深圳市南山高新技術(shù)區(qū)南地區(qū),法定圖則規(guī)劃研究說明書

1、 深圳市南山07-05&06&07號片區(qū)高新技術(shù)區(qū)南地區(qū)法定圖則 no.ns07-05&06&007/01規(guī)劃研究報(bào)告深圳市南山07-0507號片區(qū)高新技術(shù)區(qū)南地區(qū)法定圖則（技術(shù)文件）no. ns07-0507/01規(guī)劃研究報(bào)告深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院二00三年三月深圳市高新技術(shù)區(qū)南區(qū)法定圖則規(guī)劃研究報(bào)告前言 對于一個國家來說，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要后勁力量。而對于深圳市這樣一個傳統(tǒng)工業(yè)基礎(chǔ)極為薄弱的城市來說，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更是一條光明而艱難的道路。自1985年7月由深圳市人民政府和中國科學(xué)院建立深圳市科技工業(yè)園以來，深圳市的高新技術(shù)有了長足的進(jìn)步。

2、1998年，園區(qū)內(nèi)的工業(yè)產(chǎn)值為200多億元，其中高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值為170億元，占全市同類產(chǎn)品產(chǎn)值的26%，年產(chǎn)值超過億元的企業(yè)已達(dá)17家。 位于深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南部的南區(qū)（以后簡稱高新區(qū)南區(qū)）原來是深圳灣的一部分，其中南區(qū)北片在1992年時(shí)曾被作為深圳市軟件園區(qū)來進(jìn)行規(guī)劃，由于各方面的原因，軟件園區(qū)的建設(shè)比較遲緩。1995年以后，在深圳市日益重視產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的氛圍下，南區(qū)的高新技術(shù)工業(yè)村進(jìn)行了及時(shí)而正確的規(guī)劃建設(shè)。1996年11月，市委、市政府開始了整個園區(qū)的規(guī)劃工作。深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用規(guī)劃作為該規(guī)劃工作的核心內(nèi)容之一，于1998年10月上報(bào)市政府并獲審批。高新區(qū)南區(qū)的各項(xiàng)建

3、設(shè)正以該規(guī)劃為依據(jù)和指導(dǎo)有條不紊地進(jìn)行。 隨著1998年 “依法治市”被深圳市提為治理城市的最重要舉措以來，法定圖則的制訂便成為城市建設(shè)由人治向法治發(fā)展的重要標(biāo)志。高新區(qū)南區(qū)法定圖則正是在這種情況下于1999年被納入了市政府的工作日程。第一部分 現(xiàn)狀研究報(bào)告一、現(xiàn)狀概況及分析（一）、位置及范圍高新區(qū)南區(qū)位于深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南部、深圳灣西北部，東起沙河西路，西至南油大道，南臨濱海大道，北接深南大道，總面積為5.23平方公里。東邊與深圳市重要的城市組團(tuán)綠化隔離帶（沙河高爾夫）隔路相望，南與南山商業(yè)文化中心區(qū)相臨，西邊緊鄰南油集團(tuán)的住宅區(qū)和荔景公園，北邊是高新區(qū)中區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。（二）、

4、地形地貌 南區(qū)內(nèi)最高的高程為41.59米，最低為0.23米。整個地勢呈西北高、東南低且平緩的趨勢，地形變化并不復(fù)雜。由于整個南區(qū)除西北部的深圳大學(xué)和粵海門村及桂廟村外都是填海形成的，因此從西南至東部的地勢非常平緩。（三）、人口狀況 高新區(qū)南區(qū)人口狀況一覽表 表1 管轄單位管轄片區(qū)總?cè)丝冢ㄈ耍┏Ｗ∪丝冢ㄈ耍鹤∪丝冢ㄈ耍┕饛R派出所桂廟村29401532787粵海門村1120230890深圳大學(xué)977041805590深大工廠區(qū)1153173980麻雀嶺派出所高新南區(qū)東部26727421930合計(jì)17655547812177注：麻雀嶺派出所管轄的高新南區(qū)東部指的是深大-粵海門村及后海路以東填海的新

5、區(qū)。高新區(qū)南區(qū)的人口目前分屬桂廟、麻雀嶺兩個派出所管轄。截止至1999年6月，南區(qū)總?cè)丝跒?7655人，其中常住人口5478人，暫住人口為12177人，常暫比為1：2.22。詳情見表1。南區(qū)的人口現(xiàn)狀具有如下特點(diǎn)：（1）人口結(jié)構(gòu)以暫住為主。其中暫住人口占總?cè)丝诘?8.97%，而常住人口僅占 31.03%。（2）人口地域結(jié)構(gòu)分布不均。南區(qū)現(xiàn)狀人口主要分布在深大及桂廟、粵海門兩村，占總?cè)丝诘?8.33%。（3）人員構(gòu)成比較復(fù)雜。桂廟村及粵海門村村民383人，流動人口卻達(dá)到3677人，以工廠的工人及建筑民工為主；深圳大學(xué)以學(xué)生、教師為主；高新南區(qū)東部區(qū)以高新技術(shù)公司員工為主。（四）、社會經(jīng)濟(jì)狀況自1

6、997年以來，高新南區(qū)就被定性為整個高新區(qū)重要的教育科研、試制、孵化及管理基地，產(chǎn)業(yè)以電子計(jì)算機(jī)、軟件、多媒體、通訊等電子信息業(yè)為主。到目前為止，高新技術(shù)工業(yè)村已進(jìn)駐朗訊、康柏、金蝶、深圳特發(fā)等46家企業(yè)，1998年其產(chǎn)值從2000萬元到1億元不等；另外有獨(dú)立用地的大規(guī)模企業(yè)有思創(chuàng)太陽能、清華大學(xué)研究院、中國科技開發(fā)院、京山高科技村等單位，已劃用地但尚未進(jìn)駐的企業(yè)有聯(lián)想集團(tuán)、奧沃國際、國家工試中心、飛亞達(dá)集團(tuán)、泰豐電話、中國教育企業(yè)總公司深圳分公司、富誠幕墻、深圳方大集團(tuán)、創(chuàng)維集團(tuán)等9家單位，這些單位在高新南區(qū)內(nèi)尚未形成科研與生產(chǎn)能力。在桂廟村工業(yè)區(qū)，主要以手袋、電子、皮革、皮具、電路板等勞動

7、密集型的三來一補(bǔ)企業(yè)為主，這些企業(yè)全都是租借桂廟村的廠房進(jìn)行生產(chǎn)，給桂廟村帶來可觀的效益的同時(shí)，也污染了桂廟村的環(huán)境。這反映了高新區(qū)南區(qū)客觀存在產(chǎn)業(yè)層次落差大的特點(diǎn)。 （五）、土地劃撥狀況 截止至1999年6月為止，高新區(qū)南區(qū)內(nèi)已劃撥土地（不包括已建市政道路）268.49公頃，共36家用地單位，占南區(qū)總用地的51.41%。見表2。 南區(qū)用地單位的地籍情況詳見附件一：高新區(qū)南區(qū)用地地籍現(xiàn)狀一覽表。 南區(qū)已劃已建用地240.60公頃，已劃未建用地60.86公頃，未劃已建的推平用地135.44公頃，未劃未建用地86.22公頃。 高新區(qū)南區(qū)土地劃撥情況 表2用地劃撥階段宗數(shù)面積（公頃）比例（%）紅線3

8、072.9827.18宗地55154.1557.41藍(lán)線133.7712.58農(nóng)村歷史紅線17.602.83合計(jì)87268.49100.00 （六）、用地現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)及空間分布高新技術(shù)區(qū)南區(qū)總面積5.23平方公里，分為深大片區(qū)粵海門村、桂廟村片區(qū)、南山中心區(qū)北片區(qū)、高新區(qū)南區(qū)北片及高新區(qū)南區(qū)南片等五部分。其中已建的城市建設(shè)用地有240.60公頃，占總面積的45.99 %；尚未建設(shè)的用地（包括推平待建地）282.52公頃，占總面積的54.04%，其中推平待建用地135.44公頃，水域78.84公頃，園地7.38公頃，已劃未建用地60.86公頃。詳細(xì)情況見表3及表4： 高新區(qū)南區(qū)用地建設(shè)狀況表 表3序

9、號用地建設(shè)狀況面積（公頃）比例（%）1已建用地240.6045.992未建用地282.5254.01其中已劃未建用地60.8611.63推平待建用地135.4425.89水域78.8415.07園地7.381.413合計(jì)523.12100.00高新區(qū)南區(qū)土地利用現(xiàn)狀一覽表 表4序號用地項(xiàng)目代碼已建用地已劃未建用地總計(jì)面積比例面積比例面積比例1居住用地r13.132.5119.283.6932.416.20其中二類居住用地r27.721.4818.073.4525.794.93五類居住用地r55.411.035.411.03配套設(shè)施用地r61.200.231.200.232商業(yè)性公共設(shè)施用地c2

10、.620.502.620.50其中旅館業(yè)c42.620.502.620.503政府/團(tuán)體/社區(qū)用地g/ic112.3121.471.450.28113.7821.75其中行政辦公用地g/ic11.040.201.450.282.490.48教育科研設(shè)計(jì)用地g/ic5111.2721.27111.2721.274工業(yè)用地m14.382.7533.706.4448.089.19其中高新技術(shù)園區(qū)用地m48.451.6233.706.4442.158.06鄉(xiāng)村自留工商業(yè)用地m55.931.135.931.135道路廣場用地s90.2317.250.450.0990.6817.33其中道路用地s189.

11、7917.1689.7912.10廣場用地s20.440.080.440.08社會停車場庫用地s30.450.090.450.096市政公用設(shè)施用地u1.240.240.310.061.550.30其中交通設(shè)施用地u20.810.160.810.16郵電設(shè)施用地u30.310.060.310.06環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地u40.430.080.430.087綠地g9.311.783.050.5812.362.36其中公共綠地g11.260.243.050.584.310.82生產(chǎn)防護(hù)綠地g28.051.548.051.548小計(jì)240.6046.0060.8611.63301.4657.639水域和其

12、它用地e221.6642.37221.6642.37其中水域e178.8415.0778.8415.07園地e47.381.417.381.41發(fā)展備用地（推平待建）e9135.4425.89135.4425.8910合計(jì)462.2688.3760.8611.63523.12100.00單位：面積（公頃） 比例（%）1、居住用地r 小區(qū)配套設(shè)施一覽表 表5配套設(shè)施數(shù)量（處）位置備注幼兒園1深圳大學(xué)內(nèi)郵電所1桂廟村20平米建筑面積南區(qū)居住用地主要有三部分：南區(qū)北片為其服務(wù)的高新區(qū)公寓及桂廟村、粵海門村的村民居住用地、南山中心區(qū)北片居住用地。前者已建成公寓2000套，環(huán)境較好；農(nóng)村村民居住用地配套

13、設(shè)施極不完善，只有一個郵電所；中心區(qū)北片已將小區(qū)道路建好，已開發(fā)的居住用地是中建（蛇口）發(fā)展有限公司建設(shè)的錦隆花園，該小區(qū)配套設(shè)施為幼兒園、托兒所、居委會、公廁各一所，截止至目前，正在建設(shè)。 2、政府/團(tuán)體/社區(qū)用地g/ic南區(qū)內(nèi)最大的教育科研用地是深圳大學(xué)，紅線面積達(dá)111.27 公頃，占全區(qū)用地的21.27%，其中分為教學(xué)區(qū)、教職工居住區(qū)、學(xué)生宿舍區(qū)、體育場地區(qū)、校辦工廠區(qū)及其發(fā)展備用地。另外在高新技術(shù)工業(yè)村有臨時(shí)的辦公用地，用地面積為0.5公頃；桂廟派出所新劃的辦公用地正在建設(shè)，用地0.11公頃，同南山區(qū)武裝部用地（0.35公頃）一起位于后海大道與未來的學(xué)府路交界處。3、工業(yè)用地m 工業(yè)

14、用地達(dá)49.10公頃，占總用地的8.82%。其中，高新技術(shù)園區(qū)用地已建8.45公頃，已批未建6.64公頃，桂廟村內(nèi)的工業(yè)用地達(dá)5.93公頃。 4、市政公用設(shè)施用地u 南區(qū)已建成的市政公用配套設(shè)施見下表6：5、綠地g 南區(qū)內(nèi)公共綠地尚未建成，僅有的一塊臨時(shí)綠地位于高新技術(shù)工業(yè)村內(nèi)。深南大道及南油大道旁的綠帶面積達(dá)8.05公頃，其寬度分別為30米、20米。6、水域及其它用地e 南區(qū)南片西部有池塘一處，面積為78.84公頃，原為深圳灣蠔田的一部分，深圳灣填海后成為內(nèi)陸池塘。由于桂廟村工業(yè)廠家將工業(yè)污水通過該水體徑直排入深圳灣，填海后污水便滯留在該水體內(nèi)，造成水體污染。深圳大學(xué)與高新技術(shù)工業(yè)村交界沿深

15、南大道方向處及深圳大學(xué)紅線外西北角處為荔枝林，面積有7.38公頃。高新區(qū)南區(qū)北片及南片東部有推平待建地（未劃紅線）135.44公頃。其中，北片七通一平施工完畢，南片正在施工。 市政公用配套設(shè)施現(xiàn)狀一覽表 表6配套設(shè)施用地面積（平方米）位置備注深長紅珠嶺加油站2412.1深南大道旁無用地手續(xù)加德士加油站2400.0深南大道旁粵海門加油站3217.3深南大道旁消防站776.3高新技術(shù)工業(yè)村內(nèi)污水排海深大泵站4279.0后海大道旁（七）、土地開發(fā)強(qiáng)度及建筑質(zhì)量1、土地開發(fā)強(qiáng)度整個南區(qū)總建筑面積（包括已批未建）232.6萬平方米，毛容積率為0.44。其中商業(yè)面積15.3萬平方米，占2.92%；住宅面積

16、76.3萬平方米，占14.59%；教育科研辦公建筑面積19.2萬平方米，占3.67%；工業(yè)建筑面積100.5萬平方米，占19.21%；其它建筑面積21.3萬平方米，占4.07%。各部分土地開發(fā)強(qiáng)度如下表7。2、建筑質(zhì)量分類及其空間分布(a) 一類建筑：一般指鋼混、框架、磚混結(jié)構(gòu)，建造時(shí)間較短（不超過十年），外觀較好，不需改造裝修即可良好使用的建筑。這類建筑原則上予以保留。 (b) 二類建筑：一般指鋼混、框架、磚混結(jié)構(gòu)，建造時(shí)間超過十年，外觀較舊，需要改造裝修才可使用的建筑。這類建筑經(jīng)過改造可予以保留或拆除。(c) 三類建筑：指那些磚木結(jié)構(gòu)、臨時(shí)建筑、簡易棚等年代已久、外觀已舊，已無法繼續(xù)使用的

17、磚混結(jié)構(gòu)等類的建筑。這類建筑需拆除。從空間分布上來說，一類建筑分布在深大校園的教學(xué)區(qū)和學(xué)生與教師的宿舍區(qū)、粵海門村、桂廟村住宅區(qū)、南山中心區(qū)北片、高新南區(qū)北片，二類建筑分布在桂廟村工業(yè)區(qū)及深大校辦工廠區(qū)，三類建筑主要分布在桂廟村與南山中心區(qū)北片交界處。 分片區(qū)建筑量一覽表（單位：萬平方米） 表7片區(qū)深大片區(qū)粵海門村片區(qū)桂廟村片區(qū)南山中心區(qū)北片區(qū)高新南區(qū)北片高新南區(qū)南片東部合計(jì)住宅面積已批247720204450-763310已建19824055300576006832378000-457463商業(yè)面積已批2500143700-153190已建6590040000-6990公共設(shè)施配套面積已批9

18、295184400-213165已建1945002024609400-31330工業(yè)面積已批-887005235001005292已建23017507066700-2583300353117教育科研辦公面積已批-191500-191500已建5784000-9911-67751合計(jì)已批2595151611055235002326457已建30513760370124720707833556410916651（八）、道路交通狀況1、外部道路 高新區(qū)南區(qū)的外部道路由深南大道、沙河西路、濱海大道、南油大道組成，其中深南大道、南油大道已建成，沙河西路與濱海大道正在施工。北部的深南大道是一條生活性城市主

19、干道，雙向六車道，紅線寬度為135米；南部的濱海大道是客貨兩用的城市快速路，雙向八車道，后海大道以西紅線寬度為117米，以東為108米；東部的沙河西路也是客貨兩用的城市快速路，雙向六車道，紅線寬度為64米；西部的南油大道是南山區(qū)最重要的生活性城市主干道之一，雙向六車道，荔園路以北的紅線寬度為91.5米,以南為80米。外部道路總長度為9541.3米。詳情見表8： 南區(qū)外部道路詳情表 表8道路名稱紅線寬度（米）長度（米）機(jī)動車道數(shù)道路級別備注深南大道1352792.2雙向六車道生活性城市主干道已建濱海大道117，1082537.4雙向八車道城市快速路在建沙河西路642258.2雙向六車道城市快速路

20、在建南油大道80，91.51953.5雙向六車道生活性城市主干道已建2、內(nèi)部道路 貫穿南區(qū)內(nèi)部的城市主干道有科苑南路、白石路，城市次干道有高新南十道與科技南七路、科技南十一路、高新南四道，城市支路有科技南一路、科新南一道、科新南七道、高新南九路等九條路，支路以上級別已建的道路長度為19023.7米，路網(wǎng)密度為0.36公里/平方公里。具體的道路情況見表9：南區(qū)內(nèi)部道路網(wǎng)詳情表 表9道路級別道路名稱紅線寬度（米）長度（米）機(jī)動車道數(shù)備注主干道科苑南路682041.5雙向六車道在建白石路712869.5雙向六車道在建次干道高新南十道科苑南路以西371818.3雙向四車道未建科苑南路以東41921.3

21、雙向四車道在建科技南七路白石路以北44.5808.4雙向四車道已建白石路以南411266.9雙向四車道在建科技南十一路（銅鼓路）21425.7雙向四車道已建高新南四道（科苑南路以東）561192.3雙向四車道已建支路高新南一道211694.6雙向四車道已建高新南七道科苑南路以西21413.6雙向四車道已建科苑南路以東171108.3雙向兩車道已建高新南四道（科苑南路以西）21339.2雙向四車道已建高技南一路21820.9雙向四車道已建高技南九路17540.6雙向兩車道已建高新南九道40942.0雙向四車道在建高新南十一道40885.3雙向四車道在建高新南環(huán)路302753.6雙向兩車道在建 3

22、、靜態(tài)交通南區(qū)內(nèi)現(xiàn)在無社會公共停車場庫用地及公交場站。（九）、供電工程、電信工程1、供電工程規(guī)劃片區(qū)內(nèi)許多道路已經(jīng)形成或已做施工圖設(shè)計(jì)，其電力電纜溝也已經(jīng)形成或已做施工圖，該部分內(nèi)容均按現(xiàn)狀表示；已形成的道路或已做施工圖設(shè)計(jì)的道路其電力電纜溝的設(shè)置和道路照明都較為完善。2、電信工程（1）、規(guī)劃片區(qū)內(nèi)部分道路已經(jīng)形成或已做施工圖設(shè)計(jì)，其電信管網(wǎng)也已經(jīng)形成或已做施工圖且較為完善。（2）、規(guī)劃片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有二座移動電話局，一座位于ns07-06-03-01地塊，采用附設(shè)式，建筑面積3600 m2，產(chǎn)權(quán)屬聯(lián)通公司，另一座位于ns07-06-04-01地塊，附設(shè)在廠房內(nèi)，建筑面積2700 m2，產(chǎn)權(quán)屬中國移

23、動。（3）、片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有二條微波通道，一條由小南山至塘廊山，另一條由蛇口至塘廊山。（十）、給排水管網(wǎng)本片區(qū)主要干道以及深南大道、科苑南路、濱海大道、沙河西路所圍成的區(qū)域，均有現(xiàn)狀或以設(shè)計(jì)給排水管道。給水管道：深南大道、南油大道、濱海大道、沙河西路分別為dn800及dn600800、2dn600、dn4001000及dn600、dn600及dn800的市政給水管干管，規(guī)劃區(qū)內(nèi)主干道科苑南路、白石路均有2dn600的市政給水干管。沿白石路有dn1200的給水原水管經(jīng)沙河西路接至深南大道。污水管道：a2.8×1.8的污水排海箱涵自東向西沿白石路穿過，經(jīng)后海路泵站提升后，排海箱涵斷面為a2.5

24、×1.5、a2.9×2.0,白石路南北兩側(cè)的污水均匯入污水排海箱涵。規(guī)劃區(qū)內(nèi)主干道沙河西路、科技南路、科苑南路分別設(shè)有a1.8×1.4、d300-1000、d300-700的污水管渠。雨水管道：深南大道東側(cè)的雨水由2a1.4×1.0的雨水箱涵直接排入大沙河；深南路西側(cè)的雨水先進(jìn)入科苑南路，再匯入白石路上的a2×4.2×1.6雨水箱涵，最后排入大沙河。濱海大道上的雨水由a2.8×1.2的雨水箱涵排入大沙河。白石路與濱海大道之間的雨水分別由a2×1.6×1.2、a2×2.0×1.2、a2&

25、#215;2.8×1.2三條雨水箱涵排入大沙河。（十一）、燃?xì)夤芫W(wǎng) 本片區(qū)現(xiàn)狀氣源由位于本區(qū)外西南方向的南油氣化站提供。片區(qū)外圍北側(cè)的深南大道、西側(cè)的南油大道、南側(cè)的濱海大道及東側(cè)的沙河西路均有現(xiàn)狀dn300的市政燃?xì)飧晒?，片區(qū)內(nèi)部的主要道路也已敷設(shè)了燃?xì)夤艿?，管徑為dn100dn200。深圳大學(xué)園內(nèi)有一現(xiàn)狀dn150燃?xì)飧晒艽┰浇處熜麓宓壬顓^(qū)。二、現(xiàn)狀存在的問題及規(guī)劃中不確定的因素（一）、現(xiàn)狀存在的問題1、南區(qū)南片東部的市政道路管網(wǎng)建設(shè)與國際招標(biāo)方案大相徑庭，將造成國家投資的巨大浪費(fèi)。南片東部已將科技大道、科園一路、科園二路、高科路、高技路的市政管網(wǎng)埋入地下，路面也已將近完工。但

26、南片生活區(qū)的國際招標(biāo)方案也被通過并審批完畢。在本次規(guī)劃中，如何使國家的經(jīng)濟(jì)損失減至最小的同時(shí)為園區(qū)營造一個更好、更合理的環(huán)境是一個需要解決的問題。2、新區(qū)南區(qū)北片的市政道路劃分過細(xì)過密，給各家企業(yè)的管理、給高新區(qū)引進(jìn)大規(guī)模企業(yè)帶來不便。3、粵海門村與桂廟村嚴(yán)重缺乏公共配套設(shè)施，環(huán)境較差。具體來說，兩個村現(xiàn)在僅有郵電所一處，此外再無其它配套設(shè)施。沒有一塊公共綠地，桂廟村建筑密度高達(dá)48%。村民需通過深大內(nèi)部道路、穿過交通量很大的南油大道，到1.5公里外的中小學(xué)校上學(xué)。4、舊村違法亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，急需改造。5、南片西部的池塘污染較嚴(yán)重。由于桂廟村的工業(yè)企業(yè)徑直將工業(yè)污水排入該水體，造成水體污染。（二

27、）、規(guī)劃不可確定的因素1、地鐵五號線（蛇口-西麗）尚未進(jìn)入規(guī)劃階段，其路線、運(yùn)行形式、地鐵站口均沒有確定。2、全市舊村改造政策尚未出臺，本次法定圖則將粵海門及桂廟村的改造留待以后專項(xiàng)規(guī)劃進(jìn)行研究。第二部分 規(guī)劃研究報(bào)告一、 規(guī)劃依據(jù)（一）、深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）(2000年)（二）、南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃(送審稿)（三）、深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用規(guī)劃（1998年）（四）、深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)北片城市設(shè)計(jì)（1998年）（五）、深圳市南山中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(1999年)（六）、深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)第五區(qū)詳細(xì)藍(lán)圖設(shè)計(jì)（1999年）（七）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及土地使用合同書（截

28、止至1999年6月）（八）、市規(guī)劃國土局信息中心提供的地形圖電子數(shù)據(jù)（1999年6月提供）（九）、深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（szb01-97）（十）、規(guī)劃設(shè)計(jì)合同書二、規(guī)劃原則（一）、與已批規(guī)劃及周圍城區(qū)進(jìn)行有機(jī)銜接，使北片與南片生活區(qū)及周圍城區(qū)能成為有機(jī)的整體。（二）、工業(yè)用地劃分彈性化，使之有利于管理與市場調(diào)節(jié)有機(jī)結(jié)合。（三）、在保證交通順暢的前提下，保持各工業(yè)分區(qū)相對獨(dú)立、安靜，適應(yīng)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的環(huán)保與安全要求。（四） 、公共空間序列化，使綠化系統(tǒng)組成連續(xù)有序的整體。三、已批規(guī)劃評述（一）、南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃該規(guī)劃給整個園區(qū)的功能定位為“以高新技術(shù)工業(yè)為主，相應(yīng)配套部分住宅等配套設(shè)施?！苯o南區(qū)

29、的人口指標(biāo)定為3.7萬人。（二）、深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用規(guī)劃 高新南區(qū)是“未來重點(diǎn)發(fā)展電子、信息產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，也是集科研、開發(fā)、試制、培訓(xùn)、孵化、創(chuàng)業(yè)、辦公、信息及金融貿(mào)易與居住為一體的綜合功能區(qū)。”未來在本區(qū)的人口為5.5萬人（包括粵海門及桂廟村改造）。原規(guī)劃較好地將該區(qū)的功能進(jìn)行了定位，功能布局合理，人口規(guī)?？刂戚^好。但存在對綠地系統(tǒng)、空間序列未進(jìn)行詳細(xì)論述的不足。（三）、深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)北片城市設(shè)計(jì)該規(guī)劃已批。將北區(qū)的用地功能、綠地系統(tǒng)、空間序列及景觀節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了較好的設(shè)計(jì)。（四）、深圳市南山中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃該規(guī)劃正在審批。將南山中心區(qū)北片的用地功能、綠地系統(tǒng)、空間序列

30、及景觀節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了較好的設(shè)計(jì)。（五）、深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)第五區(qū)詳細(xì)藍(lán)圖設(shè)計(jì)該規(guī)劃已經(jīng)市規(guī)劃國土局城市設(shè)計(jì)處審批并通過。該規(guī)劃住宅建筑面積為785500平方米，按100平方米/戶、3.5人/戶來計(jì)算，共容納人口27493人。該規(guī)劃的缺點(diǎn)：1、配套不完善(缺幼兒園三所、健康服務(wù)中心、垃圾收集站等)，達(dá)不到深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。2、220kv變電站位置不合理，用地規(guī)模太?。ㄖ挥?000平方米）。四、已批設(shè)計(jì)要點(diǎn)分析 除深大及兩個舊村外，該區(qū)已批用地中，住宅區(qū)均為95年后所批，工業(yè)用地均為93年后所批。其中，已批規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn)的住宅面積1237670平方米（不包括深圳大學(xué)），工業(yè)面積910505平

31、方米，辦公面積74270平方米，科研面積147000平方米（不包括深圳大學(xué)）。除深大及舊村外，已批規(guī)劃人口43238人。若加上深大13000人，規(guī)劃將達(dá)56238人。 五、規(guī)劃目標(biāo)及功能定位本次規(guī)劃將高新南區(qū)定位為園林式、安全高效的集教育、科研、產(chǎn)品試制、孵化于一體的電子、信息產(chǎn)業(yè)區(qū)及管理、辦公、展覽、金融貿(mào)易、居住綜合區(qū)。具體來說，高新南區(qū)包含管理中心、商貿(mào)區(qū)（為該區(qū)企業(yè)配套的貿(mào)易區(qū)）、高新技術(shù)展覽中心、高新技術(shù)科研區(qū)、教育區(qū)、孵化區(qū)、產(chǎn)品試制區(qū)、生活區(qū)。六、用地布局與結(jié)構(gòu) 高新南地區(qū)以高新南十道為界分為高新技術(shù)工業(yè)用地與生活用地兩大功能片區(qū)，具體來說，又以科苑大道上的公園、商貿(mào)中心、產(chǎn)品展

32、示中心、高新區(qū)管理中心等服務(wù)性中軸為中心分四個大組團(tuán)：西部是以深大及其研究院為主的教育組團(tuán)，北部是以科研、開發(fā)為主的高新南區(qū)北組團(tuán)，東部是賽博韋爾軟件園區(qū)，而高新南十道以南則是居住、公園等生活組團(tuán)。每個組團(tuán)內(nèi)又布置了面積不等的公共綠地，各開放空間以專用步行道、自行車道串聯(lián)起來，形成了等級明確的組團(tuán)結(jié)構(gòu)。七、規(guī)劃規(guī)模（一）、人口規(guī)模本次規(guī)劃的人口規(guī)模為：1、就業(yè)人口(1) 高科技研究與開發(fā)： 總建筑面積為2036094平方米，按人均建筑面積40平方米來算，研究開發(fā)人員就業(yè)人口為50902人。(2) 教育科研 總建筑面積為1080069平方米，按人均教育建筑面積50平方米計(jì)算，教育科研就業(yè)人口為2

33、1601人。 (3) 辦公 總建筑面積為252124平方米，按人均辦公面積30平方米計(jì)算，教育科研就業(yè)人口為8404人。(4) 商業(yè)金融 總建筑面積為191820平方米，按人均商業(yè)建筑面積50平方米計(jì)算，商業(yè)金融的就業(yè)人口為3836人。(5) 總就業(yè)人口為84743人。2、居住人口由于已批規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn)均為95年后，且已批的居住用地均為宗地，所以根據(jù)已批居住容量、單身公寓容量，結(jié)合第五區(qū)的用地調(diào)整及舊村改造（桂廟村拆建比按1：1.8、粵海門村基本保持現(xiàn)狀），總居住建筑面積為1620318平方米,其中居住面積1346974平方米、單身公寓273344平方米。若舊村改造及南山中心區(qū)北區(qū)住宅按居住面

34、積100平方米/戶、高新園第五區(qū)住宅按110平方米/戶、3.5人/戶、單身公寓75平方米/套、3人/套計(jì)算，總居住人口為55591人（除深圳大學(xué)及其擴(kuò)展用地中的學(xué)生16583人外），其中為工業(yè)區(qū)配套的單身公寓人口10933人。需要指出的是，已批的住宅（主要是南山中心區(qū)北片區(qū)）及南區(qū)第五區(qū)的住宅均已被確定為商品房，并非為高新南區(qū)配套。為本區(qū)配套的單身公寓、專家樓及職工住宅宜在馬家龍片區(qū)或蛇口片區(qū)內(nèi)解決。（二）、用地規(guī)模 規(guī)劃用地匯總表 表10序號用地性質(zhì)用地代碼面積（公頃）比例（%）1居住用地r67.0712.89其中二類居住用地r249.61三類居住用地r31.91五類居住用地r510.99配

35、套設(shè)施用地r64.562商業(yè)性公共設(shè)施用地c8.571.65其中商業(yè)用地+旅館業(yè)用地c1+c46.55服務(wù)業(yè)用地c32.023政府/團(tuán)體/社區(qū)用地g/ic147.5928.37其中行政辦公用地g/ic13.11文化娛樂用地g/ic21.87教育科研設(shè)計(jì)用地g/ic5142.614工業(yè)用地m119.0122.88其中高新技術(shù)園區(qū)用地m4119.015道路廣場用地s112.3721.60其中道路用地s1109.11廣場用地s21.17社會停車場庫用地s32.096市政公用設(shè)施用地u3.500.68其中供應(yīng)設(shè)施用地u10.85交通設(shè)施用地u21.42郵電設(shè)施用地u30.61環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地u40.6

36、27綠地g62.0511.93其中公共綠地g128.72生產(chǎn)防護(hù)綠地g233.338小計(jì)520.161009水域和其它用地e1.39其中發(fā)展備用地e91.3910合計(jì)523.12（三）、土地開發(fā)強(qiáng)度總建筑面積532.3萬平方米，凈容積率為1.4，毛容積率為1.0。各類建筑面積一覽表 表11項(xiàng)目面積（平方米）工業(yè)面積2036094辦公面積252124商業(yè)面積191820公建面積142781教育面積1080069居住面積1620318合計(jì)5323206八、配套設(shè)施規(guī)劃（一）、配套人口本規(guī)劃總居住人口為56198人（不包括深大在校學(xué)生及教師等13000人），其中單身人口21020人。1、教育設(shè)施配套

37、人口 根據(jù)南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃，南山區(qū)教育設(shè)施配套人口按常暫比1：1、2個暫住人口折合1個常住人口計(jì)算，除單身宿舍、深圳大學(xué)以外的居住區(qū)教育配套人口為（56198-21020）/2*1.5=26383人，單身宿舍區(qū)配套不考慮小學(xué)、中學(xué)，只配套幼托等設(shè)施。2、市政設(shè)施配套人口市政設(shè)施人口配套按56198人計(jì)算。 配套設(shè)施規(guī)劃一覽表 表12序號類別項(xiàng)目數(shù)量所在地塊號現(xiàn)狀規(guī)劃增加 1教 育幼托1805-10-03,06-01-03,06-01-0806-06-04,06-06-05,07-16-0107-19-01,07-20-02,07-22-02 小學(xué)0206-06-07,07-21-01中學(xué)0107

38、-22-03 2醫(yī)療衛(wèi)生社區(qū)健康服務(wù)中心0505-10-06,06-06-02,06-06-0407-16-01,07-21-02 3文娛體育文化活動站0605-10-06,06-01-06，06-02-0306-06-02，07-07-02,07-21-02老年人活動站0306-01-06,06-06-03,07-21-02健身房0106-06-054行政管理居民委員會01405-10-06，06-06-02,06-06-0306-06-05，07-16-01（2個），07-17-01,07-17-02，07-18-0107-19-01（2個）,07-20-02（2個），07-23-01社區(qū)

39、服務(wù)中心0107-22-015公安消防派出所1105-10-04,07-09-01消防站1105-11-03,06-04-02民事法庭0106-01-096郵 電郵政支局0205-09-02,07-18-02郵政所1006-01-08 7商 業(yè)綜合市場0205-10-01,07-17-02肉菜市場0306-01-06,06-01-08,07-10-03食堂1305-10-01,06-02-03,07-06-0207-15-01書店及報(bào)刊門市部0305-10-01,06-06-04,07-17-028道路交通公交站場（首末站）0305-09-04,06-06-01,07-20-01社會公共停車場

40、庫0405-10-05，06-05-03,07-06-0107-11-06加油站3106-01-02, 07-11-03（注）9給 排 水污水泵站1006-01-0710電 力110kv變電站0105-09-03220kv變電站0107-23-0211電 信ip局0107-21-0312環(huán) 衛(wèi)公共廁所0505-10-06,06-06-03,06-06-0507-11-04,07-21-02垃圾收集站0305-10-07，06-06-03,07-18-01注：（1）取消現(xiàn)狀存在的深長紅珠嶺加油站及粵海門加油站。（2）考慮到填海用地的經(jīng)濟(jì)性、集約性，結(jié)合南山區(qū)教育部門的意見，本規(guī)劃將深圳市高新技術(shù)

41、產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用規(guī)劃中在南區(qū)第五區(qū)安排的兩個小學(xué)合并為一個小學(xué)（位于07-21-01地塊），其用地面積達(dá)13537平方米、建筑面積達(dá)10900平方米，為30班小學(xué)。（二）、配套設(shè)施說明本片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施設(shè)置詳見本圖則“圖表”的規(guī)定。有獨(dú)立用地的公共設(shè)施和市政設(shè)施有：幼托9座，位于05-10-03、06-01-03、06-01-08、 06-06-04、06-06-05、07-16-01、07-19-01、07-20-02、07-22-02地塊；中學(xué)1所，位于07-22-03地塊；小學(xué)2所，位于06-06-07、07-21-01地塊；派出所2處，位于05-10-04、07-09-01地塊；消防站2

42、處，位于05-11-03、06-04-02地塊；民事法庭一處，位于06-01-09地塊；綜合市場1處，位于05-10-01地塊；社區(qū)服務(wù)中心1處，位于07-22-01地塊；工業(yè)區(qū)配套食堂4處，位于05-10-01、06-02-03、07-06-02、07-15-01地塊；郵政支局1處，位于05-09-02地塊；ip局1處，位于07-21-03地塊；220kv變電站1處，位于07-23-02地塊；110kv變電站1處，位于05-09-03地塊；污水泵站1處，位于06-01-07地塊；加油站2處，位于06-01-02、07-11-03地塊；公交站場（首末站）3處，位于05-09-04、06-06-

43、01、07-20-01地塊；社會停車場庫4處，位于05-10-05、06-05-03、07-06-01、07-11-06地塊。配套設(shè)施設(shè)置詳見上表 “配套設(shè)施規(guī)劃一覽表”。九、舊村改造（一）、規(guī)劃原則1、基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先原則2、嚴(yán)格控制舊村的開發(fā)強(qiáng)度，減少交通與配套壓力，改善環(huán)境（二）、由于舊村改造政策尚未出臺，具體的開發(fā)強(qiáng)度及開發(fā)策略建議留待以后專題研究中進(jìn)行深入探討，但必須按照以上原則進(jìn)行改造，配套設(shè)施不得少于圖表所確定的數(shù)量，其用地規(guī)模必須按照深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則執(zhí)行。 十、道路交通規(guī)劃（一）、道路交通規(guī)劃原則1、 對外交通保持順暢。本區(qū)作為南山區(qū)中心地段的一部分，必須在保證整個城市道路

44、脈絡(luò)的暢通，在次干道以上級別的道路與南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃保持一致。2、 內(nèi)部支路強(qiáng)調(diào)通而不暢，保證高新南區(qū)相對獨(dú)立與安靜，盡量滿足高科技產(chǎn)業(yè)的環(huán)保 與保安要求。3、 建立人車分流體系，創(chuàng)造宜人的步行空間，提高環(huán)境質(zhì)量。（二）道路系統(tǒng)調(diào)整1、 主干道及次干道本區(qū)內(nèi)的主干道、次干道與現(xiàn)狀保持一致，具體寬度請見前表9。2、 支路高新南區(qū)北片的支路基本與高新南區(qū)北片城市設(shè)計(jì)一致。南區(qū)南片的支路作如下改動：（1） 考慮到南區(qū)南環(huán)路的市政管網(wǎng)已埋入地下,地面結(jié)構(gòu)層也已完工，國家已投入巨額資金，本規(guī)劃仍保留原南環(huán)路線形。另一方面，考慮到賽博韋爾軟件園區(qū)的完整性，南環(huán)路東北角保留其市政管網(wǎng)，要求其內(nèi)部道路在下一層次

45、的詳細(xì)藍(lán)圖中進(jìn)一步深化，但必須與該軟件園區(qū)外已修的南環(huán)路路口銜接。（2） 南區(qū)南片西部的原規(guī)劃支路呈通暢的放射狀。本次規(guī)劃考慮到園區(qū)的相對獨(dú)立與安靜，該區(qū)取消了原規(guī)劃西北向由深大城市公園支路均采用三叉路口的方式，減少過境交通。3、人行步道及自行車道系統(tǒng)（略，見第十一條 城市設(shè)計(jì)導(dǎo)引） （三）、靜態(tài)交通設(shè)施1、 加油站由于深南大道現(xiàn)狀的三個加油站間隔不到150米，規(guī)劃擬保留沿深南大道現(xiàn)狀的加德士加油站，取消深長紅朱嶺加油站及粵海門加油站，在白石路上增加一個加油站，使布點(diǎn)較為均勻。規(guī)劃調(diào)整后的加油站分布在06-01-02,07-11-03地塊。2、 社會公共停車場庫 社會停車場庫安排在商業(yè)點(diǎn)附近、

46、工業(yè)區(qū)外圍。主要分布在05-10-05、06-05-03、07-07-01、07-11-06地塊。3、 公共汽車首末站 公交首末站分布在居住區(qū)邊緣，共有四處，分別布置在05-09-04、06-06-01、07-20-01地塊。十一、城市設(shè)計(jì)導(dǎo)引（一）、公共開放空間 本區(qū)公共開放空間應(yīng)是開放、連續(xù)、富于韻律與節(jié)奏的變化的點(diǎn)、線、面相結(jié)合的系統(tǒng)。1、主要市政交通干道及綠化帶是公共開放空間的線形骨架。2、設(shè)立一個城市公園、兩個廣場及六個綠化廣場，并在主次干道交匯處通過建筑后退紅線的方式設(shè)立了兩個節(jié)點(diǎn)空間，在線性的街道空間中加入節(jié)奏的變化和方位的轉(zhuǎn)換，創(chuàng)造三層次、不同尺度的開放空間，使其具有不同的特性

47、與變化。3、有獨(dú)立用地的廣場及綠地為獨(dú)立權(quán)屬用地，無獨(dú)立權(quán)屬的公共開放空間在分地塊圖則中的設(shè)計(jì)指引中予以確立。（二）綠化、步行及自行車道系統(tǒng)考慮到深圳氣候的炎熱，本著人車分流的原則，步行、自行車道系統(tǒng)結(jié)合綠化系統(tǒng)統(tǒng)籌考慮。該系統(tǒng)分為三個層次：第一層次，將本區(qū)及其周圍的四個大型城市開放空間（南區(qū)東部的沙河高爾夫球場、西邊的荔湖公園、及本區(qū)內(nèi)部的深圳大學(xué)、南山區(qū)體育中心-城市綠化公園帶）連接起來，將本區(qū)與周圍的環(huán)境融為一體。第二層次，將南區(qū)與高新區(qū)中區(qū)的開放空間在南北方向上連接起來。第三層次，將南區(qū)內(nèi)部的綠化廣場及市民活動廣場串聯(lián)起來，保持空間的連續(xù)。在步行、自行車道跨路的連接點(diǎn)上，跨深南大道、白

48、石路用天橋的形式連接，跨科苑路宜采取地下通道或有緩坡的綠化天橋的形式將步行道與金融貿(mào)易中心、地鐵站、城市公園入口、城市廣場有機(jī)而自然地結(jié)合；跨次干道以下級別的道路時(shí)宜結(jié)合道路斑馬線、用平交的形式予以解決。（三）建筑設(shè)計(jì)1、建筑高度 本著本區(qū)內(nèi)應(yīng)共享三個主要城市開放空間的原則，同時(shí)考慮到科苑路及深南大道作為主要景觀軸的性質(zhì)，高層帶宜布置在以上兩條路兩側(cè)，同時(shí)以之為中心，建筑高度向三個城市開放空間依次遞減，形成高層-多層-低層的梯狀城市形態(tài)。2、建筑布局 本著本區(qū)內(nèi)部與三個城市開放空間視線通暢的原則，同時(shí)考慮到減少街道的壓迫感，體現(xiàn)高新園區(qū)開敞、開放的街道空間，建筑應(yīng)擯棄周邊式布局，而應(yīng)采取半周邊

49、式及集中式布局，并且在東西兩側(cè)及區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁南北方向、面寬超過60米的板式建筑存在，宜采用南北相錯的點(diǎn)式布局。3、建筑體量及形式 工業(yè)建筑應(yīng)服從其自身的要求外，應(yīng)形成高低錯落的體量組合，避免平鋪直敘；在快速路如沙河西路兩側(cè)的建筑，其建筑體量可偏大，建筑立面應(yīng)簡潔大方；在主干道以下級別的道路兩側(cè)，其建筑體量不能太大，應(yīng)采取凹凸退讓、重復(fù)、加強(qiáng)節(jié)奏感與韻律感的手法，適當(dāng)分解立面，同時(shí)充分運(yùn)用高新工藝和新型結(jié)構(gòu)（如薄殼、懸索、網(wǎng)架等），使建筑立面富于變化，充分體現(xiàn)高新工業(yè)的個性。4、建筑色彩 整個南區(qū)的色彩應(yīng)雅致、明快，應(yīng)以深大、園區(qū)中心地帶等暖色調(diào)的人文環(huán)境向周圍以自然為背景的冷色調(diào)過渡。5、建筑屋頂屋頂以平頂為主，嚴(yán)禁裸露未加裝飾的結(jié)構(gòu)和設(shè)備，綠化面積應(yīng)大于80%以上。（四）、重要節(jié)點(diǎn)及沿街界面設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、中心廣場 中心廣場由周圍的信息中心、展覽廳、高層賓館圍合而成，應(yīng)是一個集交通、購物、展覽為一體的綜合廣場?？刹扇∠鲁潦讲季郑Y(jié)合地下通道與科園南路對面的綠化廣場相連，并且廣場應(yīng)與周圍建筑物地下一層的展覽、商業(yè)連通。廣場上應(yīng)設(shè)立一個體量較大的高科技雕塑（例如光電與粗糙的石料相結(jié)合藝術(shù)雕塑或全息雕塑），廣場與周圍道路結(jié)合處可采用高科技墻面，展現(xiàn)高新區(qū)成就。2、深大城市公園軸線 應(yīng)充分利用現(xiàn)狀漁塘，使該軸成為以水為主的人行步道，同