通和時(shí)代公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

1、安徽三足置業(yè)投資發(fā)展有限公司一、合肥市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)概況一、合肥市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)概況合肥市總面積合肥市總面積70297029平方公里，總?cè)丝谄椒焦?，總?cè)丝?78478萬(wàn)，其萬(wàn)，其中城中心總面積中城中心總面積838838平方公里，建成區(qū)平方公里，建成區(qū)224224平方平方公里，人口公里，人口240240萬(wàn)，劃分為九個(gè)房地產(chǎn)板塊萬(wàn)，劃分為九個(gè)房地產(chǎn)板塊城市概況城市概況合肥市城區(qū)地圖政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)觀點(diǎn)1目前合肥房?jī)r(jià)已進(jìn)入調(diào)整期，短期內(nèi)整體均價(jià)上漲空間有限，但個(gè)別優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品仍然會(huì)實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破近幾年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量大，短期內(nèi)供大于求，供求關(guān)系決定價(jià)格走勢(shì)諸如碧桂園等品牌開(kāi)發(fā)商低價(jià)啟動(dòng)項(xiàng)目，將對(duì)房?jī)r(jià)起到平抑作用房地

2、產(chǎn)政策調(diào)控、貨幣政策收緊，融資渠道受限，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)資金回籠 的速度要求更為迫切，從而限制價(jià)格的快速上漲觀點(diǎn)2合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入產(chǎn)品與品牌的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，產(chǎn)品創(chuàng)新與品牌積累可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，并樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿合肥市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展的幾點(diǎn)研判：合肥市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展的幾點(diǎn)研判：在品牌開(kāi)發(fā)商創(chuàng)新理念指引下，將會(huì)有更多項(xiàng)目依賴自然景觀優(yōu)勢(shì)或產(chǎn)品創(chuàng)新拉開(kāi)與周邊樓盤(pán)的檔次，大膽走“豪宅”線路，以滿足高端消費(fèi)需求觀點(diǎn)4受政策及市場(chǎng)供應(yīng)壓力影響，快速走量、低利潤(rùn)率的開(kāi)發(fā)模式將會(huì)被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商所接受，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式觀點(diǎn)3近兩年來(lái)眾多外地品牌開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)紛拿地、搶灘合近兩年來(lái)眾多外地品牌開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)紛拿

3、地、搶灘合肥，品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐帶來(lái)了產(chǎn)品創(chuàng)新，提升了肥，品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐帶來(lái)了產(chǎn)品創(chuàng)新，提升了合肥房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)水平合肥房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)水平121213122萬(wàn)科樓盤(pán)萬(wàn)科樓盤(pán)綠地樓盤(pán)綠地樓盤(pán)華潤(rùn)樓盤(pán)華潤(rùn)樓盤(pán)綠城樓盤(pán)綠城樓盤(pán)萬(wàn)科皖安地塊，占地10萬(wàn)，建面39萬(wàn)萬(wàn)科江淮地塊，占地11萬(wàn)，建面42萬(wàn)，計(jì)劃08年10月入市1萬(wàn)科江淮地塊2萬(wàn)科皖安地塊1幸福里，28萬(wàn)平米，去年8月入市2瀾溪鎮(zhèn)1國(guó)際花都2綠地藍(lán)海44綠地贏海3海頓公館1桂花園2百合公寓3新綠園4房地產(chǎn)特征分析外地知名品牌開(kāi)發(fā)商引入的產(chǎn)品創(chuàng)新，受到合肥外地知名品牌開(kāi)發(fā)商引入的產(chǎn)品創(chuàng)新，受到合肥消費(fèi)者大力追棒，合肥購(gòu)房者對(duì)于創(chuàng)新產(chǎn)品的接消費(fèi)者

4、大力追棒，合肥購(gòu)房者對(duì)于創(chuàng)新產(chǎn)品的接受力比較強(qiáng)受力比較強(qiáng)空中庭院，計(jì)一半空中庭院，計(jì)一半面積，可隔成一間面積，可隔成一間房間房間空中庭院空中庭院大露臺(tái)大露臺(tái)景觀創(chuàng)新景觀創(chuàng)新 綠城桂花園：以舒適精致的園林景觀設(shè)計(jì)，升級(jí)了合肥人購(gòu)房居住理念，該項(xiàng)目被消費(fèi)者熱棒戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新 華潤(rùn)幸福里：戶型設(shè)計(jì)引入深圳戶型設(shè)計(jì)元素，為消費(fèi)者帶來(lái)了實(shí)惠，提升了居住的舒適度，該項(xiàng)目戶型被購(gòu)房者普遍贊譽(yù)理念創(chuàng)新理念創(chuàng)新 綠城海頓公館：將科技智能化技術(shù)引入住宅設(shè)計(jì)，以科技提升居住品質(zhì)。大力推廣精裝修住宅，精裝住宅價(jià)格突破1萬(wàn)元/平米！房地產(chǎn)特征分析除少數(shù)外地品牌開(kāi)發(fā)商外，本地開(kāi)發(fā)商很少通過(guò)除少數(shù)外地品牌開(kāi)發(fā)商外，本地開(kāi)

5、發(fā)商很少通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新及產(chǎn)品力的塑造樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿，高端消產(chǎn)品創(chuàng)新及產(chǎn)品力的塑造樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿，高端消費(fèi)存在較大潛力費(fèi)存在較大潛力房地產(chǎn)特征分析綠地集團(tuán)：海頓公館項(xiàng)目，智能化創(chuàng)新，均價(jià)6800元/平方米，高出周邊樓盤(pán)近1500元/平方米以上，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好華潤(rùn)集團(tuán)：瀾溪鎮(zhèn)，依托蜀山風(fēng)景區(qū)，產(chǎn)品引入挑高陽(yáng)臺(tái)、空中庭院等新概念，單價(jià)達(dá)到5500-9000元/平方米，是華潤(rùn)在合肥樹(shù)立口碑的奠基之作華潤(rùn)集團(tuán)：幸福里項(xiàng)目，戶型創(chuàng)新，上市即以6000元/平方米均價(jià)高開(kāi)，單價(jià)高出周邊樓盤(pán)近千元，受到購(gòu)房者熱捧。綠城集團(tuán)：百合公寓項(xiàng)目，注重產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境塑造及細(xì)節(jié)的把握，以整體均好性受到合肥消費(fèi)者歡迎，在合肥市場(chǎng)樹(shù)立

6、了良好的口碑，均價(jià)6300元/平方米二、時(shí)代公寓自身分析二、時(shí)代公寓自身分析本案所處區(qū)域分析北半?yún)^(qū)南半?yún)^(qū)針對(duì)本項(xiàng)目所在地黃山路版塊，我們將其分割為2個(gè)半?yún)^(qū)，即北半?yún)^(qū)和南半?yún)^(qū)。如圖示，黃山路以西云集了象頤和花園、新華學(xué)府春天、大溪地等先期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)；黃山路以南則雄踞了如百合公寓，香樟雅苑，以及稍遠(yuǎn)大盤(pán)學(xué)府名都和光明世家。新舊名盤(pán)爭(zhēng)相角逐黃山路版塊，這就給這一區(qū)域樓盤(pán)形成了前所未有的激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，誰(shuí)將在潛山路脫穎而出？請(qǐng)記住狄更斯的那句開(kāi)場(chǎng)白吧：這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代！競(jìng)爭(zhēng)版塊分析 以黃山路為界，東片區(qū)是毗鄰合作化路及安徽大學(xué)；而西片區(qū)則云集了諸如大溪地、新華地產(chǎn)、頤和花園等大盤(pán)襯托下的成

7、熟居住區(qū)；其周邊配套設(shè)施較為完善，擁有良好的學(xué)區(qū)教育環(huán)境，是本案的所在區(qū)域，同時(shí)也是最大競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。關(guān)鍵詞：成熟黃山路以南區(qū)域則集中了綠城百合公寓、香樟雅苑、華潤(rùn)幸福里、城市天地等一系列大盤(pán)，不論從規(guī)模效應(yīng)還是從市場(chǎng)前景來(lái)說(shuō)，黃山路南片區(qū)都是購(gòu)房者最熱門(mén)的區(qū)域。 關(guān)鍵詞：熱門(mén)本案本案SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)：地段：黃山路板塊，成熟地段，50中學(xué)區(qū)總價(jià)：24萬(wàn)左右的總價(jià)， 利于投資周邊生活配套設(shè)施成熟；劣勢(shì)：尾房具有一定的抗性；公寓商住為一體，單價(jià)較高；項(xiàng)目淡出市場(chǎng)較長(zhǎng)，新客戶認(rèn)知度不高機(jī)會(huì)：享受合肥整體價(jià)格增長(zhǎng)利用前期老客戶的資源快速啟動(dòng)市場(chǎng)年輕置業(yè)者及以學(xué)區(qū)為主要購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)威脅：合肥整體房地產(chǎn)

8、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，樓市將進(jìn)入一個(gè)優(yōu)勝劣汰的調(diào)整期價(jià)格敏感性提高，客戶更為挑剔。本案賣(mài)點(diǎn)梳理地地 段段升值潛力升值潛力準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房黃山路版塊黃山路版塊成熟地段成熟地段20203030元元/ /租金租金準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售未來(lái)居住中心未來(lái)居住中心 投資回報(bào)率投資回報(bào)率小區(qū)日益成型小區(qū)日益成型教育配套教育配套5050中中 分校分校望子成龍，教望子成龍，教育為先。育為先。三、時(shí)代公寓尾房瓶頸三、時(shí)代公寓尾房瓶頸三大瓶頸作為尾盤(pán)，建筑質(zhì)量疑問(wèn)根深蒂固作為尾盤(pán)，建筑質(zhì)量疑問(wèn)根深蒂固市場(chǎng)推廣力度薄弱市場(chǎng)推廣力度薄弱不通天然氣，單價(jià)過(guò)高不通天然氣，單價(jià)過(guò)高尾房能尾房能買(mǎi)買(mǎi)嗎？嗎？工地圍墻破舊，指示標(biāo)識(shí)不明確；

9、工地圍墻破舊，指示標(biāo)識(shí)不明確；銷(xiāo)售中心比較隱蔽，無(wú)導(dǎo)示牌銷(xiāo)售中心比較隱蔽，無(wú)導(dǎo)示牌四、時(shí)代公寓尾房營(yíng)銷(xiāo)策略四、時(shí)代公寓尾房營(yíng)銷(xiāo)策略尾盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)四大策略借力打力集中優(yōu)勢(shì)靈活適應(yīng)迅速去化各位同仁，你們認(rèn)為我們將采取怎樣措施？通和時(shí)代公寓營(yíng)銷(xiāo)策略的32字方針收起拳頭、攻其一點(diǎn)靈活變通、適應(yīng)市場(chǎng)借力打力、創(chuàng)新為本搶占市場(chǎng)、快速去化收起拳頭、攻其一點(diǎn) 從第13頁(yè)P(yáng)PT資料我們不難看出，本案的幾大優(yōu)勢(shì)：地段；升值潛力；準(zhǔn)現(xiàn)房；50中學(xué)區(qū)；然而作為尾盤(pán)銷(xiāo)售，則不如項(xiàng)目初始入市前的大張旗鼓，面面俱到。在所剩體量不大的情況下，營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃則應(yīng)更多的從實(shí)際出發(fā)，達(dá)到事半功倍。所以，我們建議一：在不有意弱化本案自身優(yōu)勢(shì)

10、基礎(chǔ)上，無(wú)限放大學(xué)區(qū)房的概念，針對(duì)于目前市場(chǎng)上為解決子女上學(xué)而購(gòu)房的潛在客戶群。具權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前單純?yōu)榱速?gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房而買(mǎi)房者占總購(gòu)房群體的近11%，因此，這部分潛在客戶將有效的解決目前來(lái)電、來(lái)訪量不足的問(wèn)題。收起拳頭、攻其一點(diǎn) 據(jù) 日前報(bào)道：自2009年2月以來(lái)，合肥樓市開(kāi)始春風(fēng)拂面，成交量成上升趨勢(shì)。但進(jìn)入4月份以來(lái)，則出現(xiàn)量跌價(jià)升的現(xiàn)象。我們認(rèn)為這是一個(gè)合理的經(jīng)濟(jì)周期。冷凍了近半年的樓市在利好政策的積極干預(yù)下出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，是意料之中的事情，然而這只是市場(chǎng)的一次小范圍的試探，而某些樓盤(pán)趁機(jī)提價(jià)行為也嚴(yán)重干擾了正常銷(xiāo)售模式和次序。所以會(huì)出現(xiàn)量跌行為。靈活變通、適應(yīng)市場(chǎng)靈活變通、適應(yīng)市場(chǎng)

11、通和時(shí)代公寓在已經(jīng)確定東邊一棟（靠近科技館一側(cè)）整體被購(gòu)買(mǎi)之后，則更應(yīng)該將目光瞄準(zhǔn)那些投資客。以國(guó)有企業(yè)為龍頭，商務(wù)辦公型公寓在未來(lái)將一寓難求。我們建議二：變售為租。目前黃山路地段的辦公場(chǎng)所租金為2030元/，以50平米為例，則月租金為10001500元之間，總投資回報(bào)率則在6%8%之間。借力打力、創(chuàng)新為本借力打力、創(chuàng)新為本（合房網(wǎng)獨(dú)家報(bào)道）蕪湖的黃先生最近準(zhǔn)備在合肥買(mǎi)一套婚房，但他表示絕對(duì)不會(huì)去購(gòu)買(mǎi)二手房，“畢竟是用于結(jié)婚的房子，讓別人知道自己購(gòu)買(mǎi)的是二手房，面子上怎么過(guò)的去?。　痹诤戏?，有黃先生這種想法的人其實(shí)不少，主要就是這“二手”兩個(gè)字惹得禍?！岸帧痹谧值渲械囊馑际牵眠^(guò)的，舊的。相

12、對(duì)于購(gòu)買(mǎi)過(guò)的商品而言，二手指已經(jīng)經(jīng)過(guò)一次或多次交易的商品。本網(wǎng)近日針對(duì)二手房做了一次調(diào)查，調(diào)查顯示合肥有一半以上的市民在購(gòu)房時(shí)壓根沒(méi)有考慮過(guò)夠買(mǎi)二手房。http:/ 提及2手房，顧名思義，就是已經(jīng)住過(guò)人的房子，在有些人心中，2手房的臟兮兮、亂糟糟的畫(huà)面始終揮之不去。具二手房經(jīng)紀(jì)公司介紹，在他們那里那些買(mǎi)過(guò)卻未曾住人的“二手房”最受歡迎。售價(jià)也比普通的二手房?jī)r(jià)格高出200300元/。而本案所剩的尾房也正屬此類(lèi)。因此我們建議三：選擇當(dāng)?shù)乇容^有實(shí)力的二手房中介公司（如輝達(dá)房產(chǎn)），與其強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，整合他們手中的客戶資源，進(jìn)行終端營(yíng)銷(xiāo)。借力打力、創(chuàng)新為本 市場(chǎng)風(fēng)云，變幻莫測(cè)；誰(shuí)也不敢說(shuō)如今的樓市“小陽(yáng)春”

13、還能堅(jiān)持多久；誰(shuí)也不知道政府在未來(lái)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又將出臺(tái)怎樣的政策措施；正所謂“勝，在未戰(zhàn)之前。”搶占市場(chǎng)、快速去化 搶占市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)快速去化。我們建議四：以既定利潤(rùn)預(yù)期所產(chǎn)生的價(jià)格為基準(zhǔn)價(jià)格下浮5%10%，進(jìn)行一口價(jià)銷(xiāo)售。搶占市場(chǎng)、快速去化拒絕涓涓溪流，短時(shí)爆破，集中資源，強(qiáng)突勢(shì)能拒絕涓涓溪流，短時(shí)爆破，集中資源，強(qiáng)突勢(shì)能營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作不在于多，而在于高質(zhì)、有效。營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作不在于多，而在于高質(zhì)、有效。 根據(jù)本項(xiàng)目為尾盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏，采取實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)的總根據(jù)本項(xiàng)目為尾盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏，采取實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)的總戰(zhàn)略，媒體推廣方面采取以及時(shí)信息發(fā)布為主，持續(xù)媒體為輔的策略。戰(zhàn)略，媒體推廣方面采取以及時(shí)信息發(fā)布為主，持續(xù)媒體為

14、輔的策略。推廣形式及節(jié)奏安排：推廣形式及節(jié)奏安排：形象更新、快速推廣媒體組合：媒體組合：報(bào)紙報(bào)紙（及時(shí)信息發(fā)布）短信短信(短期投放)現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝（售樓部、圍墻）戶外戶外（高炮、道旗）電臺(tái)電臺(tái)(短期投放)網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)(橫幅或?qū)β?lián))主流主流輔助輔助 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，無(wú)論我們之前做出怎樣的假設(shè)，如何的分析，但究其結(jié)果，無(wú)非只有一個(gè)，賣(mài)房子。所以，我們?cè)谧詈髮⑹挛锘貧w到本質(zhì)上面來(lái)，也就是去化速度成了我們唯一的也只能是唯一的目標(biāo)。如果把我們前面所有的準(zhǔn)備稱作“術(shù)”的話，那么此刻我們最希望的是“術(shù)業(yè)有專攻”，集結(jié)我們所有人的力量，發(fā)揮我們所有人的熱情，秉承我們一貫來(lái)的“欲取其上，必得上上”的作風(fēng)，為通和 時(shí)代公寓創(chuàng)造最后的輝煌！尊重過(guò)去，展望未來(lái) 尊重尊重過(guò)過(guò)去去 通和地產(chǎn)在過(guò)去的