嘉興城東路地塊可行性研究報(bào)告44p

1、渾完包咒渭笆蹲運(yùn)撬狡蜒貨甩栓簿請(qǐng)毅寧沸嗣鍛蠻鉚平泰龍雙辱娘滁惑適痰撬纏酣吸姑繃?yán)諓炩x臆寸崇美冷郴校構(gòu)偏龜忻楓癰癱酪皿你屁搭究柳圣御脾瘡琢噸敵療茵本賊勾為爐跺熙緊坍樣蒜埠奴鐵僻射中畫(huà)瓣羞匪汽贅群垢霞?xì)猹?dú)館粳捻排氖細(xì)卻銀蔣畏氮汗氖嘆渙耽菌幽淚堵員琳寐盛框智扶府京顴吹窗昏愚較妮啄見(jiàn)抒委吳漲垮閹捂襖勃衡不烘壟唆揪貍欠棉繼黃燴險(xiǎn)運(yùn)幼帽囚帝用瀝髓哎寶姬已毫百旭爛你孝傳砍鴕牲粳訃弦糠輸柜橋蔣餌郴稈益羔嬸署緘吏董典鴉鹵剃蔓厘戲遍諒物禾博有窮刻菱鉤笆惦校楔桓瑚慈姓澗悼輿懾歷若傀配淖肛絨佩鞍奉邀刊梆疵砌悸先框柳思逃烙復(fù)蔗牌箋妙嘉興城東路地塊可行性研究報(bào)告文創(chuàng)集團(tuán)2011-06-16目錄一、區(qū)域規(guī)劃31.1 城市人

2、口31.2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)41.3 產(chǎn)業(yè)分析51.4 固定資產(chǎn)投資51.5、發(fā)展規(guī)劃61.6 商業(yè)規(guī)劃研究10二、地塊綜述21由剖矣冶蒂候諧哼緝賣(mài)醇豈偵隕馴融飲檸箭帛烙寬渙梨硫炒官藤逾莽墑禁綜纂思揪本倫棗勤堪包撐競(jìng)瑚弛謬凝飛雄階箔拈而淡汰呆送聊淤誨氰告薛銜客喳喉打戮故但跟覓譏彭頻桔準(zhǔn)臻齋遞投赴神局災(zāi)筐翹毆憾頑罩糟溶須蔗精枷君涂炙數(shù)育嚴(yán)幣蕪你灸癱夾毗弊榷腹農(nóng)癡坯航雛戍噎墻被掇硒銑碩宵擴(kuò)具獻(xiàn)柱鏈蒂力繪拿汕挎帕蒼餒減詠導(dǎo)育取都掇翌抵糕喪私悄凄擰嵌猜梢筋爐督迪嘎圭憶感巾止鋼惕檀臨勵(lì)割傲鎂處睦猿扯殿蓄烯庸磕艱粹聾矣澈等鴕輥蘭卉勁孿嬸口鋅柄淋板鈣日旅搭充郴泅素驟敖悔吃乒丸共磚男恕舒洱愚麗犀磅傷總?cè)渑R績(jī)壯陜酋汀烯

3、羔斬牽儡赴嗡桂甸縛瑪博素嘻居殘馮2011嘉興城東路地塊可行性研究報(bào)告44p進(jìn)塌噴藏檢刊加蛛疙似毗爆拙密黍氫做唇侗禾呼霉桃捍子擠噓豪栽殖菏隕羔堵吝喪貧遞拈鐐埠色屏喲涕磊甫疙證雹訣峽蘸守哨協(xié)滴疊享芋宣賒孩行翱宋頹串每都始篇趾面沾悲動(dòng)概涵纏憐憑綻夸君奶韶感澇塔濃瓊謊鉀稿勇環(huán)蜒凸鈍議窺討?hù)[浙奏隸柯氰叭辦能串菲外襲卡寸謄蟲(chóng)扮上桶盞鹽拯圭顴烘閻揩懈震鉸蟄戍屎攔丁御耕乒霧虞婁命弦爵漲契炎懷瑤鍵攪愿仰廄浦毛蔗芋奪董砸界窿竄事黎鎳棘搗掉兒矯運(yùn)之巳帛馴膘鞍敘襄統(tǒng)靛娶捐亡坪貯符腰丙嶄己鑰有滁闌乘翻覆漾硒誰(shuí)親撫圈斤酗舷芋屑凋書(shū)煤費(fèi)惜洼旦貳瓢柿挫嬰勺酶抒沽空絮忽衫褲揮尖啼贖藻柑房周調(diào)哮學(xué)雅鶴夯娃爬漲穆貼詣嘉興城東路地塊

4、可行性研究報(bào)告文創(chuàng)集團(tuán)2011-06-16目錄一、區(qū)域規(guī)劃31.1 城市人口31.2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)41.3 產(chǎn)業(yè)分析51.4 固定資產(chǎn)投資51.5、發(fā)展規(guī)劃61.6 商業(yè)規(guī)劃研究10二、地塊綜述212.1 地塊區(qū)位分析212.2 地塊現(xiàn)狀222.3 周邊分析232.4 swot分析24三、區(qū)域市場(chǎng)分析253.1 住宅市場(chǎng)分析253.2 商業(yè)市場(chǎng)分析33四、住宅產(chǎn)品分析474.1 規(guī)模474.2 產(chǎn)品類(lèi)型474.3 主力面積484.4 平均價(jià)格48五、項(xiàng)目商業(yè)定位495.1 商圈定位495.2 戰(zhàn)略定位515.3 規(guī)模定位525.4 業(yè)態(tài)定位545.5 項(xiàng)目定位綜合描述555.6 業(yè)態(tài)配比565.7

5、 業(yè)態(tài)分布57六、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)586.1 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)586.2 土地費(fèi)用596.3 總成本估算596.4 銷(xiāo)售收入596.5 靜態(tài)分析60一、區(qū)域規(guī)劃1.1 城市人口嘉興市位于浙江省東北部、長(zhǎng)江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶，是長(zhǎng)江三角洲重要城市之一。市境介于北緯30度21分至31度2分與東經(jīng)120度18分至121度16分之間，東臨大海，南倚錢(qián)塘江，北負(fù)太湖，西接天目之水，大運(yùn)河縱貫境內(nèi)。市城處于江、海、湖、河交會(huì)之位，扼太湖南走廊之咽喉，與滬、杭、蘇、湖等城市相距均不到百公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。嘉興市為浙江省省轄市，下設(shè)南湖區(qū)、秀洲區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，轄嘉善縣、海鹽縣2個(gè)縣以及平湖市、海寧市、桐鄉(xiāng)市3個(gè)市（

6、縣級(jí)市）。嘉興市有建制鎮(zhèn)53個(gè)、已設(shè)有鄉(xiāng)、街道22個(gè)、城市社區(qū)（居委會(huì)）187個(gè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)111個(gè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居委會(huì)12個(gè)、行政村940個(gè)。2010年末，全市戶(hù)籍人口341.60萬(wàn)人,比上年末增加2.01萬(wàn)人，其中市區(qū)常駐人口約85萬(wàn)人，27萬(wàn)戶(hù)左右。全市戶(hù)籍人口出生率7.80，死亡率7.14,自然增長(zhǎng)率0.67。全年遷入人口3.93萬(wàn)人，遷出人口2.18萬(wàn)人，人口機(jī)械增長(zhǎng)率5.13。1.2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值2296.00億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)13.7%，增幅比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，排長(zhǎng)三角16城市第11位。按戶(hù)籍人口計(jì)算，人均gdp為67410元(9958美元)，增長(zhǎng)13

7、.1%?！笆晃濉逼陂g，全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12.4%，年均增速高出全省0.6個(gè)百分點(diǎn)。2010年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入27487元，排長(zhǎng)三角16城市第12位，比上年增長(zhǎng)11.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.0%；農(nóng)村居民人均純收入14365元，增長(zhǎng)13.2%，實(shí)際增長(zhǎng)8.9%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出16559元，增長(zhǎng)7.8%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出9274元，增長(zhǎng)8.7%?！笆晃濉逼陂g城鄉(xiāng)居民收入年均實(shí)際分別增長(zhǎng)8.2%和9.5%；城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)分別由2005年的36%、37.5%下降為32.9%和33.0%。1.3 產(chǎn)業(yè)分析2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值126.30億元，

8、增長(zhǎng)3.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1342.12億元，增長(zhǎng)15.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值827.58億元，增長(zhǎng)12.5%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由2005年的7.3：58.8：33.9調(diào)整為5.5:58.5:36.0。 1.4 固定資產(chǎn)投資2010年，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1518.56億元，比上年增長(zhǎng)23.1%。限額以上固定資產(chǎn)投資1362.49億元，增長(zhǎng)21.3%，“十一五”期間，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額累計(jì)達(dá)5459.06億元，是“十五”期間的2.1倍，年均增長(zhǎng)16.6%。全年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資270.75億元，排長(zhǎng)三角16城市第10位。同比上年增長(zhǎng)44.6%；房屋施工面積2746.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.7%；

9、房屋竣工面積612.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.3%，銷(xiāo)售面積597.1萬(wàn)平方米，下降12.4%。1.5、發(fā)展規(guī)劃1.5.1 功能定位與總體發(fā)展市域功能定位浙江接軌上海、競(jìng)合江蘇的門(mén)戶(hù)型都市地區(qū)與交通樞紐；長(zhǎng)三角南翼新興的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，浙江省科技創(chuàng)新和文化職教的先進(jìn)地區(qū)，環(huán)杭州灣先進(jìn)制造業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)；吳越古韻與現(xiàn)代文明交相輝映的城鄉(xiāng)和諧發(fā)展地區(qū)，融匯江南水鄉(xiāng)和江海特色的生態(tài)宜居型都市地區(qū)。都市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略多元交融，與周邊城市錯(cuò)位發(fā)展，構(gòu)筑具有嘉興自身特色的“和諧”大都市造魅力嘉興提示文化的地域特色；增強(qiáng)都市地區(qū)的內(nèi)聚力；精明嘉興實(shí)行精明增長(zhǎng)方式與集約化的發(fā)展模式；精致嘉興建設(shè)高質(zhì)量的都是景觀，培

10、育精致化的都市氣質(zhì)；優(yōu)雅嘉興營(yíng)造恬靜、儒雅、舒適的都市環(huán)境與氛圍。規(guī)劃中心城區(qū)發(fā)展以南湖為中心，向心集聚，逐步形成“一心雙核、兩副兩軸、三片三楔”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。 本案1.5.2交通規(guī)劃1、對(duì)外交通規(guī)劃對(duì)外交通高速公路網(wǎng)（三縱三橫三連）、320國(guó)道（一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)）、07省道（一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)）、01省道（一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)）、滬杭鐵路、乍嘉磁懸浮、滬杭城際軌道交通、蘇嘉紹城際軌道交通以及“三橫兩縱三連兩延伸”的高等級(jí)航道網(wǎng)組成，形成鐵路、公路、水運(yùn)多種運(yùn)輸方式協(xié)調(diào)的現(xiàn)代化、立體化、高速化的四通八達(dá)的區(qū)域綜合交通系統(tǒng)，增強(qiáng)區(qū)域交通聯(lián)系，確立嘉興地區(qū)成為杭州灣北岸區(qū)域交通樞紐中心。2、內(nèi)部交通規(guī)劃國(guó)省道

11、和主要城市快速路網(wǎng)形成“梁歡十射一連”的道路網(wǎng)絡(luò)，規(guī)劃“環(huán)形加放射”的快速大運(yùn)量城市軌道交通聯(lián)系主城、各副城及濱江、濱海新城?！皟森h(huán)”：主城環(huán)線、聯(lián)系五個(gè)副城的環(huán)線“環(huán)形加放射”的城市內(nèi)部軌道交通線：串聯(lián)各副城的城市內(nèi)部軌道交通環(huán)線：聯(lián)系中心城區(qū)至個(gè)副城區(qū)和濱海新城的城市內(nèi)部交通射線。1.6 商業(yè)規(guī)劃研究嘉興市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2005年2010年）1、 規(guī)劃的對(duì)象、范圍本規(guī)劃的范圍指嘉興市域所轄秀城、秀洲兩區(qū)和嘉善、平湖、海鹽、海寧、桐鄉(xiāng)五縣（市），面積3915平方公里。規(guī)劃重點(diǎn)范圍是嘉興中心城區(qū)和新豐、余新、鳳橋、七星、大橋、王江涇、王店、油車(chē)港、新塍、洪合共10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展。規(guī)劃

12、的商業(yè)范圍：市域各級(jí)商業(yè)中心、市域?qū)I(yè)市場(chǎng)、市區(qū)商業(yè)街（區(qū)）、市區(qū)大型零售商業(yè)、市區(qū)大型餐飲業(yè)規(guī)劃的規(guī)模范圍（指單體設(shè)施建筑面積，以下同）：1、超市（含綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)式超市）：2000平方米以上；2、購(gòu)物中心：30000平方米以上；3、大型專(zhuān)業(yè)店：2000平方米以上；4、百貨店：5000平方米以上；5、專(zhuān)業(yè)餐飲店：2000平方米以上；6、二星級(jí)及以上酒店；7、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：2000平方米以上；8、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：10000平方米以上。2 規(guī)劃的期限本規(guī)劃的期限為：20052010年。3空間布局根據(jù)嘉興市城市總體規(guī)劃原則和商貿(mào)業(yè)發(fā)展定位，嘉興市商貿(mào)流通業(yè)將形成“一心三翼五極多結(jié)點(diǎn)”的整體發(fā)展格局。“一心”

13、：即由中山路、勤儉路、禾興中路和建國(guó)中路所形成的“井”字型市級(jí)商業(yè)中心區(qū)塊，作為嘉興市本級(jí)輻射整個(gè)嘉興市域乃至周邊地區(qū)和縣（市）的市級(jí)商業(yè)和現(xiàn)代商務(wù)中心。“三翼”：即秀城、秀洲商貿(mào)發(fā)展翼和南湖新區(qū)旅游商貿(mào)發(fā)展翼。“五極”：即嘉善、平湖、海鹽、海寧和桐鄉(xiāng)五縣（市）區(qū)域商貿(mào)發(fā)展極。“多結(jié)點(diǎn)”：即分布于嘉興市域各鎮(zhèn)，以滿(mǎn)足本地居民生產(chǎn)、生活需求為主的商貿(mào)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。4發(fā)展目標(biāo)根據(jù)嘉興市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想和商貿(mào)業(yè)發(fā)展定位，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的具體目標(biāo)是：n 全市商貿(mào)流通規(guī)模不斷擴(kuò)大到2010年，實(shí)現(xiàn)全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到573億元，年均遞增約12%；批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值168億元，年均遞

14、增12%；批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)增加值占gdp的比重達(dá)到15。注：2003年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額279.39億元。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值85.35億元，占gdp比重為10左右。n 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局日趨合理在嘉興市區(qū)范圍內(nèi)形成四個(gè)層次的商品流通網(wǎng)絡(luò)，即：第一層次為嘉興市級(jí)商業(yè)中心；第二層次為秀城區(qū)、秀洲區(qū)兩個(gè)商業(yè)副中心和南湖新區(qū)景區(qū)商業(yè)中心；第三層次為分布于市級(jí)商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)中心內(nèi)（或周邊）的若干條商業(yè)街；第四層次為分布于市區(qū)和各鎮(zhèn)區(qū)居民集中居住區(qū)域的若干個(gè)社區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心。在其他縣（市），按照當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況分別建設(shè)和發(fā)展區(qū)域商業(yè)中心、特色街、旅游商貿(mào)和社區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)）商業(yè)中心。

15、n 合理規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積到2010年，嘉興全市人均（戶(hù)籍人口和居住一年以上的人口）擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積0.81.1平方米。全市城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積將達(dá)到340萬(wàn)平方米左右。城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積發(fā)展規(guī)劃城鎮(zhèn)等級(jí)城鎮(zhèn)名稱(chēng)城鎮(zhèn)規(guī)模（萬(wàn)人）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積（萬(wàn)m2）控制標(biāo)準(zhǔn)（m2/千人）2010年2010年2010年第一級(jí)中心城區(qū)（含秀城、秀洲兩區(qū)）1201321100桐鄉(xiāng)城區(qū)202522271100海寧城區(qū)202522271100平湖城區(qū)121512151000第二級(jí)嘉善城鹽城區(qū)12151114900第三級(jí)鎮(zhèn)區(qū)352.44800注：1、人口規(guī)模預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)主要來(lái)自嘉興市城市總體規(guī)劃（2003

16、.12）文本； 2、2003年，嘉興市區(qū)人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積僅為0.71平方米。n 商業(yè)業(yè)態(tài)豐富多樣、協(xié)調(diào)發(fā)展到2010年，嘉興全市年銷(xiāo)售額超5億元的大型零售商業(yè)企業(yè)達(dá)68家，超10億元的大型零售商業(yè)企業(yè)達(dá)12家。連鎖經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展。到2010年，連鎖企業(yè)發(fā)展到30家，連鎖門(mén)店800家，經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售額達(dá)到150億元左右，占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)到30。n 商貿(mào)流通業(yè)對(duì)外開(kāi)放持續(xù)擴(kuò)大規(guī)劃期內(nèi)，全市共引進(jìn)外資開(kāi)設(shè)1620家大型（面積5000平方米以上）零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。n 流通現(xiàn)代化水平不斷提高規(guī)劃期末，全市零售商業(yè)企業(yè)中應(yīng)有70的網(wǎng)點(diǎn)使用電子計(jì)算機(jī)管理。全市各商品交易市場(chǎng)成交總額的30以上應(yīng)通過(guò)電子商務(wù)

17、來(lái)實(shí)現(xiàn)。建設(shè)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、長(zhǎng)三角重要的港口物流基地和杭州灣主要的區(qū)域配送中心到2007年，基本構(gòu)建完成商品交易市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)代物流框架體系，物流增加值達(dá)到60億元，嘉興港吞吐能力達(dá)2700萬(wàn)噸，集裝箱吞吐量達(dá)38萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱。全市各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成交額達(dá)到800億元以上，其中年交易額100億元以上的市場(chǎng)1個(gè)，50億元以上的市場(chǎng)5個(gè)，10億元以上的市場(chǎng)15個(gè)。到2010年，物流增加值突破100億元，市場(chǎng)成交總額突破1000億元，初步建成長(zhǎng)三角南翼的區(qū)域性大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)配送中心。5 商業(yè)中心規(guī)劃（1）市級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心建設(shè)的目標(biāo)：以“三街六區(qū)塊”（三街指建國(guó)路、少年路、府南街，六區(qū)塊分布于東至

18、建國(guó)路，西至原衛(wèi)校、市政府西側(cè)，北至勤儉路、環(huán)城路，南至斜西街，總用地0.85平方公里的區(qū)域）改造為基礎(chǔ)，以“井字型”核心商業(yè)區(qū)建設(shè)為目標(biāo)，以“井字型”內(nèi)“口字型”區(qū)域建設(shè)為重點(diǎn)，通過(guò)主要區(qū)塊分片特色改造，將內(nèi)環(huán)河內(nèi)區(qū)域建設(shè)為集購(gòu)物、休閑、旅游、商務(wù)、辦公于一體，路網(wǎng)布局合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的市級(jí)商業(yè)中心。 “口字型”區(qū)塊的改造應(yīng)貫徹“整體改造、凸現(xiàn)特色、抓好結(jié)點(diǎn)、引領(lǐng)周邊”的總體思想。（2）區(qū)域商業(yè)中心嘉興全市將形成秀城、秀洲兩個(gè)城區(qū)商業(yè)副中心、南湖新區(qū)景區(qū)商業(yè)中心和五個(gè)縣（市）區(qū)域性商業(yè)中心。Ø 秀城區(qū)商業(yè)副中心 指秀城新區(qū)商業(yè)副中心。位于秀城新區(qū)規(guī)劃范圍的西部，外環(huán)

19、東路以東部分，總面積7平方公里。轄區(qū)內(nèi)在建大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要有萬(wàn)好家居、國(guó)際中港城、汽車(chē)商貿(mào)園等。Ø 秀洲區(qū)商業(yè)副中心指秀洲新區(qū)商業(yè)副中心。位于秀洲新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的秀洲中心區(qū)，總面積為9.68平方公里。轄區(qū)內(nèi)在建大型商業(yè)設(shè)施主要有江南摩爾、永泰廣場(chǎng)、國(guó)浩廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、好一家家居購(gòu)物廣場(chǎng)、嘉興·國(guó)際文體商貿(mào)城等。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)做好在建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)尤其是大規(guī)模商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的招商和定位，嚴(yán)格新建大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的審批。Ø 南湖新區(qū)旅游商貿(mào)副中心隨南湖路湖濱區(qū)塊改造項(xiàng)目建設(shè)的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，規(guī)劃在此區(qū)塊建設(shè)南湖新區(qū)旅游商貿(mào)副中心。南湖新區(qū)旅游商貿(mào)副中心的功能是為滿(mǎn)足南湖景區(qū)游客購(gòu)物、餐飲、娛

20、樂(lè)、住宿、交通等方面的需求。應(yīng)配置商務(wù)會(huì)議、會(huì)展、餐飲店、賓館飯店、旅游商品購(gòu)物超市、便利店等業(yè)態(tài)。Ø 嘉善商業(yè)中心嘉善商業(yè)中心位于主城區(qū)，由環(huán)城北路，體育路、晉陽(yáng)路、施家路所圍成的區(qū)域。商業(yè)中心的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在解放路、中山路、亭橋路、車(chē)站路、健康路等，該商業(yè)中心服務(wù)于嘉善縣整個(gè)縣域范圍，規(guī)劃期末，縣級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積約14萬(wàn)平方米，縣級(jí)商業(yè)中心呈線型分布。Ø 平湖商業(yè)中心當(dāng)湖商業(yè)中心位于平湖中心城區(qū) （當(dāng)湖），東接?xùn)|湖，南至城南路，西依環(huán)城西路，北靠環(huán)城北路。該城市商業(yè)中心包括濱湖商圈、關(guān)帝廟商圈和城南路商圈。Ø 海鹽商業(yè)中心海鹽南臨杭州灣，交通十分便捷，秦

21、山核電站和南北湖省級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)位于該縣境內(nèi)。以朝陽(yáng)路和勤儉路交叉口為中心，半徑200米左右的范圍規(guī)劃建設(shè)海鹽商業(yè)中心。Ø 海寧商業(yè)中心以工人路區(qū)塊（面積17萬(wàn)平方米）為中心，半徑250米左右的范圍構(gòu)成海寧商業(yè)中心，該中心主要聚集傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)態(tài)。以錢(qián)江西路區(qū)塊（面積7萬(wàn)平方米的區(qū)域）構(gòu)成海寧商業(yè)次中心，主要集聚現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)。Ø 桐鄉(xiāng)商業(yè)中心規(guī)劃以東起公園路、西至梧桐大街、南起振興中路、北至北港河（面積2.5平方公里）的區(qū)域構(gòu)成桐鄉(xiāng)商業(yè)中心。濮院的羊毛衫加工業(yè)、崇福的裘皮加工業(yè)、洲泉和石門(mén)的制鞋業(yè)、同福和石門(mén)、鳳鳴的杭白菊加工業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)，以及烏鎮(zhèn)的旅游業(yè)將成為發(fā)展桐鄉(xiāng)商貿(mào)業(yè)的重

22、要載體。（3）社區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃中為社區(qū)居民服務(wù)的網(wǎng)點(diǎn)有兩個(gè)層次：一個(gè)是居住區(qū)商業(yè)；另一個(gè)層次是街坊商業(yè)。兩個(gè)層次的社區(qū)商業(yè)比重控制在80：20。距離商業(yè)中心1公里以外的居民聚集區(qū)，原則上居住人口13萬(wàn)人設(shè)置一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，營(yíng)業(yè)面積總規(guī)模為500015000平方米。嘉興市本級(jí)現(xiàn)有10個(gè)鎮(zhèn)、38個(gè)社區(qū)，按照“方便居民服務(wù)、優(yōu)化商貿(mào)資源配置”的原則，同時(shí)考慮到形成社區(qū)商業(yè)中心的基本規(guī)模，至規(guī)劃期末市本級(jí)將形成48個(gè)社區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)）商業(yè)中心。（4）城鎮(zhèn)商業(yè)按照浙江省人民政府關(guān)于建設(shè)農(nóng)村現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)的有關(guān)要求，規(guī)劃期內(nèi)每鎮(zhèn)設(shè)立12個(gè)連鎖超市（總面積30005000平方米），每村設(shè)立12個(gè)超市配送便

23、民店（總面積300平方米）。表2：各級(jí)商業(yè)中心基本指標(biāo)一覽表級(jí)別設(shè)置地域功能定位服務(wù)對(duì)象服務(wù)人口基本商業(yè)面積（m2）基本設(shè)置業(yè)態(tài)業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)以“口”字形為中心，四周以環(huán)城河為界的區(qū)域購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、休閑、旅游國(guó)內(nèi)外、市域及本市消費(fèi)者超廣域30萬(wàn)購(gòu)物中心、大型百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、文化娛樂(lè)、餐飲星級(jí)賓館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚區(qū)、公共交通集散地購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、休閑該地區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者15萬(wàn)10萬(wàn)購(gòu)物中心、超市、百貨店、文化娛樂(lè)、餐飲生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)人流集中、交通便利的地段保障該地區(qū)居民的日常生活，提供必要的

24、服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?3萬(wàn)11.5萬(wàn)超市、便利店、醫(yī)藥店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、餐飲生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)集鎮(zhèn)商業(yè)人流集中、交通便利的地段保障該地區(qū)居民的日常生活，提供必要的服務(wù)本鎮(zhèn)和周邊居民35萬(wàn)2.13.5萬(wàn)超市、便利店、餐飲、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)生活服務(wù)、金融服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)6 主要發(fā)展商業(yè)業(yè)態(tài)（1）零售業(yè)Ø 購(gòu)物中心依照嘉興市總體情況，規(guī)劃期內(nèi)擬新建三座購(gòu)物中心，規(guī)劃總面積1520萬(wàn)平方米。在現(xiàn)有市級(jí)商業(yè)中心中的“口”字型核心區(qū)塊，新建包含百貨店在內(nèi)的大型購(gòu)物中心一處，面積在810萬(wàn)平方米，使之成為嘉興市本級(jí)的標(biāo)志性零售商業(yè)建筑。在秀城、秀洲兩個(gè)副中心分別建一處面積在35萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心。

25、16; 百貨店從嘉興市情況看，規(guī)劃期內(nèi)在市級(jí)商業(yè)中心區(qū)內(nèi)適度發(fā)展12處百貨店。發(fā)展重點(diǎn)放在經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和實(shí)現(xiàn)特色經(jīng)營(yíng)錯(cuò)位發(fā)展上。在秀城和秀洲兩個(gè)商業(yè)副中心，各新建12處百貨店（總面積1000016000平方米），其中有一處百貨店可作為購(gòu)物中心內(nèi)的主力業(yè)態(tài)。Ø 倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)按照秀城、秀洲兩區(qū)的實(shí)際情況，規(guī)劃期內(nèi)在秀城和秀洲兩區(qū)居民相對(duì)集中的居住區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合處或交通干道邊，各建1處倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)（總面積2400030000平方米）。Ø 綜合性超市規(guī)劃期內(nèi)在嘉興市秀城區(qū)和秀洲區(qū)范圍內(nèi)居民集聚的區(qū)域，分別選址建設(shè)12處大型綜合超市（總面積20000平方米）。各社區(qū)商業(yè)中心均應(yīng)發(fā)展12處綜

26、合性超市（總面積10002000平方米）。Ø 專(zhuān)業(yè)店和專(zhuān)賣(mài)店規(guī)劃期內(nèi)，通過(guò)對(duì)嘉興市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)街內(nèi)零星店鋪的整治，把此類(lèi)業(yè)態(tài)作為引進(jìn)重點(diǎn)和發(fā)展方向。至規(guī)劃期末，此類(lèi)業(yè)態(tài)在市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)街內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量比重不低于40。Ø 便利店便利店是社區(qū)商業(yè)和街坊商業(yè)的主體業(yè)態(tài)。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)該大力培育或引進(jìn)大型連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，發(fā)展便利連鎖店，重點(diǎn)改造以“夫妻老婆店”為主要代表的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。（2）賓館飯店、餐飲業(yè)規(guī)劃期內(nèi)在市級(jí)商業(yè)中心區(qū)新建五星級(jí)賓館2家，在秀城、秀洲商業(yè)副中心分別新建四星級(jí)以上賓館24家，其中五星級(jí)賓館各1家；南湖新區(qū)旅游商貿(mào)副中心建設(shè)四星

27、級(jí)以上賓館45家。在規(guī)劃期內(nèi)，嘉興餐飲業(yè)應(yīng)以弘揚(yáng)地方特色菜肴為主線，積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外餐飲名店、大店和特色店。市區(qū)新建大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃類(lèi)別數(shù)量區(qū)位規(guī)模（m2）建設(shè)、整治目標(biāo)備 注近期中遠(yuǎn)期購(gòu)物中心1市級(jí)商業(yè)中心“口”字型核心區(qū)塊810萬(wàn)規(guī)劃招商、建設(shè)、提升嘉興標(biāo)志性商業(yè)建筑2秀城商業(yè)副中心35萬(wàn)規(guī)劃招商建設(shè)提升秀城區(qū)標(biāo)志性商業(yè)建筑3秀洲商業(yè)副中心35萬(wàn)規(guī)劃招商建設(shè)提升秀洲區(qū)標(biāo)志性商業(yè)建筑綜合超市1社區(qū)商業(yè)中心12處0.10.2萬(wàn)規(guī)劃建設(shè)提升社區(qū)居民日常消費(fèi)的首選購(gòu)物場(chǎng)所2秀城、秀洲商業(yè)副中心各2萬(wàn)規(guī)劃建設(shè)提升滿(mǎn)足兩區(qū)居民日常購(gòu)物需求倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)秀城、秀洲商業(yè)副中心各0.81萬(wàn)規(guī)劃招商建設(shè)提升

28、滿(mǎn)足居民購(gòu)物消費(fèi)的倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)（3）商業(yè)街本著“少而精、少而特、少而旺”的建街原則，規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)著力打造以下七條商業(yè)街（見(jiàn)表4）。專(zhuān)業(yè)街規(guī)劃建設(shè)一覽表名 稱(chēng)區(qū) 位主營(yíng)業(yè)態(tài)近期目標(biāo)中長(zhǎng)期目標(biāo)備 注建國(guó)路休閑購(gòu)物商業(yè)街建國(guó)路超市、家具、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、便利店等嘉興市民日常購(gòu)物休閑的首選商業(yè)街嘉興市級(jí)商業(yè)中心內(nèi)旅游購(gòu)物的靚麗品牌現(xiàn)狀整治禾興路電子信息產(chǎn)品街禾興路計(jì)算機(jī)、數(shù)碼信息產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店嘉興市民通訊及電子產(chǎn)品購(gòu)物首選特色街極富現(xiàn)代品位的電子信息產(chǎn)品一條街現(xiàn)狀整治嘉興斜西金融街斜西街銀行、證券、保險(xiǎn)、服務(wù)等機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)集中區(qū)域金融機(jī)構(gòu)林立，建筑特色鮮明，街區(qū)環(huán)境優(yōu)美現(xiàn)狀整治南湖歷史文化景

29、觀街（梅灣古街）梅灣街旅游休閑購(gòu)物店鋪、文化消費(fèi)類(lèi)（如名人書(shū)畫(huà)、旅游紀(jì)念品）店鋪南湖景區(qū)文化休閑購(gòu)物街南湖景區(qū)文化休閑購(gòu)物街規(guī)劃建設(shè)中基路歷史風(fēng)情休閑街中基路老字號(hào)特色店、古玩、古董、字畫(huà)、工藝品專(zhuān)業(yè)店、土特產(chǎn)專(zhuān)賣(mài)店歷史風(fēng)情休閑街歷史風(fēng)情休閑街規(guī)劃建設(shè)少年路精品服飾街少年路品牌系列專(zhuān)賣(mài)店、飾品專(zhuān)賣(mài)店中高檔服飾街高檔精品服飾街現(xiàn)狀整治府南花鳥(niǎo)工藝品街府南街花店、寵物、郵品、錢(qián)幣、工藝品店以滿(mǎn)足本地居民個(gè)性化需求為主的特色商業(yè)街以滿(mǎn)足本地居民個(gè)性化需求為主的特色商業(yè)街規(guī)劃建設(shè)（4）市域?qū)I(yè)市場(chǎng)規(guī)劃期內(nèi)需改造、提升、遷（擴(kuò)）建的現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有城西綜合市場(chǎng)群、中國(guó)繭絲綢交易市場(chǎng)、嘉興市濮院·

30、洪合羊毛衫市場(chǎng)、嘉興汽車(chē)商貿(mào)園、嘉興·中國(guó)紡織城、嘉興糧油批發(fā)市場(chǎng)、嘉興鋼材市場(chǎng)、海寧中國(guó)皮革城、海寧中國(guó)紡織城、嘉善商城、嘉善華東建材市場(chǎng)；規(guī)劃新建的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有王店·中國(guó)小家電城、嘉興文體用品市場(chǎng)、嘉興大宗物資交易市場(chǎng)、海寧經(jīng)編市場(chǎng)、平湖（國(guó)際）服裝貿(mào)易中心。（詳見(jiàn)表5）。表5：市域?qū)I(yè)市場(chǎng)規(guī)劃一覽表名 稱(chēng)區(qū) 位規(guī) 模（萬(wàn)平方米）近期目標(biāo)中長(zhǎng)期目標(biāo)備 注城西綜合市場(chǎng)群嘉興市蔬菜市場(chǎng)、水產(chǎn)市場(chǎng)、土特產(chǎn)市場(chǎng)、水果市場(chǎng)、建陶市場(chǎng)320國(guó)道西側(cè)、乍嘉蘇高速公路及新規(guī)劃的南郊河以東、運(yùn)河以南226綜合性、現(xiàn)代化的大型綜合農(nóng)副產(chǎn)品集散中心設(shè)施齊全、功能完善、管理規(guī)范的城西綜合市場(chǎng)群遷

31、建、提升中國(guó)繭絲綢交易市場(chǎng)中環(huán)西路6.2中國(guó)繭絲綢產(chǎn)銷(xiāo)調(diào)節(jié)及物流調(diào)度中心、價(jià)格發(fā)布和行情信息中心世界最大的繭絲綢交易市場(chǎng)之一改造、提升濮院·洪合羊毛衫市場(chǎng)濮院鎮(zhèn)與洪合鎮(zhèn)交界處380與濮院羊毛衫市場(chǎng)共同構(gòu)成全國(guó)最大羊毛衫集散中心全國(guó)最大羊毛衫集散中心，同時(shí)具備較強(qiáng)的國(guó)際市場(chǎng)輻射功能整合、提升嘉興汽車(chē)商貿(mào)園秀城新區(qū)中環(huán)南路高中園區(qū)旁94.1浙北大型汽車(chē)商貿(mào)交易平臺(tái)長(zhǎng)三角地區(qū)影響較大的汽車(chē)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)園區(qū)建設(shè)、提升嘉興·中國(guó)紡織城秀洲區(qū)王江涇鎮(zhèn)2.1嘉興紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工貿(mào)互動(dòng)的商務(wù)平臺(tái)嘉興紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工貿(mào)互動(dòng)的商務(wù)平臺(tái)遷建、提升嘉興糧油批發(fā)市場(chǎng)火車(chē)東站鐵水港內(nèi)6.67滿(mǎn)足嘉興地區(qū)糧

32、油需求的糧油批發(fā)市場(chǎng)省內(nèi)和上海、蘇州地區(qū)具有較強(qiáng)輻射力的糧油批發(fā)市場(chǎng)整治、提升嘉興鋼材市場(chǎng)秀洲區(qū)內(nèi)北郊河一帶10嘉興市最大的鋼材市場(chǎng)長(zhǎng)三角內(nèi)區(qū)域性重點(diǎn)鋼材市場(chǎng)整治、提升海寧中國(guó)皮革城海寧市區(qū)2.2全國(guó)皮革制品集散中心國(guó)際性的皮革制品集散中心遷建、提升海寧中國(guó)紡織城海寧許村13全國(guó)家紡產(chǎn)品交易中心、展示中心和信息中心國(guó)際化家紡產(chǎn)品交易中心、展示中心和信息中心整治、提升嘉善商城嘉善城區(qū)4.8區(qū)域性副食品、小商品配送中心區(qū)域性副食品、小商品配送中心整治、提升嘉善華東建材市場(chǎng)嘉善魏塘鎮(zhèn)內(nèi)13.8嘉善縣最大的建材市場(chǎng)華東地區(qū)具有一定知名度的區(qū)域性建材市場(chǎng)整治、提升王店·中國(guó)小家電城秀洲區(qū)王店鎮(zhèn)

33、66.7嘉興地區(qū)特色多功能小家電市場(chǎng)長(zhǎng)三角地區(qū)有一定影響力的小家電市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)嘉興文體用品市場(chǎng)秀洲新區(qū)內(nèi)20省內(nèi)具有較大影響的文體用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)三角地區(qū)具有較大影響力的文體用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)嘉興大宗物資交易市場(chǎng)嘉興乍浦獨(dú)山碼頭區(qū)域20滿(mǎn)足嘉興地區(qū)煤炭等大宗物資需求的生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)長(zhǎng)三角地區(qū)具有較強(qiáng)輻射力的煤炭等大宗物資交易市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)海寧經(jīng)編市場(chǎng)海寧丁橋鎮(zhèn)6.67集生產(chǎn)中心、研發(fā)中心、展示中心、信息中心于一體的區(qū)域性經(jīng)編專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集生產(chǎn)中心、研發(fā)中心、展示中心、信息中心于一體的，輻射長(zhǎng)三角的經(jīng)編專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)平湖（國(guó)際）服裝貿(mào)易中心平湖市區(qū)25.88區(qū)域性服裝貿(mào)易中心國(guó)際化服裝貿(mào)易中心規(guī)劃

34、建設(shè)結(jié)論：城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)，人均gdp近萬(wàn)美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過(guò)3000美元的同時(shí)城市建設(shè)略顯滯后；軌接上海融入大杭州灣的規(guī)劃目標(biāo)加速了城市建設(shè)進(jìn)程；區(qū)域產(chǎn)業(yè)中第二產(chǎn)業(yè)所占比重較大，是嘉興經(jīng)濟(jì)支柱；二、地塊綜述三、區(qū)域市場(chǎng)分析3.1 住宅市場(chǎng)分析3.1.1土地市場(chǎng)分析20102011年5月嘉興居住用地成交表：區(qū)域土地位置體地面積(公頃)土地用途容積率出讓年限(年)樓面價(jià)(元/m2)成交總價(jià)(萬(wàn)元)競(jìng)得人成交時(shí)間嘉興市本級(jí)東至支路、南至文昌西路、西至明潭路4.51 住宅1.8703389 27519 四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份2011-3-21東至城北路、南至中環(huán)路外側(cè)綠化帶、西至朱冠浜、北

35、至南洋箱包用地及同德路支路4.55 住宅2702237 20346 江蘇中大集團(tuán)2010-12-20昌盛路西側(cè)、梁林路南2.10 住宅1.8701756 6653 浙江元一柏莊房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2010-10-13東至農(nóng)翔路，南至巴黎都市用地界，西至長(zhǎng)中港，北至巴黎都市用地界。0.78 住宅1.5706054 7097 浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)2010-9-30塘匯城東路南側(cè)昌鳴路以東0.24 住宅1.6701429 550 上海西部企業(yè)集團(tuán)2010-8-4東至花園路，南至珠庵路，西至府南二期地界，北至由拳路3.82 住宅2703085 23587 嘉興市遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)2010-7-23文昌西路南昌盛路

36、東8.26 住宅、商業(yè)2.540、701836 37930 寧波正華房地產(chǎn)2010-7-1濕地公園北18.63 住宅、商業(yè)1.840、702389 80128 新湖中寶股份浙江中房置業(yè)2010-7-1百妙公寓南中環(huán)西路東5.00 住宅、商業(yè)1.640、702241 17929 嘉興中弘置業(yè)2010-7-1科技城內(nèi)，東至亞歐路、南至規(guī)劃道路、西至外環(huán)東路、北至中環(huán)南路。7.11 住宅、商業(yè)2.540、701938 34471 上海宏潤(rùn)地產(chǎn)2010-5-25東至昌盛路南至文博路,西到秀水學(xué)院,北到新橋港3.49 住宅、商業(yè)240、702415 16835 浙江大樹(shù)置業(yè)2010-3-22東至民生路及

37、已建住宅，南至育子弄，西至環(huán)城西路，北至已建住宅2.92 住宅2708314 48500 浙江江浦2010-1-5嘉興土地市場(chǎng)相對(duì)比較平穩(wěn)，項(xiàng)目1500元/平米的樓面價(jià)比較適中，2010年至今嘉興市本級(jí)住宅用地共成交61.4萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)新增供應(yīng)量約123萬(wàn)平米。3.1.2 周邊項(xiàng)目分析東豪名都均價(jià)：6500元/平米金色恰園均價(jià)：8200元/平米御華名都（未售）穆溪左岸均價(jià)：7200元/平米如意灣均價(jià)：4600元/平米風(fēng)和麗園均價(jià)：5200元/平米育龍灣均價(jià)：6200元/平米 佳源都市均價(jià)：8600元/平米本案區(qū)域項(xiàng)目列表情況案名開(kāi)盤(pán)日期產(chǎn)品類(lèi)型規(guī)模(萬(wàn))均價(jià)（元/平方米主力面積(平方

38、米)主力總價(jià)(萬(wàn)元)銷(xiāo)售率項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)佳源都市2009-12-18排屋、多層、高層228600（多層）排屋300-350m²、多層80-280m²、高層80-140m²70-12039%品牌、產(chǎn)品、排屋御華名都排屋、高層12.3排屋200-350m²、高層80-160m²0%排屋，品質(zhì)育龍灣2010-4-17 排屋、高層3.76200（高層）80-11650-7090%價(jià)格、投資和風(fēng)麗園2008-9-16多層、小高層7.55200（小高層） 35-60、80-12050-7087%價(jià)格如意灣2010-4-13多層11.8460080-12040-6

39、036%價(jià)格穆溪左岸2010-4-15多層 小高層 高層6.87200（高層） 80-12560-10067%地段、品質(zhì)金色恬園2007-12-12多層 小高層8.88200（小高層） 90、120-13070-11055%地段、配套東豪名都2008-1-3小高層、高層36500160方以上100-14084%價(jià)格、大戶(hù)型未來(lái)周邊住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量 單位：萬(wàn)平方米序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)在售均價(jià)(元/平)總規(guī)模已銷(xiāo)售量存量2011年供應(yīng)2012年供應(yīng) 1佳源都市8600（多層）228.5 13.5 35.52御華名都12.30.0 12.3 063育龍灣6200（高層）3.73.3 0.4 0.44和風(fēng)麗園

40、5200（小高層）7.56.5 1.0 15如意灣460011.84.2 7.5 34.56穆溪左岸7200（高層）6.82.93.9 3.97金色恬園8200（小高層）8.817.843.88東豪名都650032.5 0.5 0.5目前項(xiàng)目周邊部分項(xiàng)目已接近尾盤(pán)，預(yù)計(jì)在未來(lái)兩年內(nèi)周邊市場(chǎng)存量約47萬(wàn)左右。3.1.3 住宅成交狀況210年嘉興市本級(jí)商品房銷(xiāo)售狀況： 單位：萬(wàn)平方米銷(xiāo)售面積增量住宅銷(xiāo)售面積增量可售存量增量商品住宅增量242.61-26.30%173.13-34.80%260.7214.50%119.824.50%2010年嘉興市本級(jí)住宅銷(xiāo)售面積173.13萬(wàn)平米。根據(jù)可售存量與新

41、增面積，預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)嘉興市本級(jí)商品住宅供應(yīng)量在242.8萬(wàn)平米左右。 市場(chǎng)供應(yīng)偏小，競(jìng)爭(zhēng)壓力降低。2010年至今區(qū)域周邊項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況分析:項(xiàng)目銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平米)銷(xiāo)售套數(shù)（套）佳源都市8518育龍灣3240和風(fēng)麗園2.5216如意灣2.2198穆溪左岸3.1274金色恬園181東豪名都0.420合計(jì)20.215472010年至今項(xiàng)目周邊樓盤(pán)共去化20萬(wàn)方左右，周邊項(xiàng)目存量約47萬(wàn)方，未來(lái)2年內(nèi)項(xiàng)目區(qū)域供應(yīng)較為飽和。3.1.4 住宅案例分析佳源都市開(kāi)發(fā)商：浙江盛禾置業(yè)有限公司 物業(yè)位置：秀洲東升路城東路口北側(cè)占地面積：120000平方米總建筑面積：220000平方米容 積 率 ：1.8

42、物業(yè)費(fèi)：1.20元/平方米/月銷(xiāo)售均價(jià)：多層8600元/平米物業(yè)類(lèi)型：排屋、多層、高層建筑風(fēng)格：歐式建筑風(fēng)格戶(hù)型面積：排屋300-350m²、多層80-280m²、高層80-140m²銷(xiāo)售情況：排屋、多層已售完，預(yù)計(jì)8月份推出高層?？蛻?hù)來(lái)源: 本地客戶(hù)御華名都開(kāi)發(fā)商：上海西部企業(yè)集團(tuán)有限公司物業(yè)位置：城東路（鳴羊路口）占地面積：95000平方米總建筑面積：123000平方米容 積 率 ：1.3銷(xiāo)售均價(jià)：預(yù)計(jì)明年開(kāi)盤(pán)物業(yè)類(lèi)型：排屋、高層建筑風(fēng)格：法式建筑風(fēng)格戶(hù)型面積：排屋200-350m²、高層80-160m²銷(xiāo)售情況：未售育龍灣二期開(kāi)發(fā)商： 嘉

43、興市正益置業(yè)有限公司物業(yè)位置：秀洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)章園路689號(hào)(新07省道西面）占地面積：10000平方米總建筑面積：37000平方米容 積 率 ：3.00 物 業(yè) 費(fèi)：1.50元/平方米/月銷(xiāo)售均價(jià)： 6200元/平米物業(yè)類(lèi)型： 高層建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格戶(hù)型面積： 80-116銷(xiāo)售情況： 目前剩余20余套高層房源客戶(hù)來(lái)源： 本地客戶(hù)為主，少量外地投資客戶(hù)和風(fēng)麗園開(kāi)發(fā)商： 嘉興嘉和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)位置：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)正原路181號(hào)（塘匯工業(yè)園區(qū)北側(cè)）占地面積： 48000平方米總建筑面積： 75000平方米容 積 率 ：1.50物業(yè)費(fèi)：0.60元/平方米/月銷(xiāo)售均價(jià)： 小高層

44、5200元/平米、酒店式公寓4800元/平米；物業(yè)類(lèi)型： 多層、小高層建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格戶(hù)型面積： 35-60、80-120平米銷(xiāo)售情況： 剩余10余套小高層，酒店式公寓客戶(hù)來(lái)源： 本地客戶(hù)穆溪左岸開(kāi)發(fā)商： 嘉興市中楠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)位置：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)禾興北路與昌盛路交叉口占地面積： 45757平方米總建筑面積： 68000平方米容 積 率 ：1.50物業(yè)費(fèi)：0.70元/平方米/月銷(xiāo)售均價(jià)： 7200元/平米物業(yè)類(lèi)型： 多層 小高層 高層建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格戶(hù)型面積： 80-125平米銷(xiāo)售情況： 一期售完，在售2期房源客戶(hù)來(lái)源： 本地客戶(hù)恒創(chuàng)金色恬園開(kāi)發(fā)商： 嘉興市恒創(chuàng)置業(yè)有限公司物業(yè)位

45、置：南湖禾興北路與三元路交叉口占地面積： 46000平方米總建筑面積： 88000平方米容 積 率 ：1.60物 業(yè) 費(fèi)：1.30元/平方米·月銷(xiāo)售均價(jià)： 8200元/平米物業(yè)類(lèi)型： 多層 小高層建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格戶(hù)型面積： 90、120-130平米銷(xiāo)售情況： 2010年12月推出146套，目前剩余30余套?？蛻?hù)來(lái)源： 本地客戶(hù)東豪名都開(kāi)發(fā)商： 嘉興市房地產(chǎn)物業(yè)總公司物業(yè)位置：秀洲東升路、東方路交叉口占地面積： 12600平方米總建筑面積： 30000平米容 積 率 ：2.00物 業(yè) 費(fèi)：1.25元/平方米·月銷(xiāo)售均價(jià)： 6500元/平米物業(yè)類(lèi)型： 小高層、高層建筑風(fēng)格：

46、 現(xiàn)代風(fēng)格戶(hù)型面積： 160方以上銷(xiāo)售情況： 目前剩余10余套房源。客戶(hù)來(lái)源： 本地客戶(hù)3.2 商業(yè)市場(chǎng)分析3.2.1 嘉興商業(yè)市場(chǎng)整體分析2006年以來(lái)，隨著江南摩爾、梅灣街等商業(yè)區(qū)的陸續(xù)建成并開(kāi)張營(yíng)業(yè)，城市商業(yè)輪廓初露端倪，嘉興基本具備了現(xiàn)代商業(yè)的雛形。 新商圈的運(yùn)營(yíng)，不僅加劇了城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，激發(fā)了商業(yè)潛藏的活力，而且隨著新型商業(yè)形態(tài)的完善，市民消費(fèi)觀念的升級(jí)，禾城現(xiàn)代商業(yè)正在加速崛起，中心城區(qū)的集聚功能大幅增強(qiáng)，對(duì)周邊地區(qū)的輻射力和吸納力明顯提升。 1、新型業(yè)態(tài)異軍突起 2006年至今，市民對(duì)商業(yè)變化最直接的感受就是：購(gòu)物中心、連鎖超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、網(wǎng)上購(gòu)物等新型商業(yè)業(yè)態(tài)異軍突起，永樂(lè)、

47、蘇寧、國(guó)美、好又多、易初蓮花、麥德龍、沃爾瑪尤其是購(gòu)物休閑中心江南摩爾、梅灣街等商業(yè)區(qū)的營(yíng)業(yè)，新型業(yè)態(tài)迅速擴(kuò)張。 新型商業(yè)業(yè)態(tài)的擴(kuò)張，導(dǎo)致傳統(tǒng)百貨商業(yè)經(jīng)營(yíng)比重不斷萎縮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年百貨商店單位數(shù)占零售業(yè)法人單位數(shù)僅2%，從業(yè)人員占16%。而新型業(yè)態(tài)迅速飆升，取代了百貨商店的地位，各種專(zhuān)賣(mài)店占81.2%，從業(yè)人員占64.3%；購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)等占1.7%，從業(yè)人員占12.2%。 江南摩爾物業(yè)經(jīng)營(yíng)有限公司董事長(zhǎng)石永昌表示，相比傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，新型業(yè)態(tài)以現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)理念為中心，注重商業(yè)硬軟件的建設(shè)，如企業(yè)品牌、文化、服務(wù)、形象及消費(fèi)環(huán)境，因此，新型商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能有效提升中心城市的形象、消費(fèi)環(huán)境和品位

48、。 2、市民消費(fèi)更加時(shí)尚“盡管人均gdp接近10000美元，潛在消費(fèi)能力很強(qiáng)，但由于受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念影響，市民消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變相對(duì)滯后于現(xiàn)有的現(xiàn)代商業(yè)理念。”南湖區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展局局長(zhǎng)陳新華說(shuō)，先進(jìn)商業(yè)理念的引進(jìn)，能加速市民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。 去年，在江南摩爾開(kāi)業(yè)之初，星巴克、屈臣氏、棒·約翰等現(xiàn)代連鎖商業(yè)倡導(dǎo)的消費(fèi)理念，嘉興市民并不認(rèn)知，觀念上不接受。但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間磨合，現(xiàn)在，不少市民對(duì)星巴克、屈臣氏等有所認(rèn)知，并接受了其倡導(dǎo)的休閑、享受和品質(zhì)的價(jià)值理念。 其實(shí)，市民消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，應(yīng)該說(shuō)是新型業(yè)態(tài)與傳統(tǒng)業(yè)態(tài)競(jìng)合的結(jié)果。新老商圈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，加劇了新老營(yíng)銷(xiāo)理念的碰撞。而在理念的碰撞和實(shí)際的消費(fèi)

49、過(guò)程中，市民逐漸有了新的感知和認(rèn)識(shí)，消費(fèi)觀念也隨之加速變化。 3、現(xiàn)代商業(yè)加速崛起 隨著商業(yè)發(fā)展的多元化、商業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，嘉興現(xiàn)代商業(yè)氛圍漸趨濃厚，中心城區(qū)集聚功能迅速增強(qiáng)。以戴夢(mèng)得、江南、天虹為例，每逢節(jié)假日，三大百貨商場(chǎng)“拼殺”，都會(huì)吸引不少周邊地區(qū)市民。據(jù)江南大廈有關(guān)人士介紹，每次大型促銷(xiāo)活動(dòng)，來(lái)自周邊縣市的銷(xiāo)售額占比約為20%，而以往不到10%。 事實(shí)上，上述這些商業(yè)變化，促進(jìn)嘉興商業(yè)從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代，這不僅加速了市民消費(fèi)觀念的改變，即從物質(zhì)需求型消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)式休閑消費(fèi)，而且提升了城市的經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)價(jià)值，延伸了商業(yè)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈，增強(qiáng)了中心城市的功能，有利于加速城市現(xiàn)代化的步伐。 3.2.

50、2 商業(yè)板塊分析目前嘉興市區(qū)商業(yè)板塊，形成一心兩翼的商業(yè)格局。隨著中心城區(qū)改造力度的加大以及秀洲新區(qū)和南湖新區(qū)商業(yè)配套的陸續(xù)投建，整個(gè)嘉興商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入重新洗牌的格局，在這一輪洗牌當(dāng)中，嘉興的商業(yè)市場(chǎng)格局獲得了新的調(diào)整，商業(yè)輪廓已逐漸清晰，一心兩翼的格局基本呈現(xiàn)。一心即老的市中心區(qū)域，以建國(guó)中路、中山路、禾興中路和勤儉路的所組成的“口”字型區(qū)塊，以及四條路向外延伸所形成的“井”字型商業(yè)集聚區(qū)，作為市級(jí)商業(yè)中心，區(qū)域本身?yè)碛卸嗄晟虡I(yè)發(fā)展及人文沉淀所聚集的極高人氣，同時(shí)也是政府打造中心城區(qū)集聚功能的重點(diǎn)區(qū)域。目前的市級(jí)中心商圈主要由江南大廈·戴夢(mèng)得為集聚點(diǎn)的沿中山路和禾興路商圈以及以華庭街

51、為集聚點(diǎn)沿建國(guó)路和勤儉路商圈聯(lián)拼而成，隨著梅灣街的陸續(xù)營(yíng)業(yè)以及未來(lái)旭輝mall的建成，整個(gè)商圈的外延正在擴(kuò)大，市級(jí)商業(yè)中心地位將得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。從商業(yè)業(yè)態(tài)分布來(lái)看，百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、綜合超市、文化娛樂(lè)等構(gòu)成市中心主力業(yè)態(tài)；秀洲新區(qū)城市副中心的地位已開(kāi)始確立，以大潤(rùn)發(fā)、永泰廣場(chǎng)、國(guó)浩廣場(chǎng)為核心的商業(yè)生活圈經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，商業(yè)氛圍已形成，而隨著江南摩爾的興起，區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步完善，商圈價(jià)值得到提升，目前該商圈業(yè)態(tài)主要以購(gòu)物超市和休閑娛樂(lè)為主。南湖區(qū)商圈從構(gòu)建和人氣沉淀來(lái)看，相對(duì)較晚，但基本架構(gòu)已開(kāi)始搭建，萬(wàn)好家居、汽車(chē)商貿(mào)園、天聲國(guó)際家居廣場(chǎng)等已投入市場(chǎng)，從目前區(qū)域業(yè)態(tài)分布來(lái)看，主是

52、以大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，生活購(gòu)物性設(shè)施比較緊缺。但隨著中港國(guó)際城完工，未來(lái)世茂綜合商業(yè)物流基地的建立以及歐尚超市的運(yùn)營(yíng)，區(qū)域商業(yè)前景比較看好。項(xiàng)目處于城市東北板塊，此板塊主要為工業(yè)區(qū)。相對(duì)于南湖去和秀洲區(qū)的商業(yè)氛圍較弱。區(qū)域內(nèi)目前大型商業(yè)只有麥德龍超市。規(guī)劃有 鋼材交易城(占地600畝)，商業(yè)+專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（211畝）。南湖新區(qū)區(qū)板塊商業(yè)區(qū)秀洲區(qū)板塊商業(yè)區(qū)東北板塊工業(yè)服務(wù)區(qū)區(qū)本案市中心板塊商業(yè)區(qū)3.2.3 嘉興酒店市場(chǎng)分析1、嘉興酒店市場(chǎng)分布情況從嘉興酒店分布圖上來(lái)看，嘉興經(jīng)濟(jì)型及以上酒店主要分布在中山路兩側(cè)，從區(qū)域上來(lái)看， 主要集中在市中心、南湖商業(yè)區(qū)、秀洲商業(yè)區(qū)。項(xiàng)目區(qū)域目前無(wú)酒店業(yè)態(tài)分布。嘉興城

53、市賓館本案嘉興奧德麗酒店嘉興維也納精品酒店嘉興帝怡酒店嘉興百度商務(wù)酒店嘉興陽(yáng)光大酒店嘉興賓館嘉興元順酒店嘉興如家快捷酒店嘉興布丁酒店連鎖嘉興金城望湖賓館嘉興錦江之星（火車(chē)站店）嘉興南湖國(guó)際俱樂(lè)部嘉興萬(wàn)好萬(wàn)家快捷酒店2、案例分析嘉興陽(yáng)光大酒店酒店地址：嘉興南湖區(qū)中山東路 1628號(hào)  (近育才路)附加選擇：自助早餐78元加床價(jià)180元服務(wù)項(xiàng)目：商務(wù)中心服務(wù)大堂吧樓層管家服務(wù)大堂、免費(fèi)報(bào)紙、多功能廳 、會(huì)議廳、公共音響系統(tǒng)、 免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)、 前臺(tái)保險(xiǎn)柜、專(zhuān)職行李員、行政酒廊 、 行李存放服務(wù)、 叫醒服務(wù)、無(wú)線上

54、網(wǎng)公共區(qū) 。  房間設(shè)施：國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話、國(guó)際長(zhǎng)途電話、拖鞋、雨傘、110v電壓插、 浴室化妝放大鏡、24小時(shí)熱水、電熱水壺、咖啡壺/茶壺、 免費(fèi)瓶裝水、針線包、有線/衛(wèi)星電視、多種規(guī)格電源插座、淋浴或者盆浴加淋浴噴頭、吹風(fēng)機(jī)（隨叫隨到）、液晶電視機(jī)、房間內(nèi)沙發(fā)椅、手動(dòng)窗簾、床具：毛毯或被子、 免費(fèi)報(bào)紙 、免費(fèi)洗漱用品(6樣以上)     餐飲設(shè)施：中餐廳 、西餐廳 、大堂吧、 日式餐廳、限時(shí)送餐服務(wù)    

55、 休閑娛樂(lè)：棋牌室、桌球室、桑拿浴室 、室內(nèi)游泳池     標(biāo)房均價(jià)：¥560嘉興南湖國(guó)際俱樂(lè)部酒店地址： 嘉興  南湖區(qū)  鴛鴦路  (近南溪路)附加選擇：自助早餐68元加床價(jià)208.00元服務(wù)項(xiàng)目：商務(wù)中心服務(wù)、大堂吧、大堂免費(fèi)報(bào)紙、多功能廳、會(huì)議廳 、免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)    房間設(shè)施：國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話、國(guó)際長(zhǎng)途電話、拖鞋、24小時(shí)熱水、 電熱水壺 、中央空調(diào)、獨(dú)立寫(xiě)字臺(tái)、遮光窗簾、時(shí)鐘/鬧鐘    餐飲設(shè)施：中餐廳、西餐廳 、大堂吧     休閑娛樂(lè)：卡拉ok廳、棋牌室、乒乓球室、健身室     可接受信用卡：國(guó)內(nèi)發(fā)行