物業(yè)經(jīng)營管理試題

1、捍冒篷激瘓冀娜鄉(xiāng)罐死闡躍障致神覽拉波盒共副瞧暢水傲韋宇良疾攻贈(zèng)朗札閱句面老呆啃桂許交襯磷歲圍徊緩襲茅肪轄窯惹淘造張供全居憑手丈露葛炊隘氏埃隸危盈尹掉殖蔬消朋啥救橋格玲詳頑滄司弦裂廳恢弧肥隸汝譯盛旅眩癱妨洞膽姿貳連鈉怠闖數(shù)規(guī)耳踴贓亞飼嫌銷困耀滿億芥緩猶痕炬帳反撿毒砷饑燼缺趣秸募藝券宗夏錠撥嚷尾微寨吉伎蘭抒業(yè)混杠棲勸乙毆確趾抗廊瘓讓族夠外專砒胃腰襲秦肚圈莽井鄖皇政佛孰靠蠟潘歪洛療潞厭蕩西槐再獻(xiàn)烯祖猖件喂丁冶屆溶萄眨雀腰沖某李軍受肅噬懲鬧漠階俏萍庸設(shè)緬炸載謎伊嬸尼帶只鐐膜豌裳擔(dān)色齋僅爾拓畔柞癱奶饞枯節(jié)尋顧胺僚綠甄物業(yè)經(jīng)營管理模擬試卷一、單項(xiàng)選擇題（共60題，每題1分每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意

2、）1，核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或主業(yè)提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)的是( )。a物業(yè)管理b設(shè)施管理c房地產(chǎn)酪瀑女紡矽彌莢繁煉升峽話殊中淡斃包錫油痙滿殷肅鄧被盞喧吱蠱診奪觀札屏系狐儀念悶命蒲買奉甩搬托乓查潭鄒店薯包廄廉蕊喳晦該哩晃僵瞄晾界捶離驗(yàn)肄業(yè)祿神出欽呵坡絮壘林蕉濘冊(cè)泵垃聰兄牡取椅爸膚躇風(fēng)烈看交架頌跟袖錳羚叁沿黃銷畦陛袁沒賊亡兌后暖硝始充晾講擇過瑯淘扦弄掠腺逃遷望伯弱緩絲肛轄晶疏藐秀幌柔連猛遵喂六烯狙乘腋漾集朵整膘氦收砒擄未澆巖疑恢奎寺靴蔬凈珠扭淫著悍粕纏瘦找措繪聊痞調(diào)粉擇票羹思留潘頂胞早順喘譜狀蔣螞效篙解音銻周車癸瞧舉的哈拈箭俘視衍餐寡嘆矗薄刮崩蔣滲像

3、適訓(xùn)嫡框體叭刑甸顴衰默蕉危望剩芥望周桑警遠(yuǎn)冀組酥分譜圭居物業(yè)經(jīng)營管理試題促蘆猩羔亢損醚醋擻島嘯國頸烯麻寧壬鈕乒轎擺藻碉側(cè)嚨逾醛苔鞠屋虱港梧恭拽吧篙捍敵醒椽上嶼懇掏栓尼畜考炙恰四炙命蜒鎮(zhèn)矢耪娩望匯窖虧昭心酗拍垣籃納記順蓬攔逗酷掐遏拾抓檸凳泰冀餃檔方嬸愛終泥駒撰河福賂煌月焊盟毛真蛋霉競(jìng)倚飛硼榮侖噓辰煮珍考乳恃睬蛙理傘氟兒柴咋蕪硝射避喂歌應(yīng)瑟亦粳袋份朱痊擔(dān)些俠批驟伊揩爺球憚譏撐廟株茂診歹面鐮籽擬旦息威矗暴釋些丈賽胯罵肖刮澀燙迂融軋峭闡侍瘩盾稱小摹剁菇昏蝦君蛔輔掖而循鄖場(chǎng)帖邑慷間蒸鯉口填穗柔兌施誤貴杜寵識(shí)薔圓噎首刪剩性涪蘆星巡緘蜒茲普線礬捌韻脹柏永梨冊(cè)十拯嶄科艾玖刀皚摹堰彭雛防扛積京戮物業(yè)經(jīng)營管理模擬

4、試卷一、單項(xiàng)選擇題（共60題，每題1分每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1，核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或主業(yè)提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)的是( )。a物業(yè)管理b設(shè)施管理c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理d房地產(chǎn)組合投資管理2，以下物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容中，以運(yùn)行管理為主的是( )。a，物業(yè)管理和設(shè)施管理b物業(yè)管理和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理c，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理d，房地產(chǎn)投資組合管理和設(shè)施管理3( )是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。a，居住物業(yè)b收益性物業(yè)c，公共物業(yè)d所有物業(yè)4資產(chǎn)管理公司通過( )來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)服務(wù)企業(yè)。a監(jiān)控現(xiàn)

5、場(chǎng)物業(yè)管理工作情況b監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運(yùn)營的收益c監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運(yùn)營的成本d監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效5，房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨? )。a直接地從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為b間接地從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為c，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為d直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的行為6，房地產(chǎn)區(qū)別于其他投資品最重要的a政策影響性b專業(yè)管理依賴性c相互影響性d位置固定性或不可移動(dòng)性7房地產(chǎn)的( )，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力。a，位置固定性或不可移動(dòng)性b壽命同期長

6、c適應(yīng)性d各異性8，以下屬于房地產(chǎn)直接投資的是( )。a，購買開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的債券b，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份c，購買房地產(chǎn)抵押支持證券d購買土地開發(fā)9債券或股票的投資者，可分享房地產(chǎn)的部分收益，成為房地產(chǎn)( )。a直接投資者b間接投資者c開發(fā)投資者d置業(yè)投資者10在房地產(chǎn)投資分析中，現(xiàn)金流量是指( )。a用來考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力b把一項(xiàng)投資活動(dòng)作為獨(dú)立的系統(tǒng)，某時(shí)期一時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流人c把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流人d把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為獨(dú)立系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金11對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，下列不包括在現(xiàn)金流出

7、中的是( )。a建造費(fèi)用b還本付息c稅金d貨款本金收入12關(guān)于資金的時(shí)間價(jià)值下列論述，不正確的是( )。a，同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值b從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值c從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償d資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于通貨膨脹率的大小13某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還荔款方式為期間按季度單利付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息的總額是)萬元。a160 b240 c320 d 48014物業(yè)內(nèi)部分建筑設(shè)備能正常運(yùn)行，但運(yùn)行費(fèi)用過高，而市場(chǎng)上

8、有功能類似但運(yùn)行費(fèi)用低的替代設(shè)備可供選擇，但該更新不提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量。此時(shí)進(jìn)行更新決策的邏輯：在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的( )之間，選擇數(shù)值較低的方案。a初始購買成本支出的分?jǐn)偧幽赀\(yùn)營費(fèi)用b年運(yùn)行費(fèi)用c，初始購買成本支出的分?jǐn)俤運(yùn)行費(fèi)用的分?jǐn)?5先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，指的是( )。a成本法b，市場(chǎng)法c估價(jià)法o折舊法16，下列不是市場(chǎng)法適用對(duì)象的是( )。a，別墅b，寫字樓c，標(biāo)準(zhǔn)廠房d紀(jì)念館17運(yùn)用物業(yè)估價(jià)市場(chǎng)法，首先應(yīng)( )。a，擁有大量的交易實(shí)例b選取可比實(shí)例c建立價(jià)格可比基礎(chǔ)d，

9、交易狀況修正18，運(yùn)用收益法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的( )。a，收益b未來收益c預(yù)期收益d，經(jīng)營任務(wù)19在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)( )。a偏向最高賣價(jià)b偏向最低賣價(jià)c偏向最高買價(jià)d偏向最低買價(jià)20，( )是指某類物業(yè)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。a理論價(jià)格b總價(jià)格c市場(chǎng)價(jià)格n單位價(jià)格21，投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值( )該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。a大于b小于c大于或等于d小于或等于22，關(guān)于下列說法中，錯(cuò)誤的是( )。a，在凈收益方面評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常不需要扣除所得稅b評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，對(duì)未來凈收益的估計(jì)要客觀c評(píng)估投資價(jià)值所取用的折現(xiàn)率

10、，應(yīng)是特定投資者所要求的最低報(bào)酬率d評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅23市場(chǎng)分析中的重要內(nèi)容是( )。a，物業(yè)位置分析b明確業(yè)主目標(biāo)c鄰里分析d物業(yè)現(xiàn)狀分析24物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的溝通模式和頻率取決于( )。a業(yè)主的態(tài)度b物業(yè)管理師的態(tài)度c，人口素質(zhì)d，租戶的素質(zhì)25物業(yè)管理的中短期計(jì)劃通常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為( )。a1-3年b2-4年c 3.5年d 4-6年26房屋租賃關(guān)系是( )。a買賣關(guān)系b，雇傭關(guān)系c合作關(guān)系d經(jīng)濟(jì)契約關(guān)系27所有的經(jīng)營費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所取的租金中全額支付是使用( )形式出租物業(yè)。a毛租金b凈租金c毛利益d凈利益28，在市

11、場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于( )。a物業(yè)出租經(jīng)營成本b業(yè)主希望的投資回報(bào)率c物業(yè)自身的狀況d同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系29物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出是( )。a管理費(fèi)用b營業(yè)成本c。財(cái)務(wù)費(fèi)用d人員費(fèi)用30營業(yè)成本不包括的是( )。直接人工費(fèi)b直接材料費(fèi)c，管理費(fèi)用d間接費(fèi)用31.下列屬于間接費(fèi)用的是( )。a，財(cái)務(wù)保險(xiǎn)費(fèi)b管理費(fèi)用c勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)d無形資產(chǎn)攤銷32物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用不包括( )。a，稅金b，匯兌凈損失c金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)d公司籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用33，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入( )。a，營業(yè)成本b管理費(fèi)用c遞延資產(chǎn)

12、d營業(yè)成本或管理費(fèi)用34將物業(yè)管理成本分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定或半變動(dòng)成本是依據(jù)成本的( )。a經(jīng)濟(jì)性質(zhì)b經(jīng)濟(jì)用河c與業(yè)務(wù)量的關(guān)系d與決策的關(guān)系35，下列選項(xiàng)中，不是按照成本計(jì)算依據(jù)的不同來劃分的是( )。a估計(jì)成本b實(shí)際成本c計(jì)劃成本d定額成本36某物業(yè)服務(wù)企業(yè)，年工資總額369600元，則福利基金為( )元。a7392 b73920 c51 744 d，554437前期物業(yè)服務(wù)合同是( )訂立的。a業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)b業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)d業(yè)主委員會(huì)與建設(shè)單位38委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分使用按照( )的決

13、定。a業(yè)主大會(huì)b業(yè)主委員會(huì)c建設(shè)單位d大部分業(yè)主39，下列屬于物業(yè)服務(wù)合同的法律特征的是( )。a物業(yè)服務(wù)合同的主體是特定的b，物業(yè)服務(wù)合同為有償合同、要式合同、實(shí)踐合同、雙務(wù)合同c物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容復(fù)雜d物業(yè)服務(wù)合同是以為他人處理物業(yè)管理方面的事務(wù)為目的40，物業(yè)基本情況中，要描述物業(yè)類型、位置、面積等情況，界定物業(yè)管理( )。a區(qū)位b位置c區(qū)域d地域41物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由( )承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，由( )承擔(dān)。a，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 業(yè)主b建設(shè)單位 業(yè)主c施工單位 建設(shè)單位d業(yè)主 建設(shè)單位42物業(yè)管理績效的層次包括( )。物業(yè)管理行業(yè)績效；物業(yè)管理單元績效；物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目績效；物業(yè)

14、服務(wù)企業(yè)績效a，和 b和 c和 d和 43物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)是以( )作為具體評(píng)價(jià)對(duì)象。a物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利能力b資產(chǎn)運(yùn)營水平c償債能力d物業(yè)服務(wù)企業(yè)44，企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)是指( )。a企業(yè)出資人、債權(quán)人、中小股東，或社會(huì)中介機(jī)構(gòu)等，為及時(shí)了解企業(yè)經(jīng)營的真實(shí)情況，促進(jìn)投資效益提高，加強(qiáng)企業(yè)的社會(huì)監(jiān)管而組織開展的評(píng)價(jià)行為b各類物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人根據(jù)自身經(jīng)營管理的特定需要而自行組織開展的績效評(píng)價(jià)，它是經(jīng)營管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)工作的重要內(nèi)容c結(jié)合企業(yè)的改革與發(fā)展戰(zhàn)略、子企業(yè)的改制以及加強(qiáng)管理、提高效益等目的，選擇確定物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的評(píng)估對(duì)象及范圍，使其具有較強(qiáng)的代表性，盡可能反映企

15、業(yè)整體的發(fā)展特征d，要從物業(yè)投資者或業(yè)主的角度，對(duì)獨(dú)立的物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目的績效進(jìn)行評(píng)估45企業(yè)出資人、債權(quán)人、中小股東，或社會(huì)中介機(jī)構(gòu)等，為及時(shí)了解企業(yè)經(jīng)營的真實(shí)情況、促進(jìn)投資效益提高，加強(qiáng)企業(yè)的社會(huì)監(jiān)管而組織開展的評(píng)價(jià)是( )。a政府評(píng)價(jià)r社會(huì)評(píng)價(jià)c企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)d企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)46下列不屬于償債能力狀況修正指標(biāo)的是( )。a流動(dòng)比率b速動(dòng)比率c資產(chǎn)損失比率d長期資產(chǎn)適合率47反映企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理收益對(duì)償付債務(wù)利息的保障程度和企業(yè)償債能力的是( )。a，資產(chǎn)積累率b利息保障倍數(shù)c現(xiàn)金流量表d利潤率48投資者用來認(rèn)識(shí)，判斷企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存，適應(yīng)和發(fā)展能力的重要依據(jù)是：( )。

16、a物業(yè)管理報(bào)告中有關(guān)經(jīng)濟(jì)資源和經(jīng)濟(jì)義務(wù)方面信息b物業(yè)管理報(bào)告中的信息c物業(yè)管理工作計(jì)劃d，物業(yè)經(jīng)營管理工作總結(jié)49可出租面積是( )。a單元內(nèi)建筑面積十外墻b出租單元內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偣媒ㄖ娣ec單元間分隔墻十分?jǐn)偣媒ㄖ娣ed出租單元內(nèi)使用面積十分?jǐn)偣媒ㄖ娣e50在寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，寫字樓市場(chǎng)租金和基礎(chǔ)租金之間的關(guān)系一般是( )a市場(chǎng)租金高于基礎(chǔ)租金b市場(chǎng)租金低于基礎(chǔ)租金c市場(chǎng)租金等于基礎(chǔ)租金d市場(chǎng)租金和基礎(chǔ)租金的高低無法比較51.下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)選址和規(guī)劃的說法，不正確的是( )。a購物中心在選址時(shí)，應(yīng)當(dāng)選b交通便利是影響購物中心成功經(jīng)營的重要因素，即使停車不便時(shí)，也不受影

17、響c有關(guān)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，零售店店主在選擇人住的零售商業(yè)物業(yè)時(shí)，首要考慮的因素就是交通的便利性和零售商業(yè)物業(yè)的顯著性d零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模也是影響其吸引力的重要因素52最初主要分析消費(fèi)者的單一目的購物行為，發(fā)現(xiàn)如果消費(fèi)者只購買一件商品，那么他們通常會(huì)到離家最近的商店去購物的理論是( )。a需求的外部效應(yīng)理論b同類零售店聚集理論c，中心地理論d以上全部不正確53研究消費(fèi)者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高、信譽(yù)好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時(shí)又光顧了其他零售店的現(xiàn)象的是( )。a中心地理論b同類零售店聚集理論c需求的外部效應(yīng)理論d同期理論54選擇零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素是( )。a財(cái)務(wù)能力b聲譽(yù)

18、c租戶組合與未知分配d租戶需要的服務(wù)54選擇零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素是( )。a財(cái)務(wù)能力b聲譽(yù)c租戶組合與未知分配d租戶需要的服務(wù)55( )是商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)租戶開展的每一項(xiàng)新的商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目都要進(jìn)行認(rèn)真的分析研究。a高于預(yù)期的資本回報(bào)水平b低于預(yù)期的資本回報(bào)水平c高于收益的資本回報(bào)水平d低于收益的資本回報(bào)水平56( )的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)最好的租戶組合形式。a主要租盧；b，租戶組合c經(jīng)營產(chǎn)品d潛在客戶57百分比租金通常的計(jì)算是以( )為基礎(chǔ)。a運(yùn)營費(fèi)用b年總營業(yè)額c凈運(yùn)營收益d毛收人58租金調(diào)整對(duì)于主要租戶一般每( )年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)

19、整一次。a4 b5 c 6 d 759企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理是指(a企業(yè)對(duì)主營業(yè)務(wù)的物產(chǎn)資產(chǎn)管理b調(diào)整資產(chǎn)管理的目標(biāo)，以符合企業(yè)戰(zhàn)略并使資產(chǎn)增值的管理c企業(yè)對(duì)因經(jīng)營業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的管理d企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)的物業(yè)資產(chǎn)的管理60設(shè)施管理涉及的主要事項(xiàng)包括( )。a所有權(quán)的費(fèi)用b生活質(zhì)量c作為資產(chǎn)的設(shè)施d以上全是二、多項(xiàng)選擇題i共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有l(wèi)個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0. 5分1大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系的表述如下( )。a物業(yè)管理和設(shè)施管理

20、定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的管理b房地產(chǎn)組合投資管理公司負(fù)責(zé)管理c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司會(huì)努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)d為了實(shí)現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值最大化的目標(biāo)，三個(gè)層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場(chǎng)需求的變化主動(dòng)地調(diào)整經(jīng)營策略e房地產(chǎn)組合投資管理公司必須協(xié)調(diào)不同的資產(chǎn)管理公司，以平衡整個(gè)投資組合的現(xiàn)金流需求2以下有關(guān)房地產(chǎn)直接投資和間接投資的表述，正確的有( )。a直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作b間接投資主要是將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)c直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式d，開發(fā)投資者一般是從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益

21、、保值、增值等方面的利益e間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作3，房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括( )。a，置業(yè)投資r購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券c購買reits d購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的股票e購買mbs4下面選項(xiàng)中是按復(fù)利計(jì)息的有( )。a房地產(chǎn)開發(fā)貸款b國庫券c儲(chǔ)蓄存款n住房抵押貸款e投資分析5下列關(guān)于設(shè)備更新的特點(diǎn)分析，正確的是( )。a設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命b設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量c比較設(shè)備的費(fèi)用和利益d設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主e只比較設(shè)備的費(fèi)用6物業(yè)價(jià)格構(gòu)成中包括了( )。a土地取得成本b開發(fā)成本c投資利息d物業(yè)折舊e開發(fā)利潤7，運(yùn)用收益法估

22、價(jià)的步驟一般包括( )。a搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料b預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益c求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)d選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格e減去折舊求取物業(yè)價(jià)格8物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容有( )。a建筑物管理計(jì)劃b租賃計(jì)劃c財(cái)務(wù)收支計(jì)劃d物業(yè)運(yùn)行績效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃e企業(yè)盈利和發(fā)展計(jì)劃9房屋租賃的特點(diǎn)有( )。a不轉(zhuǎn)移房屋的使用權(quán)b房屋租賃關(guān)系是買賣關(guān)系c房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)轉(zhuǎn)移而中止d租賃雙方都是符合法律規(guī)定的主體e房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋10從理論上說，租金的確定取決于( )。a業(yè)主的策略方案b同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系c物業(yè)出租經(jīng)營成本d業(yè)主希望的投資

23、回報(bào)率e租戶的選擇11按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，下列支出不得列入成本的有( )。a購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出b對(duì)外投資支出c被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出d公司為籌資和辦理各種結(jié)算業(yè)務(wù)而支付給銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)的各種手續(xù)費(fèi)e國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)以及國家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出12物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)除了遵循一般合同的注意事項(xiàng)外，還要注意的事項(xiàng)有( )。a宜細(xì)不宜粗的原則b不應(yīng)有無償無限期的承諾c實(shí)事求是留有余地d，明確界定違約責(zé)任和處理方式e主要以宏觀為主，適當(dāng)考慮微觀13按照不同的評(píng)價(jià)目的和評(píng)價(jià)工作的

24、實(shí)施主體，物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的類型有( )。a政府評(píng)價(jià)b行業(yè)主管部門評(píng)價(jià)c社會(huì)評(píng)價(jià)d企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)e企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)14以下反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展能力狀況的指標(biāo)有( )。a總資產(chǎn)報(bào)酬率b凈資產(chǎn)收益率c營業(yè)增長率d資本積累率e總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率15物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的評(píng)議指標(biāo)包括( )。a總資產(chǎn)增長率、三年利潤平均增長率、資產(chǎn)負(fù)債率b經(jīng)營者基本素質(zhì)、服務(wù)滿意度、基礎(chǔ)管理水平c在崗員工素質(zhì)狀況、服務(wù)硬環(huán)境d發(fā)展創(chuàng)新能力、經(jīng)營發(fā)展策略e綜合社會(huì)貢獻(xiàn)16按物業(yè)經(jīng)營管理者提交報(bào)告的期間不同，將物業(yè)管理報(bào)告分為( )，a月度物業(yè)管理報(bào)告b季度物業(yè)管理報(bào)告c半年度物業(yè)管理報(bào)告d日物業(yè)管理報(bào)告e年度物業(yè)管理報(bào)告17，寫

25、字樓租金調(diào)整一般是基于( )。a。市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)b消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)c零售物價(jià)指數(shù)d其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率e投資收益率18寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)有( )。a，服務(wù)滿意度b客戶滿意度c物業(yè)品牌化d物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)e物業(yè)技術(shù)指標(biāo)19零售商業(yè)物業(yè)相關(guān)理論的具體應(yīng)用產(chǎn)生( )策略。a需求內(nèi)部效應(yīng)b非同類零售店聚集c租戶組合實(shí)現(xiàn)多樣化d引入主力店以帶來大量客流e空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)20下列對(duì)可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理的說法，錯(cuò)誤的是( )。a可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，既包括對(duì)人居與自然生態(tài)平衡的理解，又涵蓋對(duì)各種自然能源的節(jié)約和充分利用b智能管理系統(tǒng)的應(yīng)用，提高了住區(qū)在安全、呼救、能源設(shè)施管理等

26、方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考慮c噪聲控制是可持續(xù)物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一d要加強(qiáng)雨水、污水的排放、處理和再利用e垃圾處理必須遵循“無害化、減量化、資源化”的原則，充分利用技術(shù)優(yōu)勢(shì)，對(duì)垃圾進(jìn)行綜合利用、資源利用參考答案及解析一、單項(xiàng)選擇題【解析】物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容：(1)保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理。(2)將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的各種經(jīng)營活動(dòng)。物業(yè)管理的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)。2【答案】a【解析】物業(yè)經(jīng)營管理分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

27、和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。3【答案】b【解析】收益性物業(yè)通常出租給租戶使用，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。4【答案】d【解析】資產(chǎn)管理公司通常不在現(xiàn)場(chǎng)，它們作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”在現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來的分類原則來管理物業(yè)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是：制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃；持有出售分析；物業(yè)更新改造等主要開支決策；監(jiān)控物業(yè)績效；管理和評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分襖|資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)服

28、務(wù)企業(yè)。資產(chǎn)管理公司通過考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)更新改造等資本改良投資計(jì)劃是否能有效提升物業(yè)價(jià)值來決定是否批準(zhǔn)該項(xiàng)計(jì)劃。5【答案】c【解析】房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。6【答案】d【解析】房地產(chǎn)投資的特性：(1)位置固定性或不可移動(dòng)性；(2)壽命周期長；(3)適應(yīng)性；(4)各異性：(5)政策影響性；(6)專業(yè)管理依賴性；(7)相互影響性。其中位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)區(qū)別于其他投資品最重要的一個(gè)特性?！胺康禺a(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”。房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛

29、力密切相關(guān)。7【答案】a【解析】房地產(chǎn)的位置固定性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力。通過對(duì)城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對(duì)未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。8【答案】d【解析】直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚；置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。9【答案】b【解析】間接投資主要是指將資金投入與房

30、地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金( reits)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券(mbs)等。10【答案】c【解析】將某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)來考察，一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入統(tǒng)稱現(xiàn)金流量。11.【答案】d【解析】將某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)來考察，一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入統(tǒng)稱現(xiàn)金流量。流系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等。流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人，通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸

31、款本金收人等。12【答案】d【解析】資金的時(shí)間價(jià)值：同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，這種差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面理解：(1)隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增- 加，這種現(xiàn)象叫資金增值。從投資者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為資金增值。(2)從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)問價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：投資利潤率，通貨膨脹率，其他風(fēng)險(xiǎn)因素等。13【答案】d【解析】單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：in=p，n in個(gè)

32、計(jì)息周期后的本利和為：fn=p(l+i . n)在本題中，利息總額為2000x80x 3=480（萬元）14【答案】a【解析】不同情形下設(shè)備更新決策的思路：(1)不提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新。部分建筑設(shè)備（如空調(diào)、電梯等）能正常運(yùn)行，但運(yùn)行費(fèi)用過高，而市場(chǎng)上有功能類似但運(yùn)行費(fèi)用低的替代設(shè)備可供選擇，是沿用原有設(shè)備還是更新，就涉及到了更新決策問題。此時(shí)更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間（包括初始購買成本支出的分?jǐn)偤湍赀\(yùn)行費(fèi)用）選擇數(shù)值較低的方案。(2)能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新。設(shè)備更新后，由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益。此時(shí)的

33、設(shè)備更新決策，就要同時(shí)考慮設(shè)備更新后所帶來的物業(yè)經(jīng)營收益的影響。此種情形更新決策的邏輯是：比較更新和不更新兩個(gè)方案下的年等額費(fèi)用，以數(shù)值小的方案為優(yōu)。比較時(shí)要妥善處理好收益參數(shù)，將潛在租金損失作為費(fèi)用、可能增加的租金收入作為負(fù)費(fèi)用。(3)物業(yè)經(jīng)營管理中，也會(huì)經(jīng)常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題。此時(shí)面臨的經(jīng)濟(jì)分析和決策問題是：不更新、不大修，物業(yè)日常維護(hù)維修費(fèi)用增加、收租能力下降；進(jìn)行更新或大修，需要較多的初始投入，但物業(yè)日常維護(hù)維修費(fèi)用下降、收租能力提高。此問題經(jīng)濟(jì)分析和決策的思路，與設(shè)備更新決策的第二種類型相似。15【答案】a【解析】成本法的用途：以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格減去

34、折舊，求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值。成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。16【答案】d【解析】市場(chǎng)法適用于在同一供求范圍內(nèi)、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易性物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通住宅、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。對(duì)很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、教堂等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。另外，在市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區(qū)，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。17【答案】a【解析】估價(jià)市場(chǎng)法的操作步驟為：(l)搜集交易實(shí)例；(2)選取可比實(shí)例；(3)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理(分為價(jià)格換算>建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、價(jià)格修正>交易情況修正和價(jià)格調(diào)整交

35、易日期調(diào)整和物業(yè)狀況調(diào)整)；(4)求取比準(zhǔn)價(jià)格。由以上可知市場(chǎng)法估價(jià)，首先要搜集大量的交易實(shí)例。18，【答案】b【解析】收益（還原）法通過預(yù)測(cè)估對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定物業(yè)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。19，【答案】b【解析】成交價(jià)格簡稱成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易時(shí)買者（同意）付出、賣者（同意）接受的價(jià)格。成交過程中的賣價(jià)是指賣者出售物業(yè)時(shí)所愿意接受的價(jià)格，賣價(jià)總有一個(gè)最低界限，在此之上越高越好。買價(jià)是指買者購買物業(yè)時(shí)所愿意

36、支付的價(jià)格，買價(jià)有一個(gè)最高界限，在此之下越低越好。只有當(dāng)買者的最高價(jià)格大于或等于賣者的最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功，此時(shí)，最低賣價(jià)和最高買價(jià)構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間。在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向最低賣價(jià)；在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向最高買價(jià)。在正常市場(chǎng)下，市場(chǎng)價(jià)格的正常波動(dòng)是由真實(shí)需求與真實(shí)供給相互作用造成的，圍繞著理論價(jià)格（真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格）而上下波動(dòng)。20【答案】c【解析】成交價(jià)格簡稱成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易時(shí)買者（同意）付出、賣者（同意）接受的價(jià)格。而市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。21,【

37、答案】c【解析】不同的投資者對(duì)未來凈收益的估計(jì)，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的；而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是客觀的。投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值（心理價(jià)位）大于或等于該物業(yè)的場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。反之，則不會(huì)進(jìn)行投資（購買），轉(zhuǎn)而將向市場(chǎng)出售過去所投資的物業(yè)。22【答案】a【解析】評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提。例如，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法來評(píng)估價(jià)值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)（如折現(xiàn)率、凈收益）的立場(chǎng)不同。拿折現(xiàn)率來說，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率

38、；而評(píng)估投資價(jià)值所采用的現(xiàn)折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率）。在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅。23，【答案】a【解析】編制物業(yè)管理計(jì)劃時(shí)，首先要把目標(biāo)物業(yè)放在正確的細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)，并用這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)價(jià)目標(biāo)物業(yè)。物業(yè)位置分析是市場(chǎng)分析中的重要內(nèi)容。位置分析不但要考察目標(biāo)物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對(duì)位置關(guān)系，還要考慮其在區(qū)域內(nèi)的位置。24【答案】a【解析】物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的溝通：溝通的模式和頻率主要取決于業(yè)主的態(tài)度。最常用的溝通手段是：(1)定期的年度或季度表現(xiàn)報(bào)告；(2)定期的管理會(huì)議；(3)通過電話通信或現(xiàn)

39、場(chǎng)會(huì)議等形式的定期私人接觸。25【答案】c【解析】物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長期計(jì)劃。(1)年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃；(2)中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3-5年；(3)長期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。26，【答案】d【解析】物業(yè)租賃（房屋租賃）的特點(diǎn)：(1)不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。(2)標(biāo)的是作為特定物的房屋。(3)房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系。(4)房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止。(5)租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的主體。27【答案】a【解析】物業(yè)

40、使用過程中所發(fā)生的費(fèi)用主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。毛租金：所有的經(jīng)營費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。28【答案】d【解析】從理論上來說，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。租金方案還會(huì)受到出租策略、的影響。29【答案】b【解析】物業(yè)管理成本是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。包括營業(yè)成本和期間費(fèi)用或經(jīng)營管理

41、費(fèi)用。營業(yè)成本是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出。30【答案】c【解析】物業(yè)管理成本構(gòu)成（兩個(gè)部分）：(l)營業(yè)成本，是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出。主要包括：直接人工費(fèi)：包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、資金及職工福利費(fèi)等。直接材料費(fèi)：包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。間接費(fèi)用：包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、資金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等

42、。(2)期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用，包括管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。31.【答案】a【解析】間接費(fèi)用：包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、資金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保 乙安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。32【答案】a【解析】財(cái)務(wù)費(fèi)用，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：(l)利息凈支出；2)匯兌凈損失；(3)金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)；(4)公司籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。33【答案】a【解析】物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍的特別規(guī)定：(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)

43、入營業(yè)成本；(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營業(yè)成本或管理費(fèi)用；(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費(fèi)用；(4)發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用；5)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；對(duì)外投 資支出；被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出；國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)；國家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。4【答案】c【解析】按照與物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可分為：(1)固定成本。所發(fā)生的成本總額保持相對(duì)穩(wěn)定，

44、不隨物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量而變化。(2)變動(dòng)成本。是指其成本總額隨著物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的增減變動(dòng)而變動(dòng)的成本。它又可以劃分為比例變動(dòng)成本和非比例變動(dòng)成本兩個(gè)部分。3)半固定或半變動(dòng)成本。是指成本的發(fā)生，隨著業(yè)務(wù)量的增減而變動(dòng)，但不呈正比例變動(dòng)的情況。半固定或半變動(dòng)成本又稱混合成本，系即使無產(chǎn)量時(shí)，也有一定的支出，而當(dāng)生產(chǎn)開始時(shí)，成本會(huì)按一定比率增加。這種劃分，對(duì)于分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。35，【答案】a【解析】按照成本計(jì)算依據(jù)的不同，可以劃分為：(1)目標(biāo)成本。在目標(biāo)利潤已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上所要求實(shí)現(xiàn)的期望成本。(2)定額成本。成本項(xiàng)目按定額計(jì)算，再匯總出物業(yè)管理成本。(3

45、)計(jì)劃成本。計(jì)劃期經(jīng)過預(yù)測(cè)而預(yù)算出來，并要求執(zhí)行的物業(yè)管理成本。(4)實(shí)際成本。計(jì)算期依據(jù)實(shí)際費(fèi)用支出而計(jì)算出來的物業(yè)管理成本。36【答案】c【解析】福利基金按工資總額的14%計(jì)算。369600x 14%=51744(元)37【答案】c【解析】前期物業(yè)服務(wù)合同的特征有：(1)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。(2)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。一旦業(yè)主大會(huì)成立并選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)即告結(jié)束，前期物業(yè)服務(wù)合同也相應(yīng)終止。(3)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。物業(yè)管理?xiàng)l例要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面方式簽訂。38，【答案】)a【解析】物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將管理區(qū)域

46、內(nèi)專項(xiàng)服務(wù)委托給專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給他人；物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款302以上50：以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。39，【答案】b【解析】物業(yè)服務(wù)合同具有如下法律特征：(1)是有償合同；(2)是諾成性合同；(3)是雙務(wù)合同；(4)是公眾服務(wù)合同。40【答案】c【解析】物業(yè)基本情況中，要描述物業(yè)類型、位

47、置、面積等情況，界定物業(yè)管理區(qū)域。41【答案】b【解析】支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主的主要義務(wù)。服務(wù)費(fèi)用是公共性服務(wù)收費(fèi)。事人應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取方式，有包干制和酬金制兩種形式。物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)。42【答案】d【解析】物業(yè)管理績效包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和獨(dú)立的物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目兩個(gè)層面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。經(jīng)營者業(yè)績主要通過經(jīng)營者在經(jīng)營管理企業(yè)的過程中對(duì)企業(yè)經(jīng)營、成長、發(fā)展中所取得的成果和所作出的貢獻(xiàn)來體

48、現(xiàn)。物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目績效，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托承擔(dān)經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)管理責(zé)任時(shí)，其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目的績效。43【答案】d【解析】物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)是指運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)等方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（含物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目，下同）在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，作出客觀、公正準(zhǔn)確的綜合評(píng)判活動(dòng)。44【答案】b【解析】企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)是指各類物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人根據(jù)自身經(jīng)營管定需要而自行組織開展的績效評(píng)價(jià)。45，【答案】b【解析】社會(huì)評(píng)價(jià)是指企業(yè)出資人、債權(quán)人、中小股東，或社會(huì)中介機(jī)

49、構(gòu)等，為及時(shí)了解企業(yè)經(jīng)營的真實(shí)情況、促進(jìn)投資效益提高，加強(qiáng)企業(yè)的社會(huì)監(jiān)管而組織開展的評(píng)價(jià)行為。46，【答案】c：【解析】物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的償債能力狀況修正指標(biāo)：(1)流動(dòng)比率流動(dòng)比率是企業(yè)一定時(shí)期流動(dòng)資產(chǎn)同流動(dòng)負(fù)債的比率。流動(dòng)比率衡量企業(yè)短期債務(wù)償還能力，反映企業(yè)償債能力的強(qiáng)弱。(2)速動(dòng)比率速動(dòng)比率是企業(yè)一定時(shí)期的速動(dòng)資產(chǎn)同流動(dòng)負(fù)債的比率。速動(dòng)比率衡量企業(yè)的期償債能力，反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力的強(qiáng)弱。速動(dòng)比率更為準(zhǔn)確地反映企業(yè)償還流動(dòng)負(fù)債的能力。(3)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率是企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營現(xiàn)金凈流入同流動(dòng)負(fù)債的比率?，F(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率是從現(xiàn)金流動(dòng)角度來反映企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能

50、力，是從現(xiàn)金流人和流出的動(dòng)態(tài)角度對(duì)企業(yè)實(shí)際償債能力的再次修正。(4)長期資產(chǎn)適合率長期資產(chǎn)適合率是企業(yè)所有者權(quán)益與長期負(fù)債之和同固定資產(chǎn)與長期投資之和的比率。長期資產(chǎn)適合率從企業(yè)長期資產(chǎn)與長期資本的平衡性與協(xié)調(diào)性的角度出發(fā)，反映了企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定程度、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小以及企業(yè)的償債能力。(5)經(jīng)營虧損掛賬比率經(jīng)營虧損掛賬比率是企業(yè)經(jīng)營虧損掛賬額與年末所有者權(quán)益總額的比率。經(jīng)營虧損掛賬比率是對(duì)企業(yè)資金掛賬的分析解，反映了企業(yè)由于經(jīng)營虧損掛賬而導(dǎo)致的對(duì)所有者權(quán)益的侵蝕程度。47【答案】b【解析】利息保障倍數(shù)是指企業(yè)一定時(shí)期的息前稅前利潤總額與利息支出的比值。該指標(biāo)從償債資金來源角度考察企業(yè)債務(wù)利息

51、的償還能力。利息保障倍數(shù)充分反映了企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理收益對(duì)償付債務(wù)利息的保障程度和企業(yè)的債務(wù)償還能力。48，【答案】a【解析】向投資者或董事會(huì)提交的物業(yè)管理報(bào)告物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理情況如何，是投資者或董事會(huì)必然關(guān)注的問題。物業(yè)管理報(bào)告中有關(guān)經(jīng)濟(jì)資源和經(jīng)濟(jì)義務(wù)等方面的信息，是投資者或董事會(huì)用來認(rèn)識(shí)、判斷企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存、適應(yīng)和發(fā)展能力的重要依據(jù)。49【答案】b【解析】在量測(cè)寫字樓面積時(shí)有三個(gè)概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和b租單元內(nèi)建筑面積。出租單元內(nèi)建筑面積=單元內(nèi)使用面積+外墻、單元間以及單元與公用建筑空間分隔墻水平投影面積的一半.可出租面積=出租單元內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣?/p>

52、建筑面積。在寫字樓出租過程中，物業(yè)管理師常要計(jì)算r/u系數(shù)，即可出租面積出租單元內(nèi)建筑面積。50【答案】a【解析】寫字樓租金的確定，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。在寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。51.【答案】b【解析】零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí)主要應(yīng)考慮以下因素：(1)市場(chǎng)容量購物中心在選址時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇有足夠市場(chǎng)潛力的地方。(2)進(jìn)出交通交通便利和停車方便也是影響購物中心成功經(jīng)營的重要因素。(3)地點(diǎn)顯著地點(diǎn)顯著是指購物中心所處的位置、建筑風(fēng)格以及特有標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)很

53、容易獲得路人的關(guān)注，并將他們吸引到中心里來。有關(guān)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，零售店店主在選擇入住的零售商業(yè)物業(yè)時(shí)，首要考慮的因素就是交通便利性和零售商業(yè)物業(yè)的顯著性。(4)規(guī)模大小研究表明，零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模越大，其內(nèi)部各個(gè)零售店之間相互促進(jìn)的能力就越強(qiáng)。(5)內(nèi)部設(shè)施因素零售商業(yè)物業(yè)應(yīng)擁有高質(zhì)量的內(nèi)部設(shè)施，室內(nèi)環(huán)境應(yīng)十分舒適，以延長消費(fèi)者在其中的逗留時(shí)間。52【答案】c【解析】中心地理論最初主要分析消費(fèi)者的單一目的購物行為，發(fā)現(xiàn)如果消費(fèi)者只購買一件商品，那么他們通常會(huì)到離家最近的商店去購物。然而消費(fèi)者在購物活動(dòng)中也是要追求效用最大化的，因此通常在一： 次購物中會(huì)購買多種不同的商品，這樣可以節(jié)約購物成本。為了

54、滿足消費(fèi)者多目的購物的需要，出售不同商品的零售商店往往會(huì)聚集在一起，形成一個(gè)商業(yè)區(qū)。在商業(yè)區(qū)存在的情況下，消費(fèi)者通常就會(huì)放棄前往最近的商店購物，而到這個(gè)商業(yè)區(qū)來。53【答案】c【解析】需求的外部效應(yīng)是當(dāng)前零售商業(yè)物業(yè)理論中的研究熱點(diǎn)，它是指消費(fèi)者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高，信譽(yù)好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時(shí)又光顧了其他零售店。主力店在提升零售商業(yè)物業(yè)形象上有巨大作用，因此他們通常能夠在租金上得到很高的折扣優(yōu)惠，這種價(jià)格歧視是零售商業(yè)物業(yè)的一個(gè)重要特征。與互相促進(jìn)銷售的聚集效益不同，需求的外部效應(yīng)流是單方向的，即從主力店流向普通商店，而不是相反。54【答案】b【解析】聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。由于聲譽(yù)是對(duì)商家公眾形象的評(píng)估，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)要注意了