天津海河水上運動世界項目定位與物業(yè)發(fā)展提議

1、天津海河水上運動世界天津海河水上運動世界項目定位與物業(yè)發(fā)展建議項目定位與物業(yè)發(fā)展建議謹呈天津海景實業(yè)有限公司：2005-GW2我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎，我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎，以共同的目標為導向以共同的目標為導向項目目標項目目標目標目標1 1 可持續(xù)性可持續(xù)性： 通過對項目準確的定位、合理的滾動開發(fā)，使得本項目得以可持續(xù)性開發(fā)，在競爭激烈的市場上立于不敗之地。目標目標2 利潤：利潤：充分發(fā)揮項目自身和潛在的價值，提升片區(qū)價值，實現(xiàn)項目的利潤最大化。目標目標3 現(xiàn)金流：現(xiàn)金流：通過項目可持續(xù)性開發(fā)，以及長期的良好經(jīng)營，為開發(fā)商保證良好的現(xiàn)金流。目標目標4 4 形象與品牌

2、形象與品牌：通過對本項目的成功開發(fā)，打造海河的新亮點也是天津另一中心，繼續(xù)奠定開發(fā)商在市場的龍頭形象，實現(xiàn)利潤與品牌的雙贏。具備潛力：具備潛力：項目地處天津海河河畔，屬于政府規(guī)劃的城市重點項目海河六大節(jié)點之一，具備良好的發(fā)展前景。交通便利：交通便利：項目緊鄰天津中環(huán)圍堤道，大沽南路等多條城市主干道，同時臨近即將投入使用的天津地鐵一號線交通便利。地塊完整：地塊完整：項目地塊形狀較為完整，多為凈地，僅存少量廠房拆遷。但由于地塊形狀狹長，臨近主干道中環(huán)圍堤道，大沽南路的展示面較窄，展示性一般。缺乏氛圍：缺乏氛圍：項目位于天津核心區(qū)邊緣，周邊物業(yè)以住宅為主，缺乏商務氛圍與人氣。項目背景項目背景項目屬于

3、超大規(guī)模項目，多種物業(yè)類型共存，同時有大比例的公建類型物業(yè)。政府對本項目的形象限制，通過本項目的開發(fā)，打造海河沿岸的水上運動世界。項目規(guī)劃上的限制，項目已進行具體的建筑規(guī)劃，建筑單體的位置，體量等已經(jīng)基本確定時間，現(xiàn)金約束條件約束條件3地塊規(guī)劃圖及其經(jīng)濟指標地塊規(guī)劃圖及其經(jīng)濟指標u占地面積：占地面積：24.83公頃；u建筑面積：建筑面積：79萬平方米；其中共建部分總建筑面積51萬平方米；u容積率容積率R：3.2；地塊名稱地塊名稱用途用途占地（萬平方米）占地（萬平方米）總建筑面積（平方米）總建筑面積（平方米）容積率容積率A A公建5.521130002.05B B住宅5.631670053.0公

4、建2.25858003.8CC住宅4.051198303.0公建3.851659704.3D D公建5.592413954.3E E公建3.46100000.34問題提出與技術思路問題提出與技術思路案例背景分析案例成功因素KPI總結項目基本條件自身價值分析項目資源分析3.3.本項目通過準確的定位，即突破固有城市核心本項目通過準確的定位，即突破固有城市核心區(qū)的界限，確定各物業(yè)類型與比例，使之相互依區(qū)的界限，確定各物業(yè)類型與比例，使之相互依托，相輔相成，實現(xiàn)利潤最大化？托，相輔相成，實現(xiàn)利潤最大化？2.2.如何制定項目的戰(zhàn)略發(fā)展方向，確定項目中的如何制定項目的戰(zhàn)略發(fā)展方向，確定項目中的核心物業(yè)，形

5、成核心競爭力，提升區(qū)域土地價值，核心物業(yè)，形成核心競爭力，提升區(qū)域土地價值，實現(xiàn)大規(guī)模項目的滾動開發(fā)與可持續(xù)性經(jīng)營？實現(xiàn)大規(guī)模項目的滾動開發(fā)與可持續(xù)性經(jīng)營？1.如何通過對本項目的綜合開發(fā)，確定項目在城如何通過對本項目的綜合開發(fā)，確定項目在城市中的地位，充分利用現(xiàn)有資源，發(fā)揮項目自身市中的地位，充分利用現(xiàn)有資源，發(fā)揮項目自身的潛力，挖掘項目自身的區(qū)域與地塊價值？的潛力，挖掘項目自身的區(qū)域與地塊價值？區(qū)域與地塊價值區(qū)域與地塊價值項目整體定位項目整體定位項目戰(zhàn)略發(fā)展方向項目戰(zhàn)略發(fā)展方向城市：天津城市：天津項目自身項目自身成功案例成功案例城市現(xiàn)狀與發(fā)展城市規(guī)劃城市資源分析解解 決決 問問 題題5北方經(jīng)

6、濟中心被確定為天津城市發(fā)展方向，北方經(jīng)濟中心被確定為天津城市發(fā)展方向，城市總體功能和發(fā)展動力已經(jīng)明確城市總體功能和發(fā)展動力已經(jīng)明確城市職能：城市職能：u國際現(xiàn)代制造業(yè)基地；u北方國際航運中心，航空樞紐港，區(qū)域綜合交通樞紐；u北方國際物流和會展中心；u以金融、商貿(mào)、科技、信息、文化教育為主的區(qū)域性服務中心；u以近代史跡為特點的國家歷史文化名城；u生態(tài)環(huán)境良好的宜居城市。 天津在中國版圖的新戰(zhàn)略地位貿(mào)易金融成為未來城市發(fā)展主要動力環(huán)渤海經(jīng)濟圈地位顯現(xiàn)6新城市規(guī)劃推出及巨額城建投資將天津城市新城市規(guī)劃推出及巨額城建投資將天津城市空間發(fā)展機會帶向沿海河周邊帶狀地區(qū)空間發(fā)展機會帶向沿海河周邊帶狀地區(qū)u新

7、城市規(guī)劃更多強調四郊五縣和濱海新區(qū)與中心區(qū)的協(xié)調發(fā)展，為中心城區(qū)外圍區(qū)域開發(fā)帶來機會u海河沿線改造與津濱快速沿線建設工程將濱海新區(qū)與市中心區(qū)更加緊密聯(lián)系u基于貿(mào)易物流和加工制造業(yè)的金融、會展功能區(qū)引進使沿海河發(fā)展帶形成投資及關注熱點區(qū)域規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結構“啞鈴型啞鈴型”中心城區(qū)結構的推出，以及海河六大節(jié)點工程為海河沿線帶來投資及聚集效應注：資料來自天津新城市總體規(guī)劃7天津城市經(jīng)濟近年加速增長將表現(xiàn)為房地天津城市經(jīng)濟近年加速增長將表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展GDP增長率增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%

8、高速發(fā)展天津市近三年的人均人均GDP增長率在增長率在11左右左右，經(jīng)濟發(fā)展迅速2003年人均GDP超過3000美元，標志城市人民生活總體進入富裕階段2004年經(jīng)濟總量增速達到15.7%，人均超過3萬元人民幣城市拆遷速度開始放緩，拆遷安置住房需求的滯后性大規(guī)模釋放為市場帶來剛性市場帶來剛性需求需求1998年至2003年間，天津城市居民人均可支配收入的年均漲幅約為8。而同期房價上漲57，收入與房價漲幅相比較為合理 pGDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式與房地產(chǎn)發(fā)展模式注：數(shù)據(jù)來自天津統(tǒng)計年鑒和市場調研年份年份拆遷量拆遷量（萬平米）（萬平米）住房安置需求住房安置需求（萬平米）（萬平米）20043009002

9、003450135020021504502001200600p天津歷年人均可支配收入天津歷年人均可支配收入（元）與增長率（元）與增長率p天津市往年拆遷量及安天津市往年拆遷量及安置需求量表：置需求量表：q天津近年商品房竣工天津近年商品房竣工&銷售量統(tǒng)計：銷售量統(tǒng)計：8天津天津GDPGDP保持較高的增長的速度，但是產(chǎn)業(yè)結保持較高的增長的速度，但是產(chǎn)業(yè)結構仍然以能化、電子等為代表的第二產(chǎn)業(yè)為主構仍然以能化、電子等為代表的第二產(chǎn)業(yè)為主 2004年三種產(chǎn)業(yè)占GDP總量的比例為3.553.243.3，第二產(chǎn)業(yè)超過了半數(shù)占據(jù)主導地位電子信息汽車生物技術與現(xiàn)代醫(yī)藥冶金石油化工和新能源環(huán)保以上六大優(yōu)勢行

10、業(yè)占天津規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到70.6% ，是天津第二產(chǎn)業(yè)的主導產(chǎn)業(yè)近年GDP雖然不斷增長，但產(chǎn)業(yè)結構沒有發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)所占比例有略微增長，第三產(chǎn)業(yè)所占比例略有下降9按照城市發(fā)展的必然趨勢，天津未來的發(fā)展方向按照城市發(fā)展的必然趨勢，天津未來的發(fā)展方向是大力發(fā)展附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強的第三產(chǎn)業(yè)是大力發(fā)展附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強的第三產(chǎn)業(yè)咸陽咸陽德陽德陽石家莊石家莊呼和浩特呼和浩特天津天津深圳深圳北京北京 人口人口（萬）（萬）489.8381910.51401011.312001456.4GDPGDP總量總量 （億）（億）338.64241376.66002931.93509.4428

11、8.3產(chǎn)業(yè)結構比例產(chǎn)業(yè)結構比例22:44:3420:45:3513:49:3811:41:483.5:53:43.53.2:49.9:46.92.6:35.8:61.6城市化率城市化率35%43%37%46%60%72%78%電子信息電子信息汽車汽車生物技術與現(xiàn)代醫(yī)藥生物技術與現(xiàn)代醫(yī)藥冶金冶金石油化工和新能源石油化工和新能源環(huán)保環(huán)保以上六大優(yōu)勢行業(yè)占天津規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到比重達到70.6%70.6% ，是天津第二產(chǎn)業(yè)的主導產(chǎn)業(yè)2004年三種產(chǎn)業(yè)占GDP總量的比例為比例為3.553.243.33.553.243.3，第二產(chǎn)業(yè)超過了半數(shù)占據(jù)主導地位10天津人均天津人均GDPGDP即將達到

12、即將達到30003000美元，整體城鎮(zhèn)化水平為美元，整體城鎮(zhèn)化水平為60% 60% ，處，處于由被動郊區(qū)化的發(fā)展階段，由區(qū)域中心化向城市多極化過渡于由被動郊區(qū)化的發(fā)展階段，由區(qū)域中心化向城市多極化過渡城市化城市化被動郊區(qū)化被動郊區(qū)化主動郊區(qū)化主動郊區(qū)化l城市中心擁有最優(yōu)越的可達性和區(qū)位優(yōu)勢l 城市要素向中心聚集l 城市中心規(guī)模經(jīng)濟，涵蓋了城市商務、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能l郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎設施完善l郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層l購房目的為第一居所、第二居所或投資l有城市更新改造背景形成大量購房需求l政府同時大量投資基礎設施與捷運系統(tǒng)建設l在全市中低價房分布中郊區(qū)占

13、到絕對比重階段劃分階段劃分城市特征城市特征指標特征指標特征居住消費特居住消費特征征人均收入(GDP)/美圓3000，城市化率70%解決溫飽問題；生理性需求占主導地位的階段，主要是對農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對耐用品的消費需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉向已非必需品為主人均收入(GDP)/美圓1000-3000追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質消費（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加追求生活質量階段城市中心化城市中心化區(qū)域中心化區(qū)域中心化城市多級化城市多級化城市多中心化城市多中心化大都市，城市群大都市，城市群l城市出現(xiàn)多個中心l副都心的出現(xiàn)l多個城市共同

14、發(fā)展11案例借鑒案例借鑒：日本東京：日本東京城市發(fā)展進程城市發(fā)展進程時間階段：20年代初交通方式：近郊私營鐵路與市內(nèi)國營鐵路相銜接城市發(fā)展：市區(qū)實現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。公私鐵路的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴張。時間階段：50年代后期交通方式：高速鐵路繼續(xù)向外延伸城市發(fā)展階段：圍繞東京城市外圍高速鐵路站點，每年有幾十公頃的住宅區(qū)被開發(fā)。因此吸引了大量居民遷入。東京周圍逐漸形成了新型綜合性副城。單中心城市擴張單中心城市擴張大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成主城副城副城副城副城時間階段：60年代交通方式：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體系，城市發(fā)展階段：東京大都市群內(nèi)有東京、川崎、千葉

15、、橫濱等4大城市及一些中等城市。從而實現(xiàn)向高效率多心型城市結構的轉變。城市多極化形成城市多極化形成中心中心極極極極時間階段：30年代后期交通方式：城市內(nèi)部捷運系統(tǒng)的進一步發(fā)展城市發(fā)展：市區(qū)內(nèi)實現(xiàn)功能的劃分，各種城市功能出現(xiàn)新的聚集，中心區(qū)出現(xiàn)多個功能的新核心。12中心中心順順義義通州通州亦莊亦莊中中心心中中心心中中心心中中心心中中心心石家莊天津其他城市其他城市順義通通州州亦亦莊莊北京北京1.單中心單中心2.2.多極化多極化4.都市都市群群北京目前處于北京目前處于第第2 2階段向第階段向第3 3階段過渡階段過渡的時期，城市內(nèi)部的多極化發(fā)的時期，城市內(nèi)部的多極化發(fā)展成熟，副城的發(fā)展已初具雛形，進入

16、快速發(fā)展階段，隨著城市副展成熟，副城的發(fā)展已初具雛形，進入快速發(fā)展階段，隨著城市副城的進一步完善，為都市城的進一步完善，為都市群群的形成創(chuàng)造條件。的形成創(chuàng)造條件。3.3.大都市化大都市化中心中心極極極極極極極極案例借鑒案例借鑒：首都北京：首都北京城市發(fā)展進程城市發(fā)展進程13天津城市發(fā)展現(xiàn)狀：天津城市發(fā)展現(xiàn)狀：核心區(qū)的成熟，其他城市功能在非核心區(qū)聚集核心區(qū)的成熟，其他城市功能在非核心區(qū)聚集本案本案核心核心奧運奧運中心中心居住居住中心中心p城市核心區(qū)：城市核心區(qū)：以和平區(qū)為主，南京路、小白樓、濱江道、勸業(yè)場高度聚集的城市傳統(tǒng)核心區(qū)。p友誼路商務中心：友誼路商務中心：隨著辦公類型物業(yè)的聚集，友誼路逐

17、漸形成了天津新的商務一極p奧運板塊奧運板塊：隨著奧運會的舉辦與奧運場館的興建，其他物業(yè)也將在該片區(qū)聚集，成為城市新的一極。p梅江南城市居住區(qū)：梅江南城市居住區(qū)：擁有良好的自然環(huán)境與交通狀況，逐漸成為城市新的高檔次居住中心。發(fā)展方向發(fā)展方向本項目處于城市宏本項目處于城市宏觀與城市中心區(qū)發(fā)觀與城市中心區(qū)發(fā)展的主流方向，將展的主流方向，將會為本項目開發(fā)帶會為本項目開發(fā)帶來更大的契機。來更大的契機。商商務務中中心心天津在城市多極化的天津在城市多極化的過程中的功能缺失過程中的功能缺失：休閑、娛樂為主休閑、娛樂為主的新的綜合中心的新的綜合中心14天津海河六大節(jié)點之一天津海河六大節(jié)點之一天津海河門戶入海口第

18、一個節(jié)點天津海河門戶入?？诘谝粋€節(jié)點歷史，文化商貿(mào)區(qū)歷史，文化商貿(mào)區(qū)商業(yè)，商務區(qū)商業(yè)，商務區(qū)休閑，娛樂區(qū)休閑，娛樂區(qū)在整體海河節(jié)點規(guī)劃中，在整體海河節(jié)點規(guī)劃中，本項目的開發(fā)將成為海河本項目的開發(fā)將成為海河中下游以休閑，娛樂為主，中下游以休閑，娛樂為主，成為海河中下游的核心。成為海河中下游的核心。本案本案河西區(qū)的城市功能劃分：河西區(qū)的城市功能劃分：1.小白樓商務區(qū)小白樓商務區(qū)2.大沽路商業(yè)區(qū)大沽路商業(yè)區(qū)3.友誼路金融服務區(qū)友誼路金融服務區(qū)4.文化博覽區(qū)文化博覽區(qū)5.海河服務型經(jīng)濟帶海河服務型經(jīng)濟帶6.解放南路物流經(jīng)濟帶解放南路物流經(jīng)濟帶7.陳塘都市工業(yè)區(qū)陳塘都市工業(yè)區(qū)本案本案15項目地塊現(xiàn)狀及四

19、至項目地塊現(xiàn)狀及四至南至：南至：天津地鐵一號線南臨：南臨：大沽南路西面：西面：天津海河居民區(qū)居民區(qū)海河海河大沽南路大沽南路地鐵一號線地鐵一號線16項目周邊配套設施相對缺乏，具備良好項目周邊配套設施相對缺乏，具備良好的交通狀況與景觀資源的交通狀況與景觀資源 周邊環(huán)境開闊：周邊環(huán)境開闊：項目地塊周遍交通便利，緊鄰圍堤道，大沽南路等城市干道，以及未來規(guī)劃道路臺爾莊路；項目D地塊緊鄰即將通車的天津地鐵一號線； 配套設施缺乏：配套設施缺乏：1. 位于河西區(qū)，距城市中心區(qū)（以南京路為準）約為5公里，15分鐘車程，但片區(qū)內(nèi)人氣不旺。2. 項目周邊沒有形成成熟的商業(yè)圈，一般居民習慣前往濱江路，和平路消費。 周

20、邊教育配套較差，距最近的重點中學天津第四中學，第四十二中學均在一公里；距離天津醫(yī)院一公里。距離天津友誼路酒吧街3公里以上。 地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)狀：本項目大部分地面為凈地，僅有少量廢舊廠房為拆遷；項目西測為傳統(tǒng)舊居住區(qū)，對未來項目整體形象有一定負面影響。海河對岸為鋼鐵廠，在一定程度上影響本項目的河景景觀。 景觀資源較好：景觀資源較好：本項目具備一線河景自然景觀資源，緊鄰天津海河；項目周邊配套商業(yè)配套 教育配套 醫(yī)療配套 娛樂配套距市中心核心商圈5公里；天津四中，四十二中天津醫(yī)院友誼路酒吧街17項目關鍵驅動因素小結項目關鍵驅動因素小結外因：外因：城市發(fā)展城市發(fā)展內(nèi)因內(nèi)因:項目自身項目自身天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展

21、階段天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段天津城市化發(fā)展階段天津城市化發(fā)展階段天津整體經(jīng)濟發(fā)展階段天津整體經(jīng)濟發(fā)展階段本項目在城市宏觀與中本項目在城市宏觀與中心區(qū)發(fā)展中的地位心區(qū)發(fā)展中的地位天津城市多極化發(fā)展出天津城市多極化發(fā)展出現(xiàn)的功能缺失現(xiàn)的功能缺失項目在城市功能劃分中項目在城市功能劃分中的角色的角色項目自身的條件項目自身的條件KPI分析分析城市經(jīng)濟高速發(fā)展城市經(jīng)濟高速發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二、三階段產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二、三階段過渡，二、三產(chǎn)業(yè)持平過渡，二、三產(chǎn)業(yè)持平被動郊區(qū)化到主動郊區(qū)化被動郊區(qū)化到主動郊區(qū)化的過渡，城市多極化出現(xiàn)的過渡，城市多極化出現(xiàn)城市宏觀與中心區(qū)發(fā)展的城市宏觀與中心區(qū)發(fā)展的主流方向上主流方向上休閑、

22、娛樂為主綜合中心休閑、娛樂為主綜合中心海河服務型經(jīng)濟帶上，以海河服務型經(jīng)濟帶上，以運動休閑為主題運動休閑為主題海河六大節(jié)點，大規(guī)模，海河六大節(jié)點，大規(guī)模，大比例公建大比例公建18項目總體定位項目總體定位外因：外因：城市發(fā)展城市發(fā)展內(nèi)因內(nèi)因:項目自身項目自身結論：引領新天結論：引領新天津休閑、娛樂的津休閑、娛樂的活力新一極活力新一極19本項目擁有的物業(yè)功能本項目擁有的物業(yè)功能商業(yè)居住商務文化商業(yè)居住商務文化天津休閑、娛樂的活力天津休閑、娛樂的活力新一極新一極是更好的滿足了那些林立在城市核心的高樓大廈中的國際商務人士，白領精英們的休休閑生活閑生活，也是他們?nèi)粘＾k公之外的一切商務活動的聚集地聚集地

23、天津休閑、娛樂的活力天津休閑、娛樂的活力新一極新一極集中提供暫時的居所、誘人的商品廊、精品店、喧鬧的BAR、燈光昏暗的情調場合、輕松開放的自由空間，富麗堂皇的劇院、展覽廳等等文化設施文化設施休閑、娛樂休閑、娛樂的活力新一的活力新一極物業(yè)功能極物業(yè)功能商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)居住物業(yè)商務物業(yè)商務物業(yè)集購物、休閑、娛樂于一集購物、休閑、娛樂于一體的體驗型的商業(yè)，具有體的體驗型的商業(yè)，具有風情的，品牌的，活力與風情的，品牌的，活力與動感的動感的具有商務功能的具有商務功能的酒店酒店、公公寓寓等臨時居住物業(yè)與為白等臨時居住物業(yè)與為白領人士提供的領人士提供的長期居住物長期居住物業(yè)業(yè)核心區(qū)商務功能的補充與核

24、心區(qū)商務功能的補充與延伸，延伸，高形象寫字樓高形象寫字樓開放性開放性廣場廣場、影視影視中心、中心、表演表演中心、中心、展覽展覽中心等公中心等公共物業(yè)共物業(yè)歷歷 史史倫敦的第一個碼頭：倫敦的第一個碼頭：位于東部道格斯島，占地22平方公里，始建于1802年。在隨后的120年里，碼頭去成為整個倫敦的工業(yè)中心和就業(yè)中心u1961年至1971年，由于英國制造業(yè)和運輸行業(yè)的衰落，整個大倫敦地區(qū)有50多萬人失業(yè)，直接影響到這些行業(yè)高度依賴的碼頭運輸u1981年，碼頭區(qū)最后一個老碼頭，也是最大的一個碼頭“皇家碼頭”也正式宣告關閉了再再 造造u1981年7月由政府牽頭組成的半官方性質的都市綜合體開發(fā)商倫敦碼頭區(qū)

25、開發(fā)有限公司（LDDC），分3個階段歷史17年，將一個22平方公里近似廢棄的老區(qū)改造成倫敦的一個全新的金融、商業(yè)、商務區(qū)u 通過與私營開發(fā)商的合作，由LDDC對具體項目進行包裝推廣，再由私營開發(fā)商出面，達到融資的目的u 前期啟動首先提升開發(fā)區(qū)土地的商業(yè)價值，并通過分期開發(fā)住宅、工業(yè)和商業(yè)多種物業(yè)所獲得的收益綜合滾動開發(fā)今今 天天倫敦商務和商業(yè)新的一極商業(yè)與商務商業(yè)與商務2001年上半年，在商業(yè)的整體拉動下，碼頭地區(qū)的物業(yè)樓租金達到了歷史最高水平，由以前的每平方英尺為25英鎊/年上漲為42英鎊/年。在此落戶的世界超級銀行和媒體機構包括匯豐銀行、花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨立報、路透社以及鏡

26、報等 住宅住宅1981年開發(fā)商開始分階段對碼頭區(qū)進行住宅建造，81-97年間累計完成了24042套住房住宅的興建為項目帶來了人口的支持，同時也帶來人氣交通交通隨著倫敦地鐵地鐵Jubliee與East London線的修建，以及多條城市主要街道城市主要街道的新擴建，徹底改變碼頭區(qū)的交通狀況，為整個項目的成功奠定了硬件基礎。1996年的中心碼頭區(qū)年的中心碼頭區(qū)歷歷 史史改建之前的Kop van Zuid片斷：城市世界上最大的港口之一，隨著航海業(yè)的衰退，大量碼頭荒廢，二戰(zhàn)后成為色情行業(yè)聚集地，后計劃建立成紅燈區(qū)，因公眾反對而作罷。80年代，政府重新考慮這個地區(qū)的開發(fā)，為目前市中心的擴張?zhí)峁└哔|量的

27、商業(yè)與居住發(fā)展用地。再再 造造政府計劃對廢舊碼頭進行重建，建設分期在15年內(nèi)完成，規(guī)劃沒有一次性對區(qū)內(nèi)的建筑進行外觀上的統(tǒng)一設計。荷蘭最有活力的水邊發(fā)展項目之一，kop van zuid工程是歐洲城市擴張的一個最具野心的項目。值得注意的不僅僅是它在城市規(guī)劃方面注意到了一些容易被忽略的問題，如對綜合土地利用的強調、將整個項目定位為比肩城市現(xiàn)有中心的新一極。區(qū)域規(guī)劃：以公建類為核心為核心動力，徹底改變區(qū)域形象；今今 天天2000年底整個項目為鹿特丹提供53005300套套住宅 ，370000平米的辦公面積和90000平米的商業(yè)、教育和娛樂設施。2000年底，將有超過40%的商務、零售、酒店以及餐飲

28、完成建設，到2010年，將有超過1.5萬人居住在區(qū)域規(guī)劃的新項目中。項目當中加入了許多能夠帶來情趣情趣的物業(yè)，比如侯船廳、倉庫等，將之改成了受市民歡迎的街角咖啡廳、餐廳和酒店等。復合的物業(yè)功能突顯魅力：商業(yè)、辦公、住宅、劇院、，著名的BLAAK火車站多種物業(yè)功能體現(xiàn)城市新的一極建筑建筑強制性視覺沖擊，標志性建筑 Erasmus大橋、KPN電信大樓總部建筑單體與集合的魅力：最終確立的方案從高度和建筑形體更加彰顯地標建筑形式帶給整個區(qū)域的驚喜軟性細節(jié)的體現(xiàn)超大規(guī)模項目的細致入微ErasmusErasmus大橋大橋總體體量總體體量項目主題項目主題功能確立功能確立建筑特色建筑特色軟性指標軟性指標項目總

29、體體量足夠大，一般在項目總體體量足夠大，一般在5050萬平方米以上，能夠萬平方米以上，能夠形成規(guī)模形成規(guī)模項目項目明確主題與核心物業(yè)明確主題與核心物業(yè)，因功能的區(qū)分項目出現(xiàn)因功能的區(qū)分項目出現(xiàn)分主題分主題項目中項目中功能復合功能復合，多種物業(yè)類型共存，體現(xiàn)城市一極本質特點多種物業(yè)類型共存，體現(xiàn)城市一極本質特點項目中項目中地標地標物業(yè)物業(yè)特色特色物業(yè)的出現(xiàn)，奠定項目區(qū)域的高檔次形象物業(yè)的出現(xiàn)，奠定項目區(qū)域的高檔次形象項目中項目中景觀景觀的充分利用，的充分利用，園林園林與與小品小品的設計，體現(xiàn)項目高品質的設計，體現(xiàn)項目高品質交通狀況交通狀況項目周邊具備良好的通達性，臨近城市項目周邊具備良好的通達性

30、，臨近城市主干道主干道與與城市捷運系統(tǒng)城市捷運系統(tǒng)案例總結：城市新一極項目案例總結：城市新一極項目KPI體系體系客觀客觀主觀主觀23本項目成為城市新一極的努力方向本項目成為城市新一極的努力方向客觀條件具備，主觀上努力客觀條件具備，主觀上努力總體體量總體體量項目主題項目主題功能確立功能確立建筑特色建筑特色軟性指標軟性指標本項目占地本項目占地24.8324.83公頃，總建筑面積公頃，總建筑面積7979萬平方米，足夠形成規(guī)模萬平方米，足夠形成規(guī)模本項目中功能復合，商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等多種物業(yè)同時存在，本項目中功能復合，商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等多種物業(yè)同時存在，體現(xiàn)城市一極復合功能的特點體現(xiàn)城

31、市一極復合功能的特點需要通過細致的規(guī)劃與設計，精心打造項目中地標物業(yè)與特色物業(yè)，需要通過細致的規(guī)劃與設計，精心打造項目中地標物業(yè)與特色物業(yè)，奠定項目區(qū)域的高檔次形象奠定項目區(qū)域的高檔次形象項目需要通過規(guī)劃對景觀資源充分利用，設計優(yōu)質有特點園林與小品，項目需要通過規(guī)劃對景觀資源充分利用，設計優(yōu)質有特點園林與小品，體現(xiàn)項目整體高品質體現(xiàn)項目整體高品質交通狀況交通狀況項目周邊具備良好的通達性，臨近城市主干道與地鐵一號線項目周邊具備良好的通達性，臨近城市主干道與地鐵一號線需要在市場上明確樹立天津休閑、娛樂的活力新一極的形象，樹立自需要在市場上明確樹立天津休閑、娛樂的活力新一極的形象，樹立自身的核心物業(yè)

32、，同時根據(jù)項目內(nèi)部資源與功能的不同引入分主題概念身的核心物業(yè)，同時根據(jù)項目內(nèi)部資源與功能的不同引入分主題概念客客觀觀主主觀觀商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)住宅類物業(yè)住宅類物業(yè)酒店酒店辦公物業(yè)辦公物業(yè)u項目當中活力的體現(xiàn)u為項目帶來人氣u改變片區(qū)的居住區(qū)氛圍u和項目運動主題相結合u為項目帶來人氣u體量帶來規(guī)模u現(xiàn)金流的實現(xiàn)u項目整體檔次的提升u項目建筑群的標志，昭示性u整體功能的完整u配套設施的提供u為其他物業(yè)帶來潛在客戶u提升片區(qū)形象活活 力力標標 志志現(xiàn)金流現(xiàn)金流終極利潤終極利潤24地塊資源價值分析地塊資源價值分析可達性可達性景觀景觀噪音噪音25項目分區(qū)功能與主題項目分區(qū)功能與主題高尚居住區(qū)高尚居住區(qū)休閑

33、風情區(qū)休閑風情區(qū)品質商務區(qū)品質商務區(qū)動感活力區(qū)動感活力區(qū)運動體驗區(qū)運動體驗區(qū)為城市，為本項目提供最基本的高品質生活資料體現(xiàn)閑情雅致般生活，提供休閑，具有情調的場所項目中活力的心臟與發(fā)動機，為項目整體帶來動感緊鄰海河，突出親水性，運動的參與區(qū)域高品質酒店，寫字樓，提升項目整體檔次，形象26技術思路技術思路做什么？做什么？問題：做什么？問題：做什么？區(qū)域與地塊價值區(qū)域與地塊價值項目戰(zhàn)略發(fā)展方向項目戰(zhàn)略發(fā)展方向城市：天津城市：天津項目自身項目自身成功案例成功案例將項目打造成以商業(yè)為將項目打造成以商業(yè)為靈魂，靈魂，住宅為住宅為支撐，支撐，酒酒店與寫字樓為店與寫字樓為整體提升，整體提升，具備五大功能區(qū)的

34、具備五大功能區(qū)的27項目分區(qū)功能與主題項目分區(qū)功能與主題高尚居住區(qū)高尚居住區(qū)休閑風情區(qū)休閑風情區(qū)品質商務區(qū)品質商務區(qū)動感活力區(qū)動感活力區(qū)運動體驗區(qū)運動體驗區(qū)28街區(qū)受周邊居住化氛圍影響較大，成為連接項目區(qū)域街區(qū)受周邊居住化氛圍影響較大，成為連接項目區(qū)域活力核心與純居住區(qū)、外部城市的活力核心與純居住區(qū)、外部城市的功能過渡區(qū)域功能過渡區(qū)域濱河景觀帶濱河景觀帶高檔新住區(qū)高檔新住區(qū)活力活力輻射輻射街區(qū)在項目中承擔的責任：街區(qū)在項目中承擔的責任：完成人流向區(qū)域核心的自然引導；形成城市與區(qū)域氛圍的自然過渡：街區(qū)受影響因素：街區(qū)受影響因素：接駁城市入口；西側純高尚居住的生活氛圍完整性要求；東側濱河活動區(qū)的價

35、值輻射：南側區(qū)域活力核心的強勢拉動；休閑風情區(qū)休閑風情區(qū)街區(qū)物業(yè)類型街區(qū)物業(yè)類型商商業(yè)業(yè)公公寓寓商業(yè)公寓B119500B2995073900單位：平方米人流的活動引導：人流的活動引導：設置人性空間，通過小品、小型商店、座椅等控制活動黏性，設計動線特點，可產(chǎn)生聚集導向的空間公共活動空間：公共活動空間：露天廣場舞臺上的圓形頂棚，具有強烈的聚集導向作用通過可互動、可參與性的街區(qū)動線與商業(yè)設置，引導進入?yún)^(qū)域的人流停駐或分流，傳遞區(qū)域休閑與文化的對外名片區(qū)域標識：區(qū)域標識：水晶島的設計形成強烈的標識引導作用，它的內(nèi)部是進出地鐵的重要通道。 商業(yè)與通道的動線設計商業(yè)與通道的動線設計: :各個區(qū)由低層的商業(yè)

36、設施以及街角店、低層的商業(yè)設施以及街角店、人流人流的以自然的方式組織聯(lián)接起來。行人和游覽者被有目的的引向街區(qū)其他主要商業(yè)或公共建筑中去。小品小品/ /園林：園林：代表世界潮流公共空公共空間藝術間藝術作品社區(qū)內(nèi)50%50%的地方是開放空間開放空間，綠化率20%DISDIS：多語言、國際化標識系統(tǒng)無處不在提示六本木是都市與閑情的結合點森大廈森大廈酒店式酒店式公寓公寓酒店式酒店式公寓公寓中心廣場中心廣場30街區(qū)分主題街區(qū)分主題 體驗式休閑生活街區(qū)體驗式休閑生活街區(qū)街區(qū)遠期開發(fā)理念：街區(qū)遠期開發(fā)理念：倡導休閑時尚的生活體驗街區(qū)特色：街區(qū)特色：時尚、文化、生活化住宅設計理念：住宅設計理念：舒適居住型公寓

37、舒適居住型公寓濱河景觀型公寓濱河景觀型公寓通過區(qū)內(nèi)建筑與主題建筑與主題的融合，塑造街區(qū)以風情形成亮點、以休閑引導人流、以生活化體驗實現(xiàn)價值的整體街區(qū)功能123受街區(qū)較強休閑生活氛圍影響，街區(qū)內(nèi)公寓擁有區(qū)域內(nèi)最好的濱河居住價值，適宜進行城市性高檔宜居住宅的開發(fā)31舒適居住型公寓、濱河景觀公寓檔次定位舒適居住型公寓、濱河景觀公寓檔次定位-濱河景觀高檔產(chǎn)品，高形象占位濱河景觀高檔產(chǎn)品，高形象占位區(qū)位區(qū)位理想一流資源資源本項目處在天津核心核心區(qū)，具備一線景觀資源綜合綜合性的物業(yè)，高品質服務服務項目周邊交通便捷，同時項目整體的高品質綜合服務，提升價值品質品質領先推出景觀特色戶型項目整體的高品質路線，推出

38、部分濱河景觀特色戶型，提高產(chǎn)品檔次檔次定位：檔次定位：濱河景觀高檔產(chǎn)品濱河景觀高檔產(chǎn)品高形象占位高形象占位核心客戶重要客戶游離客戶投資客等；投資客等；外地欲在天津濱海購外地欲在天津濱海購房的高收入人群；房的高收入人群；城市新貴，高級白領；城市新貴，高級白領；私營業(yè)主：貿(mào)易、海運的生意私營業(yè)主：貿(mào)易、海運的生意人人外地駐天津中高層管理者外地駐天津中高層管理者日韓企業(yè)駐天津管理者；日韓企業(yè)駐天津管理者；32主力戶型推薦：舒適型兩房，三房主力戶型推薦：舒適型兩房，三房實現(xiàn)均價：實現(xiàn)均價：85008500元元/ /平方米平方米 戶型判斷標準1房2房小3房110-130m2大3房130-160m24房供

39、應中高檔住宅戶型 市場供應主力戶型 需求目前市場熱銷戶型普通消費者需求戶型充分發(fā)揮景觀資源的價值，利用中大戶型實現(xiàn)其價值；滿足目前市場的主流需求，以高品質物業(yè)入市；本片區(qū)內(nèi)多種房型實現(xiàn)差異，滿足主流客戶群體。和本項目后期小戶型其他公寓實現(xiàn)差異，減少內(nèi)部競爭；90110平米平米舒適兩房舒適兩房110130平米小三房平米小三房130160平米大三房平米大三房實現(xiàn)均價實現(xiàn)均價8500元元/平方米平方米目標：目標：產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位33以以2020濱河創(chuàng)新戶型，帶動濱河創(chuàng)新戶型，帶動8080主力產(chǎn)品的整體主力產(chǎn)品的整體銷售，實現(xiàn)高價值，同時樹立標桿形象銷售，實現(xiàn)高價值，同時樹立標桿形象閑情雅致閑情雅致大

40、面積封閉觀景陽臺王者體現(xiàn)王者體現(xiàn)超大面積觀景客廳體貼入微體貼入微每個臥室設置衛(wèi)生間與衣帽間隱秘極致隱秘極致設置私人電梯等候室產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位34街區(qū)內(nèi)商業(yè)主體的確定街區(qū)內(nèi)商業(yè)主體的確定 以分散型時尚商業(yè)形成街區(qū)風情以分散型時尚商業(yè)形成街區(qū)風情貫徹街區(qū)休閑功能：貫徹街區(qū)休閑功能：作為項目最生活化的過渡街區(qū)，不適宜設置大型集中商業(yè)為將人流最終引導向區(qū)域核心，應減少大型集中商業(yè)對人流的過多阻隔作用分散式商業(yè)更易通過鋪位布置與街角通道、濱水步道等連接形成自然人流導向裙樓內(nèi)部空間利用走廊與挑空形成的分散式商業(yè)內(nèi)街外部空間利用分散型街鋪形成的風情步道商業(yè)核心業(yè)態(tài)：商業(yè)核心業(yè)態(tài)：時尚購物時尚購物 文化資訊文

41、化資訊雅皮餐飲雅皮餐飲 居家服務居家服務時尚購物街：時尚購物街：約約2000平米平米X2層層健康生活館：健康生活館：2000平米以下平米以下文化資訊街：文化資訊街：約約2000平米平米X2層層休閑風情水街：休閑風情水街：約約2000平米平米入口服務商業(yè)：入口服務商業(yè)：2000平米以下平米以下生活生活街區(qū)街區(qū)文化文化街區(qū)街區(qū)35街區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營設置參考街區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營設置參考u中檔街區(qū)商業(yè)定位中檔街區(qū)商業(yè)定位u以高雅時尚的休閑消以高雅時尚的休閑消費人群為目標客層費人群為目標客層核心業(yè)態(tài)核心業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營內(nèi)容主力商戶主力商戶/ /品牌品牌價值地位價值地位時尚購物時尚購物以中小規(guī)模時尚型精品購物或體驗

42、店為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)愛妒攝影、各類品牌旗艦店、個性商店界定街區(qū)時尚商業(yè)性質，街區(qū)消費需求的主要承擔者文化資訊文化資訊以文化和資訊傳播等服務為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)龍門書店、貝塔斯曼、月光琴行、KTV錄音棚、動漫工廠配合體驗式經(jīng)營方式形成街區(qū)吸引力雅皮餐飲雅皮餐飲以韓日西餐廳、咖啡茶館或清吧為代表的高品位休閑型餐飲為經(jīng)營內(nèi)容季諾西餐、天綠回轉壽司、上島咖啡、FELI酒吧等以休閑型餐飲連接街區(qū)各部分功能，并促進引導人流短暫停留居家服務居家服務以高檔次居家生活增值服務為經(jīng)營內(nèi)容浩莎健身、青鳥健身、SPA養(yǎng)生、美容洗浴引導住區(qū)人流聚集，并形成高檔次生活體驗氛圍36休閑風情水街以休閑風情水街以恬適休閑餐飲恬適休閑餐飲

43、為基調，并為基調，并通過建筑形式通過建筑形式與水岸及東側商業(yè)緊密相連與水岸及東側商業(yè)緊密相連前后雙出口，促進前后街人流交換通過直達東側商業(yè)二層的連廊和茶座空間將東側商業(yè)與水街商業(yè)直接聯(lián)系起來水街商業(yè)水街商業(yè)群樓商業(yè)群樓商業(yè)空中走廊空中走廊直達水街直達水街后街水后街水岸步道岸步道后街的風情商業(yè)步道p入口標志性建筑體中設置小型特色生活服務特色生活服務型商業(yè)型商業(yè)業(yè)態(tài)p區(qū)域入口處布置便捷進出道路及充足停車場37公寓群樓中建筑內(nèi)街形式的時尚購物街和文化資公寓群樓中建筑內(nèi)街形式的時尚購物街和文化資訊街以鮮明差異形成訊街以鮮明差異形成時尚休閑文化的互補時尚休閑文化的互補文化資訊街則以強調參與體驗的時尚資訊

44、化商業(yè)為特色l書友俱樂部l前衛(wèi)琴行l(wèi)小型KTV錄音棚l動漫工場時尚購物街以時尚潮流的個性文化為商業(yè)特色l時尚寫真影樓l購物環(huán)境和氣氛很新鮮的個性小店，干凈利落，富有現(xiàn)代感38休閑風情商業(yè)檔次定位休閑風情商業(yè)檔次定位-輻射全天津的休閑風情商業(yè)新一極輻射全天津的休閑風情商業(yè)新一極區(qū)位區(qū)位理想交通便利本項目處在天津市核心區(qū)，緊鄰城市主干道與天津地鐵一號線。品質品質領先核心物業(yè)的樹立具備優(yōu)良資源，臨近天津海河，標竿產(chǎn)品風情水街提升項目品質人氣人氣提升地位確立項目整體在城市中新一極的作用以及復合的功能為其帶來人氣輻射全天津輻射全天津的休閑風情的休閑風情商業(yè)新一極商業(yè)新一極核心客戶重要客戶游離客戶投資客投

45、資客其他帶有休閑，風情其他帶有休閑，風情商業(yè)的小店，小型時商業(yè)的小店，小型時尚精品店；尚精品店；以健身，美容與以健身，美容與SPA等等為主增值性服務商業(yè)；為主增值性服務商業(yè)；影樓，書吧，琴行等文影樓，書吧，琴行等文化咨詢型商業(yè)，以及各化咨詢型商業(yè)，以及各種風情餐飲，咖啡廳等種風情餐飲，咖啡廳等39商業(yè)定位：立足于天津河西片區(qū)，輻射整商業(yè)定位：立足于天津河西片區(qū)，輻射整個天津個天津產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位v位置位置：項目建成后的B1、B2地塊商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓，與風情風情水街水街。v功能功能：項目整體休閑娛樂形象的樹立，項目檔次的體現(xiàn)。v對象對象：城市中高層次消費者高層次消費者，追求生活品質與情調前來感受

46、與消費的城市主流力量。v業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：時尚購物；文化咨詢；雅皮餐飲；居家服務 。v經(jīng)營方式經(jīng)營方式：開發(fā)商持有招商招商與店鋪出售出售共同進行。開發(fā)商空置項目重要商業(yè)節(jié)點與主力店，充分控制，提升價值，其余店鋪出售。實現(xiàn)價格：實現(xiàn)價格：11000 11000 元元/ /平方米平方米40B1B1，B2B2地塊定位小結地塊定位小結B1B1，B2B2地塊地塊形象定位：形象定位：休閑風情區(qū)，體驗式休閑生活街區(qū)休閑風情區(qū)，體驗式休閑生活街區(qū)功能定位：功能定位：項目的核心啟動區(qū)，對外形象的宣傳，項目內(nèi)部與城市的功能過渡區(qū)。項目的核心啟動區(qū)，對外形象的宣傳，項目內(nèi)部與城市的功能過渡區(qū)。物業(yè)定位：物業(yè)定位：舒適型景觀

47、居住公寓（約舒適型景觀居住公寓（約1010萬平方米）萬平方米） 休閑，風情為主題的裙樓商業(yè)（休閑，風情為主題的裙樓商業(yè)（1 1萬平方米）萬平方米） 休閑風情水街（休閑風情水街（20002000平方米）平方米）客戶定位：客戶定位：以私營業(yè)主，企業(yè)中高層以及日韓企業(yè)的管理者為主流核心客戶以私營業(yè)主，企業(yè)中高層以及日韓企業(yè)的管理者為主流核心客戶 形象定位：形象定位：以理想?yún)^(qū)位，優(yōu)質景觀，綜合服務，高品質為特色的高檔次高形象的濱以理想?yún)^(qū)位，優(yōu)質景觀，綜合服務，高品質為特色的高檔次高形象的濱河居住物業(yè)。河居住物業(yè)。產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：以舒適型兩房與三房為主力戶型，面積區(qū)間在以舒適型兩房與三房為主力戶型，

48、面積區(qū)間在90160 平方米，以平方米，以20創(chuàng)新戶型帶動整體產(chǎn)品的銷售創(chuàng)新戶型帶動整體產(chǎn)品的銷售客戶定位：客戶定位：以核心商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營者與投資者為核心主流客戶以核心商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營者與投資者為核心主流客戶形象定位：形象定位：輻射全天津的休閑娛樂商業(yè)新一極輻射全天津的休閑娛樂商業(yè)新一極產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：以水街商業(yè)為整體的形象代表，通過連廊等建筑手段使以水街商業(yè)為整體的形象代表，通過連廊等建筑手段使 其與其他裙樓商業(yè)形成整體其與其他裙樓商業(yè)形成整體主力業(yè)態(tài)：主力業(yè)態(tài)：時尚購物；文化咨詢；雅皮餐飲；居家服務時尚購物；文化咨詢；雅皮餐飲；居家服務 居住型公寓居住型公寓裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)41項目分區(qū)功能與

49、主題項目分區(qū)功能與主題高尚居住區(qū)高尚居住區(qū)休閑風情區(qū)休閑風情區(qū)品質商務區(qū)品質商務區(qū)動感活力區(qū)動感活力區(qū)運動體驗區(qū)運動體驗區(qū)42街區(qū)將受大量外來式人流影響，有較強的開放性質，街區(qū)將受大量外來式人流影響，有較強的開放性質，活力焦點性質區(qū)域活力焦點性質區(qū)域形成項目內(nèi)部凝聚力形成項目內(nèi)部凝聚力商務氛圍影響商務氛圍影響濱河開放區(qū)濱河開放區(qū)休閑休閑過渡過渡區(qū)內(nèi)交區(qū)內(nèi)交通節(jié)點通節(jié)點街區(qū)主要影響因素：街區(qū)主要影響因素：區(qū)內(nèi)最大人車流節(jié)點；東側海河碼頭的城市開放氛圍帶動；南側酒店及辦公物業(yè)帶來商務化功能輻射；北側休閑風情主題引入的現(xiàn)代生活元素街區(qū)在項目中承擔的責任：街區(qū)在項目中承擔的責任：形成區(qū)域活力及魅力的核

50、心；凝聚人流，充當項目各區(qū)人流交換的中轉站：街區(qū)物業(yè)類型街區(qū)物業(yè)類型商商業(yè)業(yè)公公寓寓商業(yè)公寓C11305097120單位：平方米活力體驗區(qū)活力體驗區(qū)43活力體驗區(qū)定位活力體驗區(qū)定位 活力型城市時尚街區(qū)活力型城市時尚街區(qū)公寓設計理念：公寓設計理念：濱河景觀型公寓濱河景觀型公寓商務型酒店公寓商務型酒店公寓街區(qū)遠期開發(fā)理念：街區(qū)遠期開發(fā)理念：充滿活力趣味的娛樂與購物體驗街區(qū)特色：街區(qū)特色：開放、活力、娛樂娛樂性和參與式商業(yè)業(yè)態(tài)是區(qū)域人流聚集的驅動力，配合高檔公寓及相鄰城市開放區(qū)域，有助于形成項目價值價值峰值區(qū)域峰值區(qū)域1234濱河景觀公寓濱河景觀公寓街區(qū)內(nèi)1、4號公寓因占有絕佳一線濱河位置，可參照景

51、觀型高檔住宅開發(fā)群樓的大規(guī)?；盍π蜕虡I(yè)削弱了整個街區(qū)內(nèi)公寓的日常居住價值，但同時頻繁的商業(yè)活動和娛樂吸引力使短期及商務居短期及商務居住價值得到提升住價值得到提升商務酒店公寓商務酒店公寓街區(qū)內(nèi)2、3號公寓與同樣占有較好海河景觀，但受到西南側商務區(qū)域的影響，功能定位可以參照商務公寓，開發(fā)成區(qū)域中一級景觀型酒店商務公寓44街區(qū)內(nèi)商業(yè)主體確定街區(qū)內(nèi)商業(yè)主體確定 復合集中式購物及娛樂體驗中心復合集中式購物及娛樂體驗中心通過活力型商業(yè)實現(xiàn)區(qū)域通過活力型商業(yè)實現(xiàn)區(qū)域精神核心的功能：精神核心的功能：u街區(qū)內(nèi)商業(yè)體量相對較小，必須通過各類商業(yè)功能的高度集中以及建筑手段才能形成規(guī)模優(yōu)勢u集中式商業(yè)中心構造能夠滿足

52、體驗式娛樂商業(yè)對大量非直接盈利性空間的需求商業(yè)核心業(yè)態(tài)：商業(yè)核心業(yè)態(tài)：體驗式購物體驗式購物娛樂化商業(yè)娛樂化商業(yè)時尚餐飲時尚餐飲體驗式購物中心體驗式購物中心3000平米平米x2娛樂體驗中心娛樂體驗中心2400平米平米x2活力風情水街活力風情水街約約2200平米平米設置星級影城、數(shù)碼俱樂部、美食快餐等娛樂型商業(yè)以演藝型酒吧、大眾精品餐飲向集中商業(yè)內(nèi)部延伸設置時尚精品百貨配以室內(nèi)攀巖、KTV演藝吧等參與性業(yè)態(tài)12345項目分區(qū)功能與主題項目分區(qū)功能與主題高尚居住區(qū)高尚居住區(qū)休閑風情區(qū)休閑風情區(qū)品質商務區(qū)品質商務區(qū)動感活力區(qū)動感活力區(qū)運動體驗區(qū)運動體驗區(qū)46品質商務區(qū)品質商務區(qū)集酒店，寫字樓，商業(yè)與公

53、寓于一體集酒店，寫字樓，商業(yè)與公寓于一體公寓公寓商業(yè)商業(yè)辦公辦公酒店酒店小計小計C3C3157501005030000055800D1D1341003075074500111675D3D341350780035830084980D4D43778024000040180合計合計128980278856583074500297190品質商務區(qū)品質商務區(qū)酒酒店店寫寫字字樓樓商商業(yè)業(yè)公公寓寓品質商務區(qū)品質商務區(qū)47寫字樓部分成為整個項目向外部城市展示寫字樓部分成為整個項目向外部城市展示品質商務形象的重要標志品質商務形象的重要標志位置：位置：C3+D3面積：面積：3000034500（平方米）（平方米）

54、活力活力過渡過渡濱河開放區(qū)濱河開放區(qū)城市連城市連接節(jié)點接節(jié)點品質品質商務商務寫字樓在項目中承擔的功能責任：寫字樓在項目中承擔的功能責任：p形成區(qū)域商務形象的核心；p與外部城市進行有機的過渡，展示項目的商務形象：寫字樓主要影響因素：寫字樓主要影響因素：區(qū)內(nèi)與外部城市連接的主要節(jié)點；東側海河碼頭的城市開放氛圍帶動；東側酒店、商業(yè)及公寓物業(yè)共同樹立品質商務功能向外輻射；北側動感活力主題引入的現(xiàn)代活力元素48辦公物業(yè)發(fā)展方向綜合判定：低成本高形象成熟寫字樓市場先機型：國際大廈市場先機型：國際大廈成本領先型：財富廣場（成本領先型：財富廣場（A A座），津匯廣場座），津匯廣場啟動時機搶先，為項目贏得機會點

55、，跑贏大勢，是市場先機型成功的要素；本項目目前處于天津河西區(qū)，片區(qū)內(nèi)缺乏商務氛圍，而且天津寫字樓市場供應量較大，不具備市場先機型寫字樓的先決條件。因此本項目不宜借鑒市場先機型競爭模式;低成本，高形象是成本領先型的成功要素；根據(jù)城市寫字樓發(fā)展階段及需求特征研究，推出本項目發(fā)展方向打造“成熟產(chǎn)品”，需要形成不同的“檔次標準”，但同時又要控制項目的成本，保證達到利潤最大化的目的，因此本項目應借鑒成本領先型競爭模式走低低成本高形象路線成本高形象路線；功能轉換型：財富廣場（功能轉換型：財富廣場（B B座）萬科世貿(mào)座）萬科世貿(mào)附加資源型：銀座國際附加資源型：銀座國際功能轉換型競爭模式的成功背景是周邊住宅價

56、格高啟，因此商住公寓價格上升空間較大；而天津在2006年面世的寫字樓體量較大，競爭較為激烈，特別是本項目當中有大體量的公寓，可對其替代，因此本項目寫字樓不適宜該模型；附加資源型競爭模式成功背景：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟情況下；而天津目前寫字樓市場產(chǎn)品發(fā)展并不成熟，因此推出較超前的概念，并不能引起市場共鳴；天津整體經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展也與這種超前的寫字樓產(chǎn)品不相匹配，客戶對價格較敏感，對其新概念不關注，因此該模式不適宜本項目；49酒店酒店項目中形象與品質的標志項目中形象與品質的標志位置：位置：D1D1面積：面積：7450074500（平方米）（平方米）濱河開放區(qū)濱河開放區(qū)活力活力過渡過渡城市連城市連接節(jié)點接

57、節(jié)點品質商務功能品質商務功能酒店在項目中承擔的功能責任：酒店在項目中承擔的功能責任：p項目區(qū)域內(nèi)最高建筑，項目品質的標竿；p區(qū)域內(nèi)的地標性建筑，對外的形象的標志：酒店主要影響因素：酒店主要影響因素：項目對外的形象的標志；東側優(yōu)良的海河景觀資源；西側寫字樓，商業(yè)及公寓物業(yè)共同樹立品質商務功能向外輻射；北側動感活力主題引入的現(xiàn)代活力元素50星級酒店特性分析星級酒店特性分析v位于城市、機場或度假村附近標準一：區(qū)域區(qū)域v交通便利性好，最好多種交通工具均能抵達v有停車場，不易堵車v交通輻射能力較強v臨近公交車站點標準三：交通交通v城市中心地帶，臨近城市主干道，具備優(yōu)良自然資源v人流量大，以靠近十字路口為

58、佳標準二：位置位置v周圍生活硬件配套設施齊全v供電供水有保障標準四：配套配套收益形式收益形式長期收益，保留優(yōu)質物業(yè)，實現(xiàn)快速回籠資金難度較大利潤角度利潤角度四星級以上酒店的利潤率較大，而三星級以下酒店利潤較少或有虧損現(xiàn)金流現(xiàn)金流酒店的前期投入太大，積壓資金較多，不利于實現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運轉，對開發(fā)商的資金能力有影響運營能力運營能力需要較強運營能力，開發(fā)商將涉足新的領域選址標準選址標準經(jīng)營特征經(jīng)營特征51酒店發(fā)展戰(zhàn)略研究：酒店發(fā)展戰(zhàn)略研究：五星級商務酒店五星級商務酒店四星級以上酒店四星級以上酒店三星級以下酒店三星級以下酒店項目形象項目形象提升形象有損形象項目品牌項目品牌提升知名度降低知名度項目定位

59、項目定位支撐定位不支撐項目價值項目價值使項目增值作用不明顯項目位置項目位置支撐支撐地塊資源地塊資源充分利用較難利用項目投資項目投資投入較大投入較少項目整體的標志性定義整體檔次整體的國際化形象提升區(qū)域價值地塊價值充分利用與項目其他物業(yè)功能形成互補五星級五星級項目的整體配套吸引商務客人，突出整體商務形象吻合天津整體酒店市場特征商務為主商務為主+擬和度分析擬和度分析結論結論上海頂級國際化綜合體上海頂級國際化綜合體 city within a city 上海商城位于南京西路，項目建成后成為城市中心區(qū)成熟的商業(yè)、商務、酒店區(qū)域的代表。總建筑面積總建筑面積18.518.5萬平方米萬平方米。由一個五星級酒店

60、、擁有472間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設施組成。核心功能：核心功能：五星級酒店為主體，商業(yè)成為整個項目的靈魂，共同樹立對外的品質名片。功能配比：功能配比：酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為45%：30%：15%：10%。對人流的充分吸引：對人流的充分吸引：商業(yè)的體量在項目中是最少的，但是是項目整體的靈魂，是與外界的首級過渡，是項目品質的有力支撐建筑設計上的獨立建筑設計上的獨立: :從建筑設計上充分考慮各物業(yè)類型之間的從建筑設計上充分考慮各物業(yè)類型之間的獨立，通過中央庭院等使各種物業(yè)擁有獨獨立，通過中央庭院等使各種物業(yè)擁有獨立的入口。立的入口。單獨品牌集中發(fā)力單獨