大戶型促銷方案11頁(yè)

1、銷售策略的調(diào)整1、面積分類價(jià)差調(diào)整拉開戶型分類價(jià)差，在本案小戶型目前剩余房源不多的情況下，將小戶型提價(jià)銷售，大戶型再給予一定幅度的優(yōu)惠政策，這樣在項(xiàng)目整體利潤(rùn)不受影響的基礎(chǔ)上，刻意拔高選購(gòu)大戶型的性價(jià)比。通盤考慮，后期推出的戶型基本以大戶型為主，現(xiàn)采用這樣的策略，最差的結(jié)果是剩余少量的小戶型會(huì)出現(xiàn)滯銷情況，但無(wú)疑更能提起購(gòu)房客戶對(duì)于大戶型的關(guān)注。2、優(yōu)惠方式的調(diào)整將現(xiàn)有的入會(huì)贈(zèng)送面積優(yōu)惠方式調(diào)整為統(tǒng)一折扣優(yōu)惠，或是一口價(jià)優(yōu)多少元，這樣從優(yōu)惠方式上直白的體現(xiàn)，放大客戶對(duì)于優(yōu)惠的感官，例如按現(xiàn)有的贈(zèng)送5平米的面積，折算后等于禮送優(yōu)惠20000。3、節(jié)點(diǎn)銷售調(diào)整采用節(jié)點(diǎn)銷售模式，根據(jù)不同的節(jié)點(diǎn)推出各

2、種優(yōu)惠方式來(lái)刺激關(guān)注，引起興趣，可以考慮的本期開盤時(shí)推出限時(shí)選購(gòu)大戶型額外給予優(yōu)惠等活動(dòng)，這樣既給予購(gòu)房客戶實(shí)惠，又制造緊張氣氛，刺激客戶購(gòu)買欲望，在重要的節(jié)日也可以采用這種方式。4、低首付門檻現(xiàn)有的最低首付6萬(wàn)元持續(xù)進(jìn)行，解決購(gòu)房客戶的資金周轉(zhuǎn)，緩解當(dāng)前的購(gòu)房壓力，對(duì)于大戶型持續(xù)銷售必然是極大的促進(jìn)作用，這種方式需要有效的結(jié)合銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于客戶的解釋，讓客戶理解我們?cè)趯?shí)際的幫助他們解決問(wèn)題，通過(guò)低首付，按揭貸款的方式購(gòu)房，大戶型并非遙不可及。宣傳推廣促進(jìn)1、 加強(qiáng)品質(zhì)宣傳小戶型的市場(chǎng)熱度在于剛性需求客戶青睞，由于購(gòu)買力受限，小戶型成為重點(diǎn)關(guān)注；針對(duì)于大戶型的銷售，我們要抓準(zhǔn)客戶定位，改善性需求

3、將成為我們的重點(diǎn)，那我們就得向客戶展現(xiàn)出大戶型的價(jià)值所在項(xiàng)目的高品質(zhì)及附加值。2、 大戶型性價(jià)比展現(xiàn)在面積分類價(jià)格調(diào)整后，將大戶型面積的優(yōu)惠放大，通過(guò)單頁(yè)、短信等時(shí)效性手段將優(yōu)惠展現(xiàn)出去，讓客戶感受大戶型的實(shí)惠，激發(fā)購(gòu)買欲望。3、老帶新推銷模式本案現(xiàn)有的客戶認(rèn)知渠道中，朋友介紹占有很大的比例，從這方面出發(fā)我們采用相應(yīng)回饋政策，并在說(shuō)辭上配合宣傳，讓客戶理解，提高客戶推薦的積極性。4、 樣板房實(shí)景呈現(xiàn)可以考慮制作樣板房展示，把大戶型實(shí)景的優(yōu)質(zhì)、舒適生活直觀的展現(xiàn)出來(lái)，引起客戶的興趣，讓客戶感受物超所值。5、 開發(fā)團(tuán)購(gòu)客戶群針對(duì)于企事業(yè)單位團(tuán)體，可以采用上門直接聯(lián)系，做項(xiàng)目情況及團(tuán)購(gòu)利好說(shuō)明，這部

4、分群體購(gòu)買力處于中高水平，也許對(duì)于他們而言本項(xiàng)目并非首選，但我們自身還是要極力爭(zhēng)取。銷售現(xiàn)場(chǎng)把握1、大戶型的引導(dǎo)雖然說(shuō)房產(chǎn)銷售最重要的還是看客戶自身需求，但有時(shí)在客戶猶豫時(shí)通過(guò)分析介紹我們還是能給予客戶一定的引導(dǎo)，在銷售現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)培訓(xùn)，加強(qiáng)銷售員對(duì)于客戶購(gòu)房心態(tài)的把握，主動(dòng)的引導(dǎo)推薦大戶型，理性的幫客戶分析，促使客戶成交。2、 銷售說(shuō)辭精煉怎么去幫客戶分析戶型，把大戶型通過(guò)專業(yè)的介紹變得吸引，大戶型的功能及舒適性怎么去語(yǔ)言體現(xiàn)，讓客戶理解大戶型并不只是多個(gè)房間多幾萬(wàn)元錢，所以在銷售說(shuō)辭上我們還需要做出針對(duì)于大戶型的精煉。針對(duì)于本項(xiàng)目后期房源基本以大戶型為主，解決大戶型銷售問(wèn)題，迫在眉睫，把宣傳

5、推廣、銷售策略、案場(chǎng)把握三項(xiàng)合為一體，向潛在客戶直觀體現(xiàn)大戶型的價(jià)值所在，并且針對(duì)性開發(fā)大戶型目標(biāo)客戶群體將成為我們的工作重點(diǎn)。篇二：大戶型營(yíng)銷方案大戶型招數(shù)一：強(qiáng)調(diào)舒適賣點(diǎn)大戶型是人們的終極置業(yè)需求，對(duì)居住舒適度要求極高，所以，在銷售時(shí)應(yīng)強(qiáng)調(diào)樓盤的舒適性與稀缺性。一般來(lái)說(shuō)，大戶型占據(jù)著一個(gè)樓盤的最佳資源，這包括朝向、采光、環(huán)境等。各樓盤應(yīng)根據(jù)自身不同情況，尋找銷售賣點(diǎn)。如宣揚(yáng)樓盤的大面積綠化、開闊的視野、完善的生活配套、休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施、樓盤的高科技含量等，吻合中產(chǎn)階層追求舒適、愜意的置業(yè)需求。招數(shù)二：側(cè)重體驗(yàn)營(yíng)銷大戶型總價(jià)較高，大部分購(gòu)房者都為二次以上置業(yè)，他們?cè)谔舴繒r(shí)更加理性，并不急于下單。

6、要打動(dòng)這部分消費(fèi)者，可以打造有特色的大戶型樣板房、樣板景觀，讓客戶切身感受到大戶型的舒適與愜意。在打造樣板間時(shí)，注意現(xiàn)代科技氛圍的營(yíng)造，使得購(gòu)房者在親身感受到如此舒適溫馨的大戶型后，愿意為此買單，以便一步到位，省得日后再為換房奔波勞累。招數(shù)三：戶型設(shè)計(jì)注重私密性如今的家庭結(jié)構(gòu)三世同堂越來(lái)越少，很多年輕人跟父母寧愿在一個(gè)小區(qū)內(nèi)買兩套小戶型，也不愿住在一套大房子內(nèi)。問(wèn)題的根源在于，年輕人需要有自己的隱私空間，兩代人在生活方式、作息時(shí)間等方面有差異，同住一屋會(huì)互相干擾，很不方便。如果大戶型在設(shè)計(jì)上有所突破，注重房與房之間的隱私性，讓年輕人與老年人在房間里的活動(dòng)路線不互相穿插，視線不能對(duì)視，各自飲食起

7、居影響都很小，大戶型就不會(huì)受到消費(fèi)者的排斥。況且，一套大戶型的總價(jià)比兩套小戶型的總價(jià)低，又更節(jié)約生活成本。如果樓盤還在前期設(shè)計(jì)階段，可以在戶型上有所突破，只要解決了消費(fèi)者的擔(dān)心，大戶型的銷售也就不愁了。招數(shù)四：提升居住功能買大戶型的人通常都會(huì)考慮幾代人同住，因此，小區(qū)的公共活動(dòng)空間應(yīng)注重功能多樣性，讓每一代人都各得其所。老年人有地方散步、下棋、閱報(bào)；兒童有地方奔跑、玩耍；年輕人有地方開展時(shí)尚的運(yùn)動(dòng)、健身活動(dòng)。對(duì)于一些戶型不能修改，但小區(qū)內(nèi)景觀還可以完善的小區(qū)，可以從外部環(huán)境加以改進(jìn)，讓希望買大戶型的家庭覺得在這里居住能夠各有所取。招數(shù)五：強(qiáng)調(diào)人性化物管大戶型的消費(fèi)人群都是深度居家型，物管的好壞

8、對(duì)他們的生活品質(zhì)起著至關(guān)重要的影響。在戶型、景觀都無(wú)法改動(dòng)的情況下，可以強(qiáng)調(diào)小區(qū)的人性化物業(yè)服務(wù)，比如對(duì)老人、小孩有更細(xì)致、周到的服務(wù)，讓年輕人能夠安安心心上班、痛痛快快玩耍，減輕對(duì)家里的后顧之憂，從情感上打動(dòng)購(gòu)房者。招數(shù)六：尋找辦公客戶目前辦公物業(yè)價(jià)格高、使用成本高，每月十幾元的物管費(fèi)，對(duì)于很多小公司來(lái)說(shuō)，寧愿買一套大戶型住宅來(lái)辦公，開發(fā)商可針對(duì)辦公需求的購(gòu)房者進(jìn)行疏導(dǎo)。住宅每月兩元左右（查看地圖）的物管費(fèi)，幾年下來(lái)，節(jié)約的費(fèi)用都可以再買一套房了。而且住宅小區(qū)的特點(diǎn)是白天上班時(shí)間外出的多，進(jìn)來(lái)的少，而辦公的是白天進(jìn)，下班走，這樣辦公的停車問(wèn)題就得到了很好的解決。開發(fā)商可有意識(shí)的對(duì)此進(jìn)行宣傳，

9、如果附近有辦公項(xiàng)目的，可在附近進(jìn)行dm單的派放。招數(shù)七：掌握銷售節(jié)奏自去年樓市進(jìn)入低谷以來(lái)，很多樓盤為了盡快回籠資金，將所有的房源都放出來(lái)銷售。春節(jié)后剛性需求的釋放，讓很多小戶型賣斷貨，剩下的全是大戶型，這樣很不利于后期房源的消化。開發(fā)商在推盤時(shí)，應(yīng)對(duì)房源進(jìn)行嚴(yán)格的分期控制，大小戶型搭配著走，在推盤前通過(guò)vip卡等形式來(lái)試探市場(chǎng)反應(yīng)，做到心中有數(shù)后再開盤銷售。招數(shù)八：說(shuō)明升值潛力開發(fā)商要給購(gòu)房者說(shuō)明“時(shí)間換空間”的概念，強(qiáng)調(diào)樓盤本身的未來(lái)升值潛力，告訴購(gòu)房者不動(dòng)產(chǎn)中長(zhǎng)期的保值增值功能。未來(lái)人民幣面對(duì)通貨膨脹的長(zhǎng)期壓力，買房就是買“錢”途，也就是說(shuō)，在樓盤同樣升值的情況下，大戶型獲益更多。招數(shù)九

10、：強(qiáng)調(diào)性價(jià)比還可以從性價(jià)比上吸引客戶。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)期銷售的房源，大戶型的單價(jià)會(huì)低于中小戶型，可以將不同房源的價(jià)差拉得非常大，讓購(gòu)房者覺得買小戶型不劃算，轉(zhuǎn)而考慮大戶型。大戶型由于總價(jià)較高，很多人因?yàn)槭赘恫荒艹惺?，而放棄?gòu)買。開發(fā)商如果再在首付問(wèn)題上給予購(gòu)房者一定的支持政策，如開發(fā)商墊付10%的首付房款，等銀行按揭辦理下來(lái)后再補(bǔ)交，可以增加購(gòu)房者的購(gòu)房勇氣，從而決定下單。另外，國(guó)家出臺(tái)的政策，對(duì)大戶型的銷售有也一定制約，如繳納的稅費(fèi)更多、享受政府補(bǔ)貼更少，開發(fā)商如果能為購(gòu)房者支出這部分多出來(lái)的費(fèi)用，讓購(gòu)房者感覺買大戶型、小戶型都一視同仁，心理會(huì)平衡一些。招數(shù)十：等為上策如果產(chǎn)品的同質(zhì)化

11、比較嚴(yán)重，而且周邊同類型產(chǎn)品比較集中，可以適當(dāng)?shù)貓?jiān)持，因?yàn)橹行粜蜔徜N之后，市場(chǎng)的慣性肯定會(huì)帶來(lái)大戶型的銷售，其實(shí)像深圳這樣的一線城市其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)這種情況了。篇三：房地產(chǎn)促銷方案大戶型促銷方案房地產(chǎn)促銷方案大戶型促銷方案第一章、項(xiàng)目概況第一節(jié)：項(xiàng)目區(qū)位分析一、區(qū)位本項(xiàng)目所在地為位于山東膠州市西側(cè)，距膠州市中心政府辦公大樓約25公里。地處蘭州西建材、裝一條街中段，現(xiàn)有建材、裝行業(yè)一支獨(dú)秀。其距離青島市45公里，占地1313平方公里，管轄13鎮(zhèn)、4鄉(xiāng)，常住人口745萬(wàn)人。膠州市位于山東省東部的黃海之濱，膠州灣畔。是青島市的衛(wèi)星城市以其得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)和歷史化底蘊(yùn)構(gòu)成了膠州市鮮明的地域特色。本項(xiàng)目

12、的區(qū)位恰好處于這個(gè)特殊的地理環(huán)境之中，項(xiàng)目規(guī)模適中，地塊位置是市場(chǎng)未來(lái)的熱點(diǎn)膠州市商業(yè)一條街，具有較好的物升值潛力。二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（原規(guī)劃指標(biāo)）規(guī)劃用地總面積1256742總建筑面積1142772多層住宅建筑面積553132小高層住宅建筑面積107502聯(lián)體別墅建筑面積259682居住總戶數(shù)754戶綠化率358容積率098第二節(jié)：項(xiàng)目swt分析一、優(yōu)勢(shì)s1、自然環(huán)境本項(xiàng)目地處膠州市蘭州西路和梧洲路交匯處，是膠州市政府規(guī)劃的未來(lái)商業(yè)步行街，擁有濃厚的人及自然資源。其位于膠州市上風(fēng)位置，地勢(shì)開闊，周邊無(wú)遮攔，周邊自然環(huán)境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無(wú)污染源，空氣質(zhì)量佳。2、交通環(huán)境本項(xiàng)目位于

13、蘭州路與梧州路的交匯處，來(lái)往有5路、17路途經(jīng)此地通往市中心及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加強(qiáng)了本市于與周邊各城鎮(zhèn)之間的交流。二、劣勢(shì)w1、城市配套雖然本項(xiàng)目具有良好人環(huán)境資源，但是膠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展同臨近青島市相對(duì)滯后，因此，本項(xiàng)目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍，市民對(duì)本地塊缺乏“認(rèn)同感”。2、項(xiàng)目遺留題本項(xiàng)目前期工程屬“棘手”工程，由于前期在營(yíng)銷策略上出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致項(xiàng)目在前期銷售階段上出現(xiàn)“熱情預(yù)訂，遲疑退款”的局面，外加地塊內(nèi)尚有未完成的工程，邊施工邊觀望，在當(dāng)?shù)鼐用窈鸵颜J(rèn)購(gòu)該項(xiàng)目的業(yè)主中產(chǎn)生不良口碑，為本項(xiàng)目前期銷售增加了難度。3、開發(fā)商品牌開發(fā)商雖在上海市場(chǎng)有一定的知

14、名度及聲譽(yù)，但在本地屬外來(lái)開發(fā)商仍缺乏本地市場(chǎng)知名度和品牌形象，這對(duì)將來(lái)項(xiàng)目開發(fā)及銷售產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致銷售成本及宣傳成本的增加。4、交通狀況雖然地處蘭、梧公路入口，但市內(nèi)公共交通配套不足，導(dǎo)致了居民往市內(nèi)工作、生活的不便。在將來(lái)銷售及入伙之后，不得不開通小區(qū)業(yè)主服務(wù)巴士，無(wú)形中增加了物管成本。三、機(jī)會(huì)點(diǎn)1、政府規(guī)劃開發(fā)利好因素膠州市政府提出將本項(xiàng)目周邊規(guī)劃成購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)一條街。這一利好因素必然會(huì)刺激項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，影響住房消費(fèi)升溫。2、地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)目前膠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。因此，此時(shí)介入膠州市地產(chǎn)市場(chǎng)，以超前的決

15、策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給-需求”，便可以搶占“先機(jī)”。3、客戶資源充足年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展滯后，市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品難以滿足中高檔人士的住房需求，為中高檔物業(yè)的供求積累了大量的客戶資源。4、國(guó)際名牌企業(yè)的入住提高了膠州本地的知名度世界著名企業(yè)紛紛落戶膠州市，包括世界著名跨國(guó)公司abb、美國(guó)dle德國(guó)degussa韓國(guó)hyunda海爾集團(tuán)等。無(wú)疑在膠州市原有知名度的基礎(chǔ)上，增加世人關(guān)注和青睞的焦點(diǎn)，為本項(xiàng)目開發(fā)提供了又一利好因素。5、工業(yè)開發(fā)區(qū)匯聚了人氣膠州市工業(yè)開發(fā)區(qū)，隨著城市知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)快速發(fā)展而帶來(lái)人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)”，為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性

16、打下良好的基礎(chǔ)。四、風(fēng)險(xiǎn)t1、市場(chǎng)因素從目前膠州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。2、自身因素本項(xiàng)目前期的“棘手”遺留題，導(dǎo)致了客戶在選擇項(xiàng)目過(guò)程中過(guò)多的疑慮和慎重，如果在開發(fā)過(guò)程中不能有效的把握形象-品牌戰(zhàn)略，進(jìn)行廣告宣傳，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見的。五、綜合分析從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)

17、性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給-需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。第二章、定位策略第一節(jié)：定位要素分析區(qū)位利好因素分析本項(xiàng)目順應(yīng)這一市場(chǎng)的變化，在缺乏旅游資源的膠州，打出“時(shí)尚住宅”的招牌。來(lái)填補(bǔ)膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)空白，以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人資源為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，并以具有“新生活新人居”的雙重魅力來(lái)吸引消費(fèi)者，對(duì)開發(fā)商來(lái)講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求-供給理論。第二節(jié)：項(xiàng)目定位一、定位原則：適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性二、定位：時(shí)尚住宅-“綠色園”綠野與住

18、宅的對(duì)話綠色細(xì)胞組織-生態(tài)環(huán)境最重要的元素是“綠”和“水”民風(fēng)·自然·人回到自然，在那里安因?yàn)榻咏匀痪徒咏丝鞓?lè)的本源綠色園宇宙是物質(zhì)的，在時(shí)空的長(zhǎng)河中，宇宙萬(wàn)物不斷地變化著，物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動(dòng)性和連續(xù)性，推動(dòng)這個(gè)變化的動(dòng)力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽(yáng)、日月、動(dòng)靜、虛實(shí)、高低等等均是一個(gè)矛盾體，但是，在某一段時(shí)空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個(gè)完整的形象。本項(xiàng)目規(guī)劃遵循“天人合一”的自然規(guī)律及“以人為本”的消費(fèi)理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者，共同構(gòu)筑世外山水園林、畫中精品住宅，怡然度假勝地東苑綠世界生態(tài)園林式住宅之典。以中國(guó)傳統(tǒng)化為根，創(chuàng)

19、建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然對(duì)話的場(chǎng)所。論語(yǔ)云：“里仁為美”。里：居住區(qū)。仁：人情味?！袄铩痹诂F(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境，“仁”的“人情味”包括兩個(gè)方面：首先居所應(yīng)具有私密性（對(duì)個(gè)人而言）；其次應(yīng)具有開放性（對(duì)小區(qū)的共享空間而言）。第三節(jié)：產(chǎn)品定位定位原則：突出個(gè)性、創(chuàng)造差異性定位：“純生態(tài)型園林式住宅”之典集膠州市人資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。一、居住環(huán)境的一度空間一度空間，屬消費(fèi)者個(gè)人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光，業(yè)主可享受到最好

20、的戶型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營(yíng)造自己所需要的一度空間，體會(huì)高科技帶來(lái)的幸福感。二、居住環(huán)境的二度空間二度空間，指開發(fā)商“以人為本”營(yíng)造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。充分利用土地，布置公共綠化，營(yíng)造水景觀賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。獨(dú)特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主精神需求。三、居住環(huán)境的三度空間三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市風(fēng)光也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，并利用蘭州西路和梧州路兩條交通要道，為業(yè)主的出入帶來(lái)便利，使小區(qū)與外界的交流

21、更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。小區(qū)內(nèi)的中環(huán)湖泊，都是小區(qū)可借用的寶貴財(cái)富，是營(yíng)造小區(qū)綠化的重要資源。小區(qū)南邊、西邊散布著亭臺(tái)樓閣，對(duì)度假住宅來(lái)講都是不可多得的天然資源。由一、二、三度空間構(gòu)成了“純生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素，也形成了“東苑綠世界”居住+度假+投資的獨(dú)特個(gè)性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品差異性，使產(chǎn)品更具有競(jìng)爭(zhēng)力，為開發(fā)商達(dá)到未來(lái)市場(chǎng)期望值提供保障。四、產(chǎn)品檔次定位可行性本項(xiàng)目的檔次定位為“中國(guó)城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出時(shí)尚前衛(wèi)

22、的、富有創(chuàng)意的單體及園林。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實(shí)用性及各種生活設(shè)施的配置。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)休閑中心、公共活動(dòng)空間等充滿人情味的居住環(huán)境。第四節(jié)：產(chǎn)品化定位一、定位原則：講究個(gè)性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。一、定位：人與自然環(huán)境相融合-綠野與住宅的對(duì)話東方化與西方化相融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。第五節(jié)：產(chǎn)品形象定位一、定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度。二、定位：現(xiàn)代都市新貴的“風(fēng)雅逸境”-顯示身份的“名片”產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。在消費(fèi)者心里樹立

23、起的產(chǎn)品形象，讓消費(fèi)者喜、認(rèn)同并追求，并與消費(fèi)者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。第六節(jié)商業(yè)配套的綜合定位建議一、定位原則：提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”的服務(wù)理念二、定位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主，服務(wù)社會(huì)為輔1、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營(yíng)者“無(wú)利可圖”，影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的小區(qū)管理混亂的局面。達(dá)到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會(huì)，來(lái)彌補(bǔ)因購(gòu)買力資源不足造成的經(jīng)營(yíng)者“落

24、荒而逃”的不良后果。本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪?？捎少I主出租或自行經(jīng)營(yíng)。商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層?？偨ㄖ娣e約10002，均價(jià)3064元平方米，價(jià)格圍2330-3530元平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成臨街獨(dú)立商鋪。也可以打通將幾個(gè)門面合并使用，經(jīng)營(yíng)小型超市或餐廳等。根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，可把層高設(shè)計(jì)成52254，或?yàn)閺?fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲(chǔ)藏貨物或居住，是商鋪的大賣點(diǎn)。復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高于一般商鋪。商鋪的經(jīng)營(yíng)圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨

25、、小型超市等。2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的策劃建議（1）項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)：所處的位置：優(yōu)勢(shì)：地處該市中云區(qū)，蘭州西路與梧州路的交匯處，分兩支沿街鋪面環(huán)抱東苑綠世界，是未來(lái)人流聚集的黃金地段，交通便利，來(lái)往有幾條交通線路途經(jīng)此地；位于該區(qū)域的西湖居民片區(qū)及今后的東苑綠世界生活區(qū)，為本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)聚集人氣，且項(xiàng)目周邊為各大小建材商店烘托，商業(yè)氣氛濃厚，購(gòu)物環(huán)境優(yōu)越。劣勢(shì)：雖該區(qū)附近為膠州市成熟的建材一條街，但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。根據(jù)中國(guó)策劃研究院青島項(xiàng)目組成員做市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達(dá)720人次日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。b體量承載：優(yōu)勢(shì)：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商場(chǎng)的面積適中，規(guī)劃在6692-

26、3692圍內(nèi)，據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目在市民中的知名度達(dá)90%，銜接銷售過(guò)程中的廣告效應(yīng)樹立該項(xiàng)目的品牌形象已見扎實(shí)的基礎(chǔ)。劣勢(shì)：網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)的圍大。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)。分配不均的人流量。可能導(dǎo)致商對(duì)尾端人浪量小的網(wǎng)點(diǎn)難以接受。網(wǎng)點(diǎn)的單層面積圍大，不易聚人氣。顯得空曠，從規(guī)劃角度上看，相對(duì)較難。銷售面積：優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目的整體規(guī)劃為76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營(yíng)種類的需要，未來(lái)可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。劣勢(shì)：作為本項(xiàng)目存在的未來(lái)兩片成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商進(jìn)駐，很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會(huì)使發(fā)展商將來(lái)的物業(yè)管理帶來(lái)難度。d布局規(guī)

27、劃：優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)部分規(guī)劃60-1502中小鋪位，容易為小商戶接受?！靶′佄唬嗤ǖ馈钡氖袌?chǎng)經(jīng)營(yíng)，有別于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，會(huì)吸引中低收入人士前來(lái)消費(fèi)。劣勢(shì)：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會(huì)為進(jìn)出貨帶來(lái)不方便，另外市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。篇四：大戶型促銷方案1月22日關(guān)于藍(lán)波灣一期、二期大戶型促銷方案藍(lán)波灣目前剩余大戶型共28套，其中a戶型3套，總價(jià)在48萬(wàn)，b戶型12套，總價(jià)42萬(wàn)，c戶型13套，40萬(wàn)左右。其中六樓單價(jià)2730元/平米，閣樓單價(jià)1300元/平米。一、大戶型滯銷的原因分析：1、本案的閣樓層面積與底層的面積比例偏大，2、本案的閣樓層單價(jià)過(guò)高，樓層過(guò)高，有一定銷售抗力3、由于產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)不良口碑傳播，客戶信心被打擊4、該區(qū)域內(nèi)房源放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源相對(duì)減少5、媒體通路缺乏6、產(chǎn)品出現(xiàn)過(guò)質(zhì)量問(wèn)題，影響了購(gòu)買信心綜合上述情況，我們作出