第1章物業(yè)項目早期介入

1、第一章 物業(yè)項目早期介入考試內(nèi)容： （一）物業(yè)管理的早期介入 1早期介入。 2早期介入的作用。 3早期介入的特點。 4早期介入的方式、方法。（二）早期介入的工作內(nèi)容 1可行性研究階段的早期介入。 2規(guī)劃設計階段的早期介入。 3建設施工階段的早期介入。 4銷售階段的早期介入。 5竣工驗收階段的早期介入。（三）早期介入的組織實施 1早期介入工作的準備。 2早期介入的合同訂立與管理。 3早期介入的組織與實施。（四）早期介入的注意事項第一節(jié) 物業(yè)項目早期介入概述一、物業(yè)服務項目早期介入的含義早期介入的基本概念A項目早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設單位在項目的立項、規(guī)劃設計、施工建設、營銷策劃、竣工驗

2、收階段所引入的物業(yè)服務咨詢活動，物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)主使用和物業(yè)服務的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等方面提出的合理化意見和建議，以便建成的物業(yè)更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求，方便物業(yè)服務工作的開展。項目早期介入對建設單位而言并非強制性要求，而是根據(jù)項目管理的需要進行選擇，可以由物業(yè)服務企業(yè)提供，也可以由專業(yè)咨詢機構(gòu)提供；項目早期介入是建設單位在項目開發(fā)各階段引入的物業(yè)服務專業(yè)技術(shù)支持，在項目的開發(fā)建設中起著積極的作用；項目早期介入服務的對象是建設單位，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)或咨詢機構(gòu)簽訂協(xié)議并支付項目早期介入服務費用。項目

3、早期介入的階段A如圖1-1所示。思考：哪個階段最能體現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)的價值二、物業(yè)服務項目早期介入的作用早期介入的作用我國的物業(yè)管理脫胎于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理，一直滯后于規(guī)劃設計和施工建設，以至于交付的物業(yè)出現(xiàn)布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷，引發(fā)業(yè)主、建設單位和物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾和糾紛。物業(yè)服務企業(yè)的早期介入可以協(xié)助建設單位及時發(fā)現(xiàn)項目規(guī)劃、設計、施工、銷售過程中所存在的問題，使規(guī)劃更加優(yōu)化、完善，減少設計上的缺陷以及交付后的業(yè)主糾紛，還可以在項目建設初期將不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)服務順利開展，業(yè)主利益得到保障。（一）從業(yè)主使用的角度，有利

4、于提高業(yè)主對物業(yè)的認可度1優(yōu)化設計，滿足業(yè)主使用需求隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對物業(yè)的品位和環(huán)境要求越來越高，這使得建設單位在建設過程中除了要執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)標準外，還應考慮到物業(yè)的功能、布局、造型、環(huán)境以及物業(yè)使用者的便利、安全、舒適等因素。物業(yè)服務企業(yè)可從業(yè)主（或物業(yè)使用人）及物業(yè)管理的角度，就房屋設計和功能配置、設備選型和材料選用、公共設施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設計更符合業(yè)主的使用要求。2有助于提高工程質(zhì)量，提高物業(yè)的認可度在物業(yè)的建設過程中，物業(yè)服務企業(yè)利用自身優(yōu)勢幫助建設單位加強工程質(zhì)量管理，及時發(fā)現(xiàn)設計、施工過程中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問題在施工過程中及時得到解決

5、，減少在日后使用中的矛盾糾紛，從而提高業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)的滿意度和認可度。（二）從物業(yè)管理角度，有利于物業(yè)服務工作的順利開展1有利于了解物業(yè)情況對物業(yè)及其配套設施設備的運行管理和維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作，必須對物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設備安裝等情況了如指掌。物業(yè)服務企業(yè)可以通過早期介入，如對于圖紙的改動部分做好記錄，對設備安裝、管線布置尤其是隱蔽工程狀況進行全過程跟蹤等，充分了解所管物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數(shù)、“對癥下藥”。2為前期物業(yè)管理作充分準備物業(yè)服務企業(yè)可利用項目早期介入的機會，逐步開展制定物業(yè)管理方案和各項規(guī)章制度、設計組織架構(gòu)、招聘

6、人員、實施上崗培訓等前期管理的準備工作，方便物業(yè)移交后物業(yè)管理各項工作的順利開展。同時，通過在早期介入中同施工單位形成的良好合作關(guān)系，在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時率。3有利于規(guī)避物業(yè)經(jīng)營管理風險項目早期介入對項目情況及周邊不利因素提前了解，對后續(xù)物業(yè)服務過程中可能出現(xiàn)的風險作出預估，提前制定應對措施，規(guī)避物業(yè)管理的風險，也可提升后期物業(yè)管理服務的質(zhì)量。同時，項目早期介入可充分了解目標客戶群，制定質(zhì)價相符的服務標準、服務內(nèi)容等，以保證物業(yè)管理的可持續(xù)經(jīng)營管理。（三）從項目開發(fā)角度，有利于提高建設單位的開發(fā)效益（1）建設單位在進行小區(qū)規(guī)劃設計時往往比較關(guān)注技術(shù)規(guī)范對

7、于今后是否符合業(yè)主使用要求、管理要求、降低管理成本考慮較少。項目早期介入可使規(guī)劃設計方案中的布局、功能定位更趨合理，有利于日后運營管理。如小區(qū)規(guī)劃設計必須考慮到物業(yè)管理用房、機動車停車場、自行車棚、商業(yè)配套設施等，從業(yè)主需求角度提出建議，從而避免建設單位的不必要投資。（2）項目早期介入是物業(yè)服務企業(yè)從項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入，通過早期介入的專業(yè)支持，建設單位可以對項目進行準確的市場定位，并考慮到物業(yè)的使用功能和業(yè)主滿意，促進項目的銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。同時，建設單位還可以通過引入高水平的物業(yè)管理咨詢服務提升自身的品牌。通過項目早期介入，物業(yè)服務企業(yè)在與各單位的溝通協(xié)作中可充分

8、展示自身的專業(yè)素質(zhì)，并從業(yè)主使用、物業(yè)管理和項目開發(fā)的角度，完善項目的設計缺陷，減少不必要的投資成本，提高項目的開發(fā)效益。三、物業(yè)服務項目早期介入的方式早期介入的方式、方法建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)或?qū)I(yè)咨詢機構(gòu)，由被委托單位安排專業(yè)的工作人員通常運用以下方式實施項目的早期介入。市場調(diào)研圖紙會審對標管理過程監(jiān)控項目溝通會市場調(diào)研，物業(yè)服務企業(yè)或?qū)I(yè)咨詢機構(gòu)通過對項目及周邊情況進行調(diào)研，了解項目的交通、教育、醫(yī)療等相關(guān)配套情況和不利因素，綜合分析、評估對項目產(chǎn)生的各種影響，并將結(jié)果向建設單位進行匯報說明，以助于建設單位進行項目決策。圖紙會審，是指物業(yè)服務企業(yè)或?qū)I(yè)人員會同建設單位、設計單位、施工單

9、位、監(jiān)理單位等，對圖紙進行分析、論證，并提出相關(guān)建議。對標管理，是指物業(yè)服務企業(yè)或咨詢機構(gòu)通過對同類型物業(yè)的客戶群、服務標準等調(diào)查比較的基準的方法，以便對新建物業(yè)的物業(yè)服務定位、物業(yè)服務模式等向建設單位提供建議。過程監(jiān)控，是指在項目早期介入的不同階段，物業(yè)服務企業(yè)或咨詢機構(gòu)通過現(xiàn)場勘察，評估、發(fā)現(xiàn)新建物業(yè)建設過程中出現(xiàn)的各種問題，并向建設單位提交改善建議。物業(yè)服務企業(yè)或咨詢機構(gòu)通過定期參加由建設單位組織的項目溝通會，以發(fā)函的方式提交建議書等，了解項目的建設進展情況，并就早期介入的相關(guān)問題交換意見。第二節(jié) 物業(yè)項目早期介入的工作內(nèi)容早期介入的工作內(nèi)容A一、物業(yè)項目可行性研究階段的早期介入（一）介

10、入形式物業(yè)服務企業(yè)在項目立項階段獲取項目信息，組織相關(guān)人員對項目的整體設想和建設思路、周邊情況、項目定位等進行分析、評估，就項目的物業(yè)服務進行總體策劃。（二）工作內(nèi)容及要點（1）了解項目的周邊環(huán)境。（2）協(xié)助建設單位評估項目所需相關(guān)配套設施。（3）向建設單位提供專業(yè)咨詢意見和可行性研究報告建議。（4）設計與客戶目標相一致并具備合理性價格比的物業(yè)服務框架性方案。（5）推選知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強的管理人員承擔項目早期介入工作。（6）可行性研究是項目開發(fā)建設的前提，物業(yè)服務企業(yè)就項目定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理運作模式提供專業(yè)意見，幫助建設單位更準確地進行市場定位，提高項目的性

11、價比。二、物業(yè)項目規(guī)劃設計階段的早期介入（一）介入形式組織結(jié)構(gòu)、設備專業(yè)人員參與項目規(guī)劃設計溝通會，從使用、維護、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對設計方案提出意見或建議。（二）工作內(nèi)容及要點（1）獲取項目規(guī)劃資料。（2）就項目的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出建議。（3）就項目環(huán)境及配套規(guī)劃的合理性、適用性提出建議。（4）就項目設備設施的設置、選型及運營、維護等方面提供改進建議。（5）就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所、公建配套等公共配套建筑、設施、場地的設置和要求等提出意見。（6）收集對建設單位規(guī)劃設計的建議，整理成項目建議書并跟進落實。（7）所提出意見和建議應體現(xiàn)專業(yè)性，并符合有關(guān)法律、

12、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的要求。（8）從確定的目標客戶的角度考慮問題。在設計上，比較物業(yè)建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經(jīng)濟承受力，使業(yè)主、建設單位與物業(yè)服務企業(yè)的目標利益相統(tǒng)一。（9）要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)服務總體設計規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。三、物業(yè)項目施工建設階段的早期介入（一）介入形式此階段主要是安排工程技術(shù)人員駐場，對施工中的項目進行巡查、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出建議。（二）工作內(nèi)容及要點（1）熟悉規(guī)劃設計內(nèi)容，對現(xiàn)場施工情況進行跟蹤。（2）參加項目溝通會，準確了解現(xiàn)場施工進度節(jié)點和各專業(yè)分項施工計劃。（3）跟進設施設備的安裝調(diào)試，了解設施設

13、備的使用功能和操作要求，并收集相關(guān)的技術(shù)資料及文件。（4）熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意在設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。（5）與建設單位就施工過程中的問題共同磋商，及時提出并落實整改方案。（6）仔細做好現(xiàn)場記錄，將重要的場面拍照、存檔，為今后的物業(yè)服務提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)。（7）物業(yè)服務企業(yè)不是建設監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對質(zhì)量持認真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。四、物業(yè)項目營銷策劃階段的早期介入（一）介入形式確定物業(yè)服務模式、收費標準等，對銷售人員、客戶提供物業(yè)服務的培訓、咨詢活動，讓業(yè)主對項目的物業(yè)服務情況有一定的了解

14、。（二）工作內(nèi)容及要點（1）根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品類型、目標客戶群的定位確定物業(yè)服務的模式。（2）根據(jù)物業(yè)規(guī)劃、配套確定物業(yè)服務的基本內(nèi)容和服務質(zhì)量標準。（3）擬定物業(yè)服務的各項費用的收費標準及收費辦法，協(xié)助各種手續(xù)的報批。（4）協(xié)助建設單位起草并確定前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。（5）安排現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在銷售現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務。（6）評估項目紅線內(nèi)外影響業(yè)主生活的不利因素，向建設單位提出建議。（7）接受建設單位的委托對銷售中心、樣板房等提供物業(yè)管理服務，并展示未來物業(yè)服務的狀況。（8）物業(yè)服務費的定價除考慮物業(yè)檔次、定位外，還應考慮物業(yè)服務成本的增長趨勢和可持續(xù)經(jīng)營。（9）對于物業(yè)服務的

15、宣傳及承諾，要實事求是，符合法規(guī)。在銷售時應依據(jù)物業(yè)服務的策劃方案，不應為了促銷而夸大其詞，更不能做出不切實際的承諾。五、物業(yè)項目竣工驗收階段的早期介入（一）介入形式從確保物業(yè)正常使用的角度，工程技術(shù)人員參與對已竣工物業(yè)的驗收，嚴把質(zhì)量關(guān)。（二）工作內(nèi)容及要點（1）收集相關(guān)的驗收標準和法律法規(guī)。（2）參與竣工驗收。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；在分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。（3）協(xié)助跟進遺留問題的整改和竣工驗收資料的收集整理。（4）參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗

16、做準備。（5）應跟進驗收過程，了解驗收人員給施工或建設單位的意見、建議和驗收結(jié)論?！景咐宽椖勘尘澳辰ㄔO單位通過公開招標的方式取得位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的物業(yè)項目，靠近高新技術(shù)工業(yè)區(qū)，占地面積54萬平方米，建筑面積60萬平方米。由于此項目為土地招標的“地王”，也是該城市拍賣史上最大的住宅項目，因此倍受當?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。按規(guī)劃項目包含別墅、洋房、公寓、高層住宅以及5萬平方米的商業(yè)配套，整個項目分四期建設，一期為多層、小高層；二期為別墅和寬景洋房；三期為別墅、公寓和高層；四期為別墅、高層。建設單位結(jié)合該項目密度低、產(chǎn)品類型多樣化、客戶群定位的差異化特點，規(guī)劃打造為居住、商業(yè)及公共配套與高新產(chǎn)業(yè)區(qū)形成的

17、里程碑式綜合社區(qū)，擬聘請有豐富客戶服務經(jīng)驗的物業(yè)服務企業(yè)擔任項目的物業(yè)服務顧問，幫助解決前期的物業(yè)服務問題。由于該地區(qū)遠離城市核心商業(yè)區(qū)，周邊以高新工業(yè)區(qū)為主，市場認知度低，商業(yè)和生活配套、設施配套水平相對較低，而周邊消費者則是具有高知、高薪、高品位特征的生活群體，基于把該項目建設為由“郊區(qū)化”向“城市化”居住環(huán)境的思路來分析。一、可行性研究階段早期介入的內(nèi)容在項目可行性分析階段，物業(yè)服務企業(yè)就該物業(yè)的市場定位、業(yè)態(tài)定位、物業(yè)管理的基本思路和運作模式提出了建議并得到了建設單位的采納。（一）鎖定城市未來居住方向，定位于城市的后花園，未來客戶群為周邊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)中層管理人員和城市白領。（二）考慮

18、周邊商業(yè)及配套水平，在業(yè)態(tài)定位方面以社區(qū)配套服務為目標，因地制宜配置臨街和集中商業(yè)區(qū)域，引進品牌商家。（三）為方便業(yè)主和安全的角度，住宅分為兩大組團封閉管理，組團之間開設市政路，與外界形成開放式銜接，將商業(yè)、泳池、幼兒園、會所沿開放性道路布置，社區(qū)居民可以到社區(qū)任何地方實現(xiàn)五分鐘距離。（四）考慮項目的區(qū)位，一期產(chǎn)品主要以情景洋房和小高層住宅組成，并設置商業(yè)風情街、哥倫布廣場等休閑娛樂場所，樹立品牌形象，增強市場效應。（五）確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標和要求。二、規(guī)劃設計階段早期介入的內(nèi)容在規(guī)劃設計階段，物業(yè)

19、服務企業(yè)多次參加項目設計方案溝通會，結(jié)合物業(yè)管理思路及運作模式，提出了具體的建議并得到采納，為后期項目管理打下基礎，得到了認同和好評。（一）項目規(guī)劃首先遵循“公共空間優(yōu)先”的原則，把公共區(qū)域劃分清楚，然后再沿公共區(qū)域布置房屋組團，前置考慮安全管理思路，結(jié)合安全防范智能化技術(shù)方案，使項目內(nèi)外部有效隔離。（二）對項目的人流、車流線路合理規(guī)劃，強調(diào)街道的多功能性，采用“機動車道+非機動車道+綠化道+人行道”的模式，道路網(wǎng)密度高，住戶選擇出行方向多。（三）考慮到項目產(chǎn)品類型多樣化，建議對組團式管理的布局相對獨立，這樣有利于按服務對象的不同提供不同的服務內(nèi)容，確定不同的收費標準，滿足不同層次的消費者的需

20、求。（四）考慮消防控制中心和監(jiān)控中心規(guī)劃合并，優(yōu)化出入口的數(shù)量，以減少后期物業(yè)管理的運營成本。（五）考慮規(guī)劃小區(qū)垃圾收集站在方便運輸、小區(qū)下風向的位置，設備機房隔聲降噪措施，以減少對業(yè)主的影響。（六）就項目整體設計方案及物業(yè)服務的運作模式，規(guī)劃明確物業(yè)管理辦公用房，物業(yè)服務人員宿舍、食堂、休息室、倉庫以及清潔車的停放場地等。此階段還根據(jù)前期物業(yè)服務總體策劃方案的思路，進行了詳細物業(yè)服務方案的制訂和實施進度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓計劃、費用測算等，這些都得到了地產(chǎn)方面的支持和認可。三、建設階段的早期介入的內(nèi)容在建設階段，物業(yè)服務企業(yè)跟進了整個施工過程，召集或參與了多次專題討論會，并提

21、出了建設性的整改意見，這些意見大部分都在建設中被采納，典型的介入內(nèi)容如下：（一）核實管理用房位置、出入口的設置、監(jiān)控中心的布置等是否與規(guī)劃設計方案一致。（二）對生活垃圾堆放、清運和處理方式提出了具體要求，要求設立足夠的垃圾桶放置位置，地面采用防滑地磚，配備清洗水源和污水集排設施。（三）注意單元門的安裝方式，是否便于安裝可視對講系統(tǒng)，開門尺寸是否便于業(yè)主搬運物品進出，是否采用無限位地彈簧。（四）園林綠化施工時，充分考慮澆水管道的鋪設及計量要求和對小區(qū)人行道路的排水的考慮。（五）安排機電技術(shù)人員全程跟蹤機電設施、設備的安裝，提交建議并跟進整改情況。（六）為前期管理做準備工作。陸續(xù)招聘物業(yè)服務企業(yè)員

22、工并進行培訓，組織編寫各類管理服務文件和規(guī)章制度，準備業(yè)主入住資料等。此階段重點工作是跟進項目建設情況，特別是規(guī)劃設計時的建議是否得到落實，參與設備安裝調(diào)試，了解設備性能，熟悉設備操作流程，與機電設備安裝單位建立了良好的溝通關(guān)系，為后期設備運行管理打下基礎。四、銷售階段的早期介入內(nèi)容在此階段主要介入了以下工作：（一）在項目銷售前，整理物業(yè)管理方案，將涉及業(yè)主買房應知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來。（二）在項目銷售前，對銷售人員進行物業(yè)管理知識的培訓，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。（三）在銷售現(xiàn)場設立了專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的

23、咨詢，這種咨詢和宣傳溝通起到了良好的效果，避免物業(yè)建設單位對物業(yè)管理的亂承諾，也使未來業(yè)主對物業(yè)管理有了信心，增加了購買的欲望。（四）可通過對銷售現(xiàn)場規(guī)范管理與服務，使業(yè)主對未來的物業(yè)管理服務有所了解，加深對物業(yè)服務企業(yè)印象。五、項目早期介入的效果該項目在客戶口碑、經(jīng)濟效益和社會效益方面取得了預期效果，也成為該城市最具影響力的項目和物業(yè)服務范例。（一）在客戶口碑方面1推出“金鑰匙”管家服務，設置親善服務大使為業(yè)主提供貼心、便捷的服務。2推出綠色物業(yè)，倡導綠色環(huán)保，實行垃圾分類社區(qū)，用行為改變社區(qū)的居住環(huán)境。3推出鄰里守望，組建鄰里互動交流圈，營造融洽、和諧、溫馨的親情化社區(qū)氛圍。根據(jù)該項目客戶

24、群的特性，對物業(yè)類型、產(chǎn)品定位、區(qū)域環(huán)境等方面量身定制創(chuàng)新的服務模式和體系贏得了業(yè)主的高度認同，通過服務形象的展示也有力地推動了項目的銷售。（二）在經(jīng)濟效益方面1一期銷售11萬平方米全部售罄，甚至出現(xiàn)了搶購，也是房產(chǎn)銷售低谷期的爆棚，隨之，二期房價比一期上漲達30，前期購房者都享受了房屋升值帶來的收益。2房屋交付后基本無因質(zhì)量返工問題，節(jié)省了大量的人力、物力成本，贏得了業(yè)主、地產(chǎn)公司的雙重贊譽。3商業(yè)在業(yè)態(tài)、功能布局、交通流線方面規(guī)劃完善，產(chǎn)品符合商業(yè)運作，減少商家進駐后的裝修改造，不僅節(jié)省成本，還大大降低了違章裝修的風險。（三）在社會效益方面1創(chuàng)新的服務模式，深受業(yè)主好評及行業(yè)贊譽，當?shù)赝?/p>

25、紛紛前來交流學習，該小區(qū)成為當?shù)爻鞘薪ㄔO和物業(yè)服務的樣板。2項目一期銷售成功，使建設單位的開發(fā)實力再次得到驗證，促使其他物業(yè)建設單位提高了對物業(yè)管理的認識。3該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為當?shù)匚飿I(yè)管理意識和物業(yè)管理水平的提高起到了非常積極的促進作用。上述案例說明了物業(yè)服務的早期介入對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主都有很大的益處，是解決物業(yè)建設與物業(yè)服務銜接問題的有效手段。第三節(jié) 物業(yè)項目早期介入的組織實施提示：對早期介入的組織實施應當從實際操作的角度來學習掌握。早期介入工作的準備一、早期介入工作的準備（一）項目早期介入的風險評估1責任劃分不清造成的風險在簽訂早期介入服務委托合同時，如果雙方的權(quán)利義務約

26、定、責任劃分不清晰，甚至做出一些難以實現(xiàn)的承諾，可能成為建設單位向物業(yè)服務企業(yè)追責的理由，也可能使物業(yè)服務企業(yè)承擔了本不該承擔的風險。2專業(yè)能力不足造成的風險項目的早期介入工作涉及面廣、時間長、技術(shù)性強、難度大，早期介入人員專業(yè)技術(shù)能力不足，所提出的建議不能面面俱到，同時，建設單位忽視對建議的重視與采納，造成后期承接的物業(yè)問題整改不及時。3職業(yè)安全的風險項目早期介入在建設施工階段各專業(yè)工程技術(shù)人員必須深入現(xiàn)場，跟蹤工程進度，以充分了解設備的技術(shù)狀態(tài)和技術(shù)性能，而此階段造成的職業(yè)安全管理風險的概率較大。4信息管理的風險物業(yè)服務企業(yè)對于獲取的建設單位及項目的相關(guān)資料負有保密義務，存在承擔資料泄露的

27、違約責任的風險。5可持續(xù)經(jīng)營的風險物業(yè)服務企業(yè)為了取得項目早期介入委托，可能出現(xiàn)在訂立早期介入服務委托合同時，容易盲目壓低費用，物業(yè)服務費定價偏低，將直接影響到物業(yè)承接后的日常運營。（二）項目早期介入的工作準備（1）人員準備、后勤保障。根據(jù)合同約定配置項目早期介入人員。落實工作所需要的勞動保護用品及工具等。建立項目早期介入管理制度，規(guī)范工作流程。為項目早期介入提供相應的后勤保障。（2）獲取、了解、熟悉項目建設計劃及相關(guān)資料，以及現(xiàn)場勘查。（3）與建設單位溝通，知會項目早期介入人員安排及工作計劃。（4）制定項目早期介入工作節(jié)點。（5）按照合同約定和工作計劃開展項目的早期介入工作。二、項目早期介入

28、合同的訂立與管理早期介入的合同訂立與管理項目早期介入合同的內(nèi)容應由建設單位與被委托單位協(xié)商約定，在項目早期介入實施前以書面形式訂立，承接查驗后合同終止。項目早期介入合同的主要內(nèi)容如下。1項目早期介入概況主要包括項目建設單位、受委托單位，項目名稱、坐落位置、規(guī)劃指標及委托服務范圍。2項目早期介入委托內(nèi)容及要求根據(jù)項目早期介入委托合同內(nèi)容，主要包括對項目早期介入約定服務輸出內(nèi)容。（1）規(guī)劃設計階段，對管理用房，小區(qū)安全性及物防、技防措施，交通規(guī)劃，工程配套及規(guī)劃，園林景觀，環(huán)保節(jié)能措施等進行評估，向建設單位提供評估報告。（2）建設施工階段，跟進現(xiàn)場施工，核實前期規(guī)劃建議落實情況，評估指出施工過程中

29、存在的質(zhì)量或安全隱患等風險，形成評估報告，同時挖掘?qū)笃谖飿I(yè)服務可能帶來風險的問題，整理建議提交建設單位整改，以確保交付工作順利完成。（3）營銷策劃階段，制定的服務方案、服務內(nèi)容、服務標準須與項目定位的顧客群體相對應，測算的費用應與后期提供的物業(yè)服務質(zhì)價相符，并且測算時要綜合考慮市場調(diào)節(jié)與城市經(jīng)濟發(fā)展等因素。（4）承接查驗階段，協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)項目的承接查驗工作，提交驗收報告，以便建設單位及時整改，規(guī)避風險。通過評估指出交付后仍存在不利于客盧感受和實際使用功能的問題，形成評估報告，以便在今后項目借鑒以提升產(chǎn)品質(zhì)量。3服務費用主要包括項目早期介入服務委托費用的標準及結(jié)算方式，雙方根據(jù)項目

30、早期介入內(nèi)容、標準的不同，共同協(xié)商確定。4雙方的權(quán)利義務雙方就早期介入相關(guān)事項明確各自的權(quán)利義務。5違約責任主要包括違約責任的約定和處理，免責條款的約定。6其他事項主要包括商業(yè)機密、不可抗力、書信來往及送達、廉潔合作協(xié)議、合同期限、合同終止與解除等，以及雙方認為需要約定的其他事項。三、項目早期介入的組織與實施早期介入的組織與實施A項目早期介入流程見圖1-2。（一）項目早期介入的組織實施A1成立項目早期介入專項工作小組工作組成員主要由房屋結(jié)構(gòu)、設備專業(yè)等方面人員組成，工作組人員的專業(yè)搭配合理，具有良好的溝通技巧和相關(guān)專業(yè)知識的培訓。項目早期介入人員從項目開始到結(jié)束，參與項目建設的全過程。早期介入

31、人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了項目早期介入的成效，所以在人員選配上一定要挑選經(jīng)驗豐富、知識全面的管理人員和技術(shù)人員來參與項目的早期介入。2主要工作職責（1）負責與建設單位、施工單位就早期介入相關(guān)工作進行溝通與協(xié)調(diào)。（2）負責參與項目各專業(yè)設計、技術(shù)交底和圖紙會審，提出書面合理化建議和意見。（3）負責參與施工現(xiàn)場的了解、跟進，發(fā)現(xiàn)可能影響日后使用或管理運作的因素，及時反饋給建設單位采取適當措施。（4）負責對檢查過程中發(fā)現(xiàn)的問題和合理化建議進行對接、溝通。（5）負責收集整理前期物業(yè)相關(guān)文件資料，并備案存檔，同時熟悉各個部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準備。（6）負責對建設單位銷售人員進行物業(yè)管理

32、基礎知識專業(yè)培訓。（7）負責跟進提出的相關(guān)建議，并督促各相關(guān)單位實施。3明確溝通機制確定項目早期介入并明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段項目早期介入的目標和要求。項目早期介入的溝通機制主要包括以下幾個方面。（1）獲取建設單位及各施工單位的聯(lián)系信息，以便能夠及時有效地溝通。（2）建設單位須明確項目早期介入對接的設計、工程等專業(yè)部門。（3）填寫周報制度，主要包括工作進度計劃、檢查情況及問題處理建議。4獲取物業(yè)項目相關(guān)信息、資料（1）收集小區(qū)整體規(guī)劃指標，了解產(chǎn)品類型、設施設備配套等信息。（2）收集物業(yè)項目開發(fā)建設計劃、運營計劃、各分項工程時間節(jié)點等，與建設單位保持積極溝通，及時獲取最新資料。（

33、3）獲取物業(yè)項目的相關(guān)圖紙（建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通、景觀、精裝等）。5項目早期介入工作計劃項目早期介入工作計劃見表1-1。表1-1項目早期介入工作計劃介入階段實施時間控制要點建設單位取得土地使用權(quán)后二個月內(nèi)獲得項目委托信息，對項目現(xiàn)場實際情況進行風險評估，簽訂早期介入委托合同合同簽訂一個月內(nèi)成立早期介入專項工作組，人員招聘、培訓等項目介入后項目實地調(diào)研，進行項目可行性分析項目立項項目立項以后（需要干什么）需要與相關(guān)部門保持信息溝通，并獲取項目相關(guān)的基本資料至規(guī)劃設計階段藍圖會審階段與建設單位、設計單位保持溝通，重點關(guān)注項目與物業(yè)管理有關(guān)的規(guī)劃設計，如人行、車行流向要求，垃圾房、垃圾桶位

34、置設置，商鋪的設置、學校的管理、個性化的安全問題，服務中心位置、控制中心設置、消防中心設置等問題正式圖紙確認后（需要干什么）從使用、維護、經(jīng)營及未來功能的調(diào)整和物業(yè)的保值、增值等角度提出建設性的意見。如管理用房，配套用房和配套設施，水電氣的配套及機電設備選型，公共設施配套與設置施工建設期，時間大致在竣工驗收前五個月前期介入的跟進和落實跟進現(xiàn)場施工，提高工程施工質(zhì)量建設施工到營銷策項目開盤前六個月（或根據(jù)營銷要求）根據(jù)項目定位、客戶群體特征，確定服務模式及服務標準，根據(jù)項目規(guī)模、標準及配套管理成本測算管理費收費標準劃階段項目開盤前一個月完成項目前期物業(yè)服務招投標及政府主管部門要求備案的資料，如價

35、格備案、前期物業(yè)服務合同備案項目開盤前一個月對銷售人員進行物業(yè)管理知識的培訓竣工驗收階段竣工驗收前三個月組織項目竣工驗收工作準備成立服務中心和人員招聘、培訓等（二）項目早期介入主要技術(shù)要點項目早期介入主要技術(shù)要點集中在規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和建設施工階段，三個主要階段結(jié)束后配合建設單位進行竣工驗收。1規(guī)劃設計階段技術(shù)要點A總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋本體、智能化配置、管理用房及垃圾房等方面應注意的內(nèi)容。（1）規(guī)劃設計評估準備資料?？尚行匝芯繄蟾婕芭鷱?、詳規(guī)及批復、項目選址意見書、

36、勘測定界報告、配套條件明細資料等。企劃文件：市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料等。設計文件：總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑設計說明書、設計圖紙、結(jié)構(gòu)設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調(diào)設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等。建設單位需組織項目說明會，會同其所屬項目設計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。（2）規(guī)劃設計總體評估技術(shù)要點。規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

37、設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。安全防衛(wèi)設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。智能化配置，網(wǎng)絡資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設。便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。（3）安保布局技術(shù)要點。便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態(tài)管理。安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。（4）消防布局技術(shù)要點。消防設備、設施配置滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等充分合理，使用可靠。消防車道設置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符

38、合國家相關(guān)規(guī)范要求。消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積國家相關(guān)規(guī)范要求。消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家相關(guān)規(guī)范要求。（5）交通布局技術(shù)要點。各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。機動車位、非機動車配置充分，充分考慮訪客車輛停放的便利性。（6）生活配置技術(shù)要點。根據(jù)小區(qū)周邊（1千米范圍）市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等配套服務功能。小區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營

39、的配套條件，應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。（7）設備配套技術(shù)要點。水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設備定型成熟可靠。溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。地下停車庫照明設計應考慮節(jié)能要求，分區(qū)域控制，控制方式為交叉多路、分級控制。光源選擇：宜安裝節(jié)能燈（T5）、1ED燈；有條件地區(qū)安裝太陽能照明裝置。配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設備房設計應符合國家相關(guān)規(guī)范要求。水泵房不應設在住宅建筑內(nèi)

40、，給水泵房內(nèi)不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。供配電系統(tǒng)設計時，應將居民用電與商鋪及公共用電分開設計，小區(qū)配套用房、控制中心、小區(qū)室外公共照明、車庫照明、景觀照明、電梯供電等設備均應安裝計量裝置，以便分類計量核算；會所、商業(yè)、公廁設置獨立用電計量系統(tǒng)。小區(qū)綠化清潔用水、商業(yè)用水、會所用水、配套用房用水、公廁用水等單獨計量；需委托物業(yè)抄表分攤的冷、熱水應獨立設置計量表，集中設置在公共區(qū)域。（8）智能化配置技術(shù)要點。安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與控制中心聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)絡智能化

41、一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與控制中心聯(lián)網(wǎng)。智能化設備和技術(shù)應考慮技術(shù)先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。（9）房屋本體技術(shù)要點。屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。樓板厚度與隔音符合國家相關(guān)規(guī)范要求。住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶

42、的門窗。衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。管道、管線布局合理，互不干擾碰撞，尺寸符合國家相關(guān)規(guī)范要求，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250毫米），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。底層地坪應充分考慮防潮措施。陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10米），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10米，防止兒童攀爬。（10）室內(nèi)配置技術(shù)要點。室內(nèi)空調(diào)機位設置合理，應與家

43、具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。室外空調(diào)機位應考慮外墻美觀，設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。室外空調(diào)機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施?？照{(diào)機冷凝水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應靠近室內(nèi)機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應與家具布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居房、書房分別設置，且不宜并行設置。（11）綠化配置技術(shù)要點。綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中

44、綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。（12）景觀配置技術(shù)要點。景觀裝飾布局合理，宜處于相對人流集中的區(qū)域。水景應考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。水系設計應考慮防滲漏效果。不宜在小區(qū)內(nèi)設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米，還應配置相應的救生設備、設施。景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜

45、采用牢度較高，不易污染、損壞、變形、破舊的材料。泛光照明不影響住戶，不造成光污染。（13）公共空間技術(shù)要點。應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150米）。各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應設置公告欄，宜預留牛奶箱、休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，設置無障礙通道和設施。公共空間道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，設置相應保護措施。高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。樓道

46、、樓梯、過道便于家具搬運，人員不易碰撞。（14）管理用房技術(shù)要點。按照地方法規(guī)要求配置管理用房面積，還要考慮業(yè)主委員會管理用房的面積。辦公和住宿用房不應設在地下室中，通風、采光、周邊環(huán)境等條件應達到辦公場所和住宅標準；服務中心應設置在住戶方便到達的位置，控制中心位置宜設于物業(yè)服務中心辦公區(qū)內(nèi)或與服務中心辦公區(qū)域相鄰，不宜設在地下室；具備水、電、供熱、通信等條件；業(yè)主委員會用房水、電、采暖單獨計量。物業(yè)服務辦公用房，食堂用房、員工宿舍、生活垃圾房應在項目首次入住前就交付使用。（15）垃圾收集站技術(shù)要點。位置選擇應避免主要人流方向，且應考慮夏季風向影響，設在比較隱蔽且方便垃圾車出入的位置，考慮通風

47、設施及工具擺放位置。在項目首期工程就要考慮建造，如項目首期建造困難，應考慮設置臨時垃圾收集設施，滿足首期業(yè)主人住使用需要。2營銷策劃階段技術(shù)要點主要包括物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究以及銷售推介應注意的內(nèi)容。（1）物業(yè)管理方案策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定物業(yè)管理方案，應包含管理模式、服務創(chuàng)新、內(nèi)部管理機制、服務標準、質(zhì)量控制方法、管理費測算等。（2）物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設計內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務設計的核心。（3）物業(yè)管理方案經(jīng)建設

48、單位確認后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂前期物業(yè)服務合同。（4）物業(yè)應主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容，建設單位對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認。3施工建設階段技術(shù)要點B施工建設階段側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，主要是了解項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，常見工程質(zhì)量及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。并注意門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面的問題。（1）電氣設備技術(shù)要點。戶內(nèi)配電線路出配電箱處穿防護套管敷設，且必須設置防止線路

49、滑傷措施。注意配電房高壓環(huán)網(wǎng)柜電纜溝滲水問題，安裝時應做好防水措施，室外電纜進入配電房時應高于地面穿墻進入。配電房、高壓房、變壓器房存在排水管的應改位，不能改位的必須加防護罩引流到集水井。電纜橋架進線口處進行封堵防鼠處理。各電纜必須有標識，標明進出位置，型號、大小、標識清晰，便于后期管理。室外配電箱安裝位置底面應高出地面，應封閉并做硬化處理，防止進水浸泡。公共照明開關(guān)位置設置、開閉形式以及公共電表計量問題。（2）給排水工程技術(shù)要點。暗埋給排水管道必須作防腐處理，一般性常識要采取防腐處理即“三油兩布”，避免因管道銹蝕縮短使用壽命。安裝完畢的管道必須做好防護措施：將管口封堵，以免異物進入，避免影響

50、驗收及后期使用，造成返工。供水管道埋設在墻內(nèi)，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。關(guān)注閥門的安裝方向，給水止回閥應采用消音式止回閥，污水管網(wǎng)的止回閥由于雜物較多應采用懸啟式止回閥，采用升降式容易被堵。室內(nèi)安裝的閥門、管件不可以設置在墻體內(nèi)，避免日后無法維修更換閥門、配件，同時還要注意維修的空間。室外安裝的閥門做好防護措施，不能浸泡在水中，同時還要考慮防凍措施，以避免影響閥門及管道的使用壽命。室外井、雨水井等各類設備井，完工后應做好防護措施，避免建筑垃圾掉入或積水。（3）供熱設備技術(shù)要點。室內(nèi)供暖管線鋪設不應高出地面，以免影響后期裝修。室外管道鋪設環(huán)節(jié)，鋪設路段需夯實后鋪設管路段填沙。管路本身需做防腐

51、處理。供熱外管線在接頭部位應做好保溫處理；供暖管線焊接點應做好防腐處理。（4）地下室工程技術(shù)要點。地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設計采取的防水施工方案應重點監(jiān)控以下事項。無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：底板應盡量連續(xù)澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的施工要求，施工后墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應部位加設防水層（可用卷材、涂膜等）；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)

52、范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是建設單位經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。采用水泥砂漿防水層，除按設計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層做法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。（5）回填土工程技術(shù)要點?；靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛妫o地下室結(jié)構(gòu)的）、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道、使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成分、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。（6）樓面、屋面砼工程技術(shù)要點。樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的

53、維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。如鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。（7）砌筑工程技術(shù)要點。建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。（8）裝飾工程技術(shù)要點。外墻面：外墻面抹灰及飾面施工

54、的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪拌均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。（9）門窗工程技術(shù)要點。木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關(guān)施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。（三）項目早期介入發(fā)現(xiàn)問題的處理1規(guī)劃設計階段（1）獲取物業(yè)項目規(guī)劃設計資料，參與圖紙會審，向建設單位提交物業(yè)建議。（2）與建設單位逐條溝通物業(yè)建議，并獲取建設單位的書面回復（未采納的需予以說明）。（3）對于建設單位采納的建議需及時跟進設計變更落實情況。（4）對于建設單位未采納的建議，早期介入人員需留存好記錄，以便查驗。2施工建設階段（1）跟進核實前期規(guī)劃設計建議的落