第13小組專題課件

1、 按揭貸款 住房公積金 住房公積金貸款 房價與稅收 按揭貸款是指購房者以所購得的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。 按揭貸款按揭貸款mortgage loan按揭貸款產(chǎn)生背景：按揭貸款產(chǎn)生背景：從購房者角度從房地產(chǎn)開發(fā)商角度從銀行角度按揭房貸的優(yōu)缺點：按揭房貸的優(yōu)缺點：優(yōu)點優(yōu)點錢少也能買房、以租養(yǎng)貸、銀行替你把關(guān) 缺點缺點背負(fù)債務(wù)、不易迅速變現(xiàn) 固定利率板上釘釘，浮動利率隨行就市固定利率板上釘釘，浮動利率隨行就市 固定利率房貸：固定利率房貸：指在約定期限內(nèi)，貸款利率不隨央行利率調(diào)整

2、或市場利率變化而變化的人民幣個人住房貸款。 浮動利率房貸：浮動利率房貸：指房貸利率采取浮動制，中長期貸款利率根據(jù)央行的基準(zhǔn)利率變化及時調(diào)整的人民幣個人住房貸款。利率風(fēng)險由借款人承擔(dān)。 固定利率和浮動利率的比較：固定利率和浮動利率的比較：固定利率比同期浮動利率高固定利率貸款提前還款要收違約金，浮動利率不收。違約金收取=剩余本金剩余天數(shù)利率差 固定利率與浮動利率之間互相轉(zhuǎn)換，固定利率轉(zhuǎn)浮動利率要收違約金，浮動利率轉(zhuǎn)固定利率不收違約金。 實例：假如李慧和張逍戀愛八年，現(xiàn)畢業(yè)工作已經(jīng)兩年了，開始打算結(jié)婚，這幾天看上了成都三環(huán)外一套住房，90平米，5000元/平米。他們正在犯愁怎么選擇付款方案。a、一次

3、性支付450000元(沒戲）b、先支付三成首付，余額采用等額本息還款方式c、先支付三成首付，余額采用等額本金還款方式實例分析實例分析還款方式l等額本息還款方式：等額本息還款方式：l每月按相同金額還貸款本息，月還款中利息逐月遞減，本金逐月遞增；。 l等額本金還款方式等額本金還款方式“：l還款金額遞減，月還款中本金保持相同金額，利息逐月遞減。等額本息還款等額本息還款等額本息：本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。等額本息：本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。http:/ 等額本金還款等額本金還款期間初始金額本金的支付額利息月還金額剩余金額1315000.001312.51850.6331

4、63.13313687.502313687.501312.51842.913155.41312375.003312375.001312.51835.203147.70311062.504311062.501312.51827.493139.99309750.005309750.001312.51819.783132.28308437.506308437.501312.51812.073124.57307125.007307125.001312.51804.363116.86305812.502400總計315000223000.31 538000.31貸款償還進度表，期間利率：0.5875%等

5、額本金：本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減。等額本金：本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減。http:/ 綜上：這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。 住房公積金住房公積金涂慕梅(40905031)住房公積金l定定 義義l性性 質(zhì)質(zhì)l特特 點點l用用 途途l繳納規(guī)定繳納規(guī)定 定 義l 住房公積金是單位及其在職職工住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。

6、幣化、社會化和法制化的主要形式。性 質(zhì)l保障性保障性l互助性：有房職工互助性：有房職工 無房職工無房職工l長期性長期性特 點l普遍性普遍性 l強制性強制性l福利性：職工福利性：職工+單位單位l返還性：離休、退休等返還性：離休、退休等用 途l住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作它用。任何單位和個人不得挪作它用。l職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額：儲余額： （一）購買、建造、翻建、大修自住住房的；（一）購買、建造、翻建、大修

7、自住住房的； （二）離休、退休的；（二）離休、退休的； （三）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；（三）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的； （四）出境定居的；（四）出境定居的； （五）償還購房貸款本息的（五）償還購房貸款本息的； （六）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。（六）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。 繳納規(guī)定住房公積金繳存范圍：下列單位及其在職職工住房公積金繳存范圍：下列單位及其在職職工（不含在以下單位工作的外籍員工）（不含在以下單位工作的外籍員工）1、機關(guān)、事業(yè)單位；機關(guān)、事業(yè)單位；2、國有企業(yè)，城鎮(zhèn)集體企業(yè)，外商投資企業(yè)，港澳、國有企業(yè)，城鎮(zhèn)集體企業(yè)，外商投資企業(yè)，

8、港澳 臺商投資企業(yè)，臺商投資企業(yè)，城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)或城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)或 經(jīng)濟組織；經(jīng)濟組織； 3、民辦非企業(yè)單位、社會團體；、民辦非企業(yè)單位、社會團體； 4、外國及港澳臺商投資企業(yè)和其他經(jīng)濟組織常駐代表機構(gòu)。、外國及港澳臺商投資企業(yè)和其他經(jīng)濟組織常駐代表機構(gòu)。四川省住房公積金繳存管理辦法 2007年7月18日 l新規(guī)新規(guī)：個體工商戶、自由職業(yè)者可繳存住房公積金l登記登記：職工錄用后30日內(nèi)應(yīng)辦理公積金繳存登記l轉(zhuǎn)存及轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)存及轉(zhuǎn)移：建立勞動關(guān)系30日內(nèi)，應(yīng)為職工辦理公積金轉(zhuǎn)移手續(xù)l比例比例：職工繳存比例不得低于5%；個體戶繳存比例不低于10%l提醒提醒：不為職工繳住房公積金

9、，最高罰款5萬元住房公積金貸款住房公積金貸款 住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。住房公積金貸款的類型住房公積金貸款的類型 新房貸款 二手房貸款 自建住房貸款住房裝修貸款 商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款 個人住房公積金貸款個人住房公積金組合貸款 個人住房公積金置換組合貸款 住房公積金貸款特點住房公積金貸款特點優(yōu)點： 1.貸足額度盡享利率優(yōu)勢 2.還款方式靈活，提前還款方便 3.貸款成數(shù)高，期限長 4.各項限制少，選擇余地大缺點： 1.手續(xù)繁瑣 2.審批時間長住

10、房公積金貸款額度住房公積金貸款額度住房公積金貸款額度最高不超過房款總額的70%住房公積金貸款額度公式： 借款申請人及配偶公積金個人月繳存額之和實際繳存比例12(月)0.45(還款能力系數(shù))貸款期限(最長可貸年限) 實例分析實例分析l假如李慧和張逍戀愛八年，現(xiàn)畢業(yè)工作已經(jīng)兩年了，開始打算結(jié)婚，兩人每月繳存的住房公積金均為300元，繳存比例均為10%，這幾天看上了成都三環(huán)外一套住房，90平米，5000元/平米。他們正在犯愁怎么選擇付款方案。la、一次性支付450000元lb、先支付三成首付，余額采用等額本息還款方式lc、先支付三成首付，余額采用等額本金還款方式還款方式還款方式一、如期還款 1.等額

11、本息還款法 ：借款人每月償還的貸款本金和 利息總額不變，但每月還款額中貸款本金逐月增加，貸款利息逐月減少的還款方式。 2.等額本金還款法 ：借款人每月償還的本金固定不變，貸款利息逐月遞減的還款方式。 二、提前還款 基本信息基本信息單價5000元/平米面積90平方米房款總額450000元公積金個人月繳存額300元繳存比例10%配偶公積金個人月繳存額 300元繳存比例10%貸款年限20年按揭成數(shù)7成利率2011年07月07日后基準(zhǔn)利率4.90%等額本息還款法等額本息還款法貸款償還進度表，期間利率-0.4083%期間初始金額支付額利息本金的支付額剩余金額1315000.00 2061.43 1286

12、.15 3347.58 311652.42 2311652.42 2061.43 1272.48 3333.91 308318.51 3308318.51 2061.43 1258.86 3320.29 304998.22 4304998.22 2061.43 1245.31 3306.74 301691.48 5301691.48 2061.43 1231.81 3293.24 298398.24 6298398.24 2061.43 1218.36 3279.79 295118.45 2400.00 總計494743.20 179759.70 315000.00 等額本金還款法等額本金還款

13、法貸款償還進度表，期間利率-0.4083%期間初始金額本金的支付利息月還金額剩余金額1315000.00 1312.50 1286.25 2598.75 312401.25 2312401.25 1312.50 1275.64 2588.14 309813.11 3309813.11 1312.50 1265.07 2577.57 307235.54 4307235.54 1312.50 1254.55 2567.05 304668.49 5304668.49 1312.50 1244.06 2556.56 302111.93 6302111.93 1312.50 1233.62 2546.1

14、2 299565.81 2400.00 總計315000.00 154993.13 469993.13 等額本金與等額本息的比較等額本金與等額本息的比較還款法等額本息等額本金貸款總額315000.00 315000.00 還款總額494759.70 469993.13 利率4.90%4.90%支付利息款179759.70 154993.13 住房公積金貸款與商業(yè)貸款的比較住房公積金貸款與商業(yè)貸款的比較商業(yè)貸款住房公積金貸款還款法等額本息等額本金等額本息等額本金貸款總額315000.00 315000.00 315000.00 315000.00 還款總額588397.10 538000.31 494759.70 469993.13 利率7.05%7.05%4.90%4.90%支付利息款273397.10 223000.31 179759.70 154993.13 住房公積金貸款住房公積金貸款商業(yè)貸款商業(yè)貸款