東莞樓市發(fā)展形勢分析32P

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2011本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。東東莞樓市發(fā)展形勢分析莞樓市發(fā)展形勢分析東莞中原研究部 2011年10月code of this report | 2 copyright centaline group, 2011目錄 contents歐債危機(jī)危及全球國內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難重重 樓市雙軌制漸行漸近近期東莞樓市調(diào)整1234樓盤降價方式幅度策略5code of this report | 3 copyright centaline g

2、roup, 2011歐債危機(jī)： 歐債危機(jī)發(fā)展圖示：歐元區(qū)債務(wù)總額的份額歐債危機(jī)蔓延歐洲，全球經(jīng)濟(jì)烏云密布。code of this report | 4 copyright centaline group, 2011歐債危機(jī)： 歐債危機(jī)發(fā)展階段：開端發(fā)源希臘2009年12月全球三大評級公司下調(diào)希臘主權(quán)評級，希臘的債務(wù)危機(jī)隨即愈演愈烈。發(fā)展葡萄牙、西班牙2010年1-2月，包括比利時這些外界認(rèn)為較穩(wěn)健的國家，及西班牙，都預(yù)報未來三年預(yù)算赤字居高不下，整個歐盟都受到債務(wù)危機(jī)困擾。蔓延德國預(yù)算赤字2010年初，德國等歐元區(qū)的龍頭國都開始感受到危機(jī)的影響，因?yàn)闅W元大幅下跌，加上歐洲股市暴挫，歐元區(qū)正面

3、對成立十一年以來最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。升級余震歐債危機(jī)歐債危機(jī)危機(jī)危機(jī)code of this report | 5 copyright centaline group, 2011歐債危機(jī)： 各國債務(wù)與gdp比值：歐洲幾乎所有國家都超過紅線，多米諾骨牌效應(yīng)隱憂重重！ 各國赤字與gdp比值：code of this report | 6 copyright centaline group, 2011歐債危機(jī)：最新動態(tài)北京時間10月14日，標(biāo)普調(diào)降西班牙信用評級至aa- ，評級展望為負(fù)面！19日穆迪將西班牙國債評級由aa2下調(diào)至a1。北京時間10月14日，德國第一季度經(jīng)濟(jì)增長率高達(dá)6.1%，二季度僅為0.

4、1%！code of this report | 7 copyright centaline group, 2011歐債危機(jī)影響：歐債危機(jī)下，歐元兌美元將長期處于弱勢。1美元撤出歐洲、新興經(jīng)濟(jì)體，回流美國。2資產(chǎn)價格下跌、樓市調(diào)整恐雪上加霜。310月中旬，歐元兌美元面臨著1.39位置的阻力，仍低位徘徊。歐元疲軟、大宗商品價格回落，美元回流，導(dǎo)致熱錢大規(guī)模撤出，對中國等新興經(jīng)濟(jì)體帶來負(fù)面影響。每一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，都造成資產(chǎn)價格泡沫的破滅，中國樓市的隱憂也是逐漸浮現(xiàn)，恐將雪上加霜。code of this report | 8 copyright centaline group, 2011目錄

5、contents歐債危機(jī)危及全球國內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難重重 樓市雙軌制漸行漸近近期東莞樓市調(diào)整1234樓盤降價方式幅度策略5code of this report | 9 copyright centaline group, 2011國內(nèi)經(jīng)濟(jì)難題：持續(xù)的緊縮政策，流動性控持續(xù)的緊縮政策，流動性控制，造成融資環(huán)境惡化。制，造成融資環(huán)境惡化。歐債危機(jī)影響逐漸凸顯，全歐債危機(jī)影響逐漸凸顯，全球經(jīng)濟(jì)二次探底前景堪憂。球經(jīng)濟(jì)二次探底前景堪憂。人民幣匯率、原材料成本、人民幣匯率、原材料成本、人工成本不斷上升，蠶食中人工成本不斷上升，蠶食中小企業(yè)利潤。小企業(yè)利潤。外資撤出風(fēng)險激增，特別是外資撤出風(fēng)險激增，特別是外資撤

6、出中國房地產(chǎn)市場。外資撤出中國房地產(chǎn)市場。（全球最大私募股權(quán)公司黑全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)拋售上海調(diào)頻壹廣場）石集團(tuán)拋售上海調(diào)頻壹廣場）經(jīng)濟(jì)難題經(jīng)濟(jì)難題（歐元低迷、大宗商品價格回落，資金出現(xiàn)回流美元。）nextnext！造成經(jīng)濟(jì)增速下滑。！造成經(jīng)濟(jì)增速下滑。code of this report | 10 copyright centaline group, 2011經(jīng)濟(jì)增速逐季下降：國內(nèi)生產(chǎn)總值(gdp)前3季度gdp32.07萬億元，同比增長9.4%；其中，一季度增長9.7%，二季度增長9.5%，三季度增長9.1%。逐季下降、與常規(guī)逐季增長相反。最新工業(yè)增加值，6月同比增長15.1%，

7、7月14.0%，8月13.5%。逐月下降，工業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)下降。中國經(jīng)濟(jì)增速放緩日趨明顯！12年宏觀面更加不容樂觀。code of this report | 11 copyright centaline group, 2011cpi高位、信貸緊繃：最新最新cpicpi走勢走勢：6-9月，6.4% 6.5% 6.2% 6.1%。雖然沖高回落，但仍將長期保持高位，貨幣政策難以轉(zhuǎn)向。首套房貸利率：首套房貸利率：繼中國建設(shè)銀行在北京率先提高首套房貸利率后，已經(jīng)有14個城市開始上調(diào)首套房貸款利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等城市，東莞首套房利率也上浮5%30% ，甚至多家銀行暫停房貸。所以

8、，短期之內(nèi)貨幣政策難以轉(zhuǎn)向！年底信貸枯竭，對樓市的緊縮作用愈加明顯。居民消費(fèi)價格指數(shù)(cpi)新增貸款余額新增貸款余額新增貸款余額：9月新增貸款余額4700億元，創(chuàng)09年12月以來月度新低，信貸年尾枯竭效應(yīng)凸顯。code of this report | 12 copyright centaline group, 2011信貸從緊下的溫州民間借貸危機(jī)：事件爆發(fā)：9月底，被稱作溫州“眼鏡大王”的浙江信泰集團(tuán)總裁胡福林出走美國留下10多億元欠債，溫州老板“跑路潮”成為焦點(diǎn)。3月至今，溫州已有80多家企業(yè)發(fā)生老板失蹤、公司破產(chǎn)事件，僅9月以來，就高達(dá)25起，包括信泰集團(tuán)、三旗集團(tuán)、波特曼、江南皮革等

9、知名民企。產(chǎn)生原因：1、貨幣緊縮，企業(yè)向銀行的正常融資渠道堵死，無奈轉(zhuǎn)向民間借貸。2、勞動力價格上漲、原材料價格上漲、人民幣升值、稅負(fù)過重，沖擊中小企業(yè)生存空間。規(guī)模與流向：根據(jù)央行溫州市中心支行的報告，溫州有1100億元民間借貸資金，占同期當(dāng)?shù)劂y行貸款的20%，民間借貸用于一般生產(chǎn)經(jīng)營的占35%，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資或集資炒房的占20%，約220億元。借貸利息：6月份溫州民間借貸綜合利率水平為24.4%，折合月息超過2分，出問題的大部分超過4分。溫州借貸危機(jī)造成，近期溫州客大量拋售房產(chǎn)。后續(xù)影響：近期浦東新區(qū)張楊板塊，二手房掛牌中溫州客占了20%以上。廣州市場也出現(xiàn)溫州客拋售，大多比市場價格低

10、10%20%。code of this report | 13 copyright centaline group, 2011東莞民間借貸：東莞民間借貸規(guī)模：當(dāng)前東莞民間借貸規(guī)模約為380億元，相當(dāng)于同期商業(yè)銀行貸款規(guī)模的10%左右。東莞民間借貸利息：東莞民間借貸月息為2%-4%，24分的利率，按100元錢借期一年，到期之后需要連本帶利還124元到148元。 海外市場訂單萎縮、利潤下滑人民幣升值、材料成本上升企業(yè)轉(zhuǎn)內(nèi)銷、困難重重銀行信貸無門、轉(zhuǎn)民間借貸后續(xù)影響：蟄伏在東莞資本市場的大鱷、炒家不少，但這些錢最終去向如何，多少是進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，多少拿去做投資甚至投機(jī)，雖然沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但民間借貸高

11、利貸的風(fēng)險不言而喻。 不時，也有鎮(zhèn)區(qū)本地房地產(chǎn)項(xiàng)目，傳出資金鏈岌岌可危，多方尋求合作開發(fā)的消息。銀行貸款無門、轉(zhuǎn)民間借貸，背后資金風(fēng)險恐危及樓市。code of this report | 14 copyright centaline group, 2011東莞經(jīng)濟(jì)舉步維艱：東莞經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)說話：數(shù)據(jù)說話：1-8月gdp：2107.20億元，同比增長8.0%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國、全省水平。規(guī)模以上工業(yè)增加值1175.60億元，同比增長10.5%。3-8月累計(jì)出口總額增速走勢：19.8% 19.5% 17.3%15.9% 14.3% 14.0%，累計(jì)逐月下滑。固定資產(chǎn)投資總額610.91億元，同比增長7.

12、6%，增速緩慢，依賴投資也難扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)頹勢。投資依然乏力投資依然乏力出口增速回落出口增速回落消費(fèi)平穩(wěn)（社會消費(fèi)品零售總額同比增消費(fèi)平穩(wěn)（社會消費(fèi)品零售總額同比增16%16%，唯一安慰的數(shù)據(jù)），唯一安慰的數(shù)據(jù)）（歐美出口訂單銳減、利潤下滑，企業(yè)轉(zhuǎn)內(nèi)銷舉步維艱）國際環(huán)境、國內(nèi)環(huán)境，信貸政策多方造成，東莞經(jīng)濟(jì)舉步維艱code of this report | 15 copyright centaline group, 2011國內(nèi)樓市調(diào)控：2010年4月17日2011年3月2011年4月上旬2011年5月新國十條公布年度房價控制目標(biāo)國務(wù)院督察組調(diào)研各地樓市調(diào)控深圳、增城限價令2011年2-3月限購席卷

13、全國30多城市2011年1月26日新國八條2010年延續(xù)至今的樓市調(diào)控，寄往政策放松預(yù)期全部落空。2011年10月11日佛山放松限佛山放松限購被叫停！購被叫停！code of this report | 16 copyright centaline group, 2011目錄 contents歐債危機(jī)危及全球國內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難重重 樓市雙軌制漸行漸近近期東莞樓市調(diào)整1234樓盤降價方式幅度策略5code of this report | 17 copyright centaline group, 2011保障房、商品房雙軌制漸行漸近：截止9月底，保障房開工986萬套，開工率達(dá)98%，“1000萬套”

14、目標(biāo)基本確定。 10月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部稱，截至9月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房已開工986萬套，開工率98。15個省區(qū)市超目標(biāo)任務(wù)，其中北京新開工保障性住房達(dá)到21萬余套，超過年初確定的20萬套目標(biāo)。code of this report | 18 copyright centaline group, 2011保障房、商品房雙軌制漸行漸近： 龐大的保障房、商品房供應(yīng)，將同步處于高位，價格調(diào)整壓力將更大。保障房供應(yīng)保障房供應(yīng)商品房供應(yīng)商品房供應(yīng)11年1000萬套； 未來5年3600萬套！基本上與商品房供應(yīng)量“平起平坐”，大約能解決1億人的住房問題。根據(jù)10年來商品住宅竣工量的年均復(fù)合增長率計(jì)算

15、，未來5年商品住宅供應(yīng)量約為4000萬套，其中11年為623萬套，以后每年大約為700萬、800萬套。由政府主導(dǎo)的保障房將擠入商品房“一家獨(dú)大”的住宅市場，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入“商品房保障房”的雙軌制時代。code of this report | 19 copyright centaline group, 2011各地庫存進(jìn)入高位：一線、二線城市，庫存紛紛進(jìn)入高位。一線城市中，北京、上海、深圳、廣州新建商品住宅庫存總量高達(dá)3187萬，同比增長超過3成，而9月份，上述4個城市新建商品住宅共成交226萬平方米，比去年同期下降45%，北京、上海、深圳消化周期25、18、13個月。二線城市中，也進(jìn)入存銷

16、比高壓階段。濟(jì)南、南京、廈門、杭州新建商品住宅庫存總量為1320萬平方米，比去年同期增35.9%，其中杭州新建商品住宅庫存282萬平方米，同比增146.6%；南京庫存366萬平方米，同比增68.1%。在四季度受資金壓力影響，部分開發(fā)商要加緊推盤，另一方面，調(diào)控繼續(xù)，成交低迷，開發(fā)商促銷更大。code of this report | 20 copyright centaline group, 2011東莞庫存再次攀升：截止9月底，東莞全市商品房存量600.59萬，環(huán)比大幅增加12.51%，時隔1年再次踏上600萬的關(guān)口。根據(jù)東莞商品房的供應(yīng)節(jié)奏，以及樓市的發(fā)展趨勢，東莞樓市庫存預(yù)計(jì)將在12年3

17、-5月達(dá)到高峰，樓市調(diào)整日趨明顯。攀升在明年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境悲觀，樓市即將進(jìn)入雙軌制，又逢供應(yīng)激增、庫存高企的時候，樓市調(diào)整將變得不可避免。code of this report | 21 copyright centaline group, 2011目錄 contents歐債危機(jī)危及全球國內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難重重 樓市雙軌制漸行漸近近期東莞樓市調(diào)整1234樓盤降價方式幅度策略5code of this report | 22 copyright centaline group, 2011近期東莞樓市走勢：“以價換量”逐漸成為共識，住宅價格穩(wěn)步回落。以價換量價格回落：除別墅之外住宅價格全面回落，9月住宅價

18、格為8172元/，環(huán)比下降3.92%，連續(xù)2月下降。供應(yīng)爆增：9月全市共36個新增供應(yīng)項(xiàng)目，總供應(yīng)面積為124.75萬，環(huán)比增加242.00%，同比上升70.90%，住宅供應(yīng)量爆發(fā)增長，12年將呈現(xiàn)嚴(yán)重供過于求。年關(guān)將至，上半年擠壓貨量集中上市，供應(yīng)爆增。code of this report | 23 copyright centaline group, 20115月及以前6月7月8月9月金地外灘8號（首次開盤均價6964）御花苑天瓏灣（ 5萬抵20萬認(rèn)籌）國際公館香榭里（ 10萬抵30萬）東方華府（購房有9折優(yōu)惠）黃旗山1號（6萬抵18萬）天邑灣（ 72折）碧桂園（均價5800元/)五福里

19、（交2萬享受8.8折）達(dá)鑫江濱新城（余貨特價59萬）萬科紫臺（ 銀行團(tuán)購享97折）東海城堡（ 14號樓均價7500，再享97折）葡萄莊園（別墅10萬抵30萬）南國雅苑（ 1萬低5萬）金地外灘8號（認(rèn)籌2萬抵5萬）星城國際花園三期（ 96+96折雙重優(yōu)惠）近期優(yōu)惠折扣變化：之前“折扣”幅度、廣度逐漸擴(kuò)大。品牌開發(fā)商引領(lǐng)新一輪降價，碧桂園、外灘8號開盤價低于預(yù)期。濱江公館榮爵館（2萬抵10萬）深業(yè)御泉山（2萬抵7萬）萬科紫臺（10萬抵30萬）香檳雅苑（2萬抵5萬）新世紀(jì)星城三期（認(rèn)購1萬抵3萬和額外3個點(diǎn)優(yōu)惠。）豐泰觀山碧水二期（20萬抵40萬）天驕峰景（ 8萬抵20萬）沿海翡翠灣（最高可享30萬

20、開盤優(yōu)惠）中信旗下：蘭溪谷特價單位8000元/左右；萬科旗下：10月萬科城洋房大棲地5600起！從加大折扣向直接調(diào)低開盤價轉(zhuǎn)變code of this report | 24 copyright centaline group, 2011開發(fā)商完成業(yè)績情況：排名排名發(fā)展商發(fā)展商成交金額（億元）成交金額（億元）完成率完成率成交套數(shù)成交套數(shù)成交面積（）成交面積（）1萬科地產(chǎn)47.83 98.13%3496326120.672中信地產(chǎn)25.47 70.89%1312212304.463光大地產(chǎn)15.76 39.32%1065121541.654新世紀(jì)地產(chǎn)15.59 100.67%2146253307

21、.695益田地產(chǎn)9.75 78.14%121095329.976世紀(jì)城地產(chǎn)8.51 213.64%66083202.927東莞駿豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8.24 94.72%29635909.198豐泰地產(chǎn)8.01 140.07%70981267.069峰景地產(chǎn)7.92 335.33%111186442.5110富盈地產(chǎn)7.52 131.86%96697636.911東莞高豪花園建造有限公司7.18 54097557.112東莞市四季房地產(chǎn)開發(fā)有限7.12 481.00%21249879.5613碧桂園集團(tuán)6.74 107.18%50875586.7914宏遠(yuǎn)地產(chǎn)6.70 126.54%79179

22、559.7415三正地產(chǎn)6.05 127.09%65657600.9416中惠地產(chǎn)5.90 56.46%95588060.6417東方偉業(yè)房地產(chǎn)5.82 59261311.5518金地地產(chǎn)5.56 56.90%64667986.8619鼎峰地產(chǎn)5.55 103.76%83965608.8520佳兆業(yè)地產(chǎn)5.08 71.04%131678313.38開發(fā)商完成業(yè)績情況千差萬別，即使排名前幾的開發(fā)商業(yè)績完成情況也不樂觀；年底急需沖量的開發(fā)商：中信、光大、益田、中惠、金地、佳兆業(yè)、聯(lián)華國際等等。動作明顯的開發(fā)商：中信（蘭溪谷）、金地（外灘8號）、益田（大運(yùn)城邦）、富通（天邑灣）。1-9月銷售額排名：

23、code of this report | 25 copyright centaline group, 2011目錄 contents歐債危機(jī)危及全球國內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難重重 樓市雙軌制漸行漸近近期東莞樓市調(diào)整1234樓盤降價方式幅度策略5code of this report | 26 copyright centaline group, 2011樓盤降價分析：中信森林湖中信森林湖蘭溪谷蘭溪谷 特價房源：13棟的2單元、3單元，共132套。面積：162.88、121.60。價格走勢：9月開始簽約，9月均價8415元/，10月均價8218元/。整個蘭溪谷，產(chǎn)品面積與13棟相同的只有14棟，14棟上半年

24、形勢較好入市，均價9146元/。 13棟降價了10.15%。降價策略：拿出小面積產(chǎn)品打特價，不影響項(xiàng)目高端品質(zhì)。13#code of this report | 27 copyright centaline group, 2011樓盤降價分析：金地金地外灘外灘8 8號號 首次開盤房源：9棟，10棟，共171套。面積：94.44、144.29為主。實(shí)際價格：9棟均價6503元/，10棟7329元/。與萬江的上東國際二期、濱江公館榮爵館、葡萄莊園均價8000元/左右，下調(diào)明顯。 不算9棟，也比片區(qū)均價降了10%左右。降價策略：低于市場預(yù)期入市，先拿出中小戶型，一棟靠江、一棟靠近橋的樓棟低價入市，迅速打響知名度，后續(xù)在8、9月接連順勢加推。10#9#code of this report | 28 copyright centaline group, 2011樓盤降價分析：大朗大朗碧桂園碧桂園 特價房源：鳳翔苑1棟、2棟、4棟；鳳妍苑5-7棟；鳳馨苑8-10棟、12棟；共2241套。面積：82.74-89.97。開盤價格：精裝均價5800元/，毛坯起價4200元/。最新10月簽約均價5543元/ ，去年底推出的少量洋房均價5964元/ 。 此次降價了約7.05%。降價策略：雖然降