念強(qiáng)化期推廣目的：推廣目的：collage-靜安國(guó)際廣場(chǎng)藝術(shù)概念廣泛傳播靜安國(guó)際廣場(chǎng)藝術(shù)概念廣泛傳播 推廣時(shí)間：推廣時(shí)間：2007年年3月月2007年年6月月推廣主題：推廣主題： 重點(diǎn)詮釋商務(wù)樓與眾不同的人文藝術(shù)氛圍，在重點(diǎn)詮釋商務(wù)樓與眾不同的人文藝術(shù)氛圍，在“collage”真正實(shí)現(xiàn)商務(wù)真正實(shí)現(xiàn)商務(wù)理想的切身感受。理想的切身感受。攻擊力量的形成攻擊力量的形成第四階段：第四階段：品牌概念延伸期品牌概念延伸期推廣目的：推

46、廣目的： collage-靜安國(guó)際廣場(chǎng)藝術(shù)概念運(yùn)用靜安國(guó)際廣場(chǎng)藝術(shù)概念運(yùn)用推廣時(shí)間：推廣時(shí)間：2007年年7月月推廣主題：推廣主題：不僅有穩(wěn)定的投資回報(bào)，更有愜意的辦公空間！不僅有穩(wěn)定的投資回報(bào)，更有愜意的辦公空間！ 市場(chǎng)力量的延伸市場(chǎng)力量的延伸 大廳售樓中心布展大廳售樓中心布展 約：約：30000元元背景墻制作背景墻制作 以實(shí)際情況計(jì)算以實(shí)際情況計(jì)算 標(biāo)志板形象制作標(biāo)志板形象制作 約約6000元元 銷控臺(tái)制作銷控臺(tái)制作 約約100000萬(wàn)萬(wàn)以下其它項(xiàng)目費(fèi)用參考以實(shí)際印刷制作量計(jì)算以下其它項(xiàng)目費(fèi)用參考以實(shí)際印刷制作量計(jì)算銷控臺(tái)椅子定做銷控臺(tái)椅子定做 約：約： 3200元元洽談區(qū)桌子定做洽談區(qū)桌

47、子定做 約：約： 12000元元 洽談區(qū)椅子洽談區(qū)椅子約：約： 6400元元洽談區(qū)沙發(fā)定做洽談區(qū)沙發(fā)定做 約：約： 40000元元大門正上方墻體廣告制作大門正上方墻體廣告制作 以實(shí)際情況計(jì)算以實(shí)際情況計(jì)算大門外導(dǎo)視系統(tǒng)制作以實(shí)際情況計(jì)算大門外導(dǎo)視系統(tǒng)制作以實(shí)際情況計(jì)算大門外左邊兩張墻體廣告制作以實(shí)際情況計(jì)算大門外左邊兩張墻體廣告制作以實(shí)際情況計(jì)算大門外右邊三張墻體廣告制作以實(shí)際情況計(jì)算大門外右邊三張墻體廣告制作以實(shí)際情況計(jì)算大廳內(nèi)掛畫制作制作以實(shí)際情況計(jì)算大廳內(nèi)掛畫制作制作以實(shí)際情況計(jì)算大廳內(nèi)墻體指示牌制作以實(shí)際情況計(jì)算大廳內(nèi)墻體指示牌制作以實(shí)際情況計(jì)算大廳內(nèi)懸掛指示牌制作以實(shí)際情況計(jì)算大廳內(nèi)

48、懸掛指示牌制作以實(shí)際情況計(jì)算走廊導(dǎo)視以實(shí)際情況計(jì)算走廊導(dǎo)視以實(shí)際情況計(jì)算一樓電梯導(dǎo)視以實(shí)際情況計(jì)算一樓電梯導(dǎo)視以實(shí)際情況計(jì)算大廳形象牌以實(shí)際情況計(jì)算大廳形象牌以實(shí)際情況計(jì)算玻璃門形象玻璃門形象 以實(shí)際情況計(jì)算以實(shí)際情況計(jì)算 易拉架制作易拉架制作約：約：3000元元大廳內(nèi)墻體廣告制作以實(shí)際情況計(jì)算大廳內(nèi)墻體廣告制作以實(shí)際情況計(jì)算 大門內(nèi)導(dǎo)視系統(tǒng)制作以實(shí)際情況計(jì)算大門內(nèi)導(dǎo)視系統(tǒng)制作以實(shí)際情況計(jì)算樓書制作樓書制作 約約50000元元名片制作名片制作 約約2000元元手提袋制作手提袋制作 約約35000元元信封制作信封制作 約約5000元元dm制作制作 約約8000元元費(fèi)用：約費(fèi)用：約35萬(wàn)元萬(wàn)元媒體

49、媒體特征特征時(shí)間段時(shí)間段預(yù)算預(yù)算針對(duì)客戶針對(duì)客戶網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò): : 搜房網(wǎng)搜房網(wǎng)房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站連續(xù)一周12萬(wàn)業(yè)內(nèi)人士、投資客報(bào)紙報(bào)紙: : 上海證券報(bào)上海證券報(bào)證券類專業(yè)報(bào)紙投放一次7.5萬(wàn)投資客、自用客 二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道經(jīng)濟(jì)類專業(yè)報(bào)紙投放一次7.5萬(wàn)企業(yè)高管 時(shí)代報(bào)時(shí)代報(bào)免費(fèi)新聞?lì)悎?bào)紙投放一次4萬(wàn)企業(yè)中低層經(jīng)理電視電視: :第一財(cái)經(jīng)頭腦風(fēng)暴第一財(cái)經(jīng)頭腦風(fēng)暴經(jīng)濟(jì)類焦點(diǎn)電視欄目投放一次4萬(wàn)企業(yè)高管總計(jì)總計(jì)35萬(wàn)注：我們會(huì)通過(guò)原有關(guān)系，增加新聞、專業(yè)采訪等軟性報(bào)道注：我們會(huì)通過(guò)原有關(guān)系，增加新聞、專業(yè)采訪等軟性報(bào)道價(jià)格策略價(jià)格策略開(kāi)盤均價(jià)：開(kāi)盤均價(jià)：19500元元定價(jià)方法一：平均租

50、金收益法定價(jià)方法一：平均租金收益法4元元/天天*平方米平方米 * 365天天/7.5%=19500元元/平方米平方米物業(yè)物業(yè)現(xiàn)均價(jià)現(xiàn)均價(jià)租金租金回報(bào)率回報(bào)率海銀海銀315005.50.064 晶采晶采360005.50.056 凱迪克凱迪克220004.40.073 靜安中華靜安中華250005.50.080 海森海森165002.90.064 創(chuàng)展創(chuàng)展200003.50.064 寶華寶華1700030.064 財(cái)富財(cái)富1800030.061 元茂元茂1650030.068世紀(jì)商務(wù)世紀(jì)商務(wù)1700030.064 本項(xiàng)目本項(xiàng)目/47.5%定價(jià)方法二：售價(jià)市場(chǎng)比較法定價(jià)方法二：售價(jià)市場(chǎng)比較法比較因

51、素比較因素權(quán)重本案靜安中華海銀晶采世紀(jì)創(chuàng)展地段地段區(qū)位20%68885交通15%77996商務(wù)氛圍10%68895樓盤品質(zhì)樓盤品質(zhì)規(guī)模5%58985外立面3%78887大堂2%57885標(biāo)準(zhǔn)層2%57784得房率5%56674凈高5%67777走道1%67896中央空調(diào)3%68885電梯5%47774智能化5%68996停車位5%77777服務(wù)服務(wù)物業(yè)管理7%68886商務(wù)配套7%57785比準(zhǔn)得分9211812412888本案靜安中華海銀晶采世紀(jì)靜安創(chuàng)展實(shí)際售價(jià)/25000315003600018000比準(zhǔn)價(jià)格/19492227652458718723權(quán)重/45%10%10%35%本案價(jià)格2

52、0060200608771.42276.52458.76553.05價(jià)格策略價(jià)格策略室差：明暗控制室差：明暗控制10-19樓樓7-9樓樓4-6樓樓層差層差: 300元元/層層層差層差: 100元元/層層層差層差: 200元元/層層價(jià)格策略價(jià)格策略均價(jià)：中開(kāi)平走均價(jià)：中開(kāi)平走195001950020000200002050012.112.203.16.1導(dǎo)入期導(dǎo)入期開(kāi)盤期開(kāi)盤期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期持銷期持銷期清盤期清盤期推盤策略推盤策略廣告投入、客戶量、價(jià)格、推盤量的精確定量廣告投入、客戶量、價(jià)格、推盤量的精確定量精確制導(dǎo)推盤精確制導(dǎo)推盤成本控制利潤(rùn)最大化快速推盤成本控制利潤(rùn)最大化快速推盤推盤組合推盤組

53、合開(kāi)盤期開(kāi)盤期: 中低部樓層中低部樓層通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)形成市場(chǎng)影響力通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)形成市場(chǎng)影響力,積聚人氣積聚人氣持銷期持銷期: 底部樓層和中高部樓層底部樓層和中高部樓層通過(guò)產(chǎn)品組合給予客戶更多選擇通過(guò)產(chǎn)品組合給予客戶更多選擇, 擴(kuò)大人氣擴(kuò)大人氣, 提升成交概率提升成交概率強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期: 高部樓層高部樓層擴(kuò)大客源量擴(kuò)大客源量, 快速去化快速去化, 回籠資金回籠資金,代理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)率代理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)率 寫字樓代理費(fèi)：寫字樓代理費(fèi)： 按銷售金額的按銷售金額的1% 商鋪招租傭金：商鋪招租傭金： 按成交租金的按成交租金的2個(gè)月租金個(gè)月租金營(yíng)銷策劃案要引領(lǐng)寶山辦公市場(chǎng)！要引領(lǐng)寶山辦公市場(chǎng)！寶蓮城應(yīng)該怎樣

54、做？寶蓮城應(yīng)該怎樣做？ 首先，讓我們回顧一下過(guò)往的首先，讓我們回顧一下過(guò)往的輝煌，認(rèn)識(shí)我們的品牌輝煌，認(rèn)識(shí)我們的品牌, ,看看其魅力看看其魅力所在所在解讀寶蓮城解讀寶蓮城上海寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）有限公司成立于1993年，是一家以房地地產(chǎn)為主，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、餐飲、酒店管理、教育、高科技、園藝、石材開(kāi)采加工安裝等行業(yè)，跨領(lǐng)域發(fā)展的投資集團(tuán)。寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）以“締造傳世精品”為經(jīng)營(yíng)理念，憑借自身的品牌，資金、技術(shù)、人才實(shí)力，在上海、海南等地區(qū)開(kāi)發(fā)，在建以及3-4年內(nèi)即將完成建設(shè)的項(xiàng)目總投資額超過(guò)60億元人民幣，建筑面積超過(guò)130萬(wàn)m2。通過(guò)多年的發(fā)展，寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）已建立了權(quán)責(zé)明晰、規(guī)范完善的組織機(jī)

55、構(gòu)，形成良好的業(yè)態(tài)互補(bǔ)和互動(dòng)。寶蓮之路寶蓮之路1、寶蓮花園酒店2003年建成，提供超星級(jí)的餐飲娛樂(lè)服務(wù)，2、石材加工主要為公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供石材。3、園林基地專用于珍貴林木的種植和培育，為配合公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中生態(tài)環(huán)境再造的需要。 4、物業(yè)管理以專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的成熟管理，汲取國(guó)際物管的先進(jìn)理念和優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，為公司開(kāi)發(fā)、建設(shè)的住宅、辦公樓提供更加完美至善的物業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造出更加舒適安全的生活空間。5、教育投資主要致力于教育事業(yè)的投資建設(shè)。寶蓮之路寶蓮之路寶蓮城的產(chǎn)品是什么樣的？寶蓮城的產(chǎn)品是什么樣的？項(xiàng)目概況l 項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)同濟(jì)路東側(cè)、碧水路西側(cè)、雙城路北側(cè)，海江路南側(cè)l 總占地面積

56、：土地面積10.9萬(wàn)平方米l 總建筑面積：23萬(wàn)平方米l 容積率：1.6l 綠化率：40l 項(xiàng)目規(guī)劃特色：低密度、低容積率、高建筑樓層、高綠化率l 項(xiàng)目建筑規(guī)劃： 1幢28層辦公樓、 4幢22層辦公樓、 2幢7層辦公樓、 2幢5層 辦公樓商業(yè)廣場(chǎng) : :一種不具備可持一種不具備可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)品如續(xù)發(fā)展的產(chǎn)品如何引領(lǐng)未來(lái)寶山何引領(lǐng)未來(lái)寶山市場(chǎng)？市場(chǎng)？ 宏觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：宏觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：寶山區(qū)空間結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀圖項(xiàng)目所處板塊寶蓮城處于淞寶城鎮(zhèn)居住和公共活動(dòng)中心的范圍內(nèi)；南北兩側(cè)被吳淞工業(yè)園區(qū)和寶鋼及寶山工業(yè)園區(qū)所包圍；安信商業(yè)廣場(chǎng)和寶蓮城的建設(shè)將重塑淞寶老鎮(zhèn)東城區(qū)是商業(yè)、商務(wù)核心區(qū)的地位，而新開(kāi)發(fā)的西城區(qū)

57、則是日后的居住區(qū)從外部環(huán)境來(lái)看，是最具有形成寶山商務(wù)核心區(qū)域的板塊。寶山鎮(zhèn)辦公市場(chǎng)仍處在市場(chǎng)起步階段，除在建的安信商業(yè)廣場(chǎng)外，沒(méi)有符合現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的辦公物業(yè)；由于擁有寶鋼這一特殊的產(chǎn)業(yè)資源，是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展支柱，但同時(shí)也極大地限制了其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，特別是寶山鎮(zhèn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在辦公物業(yè)的需求上以多為鋼鐵、物流相關(guān)的行業(yè)，以及其他一些服務(wù)型企業(yè)， 多為外地駐辦事處或小型企業(yè)為主；已有辦公產(chǎn)品的面積分割都較小，單位面積多為20-30，市場(chǎng)售價(jià)都在萬(wàn)元以內(nèi)，市場(chǎng)租金集中在2-2.5元/天；其中寶鋼商務(wù)大廈雖然破舊，但因其擁有鋼鐵交易中心這一與承租企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的特殊配套，租金明顯高于周邊辦公樓，達(dá)到5元

58、/天； 微觀市場(chǎng)：微觀市場(chǎng)：寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場(chǎng)解讀寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場(chǎng)解讀項(xiàng)目名稱巴黎時(shí)光（淞南商城）安信商業(yè)廣場(chǎng)豐鼎國(guó)際祥騰國(guó)際廣場(chǎng)寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心地址淞南路459號(hào)牡丹江路1211號(hào)淞濱路135號(hào)盤古路388弄1號(hào)，近牡丹江路口友誼路、牡丹江路口友誼路199號(hào)（友誼路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口寶楊路、牡丹江路口開(kāi)發(fā)商上海江豪置業(yè)有限公司安信置地湘騰房地產(chǎn)上海祥騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司隸屬于寶鋼隸屬于寶鋼聯(lián)系電話66148141/66147279665922035684865756690220基本資料建筑面積11540，可售8999約5萬(wàn)3000

59、左右25199辦公2500左右4800左右，層面積600左右總約480，單套20層面積300左右，總1200左右建筑類型1棟6層，層高3.8m，復(fù)式小戶形公寓1棟18層，1棟19層1棟18層，37層為辦公，818層為住宅4棟，810層，12層商業(yè)用房，其余是辦公用房1棟8層，筒子樓形式1棟8層，有一層地下室1棟3層建筑，是住宅小區(qū)的沿街樓1棟4層建筑，老式筒子樓總套數(shù)179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右車位量無(wú)機(jī)動(dòng)車806個(gè)，自行車1580個(gè)無(wú)有地下車庫(kù)，車位量不定較多，且對(duì)外門口廣場(chǎng)免費(fèi)停車，約30個(gè)無(wú)院內(nèi)有可免費(fèi)停車得房率61%75%物業(yè)管理

60、公司高力國(guó)際三湘物業(yè)交房日期現(xiàn)房預(yù)計(jì)2006年底現(xiàn)房，94年建成2006年底建于20世紀(jì)80年代建于2001年左建于上個(gè)世紀(jì)80年代建于上個(gè)世紀(jì)80年代面積分析主力面積58.31 未分割4650左右2099.7520面積范圍469227100單套501402010099.75150201520各類面積套數(shù)層面積1400左右，單套面積未分割4645套，2725套50左右約100套，100左右的32套，140左右的32套20約120套100左右25套單套面積20，每層有8間左右積1520，每層約15間項(xiàng)目名稱巴黎時(shí)光（淞南商城）安信商業(yè)廣場(chǎng)豐鼎國(guó)際祥騰國(guó)際寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材