重慶謝家灣建設(shè)賓館項目市場調(diào)研報告160P

1、part 1政策背景研判u重慶近期樓市政策解讀u新政實施后對房地產(chǎn)市場的影響u重慶公租房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響u重慶“兩江新區(qū)”對房地產(chǎn)市場的影響u八月近期政策no1：國務(wù)院遏制高房價 新版“國十條”出爐 no2：貸款買過房或家庭已有一套房 皆認定為二套房no3：國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸影響力：影響力：影響力：u對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；u對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；u對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。中央政府聯(lián)合三個部門發(fā)布了

2、第二套住房認定標準的通知，在二套房的認定上，實行以家庭為單位，以“認房”為主，同時又輔之“認貸”的最嚴厲的二套房標準認定政策。20101年4月國務(wù)院17日發(fā)出的通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。通知要求，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。政策背景研判2010年上半年影響全國樓市的決策no4：國務(wù)院批準推進房產(chǎn)稅改革 實施時間仍未定 no5：78家央企被令退出房地產(chǎn)業(yè)

3、務(wù) 16家保留影響力：影響力：中國政府發(fā)布消息，國務(wù)院同意發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見。意見指出，出臺資源稅改革方案，逐步推進房產(chǎn)稅改革。 3月18日下午，國資委召開新聞發(fā)布會，公布了央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的具體情況。國資委表示，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)正在加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 2010年3月no6:穩(wěn)定房價不力要追責(zé) 中央狠下決心遏制高房價影響力： 2010年4月國務(wù)院4月17日發(fā)出通知，要求進一步落實各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅決遏制部分城市房價過快上漲。對不能提供1年以上

4、當?shù)丶{稅證明或社保繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。 u穩(wěn)定房價不力要追究責(zé)任 u第二套房認定標準將制定 u抑制居住用地出讓價非理性上漲 u嚴格按申報價明碼標價對外銷售 u發(fā)展公租房 中央給予資金支持 u個人住宅消費稅近期試點開征？ 政策背景研判2010年上半年影響全國樓市的決策no9：住建部：房企要增加中低價位普通商品房供應(yīng)no8：無預(yù)售證不準收定金 10日內(nèi)公布每套房價no7：國務(wù)院:補償不到位不得強拆 引發(fā)惡性案件問責(zé)官員 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興31日說，房地產(chǎn)企業(yè)要加快普通商品房的建設(shè)，增加中低價位、中小套型普通商品房供應(yīng)，同時要積極參與保障性住房和政策性住房的建設(shè)。 影響力：

5、影響力：影響力：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日發(fā)出關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知。針對近期部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標價對外銷售。u無預(yù)售證禁止收定金u故意賣高價將嚴處u現(xiàn)場明示許可情況 u銷售納入信用體系u認購后禁擅改姓名u預(yù)售資金納入監(jiān)管 u鼓勵推行預(yù)售金制國務(wù)院辦公廳出臺的“緊急通知”，要求嚴格征地拆遷管理工作，切實維護群眾合法權(quán)益。通知中規(guī)定，因工作不力引發(fā)征地拆遷惡性事件，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人

6、將被追究責(zé)任。u引發(fā)惡性事件要追責(zé) u補償標準偏低必須提高 政策背景研判2010年上半年影響全國樓市的決策no1：渝十條出臺，主城納稅人按揭首套房有補助no2：重慶擬對3倍于均價的高價房征1%房產(chǎn)稅 no3：重慶市財政局：按揭首套房 退四成個稅 影響力： 影響力： 影響力：u土地調(diào)控 保障住房首套住房差別信貸 重慶嚴禁向別墅供地u保障住房 試點公積金結(jié)余建保障房u首套住房 主城納稅人按揭有補助u差別信貸 買三套房首付大幅提高u打擊囤房 房企一次要公開全部房源u打擊炒地 房企拖欠土地款限制買地u稅收新政 醞釀對個人房產(chǎn)收益征稅條例明文規(guī)定：“對在重慶市主城區(qū)首次購買住房并以按揭方式支付，同時在主

7、城區(qū)繳納個人所得稅的購房產(chǎn)權(quán)人實行財政補助。執(zhí)行購房入戶和公積金貸款優(yōu)惠政策?！秉S奇帆市長說，重慶的房價是基本合理的，重慶并不會針對所有商品房征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅目前考慮只針對高檔住房 政策背景研判2010年上半年影響重慶樓市的決策no4：重慶高檔住宅土地增值稅預(yù)征率上調(diào)至2% no5：黃奇帆：重慶四措施遏制高房價 對高端房征稅 no6：公租房新政7月1日起施行 單身月入低于2000可申請 影響力： 影響力：影響力： u總則：公租房將限定面積 租金標準有優(yōu)惠u規(guī)劃建設(shè)：產(chǎn)權(quán)由指定機構(gòu)擁有 也可建成集體宿舍u資金管理和政策支持 ：從六方面籌集資金 ?？顚Ｓ貌坏门灿胾準入管理 ：單身月入低于2000

8、元 家庭月入低于3000元第一、確保充分的供求平衡，每年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資保持25%左右。第二、控制城市最終住房面積，按照人均30平方米的住房面積來控制。第三、控制商品房地價。政府不能唯利是圖，地價越拍越高，不能只要有市場就拍。住房所用地價，應(yīng)該在商品房市價的1/3左右，政府一定要控制這個比例。第四、對高端房要控制。高端房控制，市政府初步打算收“特別房產(chǎn)消費稅”。黃奇帆，高端房有3個特征，一是買了多套房；二是大戶型，很豪華；三是價格比正常均價高了5倍、10倍u144以上預(yù)征率2% u引導(dǎo)開發(fā)商建普通住宅 u開發(fā)商資金鏈可能吃緊 政策背景研判2010年上半年影響重慶樓市的決策7月9日有報道

9、稱，多家銀行的信息顯示，滬上銀行對于第三套房貸的發(fā)放已經(jīng)悄悄松動，多家銀行改變此前“原則上暫停發(fā)放”的做法，重新“開閘”第三套房貸。而且，在二套房、三套房的認定方面，也不是嚴格按照國家有關(guān)部門的規(guī)定，而是按照銀行征信系統(tǒng)的信貸記錄。2010年7月9日 上海多家銀行重啟三套房貸 傳遞不正常信號。 重啟三套房信貸、混淆二套房和三套房認定標準，傳遞出令人擔(dān)憂的信號。地方金融機構(gòu)受政策影響放貸原則動搖。 政策背景研判2010年7月9日 信息緊接著7月10日，上海交行、中行、民生銀行的客戶經(jīng)理明確，對有兩次貸款記錄的客戶申辦房貸，肯定不能獲批。說明：政策收緊對地方財政已經(jīng)造成一定程度的影響，導(dǎo)致地方金融

10、機構(gòu)內(nèi)部開始動搖。政策背景研判政策解讀l 從中央到地方，此起彼伏的調(diào)控聲不斷印證著“史上最嚴調(diào)控”的判斷，而開發(fā)商融資渠道的收緊、房屋預(yù)售制的健全、房貸的從嚴控制、漸行漸近的房產(chǎn)稅等一整套調(diào)控機制的形成與健全，也都昭然若揭地預(yù)示著調(diào)控的不二決心；l 國家對整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展的“保8”目標不會改變，房地產(chǎn)市場萎靡可能性較?。籰 中高端物業(yè)受到政策的約束力逐步增大，短期內(nèi)可能將形成市場觀望；l 重慶樓市調(diào)控的總體思路是實現(xiàn)“低端有保障、中端有市場、高端有遏制”。重慶并不會針對所有商品房征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅目前考慮只針對高檔住房 ，本項目所面臨的政策約束相對減小。經(jīng)過國家的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)的嚴厲打壓，

11、房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一定程度的下滑，進而對股票市場和整體經(jīng)濟運行造成了一股下滑趨勢。在經(jīng)濟復(fù)蘇的情況下，房地產(chǎn)政策開始出現(xiàn)松動跡象，表明房地產(chǎn)對于整體經(jīng)濟的重要性，未來宏觀調(diào)控或?qū)⒂兴徍停云诒Ｕ鲜袌鼋?jīng)濟的運行。part 1政策背景與研判u重慶近期樓市政策解讀u新政實施后對房地產(chǎn)市場的影響u重慶公租房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響u重慶“兩江新區(qū)”對房地產(chǎn)市場的影響u八月近期政策從統(tǒng)計圖上可以看出，除開受春節(jié)影響的2月的銷售面積1096200.84，5月的銷售面積出現(xiàn)了明顯的下滑趨勢，僅為1139788.84，接近2月的水平，相對于4月環(huán)比下滑53.9%，可見，目前樓市在新政的持續(xù)影響之下開始出現(xiàn)了低迷的

12、狀態(tài)，雖然下跌幅度已經(jīng)平緩，但是依然有繼續(xù)走低的跡象，下半年樓市在這個數(shù)據(jù)的走勢來看確實不容樂觀。政策背景研判政策對2010年上半年重慶房地產(chǎn)市場的影響單位： （建面）2010年一季度受春節(jié)影響，市場成交情況較為穩(wěn)定，2月小幅回落至10.9萬方后呈穩(wěn)步上升走勢，4月中旬達到25.6萬方的成交量新高；后期受新政影響成交面積急劇下降至11萬方，且成交情況低迷，房地產(chǎn)市場未來走勢不容樂觀。2010年1-6月成交均價走勢上可以看出，值得關(guān)注的是5月5458.49元/的均價，跌到接近2月的水平，環(huán)比下降了12%。4月出爐的“新國十條”在5月商品房銷售價格上凸現(xiàn)出效果。樓市受政策影響效果顯著。單位：元/

13、（建面）政策背景研判政策對2010年上半年重慶房地產(chǎn)市場的影響2010年一季度市場成交價格走勢平穩(wěn)，新政頒布前，成交均價達到6215元/的峰值，后期受新政影響成交均價小幅回落至5468元/，目前屬于樓市震蕩期，新政對于市場成交均價走勢影響顯著。政策背景研判政策對2010年上半年重慶房地產(chǎn)市場的影響通過統(tǒng)計可以看出，大鼎第一時間在新政出臺前后出現(xiàn)量、價齊跌的情況。3月新推2號樓4月加推1號樓7月新推b區(qū)大鼎第一時間在4月房地產(chǎn)政策出臺前后商品房成交價格由7500元/下降到7300元/下降幅度為4%，而成交量從4月的19151.49下降到6月的16007.16，下降幅度16.42%。類型： 普通住

14、宅,多高層 項目位置 ：九龍坡區(qū) 袁家崗 輕軌車站旁 建筑面積：6.11萬平方米占地面積：0.78萬平方米綠化率：25%容積率：6.15總戶數(shù):687 停車位：296個開發(fā)商 ：重慶大鼎置業(yè)有限公司 案例背景說明：政策背景研判政策對2010年上半年重慶房地產(chǎn)市場的影響同景國際城在4月房地產(chǎn)政策到7月前后商品房成交價格保持7800元/不變，但是成交量卻由38992.35下降到17295.98，下降幅度55.64%。通過統(tǒng)計可以看出，新政出臺前后，房地產(chǎn)市場受到不同程度的影響，大區(qū)域價格波動幅度小，但是成交量小幅下降，個別樓盤出現(xiàn)量，價齊跌的情況。案例背景說明：物業(yè)形態(tài)：花園洋房，電梯高層目前均價

15、：7500元/開盤時間：2008-12-14入住時間：分期入住周圍交通：目前開通381、長運快巴、直達石坪橋、解放碑、南坪的業(yè)主交通車 規(guī)劃建設(shè)中的輕軌六、八號線及南山隧道和慈母山隧道，將拉近項，目與解放碑、北部新區(qū)的距離，車程將在1520分鐘.。 物業(yè)費：1.4元/平米/月建筑面積：200萬平方米政策背景研判政策對本案項目的影響p本案所處區(qū)域較為特殊，與城市環(huán)境接觸緊密，受到2010年國家宏觀政策對于房地產(chǎn)市場大力調(diào)控，將使項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場出現(xiàn)震蕩行情，以抑制投資性購房；p近期國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的高指標調(diào)控，目標直指高房價，意在保障房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展；p從目前區(qū)域典型案例的成交情況來看

16、，出現(xiàn)了量、價齊跌的情況，宏觀政策調(diào)控的效果已開始顯現(xiàn)。鼎合觀點：u 隨著宏觀政策調(diào)控的效果逐漸顯露，預(yù)計后期仍將有不同程度的調(diào)規(guī)細則出臺，而目前對于投資性購房的打壓，一定程度上將打擊本案部分投資客群；u 本案所處區(qū)域位置特殊，未來受市場大環(huán)境影響較大，將隨市場走勢呈跟隨性發(fā)展趨勢，未來政策的不明朗，也給本案未來發(fā)展空間給出了未知答案。p房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國家對整體宏觀經(jīng)濟的發(fā)展需求之下，房地產(chǎn)依然是不可或缺的重要支撐。同時考慮到與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的金融行業(yè)面臨的一系列風(fēng)險，政府將在打壓房地產(chǎn)的同時，也將對整體的經(jīng)濟環(huán)境有所顧忌。迫于經(jīng)濟發(fā)展以及全球金融市場壓力，央行無法過

17、度收回流動性，資金市場依舊相對寬裕。p扎實把握本輪政策對市場的影響周期，本輪新政的影響，首先是房地產(chǎn)企業(yè)，其次是地方政府，再次是金融機構(gòu)，最后才是中央政府，最低負面影響能夠到達地方政府這一環(huán)，最高影響到金融金鉤，到時候中央政府的政策必定會做合理化調(diào)整，本項目在未知的政策周期中，必須找準目標客群，適當?shù)膽?yīng)對政策做相應(yīng)的變動，降低消費者的購房門檻，才能使得項目在逆市表現(xiàn)突出。政策背景研判小結(jié)n 從目前宏觀政策調(diào)控的力度和市場表現(xiàn)來看，重慶房地產(chǎn)市場短期調(diào)控效果明顯，政策打壓力度大，市場反應(yīng)劇烈，未來市場存在較大不確定因素；n 由市場傳遞出的種種消息和央行等國家控規(guī)機構(gòu)的表現(xiàn)來看，下半年從經(jīng)濟刺激等

18、角度出發(fā)，宏觀政策存在一定的松動跡象，市場未來仍舊存在較大不確定性。part 1政策背景與研判u重慶近期樓市政策解讀u新政實施后對房地產(chǎn)市場的影響u重慶公租房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響u重慶“兩江新區(qū)”對房地產(chǎn)市場的影響u八月近期政策重慶公租房建設(shè)目前進展及未來規(guī)劃隨著2010年2月28日重慶市首個公共租賃房建設(shè)工程在北部新區(qū)鴛鴦組團破土動工，拉開了重慶市為解決住房問題，建設(shè)保障性住房的序幕。截止今年上半年，重慶主城區(qū)已開工6個片區(qū)750萬平方米公租房，下半年還將在萬州、涪陵、黔江、江津、合川、永川、長壽、璧山等8個郊區(qū)區(qū)縣開建250萬平方米公租房。預(yù)計到2012年，全市將新建廉租住房20.4萬套

19、、建筑面積達到1020萬平方米，每年建設(shè)約7萬套、350萬平方米，建設(shè)總量增加到7倍。 3040%的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障，6070%的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成的制度體系，逐步實現(xiàn)住房保障的全覆蓋。重慶主城已進入外環(huán)時代。按照發(fā)展規(guī)劃，主城區(qū)將達到1000平方公里、人口1000萬以上，內(nèi)外環(huán)線之間將新增21個居民聚居區(qū)。在這些聚居區(qū)中要 重慶公租房建設(shè)對重慶市房地產(chǎn)的影響p 增大了市場供應(yīng)量，可以直接牽制房價走高，長期穩(wěn)定房價；p 公租房建設(shè)是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求的“緩沖器”；p

20、 對年輕人群體，會較好緩解資金積累與購房壓力之間的矛盾，通過一段時間的過渡，形成有效需求，反過來，又會；p 公租房對房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)起到調(diào)節(jié)作用，公租房屬于中低端產(chǎn)品，開發(fā)商要打造出與公租產(chǎn)品的不同之處，就要使中高端產(chǎn)品市場競爭更加充分，性價比更高，從而起到了；p 對，公租房在租金上比較偏低，對二手房市場構(gòu)成一定的壓力。大竹林廉租房九龍坡區(qū)華龍廉租房小區(qū)處于建設(shè)中part 1政策背景與研判u重慶近期樓市政策解讀u新政實施后對房地產(chǎn)市場的影響u重慶公租房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響u重慶“兩江新區(qū)”對房地產(chǎn)市場的影響u八月近期政策規(guī)劃范圍：江北區(qū)涉及街鎮(zhèn)為：石馬河、大石壩、觀音橋、華新街、五里店、江北城

21、、寸灘、鐵山坪、郭家沱、復(fù)盛、魚嘴鎮(zhèn)；渝北區(qū)涉及街鎮(zhèn)為：龍溪、龍山、龍塔、雙鳳橋、雙龍湖、回興、悅來、人和、鴛鴦、天宮殿、翠云、大竹林、木耳、禮嘉、龍興、石船、古路、玉峰山鎮(zhèn)；北碚區(qū)涉及街鎮(zhèn)為：水土、復(fù)興、蔡家崗、施家梁鎮(zhèn)。功能定位：是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗的先行區(qū)；中國內(nèi)陸重要的先進制造業(yè)基地；中國內(nèi)陸重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地；長江上游地區(qū)金融中心和創(chuàng)新中心；內(nèi)陸地區(qū)對外開放的重要門戶；科學(xué)發(fā)展的示范窗口?？傮w目標：10年后gdp逾6000億元 ，功能分區(qū)：構(gòu)建“3”大特色板塊：一是南部沿江一帶的“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)板塊”：包括江北嘴中央商務(wù)區(qū)、保稅功能區(qū)及魚復(fù)現(xiàn)代物流功能區(qū)，沿東西向嘉陵江、長江橫貫

22、新區(qū)，集中布局金融、商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。二是西部、中部區(qū)域的“都市綜合功能板塊”：包括北部新區(qū)、空港新城、蔡家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能板塊、悅來會展城，是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、樓宇工業(yè)和城市綜合服務(wù)區(qū)，是宜居新區(qū)的集中展示區(qū)域。三是由北向東成帶狀環(huán)繞的“先進制造基地板塊”：位于重慶主城區(qū)外環(huán)（繞城）高速公路一帶，屬于城市的下水方向，包括龍石先進制造業(yè)功能區(qū)、木古出口加工功能區(qū)、水復(fù)生態(tài)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，是先進制造業(yè)集中連片區(qū)域。戰(zhàn)略意義：兩江新區(qū)的通過，勢必帶動該區(qū)域的投資和消費需求，改變重慶本地產(chǎn)業(yè)空殼的現(xiàn)狀，使之真正成為西部地區(qū)的戰(zhàn)略高地 。兩江新區(qū) &概況重慶“兩江新區(qū)”戰(zhàn)略規(guī)劃及發(fā)展重慶“兩江新區(qū)”

23、對重慶市房地產(chǎn)的影響p 兩江新區(qū)成立后，將在未來數(shù)年內(nèi)影響重慶經(jīng)濟社會發(fā)展和改變數(shù)以百萬計市民的生活，比如工作崗位的增加、居住條件的改善等，p 重慶經(jīng)濟未來向好，但對于重慶房價的影響將是一個循序漸進的過程 。，隨著政府對兩江新區(qū)規(guī)劃細則的出臺、大量投資資金源源不斷的涌入、開發(fā)布局的如火如荼，兩江新區(qū)的；p 新區(qū)用地指標單列、戶籍制度改革的啟動、商品房與公租房結(jié)合的居民住房制度的創(chuàng)新、政府大力投入資金進行基礎(chǔ)建設(shè)等利好政策及規(guī)劃，將直接帶動房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，part 1政策背景與研判u重慶近期樓市政策解讀u新政實施后對房地產(chǎn)市場的影響u重慶公租房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響u重慶“兩江新區(qū)”對房地

24、產(chǎn)市場的影響u八月近期政策2010年8月近期相關(guān)政策重慶今年第三次叫停第三套房貸款 8月9日，重慶多家商業(yè)銀行昨日已全部停辦第三套房貸 日前，銀監(jiān)會建議各家商業(yè)銀行暫停北京、上海、深圳、杭州的第三套房貸。同日京滬深杭四城市當?shù)劂y行已全面叫停第三套房貸。重慶各銀行相繼已全部停辦第三套房貸。這是自2010年4月“國十條”出臺后，重慶地區(qū)銀行第三次叫停第三套房貸。事實上，重慶的第三套房貸在國家調(diào)控新政出臺后，一直處于波動中。今年4月，“國十條”出臺后，重慶地區(qū)第三套房貸首次出現(xiàn)了停辦。5月23日，重慶發(fā)布關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見后，由于沒有對第三套房停貸作出限制，重慶中小銀行相

25、繼重新開放了第三套房貸的審批。當時的第三套房貸標準是：首付必須高于5成到6成，而利率則在基準利率基礎(chǔ)上上浮15%20%。但隨著銀監(jiān)會對“存貸比”（即銀行貸款總額與存款總額的比例，從銀行抵抗風(fēng)險的角度講，存貸比例不宜過高，因為銀行還要應(yīng)付廣大客戶日?，F(xiàn)金支取和日常結(jié)算，這就需要銀行留有一定的庫存現(xiàn)金）監(jiān)管要求的出臺，第三套房貸不可避免地“被犧牲”了。根據(jù)銀監(jiān)會要求，各家商業(yè)銀行的存貸比要在6月30日前達到75%的監(jiān)管標準，否則將招致監(jiān)管處罰。重新“開閘”的第三套房貸關(guān)上大門。7月初，銀行又開始對第三套房貸的發(fā)放悄然松動，多家銀行改變此前“原則上暫停發(fā)放”的做法，重新“開閘”，直至昨日才完全關(guān)閉。

26、房價上漲的推手主要是三套房以上的多套房，第一套房及和第二套房都是剛性需求占主導(dǎo)，房市失去投資性購買需求，也將失去上漲動力。按照目前的市場情況分析，下半年只要多套房貸不放開，房價將很難出現(xiàn)上漲。這意味著第三套房貸下半年放松的可能性很小。part 2宏觀市場背景與趨勢研究u施竣工面積分析u商品房銷售面積分析u商品房價格走勢分析u供應(yīng)市場現(xiàn)狀分析u成交市場情況分析u小結(jié)重慶市房地產(chǎn)投資 u2009年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資突破1000億元，達1238.91億元，同比增長25.0%呈大幅增長的趨勢。 u2009年重慶市商品房新開工面積3813.68萬平方米，同比增長8.7%，結(jié)束了去年的負增長態(tài)勢。 重慶

27、市商品房新開工面積 從房地產(chǎn)開發(fā)投資角度看，重慶市房地產(chǎn)市場投入同比08年有大幅上漲趨勢，施竣工面積均有上漲；但主城區(qū)新增供應(yīng)量出現(xiàn)一定縮減，08年存量房體量過多是原因之一。宏觀市場背景與趨勢研判2009年重慶商品房施竣工面積分析宏觀市場背景與趨勢研判2009年重慶商品房施竣工面積分析u2009年重慶市商品房竣工面積2907.05萬平方米，同比增長22.8%。 u2009年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)新增供應(yīng)1824.35萬，較2008年同比下降0.8%，較07年下降15%。u上半年受08年市場調(diào)整影響，新增供給較少，下半年在需求的持續(xù)拉動下明顯回升；南岸區(qū)、北部新區(qū)、渝北區(qū)、九龍坡區(qū)和江北區(qū)是新增供給

28、的主力區(qū)域，所占比重均高于10%。 2003-2009年重慶市商品房竣工面積 2003-2009年重慶市主城區(qū)新增供應(yīng)量 同比往年，目前重慶市商品房竣工面積與新增供應(yīng)量呈穩(wěn)步上升趨勢，市場未來供應(yīng)量將有所增加，2009年竣工面積達2900萬方，新增供應(yīng)量達1824萬方，進一步加劇市場競爭態(tài)勢。物業(yè)形態(tài)成交套數(shù)(套)成交面積(萬)成交金額(億元)成交均價(元/)建面套內(nèi)建面套內(nèi)別墅4321114.01110.2199.3487139014洋房7291100.0488.9652.5552535907普通高層1955221727.761420.01715.9141445042經(jīng)濟適用房3057427

29、2.33227.6657.8421242541商業(yè)8502113.4197.7179.1169768096寫字樓251345.3134.5628.7563458319車庫1491761.9729.2315.7825465398合計2636402434.832008.341049.2843095225u2009年政府出臺多個救市政策，使市場剛性需求客戶大幅增長，帶動整個房地產(chǎn)市場銷售。u在住宅產(chǎn)品中，在成交面積方面，高層成交約占78%，洋房、別墅分別占5%左右；在成交套數(shù)方面，高層約占82%，別墅約占2%，洋房約占3%，而經(jīng)濟適用房占13%左右。宏觀市場背景與趨勢研判2009年商品房銷售面積分析

30、由09年主城區(qū)商品房成交情況看，高層物業(yè)成交套數(shù)近20萬套，成交面積達1727萬方，成交總金額達715億元，各項指標均表明了目前房地產(chǎn)市場成交的重點物業(yè)形態(tài)。宏觀市場背景與趨勢研判2010年上半年商品房銷售面積分析2010年一季度市場成交情況較為穩(wěn)定，新政頒布前4月成交量達到260.7萬方的峰值，后期受新政影響成交面積急劇下滑至120萬方，6月隨市場回暖小幅上升，7月成交面積達到148.67萬方，但總體市場來看，市場觀望情緒嚴重。2010年4月無疑是今年樓市的一個高峰，但是由于春交會的火熱和新政的出臺，之后的樓市出現(xiàn)了明顯的拐點，這樣的表現(xiàn)也非常符合目前重慶樓市的整體狀況 。1-3月受春節(jié)及房

31、交會利好趨勢帶動市場表現(xiàn)正常，5月受政策影響大幅下跌，6月受地方政策的影響，房地產(chǎn)市場銷售面積稍有回暖，7月成交量小幅上漲，但可以看出市場觀望情緒依然嚴重。09年1-7月10年1-7月10年較 09年同比907.91977.098%1335.31129.84-15%0.680.8626%4057546135%-15%成交面積同比（萬平方米）供應(yīng)面積（萬平方米）2010年1-7月市場整體成交面積同比09年同期下跌15%；成交均價同比09年同期增長35% ；新增小幅增加，庫存小幅上升，成交量環(huán)比小幅下跌，成交均價漲至5000以上，新增供應(yīng)也小幅增加。宏觀市場背景與趨勢研判成交市場情況分析8% 重慶

32、市主城區(qū)2009年商品房均價突破4000元/大關(guān)，上漲至4309元/平方米。截至2009年12月，成交建面均價已經(jīng)上漲至5222元/，且上漲勢頭依然明顯。 2010年2月成交價格回升至5000以上，達到5400元/，環(huán)比增長11.5%，同比增長47.2%。 2010年3月成交價格回落至4996元/，經(jīng)濟適用房成交46萬，單月占比24%，較大程度上拉低了房價；4月成交價格漲至6113元/，經(jīng)濟適用房成交單月占比7%，對房價的干擾減小。 5月成交均價下降至4995元/，主要是由于在新政影響下，部分樓盤小幅降價促銷，且經(jīng)濟適用房成交面積23萬方，單月占比約19.6%，對房價的干擾較大。 6月成交均價

33、漲至5444元/，主要是本月高端物業(yè)和商業(yè)物業(yè)備案增加，經(jīng)濟適用房占比下降，對房價干擾減小。 7月成交價漲至5549元/，成交價格呈現(xiàn)出小幅上漲趨勢，在價格走勢上呈現(xiàn)不明朗發(fā)展趨勢。2010年1-6月，重慶商品房價格穩(wěn)步上漲，從一月的4844元/漲到6月的5444元/，但是價格波動幅度較大，4月受房交會影響，價格上漲至6113元/，4月14日相應(yīng)的新政出臺，5月價格急劇下降到4995元/，緊接著渝十條，利好消息初顯導(dǎo)致6月房價回升到5444元/，7月已達到5549元/。宏觀市場背景與趨勢研判2009年至2010年上半年重慶商品房銷售價格走勢分析2010年上半年同比09年同期，總體成交價格穩(wěn)步上

34、漲，4月受市場成交利好因素達到6113元的頂峰，但后期受新政影響價格波動幅度較大，5月跌至4995元/。未來仍將受宏觀政策影響，價格走勢呈不明朗的發(fā)展趨勢。受新政影響，供應(yīng)面積走勢波動較大，1月“小陽春”供應(yīng)面積大幅增加，2-4月穩(wěn)步增長至最高點，達到226.8萬方，但略低于09年同期，5月受政策影響供應(yīng)面積大幅滑落至54萬方，截止7月份回升至158萬方，未來市場供應(yīng)預(yù)計將保持小幅增長趨勢。宏觀市場背景與趨勢研判2009年至2010年上半年重慶商品房供應(yīng)市場現(xiàn)狀解析注：一手房存貨去化周期 = 期末已獲得預(yù)售許可證的未售面積總額 / 過去3個月月均成交面積存貨去化周期小幅上升，市場觀望情緒表現(xiàn)濃

35、厚。p截止2010年6月底存貨量881萬平方米，較5月有所增加，同比下降32%；6月去化周期5.2月。宏觀市場背景與趨勢研判2009-2010年重慶商品房市場存貨去化走勢u2009年我市共銷售商品房2434.83萬方，同比增加91.9%，市場成交量大幅增長；較08年增加26%。u2008年由于市場低迷，成交量大幅度萎縮，2009年房地產(chǎn)逐步復(fù)蘇。u4月，達到年內(nèi)第一個成交高峰，共成交274.1萬平方米；5-9月市場持續(xù)火熱，月成交量穩(wěn)定在170萬平方米以上；u10月，由于秋季房交會、開發(fā)企業(yè)加緊促銷和擔(dān)心利率七折優(yōu)惠取消等原因，市場出現(xiàn)恐慌性購房，導(dǎo)致單月成交量一舉突破300萬平方米，達到30

36、0.91萬平方米，達到全年最高；u11月和12月雖然是傳統(tǒng)淡季，但市場降溫并不明顯，月成交量依然保持在190萬平方米以上。u2010年1月到6月受政策影響，整體市場波動較大，商品房價格，總體呈小幅上揚，由1月“小陽春”勢頭跌至政策影響的低谷，6月份呈現(xiàn)回暖上升趨勢，7月份成交量小幅上漲，雖受政策調(diào)控的影響，但從整體市場情況分析，得出目前市場處于供小于求的現(xiàn)狀，還未達到市場飽和量，從長遠來看，重慶擁有一系列地方政策優(yōu)勢和歷史機遇，未來發(fā)展?jié)摿^大。趨勢研判：2010年主城區(qū)成交量會在2009年主城區(qū)成交量基礎(chǔ)上略有下降，預(yù)測 2010年市場成交量為“1750-1800萬”，同比2009年下降30

37、%-35%； 整體房價情況為“銷售壓力增大，房價平穩(wěn)，優(yōu)惠力度加大”。 宏觀市場背景與趨勢研判小結(jié)part 3區(qū)域房地產(chǎn)研究u區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運行情況u區(qū)域解讀u項目版塊市場研判u區(qū)域房地產(chǎn)市場未來預(yù)測u小結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)市場研判區(qū)域商品房供應(yīng)市場現(xiàn)狀解析單位：萬平方米單位：萬平方米 從目前九龍坡區(qū)的商品住宅市場新批預(yù)售量來看，2010年市場新批預(yù)售量同比2009年有較大幅度增加；2010年春節(jié)期間受樓市“小陽春”影響新批預(yù)售量有大幅增長，10年2月份有所回落，但隨著市場回暖，區(qū)域樓市前景看好，新批預(yù)售量穩(wěn)步上升，且存在較大市場空間； 2010年區(qū)域新增供應(yīng)量較2009年同比有較大幅度增長，且呈

38、現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢，預(yù)計未來市場新增供應(yīng)量將繼續(xù)增加。市場新增供應(yīng)大幅增加，3月同比09年翻番達到14萬方，并呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，預(yù)計未來供應(yīng)將持續(xù)增長。區(qū)域房地產(chǎn)市場研判區(qū)域商品房成交市場現(xiàn)狀解析單位：萬平方米單位：元/平方米 從目前區(qū)域的商品房成交市場交易量來看，2010年1月份由于春節(jié)樓市“小陽春”帶動區(qū)域成交量大幅增加，2、3月份同比2009年同期有所回落，但呈小幅增長趨勢，預(yù)計未來區(qū)域成交量將延續(xù)前期態(tài)勢有小幅增長趨勢； 從目前區(qū)域商品房市場成交均價走勢來看，隨著大環(huán)境市場回暖和經(jīng)濟總體運行態(tài)勢的穩(wěn)步提升，市場成交情況較為火熱，成交均價穩(wěn)步大幅增長，增幅趨勢明顯，預(yù)計未來隨大環(huán)境市場利好將呈

39、現(xiàn)繼續(xù)上升態(tài)勢，價格有望突破6000元大關(guān)。市場成交火熱，10年4月成交均價達到5822元/的峰值，成交價格穩(wěn)步攀升，預(yù)計未來成交形勢將繼續(xù)保持小幅上揚趨勢。宏觀市場背景與趨勢研判2009年區(qū)域土地成交情況分析西彭no.20090913415757157571298.87 498.35 北京城建重慶地產(chǎn)有限公司 九龍坡區(qū)西彭組團g標準分區(qū)c13-8/02、c17-2/02號地塊住宅;商業(yè)（商服）;12.13 31.62 2.61大楊石no.200909118692177002929.87 732.46 重慶海外集團有限公司 高新區(qū)二郎科技新城組團c分區(qū)c4-4/03號宗地住宅;商業(yè)（商服）;2

40、.63 10.51 4大楊石no.20090911321631216318321.22 1849.07 重慶市康德實業(yè)（集團）有限公司 高新區(qū)大楊石組團c分區(qū)c09-1/03號宗地住宅;商業(yè)（商服）;2.60 11.70 4.5大楊石no.200909100348125900012299.61 2733.25 保利（重慶）投資實業(yè)有限公司 九龍坡區(qū)大楊石組團j分區(qū)j08-11-1/04號宗地住宅;4.80 21.59 4.5中梁山no.20090909919558195581090.07 998.49 重慶騰翔實業(yè)有限公司 九龍坡區(qū)金鳳鎮(zhèn)龍?zhí)逗蟼?cè)a1-04、a1-05、a1-11、a1-12

41、、a1-22、a1-29、a1-30、a1-33號宗地住宅;17.94 19.59 1.09中梁山no.200909098367436741040.65 578.14 重慶開源恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶翁達物業(yè)發(fā)展有限公司 九龍坡區(qū)西永組團z分區(qū)8-10/01、8-11/01號宗地住宅;3.53 6.35 1.8中梁山no.200909097711171111589.94 635.98 重慶天盈置業(yè)有限公司 九龍坡區(qū)西永組團z分區(qū)38-5/01號宗地住宅;4.47 11.18 2.5大楊石no.200909079546081004291.85 1451.80 重慶永緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高新

42、區(qū)石新路南側(cè)組團k分區(qū)k08-6/02號宗地住宅;1.89 5.58 2.96大楊石no.200909065341060006441.22 1355.99 重慶星圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 九龍坡區(qū)大楊石組團u分區(qū)u03-4-2/03號宗地住宅;0.93 4.42 4.75大楊石no.20090902236085360856526.61 1739.26 南方東銀置地有限公司 九龍坡區(qū)大楊石組團p分區(qū)p17-1/05號宗地住宅;5.53 20.75 3.75大楊石no.20090900311954119542303.50 1151.46 重慶渝高科技產(chǎn)業(yè)(集團)股份有限公司 高新區(qū)二郎科技新城組團l分

43、區(qū)l5-8號、九龍園區(qū)組團b分區(qū)b9-1號宗地住宅;商業(yè)（商服）;5.19 10.38 2從2009年區(qū)域土地的成交情況來看，未來區(qū)域內(nèi)住宅市場放量為153.67萬方，未來區(qū)域供應(yīng)增幅較大，加速區(qū)域競爭形勢。宏觀市場背景與趨勢研判2010年下半年重慶城區(qū)高層物業(yè)供應(yīng)量預(yù)測區(qū)域體量占比巴南區(qū)537.03%大渡口區(qū)222.92%江北區(qū)9512.60%九龍坡區(qū)9112.07%南岸區(qū)12116.05%沙坪壩區(qū)567.43%渝北區(qū)23631.30%渝中區(qū)618.09%北碚區(qū)192.52%合計754100%重慶下半年高層物業(yè)供應(yīng)量預(yù)計為754萬方，北部片區(qū)為主要供應(yīng)區(qū)域；其中九龍坡區(qū)預(yù)計供應(yīng)91萬方，占比

44、12.07%。未來項目將面臨較大的競爭壓力。區(qū)域房地產(chǎn)市場研判小結(jié)u目前區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運行情況良好，市場供應(yīng)量大幅增加，商品房成交量、價齊升，且呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，房地產(chǎn)市場未來增長空間較大；u從09年區(qū)域土地供應(yīng)情況以及10年下半年市場放量預(yù)測來看，區(qū)域未來市場供應(yīng)量較大，預(yù)測將達91萬方，大幅放量將帶來區(qū)域市場的激烈競爭；u受大重慶以及九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場總體良好運行利好環(huán)境帶動，本案項目未來市場發(fā)展空間較大，但存在一定威脅，需通過產(chǎn)品的差異化打造以及精確項目定位來回避競爭。part 3區(qū)域房地產(chǎn)研究u區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運行情況u區(qū)域解讀u項目版塊市場研判u區(qū)域房地產(chǎn)市場未來預(yù)測u小結(jié)嘉華

45、大橋（往江北方向） 鵝公巖大橋（往江南方向）奧體中心九龍坡區(qū)楊家坪商圈 渝中區(qū)cbd大渡口南岸區(qū)大坪商圈沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)是重慶主城區(qū)三大板塊之一，處于重慶都市發(fā)達經(jīng)濟圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是重慶市發(fā)展和主城區(qū)拓展的重點地區(qū)，交通樞紐和物資集散地。區(qū)內(nèi)立體交通網(wǎng)絡(luò)完善，通達性強。 九龍坡區(qū)是重慶主城五大商圈之一，目前，以楊家坪步行商業(yè)區(qū)為中心，集購物、餐飲、生態(tài)旅游、休閑娛樂等為一體的重慶主城西部商貿(mào)副中心已初步建成，全區(qū)基本形成了以汽車、摩配、整車交易中心、石材鋼材、農(nóng)副產(chǎn)品等專業(yè)市場和新世紀百貨、富安百貨、蘇寧電器、重慶商社、重百九龍、立丹百貨、國美電器等一批骨干零售商場為支撐的商貿(mào)發(fā)展格局。特

46、別是世界商業(yè)零售巨頭沃爾瑪、時代-華納、家樂福等登陸楊家坪中心地區(qū)，極大地改善和提升了九龍坡區(qū)購物、消費環(huán)境，進一步增強了市場消費的凝聚力和對周邊地區(qū)的輻射能力；直港大道和九龍美食街“名揚山城。九龍坡區(qū)商貿(mào)流通市場繁榮活躍、購銷兩旺，具有巨大的市場潛力。區(qū)域房地產(chǎn)市場研判區(qū)域解讀九龍坡區(qū)概況：地理位置九龍坡區(qū)為重慶市重點開發(fā)區(qū)，位于市區(qū)西南部，東接渝中區(qū)，南靠大渡口區(qū)，西鄰江津市、壁山縣，北與沙坪壩區(qū)接壤，區(qū)位優(yōu)勢顯著。戰(zhàn)略定位九龍坡區(qū)是重慶市主城區(qū)的核心功能區(qū)，中部片區(qū)向西部片區(qū)拓展的戰(zhàn)略樞紐。功能定位定位為重慶市現(xiàn)代工業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中區(qū)、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)、生態(tài)宜居城區(qū)。 區(qū)域房地

47、產(chǎn)市場研判區(qū)域解讀區(qū)域房地產(chǎn)市場研判區(qū)域解讀區(qū)域介紹： 九龍坡區(qū)是重慶市主城區(qū)之一，位于主城區(qū)西南部，地處長江與嘉陵江交匯的腹心地帶，是長江和嘉陵江環(huán)抱的重慶渝中半島的重要組成部分，中梁山分隔成東西兩大部分，地處長江與嘉陵江交匯的腹心地帶，東與渝中區(qū)相鄰，與南岸區(qū)、巴南區(qū)隔江（長江）相望，南與大渡口區(qū)相接，西與江津市、璧山縣接壤，北與沙坪壩區(qū)毗鄰，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 轄6個街道、12個鎮(zhèn)，幅員437平方公里，常住人口90余萬，其中非農(nóng)業(yè)人口51萬，區(qū)人民政府駐重慶市楊家坪。2004年，區(qū)域生產(chǎn)總值增長16.2%，達185.53億元，總量繼續(xù)居重慶各區(qū)市縣榜首；全區(qū)社會固定資產(chǎn)投資突破111億元

48、，增長33.1%；社會消費品零售總額完成90.22億元，增長16.1%；外貿(mào)進出口實現(xiàn)3.4億美元，其中出口2.8億美元，分別增長10%和20%；區(qū)級財政收入完成7.2億元，增長35.8%。十五計劃主要指標提前一年完成。區(qū)域優(yōu)勢： 城市發(fā)展和主城區(qū)拓展的重點區(qū)域 立體交通網(wǎng)絡(luò)便捷 工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 投資環(huán)境優(yōu)越 對外開放初具規(guī)模 交通通訊、工農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、旅游等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模 產(chǎn)業(yè)布局合理、科教文化發(fā)達九龍坡區(qū)屬于城市拓展重點區(qū)，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢、較強的綜合經(jīng)濟實力和雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，規(guī)劃完善，城市發(fā)展?jié)摿薮?。區(qū)域房地產(chǎn)市場研判區(qū)域版塊分布版塊劃分：謝家灣版塊、楊家坪版塊、石坪橋版塊、毛線溝版塊、

49、黃桷坪版塊、華巖新城板塊、中梁山版塊、白市驛版塊、西彭版塊。區(qū)域房地產(chǎn)市場研判重點區(qū)域版塊解讀 楊家坪是九龍坡區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，以商貿(mào)交流為主，承擔(dān)著區(qū)域商貿(mào)交流、經(jīng)濟發(fā)展的重要增長功能，主要以楊家坪商圈為核心； 目前，楊家坪商圈占地面積僅為0.2平方公里，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案，楊家坪新商圈占地面積將達到2.5平方公里，兩相比較，擴容量達12倍強。新的楊家坪商圈向南將囊括鐵馬片區(qū)、向東則為原建設(shè)廠地塊、向北將延伸至重慶理工大學(xué)； 為了配合楊家坪版塊發(fā)展擴容，版塊內(nèi)將實施“三環(huán)七橫八縱”路網(wǎng)?！耙画h(huán)”是指現(xiàn)楊家坪商圈環(huán)道，“二環(huán)”是指華潤景觀大道-九濱路-天寶路-西子路-桃花溪市政道路-十八

50、冶-工管院市政道路-華潤景觀大道，“三環(huán)”是指鵝公巖立交-青龍嘴立交-二橋引道-水碾立交-袁茄路-大公館立交-謝陳路-鵝公巖立交。“七橫”包括謝陳路、石楊路、蟠龍大道、大件路以及3條新增規(guī)劃道路?！鞍丝v”包括陳庹路、袁茄路、楊渡路、南北干道、九濱路以及3條新增規(guī)劃道路 社區(qū)幅員2.4平方公里，東臨謝家灣，西臨大渡口區(qū)，南接楊家坪，北靠高新區(qū)，常住人口5.7萬人，暫住人口2萬多人。 石坪橋作為九龍坡區(qū)的都市商貿(mào)圈，道路四通八達，設(shè)有市公交站點20余個。轄區(qū)匯集國有大中型企業(yè)和各類社會單位80余家，醫(yī)院5所，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站7個。 石坪橋街道轄6個社區(qū)居委會，均建立社區(qū)黨委、工會、共青團，并建有黨員

51、志愿者、青年志愿者、巾幗志愿者和文藝宣傳隊伍，設(shè)立了家政、房介、職介、社區(qū)衛(wèi)生、幼兒園、老年公寓、家電維修、房屋維修、社區(qū)法律等服務(wù)組織。 區(qū)域房地產(chǎn)市場研判重點區(qū)域版塊解讀 位于九龍坡區(qū)東南端，是九龍坡區(qū)重要的鐵路、港口、碼頭貨運集散地，是未來的物流配送中心。東臨長江，南靠九龍鎮(zhèn)九龍村，西接楊家坪，北連謝家灣。 轄區(qū)面積5.08平方公里，常住人口5.14萬人，流動人口近2萬人。全處干部38名（其中：男22名，女16名），機關(guān)在職黨員26名，社區(qū)黨員349名。街道黨工委下設(shè)8個社區(qū)黨委。 轄區(qū)內(nèi)有四川美術(shù)學(xué)院、重慶電力高等?？茖W(xué)校2所高校及6所中小學(xué)校，有西南地區(qū)最大的集裝箱碼頭、重慶發(fā)電廠等

52、69個大中型企事業(yè)單位。 指整個華巖鎮(zhèn)、中梁山街道轄區(qū)范圍，面積43.8平方公里，約占全區(qū)1/10，其中城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積約25.3平方公里（現(xiàn)狀建成區(qū)面積約10平方公里，但約有5平方公里需進行舊城改造），中梁山生態(tài)綠地約18.5平方公里（現(xiàn)狀森林植被約10平方公里）； 現(xiàn)狀常住人口10萬，約占全區(qū)1/9，規(guī)劃常住人口30萬，約占屆時全區(qū)人口的1/5。 華巖新城區(qū)既包括新區(qū)開發(fā)，又包括舊城改造，還包括中梁山生態(tài)旅游區(qū)的保護與開發(fā)；既包括工業(yè)園區(qū)建設(shè)，又包括房地產(chǎn)開發(fā)、物流園區(qū)打造，還包括道路交通、工程管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 聯(lián)發(fā)嘉園柏景龍庭大鼎第一時間中交麗景金源利青國青城恒大綠洲華福山水金科西

53、城大院保利心語花園金科陽光小鎮(zhèn)海蘭云天畔山林語廣廈城洛卡莊園斌鑫西城綠錦華宇春江花月目前九龍坡區(qū)在售樓盤呈現(xiàn)組團式分布，主要分為三大在售區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)市場研判區(qū)域在售樓盤分布金鵬西城華府九龍坡西彭西慶路鎮(zhèn)政府旁444001000002.20 30.20%3500高層2010.6.26 聯(lián)發(fā)嘉園九龍坡西郊支路18號（動物園老大門旁）241261718196.00 31%7300高層2010.4.17柏景龍庭九龍坡九龍園翼龍路8號金科三色幼兒園對面967447546335%5800高層2010.4.3大鼎第一時間九龍坡袁家崗輕軌車站旁（謝家灣正街7號）7805610666.1525%7300高層

54、 2010.6.26中交麗景九龍坡泛二郎雙山大片區(qū)雙龍路2號(巴國城旁)2126649064163.4937.50%5600高層、多層2010.5金源利青國青城九龍坡楊家坪九龍山錦龍路289號（九龍美食街旁）276491300003.533%5650高層-恒大綠洲九龍坡西郊支路12號913324600003.9935.88%6800 高層、小高層2010.5.1華福山水九龍坡華巖寺路5號（華巖寺大門右邊）20056560002.4930%5700小高層4棟、高層1棟 2009.11 金科西城大院九龍坡九龍園區(qū)火炬大道16號(巴國城旁) 800004000003.1837%7000高層及小高層

55、2009.6.20 五星國色天香九龍坡西彭天醉園度假區(qū)南側(cè)40000600001.549.50%3500高層2009.8保利心語花園九龍坡龍江路8號(在灘子口小學(xué)旁)571852598993.545.10%6000高層2009.9.28金科陽光小鎮(zhèn)九龍坡九龍園華福大道北段18號2686126000001.7433.38%6800多層、高層 2008.12.19 海蘭云天假日風(fēng)景九龍坡金鳳鎮(zhèn)海蘭村海蘭云天aaaa旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)1354171300000.9654.18%5400洋房2008.5.1海蘭云天畔山林語九龍坡九龍園區(qū)龍華大道56號（龍門陣公園旁）562101011731.845.60%6

56、000高層、小高層2009.9.5廣廈城洛卡莊園九龍坡楊家坪楊九路九龍大道一號 65159690691.0638%8000洋房 2008.5.24 斌鑫西城綠錦九龍坡華福大道北段19號3600004300002.7230.16%5200高層、小高層2010.1.9 麗水菁苑九龍坡九濱路720002850003.4542%9600高層2009.9.12華宇春江花月九龍坡黃楊路20號480022600005.441.26% 7800高層2008-12-20 區(qū)域房地產(chǎn)市場研判區(qū)域在售樓盤列表據(jù)不完全統(tǒng)計，目前九龍坡區(qū)在售樓盤約為18個，市場供應(yīng)總量約為452.8萬方，市場成交均價約為6276元/。

57、項目位于重慶市九龍坡區(qū)中心地段，西南面與重慶市動物園緊鄰，北面與桃源小區(qū)貼鄰，東側(cè)為桃花溪， 公共設(shè)施成熟，地理位置優(yōu)越，中心價值顯著。市場經(jīng)濟指標占地面積：91332平方米 總建筑面積：460000平方米 容積率：3.99 綠化率：35.88% 車位：2024個 開盤時間：2010-05-01 恒大綠洲本案恒大綠洲總用地面積約為137畝 ，總建筑面積約為46萬平方米，其中住宅建筑面積為約35萬平方米，公建(商業(yè))建筑面積為8萬余平方米，配套設(shè)施（含幼兒園、綜合樓、車庫等）建筑面積為9萬余平方米。恒大綠洲分為a、b兩區(qū)，全區(qū)共有小高層和高層兩種形式的住宅。 個案恒大綠洲項目概況戶型圖展示：戶型

58、采光通風(fēng)好，功能分區(qū)合理，部分贈送陽臺面積較大。個案恒大綠洲主力戶型展示樣板間彰顯出項目獨特的魅力，以歐式建筑的特色，能讓客戶身臨其境感受空間及立體美，隨處都充滿著溫馨與浪漫。個案恒大綠洲樣板間展示恒大綠洲一期已售罄，二期正在加推中，目前在售20棟樓，銷售均價6800元/平方米。體量232322064088.9%恒大綠洲一期已售罄，目前二期在售20棟樓，戶型在售面積在136平方米，去化率達到88.9%項目優(yōu)勢： 緊鄰楊家坪、蟠龍新區(qū)商圈，經(jīng)濟區(qū)域輻射面積廣泛； 項目周邊配套齊全，交通便捷； 具備大盤氣質(zhì)，自身品牌優(yōu)勢也能吸引購房客群。項目劣勢： 項目周邊樓盤眾多，區(qū)域競爭壓力巨大 本區(qū)域的同質(zhì)

59、樓盤多，客戶分流情況嚴峻。個案恒大綠洲推案情況&項目點評華潤二十四城位于重慶市九龍坡區(qū)謝家灣，原建設(shè)廠廠址。項目交通極其便利，緊鄰已建成的輕軌2號線 ，全線貫通的九濱路能夠快速通達渝中區(qū)，同時項目地塊內(nèi)規(guī)劃建有貫通重慶市南北的城市快速干道。 市場經(jīng)濟指標占地面積：700901平方米 總建筑面積：1916000平方米 容積率：4.17 綠化率：50%華潤二十四城本案項目總占地面積為1051.3畝，規(guī)劃建筑面積近200萬平方米，其中住宅建筑面積160萬平方米、大型集中商業(yè)建筑面積24.6萬平方米、教育面積數(shù)萬平方米。項目總投資約80億元人民幣，預(yù)計2015年左右全面建設(shè)完成。項目建成后，將

60、是一個擁有6萬居住人口，集萬象購物中心、國際酒店、鼎級寫字樓、濱江高尚住宅群于一體的城市中心大型居住區(qū)。 個案華潤二十四城項目概況個案華潤二十四城主力戶型展示兩室兩廳一廚房66兩室兩廳一廚99三室兩廳一廚90兩室兩廳一廚80兩室兩廳一廚87三室兩廳一廚103華潤二十四城戶型：戶型方正，采光通風(fēng)良好，個別戶型有贈送面積，面積區(qū)間66-120。個案華潤二十四城樣板間展示樣板間展示：裝修溫馨華麗，讓業(yè)主賓至如歸，能引發(fā)業(yè)主的購買欲望，裝修時尚大方。華潤二十四城項目基礎(chǔ)資料項目名稱華潤二十四城所屬區(qū)域九龍坡區(qū)片區(qū)謝家灣物業(yè)地址九龍坡區(qū)原建設(shè)長地塊售樓處地址九龍坡區(qū)原建設(shè)長地塊物業(yè)類型住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)開發(fā)商華潤置地（重慶）有