某投資項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議書

1、1、項(xiàng)目產(chǎn)品分析、項(xiàng)目產(chǎn)品分析前期項(xiàng)目鋪位劃分遵循三個(gè)原則遵循三個(gè)原則 投資者角度：面積最小總款最優(yōu)原則投資者角度：面積最小總款最優(yōu)原則經(jīng)營(yíng)者角度：組織靈活動(dòng)線均好原則經(jīng)營(yíng)者角度：組織靈活動(dòng)線均好原則消費(fèi)者角度：購(gòu)買體驗(yàn)舒適節(jié)奏平衡原則消費(fèi)者角度：購(gòu)買體驗(yàn)舒適節(jié)奏平衡原則一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 現(xiàn)有鋪面分析現(xiàn)有鋪面分析 內(nèi)鋪分析：內(nèi)鋪共有內(nèi)鋪分析：內(nèi)鋪共有106106家，使用面積區(qū)間從家，使用面積區(qū)間從7.371347.37134平米的，主要集中在平米的，主要集中在12251225平米，對(duì)應(yīng)的平米，對(duì)應(yīng)的客戶層面比較廣泛。客戶層面比較廣泛。 外鋪分析：外鋪共有外鋪分析：外鋪共有1313家，使

2、用面積區(qū)間從家，使用面積區(qū)間從107107224224平米。平米。1、項(xiàng)目產(chǎn)品分析、項(xiàng)目產(chǎn)品分析一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 周邊競(jìng)爭(zhēng)分析周邊競(jìng)爭(zhēng)分析 底商、巨川唐人街、樂購(gòu)底商、巨川唐人街、樂購(gòu)1、項(xiàng)目產(chǎn)品分析、項(xiàng)目產(chǎn)品分析一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 2 2、前期到訪客戶分析、前期到訪客戶分析購(gòu)買94%可租可賣1%租賃5%租賃購(gòu)買可租可賣 從以上的圖表分析到訪的客戶中，希望購(gòu)買的客戶占絕對(duì)的比例，對(duì)后期的銷售提供一定的支撐，但同時(shí)也看到租賃經(jīng)營(yíng)的客戶并不多，這為項(xiàng)目后期的招商及運(yùn)營(yíng)工作提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 租買分析 一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 租賃客戶的面積需求 40平米68%40-50平米16%10

3、0平米8%200平米8% 從以上租賃的客戶面積需求來看，主要集中在40平米，其次為40-50平米的，其余為100平米以上的，面積的需求區(qū)間層次并不多。一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 2 2、前期到訪客戶分析、前期到訪客戶分析租賃客戶的業(yè)態(tài)需求租賃客戶的業(yè)態(tài)需求 餐飲29%窗簾6%服裝47%工藝品6%飾品6%小商品6%從希望租賃的客戶的業(yè)態(tài)分布來看主要集中在餐飲、服裝。從希望租賃的客戶的業(yè)態(tài)分布來看主要集中在餐飲、服裝。一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 2 2、前期到訪客戶分析、前期到訪客戶分析一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 購(gòu)買客戶面積需求分析購(gòu)買客戶面積需求分析 30平米以下9%40-50平米37%51-80平

4、米7%81-100平米19%101-120平米4%121-150平米4%200-400平米12%400以上4%151-180平米4% 從購(gòu)買客戶的面積需求來看，主要還是集中在40-50平米的面積區(qū)間，其次為81-100平米的，對(duì)大面積也有一定的需求，面積區(qū)間分布的層次較多，這與本項(xiàng)目的面積劃分原則相吻合。 2 2、前期到訪客戶分析、前期到訪客戶分析一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 購(gòu)買客戶的意向需求購(gòu)買客戶的意向需求 投資37%餐飲12%服飾22%茶葉1%禮品1%建材0%精品1%旅館0%美容2%其他5%化妝品1%小百貨7%飾品3%皮具0%珠寶1%鞋0%箱包1%食品1%兒童用品0%家具1%樂器0%干貨1

5、%床上用品1% 從購(gòu)買客戶的需求來看，主要集中在投資、而在購(gòu)買的自營(yíng)客戶中主要集中在服裝、餐飲上。由于周邊有一定的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，所以在項(xiàng)目的后續(xù)操作中怎樣讓其認(rèn)可本項(xiàng)目的價(jià)值，成為關(guān)鍵。2 2、前期到訪客戶分析、前期到訪客戶分析一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 從集中的業(yè)態(tài)的主要需求面積來看，服裝主要在40-50平米，這與我們的內(nèi)鋪面積區(qū)間基本吻合，而餐飲主要在100平米以上，這與外鋪的面積區(qū)間形成良好對(duì)位。 以上購(gòu)買的自營(yíng)客戶的業(yè)態(tài)需求也為本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位提供了很好的依據(jù)。從餐飲業(yè)的需求來看無論是面積區(qū)間與鋪面位置都與外鋪形成很好的對(duì)接。2 2、前期到訪客戶分析、前期到訪客戶分析3、目標(biāo)客戶分析、目標(biāo)客

6、戶分析一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 1 1、 內(nèi)鋪的目標(biāo)客戶：主要集中在區(qū)域內(nèi)的客戶，內(nèi)鋪的目標(biāo)客戶：主要集中在區(qū)域內(nèi)的客戶，這些客戶對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域認(rèn)可度比較高，同時(shí)還可以利這些客戶對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域認(rèn)可度比較高，同時(shí)還可以利用人脈營(yíng)銷的作用。用人脈營(yíng)銷的作用。2 2、 外鋪的目標(biāo)客戶分析：希望將本項(xiàng)目打造成外鋪的目標(biāo)客戶分析：希望將本項(xiàng)目打造成塘沽商業(yè)的旗艦，在項(xiàng)目的整體形象上要呈現(xiàn)出高檔塘沽商業(yè)的旗艦，在項(xiàng)目的整體形象上要呈現(xiàn)出高檔性，所以在外鋪的銷售希望吸引一些市內(nèi)高端品牌或性，所以在外鋪的銷售希望吸引一些市內(nèi)高端品牌或連鎖店。連鎖店。一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目在前期的推廣過程中，產(chǎn)品形象建立較

7、好，項(xiàng)目在前期的推廣過程中，產(chǎn)品形象建立較好，已在市場(chǎng)上建立了初步的市場(chǎng)認(rèn)知，但由于前期項(xiàng)目已在市場(chǎng)上建立了初步的市場(chǎng)認(rèn)知，但由于前期項(xiàng)目不能形成專一主題感，與項(xiàng)目對(duì)面的不能形成專一主題感，與項(xiàng)目對(duì)面的“巨川唐人街巨川唐人街”項(xiàng)目沒有形成鮮明的市場(chǎng)區(qū)隔，這使得前期推廣招攬項(xiàng)目沒有形成鮮明的市場(chǎng)區(qū)隔，這使得前期推廣招攬來的客戶在后期會(huì)產(chǎn)生部分分流，由此可見，如何使來的客戶在后期會(huì)產(chǎn)生部分分流，由此可見，如何使本項(xiàng)目在今后的市場(chǎng)上區(qū)別于其他項(xiàng)目，形成自己獨(dú)本項(xiàng)目在今后的市場(chǎng)上區(qū)別于其他項(xiàng)目，形成自己獨(dú)特的產(chǎn)品風(fēng)格及如何以合理的方式將自身獨(dú)特訴求點(diǎn)特的產(chǎn)品風(fēng)格及如何以合理的方式將自身獨(dú)特訴求點(diǎn)進(jìn)行賣

8、點(diǎn)宣泄，將是本案能否制勝的關(guān)鍵之處。進(jìn)行賣點(diǎn)宣泄，將是本案能否制勝的關(guān)鍵之處。4 4、項(xiàng)目前期推廣分析、項(xiàng)目前期推廣分析: : 1、從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)完成本項(xiàng)目的全方位定位。2、從目標(biāo)消費(fèi)者行為特征出發(fā)制定銷售策略。3、從資源整合的視角打造本項(xiàng)目的獨(dú)特訴求主張。4、緊緊圍繞目標(biāo)市場(chǎng)展開宣傳、銷售。5、通過專業(yè)銷售隊(duì)伍的全過程把握實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。6、 憑借實(shí)效的整體營(yíng)銷策略實(shí)現(xiàn)廣開客源、控制 的理念。5 5、本案要旨、本案要旨: : 本案要旨本案要旨 一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 1 1、戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略目標(biāo) 本項(xiàng)目銷售回款目標(biāo)：本項(xiàng)目銷售回款目標(biāo)：1.411.41

9、億。其中內(nèi)鋪億。其中內(nèi)鋪9090套，套，外鋪外鋪2929套，合計(jì)套，合計(jì)119119套，使用面積共計(jì)套，使用面積共計(jì)44504450平米。平米。銷售面積約銷售面積約73007300平米。平米。二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 2 2、戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)是社會(huì)商業(yè)行為的物質(zhì)載體，在商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上除了開發(fā)者，與商業(yè)活動(dòng)有關(guān)的消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者都被涵括其中其利益?zhèn)鲃?dòng)鏈?zhǔn)窃陂_發(fā)開發(fā)商商投資者投資者經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者消費(fèi)者之間進(jìn)行巡回式流動(dòng)的，而消費(fèi)者是這條鏈上的最終一環(huán)，也是商業(yè)項(xiàng)目有效運(yùn)轉(zhuǎn)的根本動(dòng)因。二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 2 2、戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃 鑒于

10、本項(xiàng)目所處的特殊位置以及塘沽商業(yè)未來的發(fā)展鑒于本項(xiàng)目所處的特殊位置以及塘沽商業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)，可以說對(duì)項(xiàng)目未來的預(yù)期經(jīng)營(yíng)狀況并不明朗，如果趨勢(shì)，可以說對(duì)項(xiàng)目未來的預(yù)期經(jīng)營(yíng)狀況并不明朗，如果本項(xiàng)目按照正常的商業(yè)操作模式需要前期巨大的投入，而本項(xiàng)目按照正常的商業(yè)操作模式需要前期巨大的投入，而且培育周期較長(zhǎng)。因此項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃中建議一層采取快速且培育周期較長(zhǎng)。因此項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃中建議一層采取快速銷售、快速回款，但在快速銷售的同時(shí)也要充分考慮到消銷售、快速回款，但在快速銷售的同時(shí)也要充分考慮到消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、投資者的有效搭接，使該項(xiàng)目的利益?zhèn)鲃?dòng)費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、投資者的有效搭接，使該項(xiàng)目的利益?zhèn)鲃?dòng)鏈有效運(yùn)轉(zhuǎn)，

11、爭(zhēng)取成為塘沽商業(yè)項(xiàng)目的旗艦。因此，在銷鏈有效運(yùn)轉(zhuǎn)，爭(zhēng)取成為塘沽商業(yè)項(xiàng)目的旗艦。因此，在銷售的同時(shí)一定要將招商工作放在一個(gè)重要的位置并持續(xù)貫售的同時(shí)一定要將招商工作放在一個(gè)重要的位置并持續(xù)貫穿項(xiàng)目的始終，聘請(qǐng)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，穿項(xiàng)目的始終，聘請(qǐng)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，以規(guī)避未來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。以規(guī)避未來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 2 2、戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃 明線：明線： 以內(nèi)鋪銷售為主，主要分為三個(gè)階段來完成：以內(nèi)鋪銷售為主，主要分為三個(gè)階段來完成： 第一階段：（第一階段：（04.12.22-05.01.1504.12.22-05.01.15）前期

12、的客戶）前期的客戶梳理與招商組織。梳理與招商組織。 第二階段：（第二階段：（05.01.16-0.5.04.2305.01.16-0.5.04.23）客戶積累與）客戶積累與產(chǎn)品對(duì)產(chǎn)品對(duì) 接，兩次的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為項(xiàng)目開盤奠定基礎(chǔ)。接，兩次的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為項(xiàng)目開盤奠定基礎(chǔ)。 第三階段：（第三階段：（04.4.28-05.05.1504.4.28-05.05.15）開盤與運(yùn)營(yíng)托）開盤與運(yùn)營(yíng)托管。管。銷售線：銷售線：二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 2 2、戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃 暗線：暗線： 針對(duì)外鋪銷售，主要是通過招商線的支撐來完成。針對(duì)外鋪銷售，主要是通過招商線的支撐來完成。 第一階段：招商與試探性

13、銷售第一階段：招商與試探性銷售 第二階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)第二階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 第三階段：公開帶租約銷售第三階段：公開帶租約銷售銷售線：銷售線：二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 2 2、戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃 招商線：招商線是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在，招商的成功將會(huì)使利益?zhèn)鲃?dòng)鏈有效的運(yùn)轉(zhuǎn)，提升項(xiàng)目品牌和確立項(xiàng)目品質(zhì)的有力保障投資者增加信心及項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展搭建平臺(tái)。招商工作將貫穿項(xiàng)目的始終，促進(jìn)銷售，主要分為以下階段： 第一階段：外鋪的定向招商與內(nèi)鋪的部分招商 第二階段：內(nèi)鋪的招商 第三階段：招商協(xié)議簽訂二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 2 2、戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃 運(yùn)營(yíng)線：為了使項(xiàng)目長(zhǎng)期的有效

14、運(yùn)轉(zhuǎn)，聘請(qǐng)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)線：為了使項(xiàng)目長(zhǎng)期的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，聘請(qǐng)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司來進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，是保障銷售的有力手段，其主管理公司來進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，是保障銷售的有力手段，其主要分為以下幾個(gè)階段：要分為以下幾個(gè)階段： 第一階段：運(yùn)營(yíng)管理公司的確定第一階段：運(yùn)營(yíng)管理公司的確定 第二階段：商業(yè)定位與業(yè)態(tài)整理第二階段：商業(yè)定位與業(yè)態(tài)整理 第三階段：運(yùn)營(yíng)托管第三階段：運(yùn)營(yíng)托管二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 2 2、戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃 四層戰(zhàn)略規(guī)劃：進(jìn)行整體銷售或出租四層戰(zhàn)略規(guī)劃：進(jìn)行整體銷售或出租整體定位：娛樂型消費(fèi)整體定位：娛樂型消費(fèi)原因分析：原因分析：1)1) 四層沒有扶梯，只有直達(dá)電梯，所以只

15、有品牌型消費(fèi)或主題四層沒有扶梯，只有直達(dá)電梯，所以只有品牌型消費(fèi)或主題性消費(fèi)。性消費(fèi)。2)2) 塘沽地區(qū)餐飲娛樂行業(yè)普遍盈利狀況良好，說明客戶已形成塘沽地區(qū)餐飲娛樂行業(yè)普遍盈利狀況良好，說明客戶已形成一定的消費(fèi)規(guī)模及消費(fèi)模式。一定的消費(fèi)規(guī)模及消費(fèi)模式。 二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 2 2、戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃 原因分析：原因分析：、項(xiàng)目周邊區(qū)域還沒有一個(gè)檔次較高，規(guī)模較大的娛樂、項(xiàng)目周邊區(qū)域還沒有一個(gè)檔次較高，規(guī)模較大的娛樂性消費(fèi)場(chǎng)所。性消費(fèi)場(chǎng)所。、整體銷售或租賃還可以降低整個(gè)公攤系數(shù)，更好的促、整體銷售或租賃還可以降低整個(gè)公攤系數(shù)，更好的促進(jìn)一樓的銷售進(jìn)一樓的銷售、如經(jīng)營(yíng)情況良好

16、還可以為、如經(jīng)營(yíng)情況良好還可以為4747號(hào)奠定基礎(chǔ)。號(hào)奠定基礎(chǔ)。 鑒于以上原因建議四層與大型娛樂型行業(yè)進(jìn)行定向的鑒于以上原因建議四層與大型娛樂型行業(yè)進(jìn)行定向的整體銷售或租賃。整體銷售或租賃。二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 3 3、戰(zhàn)略組織架構(gòu)、戰(zhàn)略組織架構(gòu) 銷售部 現(xiàn)場(chǎng)管理部4人 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研及分析 客戶的接待及追蹤梳理 現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)口徑制定集體調(diào)整合同的簽訂及管理 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研及分析 客戶的分析反饋 企劃部2人 策略方案的執(zhí)行 平面設(shè)計(jì)制作物的監(jiān)督 相關(guān)活動(dòng)執(zhí)行 媒介的選擇與搭接 賣場(chǎng)布置裝飾 招商部6人 商家的信息收集商家資源分級(jí)與整合大家的到訪招商的談判與運(yùn)營(yíng)公司的搭接 業(yè)態(tài)的

17、分級(jí)與選擇二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 4 4、銷售周期、銷售周期本項(xiàng)目的銷售周期分為兩條線索本項(xiàng)目的銷售周期分為兩條線索： 外鋪采取長(zhǎng)線銷售，預(yù)計(jì)在外鋪采取長(zhǎng)線銷售，預(yù)計(jì)在7 7月月1515日完成銷售回款指標(biāo)。日完成銷售回款指標(biāo)。 內(nèi)鋪采取短線銷售，預(yù)計(jì)在開盤后半個(gè)月內(nèi)（即內(nèi)鋪采取短線銷售，預(yù)計(jì)在開盤后半個(gè)月內(nèi)（即200X200X年年5 5月月1515日）全部售罄，完成回款任務(wù)。日）全部售罄，完成回款任務(wù)。三、市場(chǎng)定位三、市場(chǎng)定位 核心商圈內(nèi)的綜合型商業(yè)核心商圈內(nèi)的綜合型商業(yè) 1、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品定位三、市場(chǎng)定位三、市場(chǎng)定位 2、形象定位、形象定位時(shí)尚、休閑時(shí)尚、休閑三、市場(chǎng)定位三

18、、市場(chǎng)定位 3、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)定位 內(nèi)鋪主要以百貨型業(yè)態(tài)為主，像服裝、飾品、內(nèi)鋪主要以百貨型業(yè)態(tài)為主，像服裝、飾品、箱包鞋帽等箱包鞋帽等 外鋪主要以餐飲業(yè)態(tài)為主。外鋪主要以餐飲業(yè)態(tài)為主。四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略 1 1、銷售控制策略銷售控制策略 在銷售控制上前期以內(nèi)鋪銷售為主，同時(shí)為了擠壓銷售，將對(duì)西北角的產(chǎn)品進(jìn)行帶租約銷售，實(shí)行有償招租服務(wù)，對(duì)西部中間部分的產(chǎn)品采取三年包租的形式，采取第一年保證6%收益率，第二年保證7%的收益率，第三年保證8%的收益率，根據(jù)周邊的租金水平，計(jì)算本項(xiàng)目目前的收益率為9%-14%，通過收益明顯的差異對(duì)比，來堅(jiān)定投資者的信心，促進(jìn)快速銷售。在整體銷

19、售上還會(huì)對(duì)鋪位進(jìn)行劃分，配合不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效的客戶收攏來降低操作中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略2 2、價(jià)格策略價(jià)格策略 為了確保本項(xiàng)目銷售目標(biāo)的迅速實(shí)現(xiàn)和后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最大限度的規(guī)避我們放棄常規(guī)的“高開低走”的價(jià)格策略，建議采取“按套定價(jià)”上市即達(dá)到整盤均價(jià)的價(jià)格策略，同時(shí)將商鋪的總價(jià)款區(qū)間拉開，滿足多層次的消費(fèi)需求，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的最大規(guī)避和銷售節(jié)奏的科學(xué)把握。 四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略2 2、價(jià)格策略價(jià)格策略 項(xiàng)目所處位置的租金水平將直接決定項(xiàng)目本身的定價(jià)，項(xiàng)目所處位置的租金水平將直接決定項(xiàng)目本身的定價(jià)， 這也是在房地產(chǎn)界通用的理論，這也是在房地產(chǎn)界

20、通用的理論，“十年的租金相當(dāng)于總房?jī)r(jià)。十年的租金相當(dāng)于總房?jī)r(jià)?！蔽覀儗⒁宰饨穑▍⒄昭筘浀淖饨鹚剑┩茖?dǎo)出售價(jià)：我們將以租金（參照洋貨的租金水平）推導(dǎo)出售價(jià)： 5 5元全年的租金元全年的租金1010年（回報(bào)年限）年（回報(bào)年限）1800018000元元/ /平米平米因考慮外鋪的位置相對(duì)內(nèi)鋪有一定的優(yōu)勢(shì)，故以因考慮外鋪的位置相對(duì)內(nèi)鋪有一定的優(yōu)勢(shì)，故以5.55.5元每天的租金元每天的租金計(jì)算：計(jì)算： 5.5 5.5元全年的租金元全年的租金1010年（回報(bào)年限）年（回報(bào)年限）2000020000元元/ /平米平米四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略2 2、價(jià)格策略價(jià)格策略 外鋪商業(yè)建議均價(jià)：2000

21、0元/m2 內(nèi)鋪商業(yè)建議均價(jià)：18000元/m2 四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略2 2、價(jià)格策略價(jià)格策略 如果我們以市場(chǎng)的平均租金水平來計(jì)算，如果我們以市場(chǎng)的平均租金水平來計(jì)算，6 6元元/ /平米：平米：內(nèi)鋪銷售單價(jià)：內(nèi)鋪銷售單價(jià)：1900019000元元/ /平米；平米；外鋪銷售單價(jià)外鋪銷售單價(jià)2200022000元元/ /平米。平米。 但采取此定價(jià)租金上不占有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并高于對(duì)面競(jìng)但采取此定價(jià)租金上不占有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并高于對(duì)面競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng) 項(xiàng)目的價(jià)格，客戶要認(rèn)識(shí)到預(yù)期價(jià)值才會(huì)購(gòu)買，這也就項(xiàng)目的價(jià)格，客戶要認(rèn)識(shí)到預(yù)期價(jià)值才會(huì)購(gòu)買，這也就 增加了操作的風(fēng)險(xiǎn)性。增加了操作的風(fēng)險(xiǎn)性。四、項(xiàng)目整

22、體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略3 3、現(xiàn)場(chǎng)銷售策略現(xiàn)場(chǎng)銷售策略 明線主要以內(nèi)鋪銷售為主，分為以下幾個(gè)節(jié)奏來完成：明線主要以內(nèi)鋪銷售為主，分為以下幾個(gè)節(jié)奏來完成：第一階段（第一階段（04.12.2205.01.1504.12.2205.01.15）：我們首先針對(duì)前階段）：我們首先針對(duì)前階段積累的客戶進(jìn)行細(xì)致的篩分梳理，然后進(jìn)行一次收攏工作，積累的客戶進(jìn)行細(xì)致的篩分梳理，然后進(jìn)行一次收攏工作，也就是針對(duì)前階段登記的意向客戶做也就是針對(duì)前階段登記的意向客戶做“產(chǎn)品投資分析會(huì)產(chǎn)品投資分析會(huì)”并具體對(duì)接到產(chǎn)品（防火墻以東產(chǎn)品），此階段的目的主并具體對(duì)接到產(chǎn)品（防火墻以東產(chǎn)品），此階段的目的主要是對(duì)前階段

23、積累的客戶進(jìn)行一次篩分，使我們更清晰的要是對(duì)前階段積累的客戶進(jìn)行一次篩分，使我們更清晰的了解目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買心理，同時(shí)也可對(duì)現(xiàn)階段的回了解目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買心理，同時(shí)也可對(duì)現(xiàn)階段的回款給予一定的支持。（本階段回款目標(biāo)款給予一定的支持。（本階段回款目標(biāo)400400WW）四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略3 3、現(xiàn)場(chǎng)銷售策略現(xiàn)場(chǎng)銷售策略第二階段（第二階段（05.01.1605.04.2305.01.1605.04.23）：針對(duì)第一階段的認(rèn)購(gòu)，）：針對(duì)第一階段的認(rèn)購(gòu)，確定本階段發(fā)售的產(chǎn)品，同時(shí)通過兩次投資交流會(huì)對(duì)此階確定本階段發(fā)售的產(chǎn)品，同時(shí)通過兩次投資交流會(huì)對(duì)此階段的客戶進(jìn)行收攏，使產(chǎn)

24、品與客戶再次對(duì)位，從而來保證段的客戶進(jìn)行收攏，使產(chǎn)品與客戶再次對(duì)位，從而來保證開盤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。開盤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第三階段：（第三階段：（05.04.2405.05.1505.04.2405.05.15）：此階段將是銷售目）：此階段將是銷售目標(biāo)及回款實(shí)現(xiàn)的階段，對(duì)前期已經(jīng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)瓿傻目蛻艨鞓?biāo)及回款實(shí)現(xiàn)的階段，對(duì)前期已經(jīng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)瓿傻目蛻艨焖傩纬苫乜钊蝿?wù)。速形成回款任務(wù)。 四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略3 3、現(xiàn)場(chǎng)銷售策略現(xiàn)場(chǎng)銷售策略 暗線主要是以外鋪銷售為主，在外鋪的招商工暗線主要是以外鋪銷售為主，在外鋪的招商工作完成后開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，實(shí)行帶租約銷售，爭(zhēng)作完成后開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，實(shí)行

25、帶租約銷售，爭(zhēng)取在取在7 7月月1515日前實(shí)現(xiàn)清盤工作。日前實(shí)現(xiàn)清盤工作。四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略4 4、招商策略招商策略 外鋪招商策略：根據(jù)外鋪的業(yè)態(tài)定位，對(duì)天津的頂端餐外鋪招商策略：根據(jù)外鋪的業(yè)態(tài)定位，對(duì)天津的頂端餐飲品牌尤其是連鎖性餐飲進(jìn)行定向招商，通過發(fā)函、拜飲品牌尤其是連鎖性餐飲進(jìn)行定向招商，通過發(fā)函、拜訪的方式進(jìn)行。在訪的方式進(jìn)行。在3/163/16前完成外鋪前完成外鋪1313家的招商工作，家的招商工作，從而保證外鋪的銷售指標(biāo)完成。從而保證外鋪的銷售指標(biāo)完成。 內(nèi)鋪招商策略：首先，針對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)鋪中帶租約銷售及包租內(nèi)鋪招商策略：首先，針對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)鋪中帶租約銷售及包租的部

26、分進(jìn)行招商，在的部分進(jìn)行招商，在3/153/15前完成前完成1919戶的招商工作，從而戶的招商工作，從而堅(jiān)定投資客戶的購(gòu)買信心。后期對(duì)投資客戶的商鋪進(jìn)行招堅(jiān)定投資客戶的購(gòu)買信心。后期對(duì)投資客戶的商鋪進(jìn)行招商，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)成功地開街。商，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)成功地開街。 四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略5 5、推廣策略推廣策略 整體推廣策略整體推廣策略 為了配合本項(xiàng)目的銷售，我們?cè)谕茝V上將主要分為為了配合本項(xiàng)目的銷售，我們?cè)谕茝V上將主要分為易買得導(dǎo)入期、秀谷形象期、秀谷價(jià)值分說期、開盤期易買得導(dǎo)入期、秀谷形象期、秀谷價(jià)值分說期、開盤期四個(gè)大的推廣節(jié)奏，推廣線主要是針對(duì)內(nèi)鋪展開，同時(shí)四個(gè)大的推廣節(jié)奏，推廣

27、線主要是針對(duì)內(nèi)鋪展開，同時(shí)對(duì)招商及運(yùn)營(yíng)進(jìn)行信息傳遞來促進(jìn)銷售的有效進(jìn)行對(duì)招商及運(yùn)營(yíng)進(jìn)行信息傳遞來促進(jìn)銷售的有效進(jìn)行 四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略5 5、推廣策略推廣策略 整體推廣策略整體推廣策略 易買得導(dǎo)入期易買得導(dǎo)入期 2004 2004年年1212月月2222日日200X200X年年2 2月日月日四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略5 5、推廣策略推廣策略 整體推廣策略整體推廣策略 秀谷形象期秀谷形象期 200X200X年月日年月日200X200X年月日年月日四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略5 5、推廣策略推廣策略 整體推廣策略整體推廣策略 秀谷價(jià)值分說期秀谷價(jià)值分

28、說期 200X200X年月日年月日200X200X年年4 4月日月日 四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略5 5、推廣策略推廣策略 整體推廣策略整體推廣策略 開盤期開盤期 200X200X年年4 4月月2 2日日200X200X年年5 5月月1515日日四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略5 5、推廣策略推廣策略 VIVI系統(tǒng)識(shí)別展現(xiàn)系統(tǒng)識(shí)別展現(xiàn) : 案名：易買得案名：易買得秀谷（秀谷（SHOW GOODSHOW GOOD） Slogan: Slogan: 時(shí)尚矩陣時(shí)尚矩陣財(cái)富魔方財(cái)富魔方四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略6 6、媒體策略媒體策略 本項(xiàng)目在媒體的投放上我們建議采取

29、“定向選媒、整合傳播”。希望通過較少的投入實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值的傳播效果，采取“脈沖式”媒體投放策略，形成集結(jié)式的爆發(fā)，實(shí)現(xiàn)開盤即清盤的銷售目標(biāo)。在媒體的選擇和運(yùn)用上，根據(jù)不同的推廣階段，有針對(duì)性地選擇具有不同廣告宣傳特點(diǎn)的媒體和不同的組合方式，以達(dá)到最佳的宣傳效果。結(jié)束結(jié)束方案闡述完畢！方案闡述完畢！謝謝！謝謝！通過辛勤的工作獲得財(cái)富才是人生的大快事。一個(gè)人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會(huì)明白以前的傷痛其實(shí)是一種財(cái)富，它讓你學(xué)會(huì)更好地去把握和珍惜你愛的人。21.11.52:542:54:16人只有為自己同時(shí)代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達(dá)到自身的完善。每項(xiàng)事業(yè)成功都離不

30、開選擇，而只有不同尋常的選擇才會(huì)獲取不同尋常的成功。2:54:162:5421.11.5論命運(yùn)如何，人生來就不是野蠻人，也不是乞討者。人的四周充滿真正而高貴的財(cái)富身體與心靈的財(cái)富。人生沒有彩排，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場(chǎng)直播。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人員在確定組織和個(gè)人的目標(biāo)時(shí)，一般是現(xiàn)實(shí)主義的。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超出他們的能力。管理就是決策。2:542:54:1621.11.5經(jīng)營(yíng)管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點(diǎn)。再實(shí)踐。2021年11月5日星期五2時(shí)54分16秒世上并沒有用來鼓勵(lì)工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎(jiǎng)勵(lì)工作成果的。除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠(chéng)之心來領(lǐng)導(dǎo)員工。2021年11月5日2時(shí)54分2:54:16預(yù)防