某市銀行按揭貸款業(yè)務(wù)制度

1、1中國郵政儲(chǔ)蓄銀行按揭貸款業(yè)務(wù)制度太原市分行信貸部2009年8月2按揭貸款的概念n按揭（Mortgage)貸款購房需求派生的融資需求主要為中長期貸款n預(yù)期收入理論：定期存款及銀行流動(dòng)性理論(普魯克諾，美，1949)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性取決于借款人的預(yù)期收入，而不是貸款的期限長短。借款人的預(yù)期收入有保障，期限較長的貸款可以安全收回，借款人的預(yù)期收入不穩(wěn)定，期限短的貸款也會(huì)喪失流動(dòng)性3主要內(nèi)容n個(gè)人購房流程 （03-08）n按揭貸款基本業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （09-14）n二手房貸款產(chǎn)品要素 （15-27）n二手房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦 （28-57）n二手房貸款業(yè)務(wù)營銷 （58-66）n按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制 （67-68）n

2、按揭貸款新產(chǎn)品介紹 （69-74）4個(gè)人購房流程n房產(chǎn)可能是許多人一生最大的消費(fèi)/投資選房簽訂買賣合同付款收房辦理產(chǎn)權(quán)委托買賣5個(gè)人購房流程：選房n所有類型房屋是否滿足自住或經(jīng)營所需？價(jià)格是否合理？質(zhì)量是否存在問題？n一手房（新建房屋）期房：能否如期收房，會(huì)不會(huì)爛尾？質(zhì)量要靠開發(fā)商的“人品”現(xiàn)房：是否滯銷樓盤？能否辦理個(gè)人產(chǎn)權(quán)？n二手房（存量房、再交易房產(chǎn)）能否公開上市、順利過戶？6個(gè)人購房流程：簽訂買賣合同n合同細(xì)節(jié)的約定購買對象購買價(jià)格付款方式交房期限產(chǎn)權(quán)辦理違約責(zé)任n售房人（開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司）是否存在合同欺詐？誰能避免一房多賣？售房人隱瞞實(shí)情、不講理，怎么維權(quán)？7個(gè)人購房流程：付款n付款

3、方式選擇一次性付款，還是分批付款？n付款來源：自籌借貸：選擇私人借款，還是銀行貸款？無論如何，錢總不能少付：自籌+借貸購買價(jià)格n如何規(guī)避付錢了，拿不到房產(chǎn)？先辦產(chǎn)權(quán)、再付款，還是反過來？買賣雙方如何妥協(xié)？房管部門、銀行能幫我避免錢貨兩空？8個(gè)人購房流程：辦理產(chǎn)權(quán)/收房n先“辦理產(chǎn)權(quán)”（過戶），還是先“收房”？期房：通常先“收房”，后“辦理產(chǎn)權(quán)”一手現(xiàn)房/二手房：通常先“辦理產(chǎn)權(quán)”，后“收房”n過戶要點(diǎn)購房人與售房人一塊辦理可能要向稅務(wù)、房管、土地等多家主管部門申報(bào)材料購房人要繳納相關(guān)稅、費(fèi)n收房要點(diǎn)是否貨真價(jià)實(shí)？物業(yè)等配套設(shè)施方面是否有遺留問題？9個(gè)人購房流程：委托買賣n選房、合同、付款、過戶

4、和收房，都是對買賣雙方的考驗(yàn)n解決之道：委托購買、委托銷售合同、過戶、收房的某一或多多環(huán)節(jié)，買賣一方或雙方都可能授權(quán)委托他人（或中介公司）代辦n委托買賣的主要問題委托事項(xiàng)是否真實(shí)？是否存在買賣一方或雙方不知情？受托人是否未行使必要權(quán)利，或超越權(quán)限行事？一旦出現(xiàn)糾紛，買賣雙方如何處理？10按揭貸款基本業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)n借款人條件n優(yōu)質(zhì)單位職工條件n保證人條件n抵押房產(chǎn)條件11借款人條件n18周歲-60周歲，具備完全民事行為能力的自然人 n具有收入來源穩(wěn)定的固定職業(yè)，包括單位職工、自謀職業(yè)者 n個(gè)人信用記錄不屬于禁入類 n首付款不低于實(shí)際購房價(jià)的20%n借款人應(yīng)具備償還能力，須同時(shí)滿足：收入還貸比55%，

5、對外擔(dān)保倍數(shù) 10n收入還貸比=（本次貸款月均還款額+所購房屋月均物業(yè)支出+原有負(fù)債月均還款額）月均稅后收入n對外擔(dān)保倍數(shù)=對外擔(dān)保的貸款余額年均稅后收入n注意事項(xiàng)借款人（共同借款人）有配偶時(shí)，合并計(jì)算收入總額作為月均收入、年均收入；原有負(fù)債僅針對剩余期限超過1年的所有貸款月均還款額按等額本息還款法等額本息還款法試算12對個(gè)人信用記錄分類標(biāo)準(zhǔn)的解釋n信用報(bào)告考察期間為24個(gè)月賬戶狀態(tài)為 “銷戶”（信用卡）或“結(jié)清”（貸款），當(dāng)前月份為1，前一個(gè)月為2，賬戶狀態(tài)為 “正?！钡模鱾€(gè)賬戶還款記錄的結(jié)算年月為1，前一個(gè)月為2，n準(zhǔn)貸記卡僅使用超過2的記錄（含記錄G），并且使用前先扣減2(記錄G不作扣

6、減)n信用卡與貸款是否合并計(jì)算違約次數(shù)分別進(jìn)行考察，記錄次數(shù)不合計(jì)使用 n客戶提供證明材料或向原銀行申訴后,信用記錄如何分類使用“原查詢”記錄查詢結(jié)果，“經(jīng)調(diào)整”記錄成功申訴、提供有關(guān)證明后的結(jié)果 n一人有多個(gè)信用卡（或貸款）賬戶，次數(shù)是否所有賬戶都合計(jì)次數(shù)對于還款狀態(tài)記錄1，僅取次數(shù)最多的賬戶，不累加多個(gè)賬戶的次數(shù) n對于房產(chǎn)抵押類貸款，配偶為禁入/次級類的，不將借款人下調(diào)分類 13優(yōu)質(zhì)單位職工條件n優(yōu)質(zhì)單位職工的條件18周歲-60周歲，具備完全民事行為能力的自然人無任何違法行為，個(gè)人信用記錄屬于正常類或瑕疵類 當(dāng)?shù)貒倚姓聵I(yè)單位、國有大中型企業(yè)、知名外資或合資企業(yè)的正式職工 ，并具有以下

7、資歷之一以下資歷之一：n5年（含）以上工作年限n本科（含）以上學(xué)歷，2年（含）以上工作年限n研究生（含）以上學(xué)歷n部門經(jīng)理（含）以上或同等職位 n優(yōu)質(zhì)單位職工享有免于提供收入證明，收入按近一年內(nèi)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配月收入的1.5倍計(jì)算可提供階段性保證可申請優(yōu)質(zhì)單位職工一手房貸款14保證人（個(gè)人）的條件n個(gè)人作為保證人 ，應(yīng)為優(yōu)質(zhì)單位職工n個(gè)人保證人代為清償債務(wù)能力須同時(shí)滿足：保證人不屬于借款人的家庭成員收入還貸比50%，對外擔(dān)保倍數(shù) 10n收入還貸比=原有負(fù)債月均還款額月均稅后收入n對外擔(dān)保倍數(shù)=（本次貸款金額+原有對外擔(dān)保的貸款余額）年均稅后收入n注意事項(xiàng)收入還貸比、擔(dān)保倍數(shù)僅針對保證人本

8、人，不包括其配偶原有負(fù)債僅針對剩余期限超過1年的所有貸款月均還款額按等額本息還款法試算15抵押房產(chǎn)條件n房產(chǎn)類型僅限于借款人自有或與他人共有，依法有權(quán)處分符合當(dāng)?shù)氐盅旱怯洍l件n抵押人年齡18-60歲、具備完全民事行為能力不屬于低保居民。n房齡上限（有特別授權(quán)的，以業(yè)務(wù)批復(fù)為準(zhǔn)）住宅：一般15年，優(yōu)質(zhì)單位職工作借款人，或者建筑質(zhì)量、區(qū)域位置優(yōu)良的，放寬至20年商業(yè)用房（含商住兩用房）：一般10年，建筑質(zhì)量、區(qū)域位置優(yōu)良的，放寬至15年n土地使用權(quán)取得年份+使用年限-當(dāng)前年份貸款期限+3年n注：使用年限一般為40年-70年。對于住宅，本項(xiàng)一般都能滿足16二手房貸款產(chǎn)品要素n貸款需求與用途n貸款金額

9、n貸款期限n貸款利率n還款方式n擔(dān)保管理n限制政策17貸款需求與用途n一筆貸款僅限購買一套房產(chǎn)，并以所購房產(chǎn)抵押n首付款交割，是貸款發(fā)放的必要前提直接支付：現(xiàn)金收據(jù)，轉(zhuǎn)賬憑證委托監(jiān)管：我行監(jiān)管，他行監(jiān)管n貸款資金提款使用我行向售房人指定的收款賬戶劃轉(zhuǎn)不得向中介機(jī)構(gòu)及其經(jīng)辦人員的賬戶劃轉(zhuǎn)n注意事項(xiàng)房管部門指定我行采用的監(jiān)管賬戶，可作為首付和貸款中轉(zhuǎn)賬戶抵押物不要求必須是家庭的第二套住房建議抵押物共有人作為共同借款人18貸款金額n單筆貸款 500萬元n貸款成數(shù)最高抵押率貸款成數(shù)=貸款金額Min(實(shí)際購房價(jià)，認(rèn)可評估價(jià))n最高抵押率商品住宅、已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房n符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)：80%n不符合

10、當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)：70%別墅：60%商業(yè)用房（不含商住兩用房）：50%商住兩用房：55%19貸款期限n住宅 30年n商業(yè)用房（含商住兩用房） 10年 n貸款期限+借款人年齡 65年對共同借款人同樣約束對第三方抵押人不約束20貸款利率n利率調(diào)整方式貸款期限 12月，不調(diào)整（固定利率）貸款期限 12月，年初調(diào)整（浮動(dòng)利率）n利率水平住宅： 浮動(dòng)水平-30%商業(yè)用房（含商住兩用房）：浮動(dòng)水平10%n注意事項(xiàng)利率水平可參考當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)競爭狀況決定對不同資信狀況的客戶，應(yīng)實(shí)行不同的利率水平21還款方式n一次性僅限貸款期限 12月n等額本息、等額本金n階段性等額本息、階段性等額本金寬限期 36月（即：首次還本

11、月數(shù) 37月）22擔(dān)保管理n兩種擔(dān)保方式僅以房產(chǎn)抵押擔(dān)保房產(chǎn)抵押為主，保證為輔n階段性保證：通常適用于過戶、抵押周期長的地區(qū)n全程保證：參照當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)慣例，通常對自謀職業(yè)者n三種操作模式見下頁23擔(dān)保管理：模式一n僅以房產(chǎn)抵押擔(dān)保，銀行取他項(xiàng)權(quán)證（或抵押登記回執(zhí)）后放款。屬于最保守的擔(dān)保管理模式貸后管理簽訂買賣合同面簽貸款申請調(diào)查審批產(chǎn)權(quán)過戶（首付款支付）（物業(yè)結(jié)清，可選）貸款發(fā)放新產(chǎn)權(quán)抵押他項(xiàng)/抵押回執(zhí)24擔(dān)保管理：模式二n僅以房產(chǎn)抵押擔(dān)保，銀行取過戶回執(zhí)（或新房本）、并受托抵押公證后放款。實(shí)際上屬于階段性信用擔(dān)保貸后管理簽訂買賣合同面簽貸款申請調(diào)查審批產(chǎn)權(quán)過戶（首付款支付）過戶回執(zhí)/新房本受

12、托抵押公證新產(chǎn)權(quán)抵押取得他項(xiàng)權(quán)證（物業(yè)結(jié)清，可選）貸款發(fā)放25擔(dān)保管理：模式三n房產(chǎn)抵押加保證擔(dān)保，銀行/保證機(jī)構(gòu)取過戶回執(zhí)（或新房本）、并落實(shí)保證后放款。階段性擔(dān)保的營銷意義重大貸后管理簽訂買賣合同面簽貸款申請調(diào)查審批產(chǎn)權(quán)過戶（首付款支付）過戶回執(zhí)/新房本落實(shí)保證新產(chǎn)權(quán)抵押取得他項(xiàng)權(quán)證（物業(yè)結(jié)清，可選）貸款發(fā)放26擔(dān)保管理：主要風(fēng)險(xiǎn)n模式二、三的主要風(fēng)險(xiǎn)抵押登記長期未辦理借款人惡意撤銷過戶或掛失產(chǎn)權(quán)證書抵押財(cái)產(chǎn)被查封或凍結(jié)、無法完成過戶/抵押登記27擔(dān)保管理：避險(xiǎn)措施n模式二、三的避險(xiǎn)措施信用記錄較差、或經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大的客戶，慎用此模式爭取通過當(dāng)?shù)胤抗懿块T，防止客戶撤銷過戶申請貸款行建立內(nèi)部臺

13、賬、及時(shí)收押產(chǎn)權(quán)、落實(shí)抵押登記總行及分行考核抵押入賬的辦結(jié)率，對超過當(dāng)?shù)睾侠磙k證周期、未辦理抵押入賬的貸款實(shí)施特別督辦貸款行應(yīng)經(jīng)常留意房管部門的對外公告，在發(fā)現(xiàn)待抵押房屋存在被惡意撤銷過戶或掛失、被查封或凍結(jié)等情況時(shí)，及時(shí)要求借款人提供新的擔(dān)保或予以追償28限制政策n購置住房，利率和首付有如下限制次級類(借款人、借款人配偶的信用記錄)n利率浮動(dòng)水平-20%、貸款成數(shù)65%投資性用途n利率浮動(dòng)水平-15% 、貸款成數(shù) 60%次級類+投資性用途n利率浮動(dòng)水平-10% 、貸款成數(shù) 55% 29二手房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦營銷受理營銷受理貸款調(diào)查貸款調(diào)查調(diào)查復(fù)核調(diào)查復(fù)核審批結(jié)果通知審批結(jié)果通知貸款批報(bào)貸款批報(bào)貸

14、款發(fā)放貸款發(fā)放/使用使用貸款條件落實(shí)貸款條件落實(shí)簽署合同簽署合同貸款行貸款審批貸款審批貸款審查貸款審查審批中心產(chǎn)權(quán)過戶產(chǎn)權(quán)過戶客戶貸后管理貸后管理30營銷受理-貸款行客戶經(jīng)理n貸款行的范圍一級支行，一級分行、二級分行的直屬支行（營業(yè)部） n客戶篩選銀行自身營銷通過合作經(jīng)紀(jì)/擔(dān)保機(jī)構(gòu)推薦n受理要點(diǎn)見買賣雙方面談解答貸款相關(guān)政策和手續(xù)首要推薦使用我行交易資金監(jiān)管n注意事項(xiàng)除分行直屬支行之外，二級支行僅作業(yè)務(wù)營銷，不得作為貸款行31受理初審n保守性的收入證明最近12個(gè)月工資賬戶流水、正式工資查詢單、公積金繳存查詢單或養(yǎng)老金繳存查詢單n房屋交易行為的真實(shí)性售房人是否取得出售房屋的完整證明文件，包括：開

15、發(fā)商售房相關(guān)許可證、個(gè)人售房的受托書、審批表或?qū)Ξa(chǎn)權(quán)糾紛的界定文件（如離婚、繼承財(cái)產(chǎn)）售房人實(shí)際已婚或有財(cái)產(chǎn)共有人的，應(yīng)確認(rèn)其配偶或共有人已出具同意出售房屋的書面意見如果交易房屋與現(xiàn)場勘查不一致，應(yīng)要求售房人進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記后，再進(jìn)行房屋買賣，以避免在購房人需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更時(shí)加大我行貸后工作量32受理面簽n簽署文件售房人夫妻共同填寫售房人聲明 借款相關(guān)人員填寫個(gè)人購房借款申請表 ，本人現(xiàn)場簽字，客戶經(jīng)理見證簽字按個(gè)人二手房貸款資料檢查清單收件，并當(dāng)面核對原件與復(fù)印件借款人可預(yù)簽個(gè)人貸款(手工)借據(jù) ，但不得預(yù)填內(nèi)容借款相關(guān)人員可預(yù)簽個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同，但不得預(yù)填內(nèi)容客戶經(jīng)理填寫個(gè)人消費(fèi)

16、貸款業(yè)務(wù)受理臺賬33貸款調(diào)查-貸款行信貸員n調(diào)查主要內(nèi)容：身份證核查及個(gè)人信用報(bào)告查詢我行個(gè)人信貸管理系統(tǒng)查詢 經(jīng)濟(jì)收入能力及個(gè)人資產(chǎn)核查 所購房屋/抵押房屋的調(diào)查保證人的資信調(diào)查n調(diào)查結(jié)果記錄：填寫調(diào)查審批表“調(diào)查信息”部分明確貸款建議n注意事項(xiàng)當(dāng)前管理系統(tǒng)錄入抵押物時(shí)，貸款成數(shù)按申請貸款金額計(jì)算實(shí)際購房價(jià)以買賣合同的成交價(jià)格為準(zhǔn)，不含買賣雙方應(yīng)支付的稅費(fèi)34調(diào)查制度n逐筆調(diào)查的制度，即：不論批量受理或單筆受理，均對借款人申請的每筆貸款進(jìn)行單獨(dú)調(diào)查調(diào)查應(yīng)以非現(xiàn)場調(diào)查為主，結(jié)合現(xiàn)場調(diào)查進(jìn)行n對于自謀職業(yè)者，要對經(jīng)營實(shí)體進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查n自行評估抵押物的，應(yīng)對抵押物現(xiàn)場查看n房齡超過15年* 、或評

17、估單價(jià)高于同等地段平均水平20%的抵押物，應(yīng)實(shí)地查看，確認(rèn)有無重大質(zhì)量缺陷、評估價(jià)值有無虛高，并在調(diào)查審批表的“風(fēng)險(xiǎn)揭示”處進(jìn)行特別解釋調(diào)查時(shí)應(yīng)綜合利用書面材料、征信記錄與互聯(lián)網(wǎng)等公共媒體調(diào)查人出具調(diào)查意見的30天之內(nèi)，必須上報(bào)業(yè)務(wù)主管復(fù)核*注： 房齡允許超過20年的地區(qū)，為20年35委托公證審核與資信補(bǔ)充材料n借款人配偶聲明、授權(quán)委托書等各項(xiàng)公證通過公證機(jī)關(guān)固定電話核實(shí)委托公證書的真實(shí)性和有效性n借款人及其配偶、保證人的資信補(bǔ)充材料 禁入類、客戶有異議的，須補(bǔ)充相關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的非客戶本人過錯(cuò)的書面證明次級類的，補(bǔ)充相關(guān)還款記錄打印件，并附本人簽字的書面說明原件，以及保守性的收入證明瑕疵類、

18、并且近2年內(nèi)產(chǎn)生跨期的逾期記錄的，須補(bǔ)充相關(guān)還款記錄打印件，并附本人簽字的書面說明原件單位出具的經(jīng)濟(jì)收入證明經(jīng)核查不予以采納的，須補(bǔ)充保守性的收入證明36調(diào)查復(fù)核-貸款行信貸業(yè)務(wù)主管n復(fù)核主要內(nèi)容：客戶資料是否完備、合法、有效；調(diào)查人是否履行了職責(zé)內(nèi)的調(diào)查；調(diào)查人意見是否客觀、屬實(shí)。n復(fù)核結(jié)果記錄：在調(diào)查審批表“調(diào)查信息”部分明確復(fù)核意見對提請有條件審批的，須明確提出37貸款批報(bào)-貸款行、審批中心專人n報(bào)批材料：客戶個(gè)人資料（按資料檢查清單提供）身份證核查結(jié)果及個(gè)人信用報(bào)告?zhèn)€人房屋按揭貸款申請審批資料n報(bào)批形式：實(shí)物卷宗電子掃描件n報(bào)批交接記錄：在審批交接單記錄材料清單和報(bào)批時(shí)間n注意事項(xiàng)建議

19、各地審批中心要求貸款行上報(bào)材料之前，先錄入管理系統(tǒng)，避免審批之后系統(tǒng)錄入質(zhì)量無法控制保證人信息和額度控制，在系統(tǒng)未升級房貸保證人相關(guān)功能時(shí)，暫不能錄入系統(tǒng)38審批制度n執(zhí)行一次報(bào)批、單人終審的制度，即：超審批權(quán)限的貸款，直接上報(bào)有權(quán)審批機(jī)構(gòu)審批，不實(shí)行逐級報(bào)批報(bào)批貸款經(jīng)審查通過后，由審批人員單人完成終審n試行期間，各級分支行的最高終審額度一級支行：0二級分行：100萬（僅對各省、自治區(qū)。直轄市和計(jì)劃單列市除外）一級分行：單筆借款最高限額n建議（非強(qiáng)制要求）審批中心內(nèi)部分級終審一級分行主管審批人（信貸業(yè)務(wù)主管或?qū)徟行闹鞴埽簡喂P借款最高限額一級分行普通審批人：200萬元二級分行主管審批人（信貸

20、業(yè)務(wù)主管或?qū)徟行闹鞴埽?00萬元二級分行普通審批人：50萬元39貸款審查-審批中心審查崗 n審查主要內(nèi)容：報(bào)批資料的完整性、合規(guī)性抽查部分申請，有無虛假貸款嫌疑 審查借款人償債能力、貸款擔(dān)保；審查貸款建議的合規(guī)性和合理性；調(diào)查意見是否客觀。n審查意見記錄：在調(diào)查審批表“審批信息 ”明確審查意見40貸款審批-審批中心審批崗 n審批主要內(nèi)容：貸款是否符合國家有關(guān)政策、法規(guī)和我行規(guī)定；避險(xiǎn)措施是否得當(dāng)，擔(dān)保是否安全、可靠；貸款調(diào)查人、復(fù)核人和審查人是否按規(guī)定履行職責(zé)，出具意見是否客觀出具終審意見。必要時(shí)，由同級審批（信貸）主管對風(fēng)險(xiǎn)客戶進(jìn)行終審認(rèn)定n審查意見記錄：在調(diào)查審批表“審批信息 ”明確審

21、批意見41審批時(shí)效的控制n操作規(guī)程審批機(jī)構(gòu)出具終審意見90天之后，貸款行未確認(rèn)購房行為完成并發(fā)放貸款的，則原有的審批意見失效，貸款行必須要求客戶提供新的經(jīng)濟(jì)收入證明相關(guān)資料，并重新調(diào)查和上報(bào)審批n小額信貸管理系統(tǒng)考慮當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)權(quán)證登記周期和借款人實(shí)際情況，給予相應(yīng)的審批有效期（系統(tǒng)默認(rèn)30天）對于已經(jīng)審批通過、貸款行未予以發(fā)放的貸款，在審批有效止期，系統(tǒng)自動(dòng)終止授信42審批結(jié)果通知-貸款行信貸業(yè)務(wù)主管n出具個(gè)人購房借款審批通知書，以作為買賣雙方過戶的依據(jù)需要首付款托管的，須先確認(rèn)到賬并通過小額信貸管理系統(tǒng)止付成功貸款行信貸業(yè)務(wù)主管簽字，加蓋合同專用章 n注意事項(xiàng)首付款止付不得通過儲(chǔ)蓄前臺進(jìn)行，否

22、則貸款發(fā)放后無法劃轉(zhuǎn)款項(xiàng)批貸金額小于申請金額時(shí)，借款人自行籌足剩余款項(xiàng)。若我行監(jiān)管時(shí)，凍結(jié)首付款時(shí)必須修改首付款金額43簽署合同 -貸款行信貸員，信貸業(yè)務(wù)主管 n信貸員在管理系統(tǒng)進(jìn)行業(yè)務(wù)發(fā)放，填寫放款賬戶、還款賬戶和轉(zhuǎn)存賬號，再生成借款合同號首付款未在我行托管：應(yīng)選擇不需要轉(zhuǎn)賬付款，此時(shí)放款賬戶應(yīng)為售房人或其受托人賬戶，還款賬戶應(yīng)為借款人賬戶首付款在我行托管：系統(tǒng)強(qiáng)制選擇需要轉(zhuǎn)賬付款，放款賬戶應(yīng)為借款人賬戶，還款賬戶應(yīng)為借款人賬戶，轉(zhuǎn)存賬號應(yīng)為售房人或其受托人賬戶 n信貸員手工填寫個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同n信貸業(yè)務(wù)主管復(fù)核合同，簽字并加蓋合同專用章 44產(chǎn)權(quán)過戶-貸款行專人 n取得他項(xiàng)權(quán)證之前放

23、款、未提供保證的見證過戶過程親自取得交易契稅票原件和過戶領(lǐng)證通知書原件（若當(dāng)天取得過戶之后的產(chǎn)權(quán)證，則以新的產(chǎn)權(quán)證代替此兩件）同時(shí)從客戶處取得公證的抵押委托書，委托事項(xiàng)為“抵押登記”45貸款條件落實(shí) 貸款行專人n抵押擔(dān)保模式 落實(shí)抵押登記或：取得所購房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移相關(guān)憑證和抵押登記授權(quán)委托書原件 n保證加抵押擔(dān)保模式機(jī)構(gòu)保證人須取得保證金入賬憑證，確認(rèn)可用擔(dān)保額度足額46貸款發(fā)放-貸款行信貸員，信貸業(yè)務(wù)主管崗，記賬崗 n信貸員在管理系統(tǒng)進(jìn)行業(yè)務(wù)出賬，手工填寫個(gè)人貸款（手工）借據(jù)并簽字n信貸業(yè)務(wù)主管 對借據(jù)進(jìn)行復(fù)核并簽字n記帳崗根據(jù)手工借據(jù)在會(huì)計(jì)系統(tǒng)發(fā)放貸款并簽字 47貸款資金使用-貸款行信貸員n

24、首付款未在我行托管貸款當(dāng)日直接到達(dá)放款賬戶，無須轉(zhuǎn)賬或解止付，售房人可直接支取n首付款在我行托管貸款先發(fā)放至借款人還款賬戶（系統(tǒng)自動(dòng)止付）次日，通過管理系統(tǒng)，將貸款（或首付款）手工轉(zhuǎn)賬至轉(zhuǎn)存賬號轉(zhuǎn)賬成功后，等待約15分鐘，通過管理系統(tǒng)，手工解止付貸款（或首付款） ，售房人方可支取n注意事項(xiàng)轉(zhuǎn)賬時(shí)，先對貸款資金操作、或先對首付款操作，系統(tǒng)沒有限制分批支付房款的方式：在貸款、首付款均轉(zhuǎn)賬后，先行解止付首付款，待取得他項(xiàng)權(quán)證再解止付貸款若首付款未在我行托管、但選擇轉(zhuǎn)賬付款， 則按首付款在我行托管的方式進(jìn)行處理48按揭貸款日常貸后業(yè)務(wù)n銀行發(fā)起放款后補(bǔ)錄他項(xiàng)權(quán)證逾期催收擔(dān)保債權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的行使n借款人

25、發(fā)起，填寫個(gè)人貸款普通變更申請審批表提前部分還款提前結(jié)清貸款縮期還款方式變更抵押權(quán)普通變更49放款后補(bǔ)錄他項(xiàng)權(quán)證-貸款行信貸員，信貸業(yè)務(wù)主管崗n取得他項(xiàng)權(quán)證之前放款的，信貸員通過貸后業(yè)務(wù)補(bǔ)錄他項(xiàng)權(quán)證n報(bào)信貸業(yè)務(wù)主管崗復(fù)核n信貸員作抵押物入賬處理50逾期催收n逾期10天內(nèi)-信貸員電話催收，并確認(rèn)客戶能否接收到期還款短信提醒，不能成功接收的應(yīng)要求客戶配合解決n逾期超過10天-貸款行信貸業(yè)務(wù)主管寄送個(gè)人貸款逾期催收函n逾期超過15天-信貸員上門催收n逾期超過30天-貸款行信貸業(yè)務(wù)主管發(fā)送律師函n逾期超過90天-資產(chǎn)保全人員通過法律訴訟或委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行追索51擔(dān)保債權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的行使n保證金扣收-

26、合作方管理人員借款人或保證人違約的，由貸款行信貸業(yè)務(wù)主管提請與合作機(jī)構(gòu)簽約的管理機(jī)構(gòu)扣劃保證金賬戶內(nèi)的資金，用于歸還借款人的貸款。保證金扣收具體操作按合作協(xié)議約定執(zhí)行。 n行使抵押權(quán)-資產(chǎn)保全人員借款人（或抵押人）死亡、被宣告死亡、被宣告失蹤、喪失民事行為能力又無代其履行債務(wù)的人或者其繼承人、受遺贈(zèng)人、財(cái)產(chǎn)代管人、監(jiān)護(hù)人拒絕履行擔(dān)保借款合同的 貸款逾期超過90天 已形成不良貸款 52提前部分還款-貸款行信貸員，信貸業(yè)務(wù)主管崗，記帳崗n信貸員調(diào)查提前還款請求是否與合同約定相符n對相符的，信貸業(yè)務(wù)主管同意執(zhí)行n記賬崗?fù)ㄟ^會(huì)計(jì)系統(tǒng)手工扣收整期應(yīng)還金額n信貸員通過管理系統(tǒng)申請?zhí)崆皻w還部分本金，歸還金額

27、為扣除當(dāng)期應(yīng)還金額后的剩余金額n記賬崗?fù)ㄟ^會(huì)計(jì)系統(tǒng)手工提前歸還部分本金n次日，信貸員或記賬崗可打印調(diào)整后的還款計(jì)劃表n注意事項(xiàng)：扣收整期應(yīng)還金額，應(yīng)在非還款日，否則無法還款提前歸還部分本金，必須在扣收整期應(yīng)還金額當(dāng)天執(zhí)行，否則無法實(shí)現(xiàn)提前部分還款53貸款縮期-貸款行信貸員，信貸業(yè)務(wù)主管崗，記帳崗n信貸員調(diào)查借款人是否符合收入還貸比n對于符合的，信貸業(yè)務(wù)主管同意執(zhí)行n記賬崗?fù)ㄟ^會(huì)計(jì)系統(tǒng)手工扣收整期應(yīng)還金額n信貸員通過管理系統(tǒng)申請貸款期限調(diào)整（縮期），通過主管復(fù)核后，執(zhí)行處理（實(shí)時(shí)向會(huì)計(jì)系統(tǒng)發(fā)送期限調(diào)整指令）n次日，信貸員或記賬崗可打印調(diào)整后的還款計(jì)劃表n注意事項(xiàng)：須在扣收整期應(yīng)還金額當(dāng)天（非還款

28、日）縮期，否則無法執(zhí)行縮期可以與提前部分還款合并申請和執(zhí)行，以保持每期還款額大致不變扣收整期應(yīng)還金額之后，先提前部分還款、或先縮期,效果一樣54提前結(jié)清-貸款行信貸員，信貸業(yè)務(wù)主管崗，記帳崗n信貸員對客戶申請進(jìn)行簡單調(diào)查n與合同約定相符的，信貸業(yè)務(wù)主管同意執(zhí)行n記賬崗直接通過會(huì)計(jì)系統(tǒng)手工扣收剩余貸款本金和應(yīng)收利息（按本期實(shí)際天數(shù)計(jì)息）55還款方式變更-貸款行信貸員，信貸業(yè)務(wù)主管崗，記帳崗n信貸員對客戶申請進(jìn)行簡單調(diào)查n原定和變更的還款方式均為分期還款方法的，信貸業(yè)務(wù)主管同意執(zhí)行n記賬崗?fù)ㄟ^會(huì)計(jì)系統(tǒng)手工扣收整期應(yīng)還金額n信貸員通過管理系統(tǒng)申請還款方式變更56抵押權(quán)普通變更-貸款行信貸員，信貸業(yè)務(wù)

29、主管崗n信貸員對客戶申請進(jìn)行簡單調(diào)查n借款人提供的證明材料表明，抵押物因抵押人姓名或者名稱發(fā)生變更、或者抵押房屋坐落的街道、門牌號發(fā)生變更的，信貸業(yè)務(wù)主管同意執(zhí)行n貸款行專人向房產(chǎn)登記部門申請抵押權(quán)變更登記（部分地區(qū)仍需按“解抵押、產(chǎn)權(quán)變更、重新抵押”的流程辦理）n不需要簽署變更協(xié)議57按揭貸款特殊變更業(yè)務(wù)操作n申請人發(fā)起，填寫個(gè)人貸款特殊變更申請審批表貸款延期：借款人作為申請人n注意事項(xiàng)“借款人變更”可通過行內(nèi)異名轉(zhuǎn)按揭貸款辦理58貸款延期 -貸款行信貸員，信貸業(yè)務(wù)主管崗，原審批機(jī)構(gòu)n并提供還款能力不足的有關(guān)證明n信貸員對客戶申請進(jìn)行調(diào)查，提交主管復(fù)核n上報(bào)貸款原審批機(jī)構(gòu)審查、審批通過n信貸

30、員通過管理系統(tǒng)申請貸款期限調(diào)整（延期），通過主管復(fù)核后，執(zhí)行處理（實(shí)時(shí)向會(huì)計(jì)系統(tǒng)發(fā)送期限調(diào)整指令）n貸款行與借款人、抵押人和處于非免責(zé)期的保證人簽署個(gè)人貸款延期協(xié)議n變更合同后，延期導(dǎo)致到期日超過抵押有效止期（若有）的，應(yīng)到登記部門追加抵押期限59二手房貸款業(yè)務(wù)營銷n二手房貸款市場概況n郵儲(chǔ)二手房貸款的產(chǎn)品特色n二手房貸款客戶渠道60二手房貸款市場概況n二手房的市場供給增大，但區(qū)域差別較為明顯住房商品化、投資房屋售出和消費(fèi)升級大型城市二手房市場規(guī)模較大部分省會(huì)城市及地市以下城市仍以新建房為主n二手房貸款需求也處于上升趨勢新建房區(qū)域偏遠(yuǎn)、配套跟不上、交房時(shí)間過長二手房活躍區(qū)域一般位置優(yōu)越、配套完

31、善房價(jià)不斷攀升，導(dǎo)致由全款購買二手房轉(zhuǎn)向貸款社會(huì)主流群體對于購買二手房逐漸認(rèn)可n市場數(shù)據(jù)2009年3月份,北京市二手房成交超過2萬套61二手房貸款市場概況（續(xù)）n二手房貸款面臨的主要問題部分地區(qū)房管部門辦事效率低、管理不嚴(yán)產(chǎn)權(quán)問題較為復(fù)雜、交易環(huán)節(jié)多中介機(jī)構(gòu)把持客源n至2009.4.8,北京海淀區(qū)支行累放178筆,160筆為中介推薦銀行同業(yè)競爭激烈n解決的手段充分跟進(jìn)房管部門的政策努力開拓銀行自營渠道平衡把握市場開拓與風(fēng)險(xiǎn)控制62郵儲(chǔ)二手房貸款的產(chǎn)品特色n產(chǎn)品靈活，適應(yīng)客戶面廣單筆最高500萬元，購買住房、經(jīng)營用房均支持接受房齡長：住房最長為20年（個(gè)別地區(qū)為25年）貸款成數(shù)高：普通住房最高8

32、成貸款期限長：不受房齡約束，住房貸款最長為30年寬限期選擇：僅還利息、免還本金的期限最長為前3年免除擔(dān)保費(fèi)和保證金：優(yōu)質(zhì)單位職工可作階段性保證63郵儲(chǔ)二手房貸款的產(chǎn)品特色（續(xù)）n標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的業(yè)務(wù)辦理標(biāo)準(zhǔn)化的申請表格、資料清單與申請流程，最大限度減少客戶往返銀行的次數(shù)，縮短辦理各項(xiàng)手續(xù)的時(shí)間對于優(yōu)質(zhì)客戶，提供上門收取申請資料的服務(wù)承諾在客戶提供完整申請資料的情況下，2個(gè)工作日內(nèi)即出具是否同意貸款的審批結(jié)果資金劃轉(zhuǎn)至售房人或受托人賬戶，杜絕中介卷款64郵儲(chǔ)二手房貸款的產(chǎn)品特色（續(xù)）n便利客戶的增值服務(wù)免費(fèi)為購房人提供首付款資金監(jiān)管服務(wù)，過戶遞件完成后售房人即可先取得首付款，既保證買方資金安全，

33、又維護(hù)賣方利益每期還款日前3天及還款當(dāng)日，若客戶還款賬戶余額不足時(shí)，自動(dòng)發(fā)送免費(fèi)短信提醒 貸款逾期10天內(nèi)，客戶經(jīng)理通過電話提醒客戶還款提前還款只需在還款日之前申請即可，符合合同約定即予以還款，不需要預(yù)約與排隊(duì)，免收違約金 65二手房貸款客戶渠道n直客式通過銀行網(wǎng)點(diǎn)、公共媒體宣傳，提供免費(fèi)交易平臺等手段，吸引客戶主動(dòng)申請我行貸款n其他銀行成功與失敗的經(jīng)驗(yàn)上海中行：中介派員接受銀行內(nèi)部培訓(xùn)，在銀行網(wǎng)點(diǎn)著裝、服務(wù)態(tài)度與客戶經(jīng)理保持一致，撮合二手房交易，將二手房貸款客戶直接推薦給中行，并向中國銀行收取少量返傭中信北京分行：與搜房網(wǎng)合作，開辦“二手房貸直通車”，但由于缺乏后續(xù)的看房、過戶等配套服務(wù)，市

34、場反映并不好交行北京分行：在北京分行的二級網(wǎng)站，搭建“個(gè)貸e” 平臺，向買賣雙方提供交易信息免費(fèi)發(fā)布服務(wù)，但仍缺乏后續(xù)服務(wù)66二手房貸款客戶渠道（續(xù)）n間客式通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢、房貸公司、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、律師推薦客戶根據(jù)當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)慣例，合作機(jī)構(gòu)可能提供階段性擔(dān)保、代辦抵押登記服務(wù)機(jī)構(gòu)提供保證，須事先按我行合作機(jī)構(gòu)暫行管理辦法報(bào)總行準(zhǔn)入并授權(quán)，由一級分行簽訂合作協(xié)議后，才能實(shí)施業(yè)務(wù)合作67二手房貸款客戶渠道（續(xù)）n間客式：注意事項(xiàng)中介代辦抵押登記，務(wù)必由我行直接向登記部門領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證中小型中介，如果不滿足合作機(jī)構(gòu)暫行管理辦法要求的注冊資本、人員數(shù)量等條件，也可以進(jìn)行推薦二手房貸款客戶方面的合作，但不得提供我行二手房貸款擔(dān)保服務(wù)中小型中介，原則選擇區(qū)縣業(yè)務(wù)量排名前5位的機(jī)構(gòu)，避免合作數(shù)量過多，不能有效形成業(yè)務(wù)規(guī)模，也不便于管理總行對合作費(fèi)用水平不作要求，各級行應(yīng)權(quán)衡考慮成本與收入各地在初期未簽定合作協(xié)議之前、與中介進(jìn)行業(yè)務(wù)試合作的，務(wù)必提前與本級行財(cái)務(wù)部門協(xié)商好營銷費(fèi)用的列支68按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制n風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)做好客戶篩選，重視收入能力的持續(xù)性分辨交易合法性和抵押權(quán)的可執(zhí)行性嚴(yán)格遵循業(yè)務(wù)流程，規(guī)避內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)格執(zhí)行合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入和日常管理，控制合作引發(fā)的操作風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。合作機(jī)構(gòu)主要是：n二手房貸款的中介機(jī)構(gòu)（經(jīng)紀(jì)、評估、擔(dān)保等）n一