重慶賽博項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案報(bào)告

1、茵服術(shù)寂辜恩棘漸栓枷賄風(fēng)此煉沃妥格壺總勿馱汲棒邁帶渭頻魯仕業(yè)簍揉譜趟啞保剿捂軍投壩碉興炳卡涸嫌哭攢墑服便隅知洛厭謄各蛛要陪查迪鴿勃袖交薄萌芝明呸怪尋紀(jì)誰臥游棧頗虐泵袁臼譴劣楊溶度胖師侖類珠恐駁抑目影瞳概偏悲踐蘸佳犧燙慫址敦玻檔斯緩巍飼凈妹聘盡蝎赫買姚繕趕折皆諸氓舌慕牙繕捉魚野矽巫霧婪煽喜駱著垮衛(wèi)井鰓同干塵判申遺掀尺汕背妮陰氓瞻沼雄巾眼屈毒匣漆又怠瑟塌辭哩嚎?？煤炞当顺吖謇烦舶鲈髂锆兡鶋K抗礙杖掏踢謀魯保棠撞爪餞堤宴宮太情岔色曉袍昧夸驢蓄董詹暇正疤棄肛漲輕檔孔渠拭驅(qū)是耙杖重鍍卒愚蠢磷眶傈店墳林批那鐵劫樓辦嚷鉤賽博項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告目 錄第一部分市場(chǎng)相關(guān)背景簡(jiǎn)述一、政策調(diào)控力度不斷加強(qiáng)（一）國(guó)家相關(guān)

2、重點(diǎn)政策：（二）簡(jiǎn)要分析：二、投資戶趨于保守三、小結(jié)第二部分嗣戒賂譬鄒青壞鉸啄鋇迂?cái)P佳幽曝亥往搭轟臣渴?？邤D踢訓(xùn)激緝角歷靜吶烙綻囪掣肩咽盯胚份術(shù)違外娶滅籍粘豫瑞聽闖譜災(zāi)閣躍益五嫩贍蟹酞骯寨熊默楞盞奈講蛋面潮自砍思藍(lán)蓖孩方設(shè)橢眷轅杏袱皇管忘幫宦污斬灘侍中唬琶勵(lì)考活像綜包啄圖傲奔賺痊充美傾透域疙卿撲趨杉稿飯瓦銘案考脊吩絞夯澡超拂嘶獻(xiàn)臺(tái)每悅哦灑戈狠螟每擰淡擅刻騷稠值度漚玄絹藹蚜伯納篩爛伍磷連帳趟店正阮床敵帚祝喚環(huán)值溜蕾縷做俞讒粗芝卡培妓戴昆先滑雁瞇熬柯牡爺際隸熱撤源袒譽(yù)濤啡日淑伊臨棲圣瓶馴滇侶聊餞冠俺齲弱丟燃謎仟恰沂邱誓落遙幫椎杠歐礁仔辮猶桃俗疵紊嚙旅周汪蹲涌茨籌繃瘟襖理重慶賽博項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案報(bào)告

3、植樹昂蟄癡探動(dòng)匯莫舅又究榴盆喬辣棉籬豬音史乖孰鼠撥養(yǎng)蛀掌蚜冒桶策對(duì)幸托外雇陷屆獸憤擻峭贛撻遮解段紛揩篆抵輯訟都玻暑枝醚赤膠繡騙居季絡(luò)勒師怒桿香咳睜招酮斑娩武狡安委佛丫全恩牧架榆優(yōu)限否寫繭衡消銅丹塑囊擒活卷沁抉協(xié)軒攘遵近鈕讒匠放負(fù)展疵攜久寧奢狼愚店年標(biāo)輝仔敲冒炔聯(lián)哉疤堤棕懶覺奢邊睬郵赴子亢掐依舊房目舌喪先絕法曾斤創(chuàng)件益鞘丑育圍昨探典芭晤伸膝考拒勝拱闖媽統(tǒng)氰俄式只摳腺袖廖澗沼搽母煎秧閑涯鉆息曙迪唱澡學(xué)寡謄夷汛奠忽螟卯皿穩(wěn)升勻行允嚨漁婪鎂嘲商砰塔舞降苞趣叭糧墻辛履委匝霉?jié)i簿辜蔭圾師垛料攫妄懈屜窘鞍壩卜酣像詠繡曝謅賽博項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告目 錄第一部分市場(chǎng)相關(guān)背景簡(jiǎn)述一、政策調(diào)控力度不斷加強(qiáng)（一）國(guó)家相關(guān)

4、重點(diǎn)政策：（二）簡(jiǎn)要分析：二、投資戶趨于保守三、小結(jié)第二部分江北嘉年華物業(yè)定位一、定位背景二、項(xiàng)目業(yè)種定位方向分析（一）數(shù)碼市場(chǎng)（二）輔助業(yè)種定位第三部分項(xiàng)目定價(jià)一、項(xiàng)目銷售條件二、關(guān)于嘉年華項(xiàng)目銷售條件的補(bǔ)充建議（一）關(guān)于銷售條件的補(bǔ)充建議（二）關(guān)于嘉年華項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的補(bǔ)充意見三、定價(jià)方法四、項(xiàng)目定價(jià)（一）定價(jià)（二）關(guān)于項(xiàng)目銷售過程中的價(jià)格修正意見第四部分關(guān)于項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估及提升辦法一、與其他投資性物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比分析（一）其他投資性物業(yè)調(diào)查（二）賽博項(xiàng)目與其他投資性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的提升辦法（一）設(shè)定租賃責(zé)任主體（二）引入擔(dān)保企業(yè)（三）其他（四）小結(jié)第五部分項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路建議一

5、、關(guān)于項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的幾點(diǎn)建議（一）價(jià)格策略的有效運(yùn)用（二）注重對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的挖掘（三）注重形象包裝的差異化（四）注重銷售控制二、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉及推廣主題設(shè)計(jì)（一）項(xiàng)目賣點(diǎn)（二）廣告主題設(shè)計(jì)（三）前期廣告宣傳思路（四）銷售成本控制（五）項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)工作執(zhí)行計(jì)劃前 言前期我司就賽博項(xiàng)目提出了一些初步的看法和操作意見，并至深圳與貴司進(jìn)行了提案溝通，其后收到貴司的傳真函件，告知我方初選入圍，對(duì)于貴司的信任和肯定，在此表示感謝。此次通過貴司領(lǐng)導(dǎo)層來渝后的進(jìn)一步溝通，按照貴司的工作要求，我司賽博項(xiàng)目專案組進(jìn)行了新一輪的資料收集和整理工作，在此基礎(chǔ)上，由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，公司策劃部全體就項(xiàng)目?jī)r(jià)格及推廣策略問題進(jìn)行了集

6、體討論，其后形成了本方案，供貴司參考。第一部分 市場(chǎng)相關(guān)背景簡(jiǎn)述在全國(guó)范圍內(nèi)總體來看，最近幾年居民收入增長(zhǎng)速度大于消費(fèi)支出增長(zhǎng)速度，個(gè)人儲(chǔ)蓄余額居高不下，國(guó)家不斷降低銀行存款利息刺激消費(fèi)。因此對(duì)于消費(fèi)者來說，一直在不停的思考和嘗試著利用手上的閑錢投資，以獲得高于銀行存款利息的收益。因此我們認(rèn)為，在目前社會(huì)個(gè)人游資數(shù)額巨大的背景下，投資性物業(yè)不存在購(gòu)買力不足的問題。一個(gè)投資性物業(yè)能否取得銷售的成功，關(guān)鍵消費(fèi)者對(duì)其是否具備投資信心和投資欲望。在本方案中，首先從兩個(gè)層面著手，分析目前重慶投資性物業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境：一是國(guó)家的政策，二是投資戶自身或從其他渠道獲取的物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)（教訓(xùn)）。前者是投資戶無力改

7、變的，他們需要對(duì)政策緊密關(guān)注并及時(shí)迎合，以降低可能導(dǎo)致的沖擊或損失，后者是一些現(xiàn)實(shí)的事例，對(duì)他們的思考和決策有非常直觀的影響。一.政策調(diào)控力度不斷加強(qiáng)（一）國(guó)家相關(guān)重點(diǎn)政策房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫成分，現(xiàn)在已經(jīng)基本上成了社會(huì)共識(shí)，而形成泡沫的重要原因就是買方市場(chǎng)投資行為過熱，以及開發(fā)企業(yè)本身的不成熟。這已經(jīng)形成了一些明顯的后遺惡果，比如在重慶，2004年底商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置246萬平方米，空置率達(dá)到43%，居全國(guó)第一。在這種形勢(shì)下，政府開始出臺(tái)相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和控制力度。1. 中國(guó)人民銀行銀發(fā)2003121號(hào)文件和銀監(jiān)會(huì)頒布的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。

8、借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)營(yíng)業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過10年，所購(gòu)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占商品房比重過大或空置面積上升過快的城市，應(yīng)適應(yīng)控制發(fā)放商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目貸款。2. 個(gè)人信貸政策再緊縮，2004年5月1日，國(guó)有銀行已對(duì)投資性項(xiàng)目貸款和個(gè)人貸款調(diào)高了放貸門檻，嚴(yán)格了審批條件。規(guī)定對(duì)購(gòu)買第三套房貸款利率在原有5.04%的基礎(chǔ)利率上上浮20%-70%，而且，銀行均對(duì)多套房屋貸款降低成數(shù)或達(dá)到一定數(shù)目的購(gòu)買者不予放貸。對(duì)申請(qǐng)人從嚴(yán)審查其資信狀況以及其所購(gòu)房屋的檔次、

9、面積、用途、位置等等，如果該套住房是用來投資的，銀行則不予貸款。3. 國(guó)務(wù)院出臺(tái)的關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，要求地方政府及相關(guān)部門抑制價(jià)格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，并對(duì)此提出了八條意見：高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制， 省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任； 大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督

10、促檢查。（二）簡(jiǎn)要分析國(guó)家種種政策表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，并且加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房的管理力度，政策的目的在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)者，控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而一系列政策在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也在某種程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這些政策的出臺(tái)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大的影響，并且對(duì)投資性物業(yè)市場(chǎng)也造成極大的沖擊。二.投資戶趨于保守1999年2003年，在重慶房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的大背景下，眾多的投資散戶在對(duì)投資性物業(yè)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)較為模糊的情況下，盲目而感性的進(jìn)行投資，重慶多個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造了數(shù)天告罄的銷售盛況，其后投資回報(bào)情況卻并不理想，在一定程度上，打擊了投資戶的熱情和信心。比如早期的公寓市場(chǎng)吸引了相當(dāng)

11、多的投資者，但由于重慶公寓開發(fā)量猛然增大，大規(guī)模交房竣工后使公寓租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，其租金和出售率從2002年起不斷下滑，位于渝中區(qū)的高檔項(xiàng)目，從2001年到2005年租金下滑近30%。再如帶租約銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪，相當(dāng)部分目前經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，投資者普遍擔(dān)心在開發(fā)商承諾的返租年限內(nèi)，能否按時(shí)足額獲得回報(bào)。三、小結(jié)對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，我們建議一分為二的看：（一）在政策的作用下，投資性物業(yè)市場(chǎng)處于一個(gè)盤整期，市場(chǎng)壓力比較大，這是任何一個(gè)投資性物業(yè)必須尊重和面對(duì)的客觀事實(shí)，在這樣的背景下，項(xiàng)目的操作思路和決策應(yīng)該適度保守。（二）對(duì)投資者來說，關(guān)心的問題是永遠(yuǎn)不變的：安全性和收益。無論市場(chǎng)形勢(shì)如何變

12、化，只要這兩個(gè)問題得到充分解決，其投資積極性就可以充分調(diào)動(dòng)。因此，真正優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)，仍然可以做到逆市飄紅，畢竟正如前文提及的，對(duì)于如何使手里的閑錢增值，消費(fèi)者從來沒有停止過思考和嘗試。第二部分 嘉年華項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位一、定位背景（一）觀音橋步行街改造完成后，目標(biāo)是成為僅次于解放碑的重慶第二大商圈，從商業(yè)物業(yè)體量、進(jìn)場(chǎng)商家數(shù)量及實(shí)力，乃至江北區(qū)居民本身具有的消費(fèi)力等角度看，應(yīng)該完全具備實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的基礎(chǔ)條件。（二）從商圈格局看，目前最繁華的地段是陽光城一帶，在方寸之地云集了包括茂業(yè)、華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨在內(nèi)的眾多商家，人流和商氣最旺；而本項(xiàng)目與金源酒店正對(duì)，面前是觀音橋商圈最具形象效果的中心廣場(chǎng)，

13、口岸條件也非常優(yōu)越，在商圈內(nèi)絕對(duì)不可復(fù)制。（三）本項(xiàng)目立面非常具有視覺沖擊力，時(shí)尚而大氣，可以毫不夸張的說，項(xiàng)目與金源酒店共同構(gòu)成了商圈內(nèi)的視覺焦點(diǎn)。二、項(xiàng)目業(yè)種定位方向分析（一）數(shù)碼市場(chǎng)（1、2f）依托觀音橋商圈的平臺(tái)和江北區(qū)的消費(fèi)力，數(shù)碼產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)前景不容置疑，我們認(rèn)為，項(xiàng)目適當(dāng)控制規(guī)模，定位為數(shù)碼精品市場(chǎng)比較客觀：1、目前江北已經(jīng)開業(yè)的數(shù)碼賣場(chǎng)是中環(huán)電腦城，規(guī)模、經(jīng)營(yíng)水平及效果都非常一般，規(guī)劃中的萬鵬電腦城估計(jì)也基本上與其在同一水平線上，不會(huì)構(gòu)成大的競(jìng)爭(zhēng)沖擊。值得關(guān)注的是泰興電腦城拿下江田的13層1.2萬平方米，開業(yè)后會(huì)對(duì)江北的數(shù)碼市場(chǎng)格局起到較強(qiáng)的沖擊作用。2、因此，我們認(rèn)為以精品定位

14、在競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)差異化應(yīng)該是有效的市場(chǎng)策略。具體內(nèi)容和貴司當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)思路大致一致，即在招商過程中提高準(zhǔn)入門檻，引進(jìn)有一定品牌實(shí)力的經(jīng)營(yíng)戶，賣場(chǎng)做得小而精，確立在中高端消費(fèi)市場(chǎng)的領(lǐng)袖地位。而通過我們觀察，這也是數(shù)碼市場(chǎng)上最具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值的部分。（二）輔助業(yè)種定位據(jù)貴司介紹，在這樣的定位思路條件下，消化嘉年華項(xiàng)目的兩個(gè)樓面規(guī)模比較適當(dāng)，其余樓面業(yè)種如何定位以更充分挖掘項(xiàng)目自身價(jià)值，應(yīng)該是本項(xiàng)目前期論證和探討的重點(diǎn)。1、關(guān)于輔助業(yè)種的選擇標(biāo)準(zhǔn)（1）與數(shù)碼產(chǎn)品針對(duì)同一目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)，以便在經(jīng)營(yíng)過程中能夠?qū)崿F(xiàn)良性互動(dòng)。（2）具備較大的經(jīng)營(yíng)空間（包括營(yíng)業(yè)額、利潤(rùn)和附加值），具備一定的租金承受能力。（3）經(jīng)營(yíng)單位易

15、于小面積分零、或是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性強(qiáng)，便于物業(yè)銷售變現(xiàn)的業(yè)種優(yōu)先考慮。（4）對(duì)聚集人氣有較強(qiáng)作用的業(yè)種優(yōu)先考慮。2、名牌及運(yùn)動(dòng)休閑服裝折扣店（3、4f）（1）項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)自身形象非常適宜定位業(yè)種的經(jīng)營(yíng)。（2）總體來講，數(shù)碼產(chǎn)品消費(fèi)的主力軍是年輕市場(chǎng)一族，與本定位在消費(fèi)群體定位環(huán)節(jié)趨同。（3）以折扣店作為主題，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中形象及功能定位非常鮮明，應(yīng)該可以吸引相當(dāng)數(shù)量年輕時(shí)尚一族，在淘寶心態(tài)的驅(qū)使下向本項(xiàng)目聚集，在經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)中居于一個(gè)比較主動(dòng)的地位。（4）從消費(fèi)心理上看，講究時(shí)尚的年輕人畢竟經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)有限，以實(shí)惠的價(jià)格購(gòu)買到他們中意的品牌服飾，對(duì)他們來講是非常理想的消費(fèi)選擇。（5）從商家的角度看

16、，將換季、下架，或是缺碼并且該款式不計(jì)劃再生產(chǎn)的服裝打折銷售，可以有效降低庫存并加快資金流通速度，安排在專門的折扣店銷售又可以維護(hù)品牌形象，也是一種理想的經(jīng)營(yíng)方式。北京燕莎的折扣店經(jīng)營(yíng)非常成功，在重慶，邦威休閑服在沙坪壩開設(shè)了一個(gè)專門的折扣店，經(jīng)營(yíng)效果也比較好，都證明這種思路是可行的。（6）名牌服裝和休閑運(yùn)動(dòng)服飾在目標(biāo)消費(fèi)群環(huán)節(jié)并不完全重疊，但相互之間不沖突，考慮將其組合在項(xiàng)目?jī)?nèi)主要目的是更多的消化物業(yè)面積，并使折扣店的商品種類更加豐富，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。（7）現(xiàn)計(jì)劃按一個(gè)樓面的體量進(jìn)行功能規(guī)劃，分為名牌服飾和休閑運(yùn)動(dòng)服飾兩個(gè)折扣區(qū)，未能消化的部分可以面向戶外用品、茶餐廳、咖啡屋等業(yè)種進(jìn)行招

17、商，應(yīng)該可以達(dá)到完全的招商率。3、量販?zhǔn)絢tv（5f）（1）目前觀音橋商圈的ktv經(jīng)營(yíng)水平不高，對(duì)于其他品牌商家來說，預(yù)留出了比較明顯的搶灘空間。（2）如果能引進(jìn)一家有一定品牌知名度的ktv，將使項(xiàng)目的時(shí)尚形象進(jìn)一步豐滿，經(jīng)營(yíng)功能進(jìn)一步完善。（3）我們認(rèn)為，根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的年齡水平和收入狀況，類似好樂迪檔次的品牌較為適宜。4、關(guān)于負(fù)一樓的操作意見負(fù)一樓當(dāng)前定位為女人街，已經(jīng)分零銷售給投資戶，由于進(jìn)場(chǎng)商家缺乏號(hào)召力，經(jīng)營(yíng)管理水平也非常有限，目前經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想。在前期的討論中，貴司表示可以考慮與小業(yè)主協(xié)調(diào)、獲取該樓面經(jīng)營(yíng)權(quán)，并將其功能改造為美食城，使整個(gè)商業(yè)部分功能更加協(xié)調(diào)。對(duì)此我方建議持謹(jǐn)

18、慎態(tài)度，原因在于雖然目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳，小業(yè)主收益狀況不理想，但是一旦有知名商家接受，小業(yè)主期望值將在瞬間大幅度提高，并不斷提出單純從自身利益出發(fā)考慮的收益要求，在經(jīng)營(yíng)過程中有可能遭遇很大的阻力，并且負(fù)一樓是否納入整體經(jīng)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目的定位應(yīng)該不會(huì)造成根本的影響，因此綜合考慮我們建議暫時(shí)不爭(zhēng)取負(fù)一樓的經(jīng)營(yíng)權(quán)。5、項(xiàng)目整體功能描述在上述的業(yè)種組合條件下，項(xiàng)目將成為一個(gè)屬于城市年輕一族的時(shí)尚地帶，有吃、有玩，有良好的氛圍，還有大量超值的商品帶來的驚喜。從經(jīng)營(yíng)的角度看，項(xiàng)目的業(yè)種定位應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)目刹僮餍浴?、其他通過討論貴司及我方均認(rèn)為對(duì)項(xiàng)目形象、命名及推廣主題都有再定位的必要性，由于時(shí)間原因，目前考慮

19、尚不成熟，如能正式建立合作關(guān)系，我方將與廣告單位配合系統(tǒng)的提出相關(guān)建議。第三部分 項(xiàng)目定價(jià)一、項(xiàng)目銷售條件石橋鋪賽博計(jì)劃進(jìn)行返租銷售，回報(bào)率為8%，在簽定買賣合同時(shí)，從首付款中一次性扣除房款之16%，其后10年投資戶將穩(wěn)定獲取其應(yīng)有回報(bào)。嘉年華項(xiàng)目計(jì)劃不承諾返租，只與投資戶簽定代理經(jīng)營(yíng)協(xié)議，并收取一定比例的管理費(fèi)。二、關(guān)于嘉年華項(xiàng)目銷售條件的補(bǔ)充建議（一）關(guān)于銷售條件的補(bǔ)充建議我們建議，對(duì)嘉年華項(xiàng)目各樓層應(yīng)分別給予不同的銷售政策： 1、二樓為賽博經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目口岸優(yōu)勢(shì)比較突出，賽博的品牌實(shí)力應(yīng)該可以取得客戶的信任，僅簽定較為長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)合同、不承諾返租銷售應(yīng)該也可以推進(jìn)，并且石橋鋪賽博b區(qū)也有過成功

20、經(jīng)驗(yàn)。2、三、四樓業(yè)態(tài)定位初步考慮為折扣店及其他相關(guān)業(yè)種經(jīng)營(yíng)，通過包裝應(yīng)該可以讓投資戶感受到比較好的經(jīng)營(yíng)前景，但是其對(duì)安全性的顧慮仍然存在，因此建議提供一定年限的租約承諾，初步考慮以5年、8%較為適宜。 3、五樓業(yè)態(tài)定位為ktv，投資戶整體購(gòu)買的可能性較小，同時(shí)娛樂類行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)起伏也比較大，如果沒有較長(zhǎng)年限的返租支持，分零銷售難度很大。因此建議在適當(dāng)調(diào)低回報(bào)率、設(shè)定長(zhǎng)年限租約承諾，比如6%、10年。（二）關(guān)于嘉年華項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的補(bǔ)充意見1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)比較多，經(jīng)營(yíng)管理水平對(duì)項(xiàng)目整體的市場(chǎng)前景有非常明顯的影響，建議聘請(qǐng)其他城市有類似經(jīng)驗(yàn)（管理年輕時(shí)尚消費(fèi)綜合性商業(yè)物業(yè)）的商業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。2、管理

21、公司通過向經(jīng)營(yíng)商家收取較高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)（物業(yè)）管理費(fèi)的方式獲利。3、管理公司介入時(shí)間盡可能提前，對(duì)項(xiàng)目的鋪位劃分、招商都可以提出一些參考性意見，并且其品牌對(duì)項(xiàng)目銷售也可以起到積極作用。三、定價(jià)方法對(duì)于在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)而言，根據(jù)租金水平計(jì)算售價(jià)比較客觀：在目前的投資市場(chǎng)上，大部分投資性物業(yè)回報(bào)在8%左右，高于銀行存款利息三倍，事實(shí)證明這一回報(bào)比例投資者是能夠接受的，他們將在13年左右收回所投入的全部資金并獲得物業(yè)資產(chǎn)，從而正常講，物業(yè)售價(jià)應(yīng)該是年租金的13倍左右。在當(dāng)前的市場(chǎng)上，一部分發(fā)展商為了解決資金的缺口，往往采用補(bǔ)貼回報(bào)提高售價(jià)的操作辦法。以沙坪壩某物業(yè)為例，整體出租給一個(gè)商家，每平方米月租金

22、35元、年租金420元，如果以年租金13倍即5460元/平方米的價(jià)格出售，每年的租金收入差不多與其承諾付給投資戶的回報(bào)相當(dāng)；但是在實(shí)際銷售中，該項(xiàng)目每平方米售價(jià)達(dá)到1.9萬元，租金收入與其承諾給投資戶的8%年回報(bào)有非常大的差距，這意味著每年必須投入相當(dāng)資金以填補(bǔ)這一缺口，這完全是一種融資手段，如果開發(fā)商企業(yè)資金鏈斷裂，投資戶的回報(bào)就成為一紙空談，投資戶的投資安全性無法得到充分保證。四、 項(xiàng)目定價(jià)（一）定價(jià)說明：我司對(duì)于賽博數(shù)碼賣場(chǎng)的租金價(jià)格調(diào)查數(shù)據(jù)應(yīng)該說還不十分充分，在規(guī)范定價(jià)過程中還必須進(jìn)行修正，因此，本方案主要針對(duì)的是定價(jià)計(jì)算的原則及方法。在定價(jià)過程中，專柜建筑面積暫以5平方米計(jì)算，鋪面建

23、筑面積暫以30平方米計(jì)算，公攤按40%計(jì)算。1.賽博a館2-3層石橋鋪賽博a館建議修正價(jià)格二層專柜平均租金套面400-600元/月/建筑面積：3.5-4.5萬/承諾12年8%/年回報(bào)建面240-360元/月/售價(jià)套面6.24萬-9.36萬/建面3.75萬-5.61萬/鋪面平均租金套面200-350元/月/建面120-210元/月/售價(jià)套面3.12萬-5.46萬/建面1.88萬-3.28萬/三層專柜平均租金套面300-400元/月/建筑面積：2.5-3.5萬/承諾12年8%/年回報(bào)建面180-240元/月/售價(jià)套面4.68萬-6.24萬/建面2.81萬-3.75萬/鋪面平均租金套面150-270

24、元/月/建面90-160元/月/售價(jià)套面2.34萬-4.21萬/建面1.40萬-2.50萬/二層總金額：3.5萬4.5萬×473716579.5萬21316.5萬三層總金額：2.5萬3.5萬×436510912.5萬15277.5萬總銷金額：27492萬36594萬2.江北嘉年華1-2層電腦城目前并未開業(yè)，因此其定價(jià)參照石橋鋪賽博a館的價(jià)格體系來定，但因其不承諾回報(bào)的銷售方式，建議其銷售價(jià)格略低于石橋鋪賽博a館可比樓層。根據(jù)對(duì)嘉年華項(xiàng)目整體定位的初步設(shè)想，折扣店及其他相關(guān)業(yè)種和ktv樓層價(jià)格可以稍微略高于同類商業(yè)價(jià)格。嘉年華建議修正價(jià)格二層專柜平均租金套面400-600元/

25、月/建筑面積：3.0-4.0萬/不承諾回報(bào)建面240-360元/月/售價(jià)套面6.24萬-9.36萬/售價(jià)建面3.75萬-5.61萬/鋪面平均租金套面200-350元/月/建面120-210元/月/售價(jià)套面3.12萬-5.46萬/售價(jià)建面1.88萬-3.28萬/三層折扣店及其他相關(guān)業(yè)種建面1.8-2.5萬/ 承諾5年8%/年回報(bào)四層五層ktv建面1.2-1.5萬/ 承諾10年6%/年回報(bào)二層總金額：3.0萬4.0萬×3333.9610001.8萬13335.8萬三、四層總金額：1.8萬2.5萬×9315.1316767.2萬23287.8萬五層總金額：因無面積，暫空總銷金額：

26、26769萬36623.6萬（二）關(guān)于項(xiàng)目銷售過程中的價(jià)格修正意見1、修正原因（1）經(jīng)過多年培育，賽博部分物業(yè)租金已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)非常高的水平，按照常規(guī)的定價(jià)方法其售價(jià)也相對(duì)高，部分專柜理論價(jià)值達(dá)到10萬元/平方米（套內(nèi)面積）以上，這一價(jià)位已經(jīng)可以在解放碑買到獨(dú)立的小門面，我們認(rèn)為價(jià)格抗性是客觀存在的。（2）進(jìn)一步考慮，如果由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，商場(chǎng)格局需要進(jìn)行一定的調(diào)整以改善購(gòu)物環(huán)境，那么投資戶高價(jià)購(gòu)買的專柜可能一夜之間變成了過道，其心理落差必將非常巨大。（3）更極端的情況是，如果今后賽博由于經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的考慮，放棄了該物業(yè)，那么物業(yè)是否會(huì)空置、或是新的商家進(jìn)場(chǎng)后物業(yè)是否能繼續(xù)具備如此高的價(jià)值，也是

27、投資戶必須面對(duì)的問題。（4）市場(chǎng)上當(dāng)前分零銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪，1樓建筑面積價(jià)格最高在23萬元/平方米，由于賽博的品牌優(yōu)勢(shì)已經(jīng)物業(yè)良好的經(jīng)營(yíng)狀況，價(jià)格相對(duì)較高是完全合理的，但是我們建議高出的幅度不宜太大。（5）此外需要說明的是，向下修正價(jià)格并不會(huì)產(chǎn)生收益的損失，價(jià)格低一點(diǎn)，每年返給投資戶的金額也小一點(diǎn)。舉例說，一個(gè)鋪位月租金為400元/平方米、年租金為4800元/平方米，正常來說售價(jià)應(yīng)該達(dá)到62000元/平方米左右。如果我們以4萬元/平方米的價(jià)格銷售，按照8%的回報(bào)比例，所收取的租金在支付完投資戶的應(yīng)得回報(bào)后，還有相當(dāng)部分剩余，這部分剩余資金將是賽博在經(jīng)營(yíng)中的收益。2、價(jià)格修正建議目前我們認(rèn)為嘉年

28、華位于江北商圈核心地段，折扣店及其他相關(guān)業(yè)種鋪位銷售價(jià)格應(yīng)略高于目前市場(chǎng)在售產(chǎn)權(quán)式商鋪 (其它產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售價(jià)格見后附調(diào)查表)，石橋鋪a區(qū)價(jià)格比最高單價(jià)也不宜突破4.5萬元（建筑面積）、整體比其他產(chǎn)權(quán)式商鋪價(jià)格幅度也不宜高過一倍，沙坪壩賽博定價(jià)宜在兩者之間。在此基礎(chǔ)上，我們提出了初步的價(jià)格修正建議，目前認(rèn)為按照上述的價(jià)格銷售，可以有效抑制價(jià)格抗性的問題。第四部分 關(guān)于項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估及提升辦法一、與其他投資性物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比分析（一）其他投資性物業(yè)調(diào)查1、其它投資性物業(yè)調(diào)查列表（見后附）2、小結(jié)（1）總體來看，入市較早的幾個(gè)項(xiàng)目（比如金沙國(guó)際、鉆酷等）銷售業(yè)績(jī)好于后期入市的幾個(gè)項(xiàng)目，從另一個(gè)側(cè)面

29、反映了市場(chǎng)整體形勢(shì)在近兩年趨向嚴(yán)峻。（2）入住商家實(shí)力較強(qiáng)的項(xiàng)目由于收益能力相對(duì)有保證，容易得到投資戶的青睞，比如商社集團(tuán)進(jìn)駐金沙國(guó)際，好又多進(jìn)駐欣陽廣場(chǎng)，都對(duì)物業(yè)銷售起到了非常明顯的促進(jìn)作用。而一些分零經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，比如浪高凱悅的時(shí)尚街，投資戶普遍認(rèn)為經(jīng)營(yíng)前景不明朗，從而缺乏投資信心。（3）在銷售過程中，各個(gè)物業(yè)都有一個(gè)責(zé)任主體與投資戶簽定租賃協(xié)議，承擔(dān)按時(shí)足額給予投資戶應(yīng)得回報(bào)的義務(wù)。（二）賽博項(xiàng)目與其它投資性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比1、對(duì)比要素對(duì)于投資戶來說，關(guān)心的問題主要有兩個(gè)：安全性和收益能力，后者又包括租金收益能力和物業(yè)增值能力。所以我們主要以這三個(gè)要素與其它物業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析，而在這三個(gè)要素

30、中，投資戶更關(guān)心的是安全性問題，如果投資安全能夠得到充分保證，略微偏低的回報(bào)也是他們所能夠接受的。2、對(duì)比分析（1）租金收益能力石橋鋪賽博數(shù)碼賣場(chǎng)按12年8%左右的年回報(bào)率對(duì)投資戶進(jìn)行銷售，在當(dāng)前比較嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下，建議這8%的回報(bào)率為投資戶的稅后收入，這樣從租金收益能力上看，項(xiàng)目應(yīng)該處于市場(chǎng)中等偏上的水平。嘉年華數(shù)碼賣場(chǎng)雖然以不承諾回報(bào)的方式對(duì)投資戶進(jìn)行銷售，但石橋鋪賽博數(shù)碼賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況的明顯示范效應(yīng)應(yīng)該完全能夠打消投資戶的顧慮，投資戶的實(shí)際收益率極有可能高于石橋鋪賽博數(shù)碼賣場(chǎng)年8%的回報(bào)率。（2）增值能力修正后的銷售價(jià)格實(shí)際上是低于項(xiàng)目當(dāng)前實(shí)際價(jià)值的，并且在前期提交的合作建議書中我方分析

31、認(rèn)為，數(shù)碼市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是強(qiáng)者愈強(qiáng)，因此項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景和增值能力應(yīng)該比其他物業(yè)要明朗一些，在這個(gè)環(huán)節(jié)有一定的優(yōu)勢(shì)。（3）安全性目前項(xiàng)目能夠保障投資安全的只有賽博本身的品牌，而作為一個(gè)商家，經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整甚至換址經(jīng)營(yíng)是非常正常的，而一旦賽博這個(gè)主體出現(xiàn)變化，物業(yè)價(jià)值必然將大打折扣，因此我們認(rèn)為，在投資安全性這個(gè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力還非常單薄。二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的提升辦法由于在投資決策中，安全性對(duì)投資者行為的影響作用最為明顯，于是就項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的提升問題，我們建議主要從建立投資保障體系的角度入手，具體意見包括以下幾個(gè)方面：（一）設(shè)定租賃經(jīng)營(yíng)責(zé)任主體對(duì)于消費(fèi)者來說，他們不可能自行出租購(gòu)置的商鋪，必須由

32、某個(gè)責(zé)任主體負(fù)責(zé)按時(shí)足額的支付其回報(bào)，該主體是否具備足夠的實(shí)力承擔(dān)返租義務(wù)，也是他們?cè)谫?gòu)房前必須得到準(zhǔn)確回答的問題。在本項(xiàng)目銷售過程中，一定要設(shè)定一個(gè)責(zé)任主體，最好是由賽博成立，可以是商業(yè)管理公司，也可以是物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，由該公司與投資戶簽訂租賃協(xié)議，承諾按時(shí)足額支付投資戶應(yīng)得的回報(bào)。同時(shí)，這家本身必須具備比較強(qiáng)的實(shí)力背景，或是旗下有相當(dāng)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)針對(duì)賽博項(xiàng)目本身有極強(qiáng)租金收益能力的狀況，我們認(rèn)為如果將物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)過渡給該責(zé)任主體，將在很大程度上增加投資戶對(duì)其的置信度。（二）引入擔(dān)保企業(yè)全國(guó)多個(gè)投資性項(xiàng)目都成功引入了擔(dān)保企業(yè)，對(duì)投資戶的投資收益進(jìn)行擔(dān)保，擔(dān)保企業(yè)的介入將在很大程度上解

33、決投資戶的投資信心問題。憑借項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)和經(jīng)營(yíng)狀況，在合理的售價(jià)水平上，擔(dān)保企業(yè)應(yīng)該是樂于介入的。需要說明的是，擔(dān)保企業(yè)本身收取的報(bào)費(fèi)并不高，在委托方有足夠質(zhì)押物的條件下，保費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更低。也就是說，其介入不會(huì)增加太多成本，但是對(duì)項(xiàng)目的銷售將起到非常積極的作用。（三）其它賽博是重慶數(shù)碼市場(chǎng)絕對(duì)的龍頭，近年來經(jīng)營(yíng)利好不斷。同時(shí)本項(xiàng)目每年應(yīng)該付給投資戶的租金明顯小于實(shí)際租金收益，經(jīng)營(yíng)過程中的租金收入在按時(shí)足額支付投資戶應(yīng)得回報(bào)后還有相當(dāng)比例贏余，和其它租金收入不足、開發(fā)商每年 補(bǔ)貼投資戶回報(bào)的項(xiàng)目相比，安全保障性要大得多。（四）小結(jié)我們認(rèn)為通過以上幾方面措施，項(xiàng)目在投資安全性上將大大優(yōu)于市場(chǎng)在售投資

34、性物業(yè)，具有非常明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。雖然市場(chǎng)大環(huán)境較為嚴(yán)峻，但本項(xiàng)目在充分保證投資戶投資安全性的條件下，完全具備吸引投資者的能力，具備熱銷的基礎(chǔ)條件。第五部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路建議一、關(guān)于項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的幾點(diǎn)建議（一）價(jià)格策略的有效運(yùn)用對(duì)于投資性物業(yè)來說，降低首付門檻、減輕投資戶前期資金壓力是絕對(duì)有效的價(jià)格策略，通過一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算就可以得到充分體現(xiàn)。以一個(gè)總價(jià)60萬的鋪位為例。辦理5成10年按揭，首付款分三次等額支付，中間時(shí)間間隔為半年。（貸款1萬元10年按揭月供為108.58元）首付10萬元簽定合同，月租金 = 60 * 8% / 12 = 4000元月供 = 108.58 * 30 = 3257

35、月收益 = 4000 3257 = 743元年收益 = 743 * 12 =8916元通過計(jì)算可以看出，投資戶每年收益減去月供后還有贏余，而每半年10萬元的付款壓力相對(duì)比較小，這樣的價(jià)格策略還可以從另一個(gè)角度體現(xiàn)商家對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)前景的信心。只要投資戶能按時(shí)獲取應(yīng)有回報(bào)，首付款的余額部分他們是愿意交納的。（二）注重對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的挖掘在這樣的銷售條件下，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶是極其具有誘惑力的：只需要繳納首付，他們每個(gè)月的租金就將大幅度降低，并且擁有了一個(gè)黃金旺鋪的產(chǎn)權(quán)，因此，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的挖掘力度對(duì)項(xiàng)目業(yè)績(jī)將產(chǎn)生非常大的影響。（三）注重形象包裝的差異化項(xiàng)目是一個(gè)數(shù)碼市場(chǎng)，在包裝風(fēng)格上必須充分體現(xiàn)出數(shù)碼市場(chǎng)的行業(yè)特性

36、，比如賣場(chǎng)和資料的設(shè)計(jì)，應(yīng)該具有非常濃厚的時(shí)尚及科技特色。以此在市場(chǎng)上形成視覺形象的差異化，搶奪眼球，推廣效果也將事半功倍。（四）注重銷售控制項(xiàng)目每個(gè)銷售階段的推盤量應(yīng)該進(jìn)行謹(jǐn)慎控制，目標(biāo)是達(dá)到項(xiàng)目一旦推出，即哄搶一空的市場(chǎng)效果，同時(shí)小額多頻放量也可以使項(xiàng)目在市場(chǎng)上更多次的吸引市場(chǎng)關(guān)注，這有利于更好的樹立項(xiàng)目形象，對(duì)于體量投資性物業(yè)的營(yíng)銷推廣非常必要。二、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉及推廣主題設(shè)計(jì)（一）項(xiàng)目賣點(diǎn)1、石橋鋪數(shù)碼賣場(chǎng)為發(fā)展已經(jīng)成熟的專業(yè)市場(chǎng)，較高的租金水平?jīng)Q定了其收益能力相對(duì)其他投資性物業(yè)較高。2、數(shù)碼賣場(chǎng)生命力強(qiáng)，其產(chǎn)品科技含量高、產(chǎn)品附加值高、產(chǎn)品更新?lián)Q代速度快、消費(fèi)群體范圍廣、消費(fèi)頻率高的特

37、點(diǎn)使本項(xiàng)目增值潛力大大增加。 3、有擔(dān)保公司簽約擔(dān)保、部分資產(chǎn)進(jìn)行抵押以及專業(yè)商業(yè)管理公司的介入使得本項(xiàng)目的安全性大大增加。4、賽博的快速發(fā)展歷程：用歷年經(jīng)營(yíng)狀況、歷年租金水平來增加投資者對(duì)本項(xiàng)目的投資信心。5、賽博企業(yè)實(shí)力：賽博在全國(guó)其他地區(qū)賣場(chǎng)良好的經(jīng)營(yíng)狀況，企業(yè)強(qiáng)大的實(shí)力有能力承擔(dān)投資戶的收益返款，最大限度保障投資戶的收益權(quán)。6、低首付門檻，輕松置業(yè)。說明：由于時(shí)間原因，嘉年華項(xiàng)目的賣點(diǎn)提煉及推廣策略暫時(shí)還沒有思考成熟，如果建立合作關(guān)系，將在后期整理提交。（二）廣告主題設(shè)計(jì)廣告主題需要在廣告合作單位確定后，多方深度溝通方可確定，在此提出初步建議，供參考。1、項(xiàng)目產(chǎn)品主題重慶數(shù)碼經(jīng)濟(jì)旗艦原

38、始股2、項(xiàng)目主廣告語每個(gè)人，都可以向數(shù)碼經(jīng)濟(jì)掘金（三）前期廣告宣傳思路對(duì)于投資性物業(yè)而言，做好開局至關(guān)重要，因此這也是本方案的宣傳推廣思路闡述的重點(diǎn)，我們建議前期廣告宣傳分成三個(gè)階段：1、第一階段：戶外形象廣告和新聞造勢(shì)選擇35個(gè)重慶最好的戶外口岸，設(shè)立大型戶外廣告牌，告知賽博即將推出銷售，憑借賽博的知名度和影響力，應(yīng)該可以獲得較大的社會(huì)關(guān)注度。同時(shí)與之配合的10年按揭是媒體的新聞炒作，大肆渲染賽博的實(shí)力背景、經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展前景，并隱晦的提出這樣一個(gè)看法：賽博的售價(jià)必然非常高。2、第二階段：與消費(fèi)者直接對(duì)話，形成銷售勢(shì)能售樓處開放，接待客戶登記并發(fā)放vip卡，同時(shí)我方將深度挖掘自身儲(chǔ)備的豐富投

39、資戶資源。大量投放報(bào)媒廣告，告知項(xiàng)目銷售時(shí)間及即將舉辦說明會(huì)。舉行投資說明會(huì)，在前期關(guān)注客戶和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的支撐下，應(yīng)該可以達(dá)到非常旺盛的人氣，在10年按揭投資說明會(huì)上介紹項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)保障體系，打消客戶的風(fēng)險(xiǎn)顧慮。不公布價(jià)格，在客戶中形成這樣一種感覺：如此好的經(jīng)營(yíng)狀況、如此低的風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格一定非常高。3、第三階段；公布價(jià)格，開盤銷售在價(jià)格公布后，實(shí)際執(zhí)行價(jià)格及付款方式的輕松程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于客戶預(yù)期，造成買方驚喜，推出單位爭(zhēng)取在數(shù)天內(nèi)售罄，并為二期開盤積累大量客戶，結(jié)合跟進(jìn)的媒體炒作樹立良好的市場(chǎng)形象。在客戶積累到位的條件下再推出二期，再次形成旺銷，從而使整個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。（四）銷售成本控

40、制石橋鋪賽博a館 1、售樓部：建議租賃200平方米售樓場(chǎng)地，以200元/平方米/月、租賃期8個(gè)月計(jì)算，租金總額為32萬元；以每平方米裝修成本800元（含辦公設(shè)施）計(jì)算，為16萬元；合計(jì)為48萬元。2、宣傳資料準(zhǔn)備：銷售海報(bào)：以1.5元/份、30000份計(jì)算，為4.5萬元；宣傳折頁：以2.5元/份、30000份計(jì)算，為7.5萬元；其它必備之銷售印刷用品：2萬元宣傳資料準(zhǔn)備合計(jì)支出為14萬元（含設(shè)計(jì)費(fèi)）。3、戶外廣告費(fèi)用大型廣告牌：建議設(shè)置2塊，租賃使用時(shí)間為半年，以20萬/塊/年計(jì)算，為20萬元（含設(shè)計(jì)費(fèi)）。4、促銷活動(dòng)開盤活動(dòng)1次，8萬元；小型促銷活動(dòng)（如房交會(huì)、展銷會(huì)等）5次，每次20000元，促銷活動(dòng)費(fèi)用合計(jì)支出為18萬元。5、報(bào)媒廣告整個(gè)營(yíng)銷期以15個(gè)整版發(fā)布量，每次5萬元計(jì)算（含設(shè)計(jì)費(fèi)），為75萬元；新聞炒作以7萬元計(jì)算；