四川江南龍湖御景整合營(yíng)銷的的策劃的方50頁(yè)

1、 房地產(chǎn)資料大全成都xxxx投資顧問(wèn)有限公司logo 房地產(chǎn)資料大全3、41、2分析提煉發(fā)散logo 房地產(chǎn)資料大全第一部分：營(yíng)銷目的第一目標(biāo)：客戶戰(zhàn)略第一目標(biāo)：客戶戰(zhàn)略目標(biāo)客戶滿意度目標(biāo)客戶滿意度第二目標(biāo)：開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略第二目標(biāo)：開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)商滿意度開(kāi)發(fā)商滿意度第三目標(biāo)：品牌戰(zhàn)略第三目標(biāo)：品牌戰(zhàn)略延續(xù)江南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司品牌戰(zhàn)略延續(xù)江南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司品牌戰(zhàn)略 知名度、美譽(yù)度大幅提升知名度、美譽(yù)度大幅提升logo 房地產(chǎn)資料大全第一部分：營(yíng)銷目的第一部分：營(yíng)銷目的v 產(chǎn)品策略v 價(jià)格策略v 銷售策略v 推廣策略v市場(chǎng) （宏觀、微觀）v買 （客戶）v賣 （產(chǎn)品）logo 房地產(chǎn)資料大全第二部分：整合第二

2、部分：整合營(yíng)銷營(yíng)銷策策劃劃logo 房地產(chǎn)資料大全一、市場(chǎng)概況一、市場(chǎng)概況v回風(fēng)區(qū)域基礎(chǔ)信息回風(fēng)區(qū)域基礎(chǔ)信息v跟據(jù)巴中市對(duì)行政辦公中心區(qū)域的規(guī)劃，區(qū)一級(jí)的行政機(jī)構(gòu)將集中在回風(fēng)區(qū)域；v隨著行政單位在回風(fēng)區(qū)域的高度集中，該區(qū)域的市政配套設(shè)施也將隨著“第二行政中心”的進(jìn)程逐步完善；v行政中心對(duì)于一個(gè)區(qū)域的作用，我們可以從江北來(lái)看回風(fēng)，現(xiàn)在的江北就是今天的回風(fēng)。v回風(fēng)巴中市的“第二行政中心”；v在這里還有巴中市著名的重點(diǎn)中學(xué)“龍湖中學(xué)”及巴州區(qū)“第四中學(xué)”；v項(xiàng)目對(duì)面還有巴中市電視中心；v回風(fēng)地處巴中市門戶地帶，座守巴中出入之要地；v鄰近自然，空氣清新，土地資源儲(chǔ)備豐厚，可供開(kāi)發(fā)的土地豐厚；v回風(fēng)地區(qū)

3、還將擔(dān)當(dāng)起這座城市的“門庭”；v承載著這座城市的“第二行政中心”，提供給城市人居最理想的環(huán)境。logo 房地產(chǎn)資料大全一、市場(chǎng)概況一、市場(chǎng)概況v 1、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2005年實(shí)年實(shí)gdp129.01億元，比上年增長(zhǎng)億元，比上年增長(zhǎng)11.4%，其中：一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)，其中：一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值現(xiàn)增加值57.67億元、億元、24.14億元、億元、47.19億元，分別增長(zhǎng)億元，分別增長(zhǎng)6.0%、22.1%和和12.6%；社會(huì)固定資產(chǎn)投資；社會(huì)固定資產(chǎn)投資48.31億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)30.1%；資源稅、房產(chǎn)稅分別增長(zhǎng)；資源稅、房產(chǎn)稅分別增長(zhǎng)1.1倍和倍和8.2%；建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增

4、加值；建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值9.97億元億元,比上年增長(zhǎng)比上年增長(zhǎng)29.9%,房屋建筑施工面房屋建筑施工面積積513.04萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米,竣工面積竣工面積259.71萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。 指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱單位單位2005年實(shí)際年實(shí)際十五十五年均增長(zhǎng)年均增長(zhǎng)%一、地區(qū)生產(chǎn)總值億元129.019.7 第一產(chǎn)業(yè)增加值億元57.674.6 第二產(chǎn)業(yè)增加值億元24.1418 #工業(yè)增加值億元14.1716.2 第三產(chǎn)業(yè)增加值億元47.212.2 人均生產(chǎn)總值元34869.2二、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額億元48.3120三、社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元48.4215.5四、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入四、城鎮(zhèn)居民人均可支配收

5、入元元64007.9五、森林覆蓋率%52.71.9百分點(diǎn)logo 房地產(chǎn)資料大全2、巴中房地產(chǎn)市場(chǎng)總體規(guī)劃、巴中房地產(chǎn)市場(chǎng)總體規(guī)劃 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建設(shè)不同檔次的城鎮(zhèn)住宅，滿足居民需求，提高普通商調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建設(shè)不同檔次的城鎮(zhèn)住宅，滿足居民需求，提高普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)比例，控制大戶型高檔商品房建設(shè)。品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)比例，控制大戶型高檔商品房建設(shè)。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)調(diào)控，

6、促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場(chǎng)化程度。范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場(chǎng)化程度。logo 房地產(chǎn)資料大全3、巴中房產(chǎn)市場(chǎng)分析、巴中房產(chǎn)市場(chǎng)分析 v 20072007年年1 16 6月，巴中市房地產(chǎn)正在施工項(xiàng)目共月，巴中市房地產(chǎn)正在施工項(xiàng)目共112112個(gè)，施工面積個(gè)，施工面積147.39147.39萬(wàn)萬(wàn)m m2 2，其中新開(kāi)工面積，其中新開(kāi)工面積44.3244.32萬(wàn)萬(wàn)m m2 2，竣工面積，竣工面積13.1713.17萬(wàn)萬(wàn)m m2 2 ，完成，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6.336.33億

7、元，比上年同期增長(zhǎng)億元，比上年同期增長(zhǎng)88.25%88.25%，增幅比上月提，增幅比上月提高高3535個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)16.2116.21個(gè)百分點(diǎn)，比全社會(huì)固定資產(chǎn)投個(gè)百分點(diǎn)，比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅高資增幅高4040個(gè)百分點(diǎn)。上半年全市商品房建設(shè)投資個(gè)百分點(diǎn)。上半年全市商品房建設(shè)投資5.085.08億元，比去億元，比去年同期增長(zhǎng)年同期增長(zhǎng)79.61%79.61%，住宅投資，住宅投資5.315.31億元億元, ,同比增同比增1.11.1倍。商品住房平均倍。商品住房平均售價(jià)為售價(jià)為10961096元元/ m/ m2 2 ，其中巴中城區(qū)商品住宅預(yù)售均價(jià)，其中巴中城區(qū)商品

8、住宅預(yù)售均價(jià)15201520元元/ m/ m2 2 。v 綜合以上數(shù)據(jù)與去年同期比較，巴中市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有以綜合以上數(shù)據(jù)與去年同期比較，巴中市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有以下運(yùn)行特征：下運(yùn)行特征： 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅上升，投資渠道向多元化方一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅上升，投資渠道向多元化方向發(fā)展。向發(fā)展。 二、由于土地開(kāi)發(fā)和購(gòu)置金額大幅增長(zhǎng)，今年房地產(chǎn)實(shí)際二、由于土地開(kāi)發(fā)和購(gòu)置金額大幅增長(zhǎng)，今年房地產(chǎn)實(shí)際工程投資額為工程投資額為4844548445萬(wàn)元，比去年同增加萬(wàn)元，比去年同增加1392113921萬(wàn)元。萬(wàn)元。 住宅建設(shè)投資住宅建設(shè)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資74.77%74.7

9、7%，比去年同期，比去年同期77.25%77.25%下降了下降了2.482.48個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)百分點(diǎn)，該比例自該比例自20032003年的年的93.4%93.4%連續(xù)下降四年，下降近連續(xù)下降四年，下降近2020個(gè)百分點(diǎn)，而健康個(gè)百分點(diǎn)，而健康房地產(chǎn)市場(chǎng)要求住宅投資應(yīng)保持在房地產(chǎn)市場(chǎng)要求住宅投資應(yīng)保持在80%80%以上，因此，全市房地產(chǎn)住以上，因此，全市房地產(chǎn)住宅建設(shè)投資結(jié)構(gòu)仍需進(jìn)一步調(diào)整。宅建設(shè)投資結(jié)構(gòu)仍需進(jìn)一步調(diào)整。 商業(yè)用房投資首次出現(xiàn)大比例下商業(yè)用房投資首次出現(xiàn)大比例下降，降幅達(dá)降，降幅達(dá)24.97%24.97%，說(shuō)明巴中市商業(yè)用房連續(xù)多年高比例運(yùn)行得到，說(shuō)明巴中市商業(yè)用房連續(xù)多年高比例運(yùn)

10、行得到較好調(diào)控，而其它投資同比增長(zhǎng)較好調(diào)控，而其它投資同比增長(zhǎng)153.95%153.95%，表明巴中市房地產(chǎn)投資，表明巴中市房地產(chǎn)投資已向多渠道發(fā)展。已向多渠道發(fā)展。logo 房地產(chǎn)資料大全3.1 需求量預(yù)測(cè)需求量預(yù)測(cè) v 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年城市人均居住面積為10.38平方米，人均住宅建筑面積為26.7平方米，兩者比率為0.40。隨著居住水平的穩(wěn)步提升，住宅成套率將不斷增加，人均居住面積和建筑面積的比率將有所上升，參考國(guó)內(nèi)外的相關(guān)數(shù)值，預(yù)計(jì)2010年這一比率將達(dá)到046左右，城市居民人均居住面積將達(dá)到14平方米，則人均住宅建筑面積將達(dá)到30平方米左右。屆時(shí)，巴中城市總住宅建筑面積將達(dá)到750

11、萬(wàn)平方米，同2005年的550萬(wàn)平方米相比，5年間住宅總量約需增加200萬(wàn)平方米。logo 房地產(chǎn)資料大全3.2 供應(yīng)量分析供應(yīng)量分析 v 20062010年，平均每年需增加居住用地30公頃。近期巴中城區(qū)住宅建設(shè)用地供應(yīng)總量為150公頃，其中用于中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)和廉租房的土地供應(yīng)不得低于供應(yīng)總量的70，達(dá)到135公頃。v 住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，近期規(guī)劃居住用地總量為現(xiàn)狀保留住宅用地面積、近期改造住宅用地面積、近期新增住宅用地面積三者之和。v 在近期新增和改造的150公頃居住用地內(nèi)，普通住宅用地按照總量的10計(jì)算，共135公頃；經(jīng)濟(jì)適用房用地不低于總量的10，即不少

12、于15公頃，平均每年不少于3公頃。logo 房地產(chǎn)資料大全3.3 住宅用地布局規(guī)劃住宅用地布局規(guī)劃 v 住宅用地布局原則住宅用地布局原則強(qiáng)化新區(qū)、兼顧舊城。今后城市住宅建設(shè)應(yīng)以新區(qū)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，將住宅建強(qiáng)化新區(qū)、兼顧舊城。今后城市住宅建設(shè)應(yīng)以新區(qū)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，將住宅建設(shè)用地向新區(qū)傾斜，既帶動(dòng)新區(qū)開(kāi)發(fā)，又緩解和改變目前城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)仍設(shè)用地向新區(qū)傾斜，既帶動(dòng)新區(qū)開(kāi)發(fā)，又緩解和改變目前城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)仍然過(guò)于集中在老城區(qū)的現(xiàn)狀。然過(guò)于集中在老城區(qū)的現(xiàn)狀。依靠公共交通和城市干道。靠近交通干道布置居住用地不僅易于連接各類依靠公共交通和城市干道?？拷煌ǜ傻啦贾镁幼∮玫夭粌H易于連接各類市政設(shè)施，也便于獲得良好的公

13、共交通條件，降低出行成本，提高城市交市政設(shè)施，也便于獲得良好的公共交通條件，降低出行成本，提高城市交通整體效率。但應(yīng)注意，居住用地不能過(guò)分沿交通干道曼延，防止交通干通整體效率。但應(yīng)注意，居住用地不能過(guò)分沿交通干道曼延，防止交通干道穿越居住區(qū)。道穿越居住區(qū)。尊重土地價(jià)值規(guī)律。在級(jí)差地租相對(duì)較高的地區(qū)布置高檔住宅區(qū)或公寓式尊重土地價(jià)值規(guī)律。在級(jí)差地租相對(duì)較高的地區(qū)布置高檔住宅區(qū)或公寓式住宅，在級(jí)差地租相對(duì)低的地區(qū)布置普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等。住宅，在級(jí)差地租相對(duì)低的地區(qū)布置普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等。logo 房地產(chǎn)資料大全 3.4 近期住宅用地區(qū)域近期住宅用地區(qū)域 v 老城區(qū)：經(jīng)過(guò)多年

14、建設(shè)，老城區(qū)可供建設(shè)的空地已經(jīng)不多，住宅用地增加主要依靠現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)、行政單位搬遷置換和城區(qū)邊緣危、舊房屋改造等途徑；v 南壩片區(qū)：南壩片區(qū)是城市以工業(yè)和居住為主的功能區(qū)，其緊鄰老城區(qū)，南部和中部主要以工業(yè)用地為主。由于本區(qū)內(nèi)幾個(gè)主要工廠規(guī)模均較大，近期難以搬遷，城區(qū)中南部已無(wú)發(fā)展空間，住宅建設(shè)潛力區(qū)應(yīng)主要集中在片區(qū)北側(cè)與老城連接區(qū)域，該區(qū)住宅用地以建經(jīng)濟(jì)適用房為主；v 回風(fēng)片區(qū)：回風(fēng)片區(qū)交通便利，地勢(shì)相對(duì)較為平坦，是城市主要居住區(qū)之一，目前回風(fēng)片區(qū)住宅開(kāi)發(fā)才剛剛起動(dòng)，尚有較大的發(fā)展空間，但由于片區(qū)地形成條狀，建設(shè)多以沿路(回風(fēng)大道)兩側(cè)布局，難以開(kāi)發(fā)較大規(guī)模、較高檔次的住宅，因而該片區(qū)住宅用

15、地以建普通商品住宅房和農(nóng)遷房為主。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：巴中市房產(chǎn)局信息中心）logo 房地產(chǎn)資料大全3.5 本項(xiàng)目可類比樓盤本項(xiàng)目可類比樓盤 樓盤名稱樓盤名稱銷售均價(jià)銷售均價(jià)總建面總建面戶型區(qū)間（戶型區(qū)間（m2）產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度雍景灣雍景灣1950/ m2約約10萬(wàn)萬(wàn)m283-184600米沿河線，引用先進(jìn)的推廣手法，米沿河線，引用先進(jìn)的推廣手法，屬巴中城區(qū)品質(zhì)較高的樓盤屬巴中城區(qū)品質(zhì)較高的樓盤一期余一期余20%天通名城天通名城1880/m244049 m275-240外立面時(shí)尚動(dòng)感；巴中城區(qū)獨(dú)有外立面時(shí)尚動(dòng)感；巴中城區(qū)獨(dú)有6米米挑高陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)挑高陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)住宅余住宅余5%龍湖花園龍湖花

16、園1580/ m2約約11萬(wàn)萬(wàn)m270-150現(xiàn)屬巴中城區(qū)占地較大的樓盤，以現(xiàn)屬巴中城區(qū)占地較大的樓盤，以多層為主，與本項(xiàng)目位置較為接近多層為主，與本項(xiàng)目位置較為接近二期蓄客中二期蓄客中雍景灣售樓現(xiàn)場(chǎng)龍湖花園總平圖6米挑高陽(yáng)臺(tái)logo 房地產(chǎn)資料大全 區(qū)域在售樓盤重點(diǎn)分析區(qū)域在售樓盤重點(diǎn)分析樓盤名稱：v 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：v 總占地：9300平米 凈用地面積：5586.67平米v 總建筑面積：18765平米 建筑密度：30%v 容積率：2.04 總綠化面積：3495.95平米v 綠化率：37.99%樓盤特征：1、該項(xiàng)目采用圍合式布局，最大建筑距離約有60米；2、該項(xiàng)目從物管費(fèi)、小區(qū)設(shè)計(jì)等表現(xiàn)出對(duì)業(yè)

17、主的生活關(guān)懷；3、該項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用普通現(xiàn)代建筑風(fēng)格，主力戶型集中在120平米左右；4、該項(xiàng)目現(xiàn)銷售價(jià)格為1550元/平方米；5、從該項(xiàng)目的銷售周期來(lái)看，熱銷期間每天接待來(lái)訪量約為12組、日成交3套房源；6、該項(xiàng)目的客源群體以巴中市本地?fù)Q房人群為主。logo 房地產(chǎn)資料大全 4、巴中房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)論、巴中房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)論 1 1、目前巴中房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸成熟并且向多元化、專業(yè)化發(fā)展；2 2、通過(guò)對(duì)巴中房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給率分析，目前呈現(xiàn)出供略于銷售，因?yàn)榘椭斜镜氐馁?gòu)買群體已被現(xiàn)有市場(chǎng)消化掉一部分，而巴中周邊其它區(qū)域?qū)Π椭斜镜厥袌?chǎng)的產(chǎn)品購(gòu)買率偏低，導(dǎo)致市場(chǎng)上的產(chǎn)品銷售時(shí)間偏長(zhǎng)；3、目前巴中房地產(chǎn)市場(chǎng)上的

18、產(chǎn)品，以普通住宅為主要供應(yīng)部分，品質(zhì)上也參差不齊，嚴(yán)重地影響了巴中房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體水平；4、現(xiàn)巴中城區(qū)住宅的銷售價(jià)格在13802200元/平方米之間，多數(shù)項(xiàng)目的平均銷售進(jìn)度為月銷30套，280400萬(wàn)的平均回款額。5、從現(xiàn)階段，巴中市場(chǎng)的主要購(gòu)買人群為本地人，以及少數(shù)的外地人因特殊情節(jié)而選擇在此置業(yè)。6、目前巴中房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)形態(tài)以多層為主，高層為輔，通過(guò)調(diào)研市場(chǎng)對(duì)高層 并無(wú)較大的拒性，而對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃、戶型、配套等設(shè)施，要求不高。隨著巴中房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，消費(fèi)者將對(duì)居住的品質(zhì)有更高的追求，市場(chǎng)專業(yè)化、品質(zhì)化將是必然的趨勢(shì)。logo 房地產(chǎn)資料大全二、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目概況v 本項(xiàng)目位于巴中

19、市回風(fēng)新橋湖邊，臨城市干道，交通方便、環(huán)境整潔。v 項(xiàng)目地塊較為方正，地勢(shì)比較平坦。建設(shè)條件良好，南北朝向。v 設(shè)計(jì)的住宅間距已經(jīng)滿足日照、防火、交通的需要。6513.36平方米31931.48 平方米30.19%4.3937.34%（凈）50個(gè)logo 房地產(chǎn)資料大全二、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目概況v swot就是對(duì)項(xiàng)目的就是對(duì)項(xiàng)目的 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)(s).劣勢(shì)劣勢(shì)(w).機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)(o).威脅點(diǎn)威脅點(diǎn)(t)進(jìn)行總結(jié)進(jìn)行總結(jié).歸納歸納 logo 房地產(chǎn)資料大全二、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目概況v swot的作用的作用將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)“s”發(fā)揮到極致，且在優(yōu)勢(shì)部分整理出的要點(diǎn)，皆是賣點(diǎn)，是本項(xiàng)目區(qū)別于其他同質(zhì)項(xiàng)目的獨(dú)一性

20、要素，無(wú)論在銷售執(zhí)行還是廣告推廣中，都應(yīng)該以這些要素為主要訴求點(diǎn)，并加以深入和延展，形成本項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃總思路。 logo 房地產(chǎn)資料大全2、項(xiàng)目、項(xiàng)目swot分析分析v 優(yōu)勢(shì)（s）1、項(xiàng)目地塊背山面水，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。、項(xiàng)目地塊背山面水，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。 2、項(xiàng)目對(duì)面為巴州區(qū)第四中學(xué)，人文底蘊(yùn)濃厚，、項(xiàng)目對(duì)面為巴州區(qū)第四中學(xué)，人文底蘊(yùn)濃厚， 是本項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一。是本項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一。 3、項(xiàng)目位于、項(xiàng)目位于“第二行政中心第二行政中心”，區(qū)域空間升值潛力巨大。，區(qū)域空間升值潛力巨大。logo 房地產(chǎn)資料大全2、項(xiàng)目、項(xiàng)目swot分析分析v 劣勢(shì)（w）1、項(xiàng)目區(qū)域目前在造工程較大，加之為巴中的入城口，

21、人造、項(xiàng)目區(qū)域目前在造工程較大，加之為巴中的入城口，人造 粉塵較為嚴(yán)重。粉塵較為嚴(yán)重。2、進(jìn)入項(xiàng)目的通道為規(guī)劃中的、進(jìn)入項(xiàng)目的通道為規(guī)劃中的36米道路，近期的長(zhǎng)時(shí)間施工米道路，近期的長(zhǎng)時(shí)間施工 影響了本項(xiàng)目的品質(zhì)提升。影響了本項(xiàng)目的品質(zhì)提升。logo 房地產(chǎn)資料大全2、項(xiàng)目、項(xiàng)目swot分析分析v 機(jī)會(huì)（o）1、本項(xiàng)目受市場(chǎng)長(zhǎng)期關(guān)注，具備一定影響力。、本項(xiàng)目受市場(chǎng)長(zhǎng)期關(guān)注，具備一定影響力。 2、項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的機(jī)遇十分難得，地塊的開(kāi)發(fā)意味著整個(gè)區(qū)、項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的機(jī)遇十分難得，地塊的開(kāi)發(fā)意味著整個(gè)區(qū) 域高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)的正式啟動(dòng)，有望成為區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)域高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)的正式啟動(dòng)，有望成為區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)

22、發(fā) 的標(biāo)桿。的標(biāo)桿。3、獨(dú)特、專業(yè)開(kāi)發(fā)思路、獨(dú)特、專業(yè)開(kāi)發(fā)思路根據(jù)市場(chǎng)要求，細(xì)分市場(chǎng)，準(zhǔn)確根據(jù)市場(chǎng)要求，細(xì)分市場(chǎng)，準(zhǔn)確 的進(jìn)行市場(chǎng)定位，正確確定目標(biāo)消費(fèi)群，同時(shí)制定科學(xué)的的進(jìn)行市場(chǎng)定位，正確確定目標(biāo)消費(fèi)群，同時(shí)制定科學(xué)的 價(jià)格策略、樹(shù)立品牌意識(shí)，進(jìn)行形象定位。價(jià)格策略、樹(shù)立品牌意識(shí)，進(jìn)行形象定位。logo 房地產(chǎn)資料大全2、項(xiàng)目、項(xiàng)目swot分析分析v 威脅（t）1、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)受國(guó)家宏觀調(diào)空的影響，為項(xiàng)目、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)受國(guó)家宏觀調(diào)空的影響，為項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)帶來(lái)影響。開(kāi)發(fā)帶來(lái)影響。2、難以預(yù)測(cè)的市場(chǎng)前景對(duì)項(xiàng)目的威脅。、難以預(yù)測(cè)的市場(chǎng)前景對(duì)項(xiàng)目的威脅。logo 房地產(chǎn)資料大全3、

23、客戶群體分析、客戶群體分析v 1、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位的目的、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位的目的 v 2、潛在目標(biāo)客戶調(diào)研分析、潛在目標(biāo)客戶調(diào)研分析v 3、目標(biāo)客戶消費(fèi)能力分析、目標(biāo)客戶消費(fèi)能力分析 v 4、目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析、目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析 目標(biāo)客戶是誰(shuí)目標(biāo)客戶是誰(shuí)自我分析自我分析對(duì)手分析對(duì)手分析目標(biāo)客戶在哪里目標(biāo)客戶在哪里項(xiàng)目入市項(xiàng)目入市l(wèi)ogo 房地產(chǎn)資料大全3、客戶群體分析、客戶群體分析v 本項(xiàng)目客戶群體的構(gòu)成logo 房地產(chǎn)資料大全3、客戶群體分析、客戶群體分析 付款方式付款方式以按揭付款為主，一次性和分次付款為輔能接受單價(jià)在1700元/m2以上的住宅單價(jià)單價(jià)總價(jià)總價(jià)能接受總價(jià)在16萬(wàn)元以上

24、一套的住宅年收入年收入以中高收入家庭為主，年收入在3-5萬(wàn)元以上目標(biāo)客戶消費(fèi)能力目標(biāo)客戶消費(fèi)能力首付及月供款首付及月供款可以支付5萬(wàn)元以上的首付款，可以支付650元以上的月供款logo 房地產(chǎn)資料大全3、客戶群體分析、客戶群體分析v 目標(biāo)客戶群體消費(fèi)特征生活有品位，追求生活品質(zhì)，享受生活情趣；自信，對(duì)未來(lái)有把握；并繼續(xù)追求向上發(fā)展有讀書(shū)、看報(bào)的習(xí)慣，需要購(gòu)買本項(xiàng)目住宅來(lái)提高生活品質(zhì)，多以二次中高檔置業(yè)為主。戶型需求多樣化，80130平方米套型不等。了解并認(rèn)同本項(xiàng)目區(qū)域，希望在該區(qū)域擁有一個(gè)屬于自己的家對(duì)高品質(zhì)物業(yè)的渴求心理對(duì)住宅小區(qū)配套要求越來(lái)越高，喜歡多層住宅，也能接受高品質(zhì)的電梯公寓；大多

25、數(shù)較喜歡平層，logo 房地產(chǎn)資料大全項(xiàng)目的營(yíng)銷思路提煉項(xiàng)目的營(yíng)銷思路提煉 賣點(diǎn)一賣點(diǎn)二賣點(diǎn)三我們結(jié)合市場(chǎng).產(chǎn)品.目標(biāo)客戶需求提煉出本項(xiàng)目的。并把這些最有優(yōu)勢(shì)的資源營(yíng)造成最有價(jià)值的產(chǎn)品，和最有力的推廣訴求.最詳實(shí)的現(xiàn)場(chǎng)銷售說(shuō)辭。從項(xiàng)目硬件上考慮：把本項(xiàng)目的銷售思路放在的銷售策略，注重產(chǎn)品品質(zhì)，以時(shí)尚、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格直擊目標(biāo)受眾。使本項(xiàng)目成為區(qū)域的標(biāo)志性建筑，從項(xiàng)目軟件上考慮為兩大點(diǎn)：1、項(xiàng)目靈魂；2、優(yōu)質(zhì)、知名的物業(yè)管理公司為客戶提供概念。中庸.繁華.隱逸.高雅的生活方式和 的生活意境。 logo 房地產(chǎn)資料大全三、推廣整合策略三、推廣整合策略 客帶客客帶客外賣場(chǎng)外賣場(chǎng)定向傳播定向傳播廣告聚集

26、廣告聚集成泰平臺(tái)成泰平臺(tái)銷售中心銷售中心模型、樣板間、兼有會(huì)所功能的銷售大廳、體驗(yàn)區(qū)、景觀帶、工法展示、樓書(shū)、銷售服務(wù)優(yōu)惠政策、都市文化感染成泰偉業(yè)代理項(xiàng)目傳播點(diǎn)，成泰客戶資源庫(kù)戶外看板、道旗、公交車身、站臺(tái)廣告、圍墻、燈箱、電視電臺(tái)、報(bào)紙、雜志廣告等模型、樓書(shū)、銷售服務(wù)、生活場(chǎng)景體驗(yàn)、小眾公關(guān)、客戶征集電梯傳播、場(chǎng)所傳播、dm直郵、客戶投遞、手機(jī)短信logo 房地產(chǎn)資料大全三、推廣整合策略三、推廣整合策略 logo 房地產(chǎn)資料大全三、推廣整合策略三、推廣整合策略v 品牌推廣遞進(jìn)品牌推廣遞進(jìn)logo 房地產(chǎn)資料大全三、推廣整合策略三、推廣整合策略 11月月2月中旬月中旬08年年6月月城市主角分

27、享城市精彩城市主角分享城市精彩營(yíng)銷階段擬定原則甲方施工進(jìn)度為準(zhǔn)，不排除在期房階段銷售、遵守市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)。logo 房地產(chǎn)資料大全三、推廣整合策略三、推廣整合策略 11月月明年明年2月中月中08年年6月月08年年10月月logo 房地產(chǎn)資料大全三、推廣整合策略三、推廣整合策略v 開(kāi)盤推廣活動(dòng) 開(kāi)盤當(dāng)天舉行文娛表現(xiàn)（考慮邀請(qǐng)二線明星如：06年超級(jí)女生、07年快 樂(lè)男生等）、禮品派送、業(yè)主互動(dòng)等活動(dòng)。 超女（馮家妹、文瑤、喬唯怡等二線超女）超女（馮家妹、文瑤、喬唯怡等二線超女）李伯清、巴蜀笑星、巴中電視臺(tái)房產(chǎn)欄目主待人等李伯清、巴蜀笑星、巴中電視臺(tái)房產(chǎn)欄目主待人等logo 房地產(chǎn)資料大全三、推廣整合

28、策略三、推廣整合策略v 元宵同樂(lè)會(huì)元宵同樂(lè)會(huì)猜燈謎猜燈謎現(xiàn)場(chǎng)其他小活動(dòng)配合（如陶藝、十字繡、斗地主等）現(xiàn)場(chǎng)其他小活動(dòng)配合（如陶藝、十字繡、斗地主等）logo 房地產(chǎn)資料大全推廣圖片參考推廣圖片參考 logo 房地產(chǎn)資料大全推廣圖片參考推廣圖片參考 指視牌道旗實(shí)景導(dǎo)視參考logo 房地產(chǎn)資料大全項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 logo 房地產(chǎn)資料大全四、營(yíng)銷策略四、營(yíng)銷策略 logo 房地產(chǎn)資料大全四、營(yíng)銷策略四、營(yíng)銷策略 手機(jī)短信電子網(wǎng)絡(luò)外賣場(chǎng)、行銷銷售中心客帶客logo 房地產(chǎn)資料大全四、營(yíng)銷策略四、營(yíng)銷策略 11月月明年明年2中旬中旬08年年6月月08年年10月月logo 房地產(chǎn)資料大全四、營(yíng)銷

29、策略四、營(yíng)銷策略 活動(dòng)體驗(yàn)活動(dòng)體驗(yàn)板板間體驗(yàn)板板間體驗(yàn)營(yíng)銷服務(wù)營(yíng)銷服務(wù)賣場(chǎng)包裝賣場(chǎng)包裝銷售大廳銷售大廳 精彩城市，從這里精彩城市，從這里開(kāi)始開(kāi)始logo 房地產(chǎn)資料大全四、營(yíng)銷策略四、營(yíng)銷策略 儲(chǔ)客模式儲(chǔ)客模式優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)案例參考案例參考參考及選擇參考及選擇誠(chéng)意登記誠(chéng)意登記客戶進(jìn)入門檻低，較高客客戶進(jìn)入門檻低，較高客戶量?jī)?chǔ)備及積累保證；戶量?jī)?chǔ)備及積累保證；客戶信息獲取單薄，存在失實(shí)的可能；客戶信息獲取單薄，存在失實(shí)的可能；廣撒網(wǎng)，投機(jī)心理；廣撒網(wǎng)，投機(jī)心理；客戶誠(chéng)意較低且可控性較弱?？蛻粽\(chéng)意較低且可控性較弱。華西國(guó)際、優(yōu)華西國(guó)際、優(yōu)地、康河酈景地、康河酈景3期期辦卡辦卡/入會(huì)入會(huì)搜集全面客

30、戶資料的保證；搜集全面客戶資料的保證；給與客戶尊貴感、歸屬感，給與客戶尊貴感、歸屬感，提升客戶對(duì)項(xiàng)目的忠誠(chéng)度提升客戶對(duì)項(xiàng)目的忠誠(chéng)度及滿意度。及滿意度。客戶量不可控，誠(chéng)意度難辨別；客戶量不可控，誠(chéng)意度難辨別；廣撒網(wǎng)的另一種表現(xiàn)，客戶誠(chéng)意度較弱，廣撒網(wǎng)的另一種表現(xiàn)，客戶誠(chéng)意度較弱，但強(qiáng)于誠(chéng)意登記。但強(qiáng)于誠(chéng)意登記。武城武城.隱廬、武隱廬、武城城.巷上生活館、巷上生活館、天合凱旋城、天合凱旋城、首座首座 積分積分通過(guò)積分激勵(lì)，增強(qiáng)客戶通過(guò)積分激勵(lì)，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注；對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注；刺激回訪，促其提升對(duì)項(xiàng)刺激回訪，促其提升對(duì)項(xiàng)目的忠誠(chéng)度及好感度。目的忠誠(chéng)度及好感度。操作繁復(fù)，尤其當(dāng)項(xiàng)目分期推售，儲(chǔ)客操作繁復(fù)，尤其當(dāng)項(xiàng)目分期推售，儲(chǔ)客分批次時(shí)，梳理客戶較困難；分批次時(shí)，梳理客戶較困難；形式單一、分值低或客戶增值不明顯的形式單一、分值低或客戶增值不明顯的積分制度令客戶缺乏刺激感；積分制度令客戶缺乏刺激感；在積分激勵(lì)政策足夠在積分激勵(lì)政策足夠“刺激刺激”的情況下，的情況下，客戶可能失控，最終積分過(guò)高，降低項(xiàng)客戶可能失控，最終積分過(guò)高，降低項(xiàng)目利潤(rùn)甚至帶來(lái)回款風(fēng)險(xiǎn)。目利潤(rùn)甚至帶來(lái)回款風(fēng)險(xiǎn)。光華美鄰、錦光華美鄰、錦都花墅都花墅收存款單收存款單