北海商業(yè)市場數據分析36頁

1、本報告是嚴格保密的1 北海商圈分布北海商圈分布 主要商業(yè)街大中型商場業(yè)態(tài)分析主要商業(yè)街大中型商場業(yè)態(tài)分析 商業(yè)市場租金和現狀分析商業(yè)市場租金和現狀分析 北海商業(yè)市場調查北海商業(yè)市場調查本報告是嚴格保密的2中心區(qū)板快中心區(qū)板快北海商業(yè)中心北海商業(yè)中心u商業(yè)中心商業(yè)中心u商務中心商務中心u娛樂休閑中心娛樂休閑中心u市政中心市政中心u四大城市中心四大城市中心, ,擁有豐富的城市各種成擁有豐富的城市各種成熟配套資源熟配套資源 代表項目：代表項目：和安商港和安商港新新力新新力新力購物廣場新力購物廣場寶宜商廈寶宜商廈啟東電腦城啟東電腦城大潤發(fā)大潤發(fā)本報告是嚴格保密的3北海商業(yè)格局是由：北海商業(yè)格局是由：北

2、至北部灣路北至北部灣路南至北海大道南至北海大道東至北京路東至北京路西至貴州路西至貴州路四條道路圍和的四條道路圍和的“口口”字形結構。字形結構。區(qū)域內包括：區(qū)域內包括：北海最大的購物廣場北海最大的購物廣場人流量最大的超市人流量最大的超市最具人氣的開放式綠最具人氣的開放式綠地。地。北海商業(yè)格局北海商業(yè)格局 “口口”字形圍和式格字形圍和式格局局本報告是嚴格保密的4北部灣路業(yè)態(tài)本報告是嚴格保密的5北部灣路商業(yè)業(yè)態(tài)分析北部灣路商業(yè)業(yè)態(tài)分析u北部灣路是北海人流量最大的一條主干道，是傳統(tǒng)的商業(yè)旺街，合安商港為首、新力、寶誼等商場同在北部灣路的一條線上。u北部灣路交通便捷，有多路的公交車經過；u毗鄰北部灣廣場

3、，白天成為旅游一點，旅游者成為該區(qū)域銷售動力，晚上北部灣廣場成為市民的聚集地，帶旺商鋪夜市。 區(qū)域租金水平：410元元/ /天天服飾： 35（包括男6 女8 品牌專賣30 ）賓館、招待所： 7 家電、機電、裝飾 ：17休閑娛樂：6飲食：16旅行社： 2銀行： 6超市 ：3北海中學、現代婦科醫(yī)院、和信客運中心其他：30本報告是嚴格保密的6北海大道業(yè)態(tài)北海大道業(yè)態(tài)本報告是嚴格保密的7北海大道商業(yè)業(yè)態(tài)分析北海大道商業(yè)業(yè)態(tài)分析u北海大道作為次級核心商業(yè)區(qū)的主要街區(qū)內含：大潤發(fā)、時代廣場和華美廣場3個主要賣場。相比較北部灣路人流較少，除大潤發(fā)有外，其余2個商業(yè)廣場經營情況較差，未來幾年內難有起色。u北海

4、大道未來有規(guī)劃中的沃爾瑪超市，如能按預期實施勢必將吸引購物人流轉移，將是該區(qū)域商業(yè)重新發(fā)展的重要契機。區(qū)域租金水平：25元元/ /天天家電、裝潢、裝飾：23家餐飲：11家大型酒店 ：5家大型娛樂中心：1家服飾：11家，包括女式專賣4家，品牌專賣3家休閑娛樂：11家金融機構：7家資產評估：2家另有，聯通、電信、南航機票、自來水公司其他：17家本報告是嚴格保密的8四川路業(yè)態(tài)四川路業(yè)態(tài)本報告是嚴格保密的9四川路業(yè)態(tài)四川路業(yè)態(tài)本報告是嚴格保密的10四川路商業(yè)業(yè)態(tài)分析四川路商業(yè)業(yè)態(tài)分析u四川路逐漸形成了以餐飲為輔，通訊設備專賣為主的商業(yè)格局，其他商業(yè)亦有，整體商業(yè)布局較好，業(yè)種業(yè)態(tài)配置較為合理。區(qū)域租金

5、水平：25元元/ /天天通訊類：46家餐飲類：21家服飾：14家（女裝4、男裝3、男女以及混合品牌共4家）美容、休閑、娛樂：8家家電、裝潢、裝飾：13廣告公司：6家茶行：3家賓館：2家中介：2家。 明都房地產：四川北路物資大廈一樓（萬家興斜對面）；規(guī)模2-3人；面積12-15平米。 協盛地產：四川北路萬家興大廈旁；2-3人；12-15平米。其他：寶誼大廈、舊新力、振華（新、舊新力中間）、農行北海分行、中國郵政、ems、電信、鐵通、3g手機賣場、移動營業(yè)廳 、工行大廈、建行、中國人民財產保險公司、航空售票處、交行 本報告是嚴格保密的11北京路業(yè)態(tài)北京路業(yè)態(tài)本報告是嚴格保密的12北京路商業(yè)業(yè)態(tài)分析

6、北京路商業(yè)業(yè)態(tài)分析u北京路商業(yè)街經過幾年的發(fā)展逐漸形成自己穩(wěn)定的客戶群體，該商業(yè)街主要為服裝、服飾類以及中底檔餐飲等商家，以其物美價廉的產品優(yōu)勢始終保有一定的市場份額。區(qū)域租金水平：1.54元元/ /天天餐飲：10家休閑娛樂：12家服飾：15 （男裝1家、女裝4家、 品牌專賣7家）賓館：6家房地產中介：5家家電 裝飾：7家銀行： 3家本報告是嚴格保密的13長青路業(yè)態(tài)長青路業(yè)態(tài)本報告是嚴格保密的14長青路商業(yè)業(yè)態(tài)分析長青路商業(yè)業(yè)態(tài)分析u長青路商業(yè)街主要以經營電腦，電子產品，配件及辦公用品等為主，已形成初步的專業(yè)的電腦市場，形成一定的規(guī)模和知名度區(qū)域租金水平：24元元/ /天天電腦店：16家金融：

7、2家辦公用品：12家中介：7家服飾：2家賓館：4家餐飲：16家文印店：4家煙酒茶行：8家藥店：2家旅行社：1家售樓部：2家商場、大廈：3家婚紗攝影店：1家其他：44家本報告是嚴格保密的151234561278910111、和安商港2、世紀公寓裙樓商業(yè)3、寶誼大廈4、好好佳商場5、啟東電腦城6、凱旋大廈7、新力百貨商業(yè)廣場8、新力百貨廣場9、新力購物廣場10、華美廣場11、時代廣場12、大潤發(fā)13 、和安商都北海代表商業(yè)項目分布圖北海代表商業(yè)項目分布圖北海的商業(yè)物業(yè)發(fā)展正處于初級階段，目前和安商港憑高檔次、業(yè)態(tài)分布規(guī)劃成為北海商業(yè)的真正領頭羊，其他如時代廣場、新力購物廣場、寶誼大廈外立面設計都比

8、較滯后，商場的業(yè)態(tài)分布都較混亂。本報告是嚴格保密的16和安商都和安商都u位置:長青路北部灣廣場u物業(yè)形態(tài)，底層裙樓-1-5層+部分沿街底商u商業(yè)面積10000 和安商都位于北部灣廣場東側，是北海商業(yè)旗艦“和安商港”首家姐妹店，擁有約5萬平方米超大商業(yè)規(guī)模，是以超市、百貨為兩大主業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、娛樂、美容美發(fā)、醫(yī)藥保健等多種業(yè)態(tài)于一體的綜合型購物商都。 2009年9月28號正式營業(yè)，目前招租基本已滿，主要經營商家皆為和安商港的姐妹店。租金 臨街店面：6元/天 商鋪轉讓費5-8萬左右本報告是嚴格保密的17業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布-1f：地下停車位1f：珠寶首飾；鐘表眼鏡，化妝品，保健品通訊，男女皮鞋

9、，皮具箱包功能分區(qū)明確，業(yè)態(tài)組合合理豐富，新建商場，購物環(huán)境佳本報告是嚴格保密的182f 女裝 內衣 針織家具 飾品 美容美發(fā) 羊絨羊毛 中年裝 3f和安超市 店鋪街 大地影院4f；和安超市 大地影院5f;金馬美食城 電玩游樂城 海上花娛樂城本報告是嚴格保密的19和安商港和安商港定位定位集購物、休閑、娛樂、飲食于一體目標客戶目標客戶高檔消費常住居民、旅游消費人群經營方式經營方式采用“百貨商店+大型超市”雙主力商家的模式，全部商鋪不進行分散產權銷售，只采用招租或合作經營方式，能保證商場經營的統(tǒng)一性，發(fā)展商并建立專業(yè)經營管理公司，對商場進行統(tǒng)一管主營項目、品牌主營項目、品牌一樓珠寶玉器、化妝品、皮

10、鞋箱包、麥當勞、大型餐廳；二女裝（代表品牌：茗、only、titi、lily等）；三樓男裝（代表品牌：皮爾卡丹、金利來）；四樓運動品牌、童裝（代表品牌：nike、adidas、spoony）位置環(huán)境位置環(huán)境和安商港位于北海核心商圈北部灣路商圈內，商場內部按照現代商業(yè)最成功的商業(yè)格局規(guī)劃設計，最合理地進行商場內部的布局經營狀況及評議經營狀況及評議購物環(huán)境是北海最好、最高檔的，是目前北海唯一迎合主流商業(yè)布局的商場，人流量和經營情況也是北海最好的。租金收益：按營業(yè)額30收取經營費用本報告是嚴格保密的20世紀公寓裙樓世紀公寓裙樓定位定位時尚運動品牌、餐飲、休閑娛樂。目標客戶目標客戶年輕人群、商務客戶經

11、營方式經營方式采用“群樓商業(yè)” 模式，5層商鋪全部自行經營，1、2、3層經營較好，4、5層空關。主營項目、品牌主營項目、品牌一層nike、adidas、安踏；二層經典咖啡、電玩城；三層旺角網吧, 4-5樓除少量辦公外均為空關位置環(huán)境位置環(huán)境該項目位于長青路、北部灣廣場交口，屬于核心商圈內。經營狀況及評議經營狀況及評議項目雖沒有整體定位，但因所處在核心商圈內，加之商業(yè)業(yè)態(tài)配置合理，消費目的性明確，因此是群樓商業(yè)中較為成功的案例。租金收益：36元/ /天本報告是嚴格保密的21大潤發(fā)大潤發(fā)定位定位便利一站式購物商場目標客戶目標客戶中檔收入的家庭型消費群，部分中、高收入人士經營方式經營方式商場與商家折

12、點回扣，部分鋪面可租可賣，與和安模式基本相同，商場統(tǒng)一管理。主營項目、品牌主營項目、品牌一樓珠寶玉器、品牌男女服飾、皮具、肯德基、小型餐廳；二樓超市、尚男女青年服飾，名貴木器店、茶葉、大潤發(fā)家電專賣行、手機賣場；三樓超市；五樓ktv娛樂城位置環(huán)境位置環(huán)境位于北京路中段，北海大道交匯處，交通便利；北京南路兩側房地產發(fā)展較快， 居民居住相對集中， 收入水平相對較高。商場位置寬敞，停車服務周到。經營狀況及評議經營狀況及評議超市經營良好，至開業(yè)以來，人氣一直很旺，特別是周未；其它品牌經營不佳，一樓的服飾價格高于市面價格，極少人光顧；商場經營以超市為主，其它設施配套相對完善，有兒童趣味場所，吸引小孩，目

13、標是吸引家庭主婦消費。商場持續(xù)競爭力強，競爭優(yōu)勢明顯，但超市與其它項目經營不協調。租金收益：510元/ /天本報告是嚴格保密的22新力百貨新力百貨.商業(yè)廣場商業(yè)廣場定位定位中檔商品，綜合型、休閑娛樂型商業(yè)購物廣場目標客戶目標客戶中高收入消費者，以中端消費為主經營方式經營方式與（舊）新力購物廣場模式相同，可租可賣，商家自經營，商場負責物業(yè)管理主營項目、主營項目、品牌品牌一樓時尚品牌男女服飾，運動服裝、珠寶手飾、肯德基、名煙名酒等；二樓是中高檔女性服飾為主；三樓新華書店、床上用品、itat國際品牌服飾；四樓影城、婚紗攝影位置環(huán)境位置環(huán)境位于北部灣中路，廣場正北面，新力百貨廣場與凱旋之間，與和安商港

14、北面相對，交通便利，商業(yè)位置顯赫；商場有步行街的基調，場外空間寬長，人流量大經營狀況經營狀況及評議及評議商場地處位置優(yōu)越，經營分散，沒能顯示出整體的優(yōu)勢，場內布局隨意，樓層商品分布不合理。整體商品檔次與地段優(yōu)勢不匹配。一層：5元/ /天,二層元3/ /天，3層2元/ /天，部分沿街鋪面達10元/ /天。本報告是嚴格保密的23新力購物廣場新力購物廣場定位定位中低檔商品購物商場目標客戶目標客戶中低收入消費者，以中低收入年輕消費者，中低檔家庭消費為主經營方式經營方式商家自主經營，商場負責物業(yè)管理主營項目、品主營項目、品牌牌一樓超市、珠寶玉器、時尚男女裝、日用品、中廳水吧、手機賣場，化裝品；二樓是中低

15、檔女性服飾為主；三樓是家電，品牌多樣，高中低劣產品都有、大型音像超市位置環(huán)境位置環(huán)境位于北部灣路與四川路交匯處，北部灣廣場西北面，位置優(yōu)越，交通便利，人流量大，周圍人口密集，是商場經營的絕佳位置，但商場外圍空間相對小經營狀況及評經營狀況及評議議作為北海商業(yè)圈的開拓者之一，經營模式一直沒有多大變化，總體經營良好；但這幾年北海商業(yè)不斷發(fā)展，嚴重沖擊了這種舊的商業(yè)模式；在商圈不斷擴大，模式不斷創(chuàng)新的情況下，其正日顯衰退。商場定位不明確，管理混亂，商品以劣充優(yōu)情況嚴重。商場如若要深度發(fā)展，創(chuàng)新經營理念，轉變經營模式，調整經營結構是首要。臨街：6-10元/天/；1f：8元/天/；2f：3-5元/天/(電

16、梯口位置）；3f：2元/天/ 本報告是嚴格保密的24凱旋國際凱旋國際定位定位想做綜合性高檔消費娛樂中心，但徹底失??！目標客戶目標客戶高端客戶，旅游消費者經營方式經營方式可租可賣、商場負責物業(yè)管理主營項目、品牌主營項目、品牌一樓多美麗餐廳、老百姓藥店、蘇寧電器；二樓色色婚紗；二樓以上是酒店、辦公樓及酒店式公寓位置環(huán)境位置環(huán)境位于北部灣中路，（新）新力商業(yè)廣場東側，和安商港斜對面；位置較好，交通方便，但樓層結構設計不合理，不適合商場的布局。經營狀況及評議經營狀況及評議核心商業(yè)區(qū)失敗案例，除一層沿街商業(yè)外，基本全部空關，在北海本地人心中口碑很差。酒店房間承包1元/天/ 本報告是嚴格保密的25寶誼商廈

17、寶誼商廈定位定位中檔消費、定位混亂目標客戶目標客戶中低收入的顧客、青少年學生消費為主經營方式經營方式可租可賣、商家自主經營、商場負責物業(yè)管理主營項目、品牌主營項目、品牌負一樓女人街、電子娛樂城；一樓青年運動品牌服飾、小型手機賣場，精品店；二樓時尚職業(yè)男女服飾、皮具、精品；三樓教育書店，電腦培訓、名門婚紗攝影、床上用品；五樓ktv娛樂城位置環(huán)境位置環(huán)境位于北部灣路與四川路交接處，北部灣廣場西面，新力購物對面，位置優(yōu)越，交通便利，人流量大；商場外圍空間相對不夠寬敞經營狀況及評議經營狀況及評議商場目前整體經營一般，女人街作為一個創(chuàng)意卻定位不準確檔次極低，劣假商品泛濫，影響女人街的品味；1、2層服飾除

18、部分運動品牌外基本為毫無知名度品牌，人流雖然較大但商場整體形象較差，難以與其他項目形成競爭。臨街：6元/天/；2f：2元/天/ 本報告是嚴格保密的26海洋購物中心海洋購物中心定位定位全生活休閑購物中心目標客戶目標客戶中高檔消費常住居民、旅游消費人群經營方式經營方式商場與商家合作經營（合作形式暫不明確），部分可租可賣主營項目、品牌主營項目、品牌1層營業(yè)，服裝店為主（衫國演義、駱駝、匡威），2層以上空關，目前對外說辭正在裝修馬上開業(yè)，但未見招商商戶店招。位置環(huán)境位置環(huán)境長青路北端南側，北部灣廣場東南面；商場空間寬敞，場外寬闊、活動場所多，且親臨長青路夜市一條街，人流量大。經營狀況及評議經營狀況及評

19、議宣傳推廣力度一般，品牌定位不是很明確。如招商不利盲目開業(yè)，項目失敗風險較大！租金收益：26元/ /天本報告是嚴格保密的27寶誼步行街寶誼步行街定位定位餐飲、購物一體的步行街。目標客戶目標客戶中高檔消費常住居民、旅游消費人群經營方式經營方式全部為內街沿街一層商鋪。主營項目、品牌主營項目、品牌無代表品牌，全部為零散店面位置環(huán)境位置環(huán)境好好佳超市旁經營狀況及評議經營狀況及評議雖然為滿租經營，但因為該步行街規(guī)模太小且服裝品牌沒有集中某一特定主題，導致該項目人流量較少。租金收益：13元/ /天本報告是嚴格保密的28好好佳超市好好佳超市定位定位中檔消費場所目標客戶目標客戶中高檔消費常住居民、旅游消費人群

20、經營方式經營方式商場與商家合作經營主營項目、品牌主營項目、品牌一樓服裝（夢特嬌、雅戈爾）、飾品、鞋類（木林森） 、化妝品（歐萊雅、白大夫）；二樓超市位置環(huán)境位置環(huán)境北部灣路經營狀況及評議經營狀況及評議有2層超市作為支撐，保證了人流量，但與其他賣場一樣商業(yè) 布局不明確。本報告是嚴格保密的29啟東電腦城啟東電腦城定位定位it主題商業(yè)市場目標客戶目標客戶中高檔消費常住居民、電子產品消費人群經營方式經營方式分散經營，統(tǒng)一管理。主營項目、品牌主營項目、品牌1層飾品、化妝品、眼鏡店、玉石古玩店，2層電腦城位置環(huán)境位置環(huán)境北部灣西路經營狀況及評議經營狀況及評議雖然處于核心商圈的末端，但有明確的消費主題，同樣

21、占據了一定的市場份額，加之一層有別于其他商業(yè)的業(yè)態(tài)配置，使其在不利的地理位置上同樣具有市場競爭力。1f：4元/天/；2f：2.5元/天/ 本報告是嚴格保密的30大中型商場租金項目名稱市場定位目標客戶經營方式經營業(yè)態(tài)租金水平（新）新力商業(yè)廣場 中高檔商品，綜合型、休閑娛樂中高收入消費者，以職業(yè)人士為主 可租可賣，商家自經營，商場負責物業(yè)管理 負一樓超市（重新裝修）、手機賣點；一樓時尚品牌男女服飾，運動服裝、珠寶手飾、肯德基、名煙名酒等；二樓是中高檔女性服飾為主；三樓新華書店、床上用品、itat國際品牌服飾；四樓影城、婚紗攝影 臨街：10元/天/1f：5-元8/天/2f：3元/天/3f：2元/天/

22、（舊）新力購物廣場 中低檔商品，分樓層布局，定位不明確 中低檔家庭消費為主 可租可賣，商家自主經營，商場物業(yè)管理 一樓超市、珠寶玉器、時尚男女裝、日用品、中廳水吧、手機賣場，化裝品；二樓是中低檔女性服飾為主；三樓是家電，品牌多樣，管理費1000元/月，店鋪轉讓費3-5左右臨街：6-10元/天/1f：8元/天/2f：5元/天/(電梯口位置）3f：3元/天/寶誼商廈 中檔消費、定位不明確 中低收入顧客、青少年學生消費為主 可租可賣、商家自主經營、商場物業(yè)管理 負一樓女人街、電子娛樂城；一樓青年運動品牌服飾、小型手機賣場，精品店；二樓時尚職業(yè)男女服飾、皮具、精品；三樓教育書店，電腦培訓、名門婚紗攝影

23、、床上用品；五樓ktv娛樂城 臨街：6元/天/2f：2元/天/啟東商場 中低等消費總體定位不明確 時尚女性，電腦娛樂 可租可賣，商家自主經營，商場負責物業(yè)管理 負一樓正在招租（原超市）；一樓珠寶玉器、兩個中型網吧、臨街鋪面品牌服飾、部分招租；二樓陽光電腦城、主營電腦及周邊產品、電玩城；三樓珍珠古董、玉器，部分招租 1f：4元/天/2f：2.5元/天/凱旋國際 綜合性高檔消費娛樂中心 旅游消費者 可租可賣、商場負責物業(yè)管理 一樓金龍寨餐廳、手機賣場、蘇寧電器；二樓色色婚紗；二樓以上是酒店酒店房間承包1元/天/本報告是嚴格保密的31項目名稱市場定位目標客戶經營方式經營業(yè)態(tài)租金水平大潤發(fā)大型超市、高

24、檔品牌；、便利一站式購物商場 中檔收入的家庭型消費群，部分中、高收入人士 商場與商家折點回扣，部分鋪面可租可賣，與和安模式基本相同，商場統(tǒng)一管理。 一樓珠寶玉器、品牌男女服飾、皮具、肯德基、小型餮廳；二樓超市、尚男女青年服飾，名貴木器店、茶葉、大潤發(fā)家電專賣行、手機賣場；三樓超市；五樓ktv娛樂城 1f：5-10元/天/和安商港超市，大型商場，餐飲，娛樂中高檔收入的家庭型消費群，商場與商家折點回扣，部分鋪面可租可賣，通一招租，商場管理一樓珠寶玉器、化妝品、皮鞋箱包、麥當勞、大型餐廳；二女裝（代表品牌：茗、only、titi、lily等）；三樓男裝（代表品牌：皮爾卡丹、金利來）；四樓運動品牌、童

25、裝（代表品牌：nike、adidas、spoony）商場按營業(yè)額30%比例收費和安商都超市，大型商場，餐飲，娛樂中高檔收入的家庭型消費群，商場與商家折點回扣，部分鋪面可租可賣，通一招租，商場管理1f珠寶首飾；鐘表眼鏡，化妝品，保健品通訊，男女皮鞋 ，皮具箱包2f 女裝 內衣 針織家具 飾品 美容美發(fā) 羊絨羊毛 中年裝 3f和安超市 店鋪街 大地影院4f；和安超市 大地影院5f;金馬美食城 電玩游樂城 海上花娛樂城臨街鋪面：6元/天/，商場按營業(yè)額比例付費20-30%左右。國發(fā)華聯中低檔消費，家庭式消費為主，酒店娛樂消費 出租、自營 一樓成功人士的品牌服飾、青少年運動服飾、床上用品；二、三樓為好

26、好佳超市；其它樓層是國發(fā)華聯酒店（自營）； 1f：3元/天/大中型商場租金本報告是嚴格保密的32商業(yè)街區(qū)主要業(yè)態(tài)目標客戶經營方式租金水平北部灣路商業(yè)街區(qū)餐飲，服裝，大型超市，商場中高收入消費者臨街鋪面皆為自營4-10元/天/靠近北部灣廣場及大中心型商場沿街底商租金較高，新新力部位沿街鋪面租金可達到15元/天/四川路商業(yè)街區(qū)以餐飲為輔，通訊設備專賣為主的商業(yè)格局，高中低檔皆有臨街鋪面皆為自營為主25元/ /天靠近北部灣廣場附近租金較高，北海大道商業(yè)街區(qū)大潤發(fā)、時代廣場和華美廣場3個主要賣場。及家裝等中高收入消費者臨街鋪面皆為自營為主25元/ /天靠近大潤發(fā)地段租金最高北京路商業(yè)街主要為服裝、服飾

27、類以及中底檔餐飲等商家，中低檔收入消費者臨街鋪面皆為自營為主1.5-4元/ /天租金差距不太長青路商業(yè)街區(qū)電腦專業(yè)市場學生，公司用戶等臨街鋪面皆為自營為主，電腦及配件等為主2-4元/ /天商業(yè)街區(qū)租金本報告是嚴格保密的33 北海市商業(yè)市場分析一：商業(yè)概況一：商業(yè)概況u 北海市商業(yè)面積、商圈構成及商圈輻射狀況u北海商業(yè)面積大約有30萬平方米，其于城區(qū)約50萬人口來計算，商業(yè)面積較飽和，商業(yè)競爭將更為激烈。u北海市中心商業(yè)地段位于環(huán)北部灣廣場這一帶，形成了環(huán)型的商圈，周圍商場密集，人流量大，占北海市商場的三分之二之多，可見此地競爭何其激烈；但這二年，隨著房地產向市區(qū)四面擴展，人口開始向商圈外圍遷移

28、，商業(yè)布局正從中心商圈向外面擴張，形成了一個中心輻射四面的發(fā)展趨勢。目前商圈外較具特色及響影力的當屬北京路段的大潤發(fā)商場，而其他外圍商場目前經營不善，但前景不容忽視。本報告是嚴格保密的34二：北海市商業(yè)發(fā)展現狀二：北海市商業(yè)發(fā)展現狀u1、北海商場經營模式陳舊u北海商業(yè)模式還是以商鋪出租，獨自經營為主。沒有商場整體的統(tǒng)一布局，集中營銷的競爭優(yōu)勢；不能總體把握市場的變動方向，重復經營現象嚴重，經營管理混亂，在北海眾商場中，和安商港與大潤發(fā)商場及新建安商都模式較為前位，競爭優(yōu)勢比較突出?？傮w上北海商業(yè)的模式與運營與區(qū)外發(fā)達地區(qū)相比，還是存在很大的差距。u2、北海商業(yè)競爭越來越激烈u除了北部灣廣場商圈內商場的不斷開發(fā)外，外圍商場也在積極開拓，商業(yè)面積不斷擴大；物價上漲，商業(yè)投資激增，北海商業(yè)競爭趨于白熱化階段。但不管怎么樣，北海商業(yè)的競爭態(tài)勢還是異常激烈的。u3、北海商業(yè)發(fā)展的趨勢u按照這幾年北海商業(yè)的發(fā)