深圳嘉霖大鵬疊福項(xiàng)目產(chǎn)品建議80頁(yè)

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010l大鵬疊福項(xiàng)目產(chǎn)品建議大鵬疊福項(xiàng)目產(chǎn)品建議謹(jǐn)呈：深圳市嘉霖投資有限公司謹(jǐn)呈：深圳市嘉霖投資有限公司 中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司code of this report | 2 copyright centaline group, 2010part 1part 1案例借鑒案例借鑒part 3part 3產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位part 4part 4設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)建議part 2part 2項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解code of this report | 3 copyright centaline gr

2、oup, 2010借鑒案例借鑒案例1 1：惠州金果灣：惠州金果灣借鑒案例借鑒案例2 2：北部灣一號(hào)：北部灣一號(hào)借鑒案例借鑒案例3 3：萬(wàn)科：萬(wàn)科1717英里英里借鑒案例借鑒案例4 4：雅居樂(lè)清水灣：雅居樂(lè)清水灣code of this report | 4 copyright centaline group, 2010以健康生態(tài)為核心競(jìng)爭(zhēng)力以健康生態(tài)為核心競(jìng)爭(zhēng)力金果灣金果灣占地面積1332萬(wàn)平方米 建筑面積10萬(wàn)平方米（首期）開(kāi)盤(pán)時(shí)間別墅（2010年5月）公寓（2010年12月）容積率目前價(jià)格獨(dú)棟2萬(wàn)/，雙拼1.2萬(wàn)/，精裝公寓1.2萬(wàn)/主力戶(hù)型5272平米的公寓，雙拼340，獨(dú)棟590900

3、當(dāng)期戶(hù)數(shù)別墅83棟，公寓1071套裝修別墅毛坯，公寓部分五星級(jí)精裝配套3溫泉spa，生態(tài)有機(jī)農(nóng)場(chǎng)，五星級(jí)酒店，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)跑馬場(chǎng)、高爾夫?qū)W校和基地等code of this report | 5 copyright centaline group, 2010提前開(kāi)發(fā)獨(dú)特的生態(tài)觀光健康度假配套提前開(kāi)發(fā)獨(dú)特的生態(tài)觀光健康度假配套金果灣金果灣五星級(jí)酒店：客房一千間，配置有大型中、西餐廳、宴會(huì)廳、ktv、桑拿、商務(wù)中心、會(huì)議室溫泉水療中心：大型的室內(nèi)外溫泉水療館，內(nèi)附spa池、健身房、專(zhuān)業(yè)中醫(yī)推拿等生態(tài)有機(jī)農(nóng)場(chǎng)：辟了業(yè)主開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)、樂(lè)活莊園等讓他們重新回歸田園生活，享受農(nóng)趣 健康會(huì)所：邀請(qǐng)養(yǎng)生、保健、療養(yǎng)等

4、方面的機(jī)構(gòu)加盟健康會(huì)所，共同保障我們業(yè)主的健康拓展基地：建造一個(gè)設(shè)施齊全拓展培訓(xùn)基地，為企業(yè)提供一個(gè)提高員工戰(zhàn)斗力和凝聚力的平臺(tái)跑馬場(chǎng)：占地400畝，中國(guó)最大跑馬場(chǎng)，亞運(yùn)賽馬參賽機(jī)構(gòu)云頂高爾夫?qū)W校茶園及茶莊code of this report | 6 copyright centaline group, 2010為高端度假客戶(hù)打造度假產(chǎn)品為高端度假客戶(hù)打造度假產(chǎn)品金果灣金果灣類(lèi)型面積套數(shù)占比獨(dú)棟5909003137.3%雙拼340左右5262.7%一期別墅產(chǎn)品定位l推出共1071套喜來(lái)登五星級(jí)酒店裝修公寓。l實(shí)行返租方式,返租期為20年,每年固定回報(bào)5%,每月返還,翻新費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān),業(yè)主

5、每年還可享受40次五星級(jí)酒店免費(fèi)食宿權(quán)一期酒店式公寓獨(dú)棟效果圖雙拼效果圖酒店式公寓效果圖code of this report | 7 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式金果灣金果灣l首先啟動(dòng)最具生態(tài)特色的農(nóng)場(chǎng)和湖泊。核心資源先行l(wèi)打造五星級(jí)酒店、休閑會(huì)所和跑馬場(chǎng)。高端配套跟進(jìn)l借勢(shì)推出度假別墅和公寓產(chǎn)品。l公寓產(chǎn)品提供返租服務(wù)。度假產(chǎn)品順勢(shì)code of this report | 8 copyright centaline group, 2010借鑒案例借鑒案例1 1：惠州金果灣：惠州金果灣借鑒案例借鑒案例2 2：北部灣一號(hào)：北部灣一號(hào)借

6、鑒案例借鑒案例3 3：萬(wàn)科：萬(wàn)科1717英里英里借鑒案例借鑒案例4 4：雅居樂(lè)清水灣：雅居樂(lè)清水灣code of this report | 9 copyright centaline group, 2010區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯北部灣一號(hào)北部灣一號(hào)海灣新城海灣新城生活岸線(xiàn)生活岸線(xiàn) 旅游休閑區(qū)旅游休閑區(qū)生態(tài)銀灘生態(tài)銀灘l位置：地處“海灣新城”核心位置，區(qū)域首個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；l資源：擁有一線(xiàn)海景資源；l配套：酒店、海鮮城、海底世界、帶狀公園等一系列休閑度假配套遍布周邊。code of this report | 10 copyright centaline group, 2010打造具有藝術(shù)氣質(zhì)的

7、獨(dú)特建筑打造具有藝術(shù)氣質(zhì)的獨(dú)特建筑北部灣一號(hào)北部灣一號(hào)桂林山水大師傳世，大師出品。蛋形別墅擁有的不只是奢華。頂級(jí)會(huì)所頂級(jí)服務(wù)，頂級(jí)生活。游艇碼頭濱海生活的終極體現(xiàn)。以藝術(shù)品打造項(xiàng)目形象，大大提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。code of this report | 11 copyright centaline group, 2010設(shè)計(jì)高端配套設(shè)施設(shè)計(jì)高端配套設(shè)施北部灣一號(hào)北部灣一號(hào)鐮洲灣鐮洲灣沙灘沙灘游艇碼頭游艇碼頭游艇碼頭架高園林白金會(huì)所無(wú)邊際海景泳池code of this report | 12 copyright centaline group, 2010北部灣一號(hào)北部灣一號(hào)項(xiàng)目操作模式項(xiàng)目操

8、作模式l借助不可取代的景觀和度假資源緊靠稀缺資源l藝術(shù)性、文化性引入產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不凡的品味超創(chuàng)意設(shè)計(jì)l為目標(biāo)客戶(hù)提供符合身份的配套和服務(wù)。提供圈層服務(wù)code of this report | 13 copyright centaline group, 2010借鑒案例借鑒案例1 1：惠州金果灣：惠州金果灣借鑒案例借鑒案例2 2：北部灣一號(hào)：北部灣一號(hào)借鑒案例借鑒案例3 3：萬(wàn)科：萬(wàn)科1717英里英里借鑒案例借鑒案例4 4：雅居樂(lè)清水灣：雅居樂(lè)清水灣code of this report | 14 copyright centaline group, 2010萬(wàn)科萬(wàn)科1717英里英里l萬(wàn)科

9、十七英里位于深圳東部溪涌海濱，西距小梅沙約6-7公里。項(xiàng)目一線(xiàn)的蔚藍(lán)海洋景觀，天然沙灘及遠(yuǎn)古礁巖群。l規(guī)劃總用地：67571.1 平方米， 總建筑面積 ：50678平方米，其中一期建筑面積：26343平方米，107戶(hù)；二期建筑面積：24335平方米（其中包括商業(yè)含會(huì)所）2000平方米），約340戶(hù)。 容積率： 0.75項(xiàng)目概況充分利用一線(xiàn)海景規(guī)劃充分利用一線(xiàn)海景規(guī)劃code of this report | 15 copyright centaline group, 2010萬(wàn)科萬(wàn)科1717英里英里產(chǎn)品創(chuàng)新推進(jìn)高附加值產(chǎn)品創(chuàng)新推進(jìn)高附加值建筑風(fēng)格獨(dú)特復(fù)式戶(hù)型創(chuàng)新code of this rep

10、ort | 16 copyright centaline group, 2010萬(wàn)科萬(wàn)科1717英里英里多層次營(yíng)銷(xiāo)推廣促進(jìn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)多層次營(yíng)銷(xiāo)推廣促進(jìn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)路牌截留體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)入口導(dǎo)視體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)組合推廣組合推廣code of this report | 17 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目操作模式項(xiàng)目操作模式萬(wàn)科萬(wàn)科1717英里英里l規(guī)劃設(shè)計(jì)完全融合景觀資源充分挖掘景觀資源l建筑風(fēng)格引入創(chuàng)新的后現(xiàn)代風(fēng)格l戶(hù)型設(shè)計(jì)營(yíng)造空間創(chuàng)新。產(chǎn)品創(chuàng)新增加附加值l充分借助媒體組合、現(xiàn)場(chǎng)包裝、活動(dòng)公關(guān)、開(kāi)發(fā)品牌等優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。多層次營(yíng)銷(xiāo)推廣code of this report

11、| 18 copyright centaline group, 2010借鑒案例借鑒案例1 1：惠州金果灣：惠州金果灣借鑒案例借鑒案例2 2：北部灣一號(hào)：北部灣一號(hào)借鑒案例借鑒案例3 3：萬(wàn)科：萬(wàn)科1717英里英里借鑒案例借鑒案例4 4：雅居樂(lè)清水灣：雅居樂(lè)清水灣code of this report | 19 copyright centaline group, 2010清水灣清水灣擁有優(yōu)越的自然條件，組圖間差異較大擁有優(yōu)越的自然條件，組圖間差異較大l地理：背山面海，北靠九所嶺森林公園，南臨陵水灣，屬于熱帶海濱旅游圈，即大三亞旅游圈的陵水境內(nèi)，緊鄰高速路的英州出口。l項(xiàng)目總規(guī)模：l總占地面積

12、：約1.5萬(wàn)畝，折合平方米約1000萬(wàn)l總建筑面積：約1.35萬(wàn)畝，折合平方米約900萬(wàn)l整體容積率：0.9l綠化率：35%code of this report | 20 copyright centaline group, 2010清水灣清水灣各組團(tuán)突出主題風(fēng)格各組團(tuán)突出主題風(fēng)格金色果嶺組團(tuán) ，突出高爾夫大宅特征蔚藍(lán)海岸組團(tuán) ，突出山地園林特征瀚海銀灘組團(tuán)，突出多級(jí)觀海景的設(shè)計(jì)酒店式公寓，為高端客戶(hù)量身打造code of this report | 21 copyright centaline group, 2010清水灣清水灣強(qiáng)勢(shì)推廣立勢(shì)，配合圈層營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)勢(shì)推廣立勢(shì)，配合圈層營(yíng)銷(xiāo)l項(xiàng)目前期

13、以強(qiáng)勢(shì)推廣為主，通過(guò)全國(guó)一線(xiàn)城市媒體投放和密集公關(guān)活動(dòng)，在市場(chǎng)上造成轟動(dòng)并迅速提升項(xiàng)目影響力.l與中原地產(chǎn)合作進(jìn)行分銷(xiāo)及推廣，建立起全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。l注重業(yè)主資源挖掘和圈層營(yíng)銷(xiāo)，在高端客戶(hù)聚集地進(jìn)行定點(diǎn)推廣。code of this report | 22 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目操作模式項(xiàng)目操作模式l各個(gè)組團(tuán)結(jié)合資源確定規(guī)劃設(shè)計(jì)主題主題式組團(tuán)規(guī)劃l通過(guò)贈(zèng)送空間實(shí)現(xiàn)高附加值。l公寓的酒店式服務(wù)產(chǎn)品附加值突出l前期以鋪開(kāi)式的強(qiáng)勢(shì)推廣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)。l后期轉(zhuǎn)向跨界和圈層營(yíng)銷(xiāo)。從強(qiáng)勢(shì)到圈層的營(yíng)銷(xiāo)演進(jìn)清水灣清水灣code of this report | 23 c

14、opyright centaline group, 2010度假型物業(yè)操作矩陣資源+資源-配套+配套-模式1：“強(qiáng)景觀+強(qiáng)配套”l規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新l服務(wù)跟進(jìn)模式2：“弱景觀+強(qiáng)配套”l規(guī)劃設(shè)計(jì)突出主題特色l突出配套和服務(wù)跟進(jìn)l模式4：“弱景觀+弱配套”l發(fā)揮本地特色服務(wù)l打造高端配套體系l待服務(wù)配套展示實(shí)現(xiàn)后推出高端物業(yè)模式3：“強(qiáng)資源+弱配套”l產(chǎn)品創(chuàng)新l高端配套服務(wù)code of this report | 24 copyright centaline group, 2010part 1part 1案例借鑒案例借鑒part 3part 3產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位part 4part 4設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)建議

15、part 2part 2項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解code of this report | 25 copyright centaline group, 2010規(guī)劃概念存在利好，落實(shí)的不確定性較大規(guī)劃概念存在利好，落實(shí)的不確定性較大項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解l 東部生態(tài)組團(tuán)的功能定位：區(qū)域性濱海旅游度假區(qū)和自然生態(tài)保護(hù)區(qū) 。l大鵬南澳功能區(qū)的中心是大鵬片區(qū)，大鵬片區(qū)也是東部生態(tài)組團(tuán)的旅游服務(wù)中心，重點(diǎn)發(fā)展旅游、服務(wù)、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)，適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并全面保護(hù)以觀光農(nóng)業(yè)為主的第一產(chǎn)業(yè)。l但是以上規(guī)劃尚無(wú)具體落地措施，落實(shí)的步驟和強(qiáng)度都存在不確定性。l 大鵬區(qū)域面臨的規(guī)劃仍停留在概念上，落地執(zhí)行的時(shí)間表不確定，對(duì)

16、于項(xiàng)目入市階段的價(jià)值提升極為有限。code of this report | 26 copyright centaline group, 2010交通距離超出生活通勤范圍交通距離超出生活通勤范圍項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解中心區(qū)l 從中心區(qū)至項(xiàng)目所在地至少8080分鐘分鐘：中心區(qū)深鹽二通道大梅沙葵涌迭福山大鵬鎮(zhèn)鵬飛路項(xiàng)目。l坪山鎮(zhèn)至項(xiàng)目所在地約3030分鐘分鐘。l 項(xiàng)目至中心區(qū)和坪山鎮(zhèn)的交通半徑，已經(jīng)超過(guò)了正常生活通勤范圍，對(duì)于生活居家型客戶(hù)吸引力較弱。坪山鎮(zhèn)code of this report | 27 copyright centaline group, 2010周邊生活配套較弱周邊生活配套較弱項(xiàng)目

17、理解項(xiàng)目理解l 項(xiàng)目周邊主要是生活資源為大鵬山莊，與自住型客戶(hù)的基本需求存在較大差距。南側(cè)翠塘仔小區(qū)306國(guó)道大鵬山莊項(xiàng)目東側(cè)地塊code of this report | 28 copyright centaline group, 2010地塊自身資源郊野特征明顯地塊自身資源郊野特征明顯項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解l 地塊自身的天然郊野特征比較明顯，利用的附著物和自然景觀點(diǎn)較少。地塊原生植被地塊原生林木地塊原生植被部分地塊被開(kāi)墾code of this report | 29 copyright centaline group, 2010周?chē)坝^原生特征明顯，視覺(jué)沖擊力一般周?chē)坝^原生特征明顯，視覺(jué)沖擊

18、力一般項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解l 地塊周邊的山景和水庫(kù)郊野特征明顯，與大梅沙片區(qū)的一線(xiàn)海景相比視覺(jué)沖擊力一般；高壓走廊存在一定心理障礙。周邊原生植被高壓走廊影響視覺(jué)高層可見(jiàn)部分水景北向和東向的水渠code of this report | 30 copyright centaline group, 2010區(qū)域內(nèi)客戶(hù)價(jià)格承受力較低區(qū)域內(nèi)客戶(hù)價(jià)格承受力較低項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解l 大鵬鎮(zhèn)唯一在售的蔚藍(lán)22項(xiàng)目，成交客戶(hù)全部為大鵬本區(qū)域客戶(hù)。l 對(duì)于上門(mén)客戶(hù)進(jìn)行價(jià)格接受程度的統(tǒng)計(jì)，81%的客戶(hù)只能接受12000以下的價(jià)格。l本區(qū)域客戶(hù)價(jià)格承受本區(qū)域客戶(hù)價(jià)格承受能力較低，制約項(xiàng)目的能力較低，制約項(xiàng)目的價(jià)值溢價(jià)空間

19、。價(jià)值溢價(jià)空間。（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)蔚藍(lán)22項(xiàng)目組統(tǒng)計(jì)，中原地產(chǎn)疊福項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研）蔚藍(lán)22蔚藍(lán)22code of this report | 31 copyright centaline group, 2010開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)目標(biāo)制約因素制約因素l開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的高端度假型產(chǎn)品。1. 區(qū)域規(guī)劃落地不確定性。2. 交通距離制約居家客戶(hù)。3. 純生活配套較弱。4. 郊野特征明顯，視覺(jué)沖擊力較弱。5. 本區(qū)域客戶(hù)價(jià)格承受力低。 問(wèn)題1：本區(qū)域客戶(hù)價(jià)格承受力較低，難實(shí)現(xiàn)高價(jià)值，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，回款壓力大。 問(wèn)題2：地塊自身和周邊景觀資源視覺(jué)力不及大梅沙片區(qū)，單純依靠自然景觀競(jìng)爭(zhēng)力弱于大梅沙片區(qū)項(xiàng)目。被動(dòng)式的

20、思考模式項(xiàng)目可能面臨的2個(gè)問(wèn)題code of this report | 32 copyright centaline group, 2010主動(dòng)式的思考模式l客觀性的區(qū)位、交通、配套、地段、景觀因素，對(duì)于項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)值、吸引外區(qū)域高端客戶(hù)群體的能力有限。l主觀性打造具有特色的高端配套服務(wù)體系，以特有的項(xiàng)目?jī)r(jià)值推升住宅價(jià)值。code of this report | 33 copyright centaline group, 2010整合周邊現(xiàn)有地塊，主動(dòng)打造生態(tài)配套體系。資源+資源-配套+配套-模式1：“強(qiáng)景觀+強(qiáng)配套”l規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新l服務(wù)跟進(jìn)模式2：“弱景觀+強(qiáng)配套”l規(guī)劃設(shè)計(jì)突出主題特色

21、l突出配套和服務(wù)跟進(jìn)模式4：“弱景觀+弱配套”l發(fā)揮本地特色服務(wù)l打造高端配套體系l待服務(wù)配套展示實(shí)現(xiàn)后推出高端物業(yè)模式3：“強(qiáng)資源+弱配套”l產(chǎn)品創(chuàng)新l高端配套服務(wù)code of this report | 34 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目周邊改造建議項(xiàng)目周邊改造建議操作建議操作建議特殊用地山景商品房用地商品房用地四類(lèi)居住用地水庫(kù)山景可利用綠地l 項(xiàng)目東側(cè)擁有較大面積的綠地資源，建議租用來(lái)進(jìn)行改造，打造成與項(xiàng)目區(qū)域自然郊野特征相吻合的生態(tài)觀光度假型目的地。code of this report | 35 copyright centaline grou

22、p, 2010項(xiàng)目周邊改造建議項(xiàng)目周邊改造建議操作建議操作建議1 11農(nóng)家嬉水4 42生態(tài)鄉(xiāng)村會(huì)館2 23開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)3 34生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)5 55生態(tài)拓展基地code of this report | 36 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目屬性定位原生態(tài)田園式高端休閑目的地原生態(tài)田園式高端休閑目的地code of this report | 37 copyright centaline group, 2010回歸本屬于我們的自然生活形象演繹形象演繹code of this report | 38 copyright centaline group, 2

23、010放飛被城市封閉的心靈韻律形象演繹形象演繹code of this report | 39 copyright centaline group, 2010暢享田園生活的輕快和愜意形象演繹形象演繹code of this report | 40 copyright centaline group, 2010part 1part 1案例借鑒案例借鑒part 3part 3產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位part 4part 4設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)建議part 2part 2項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解code of this report | 41 copyright centaline group, 2010定位原則定位原則l

24、以下產(chǎn)品定位的前提，是以上建議的周邊生態(tài)度假型配套資源整合和運(yùn)營(yíng)啟動(dòng)。l產(chǎn)品定位原則如下：一次推導(dǎo)二次推導(dǎo)三次推導(dǎo)l借鑒市場(chǎng)類(lèi)比項(xiàng)目產(chǎn)品面積和比例。l根據(jù)政策新限制條件調(diào)整l根據(jù)地塊和銷(xiāo)售最終確定code of this report | 42 copyright centaline group, 2010選擇珠三角高端度假型住宅項(xiàng)目高溢價(jià)產(chǎn)品選擇珠三角高端度假型住宅項(xiàng)目高溢價(jià)產(chǎn)品一次推導(dǎo)一次推導(dǎo)地區(qū)地區(qū)典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目高溢價(jià)產(chǎn)品高溢價(jià)產(chǎn)品面積面積客戶(hù)定位客戶(hù)定位備注備注深圳萬(wàn)科十七英里一房一廳62平米復(fù)式（可拓展） 83平米深圳高端客戶(hù)一線(xiàn)海景惠州雅居樂(lè)白鷺湖一房一廳、兩房（度假公寓）85平

25、米一房一廳、 132平米兩房廣州、深圳高端投資度假客戶(hù)濱水度假金海灣單房、一房一廳60平米單房、85平米一房一廳深圳中高端投資度假客戶(hù)二線(xiàn)海景海南雅居樂(lè)清水灣一房一廳、兩房一房93-97，兩房110-125、169全國(guó)高端投資度假客戶(hù)二線(xiàn)海景富力灣單房、一房一廳單間：42-50 ，一房一廳：79-82二線(xiàn)海景公主郡一房一廳、兩房單間：38-51 、一房一廳：69-80全國(guó)中高端投資度假客戶(hù)無(wú)海景code of this report | 43 copyright centaline group, 201017英里典型戶(hù)型：62平米復(fù)式l亮點(diǎn)1:一房一廳4.2米面寬。l亮點(diǎn)2：挑高陽(yáng)臺(tái)。l亮點(diǎn)3

26、：室內(nèi)可拓展空間。4.2米面寬挑高陽(yáng)臺(tái)室內(nèi)拓展空間白鷺湖典型戶(hù)型：84平米一房大陽(yáng)臺(tái)1大陽(yáng)臺(tái)2大陽(yáng)臺(tái)3客廳餐廳l亮點(diǎn)1:多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，其中2個(gè)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，形成多功能陽(yáng)臺(tái)。l亮點(diǎn)2：一房?jī)蓮d格局，增加活動(dòng)空間。code of this report | 44 copyright centaline group, 2010清水灣典型戶(hù)型：158平米兩房北部灣1號(hào)典型戶(hù)型：75平米一房4.8米面寬雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)l亮點(diǎn)1:主臥4.8米面寬。l亮點(diǎn)2：雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。l亮點(diǎn)3：內(nèi)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。l亮點(diǎn)4：全部臥室和衛(wèi)生間為凸窗設(shè)計(jì)。l亮點(diǎn)1:4.5米觀景面。l亮點(diǎn)2：多功能內(nèi)陽(yáng)臺(tái)。l備注：由于追求外

27、形設(shè)計(jì)，北部灣一號(hào)在戶(hù)型空間設(shè)計(jì)方面亮點(diǎn)相對(duì)較少。4.8米面寬4.5米觀景面多功能內(nèi)陽(yáng)臺(tái)code of this report | 45 copyright centaline group, 2010市場(chǎng)事實(shí)下的公寓產(chǎn)品溢價(jià)能力比較市場(chǎng)事實(shí)下的公寓產(chǎn)品溢價(jià)能力比較l休閑度假型高端住宅產(chǎn)品在溢價(jià)能力方面顯著高于相同格局的普通型公寓產(chǎn)品。一次推導(dǎo)結(jié)論：l建議本項(xiàng)目高層部分房型以一房、一房一廳和兩房產(chǎn)品。l面積區(qū)間為一房：60-70平米；一房一廳：80-90平米；兩房：130-160平米。一次推導(dǎo)一次推導(dǎo)code of this report | 46 copyright centaline gro

28、up, 2010分析典型高端度假型項(xiàng)目戶(hù)型配比分析典型高端度假型項(xiàng)目戶(hù)型配比地區(qū)地區(qū)典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目戶(hù)型比例套數(shù)戶(hù)型比例套數(shù)戶(hù)型比例套數(shù)戶(hù)型比例套數(shù)深圳萬(wàn)科十七英里一房一廳：?jiǎn)畏?：0.3一房一廳：兩房1：0.6惠州雅居樂(lè)白鷺湖一房一廳：?jiǎn)畏?：0.2一房一廳：兩房1：0.5金海灣一房一廳：?jiǎn)畏?：0.9一房一廳：兩房1：0.25北海北部灣一號(hào)一房一廳：?jiǎn)畏?：0.5一房一廳：兩房1：0.5海南清水灣一房一廳：?jiǎn)畏?：0.7一房一廳：兩房1：0.6海棠福灣一房一廳：?jiǎn)畏?：0.28一房一廳：兩房1：0.05公主郡一房一廳：?jiǎn)畏恳环恳粡d：兩房1：2一次推導(dǎo)一次推導(dǎo)code of this rep

29、ort | 47 copyright centaline group, 2010分析典型高端度假型項(xiàng)目戶(hù)型配比分析典型高端度假型項(xiàng)目戶(hù)型配比l珠三角現(xiàn)有高端度假型項(xiàng)目的高溢價(jià)產(chǎn)品比例，一房與單房產(chǎn)品套數(shù)比例均值為2，一房與兩房套數(shù)比例均值為2.推導(dǎo)結(jié)論：l建議戶(hù)型套數(shù)配比按照高端度假型項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)有的均值初定配比。一次推導(dǎo)一次推導(dǎo)code of this report | 48 copyright centaline group, 2010初步建議項(xiàng)目產(chǎn)品比例如下初步建議項(xiàng)目產(chǎn)品比例如下一次推導(dǎo)一次推導(dǎo)戶(hù)均面積戶(hù)均面積整體面積比例整體面積比例總面積總面積總套數(shù)總套數(shù)單房6515%7554 115

30、 一房8035%18593 230 兩房14030%16269 115 聯(lián)排北地塊225南地塊21020%12670 60 合計(jì)100%55086 520code of this report | 49 copyright centaline group, 2010根據(jù)限購(gòu)令和根據(jù)限購(gòu)令和90/70 90/70 的綜合影響調(diào)整的綜合影響調(diào)整二次推導(dǎo)二次推導(dǎo)戶(hù)均面積戶(hù)均面積整體面積比例整體面積比例總面積總面積總套數(shù)總套數(shù)單房6515%7554 115 一房8035%18593 230 兩房14030%16269 115 聯(lián)排21520%12670 60 合計(jì)100%55000520一次推導(dǎo)建議l

31、在限購(gòu)令下，原有的90/70政策直接導(dǎo)致高端客戶(hù)在使用最后一個(gè)名額購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的時(shí)候異常挑剔。l只有高價(jià)值的產(chǎn)品才能促使客戶(hù)群體使用完自己寶貴的購(gòu)買(mǎi)名額。l建議將大面積兩房比例調(diào)整至30%的非合拼單位中。戶(hù)均面積戶(hù)均面積整體面積比例整體面積比例總面積總面積總套數(shù)總套數(shù)單房6520%11180172一房8050%26880336兩房14010%630045聯(lián)排21520%1075050合計(jì)100%55000603二次推導(dǎo)建議code of this report | 50 copyright centaline group, 2010根據(jù)項(xiàng)目自身限制條件調(diào)整根據(jù)項(xiàng)目自身限制條件調(diào)整三次推導(dǎo)三次推導(dǎo)l

32、項(xiàng)目地塊面積較小，內(nèi)部空間尺度有限。別墅套數(shù)過(guò)多導(dǎo)致間距較小，影響別墅和高層的私密性和舒適度。l同時(shí)，單房套數(shù)較多，易增加銷(xiāo)售難度。l建議壓縮單房和別墅的比例增加一房一廳和兩房的比例。戶(hù)均面積戶(hù)均面積整體面積比例整體面積比例總面積總面積總套數(shù)總套數(shù)單房6520%11180172一房8050%26880336兩房14010%630045聯(lián)排21520%1075050合計(jì)100%55000603二次推導(dǎo)建議戶(hù)均面積戶(hù)均面積整體面積比例整體面積比例總面積總面積總套數(shù)總套數(shù)單房6510%585090一房8060%31200390兩房14020%1260090聯(lián)排21510%537525合計(jì)100%55

33、000595三次推導(dǎo)建議code of this report | 51 copyright centaline group, 2010最終建議最終建議三次推導(dǎo)三次推導(dǎo)戶(hù)均面積戶(hù)均面積整體面積比例整體面積比例總面積總面積總套數(shù)總套數(shù)單房6510%585090一房8060%31200390兩房14020%1260090聯(lián)排21510%537525合計(jì)100%55000595code of this report | 52 copyright centaline group, 2010part 1part 1案例借鑒案例借鑒part 3part 3產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位part 4part 4設(shè)計(jì)建議設(shè)

34、計(jì)建議part 2part 2項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解code of this report | 53 copyright centaline group, 2010設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)建議1 1：建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)建議2 2：戶(hù)型設(shè)計(jì)：戶(hù)型設(shè)計(jì)code of this report | 54 copyright centaline group, 2010典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目總建筑面積（）總建筑面積（）項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格萬(wàn)科17英里5萬(wàn)一線(xiàn)海景豪宅現(xiàn)代box萬(wàn)科天琴灣25萬(wàn)一線(xiàn)海景豪宅現(xiàn)代紅樹(shù)西岸17.6萬(wàn)二線(xiàn)/遠(yuǎn)海景豪宅現(xiàn)代科技中信紅樹(shù)灣19.8萬(wàn)二線(xiàn)/無(wú)海景豪宅后現(xiàn)代卓越淺水灣80萬(wàn)

35、二線(xiàn)/遠(yuǎn)海景豪宅現(xiàn)代濱海三湘海尚20萬(wàn)遠(yuǎn)海景/無(wú)海景豪宅現(xiàn)代半島城邦100萬(wàn)一線(xiàn)海景豪宅現(xiàn)代鴻威海怡灣10.6萬(wàn)二線(xiàn)海景豪宅現(xiàn)代深圳濱海豪宅建筑風(fēng)格研究深圳濱海豪宅建筑風(fēng)格研究建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格三湘海尚萬(wàn)科天琴灣萬(wàn)科十七英里三湘海尚三湘海尚鴻威海怡灣三湘海尚三湘海尚萬(wàn)科十七英里三湘海尚中信紅樹(shù)灣萬(wàn)科十七英里卓越淺水灣紅樹(shù)西岸l深圳典型濱海高端項(xiàng)目，無(wú)論是從5-100萬(wàn)平米，基本全部為現(xiàn)代建筑風(fēng)格。l現(xiàn)代風(fēng)格適合濱海物業(yè)的資源氣質(zhì)，明快的線(xiàn)條和簡(jiǎn)潔的次序與濱海的生活訴求內(nèi)在吻合。半島城邦code of this report | 56 copyright centaline group, 2010

36、典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目總建筑面積（）總建筑面積（）項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格公園大地90萬(wàn)山地豪宅西班牙圣莫麗斯33萬(wàn)山地豪宅歐式星河丹堤36萬(wàn)山地豪宅新古典招華曦城30萬(wàn)山地豪宅歐式蘭喬圣菲4.35萬(wàn)山地豪宅加州十五峯18萬(wàn)山景豪宅地中海淘金山2期22萬(wàn)山地豪宅歐式深圳山地豪宅建筑風(fēng)格研究深圳山地豪宅建筑風(fēng)格研究建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格公園大地圣莫里斯星河丹堤招華曦城淘金山蘭喬圣菲l深圳典型山地高端項(xiàng)目，基本為歐式風(fēng)格為主。l歐式風(fēng)格較為穩(wěn)重的大盤(pán)，氣質(zhì)與度假型客戶(hù)的輕松、舒適的訴求差異較大，不建議選擇歐式風(fēng)格。code of this report | 58 copyright centaline

37、 group, 2010歐式建筑風(fēng)格不適合本項(xiàng)目歐式建筑風(fēng)格不適合本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格歐式裝修歐式立面l歐式風(fēng)格以凝重、大氣為主，對(duì)于室內(nèi)裝修的家具尺寸要求很高。l項(xiàng)目的戶(hù)型面積總體為中等偏小，未來(lái)在樣板房裝修和業(yè)主入住的擺設(shè)方面均面臨較多問(wèn)題。l歐式立面對(duì)于建筑的空間尺度和構(gòu)建尺寸要求很高。l本項(xiàng)目地塊較小，內(nèi)部空間余地不大，與歐式風(fēng)格的建筑要求相差較大。code of this report | 59 copyright centaline group, 2010地區(qū)地區(qū)典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目總建筑面積（）總建筑面積（）項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格惠州雅居樂(lè)白鷺湖201萬(wàn)濱水豪宅現(xiàn)代風(fēng)格（

38、公寓）金海灣3000萬(wàn)一線(xiàn)海景公寓東南亞風(fēng)格（公寓）、box風(fēng)格（別墅）北海北部灣一號(hào)50萬(wàn)一線(xiàn)海景豪宅后現(xiàn)代海南清水灣公寓1000萬(wàn)一線(xiàn)海景豪宅現(xiàn)代富力灣40萬(wàn)一線(xiàn)海景豪宅現(xiàn)代香水灣18.9萬(wàn)一線(xiàn)海景豪宅中式風(fēng)格異地典型度假型豪宅建筑風(fēng)格研究異地典型度假型豪宅建筑風(fēng)格研究建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格白鷺湖金海灣北部灣一號(hào)清水灣公寓富力灣香水灣l其它地區(qū)典型高端度假型項(xiàng)目，基本為現(xiàn)代風(fēng)格為主，部分包含了東南亞風(fēng)格為主。l建議本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮現(xiàn)代風(fēng)格、后現(xiàn)代風(fēng)格。code of this report | 61 copyright centaline group, 2010現(xiàn)代建筑風(fēng)格適合本項(xiàng)目現(xiàn)代建筑風(fēng)格適

39、合本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格l現(xiàn)代風(fēng)格以簡(jiǎn)潔、明快的幾何線(xiàn)型構(gòu)成，設(shè)計(jì)形式靈活，從中小戶(hù)型到大戶(hù)型均適合，同時(shí)家具尺寸適應(yīng)面廣。l現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，由于建筑外形和構(gòu)建設(shè)計(jì)尺度靈活，容易形成較好的視覺(jué)效果。l同時(shí)，現(xiàn)代風(fēng)格擁有多種演變風(fēng)格，能夠適應(yīng)輕快的度假休閑的社區(qū)氣氛。code of this report | 62 copyright centaline group, 2010現(xiàn)代風(fēng)格示意現(xiàn)代風(fēng)格示意建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格通透現(xiàn)代感簡(jiǎn)約現(xiàn)代感科技現(xiàn)代感公建現(xiàn)代感l(wèi)現(xiàn)代風(fēng)格的建筑風(fēng)格，要求以順暢明快的線(xiàn)型和構(gòu)件，勾勒出通透、簡(jiǎn)約的內(nèi)涵。l同時(shí)引入科技和公建的感覺(jué)，形成獨(dú)樹(shù)一幟的項(xiàng)目形象。code of

40、this report | 63 copyright centaline group, 2010l極端的反差意味著更加深刻的與環(huán)境融合。code of this report | 64 copyright centaline group, 2010后現(xiàn)代風(fēng)格示意后現(xiàn)代風(fēng)格示意建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格l后現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，對(duì)于現(xiàn)代的元素在形式上進(jìn)行了大膽的打破和重組。l變現(xiàn)為更加靈活的組合，視覺(jué)上沖擊力更強(qiáng)、記憶度更深。code of this report | 65 copyright centaline group, 2010l形式上的無(wú)序，更加引發(fā)建筑對(duì)于人的心理沖擊。code of this report | 66 copyright centaline group, 2010案例1：the basket building (ohio, united states)code of this report | 67 copyright centaline group, 2010案例2：cubic houses (rotterdam, nether