項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、一、總 論1項(xiàng)目建設(shè)背景平頂山市常綠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為平頂山市住宅小區(qū)樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。為滿足平頂山市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近蕰海建國(guó)酒店，與“佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)平頂山市白龜湖畔，開(kāi)發(fā)中高檔“佳園住宅小區(qū)”住宅，建設(shè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。，該公司之前開(kāi)發(fā)的“晨光小區(qū)”良好的形象普遍得到平頂山市市民和政府的認(rèn)可，由于“平頂山”與“佳園住宅小區(qū)”僅一墻之隔，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶

2、來(lái)不可多得的商機(jī)。根據(jù)平頂山市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，常綠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已通過(guò)競(jìng)拍方式獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)，由平頂山市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，該公司與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，將佳園小區(qū)建設(shè)為一個(gè)生態(tài)，綠樹(shù)成蔭的環(huán)保小區(qū)。該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園住宅小區(qū)”項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。2項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：“佳園住宅小區(qū)”項(xiàng)目。 (2)建設(shè)地點(diǎn)：長(zhǎng)安大道與懷仁路交叉口向西1000m。 (3)建設(shè)單位：常綠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 (4)企業(yè)性質(zhì)：民營(yíng)。 (5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)

3、：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng)：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (6)公司類別：專營(yíng)企業(yè)。 (7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)。 (8)企業(yè)概況：其前身是成立于1994年的平頂山市常綠建筑裝飾工程有限公司，于2006更名為河南常綠集團(tuán)置業(yè)有限公司，并以之為母公司，組建成立河南常綠集團(tuán)。旗下?lián)碛衅巾斏绞谐＞G房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、平頂山市常綠隆華置業(yè)有限公司、平頂山市南郡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、南陽(yáng)市常綠置業(yè)有限公司、焦作市常綠置業(yè)有限公司、鶴壁市常綠置業(yè)有限公司六家子公司。經(jīng)過(guò)十余年的艱苦創(chuàng)業(yè)，公司先后完成了上百萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已投入使用的“常綠·九天莊園” 、“常綠·盛世錦園

4、”、“常綠·桃花源”無(wú)論在戶型設(shè)計(jì)還是在小區(qū)景觀設(shè)計(jì)方面都受到了專家的一致認(rèn)可；正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的“常綠·林溪谷”、“常綠·大悅城”、“常綠·九鼎”“常綠·林溪美地”等積累了城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在平頂山市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展?！凹褕@住宅小區(qū)”是該公司開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。（9）項(xiàng)目概況：擬建項(xiàng)目為平頂山市建設(shè)小區(qū)，由河南常綠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，該建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 139273.18m2，可開(kāi)發(fā)用地75689.20m2，建筑面積為 505757m2

5、，總?cè)莘e率3.6 ；新建建筑為多層和小高層商品住宅，戶型設(shè)計(jì)為： 兩室兩廳、三室兩廳，面積為：90-140 m2。3項(xiàng)目整體形象佳園住宅小區(qū) 與“晨光住宅小區(qū)”地塊相連。晨光小區(qū)已成功開(kāi)發(fā)，其品牌形象得到了平頂山市市民和政府的認(rèn)同，在平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開(kāi)發(fā)繼“98佳園”之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。二、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件1項(xiàng)目

6、選址 規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)在長(zhǎng)安大道與懷仁路交叉口向西1000m平頂山白龜湖畔，國(guó)家濕地公園白龜山水庫(kù)北岸，長(zhǎng)安大道南50米，南至白龜山濕地省級(jí)自然保護(hù)區(qū)北界，規(guī)劃區(qū)面積139273.18 m2。2位置優(yōu)越 “佳園住宅小區(qū)”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于長(zhǎng)安大道南側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是蕰海建國(guó)酒店、建業(yè)森林半島、平頂山市博物館、平頂山市政大廈、主干道長(zhǎng)安大道向前直通市中心區(qū)。長(zhǎng)安大道一帶的住宅區(qū)，是該市在2010年前開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多（僅新迎小區(qū)就有人口10萬(wàn)人），商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，白龜湖水庫(kù)環(huán)境優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o，隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅

7、的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托建業(yè)森林半島的一流的社區(qū)環(huán)境，佳園住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。3 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由A市的東、南、西三個(gè)方向開(kāi)往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機(jī)場(chǎng)20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá)A市機(jī)場(chǎng)。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動(dòng)脈-北京路，并以東西方面交通干線-人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。4 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 該地塊市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)

8、、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 供水；設(shè)施自來(lái)水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300-DN800。從懷柔路預(yù)留口引入。 供電：D廠有現(xiàn)成的變電所（2*315KV.A），電源不需重新引入。煤氣：從懷柔路預(yù)留口接入。地質(zhì)勘探：該地塊與建業(yè)森林半島相連，相鄰地塊已按多層建筑做過(guò)地質(zhì)勘探。通信：直接由平頂山市市話通信網(wǎng)接入場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地土地平整，不需要拆遷。5 配套設(shè)施 周邊配套：就醫(yī)條件:距離新城區(qū)規(guī)劃的唯一三甲醫(yī)院距離約1.5公里。社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站就在小區(qū)周邊。 查找周邊醫(yī)院就學(xué)條件:除社區(qū)自有的幼兒園外，維多利亞幼兒園、九天小學(xué)、湖光小學(xué)、藍(lán)灣小

9、學(xué)、黃岡中學(xué)、黃河外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、平頂山學(xué)院、河南城建學(xué)院、平頂山衛(wèi)生學(xué)校等環(huán)伺周邊。 查找周邊學(xué)校商業(yè)環(huán)境:處于新城區(qū)最大的商業(yè)街中心位置，且小區(qū)周邊各商業(yè)配套已陸續(xù)投入使用，為業(yè)主提供了較為便利的商業(yè)環(huán)境。車位數(shù)：車位總數(shù):550周邊商業(yè)：處于新城區(qū)最大的商業(yè)街中心位置，且小區(qū)周邊各商業(yè)配套已陸續(xù)投入使用，為業(yè)主提供了較為便利的商業(yè)環(huán)境。周邊醫(yī)院：距離新城區(qū)規(guī)劃的唯一三甲醫(yī)院距離約1.5公里。社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站就在小區(qū)周邊。周邊學(xué)校：除社區(qū)自有的幼兒園外，維多利亞幼兒園、九天小學(xué)、湖光小學(xué)、藍(lán)灣小學(xué)、黃岡中學(xué)、黃河外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、平頂山學(xué)院、河南城建學(xué)院、平頂山衛(wèi)生學(xué)校等環(huán)伺周邊。三、住宅市場(chǎng)分析1

10、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)入2010年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在： （1）商品房開(kāi)發(fā)投資趨于穩(wěn)定回。2008年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)展2013年下半年起宏觀調(diào)控，至2014年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。2007年以后，商品房投資逐步增加，2005年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)以上。 （2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入保持在較高水平，購(gòu)房積極性較高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。 （3）住房公積金制度較為完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款較為普遍。近幾

11、年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展并制度趨于完善，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。2 平頂山市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求平頂山城市住宅建設(shè)速度趨于穩(wěn)定，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了1098平方米，位居全國(guó)大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從平頂山城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，平頂山目前有26的市民住房是“單位借房”，約39屬“房改房”，19是“私房”，只有16的住房是居民“購(gòu)買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅

12、的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。 再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占896，6080平方米的占138，81100平方米的占4482，101120平方米的占3002，121140平方米和141平方米以上的分別只占582和157，有近7558的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力

13、。3“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。隨著平頂山城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)平頂山城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。4 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消

14、費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年，平頂山住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣掉60以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。5 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅

15、居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年平頂山房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌?！俺抗庾≌^(qū)”住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有： （1）先富者的市場(chǎng)潛力。平頂山近10年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)三線城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占5左右，最近兩年，富

16、裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。 長(zhǎng)安大道兩側(cè)小區(qū)，是平頂山新城區(qū)較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二、三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。平頂山是礦業(yè)城市，發(fā)展礦業(yè)及重工業(yè)一直是平頂山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于平頂山的綠化率及旅游業(yè)及重工業(yè)轉(zhuǎn)型，提高了平頂山在省內(nèi)內(nèi)的知名度，為平頂山城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)業(yè)主的住房需求趨于旺盛

17、，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。 (3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力?！凹褕@住宅小區(qū)”項(xiàng)目位于長(zhǎng)安大道與懷柔路交叉口以西白龜湖畔，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。6 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn) 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)

18、主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。7消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，

19、因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。8 “賣點(diǎn)”分析佳園住宅小區(qū)”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是：(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點(diǎn)”或銷售的“熱點(diǎn)”就在于此。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝

20、通。(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。(3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。9 營(yíng)銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。 由于晨光小區(qū)的成功開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，常綠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已在平頂山市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，

21、對(duì)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售較為有利?！凹褕@二期”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。 (2)促銷策略。 1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準(zhǔn)備階段；首次公開(kāi)展銷和跟進(jìn)銷售階段；二次公開(kāi)展銷及跟進(jìn)銷售階段；三次公開(kāi)展銷及跟進(jìn)銷售階段；掃尾階段銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 2)銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；收入

22、較高或中、高收入的消費(fèi)者；駐平頂山市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住；其他消費(fèi)者。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場(chǎng)情況而定。 3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；人員直銷；舉辦展銷會(huì)；集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；有針對(duì)性(銷售對(duì)象)的舉辦展銷會(huì)；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好)；其他促銷手段。10 定價(jià)策略 價(jià)格定位。根據(jù)平頂山市目前房地產(chǎn)交易信息，新城區(qū)同類商品房銷售價(jià)格見(jiàn)表3-2。表1-1 樓盤銷售價(jià)格情況表（2000年1、2月）序號(hào)名稱房屋類型區(qū)位地段最低價(jià)(元平方米)1森林半島多層住宅新城區(qū)長(zhǎng)安大道68002

23、九天莊園高檔商住新城區(qū)崇文路50003建業(yè)桂園高檔住宅新城區(qū)龍翔大道56004常綠大悅城高檔住宅新城區(qū)龍翔大道48005康馨苑多層住宅新城區(qū)和諧路620060375首府三層住宅新城區(qū)公正路6300根據(jù)以上房?jī)r(jià)綜合考慮確定佳園住宅小區(qū)的房?jī)r(jià)為6000元每平米。四、污染源分析本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，現(xiàn)狀范圍內(nèi)也以居住為主，基本上無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活廢水和生活垃圾。1 大氣污染源天然氣燃燒廢氣廚房用天然氣每戶10 m3/月，小區(qū)居民共用天然氣84000m3/年。因本地區(qū)用天然氣，根據(jù)河南環(huán)境總體規(guī)劃研究中給出的排放因子，即燃燒1000m3天然氣產(chǎn)生0.18

24、kgSO2，1.76kgNOX、0.35kgCO。由此求出燃?xì)馕廴疚锱欧帕繛镾O2121kg/a，NOX1.182t/a，CO235.2kg/a。2 水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用140估算，生活耗水量每天343m3，每年為125195m3。污水類型主要包括降雨排水、沖廁污水和廚房污水。排水量按用水量的85%計(jì)算，每年為106415m3。該小區(qū)的排水采用雨污分流制，污水凈化糞池后排入市政污水管道。本項(xiàng)目的排水為生活污水，無(wú)特殊污染物，因此排入市政下水道是可行的。3噪聲環(huán)境影響分析本居住小區(qū)無(wú)特殊噪聲源，對(duì)所在地區(qū)聲環(huán)境影響甚小。五、施工期環(huán)境影響分析1施工期污染源施

25、工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲。施工期揚(yáng)塵施工揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料的現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水包括結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要是施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2施工期環(huán)境影響對(duì)策為減少施工期環(huán)境影響，應(yīng)做到：合理安排施工時(shí)間、合理布局施工

26、場(chǎng)地、降低設(shè)備聲級(jí)、降低人為噪音、建立臨時(shí)屏障減少噪聲污染。施工場(chǎng)地每天定期灑水、對(duì)場(chǎng)地內(nèi)運(yùn)輸通道及時(shí)清掃、沖洗，運(yùn)輸車輛進(jìn)入施工場(chǎng)地應(yīng)低速行駛，施工渣土外運(yùn)車輛應(yīng)覆蓋，避免揚(yáng)塵，原材料的露天堆放，采用商品（濕）水泥和水泥預(yù)制件，盡量減少使用干水泥等措施，減輕揚(yáng)塵污染。六、建筑方式及進(jìn)度安排1.建筑方式集中規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理、公開(kāi)招標(biāo)、優(yōu)良工程。2.建設(shè)進(jìn)度工期： 2016 年 7 月 2019 年 10 月；銷售： 2017 年 7 月 2019 年 10 月；七、投資估算與資金籌措1據(jù)估算項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資為 226165.45 萬(wàn)元；2估算依據(jù)假定項(xiàng)目建成后全部售完；項(xiàng)目總投資中

27、自有資金比率按30%計(jì)算；貸款利率按6%計(jì)?。煌顿Y費(fèi)用是在專業(yè)投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用；估算投資按某市通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)??；3項(xiàng)目總投資估算 序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資226165.45 1.1土地費(fèi)用58620.00 項(xiàng)目用地(195.4畝 平頂山市新城區(qū)地價(jià)約為300萬(wàn)/畝）1.2前期工程費(fèi)3304.21 設(shè)計(jì)、規(guī)劃、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)（為建安的3%)1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6330.06 供水、電、氣、暖及排污、綠化、小區(qū)道路等1.4建筑安裝工程費(fèi)110140.48 各單體建筑費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)、安裝工程費(fèi)（建筑面積*單價(jià)）1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)11014.05 （為建安的1

28、0%）1.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1894.09 約為前五項(xiàng)的1%左右1.7管理費(fèi)用5682.26 約為前五項(xiàng)的3%左右1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用4495.40 取銷售收入的2.6%1.9銷售費(fèi)用8645.00 銷售收入的4%-6%（此處我選的5%）1.10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1880.51 政府收費(fèi)和投資有關(guān)的稅(建安的8%-15%)1.11其他費(fèi)用3304.20 建安的3%1.12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6360.18 前10項(xiàng)之和的3%-7%2經(jīng)營(yíng)資金0.00 3項(xiàng)目總投資221670.45 3.1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本169215.00 3.2固定資產(chǎn)投資0.00 3.3經(jīng)營(yíng)資金0.00 4投資分年度使用計(jì)劃投資分年度使用計(jì)劃表2序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

29、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期2016201720182019開(kāi)發(fā)總投資2261,65.45 44334.09 66501.13 66501.13 44334.09 1.1土地費(fèi)用58,620.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2前期工程費(fèi)3,304.21 3304.21 0.00 0.00 0.00 1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6,330.06 0.00 0.00 0.00 6330.06 1.4建筑安裝工程費(fèi)110,140.48 33042.14 33042.14 22028.10 22028.10 1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)11,014.05 2202.81 3304.21 3304.21 2202.

30、81 1.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1,894.09 378.82 378.82 568.23 568.23 1.7管理費(fèi)用5,682.26 568.23 1704.68 1704.68 1704.68 1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用4,495.40 899.08 1348.62 899.08 1348.62 1.9銷售費(fèi)用8,645.00 2161.25 2161.25 4322.50 0.00 1.10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1,880.51 470.13 470.13 470.13 470.13 1,11其他費(fèi)用3,304.20 660.84 991.26 1321.68 660.84 1.12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6,360.18 1272

31、.04 1908.05 1908.05 1272.04 小計(jì)221,670.45 44334.09 66501.13 66501.13 44334.09 2資金籌措221,670.45 44334.09 66501.13 66501.13 44334.09 2.1自有資金66,501.13 66501.13 0.00 0.00 0.00 2.2銷售收入88,668.18 0.00 53200.91 17733.64 17733.64 2.3貸款66,501.13 66,501.13 0.00 0.00 0.00 2.4其他0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 小計(jì)221,670.4

32、5 177336.36 119702.04 17733.64 17733.64 5資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目的投資來(lái)源包括自有資金、銷售收入和貸款三部分，其中自有資金 萬(wàn)元，銷售收入 333800 萬(wàn)元，貸款 105179.31 萬(wàn)元。見(jiàn)表2。八、投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定1.銷售收入的測(cè)算綜合測(cè)定可銷售面積的平均價(jià)格為 6000 元/ m2，可銷售面積為 m2，分年度的銷售收入見(jiàn)表3。銷售收入計(jì)算表 3 萬(wàn)元項(xiàng)目201620172018合計(jì)可售面積（m）166900222533.333166900銷售收入（萬(wàn)元）1001401335201001402.成本及稅金本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為 221670.4

33、5 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資為0，經(jīng)營(yíng)資金為0（預(yù)售收入利用），融資費(fèi)為 4495.4 萬(wàn)元，總投資成本為 226165.85 萬(wàn)元。3.稅金主要是經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和所得稅經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)為6.50%（其中營(yíng)業(yè)稅及附加為5.5%，交易管理及印花稅為1.0%）；所得稅率為25%； 項(xiàng)目損益表4序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期20162017201820191經(jīng)營(yíng)收入333800.00 0.00 100140.00 133520.00 100140.00 1.1銷售收入333800.00 0.00 100140.00 133520.00 100140.00 1.2出租收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2成本2

34、21670.45 44334.09 66501.13 66501.13 44334.09 2.1銷售成本8645.00 2161.25 2161.25 4322.50 0.00 3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)21697.00 0.00 5279.80 5939.78 1979.93 3.1銷售稅費(fèi)3698.00 0.00 1109.40 1479.20 1109.40 3.1.1營(yíng)業(yè)稅及附加18359.00 0.00 5507.70 3671.80 9179.50 3.1.2交易及印花稅3338.00 0.00 1669.00 1001.40 667.60 4土地增值稅0.00 0.00 0.00 0.00 0.

35、00 5開(kāi)發(fā)利潤(rùn)90432.55 -44334.09 33638.87 67018.87 55805.91 6所得稅22608.14 0.00 0.00 13564.88 9043.26 7稅后利潤(rùn)67824.42 -44334.09 33638.87 53453.98 46762.66 8九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)1項(xiàng)目現(xiàn)金流量1.項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表（ic=10%）5全部資金現(xiàn)金流量表5序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期2016 2017 2018 2019 1現(xiàn)金流入333800.00 0.00 100140.00 133520.00 100140.00 1.1銷售收入333800.00 0.00 10

36、0140.00 133520.00 100140.00 小計(jì)333800.00 0.00 100140.00 133520.00 100140.00 2現(xiàn)金流出261480.18 92742.00 53451.00 30586.00 11385.00 2.1固定資產(chǎn)投資0.00 2.2經(jīng)營(yíng)資金0.00 2.3開(kāi)發(fā)總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）217175.05 94658.15 47393.18 20586.05 338.85 2.4經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)21697.00 0.00 5279.80 5939.78 1979.93 2.5土地增值稅0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.6所得稅2260

37、8.14 0.00 0.00 13564.88 9043.26 3凈現(xiàn)金流量51828.00 -92742.00 42546.00 77410.00 24614.00 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-92742.00 -50196.00 27214.00 51828.00 5折現(xiàn)值25822.00 -84311.00 35162.00 58159.00 16812.00 7累計(jì)折現(xiàn)值-92742.00 -57580.00 579.00 17391.00 計(jì)算指標(biāo)IRR=28%NPV（10%）=25822萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期=3.564年動(dòng)態(tài)投資回收期=3.845年2.自有資金現(xiàn)金流量表自有資金現(xiàn)金流量表6序號(hào)

38、項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期20162017201820191現(xiàn)金流入333800.00 0.00 100140.00 133520.00 100140.00 1.1銷售收入333800.00 0.00 100140.00 133520.00 100140.00 小計(jì)333800.00 0.00 100140.00 133520.00 100140.00 2現(xiàn)金流出232565.12 80462.38 42441.05 31151.01 11023.19 2.1自有資金66501.13 66501.13 0.00 0.00 0.00 2.2預(yù)售收入用于產(chǎn)品投資49990.00 0.00 27451.00

39、 21339.00 1200.00 2.3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)21697.00 0.00 5279.80 5939.78 1979.93 2.4銷售費(fèi)用8645.00 2161.25 2161.25 4322.50 0.00 2.5土地增值稅0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.6所得稅22608.14 0.00 0.00 13564.88 9043.26 2.7貸款本金償還50000.00 10000.00 30000.00 1000.00 0.00 2.8貸款利息支付13123.85 1800.00 5000.00 6323.85 0.00 小計(jì)232565.12 80462.38 4

40、2441.05 31151.01 11023.19 3凈現(xiàn)金流量101234.88 -80462.38 57698.95 102368.99 89116.81 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量145102.10 -80462.38 -22763.43 79605.55 168722.37 5折現(xiàn)系數(shù)3.49 1.00 0.910.83 0.750 6折現(xiàn)值54934.47 -80462.38 52506.04 84966.26 66837.61 7累計(jì)折現(xiàn)值72438.73 -80462.38 -27956.34 57009.92 123847.53 計(jì)算指標(biāo)NPV(10%)=54934.47萬(wàn)元IRR=53

41、%靜態(tài)投資回收期=3.48年動(dòng)態(tài)投資回收期=3.91年2財(cái)務(wù)平衡表與貸款償還分析1. 資金來(lái)源與運(yùn)用表7資金來(lái)源與運(yùn)用表7序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期1資金來(lái)源221670.45 171680.45 27451.00 66501.13 44334.09 1.1銷售收入（預(yù)售）49990.00 0.00 27451.00 21339.00 1200.00 1.2自有資金66501.13 66501.13 0.00 0.00 0.00 1.3貸款105179.31 105179.31 0.00 0.00 0.00 小計(jì)221670.45 171680.45 27451.00 66501.13 44334

42、.09 2資金運(yùn)用217352.15 171680.45 27451.00 66501.13 44334.09 2.1固定資產(chǎn)投資0.00 2.2經(jīng)營(yíng)資金0.00 2.3開(kāi)發(fā)成本120000.00 89142.00 44571.00 14857.00 0.00 2.4經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用5682.26 568.23 1704.68 1704.68 1704.68 2.5銷售費(fèi)用8645.00 2161.25 2161.25 4322.50 0.00 2.6財(cái)務(wù)費(fèi)用4495.40 899.08 1348.62 899.08 1348.62 2.7經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)21697.00 0.00 5279.80 593

43、9.78 1979.93 2.8土地增值稅0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.9所得稅22608.14 0.00 0.00 13564.88 9043.26 2.10應(yīng)付利潤(rùn)58864.70 -86061.60 35697.60 67075.20 22152.60 2.11各期還本付息132786.06 0.00 0.00 0.00 132786.06 小計(jì)217352.15 171680.45 27451.00 66501.13 44334.09 3=1-2歸還墊支利潤(rùn)及凈投資回收（盈余資金）4318.30 -9562.40 3966.40 7452.80 2461.40 3借款還本付息表貸款還本付息表 8序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)經(jīng)