濟(jì)南海爾綠城玉蘭公寓營(yíng)銷(xiāo)推廣方案88p

1、 海爾綠城公寓營(yíng)銷(xiāo)提案海爾綠城公寓營(yíng)銷(xiāo)提案海爾綠城玉蘭公寓海爾綠城玉蘭公寓20102010年?duì)I銷(xiāo)推廣方案年?duì)I銷(xiāo)推廣方案喜來(lái)登酒店a座寫(xiě)字樓玉蘭公寓龍奧大廈奧體中心第一部分：市場(chǎng)分析第一部分：市場(chǎng)分析一、一、20092009年濟(jì)南公寓市場(chǎng)年濟(jì)南公寓市場(chǎng)供應(yīng)量分析供應(yīng)量分析2009年公寓市場(chǎng)總供應(yīng)為6074套，33.03萬(wàn)平米，較08年同比分別上升了29.6%，29.3%，產(chǎn)品主要集中在一室，東部區(qū)域占整體供應(yīng)的五成多。2009年新增供應(yīng)為2532套，14.15萬(wàn)平米，較08年同比下降了25.4%，13.9%，新推樓盤(pán)主要集中在下半年，9，10月份是推售高峰期。隨著市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的整體好轉(zhuǎn)，月度消化速度

2、的加快，月度供應(yīng)量呈遞減趨勢(shì)。以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)二、二、20092009年濟(jì)南公寓市場(chǎng)年濟(jì)南公寓市場(chǎng)成交量分析成交量分析2009年公寓市場(chǎng)總成交5775套，31.74萬(wàn)平米，是08年成交量的近4倍，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)好。2009年公寓市場(chǎng)月度供應(yīng)量持續(xù)下降，成交量持續(xù)攀升，市場(chǎng)整體成交率高達(dá)95%，至年底供需失衡矛盾出現(xiàn)。東部區(qū)域是占整體成交量的五成多，北部三成多，中部和南部有少量供應(yīng)，西部無(wú)成交。中部高端產(chǎn)品以投資客為主，居住類(lèi)公寓其主力客群首次置業(yè)的過(guò)渡型客群。以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)三、三

3、、20092009年濟(jì)南公寓市場(chǎng)年濟(jì)南公寓市場(chǎng)價(jià)格分析價(jià)格分析 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的好轉(zhuǎn)，供需失衡矛盾的加劇，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力的解除，高端產(chǎn)品的入市等要素，帶來(lái)了09年公寓市場(chǎng)均價(jià)的整體上揚(yáng)。以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)四、四、20102010年公寓市場(chǎng)年公寓市場(chǎng)存量及潛在供應(yīng)量存量及潛在供應(yīng)量售罄項(xiàng)目售罄項(xiàng)目在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目潛在項(xiàng)目潛在項(xiàng)目在售項(xiàng)目存量（截止2010年2月底）發(fā)祥1號(hào)公館112套1.02萬(wàn)香格里拉164套1.26萬(wàn)九城尚都5套0.023萬(wàn)萬(wàn)豪國(guó)際238套1.5萬(wàn)中齊未來(lái)城4套0.04 萬(wàn)合計(jì)523套3.843萬(wàn)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)所屬所屬區(qū)域區(qū)

4、域預(yù)計(jì)推出體量預(yù)計(jì)推出體量（萬(wàn)（萬(wàn)）建筑類(lèi)型建筑類(lèi)型主力戶(hù)型主力戶(hù)型（）裝修程度裝修程度推售時(shí)間推售時(shí)間推售價(jià)格推售價(jià)格（元（元/ /）銀座中心西部2.42棟23層loft40-57毛坯2010年4-5月未定中齊未來(lái)城東部2.11棟精裝公寓43-53精裝上半年未定藍(lán)調(diào)國(guó)際東部7.53棟loft100-115精裝上半年6500以上名士mini公館東部2.11棟24層酒店式公寓45-60精裝酒店式2010年5月8500-9000中鐵匯展國(guó)際東部12（地上建面19.28）8棟50-110簡(jiǎn)裝2010年5-6月未定香港國(guó)際北部2.92棟10層板式45-56毛坯上半年未定大舜天成青年會(huì)中部3.26658

5、套40-70精裝2010年年底未定目前市場(chǎng)現(xiàn)有存量較少，截至2010年2月底，預(yù)計(jì)將有5個(gè)新項(xiàng)目入市，三個(gè)項(xiàng)目加推，預(yù)計(jì)推出近32萬(wàn)體量，可緩解供需失衡的矛盾。從推售時(shí)間看，上半年是集中放量期；從區(qū)域看，東部區(qū)域仍是供應(yīng)的主力軍；從產(chǎn)品檔次看，多個(gè)高端產(chǎn)品入市，市場(chǎng)細(xì)分愈加明顯。四、四、20102010年公寓市場(chǎng)年公寓市場(chǎng)存量及潛在供應(yīng)量存量及潛在供應(yīng)量以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)地理位置地理位置總建面總建面開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間交房時(shí)間交房時(shí)間產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型均價(jià)均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理物業(yè)管理位于市中區(qū)，經(jīng)二路、經(jīng)四路、順河高架、緯一路圍合區(qū)域

6、2萬(wàn)2009年6月2011年5月1棟高層（28層）開(kāi)盤(pán)均價(jià)10000元/平米精裝修成本1000元/平米萬(wàn)達(dá)物業(yè)，物業(yè)費(fèi)約2元/平米/月五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)【戶(hù)型面積】【戶(hù)型面積】以投資客戶(hù)為主，約占65?？蛻?hù)主要來(lái)自在周邊辦公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群。公寓客戶(hù)中約7%是購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目住宅和商業(yè)的客戶(hù)。戶(hù)型戶(hù)型/ /面積面積套數(shù)（套）套數(shù)（套）比例比例a a ：454515615625%25%b b ：505031231250%50%c c ：61615

7、2528.3%8.3%d d ：646452528.4%8.4%e e ：464652528.3%8.3%【銷(xiāo)售情況】【銷(xiāo)售情況】【客戶(hù)構(gòu)成】【客戶(hù)構(gòu)成】城市中心高檔精裝公寓【宣傳賣(mài)點(diǎn)】【宣傳賣(mài)點(diǎn)】09年6月開(kāi)盤(pán)推出360套，均價(jià)10000元/平米，成交325套，1.79萬(wàn)平米09年7月封盤(pán)09年8月加推200套，均價(jià)10600元/平米，成交189套，0.79萬(wàn)平米09年9月成交93套，均價(jià)10400元/平米09年10月成交26套，均價(jià)11000元/平米，售罄。五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)

8、自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)【樓層差價(jià)】【樓層差價(jià)】 1-8層，每層加50元 9層比8層高200元 9-18層，每層加50元 19層比18層低100元 19層以上，每層減30元【廚房】：每戶(hù)均配置獨(dú)立廚房【廚房】：每戶(hù)均配置獨(dú)立廚房【供暖方式】：集中供暖【供暖方式】：集中供暖【朝向差價(jià)】【朝向差價(jià)】 南北：400-500元 東西：1400元五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)萬(wàn)達(dá)達(dá)人界萬(wàn)達(dá)達(dá)人界建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬(wàn)達(dá)達(dá)人界

9、（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界萬(wàn)達(dá)達(dá)人界建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景萬(wàn)達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景萬(wàn)達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景萬(wàn)達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界（售

10、罄）萬(wàn)達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景萬(wàn)達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景小結(jié)小結(jié)區(qū)位：位于市中心，占有優(yōu)越的城市資源；規(guī)劃：依托城市綜合體，住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店等資源共享；戶(hù)型：40-60平米，總價(jià)低，首付兩成，住宅利率，易于投資；裝修：高檔精裝修，產(chǎn)品品質(zhì)比較優(yōu)越。五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售）名士豪庭名士豪庭minimini公館公館地理位置地理位置總建面總建面預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間時(shí)間產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式均價(jià)均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理物業(yè)管理位于名士豪庭項(xiàng)目北側(cè)，經(jīng)十路南2.1萬(wàn)2010年5月1棟高層（24層）3-19層為平層，2

11、0-24為loft預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格平層8500-9000元/平米 loft12000元/平米精裝修南方物業(yè)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)minimini公館公館戶(hù)型戶(hù)型套數(shù)套數(shù)套數(shù)配比套數(shù)配比面積（平米）面積（平米） 層高（米）層高（米）認(rèn)籌價(jià)格認(rèn)籌價(jià)格（元（元/ /平米）平米）一室34278.9%40-60，主力面積為503.38500-9000loft9221.1%80-120，主力面積1004.912000 2010年1月9號(hào)開(kāi)始認(rèn)籌，至今認(rèn)籌客戶(hù)30組。 認(rèn)籌期間交兩萬(wàn)可享受開(kāi)盤(pán)9.8折，預(yù)計(jì)在5月份開(kāi)盤(pán)。優(yōu)勢(shì)：位于經(jīng)十路和旅游路交界處，交通方

12、便；精裝酒店式公寓，平層和loft組合，戶(hù)型多樣；周邊配套較為完善。五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售）以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)minimini公館平層戶(hù)型公館平層戶(hù)型d d戶(hù)型：建筑面積戶(hù)型：建筑面積約約4343平米平米 b b戶(hù)型：建筑面積戶(hù)型：建筑面積約約4646平米平米 c c戶(hù)型：建筑面積戶(hù)型：建筑面積約約5656平米平米 a a戶(hù)型：建筑面積戶(hù)型：建筑面積約約4040平米平米 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）

13、公館（在售）minimini公館樣板間實(shí)景圖公館樣板間實(shí)景圖五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售）minimini公館樣板間實(shí)景圖公館樣板間實(shí)景圖五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售）minimini公館樣板間實(shí)景圖公館樣板間實(shí)景圖五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售）小結(jié)小結(jié)區(qū)位：緊靠經(jīng)十路，位于繁華的燕山片區(qū)；戶(hù)型：40-60平方米為主，易于投資；平層和loft組合，戶(hù)型多樣。第二部分：客戶(hù)分析第二部

14、分：客戶(hù)分析 目標(biāo)客戶(hù)選取樣本目標(biāo)客戶(hù)選取樣本 樣本人數(shù)樣本人數(shù) 目標(biāo)客戶(hù)職業(yè)目標(biāo)客戶(hù)職業(yè) 調(diào)研內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容選取的目標(biāo)客戶(hù)樣本：選取的目標(biāo)客戶(hù)樣本：購(gòu)買(mǎi)能力在一百萬(wàn)以上的住宅客戶(hù)占50%、購(gòu)買(mǎi)能力二百萬(wàn)以上的商業(yè)客戶(hù)占25%、購(gòu)買(mǎi)能力在500萬(wàn)、1000萬(wàn)以上的商業(yè)客戶(hù)占25%；樣本人數(shù)：樣本人數(shù)：選取目標(biāo)客戶(hù)58份，得到32份有效問(wèn)卷；目標(biāo)客戶(hù)職業(yè)目標(biāo)客戶(hù)職業(yè)：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、金融銀行人員、電力工程老總、石油行業(yè)、汽車(chē)私企老板、珠寶經(jīng)銷(xiāo)商、網(wǎng)絡(luò)期貨老板、汽車(chē)配件、裝修等個(gè)體商戶(hù)等。調(diào)研內(nèi)容：調(diào)研內(nèi)容：目標(biāo)客戶(hù)對(duì)于酒店式公寓的購(gòu)買(mǎi)意向、價(jià)格接受程度、面積需求范圍、購(gòu)買(mǎi)用途等方面的訪(fǎng)談?wù){(diào)研。一、

15、玉蘭公寓目標(biāo)客戶(hù)調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶(hù)調(diào)研分析以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 通過(guò)對(duì)32名客戶(hù)的有效調(diào)研可得，對(duì)于酒店式公寓具有購(gòu)買(mǎi)意向的客戶(hù)和無(wú)購(gòu)買(mǎi)意向的客戶(hù)比例持平，各占一半。 客戶(hù)有購(gòu)買(mǎi)意向占客戶(hù)有購(gòu)買(mǎi)意向占50%50%一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶(hù)調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶(hù)調(diào)研分析以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 客戶(hù)對(duì)精裝酒店式公寓這種高端物業(yè)的了客戶(hù)對(duì)精裝酒店式公寓這種高端物業(yè)的了解不多，認(rèn)可度一般，但有一定的市場(chǎng)空間。解不多，認(rèn)可度一般，但有一定的市場(chǎng)空間。56%56%的被訪(fǎng)客戶(hù)對(duì)于均價(jià)的被訪(fǎng)

16、客戶(hù)對(duì)于均價(jià)1.21.2萬(wàn)萬(wàn)/ /價(jià)格可接受價(jià)格可接受 有購(gòu)買(mǎi)意向的16名客戶(hù)中，對(duì)于酒店式公寓每平米一萬(wàn)二的價(jià)格，有9名客戶(hù)表示可以接受，而7名客戶(hù)感覺(jué)價(jià)格偏高，接受度較低。 價(jià)格接受程度調(diào)研價(jià)格接受程度調(diào)研一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶(hù)調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶(hù)調(diào)研分析 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 戶(hù)型面積需求最多的是7名客戶(hù)選擇了80100平米，其次有4名客戶(hù)選擇了6080平米，選擇60平米以下和100平米以上的客戶(hù)分別為一名，還有三名客戶(hù)未選擇；這說(shuō)明，客戶(hù)對(duì)于戶(hù)型面積的需求范圍適中。 客戶(hù)需求面積調(diào)研客戶(hù)需求面積調(diào)研面積面積808010010

17、0平米需求占到平米需求占到44%44%一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶(hù)調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶(hù)調(diào)研分析以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 購(gòu)買(mǎi)用途調(diào)研購(gòu)買(mǎi)用途調(diào)研 通過(guò)對(duì)16名有購(gòu)買(mǎi)意向的客戶(hù)調(diào)研可得，購(gòu)買(mǎi)用途為投資的客戶(hù)占到87%，只有兩個(gè)人是用來(lái)自??；這說(shuō)明，市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓產(chǎn)品主要是投資客。一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶(hù)調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶(hù)調(diào)研分析購(gòu)買(mǎi)意向調(diào)研投資客戶(hù)占到購(gòu)買(mǎi)意向調(diào)研投資客戶(hù)占到87%87% 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)玉蘭公寓意向客戶(hù)統(tǒng)計(jì)玉蘭公寓意向客戶(hù)統(tǒng)計(jì)合計(jì)111組意向意向程度程度面

18、積面積數(shù)量數(shù)量小計(jì)小計(jì)普通客戶(hù)49組意向意向程度程度面積面積數(shù)量數(shù)量小計(jì)小計(jì)全運(yùn)村業(yè)主62組意向意向程度程度面積面積數(shù)量數(shù)量小計(jì)小計(jì)a類(lèi)70-80平米 1722a類(lèi)70-80平米56a類(lèi)70-80平米1216110平米4110平米1110平米3140平米1140平米0140平米0200平米0200平米0200平米1b類(lèi)70-80平米 4958b類(lèi)70-80平米2828b類(lèi)70-80平米2130110平米7110平米0110平米7140平米1140平米0140平米1200平米1200平米0200平米1c類(lèi)70-80平米 2331c類(lèi)70-80平米715c類(lèi)70-80平米1616110平米8110

19、平米8110平米0140平米0140平米0140平米0 目前，玉蘭公寓共積累意向客戶(hù)111組，其中a類(lèi)客戶(hù)22組，b類(lèi)客戶(hù)58組，c類(lèi)客戶(hù)31組。二、玉蘭公寓意向客戶(hù)分析二、玉蘭公寓意向客戶(hù)分析 玉蘭公寓意向客戶(hù)年齡集中在31-50歲之間，其中以31-40歲為主。該年齡段人群事業(yè)有成，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。二、玉蘭公寓意向客戶(hù)分析二、玉蘭公寓意向客戶(hù)分析年齡年齡 客戶(hù)區(qū)域分布以項(xiàng)目所在的歷下區(qū)為主，其次為鄰近的市中區(qū)和歷城區(qū)。二、玉蘭公寓意向客戶(hù)分析二、玉蘭公寓意向客戶(hù)分析區(qū)域區(qū)域 客戶(hù)職業(yè)類(lèi)別主要為私營(yíng)業(yè)主。該部分人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，置業(yè)投資意識(shí)強(qiáng)。二、玉蘭公寓意向客戶(hù)分析二、玉蘭公寓意向客戶(hù)分析

20、行業(yè)行業(yè) 面積需求以70-80平米戶(hù)型為主，該戶(hù)型面積小，總價(jià)低，出租較容易。二、玉蘭公寓意向客戶(hù)分析二、玉蘭公寓意向客戶(hù)分析面積需求面積需求第三部分：產(chǎn)品分析第三部分：產(chǎn)品分析項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置： 位于濟(jì)南市歷下區(qū)經(jīng)十東路與旅游路之間，北臨奧體中心，西臨龍奧大廈，西側(cè)（2#樓）為海爾綠城玉蘭公寓。總可售面積：總可售面積： 2#樓五層以上總可售面積38739.75。酒店項(xiàng)目酒店項(xiàng)目第三部分：產(chǎn)品分析第三部分：產(chǎn)品分析- -位置、建筑面積位置、建筑面積第三部分：產(chǎn)品分析第三部分：產(chǎn)品分析- -功能劃分功能劃分 海爾綠城玉蘭公寓1-3層與喜來(lái)登酒店裙房一體。一層主要為南北大堂區(qū)域，二層為辦公區(qū)和咖

21、啡廳，三層為客房，四層為會(huì)所和客房，可售房源為5-25層公寓標(biāo)準(zhǔn)層，可售套數(shù)399套。 標(biāo)準(zhǔn)層共有6種戶(hù)型。詳細(xì)如下：序號(hào)序號(hào)戶(hù)型戶(hù)型面積面積戶(hù)型特征戶(hù)型特征數(shù)量數(shù)量比例比例1 1a a88.30m88.30m2 2一室兩廳一衛(wèi)一廚一室兩廳一衛(wèi)一廚4242套套11%11%2 2b b73.91m73.91m2 2一室兩廳一衛(wèi)一廚一室兩廳一衛(wèi)一廚231231套套57%57%3 3c c111.20m111.20m2 2兩室兩廳一衛(wèi)一廚兩室兩廳一衛(wèi)一廚4242套套11%11%4 4d d138.81m138.81m2 2兩室兩廳兩衛(wèi)一廚兩室兩廳兩衛(wèi)一廚4242套套11%11%第三部分：產(chǎn)品分析第三

22、部分：產(chǎn)品分析- -戶(hù)型統(tǒng)計(jì)戶(hù)型統(tǒng)計(jì)小結(jié)小結(jié)相對(duì)于市場(chǎng)其它公寓樓盤(pán)，戶(hù)型面積70平米以上，總價(jià)相對(duì)較高;根據(jù)市場(chǎng)需求分析，本項(xiàng)目中70-84平米a、b戶(hù)型面積相對(duì)較小，市場(chǎng)認(rèn)同度較高;d、f戶(hù)型相對(duì)市場(chǎng)上其它公寓樓盤(pán)面積稍大，可能存在一定市場(chǎng)抗性；住宅式格局，有一定市場(chǎng)空間;c、g戶(hù)型面積較大，與全運(yùn)村住宅產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，去化速度可能會(huì)相對(duì)較慢。項(xiàng)目項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)達(dá)人界萬(wàn)達(dá)達(dá)人界名士豪庭名士豪庭minimini公館公館玉蘭公寓玉蘭公寓所在區(qū)位位于大觀(guān)園片區(qū)，是傳統(tǒng)的市中心緊靠經(jīng)十東路，繁華的燕山片區(qū)位于奧體中心，東部新城核心戶(hù)型面積40-60平米，市場(chǎng)接受度高40-60平米為主，少部分大面積戶(hù)型70-20

23、8平米，大面積戶(hù)型比例較高戶(hù)型創(chuàng)新居住式布局的公寓戶(hù)型平層和loft，戶(hù)型多樣傳統(tǒng)的酒店式公寓戶(hù)型，創(chuàng)新性不足精裝修 裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元 裝修標(biāo)準(zhǔn)不足800元裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元，產(chǎn)品品質(zhì)很高升值潛力玉蘭公寓位于東部新城的核心位置和高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品品質(zhì)，相對(duì)于達(dá)人界和mini公館，有更大的升值潛力項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目項(xiàng)目7 7大價(jià)值大價(jià)值相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，玉蘭公寓具有突出的7大價(jià)值：1 1、形象價(jià)值：、形象價(jià)值：與五星級(jí)喜來(lái)登酒店相連，共享五星級(jí)配套；2 2、品質(zhì)價(jià)值：、品質(zhì)價(jià)值：五星級(jí)品質(zhì)，石材外立面、精裝大堂等遠(yuǎn)超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品；3 3、精裝價(jià)值、精裝價(jià)值：濟(jì)南首個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)全精裝修、全套品牌家

24、具家電；4 4、服務(wù)價(jià)值：、服務(wù)價(jià)值：酒店式服務(wù)；5 5、配套價(jià)值：、配套價(jià)值：共享150萬(wàn)平米全運(yùn)村大城配套及名校教育；6 6、品牌價(jià)值、品牌價(jià)值：綠城15年高端物業(yè)營(yíng)造專(zhuān)家，精工打造； 7 7、增值潛力：、增值潛力：新城核心，奧體、政務(wù)雙核驅(qū)動(dòng)，增值潛力看好。在濟(jì)南公寓類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)中玉蘭公寓是具有突破性的第一產(chǎn)品。在濟(jì)南公寓類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)中玉蘭公寓是具有突破性的第一產(chǎn)品。項(xiàng)目劣勢(shì)分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析五成首付，年限最長(zhǎng)10年，利率按基準(zhǔn)上浮10%；商業(yè)水、電、氣收費(fèi)；第四部分：價(jià)格策略第四部分：價(jià)格策略第四部分：價(jià)格策略第四部分：價(jià)格策略- -價(jià)格預(yù)判價(jià)格預(yù)判 據(jù)成本部推算玉蘭公寓成本約10300元/

25、平米（含3600元/平米精裝修、家具、家電成本）。 從市場(chǎng)角度出發(fā)，鑒于名士豪庭mini公館含精裝修均價(jià)為9000元/平米（精裝修標(biāo)準(zhǔn)約為1000元/平米）。 建議本項(xiàng)目整體銷(xiāo)售均價(jià)為14000元/平米。第五部分：推售策略第五部分：推售策略方案一方案一6 6月月2626日日4 4月月2424日日8 8月月2828日日19192525層層133133套套1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 結(jié)合定價(jià)策略和客戶(hù)積累情況，本項(xiàng)目采取由低層到高層分階段推售策略。 第一次推售總價(jià)低、套數(shù)少開(kāi)盤(pán)

26、熱銷(xiāo)；第二次加大推售套數(shù)持續(xù)旺銷(xiāo)；第三次推出剩余套數(shù)平銷(xiāo)。5-105-10層層114114套套11111818層層152152套套第五部分：推售策略第五部分：推售策略- -開(kāi)盤(pán)排期開(kāi)盤(pán)排期20102010年底年底完成完成80%80%方案二方案二6 6月月2626日日4 4月月2424日日8 8月月2828日日1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 5-10層為低樓層、11-18層為中樓層、19-25層為高樓層。 三次推盤(pán)依據(jù)客戶(hù)積累情況，采取低層、中層、高層搭配分階段推售的策略，讓客戶(hù)

27、有多種選擇。第一次第一次第二次第二次第五部分：推售策略第五部分：推售策略- -開(kāi)盤(pán)排期開(kāi)盤(pán)排期20102010年底年底完成完成80%80%第三次第三次第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -價(jià)值梳理價(jià)值梳理配套價(jià)值：配套價(jià)值：共享全運(yùn)村共享全運(yùn)村教育、商業(yè)教育、商業(yè)配套配套品牌價(jià)值：品牌價(jià)值：海爾、綠城海爾、綠城強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手增值潛力增值潛力：財(cái)富價(jià)值財(cái)富價(jià)值投資價(jià)值投資價(jià)值傳承價(jià)值傳承價(jià)值極其優(yōu)越極其優(yōu)越服務(wù)價(jià)值服務(wù)價(jià)值：五星級(jí)五星級(jí)酒店式服務(wù)酒店式服務(wù)精裝價(jià)值：精裝價(jià)值：高端品質(zhì)高端品質(zhì)精裝修精裝修形象價(jià)值：形象價(jià)值：喜來(lái)登、喜來(lái)登、奧體中心奧體中心

28、龍奧大廈龍奧大廈品質(zhì)價(jià)值：品質(zhì)價(jià)值：五星級(jí)品質(zhì)五星級(jí)品質(zhì)石材外立面石材外立面精裝大堂精裝大堂7大價(jià)值大價(jià)值7 7大價(jià)值大價(jià)值龍奧核心龍奧核心：雄踞奧體文博核心區(qū)域，政務(wù)、奧體雙核驅(qū)動(dòng)，周邊文化、醫(yī)療、體育、交通等配套齊全，東部高尚居住區(qū)的價(jià)值毋庸置疑。品牌聯(lián)袂：品牌聯(lián)袂：由位居民族品牌價(jià)值之首的海爾集團(tuán)和中國(guó)地產(chǎn)品牌十強(qiáng)的綠城集團(tuán)聯(lián)袂開(kāi)發(fā)，品牌綜合實(shí)力開(kāi)業(yè)界之先河。尊耀身段：尊耀身段：咫尺尊榮，毗鄰濟(jì)南喜來(lái)登酒店，與五星級(jí)的配套設(shè)施、細(xì)節(jié)營(yíng)造、服務(wù)管理并駕齊驅(qū)，為整個(gè)區(qū)域奠定了高端的基調(diào)。第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -價(jià)值梳理價(jià)值梳理9 9大賣(mài)點(diǎn)大賣(mài)點(diǎn)典雅舒適：典雅舒適：東方傳統(tǒng)的

29、人文關(guān)懷融入高品質(zhì)的酒店式公寓服務(wù)中，打造高品質(zhì)的人居配套服務(wù)圈，為顧客引導(dǎo)一種優(yōu)雅、舒適、尊貴、從容的生活方式。品質(zhì)精裝：品質(zhì)精裝：采用國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌，toto、三菱、海爾、亞細(xì)亞、頂固、摩恩、西門(mén)子全面提升居住品質(zhì)。優(yōu)雅尊貴：優(yōu)雅尊貴：濟(jì)南首家酒店式公寓服務(wù)模式，全精裝修高端物業(yè)，入戶(hù)大堂等公共空間均進(jìn)行精裝修布置，打造尊貴身份標(biāo)簽。第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -價(jià)值梳理價(jià)值梳理9 9大賣(mài)點(diǎn)大賣(mài)點(diǎn)品位生活：品位生活：從設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修到管理經(jīng)營(yíng)、服務(wù)注重獨(dú)特的內(nèi)涵，突出文化品味，特配有甲級(jí)5a寫(xiě)字樓、室內(nèi)外游泳池、咖啡吧等，精致、周到、舒適。定制服務(wù)：定制服務(wù)：國(guó)家一級(jí)資質(zhì)

30、綠城物管優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以個(gè)性化的服務(wù)代替刻板的規(guī)范化服務(wù)模式，讓每一個(gè)朋友在入住酒店式公寓之時(shí)就體會(huì)到家的溫暖。升值在即：升值在即：集合區(qū)域、品牌、品質(zhì)、服務(wù)等資源優(yōu)勢(shì)，依托城市向東發(fā)展的主軸，擁享“一站式”購(gòu)物中心、休閑會(huì)所等，升值潛力無(wú)限。第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -價(jià)值梳理價(jià)值梳理9 9大賣(mài)點(diǎn)大賣(mài)點(diǎn)主推：主推：與喜來(lái)登相連的五星級(jí)奢品公館與喜來(lái)登相連的五星級(jí)奢品公館輔推：輔推：泉城首家五星級(jí)全精裝城市公館泉城首家五星級(jí)全精裝城市公館slogan:恒久經(jīng)典恒久經(jīng)典 優(yōu)雅玉蘭優(yōu)雅玉蘭第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -主推廣語(yǔ)主推廣語(yǔ)客戶(hù)開(kāi)發(fā)期客戶(hù)開(kāi)發(fā)期20102010年年3

31、 34 4月月20102010年年5 5月月-7-7月月20102010年年8 8月月-9-9月月價(jià)值導(dǎo)入期價(jià)值導(dǎo)入期品質(zhì)體驗(yàn)期品質(zhì)體驗(yàn)期階段策略：通過(guò)樣板間階段策略：通過(guò)樣板間開(kāi)放，借勢(shì)導(dǎo)入產(chǎn)品，開(kāi)放，借勢(shì)導(dǎo)入產(chǎn)品，快速建立市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)可，快速建立市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)高積累。實(shí)現(xiàn)高積累。樣板間開(kāi)放，精裝大樣板間開(kāi)放，精裝大堂，吸引客戶(hù)品鑒堂，吸引客戶(hù)品鑒借勢(shì)喜來(lái)登，玉蘭公借勢(shì)喜來(lái)登，玉蘭公寓業(yè)主在喜來(lái)登消費(fèi)可寓業(yè)主在喜來(lái)登消費(fèi)可享特殊優(yōu)惠享特殊優(yōu)惠階段策略：延續(xù)首次開(kāi)盤(pán)熱度，與階段策略：延續(xù)首次開(kāi)盤(pán)熱度，與全運(yùn)村住宅互動(dòng)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活全運(yùn)村住宅互動(dòng)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)力度，引起市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注，積累

32、動(dòng)力度，引起市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注，積累客戶(hù)?？蛻?hù)。借全運(yùn)村交房及商業(yè)街開(kāi)街，組借全運(yùn)村交房及商業(yè)街開(kāi)街，組織客戶(hù)參觀(guān)體驗(yàn)玉蘭公寓織客戶(hù)參觀(guān)體驗(yàn)玉蘭公寓意向客戶(hù)紅酒品鑒會(huì)意向客戶(hù)紅酒品鑒會(huì)階段策略：通過(guò)渠道開(kāi)發(fā)階段策略：通過(guò)渠道開(kāi)發(fā)及客戶(hù)維護(hù)活動(dòng)，不斷擴(kuò)及客戶(hù)維護(hù)活動(dòng)，不斷擴(kuò)大客戶(hù)群體，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)大客戶(hù)群體，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清盤(pán)。目清盤(pán)。實(shí)行老帶新策略實(shí)行老帶新策略開(kāi)展老客戶(hù)維護(hù)活動(dòng)開(kāi)展老客戶(hù)維護(hù)活動(dòng)推出團(tuán)購(gòu)政策推出團(tuán)購(gòu)政策寶馬、奔馳、路虎等新寶馬、奔馳、路虎等新款名車(chē)試駕試乘款名車(chē)試駕試乘總體思路：全面借勢(shì)綠城品牌、喜來(lái)登、奧體中心、龍奧大總體思路：全面借勢(shì)綠城品牌、喜來(lái)登、奧體中心、龍奧大廈、全運(yùn)村，以?xún)r(jià)值投資、品質(zhì)投資為主線(xiàn)，通過(guò)客戶(hù)的高廈、全運(yùn)村，以?xún)r(jià)值投資、品質(zhì)投資為主線(xiàn)，通過(guò)客戶(hù)的高積累，引爆玉蘭公寓的熱銷(xiāo)。積累，引爆玉蘭公寓的熱銷(xiāo)。第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -總體思路總體思路價(jià)值導(dǎo)入戰(zhàn)（價(jià)值導(dǎo)入戰(zhàn)（20102010年年3 3月月-4-4月）月）階段主題階段主題建，濟(jì)南所未見(jiàn)建，濟(jì)南所未見(jiàn)手法手法：報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)、軟文、戶(hù)外、短信等報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)、軟文、戶(hù)外、短信等與喜來(lái)登相連的五星級(jí)全精裝奢品公館與喜來(lái)登相連的五星級(jí)全精裝奢品公館與奧體中心為鄰的五星級(jí)全精裝