西安某大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽西安某大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章 總 論 錯(cuò)誤！1.1 項(xiàng)目概況 錯(cuò)誤！1.2 可研報(bào)告編制依據(jù) 錯(cuò)誤！1.3 可研編制范圍 錯(cuò)誤！1.4 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 錯(cuò)誤！第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 錯(cuò)誤！2.1 項(xiàng)目建

2、設(shè)背景 錯(cuò)誤！2.2 建設(shè)單位介紹 錯(cuò)誤！第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與擬建規(guī)模 錯(cuò)誤！3.2 項(xiàng)目定位與建設(shè)規(guī)模 錯(cuò)誤！第四章 項(xiàng)目選址 錯(cuò)誤！4.1 廠址的選擇 錯(cuò)誤！4.2 社會(huì)環(huán)境簡(jiǎn)況 錯(cuò)誤！4.3 自然條件 錯(cuò)誤！第五章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)方案 錯(cuò)誤！5.1 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 錯(cuò)誤！5.2 通信 錯(cuò)誤！5.3 總圖運(yùn)輸 錯(cuò)誤！5.4 原輔材料供應(yīng) 錯(cuò)誤！第六章 工藝與設(shè)備 錯(cuò)誤！6.1 工藝流程圖 錯(cuò)誤！6.2 技術(shù)方案 錯(cuò)誤！6.3 設(shè)備選型 錯(cuò)誤！第七章 環(huán)保、消防與安全生產(chǎn) 錯(cuò)誤！7.1 環(huán)境保護(hù) 錯(cuò)誤！7.2 消防 錯(cuò)誤！7.3 節(jié)能 錯(cuò)誤！7.4 安全生產(chǎn) 錯(cuò)誤！7.5 勞動(dòng)保護(hù) 錯(cuò)誤！第八章

3、 企業(yè)組織與勞動(dòng)定員 錯(cuò)誤！8.1 企業(yè)組織 錯(cuò)誤！8.2 工作制度與勞動(dòng)定員 錯(cuò)誤！8.3 人員培訓(xùn) 錯(cuò)誤！未定義書簽第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 錯(cuò)誤！未定義書簽第十章 投資估算和資金籌措 錯(cuò)誤！未定義書簽10.1 概述 錯(cuò)誤！未定義書簽10.2 編制方法 錯(cuò)誤！未定義書簽10.3 投資估算 錯(cuò)誤！未定義書簽10.4 資金籌措及使用計(jì)劃 錯(cuò)誤！未定義書簽第十一章 效益評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書簽11.1 生產(chǎn)綱領(lǐng) 錯(cuò)誤！未定義書簽11.2 固定資產(chǎn)、無(wú)形及遞延資產(chǎn) 錯(cuò)誤！未定義書簽11.3 產(chǎn)品成本測(cè)算 錯(cuò)誤！未定義書簽11.4 銷售收入、銷售稅金及附加、利潤(rùn)及分配 錯(cuò)誤！未定義書簽11.5 財(cái)務(wù)盈利能

4、力分析 錯(cuò)誤！未定義書簽11.6 清償能力分析 錯(cuò)誤！未定義書簽11.7 盈虧平衡分析 錯(cuò)誤！未定義書簽11.8 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 錯(cuò)誤！未定義書簽第十二章結(jié)論與建議 錯(cuò)誤！未定義書簽12.1 可研結(jié)論 錯(cuò)誤！未定義書簽12.2 幾點(diǎn)建議 錯(cuò)誤！未定義書簽40第一部分 項(xiàng)目背景第一 章 可行 性報(bào)告編 制依 據(jù)及說(shuō)明編制依據(jù)一、西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編 二、實(shí)施西部大開發(fā)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 （2000 年 2010 年）三、西安市城市總體規(guī)劃（19962010）四、西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于XX物業(yè)發(fā)展有限公 司建設(shè)XX大廈項(xiàng)目建議書的批復(fù)五、西安市人民政府關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)

5、的批復(fù)（編號(hào) XX 字（ XX） 第 XX 號(hào)）六、西安市房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況七、2004 年陜西經(jīng)濟(jì)社會(huì)藍(lán)皮書經(jīng)濟(jì)卷八、國(guó)家工業(yè)發(fā)展組織編寫的工業(yè)可行性研究手冊(cè)九、國(guó)家計(jì)委頒布的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的 試行管理辦法 （1983年2月2日）十、陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)。編制說(shuō)明：作為指導(dǎo)本項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件， 本可行性報(bào)告以數(shù) 理的形式詳細(xì)闡述了項(xiàng)目開發(fā)、 銷售、運(yùn)營(yíng)過程中有可能遇 到的各類問題。尤其對(duì)于項(xiàng)目資本運(yùn)作提出了項(xiàng)目多方資本 投入的思路，涉及到自籌資金、 銷售回款以及金融貸款方面， 在考慮到金融機(jī)構(gòu)通常融資放貸可能需要考量的幾類風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)計(jì)了相對(duì)完善的回款還貸措施。由于本報(bào)告編

6、制的前提是項(xiàng)目前期策劃已經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?市場(chǎng)驗(yàn)證并有相當(dāng)充裕的市場(chǎng)數(shù)據(jù)證明其可行性， 因此，本 次報(bào)告的提交可以作為本項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作的指導(dǎo)性方案， 作為 后期營(yíng)銷策劃、推廣策劃的理論基礎(chǔ)。第二 章 項(xiàng)目 概況1. 基本情況“XX大廈”建設(shè)項(xiàng)目位于西安核心商圈一級(jí)輻射區(qū)域內(nèi)-XX路中段。南接西安核心商業(yè)街東大街，北出XX門直達(dá)西安旅游重要標(biāo)志一一大雁塔，扼守西安主力旅 游、餐飲、娛樂黃金通道。南北長(zhǎng) 95 米，東西縱深 75 米， 現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地 5648平方米（折合 8.472 畝, 含代征路 1.25 畝）。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地（使用權(quán)限 70 年）。用地現(xiàn)狀為三通一平。用地總面積為 5648

7、方米（ 8.472 畝）。項(xiàng)目總地價(jià)為 萬(wàn)元 （含土地出讓金 ） 。 城市建設(shè)配套及其它規(guī)費(fèi)為 730 萬(wàn) 設(shè)計(jì)費(fèi)： 560 萬(wàn)其他前期費(fèi)用： 130 項(xiàng)目總投資 12003.84 億元。項(xiàng)目總建筑面積約 32000 平方米。計(jì)劃建設(shè)周期2年。項(xiàng)目建設(shè)工作由xx物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。2、項(xiàng)目概況xx路是西安市商業(yè)、辦公、餐飲娛樂的主要大街之一。 隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)移 西部大開發(fā)，西安將成為西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交流的樞紐°xx 路為西安市商業(yè)、 金融形象窗口的地位， 已展現(xiàn)在世人眼前。 在此興建“xx大廈”其商業(yè)價(jià)值較高，它的周邊有星級(jí)賓 館、飯店、商場(chǎng)、醫(yī)院、影

8、城、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，配之 以便利的交通條件，該項(xiàng)目建成投入使用將和這些商業(yè)文化 中心交相輝映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗 的風(fēng)景。2 .發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)隨著西安城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的深度實(shí)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 布局將發(fā)生翻天覆地的變化， 在此基礎(chǔ)上， 隨著城市路網(wǎng)布 局的高度完善， 交通狀況的快速改善， 將導(dǎo)致人們生活、 消 費(fèi)觀念的根本性變革。城墻內(nèi)核心商圈具有相當(dāng)水平的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張力和消費(fèi)牽 引力，根據(jù)西安市城市建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)看， 這里將成為今后 幾年重點(diǎn)商貿(mào)區(qū)。根據(jù)XX物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè) 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主要發(fā)展目標(biāo)， 搶占核心商圈稀缺地塊不僅是 順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需

9、要， 更符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)， 不 論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。第三 章： 市場(chǎng) 調(diào)查與分 析第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析2004 年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持 以鄧小平理論和 “三個(gè)代表” 重要思想為指導(dǎo)， 深入貫徹黨 的十六大、十六屆三中和四中全會(huì)精神， 以科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng) 領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局， 認(rèn)真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策， 牢固 樹立“四化”理念，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上 運(yùn)行，并呈現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、 速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局 面，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展， 人民生活水平顯著提高， 城市 服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)， 全面實(shí)現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)， 一 些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)

10、歷史新高。1、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng) 據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示， 2004 年西安市生產(chǎn)總值(GDP1095.87億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.5%。 經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在13以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階， 并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。 其 中第一產(chǎn)業(yè)增加值 60. 05 億元，比上年增長(zhǎng) 6. 7%；第二 產(chǎn)業(yè)增加值 495. 67 億元，增長(zhǎng) 15. 6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 540. 15 億元，增長(zhǎng) 12. 3%。成為西北地區(qū)首個(gè)突破千億 元的城市。2、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革 隨著經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，刺激了人們的消 費(fèi)需求，同時(shí)也使人們的消

11、費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。在普通市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，食品類消費(fèi)首次出現(xiàn)負(fù)增 長(zhǎng)，根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 2004 年西安市民恩格爾系數(shù)為 34.4 %，白領(lǐng)階層的恩格爾系數(shù)更低于 26%，服裝、家電、 通訊、交通、 教育、娛樂等消費(fèi)額均比上年有所增加， 說(shuō)明 市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化， 已經(jīng)從溫飽型消費(fèi)向心 理滿足型消費(fèi)進(jìn)行了成功的轉(zhuǎn)移。西安古老而神秘的文化、 高古深遠(yuǎn)的民風(fēng)， 更刺激著全國(guó)各地的旅游人士前來(lái)。 據(jù)統(tǒng) 計(jì)資料表明： 2004 年西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、 訪問及從事其他活動(dòng)的海外游客 65 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 93；接待國(guó)內(nèi)旅游者 2084 萬(wàn)人次， 首次突破兩千萬(wàn)人次，

12、增長(zhǎng) 291。旅游總收入 154 4 億元，其中國(guó)際旅游外 匯收入 3 3億美元，分別比上年增長(zhǎng) 45 1和 13 倍。 全市擁有年接待游客10萬(wàn)人以上的景區(qū)20個(gè)；國(guó)家4A級(jí) 景區(qū) 9 個(gè)；為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要，年末全市星級(jí)賓館 72家， 其中五星級(jí)賓館 4 家，四星級(jí)賓館 13 家。3、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命根據(jù)西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱 要的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前 所未有的高速發(fā)展。 在此基礎(chǔ)上， 為適應(yīng)西安古都的歷史性 城市布局，將加大城市市郊的城市化建設(shè)， 大量的人口外遷， 將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高， 從而帶動(dòng)西安城市旅

13、 游業(yè)的高速發(fā)展。傳統(tǒng)的商圈均設(shè)立在人口密集、交通繁忙的地段，滿足 于傳統(tǒng)的消費(fèi)模式。 但是，隨著人們生活水平的提高， 尤其 是人們對(duì)于大宗消費(fèi)觀念的改變， 汽車已經(jīng)成為越來(lái)越多人 們的普通交通工具。根據(jù)交通部門的統(tǒng)計(jì)，西安市現(xiàn)有家用汽車 22 萬(wàn)輛， 并且仍然以平均每年 6 萬(wàn)輛的速度遞增。 全國(guó)范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破 1500 萬(wàn)輛。 陜西高速公路總里程已突破 1300 公里，位居西部第二。 隨著交通的不斷完善，城內(nèi)城外，省內(nèi)省外， 跨區(qū) 域、跨地域消 費(fèi)正在形成 風(fēng)尚。可以預(yù)見，在不久的將來(lái)，城市間的人口流 動(dòng)將 向更高 層次發(fā)展。4、消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上分析：消

14、費(fèi)者已從低層次向高層次消 費(fèi)轉(zhuǎn)變。隨著收入水平的逐步提高，多數(shù)消費(fèi)者已 經(jīng)滿足了最基本的溫飽型消費(fèi)，對(duì)消費(fèi)質(zhì)量的要求 在逐步提高，旅游消費(fèi)將逐步提升地位； 從消費(fèi)者區(qū)域的選擇上分析：將由過去的傳統(tǒng)消費(fèi) 區(qū)向新興消費(fèi)區(qū)轉(zhuǎn)移。在原住地已不能滿足消費(fèi)者 的在最低消費(fèi)成本心態(tài)下的快節(jié)奏、高效率的消費(fèi) 需求，進(jìn)而刺激了近兩年來(lái)方興未艾的跨省、 區(qū)“自 助游”的蓬勃發(fā)展。從消費(fèi)形式上分析：消費(fèi)者已經(jīng)由單一型消費(fèi)向綜 合型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。隨著生活、工作、學(xué)習(xí)節(jié)奏的加快， 人們?cè)谧⒅毓ぷ餍实耐瑫r(shí)也更加注重生活效率的 提高，結(jié)合休閑、娛樂，購(gòu)物與一體的一站式消費(fèi) 形態(tài)已成為人們有效利用時(shí)間、豐富業(yè)余生活方式 的上佳

15、選擇。從消費(fèi)層次上分析：人們?cè)谧非笪镔|(zhì)享受的同時(shí)， 更追求精神上的享受。隨著生活水平的不斷提高， 消費(fèi)者不斷調(diào)整自己對(duì)物質(zhì)享受與精神享受的比例 關(guān)系，以追求生活素質(zhì)的全面提高； 從消費(fèi)時(shí)效性分析：隨著國(guó)民收入的逐步提高和社 會(huì)保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐用品 已基本獲得滿足。相當(dāng)數(shù)量消費(fèi)者，特別是當(dāng)代年 輕職業(yè)者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計(jì)劃的唯一， 而是有計(jì)劃地即時(shí)消費(fèi)， 在滿足傳統(tǒng)型消費(fèi)的同時(shí)， 更需要滿足時(shí)尚消費(fèi)的需求。以上深層次的消費(fèi)觀念的變化，正在逐步演變成全國(guó)范 圍內(nèi)廣泛的異地消費(fèi)的變遷。5、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀描述西安酒店業(yè)尚存巨大潛力西安市

16、是世界著名的歷史文化名城和國(guó)際旅游城市，具有豐富的旅游資源。 獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌， 使西安的旅游資源在全國(guó)名列前茅。 西安的旅游資源具有資源密度大、 保存 好、級(jí)別高的特點(diǎn)，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂舞 等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來(lái)西安旅游 觀光。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來(lái)自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近16001700萬(wàn)余人次，其中 2001年西安共接待境外旅游者 70 萬(wàn)人次， 接待國(guó)內(nèi)旅游者 1685 萬(wàn)人次，旅游總收入 113 億元，其中外匯 收入 2.9 億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來(lái)豐厚利潤(rùn) 的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來(lái)了巨大

17、 的機(jī)遇。 酒店業(yè)和飲食業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的相伴產(chǎn)業(yè)， 更是深受其 利，強(qiáng)大的旅游資源為西安酒店業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件和廣 闊的發(fā)展空間，酒店業(yè)也因此獲得了豐厚的利潤(rùn)。對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有 4 家 五星級(jí)酒店、 6 家四星級(jí)酒店、 15 家三星級(jí)酒店、 20 家準(zhǔn)三星 級(jí)酒店和近 100家二星級(jí)及以下酒店。 調(diào)查還顯示， 西安目前五 星級(jí)酒店客房總數(shù)為 1700 余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為 2600 余 套，三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3500 余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù) 為 3800 余套，二星級(jí)酒店客房總數(shù)為 11000 余套，以上所有酒 店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為 226

18、00 余套。（調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源于西安旅 游局、西安黃頁(yè)、西安旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以 上單位本身對(duì)三星級(jí)及以下的酒店統(tǒng)計(jì)時(shí)存在一定誤差， 故以上 數(shù)據(jù)尤其是三星級(jí)以下的酒店數(shù)量略有偏差， 估計(jì)誤差率不會(huì)超 過 15%；對(duì)酒店客房數(shù)的調(diào)查方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計(jì)不會(huì)超過20%以上所有調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率基本上達(dá)到 80%故調(diào)查數(shù)據(jù)有一定的參考和 研究?jī)r(jià)值。）西安星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)圖西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖L五星級(jí):四星級(jí)廠三星級(jí) r準(zhǔn)三星級(jí)I-二星級(jí)及以下各酒店（或飯店、賓館）數(shù)和客房數(shù)統(tǒng)計(jì)情況如圖所示：3%4% io%:I五星級(jí)四星級(jí)-三星級(jí)-準(zhǔn)三星級(jí)n二星級(jí)

19、及以下從西安星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)圖和西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖看，目前西安五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配 比例分別為3% 4% 10% 14%和 69%其中二星級(jí)及以下的酒店 所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有 31% 表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營(yíng)狀況看，目前主要存在以下幾種情況：、酒店的布局 在各個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒 店數(shù)幾乎占到西安市所有酒店數(shù)的 75%-80%而城西、城北和 西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)不到所有酒店數(shù)的20%-25%可見酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)

20、的影響非常明顯， 淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn) 為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風(fēng)。、酒店所處的位臵對(duì)酒店的 入住率影響巨大，位臵好的酒店無(wú)論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的 入住率，而位臵稍差的酒店其入住率一直上不去。、準(zhǔn)三星級(jí) 以上的酒店其經(jīng)營(yíng)狀況整體上要好于低檔次的酒店， 但在準(zhǔn)三星 級(jí)以上的酒店之中仍然存在位臵好壞所帶來(lái)的差異。據(jù)西安旅游局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 西安所有酒店的年平均入住率 達(dá)到 5665%，與本次抽樣調(diào)查結(jié)果的入住率（ 69.7%）基本吻 合，從這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 西安酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況處于正常的 利潤(rùn)水平。調(diào)查中有部分酒店表示近年來(lái)酒店的客房入住率開始 下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸下降， 甚至

21、低于西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)水 平，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來(lái)越激烈， 整個(gè)酒店市場(chǎng)讓他們開始產(chǎn) 生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些 酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在90%左右），并保持較高的利潤(rùn)， 這表明盡管西安酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈， 但仍 有不少酒店在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利， 這無(wú)一不在說(shuō)明 酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)， 它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店 提供的硬件服務(wù)有關(guān)， 而且它提供的軟件服務(wù)更為重要， 在酒店 的管理上誰(shuí)更為客戶著想，誰(shuí)提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符 合客戶心意，誰(shuí)就可能獲得更大的市場(chǎng)。相反，那些故步自封， 不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場(chǎng)所淘

22、汰的命運(yùn)。因此，就整 個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看來(lái)， 市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和， 市場(chǎng)可開發(fā) 的空間尚在，酒店業(yè)前景目前還比較看好。西安目前酒店客房數(shù)以 22600 套計(jì)算（每天入住率定為 100%），全年 365 天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為 820 萬(wàn) 余人次，而 2001年西安全年共接待游客達(dá)到 1685萬(wàn)人次，在這1685 萬(wàn)人次中除去不需要在當(dāng)?shù)鼐频?、飯店、招待所住宿的?客（如部分旅客寄居在朋友所在的學(xué)校） 和西安本市居民到西安 及周邊旅游區(qū)游玩的人數(shù)， 每年需要下榻西安酒店、 飯店的人次 不下于 9001100 萬(wàn)人次（約占所有游客的 55%65%，這一百 分比為保守估計(jì)數(shù)據(jù)） ，這

23、個(gè)數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待 的顧客數(shù) 820 萬(wàn)余人次后尚有 80280 萬(wàn)余人次需要住宿西安的 酒店，以每個(gè)酒店客房數(shù) 300 套計(jì)算， 尚需 7 25個(gè)酒店有待開 發(fā)。如果以目前西安酒店的平均入住率 60%左右計(jì)算，則西安尚 有 1241 個(gè)酒店的開發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場(chǎng) 尚未達(dá)到飽和， 可開發(fā)空間尚在， 但對(duì)其專業(yè)的經(jīng)營(yíng)背景更為看 重。事實(shí)上，在以上計(jì)算過程中得出的每年需要下榻西安酒店、 飯店的人次為 9001100 萬(wàn)人次為保守估計(jì)，另外，在這 890 1100 萬(wàn)人次中還沒有將每年來(lái)自國(guó)內(nèi)外因公出差的群體，由此 可見，西安的酒店業(yè)確實(shí)還存在比較樂觀的開發(fā)潛力。西安

24、酒店業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況分析酒店入住率 70%，表現(xiàn)尚可對(duì)本次抽中的 20 家酒店的調(diào)查結(jié)果顯示， 20 家酒店平均客 房入住率達(dá)到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占31.6%和26.3%,兩者合計(jì)占到58%客房入住率最高達(dá)到 90% 的酒店占15.6%,入住率最低為45%勺酒店占10.5%。表明，西 安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間45.0010.5%酒店平均入住率75.0031.6%55.0010.5%65.0026.3%則由于地理位臵和經(jīng)營(yíng)方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不 齊的情況。90.0015.8%85.005.3%酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積以20m

25、2居多14 28m2均有分布本次調(diào)查顯示，20家酒店的主力客房均為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積 平均為20吊左右，其中面積從14 28吊均有一定的分布。面積 為20m2的標(biāo)準(zhǔn)間居最多占31.6%，15m2、18m、19mi和22吊的標(biāo) 準(zhǔn)間各占10.5%，14m2、24m2和28mi的標(biāo)準(zhǔn)間各占5.3%。表明， 目前西安酒店的主力戶型為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積主要集中在20用左右。另外，西安酒店的標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)量平均占酒店所有客房的比重為 74%而68.5%的酒店其標(biāo)準(zhǔn)間占所有客房數(shù)的比重超過70%表明，目前西安的酒店大部分是以標(biāo)準(zhǔn)間作為其主要客房。酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積28.005.3%14.00.405.3%25.005.3%

26、24.0010.5%22.0010.5%20.0031.6%5.3%15.0010.5%18.0010.5%19.0010.5%.9021.1%.855.3%.8031.6%.485.3%15.8%.665.3%.7010.5%標(biāo)準(zhǔn)間占所有客房的比重客房以中檔次居多高、中、低檔次各有比例調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房 平均分配比例為18% 66% 16%其中以中檔次客房最多，高檔 次和低檔次客房數(shù)量相當(dāng)。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，在所有調(diào)查的酒店 中只有一家酒店其高檔客房占了 40%兩家（10%酒店其高檔 客房占總客房數(shù)的30%其他的酒店其高檔客房均不超過20%從調(diào)查反映的酒店經(jīng)營(yíng)

27、狀況來(lái)看， 高檔客房所占比重大的酒店在 旺季時(shí)尚可保持較高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對(duì)顯得較低。此項(xiàng)分析表明，高檔客房比重太大，其市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn)相對(duì)就更大，相對(duì)而言，高檔客房比重偏少的酒店其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 性似乎略小一些。酒店客戶以散客為主、旅行團(tuán)體居于其次調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主 （占35%, 其次是旅行游客（26%，兩者合計(jì)占61%表明西安目前酒店的 經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占 16%機(jī)關(guān)單位（以陜西省其 它地區(qū)為主）占13%其它消費(fèi)形式占10%值得注意的是，近 年來(lái)，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目

28、的的消費(fèi)有增長(zhǎng) 之勢(shì)，這就提醒酒店經(jīng)營(yíng)者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù) 條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與 否的一個(gè)重要策略。客戶群體消費(fèi)特征26%10%16%旅行游客 機(jī)關(guān)單位 -會(huì)議 一散客 二其它從對(duì)酒店的客戶年齡的調(diào)查看， 客戶的年齡重要以中、青年 人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長(zhǎng)的人。消費(fèi)者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng) 理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。 而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以 旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。旅游旺季出現(xiàn)在 3-5 月和 9-11 月 入住率最高的為中檔客房

29、 調(diào)查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營(yíng)高峰期出現(xiàn)在旅游旺季， 即客房入住率最高的月份通常在 3 月、4 月、5月和 9 月、10月、 11月，即全年基本上有半年的旺季； 6月、 7月、 8月和 12月、 1 月、 2 月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率 低于平均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足30%40%，可見，酒店受季節(jié)影響是非常大的。西安酒店市場(chǎng)并未達(dá)到飽和酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤(rùn)空間 調(diào)查顯示，有超過 80%的酒店經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為目前西安酒店市場(chǎng) 已經(jīng)達(dá)到飽和， 他們持這種觀點(diǎn)的原因是因?yàn)榻陙?lái)酒店的客房 入住率開始下降， 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸減少， 整個(gè)西安酒店業(yè)的平均 利潤(rùn)在下降， 而市場(chǎng)競(jìng)

30、爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來(lái)越激烈， 使得整個(gè)西安酒店 業(yè)處于不景氣狀態(tài)。 這種說(shuō)法看起來(lái)不無(wú)道理， 但只要看看每年 國(guó)內(nèi)外到西安來(lái)旅游的人次（ 1500-1800 萬(wàn)人次）就知道西安目 前酒店之所以處于不景氣 （或者利潤(rùn)率較以前降低了） 的原因其 實(shí)是西安酒店自身對(duì)這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用， 造 成相當(dāng)一部分旅客資源的浪費(fèi)。更有甚者，一些酒店抱殘守缺、 并無(wú)創(chuàng)新意識(shí)，以一種被動(dòng)的方式去面對(duì)如此巨大的旅客資源， 這樣的酒店別說(shuō)賺取利潤(rùn)，不虧損就很不錯(cuò)了。所以，關(guān)于西安 酒店業(yè)目前已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)的說(shuō)法是有偏差的， 西安的酒店尚 有較大的開發(fā)空間和商機(jī)。大部分酒店設(shè)有咖啡廳、茶秀、快餐店、棋牌室大型配

31、套如 游泳池、健身設(shè)施未能跟上 調(diào)查顯示，所有酒店咖啡廳、茶秀、快餐店和棋牌室的配臵 率分別為 18%、24%、 18%和 16%，而對(duì)于游泳池、健身設(shè)施的配 臵分別為 3%和 13%，表明西安酒店在相關(guān)配套服務(wù)方面明顯帶有 “避重就輕”的傾向，即對(duì)于容易的、成本低廉甚至有利可圖設(shè) 施如咖啡廳、茶秀等項(xiàng)目比較重視，而對(duì)于投入成本大、收益相 對(duì)較小但對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)非常需求的服務(wù)項(xiàng)目如大型健身房、 游泳 池等設(shè)施明顯投入不夠， 這表明西安酒店經(jīng)營(yíng)者在酒店的開發(fā)和 經(jīng)營(yíng)上目光還是比較短視，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。所謂“人無(wú)遠(yuǎn)慮、 必有近憂”，面對(duì)目前競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的酒店市場(chǎng)，那些硬、軟服 務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些

32、力不從心， 深感競(jìng)爭(zhēng)的殘酷， 而市面上 硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績(jī)卻蒸蒸日上，這說(shuō)明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對(duì)一個(gè)酒店的發(fā)展起著非常重要的作用， 酒店經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該充分意識(shí)到這一點(diǎn)，只有努力提高這方面的服務(wù) 水準(zhǔn)方能使酒店立于不敗之地。酒店各種配套設(shè)施狀況咖啡廳8% 3%18%24%18%茶秀I-快餐店 廠健身棋牌室I銀行、超市L游泳池各酒店價(jià)格不一，市場(chǎng)無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查顯示，西安目前各大酒店的門市報(bào)價(jià)不一，即便是同地段同級(jí)別的酒店其門市報(bào)價(jià)也各有不同，甚至表現(xiàn)出很大的差 異。各大酒店（二星級(jí)以上）的報(bào)價(jià)從100元以下至最高2000元都有報(bào)價(jià)，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了

33、搶占客戶，競(jìng)相降價(jià)，最低折扣甚至低于5折，這種所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”使得整個(gè)酒店業(yè)的利潤(rùn)水平縮水的同時(shí)，又使整個(gè)酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對(duì)不同級(jí)別、不同地段、不同季 節(jié)制定相應(yīng)的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)已是刻 不容緩，它將關(guān)系到西安整個(gè)酒店業(yè)的發(fā)展。西安酒店業(yè)目前存在的問題目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不太景氣（主要發(fā)生在全年 的淡季），酒店業(yè)平均利潤(rùn)相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況 的原因是多方面的，歸納起來(lái)主要存在著以下一些問題：1、整個(gè)酒店行業(yè)管理不太規(guī)范， 價(jià)格制定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。 整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)， 在價(jià)格的制定 上各個(gè)酒店根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)狀況制定自己的客

34、房?jī)r(jià)格， 由于整個(gè) 市場(chǎng)價(jià)格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過“價(jià)格”這一 因素來(lái)做文章以吸引客戶， 這就不可避免地使各酒店間因搶占客 戶而展開激烈的價(jià)格戰(zhàn)， 而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個(gè)酒店業(yè)的 平均利潤(rùn)產(chǎn)生縮水。2、硬服務(wù)跟不上客房在設(shè)計(jì)和裝修布臵上未能真正體現(xiàn)人性化和個(gè)性化， 有 些客房?jī)?nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配臵檔次不夠，也不夠精致。3、軟服務(wù)跟不上 酒店在就客戶細(xì)致入微的心理需求方面沒有進(jìn)行細(xì)心的研 究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項(xiàng)目也過于單一， 沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)， 而整個(gè)酒店的管理服 務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)的個(gè)性化， 相反，酒店制定的一些條條款款”

35、反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。4、消費(fèi)理念宣傳不夠酒店經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)服務(wù)方面思維過于保守，缺少創(chuàng)新意識(shí)， 這種“抱殘守缺、不思創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)服務(wù)之道使得酒店在客戶更 深層次需求方面開發(fā)不夠， 而在酒店的宣傳以及消費(fèi)理念的引導(dǎo) 方面工作就做得更少， 這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺 忘，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)自然也就很難得到保證。5、整個(gè)西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)西安酒店至今為止二星級(jí)以上的酒店基本達(dá)到 120 多家，但 無(wú)論是二星級(jí)酒店、 三星級(jí)酒店還是星級(jí)更高的四星級(jí)、 五星級(jí) 酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到1000 套以上，更不用說(shuō)哪家酒店的客房數(shù)能達(dá)到 2000 套或者 2000

36、 套以上，這說(shuō) 明西安目前的酒店無(wú)論星級(jí)定位如何， 尚未有一家酒店真正達(dá)到 相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。事實(shí)上，以西 安如此巨大的旅游資源（同時(shí)西安又是西部開發(fā)的橋頭堡城市， 招商引資的結(jié)果也吸引大量的商務(wù)人士入駐西安， 這使得西安的 旅客資源更加豐富） ，完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng)來(lái)吸引旅 客，以賺取豐厚的利潤(rùn)。6、酒店市場(chǎng)布局不夠合理 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三 城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的 75%，而城西、城北和西高新酒店 數(shù)合計(jì)才不過 25%。以西高新為例，真正位于西高新內(nèi)的酒店不 過兩三家，即新紀(jì)元賓館（三星級(jí)） 、豪門新天地大酒店和西航 賓

37、館，而以西高新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境和消費(fèi)力狀況，完全開 發(fā)酒店的市場(chǎng)條件， 因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實(shí)存 在不合理情況， 這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供 了開發(fā)的空間。從以上對(duì)酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出， 西安整個(gè)酒 店業(yè)的管理上比較混亂， 也缺乏大管理的概念， 各酒店在價(jià)格的 制定上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)， 而各酒店在各種硬、 軟服務(wù)上也有 所縮水， 對(duì)于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、 消費(fèi)理念 的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚伲?故步自封、 不思創(chuàng)新的結(jié)果使 得他們?cè)谑袌?chǎng)處于十分被動(dòng)的境地， 因此， 就整個(gè)西安酒店業(yè)的 發(fā)展來(lái)看，一方面不但要在整個(gè)酒店行業(yè)方面制定

38、相關(guān)的行規(guī)和 標(biāo)準(zhǔn)，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元酒店自身也要大膽創(chuàng) 新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要 的東西，實(shí)施個(gè)性化、人性化的管理服務(wù)，同時(shí)應(yīng)加大酒店宣傳 和消費(fèi)理念引導(dǎo)的工作。西安酒店式公寓市場(chǎng)分析西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述西安目前酒店式公寓的發(fā)展應(yīng)該說(shuō)尚處于空白市場(chǎng)， 盡管最 近兩年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公寓命名的樓盤如湯姆公寓、 中 匯商務(wù)酒店公寓、 西部電子城 F 座的產(chǎn)權(quán)式酒店、 新紀(jì)元賓館和 即將開發(fā)的“水晶島” ，但就整個(gè)西安的酒店式公寓市場(chǎng)而言， 酒店式公寓幾乎還沒有起步（或者說(shuō)剛剛才起步） 。酒店式公寓源于歐洲，后引入中國(guó)。在國(guó)外，酒店式公寓一 直

39、倍受市場(chǎng)青睞，在我國(guó)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市如深圳、廣州、上海、北 京相繼出現(xiàn)了這種酒店式公寓并成為新新一族的新寵， 酒店式公 寓落戶西安應(yīng)該是最近兩年的事，盡管市場(chǎng)對(duì)此物業(yè)也有些炒 作，而酒店式公寓也有不少其它物業(yè)所無(wú)法比擬的優(yōu)點(diǎn) （如引進(jìn) 星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式， 既可居住又可辦公， 價(jià)格也普 遍比一般酒店低，而且它還具有非常明顯的投資功能） ，但至今 為止西安的酒店式公寓尚未形成一定的規(guī)模。對(duì)目前已經(jīng)出現(xiàn)過的幾個(gè)以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、 酒店式商務(wù)公寓）進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、 “水晶島”和中匯 商務(wù)酒店目前代表了三種酒店類型， 湯姆公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)式酒 店，“水晶島”是定位于酒店式公寓

40、，而中匯商務(wù)酒店則定位為 酒店式商務(wù)公寓。以下就這三類酒店物業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析：“湯姆公寓”屬產(chǎn)權(quán)式酒店。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式 酒店公寓，它源于歐洲， 70 年代初期傳至美國(guó)。自美國(guó)二戰(zhàn)期 間盛行而今。在國(guó)內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進(jìn)入深圳，其次而及 上海、北京、天津等城市，近年來(lái)在內(nèi)地一些發(fā)達(dá)城市如成都、 西安、重慶等地也開始出現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)是“時(shí)權(quán)酒店” ， 即出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利， 該權(quán)利可 以上市轉(zhuǎn)售，也可用于交換。由于一般酒店通常只租不售，而產(chǎn) 權(quán)式酒店可以購(gòu)買在一定時(shí)期內(nèi)的住宿或設(shè)施的權(quán)利， 這種權(quán)利 還具有上市轉(zhuǎn)售和交換的功能， 因而它具有居住功能的同時(shí)

41、也可 以作為投資之用，這一點(diǎn)，可說(shuō)是與一般酒店的主要差異之處。 產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達(dá)旅游城市或地區(qū)最為流行， 它通常建于一個(gè)城 市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種 產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該說(shuō)也是旅游的產(chǎn)物。 而湯姆公寓可以說(shuō)是就是在 西安這種良好旅游資源的背景下應(yīng)運(yùn)而生的。位于城東興慶公園對(duì)面的 “中匯商務(wù)酒店” ，是西安第一個(gè)酒 店式商務(wù)公寓。中匯商務(wù)酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項(xiàng)功 能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務(wù)公寓 在酒店式公寓的基礎(chǔ)上還兼有 SOHO勺功能，一般的酒店式公寓 盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠(yuǎn)不及酒店式商務(wù)公寓， 而SOHOB然打的是辦

42、公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但 卻缺乏酒店式商務(wù)公寓酒店式的星級(jí)服務(wù)， 因而從功能上講， 酒 店式商務(wù)公寓與酒店式公寓和 SOHO?在非常明顯的區(qū)別，這種 區(qū)別使得酒店式商務(wù)公寓相比酒店式公寓和SOHE言，其功能更多、服務(wù)更優(yōu)、檔次更高。中匯商務(wù)酒店也正是基于其良好的 居住、辦公條件和細(xì)致周到的星級(jí)酒店服務(wù)而受到市場(chǎng)青睞， 據(jù) 調(diào)查，中匯商務(wù)酒店客源豐富，入住率高，而且很大一部分為長(zhǎng)期租用客戶，中匯商務(wù)酒店也因此獲得豐厚利潤(rùn)由高新地產(chǎn)擬建的“水晶島”定位為酒店式公寓，屆時(shí)它將 建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式， 并將引進(jìn)星級(jí)酒店式的服 務(wù)功能和管理模式， 使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適

43、。 由于 “水晶島”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時(shí)又 享受酒店式的星級(jí)服務(wù)， 因而其面向的客戶將主要是高級(jí)職業(yè)白 領(lǐng)、單身貴族、投資者、本市中小型公司、外來(lái)商務(wù)人士和一些 外來(lái)知名公司辦事員等。 由于這種酒店式公寓兼有酒店、 公寓和 居住的功能，而租金又較一般酒店要低， 所以它依靠高品質(zhì)的硬、 軟服務(wù)將會(huì)贏得較大的市場(chǎng) （在國(guó)外和國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市， 這種 酒店式公寓十分受歡迎，其平均租用率達(dá)到 60%以上，因而它具 有相當(dāng)好的投資價(jià)值） ，其良好的投資功能也將吸引大量投資者 的目光。但由于“水晶島”采用的是“售后返租” 銷售方式（即業(yè)主 購(gòu)買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，

44、一定年限之后開發(fā) 商又將物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)交還給業(yè)主） ，這種銷售方式目前 真正成功的在西安為數(shù)甚少， 沒有很好的借鑒和參考對(duì)象， 而這 種酒店式公寓在管理和經(jīng)營(yíng)上又具有相當(dāng)高的技術(shù)含量，因此， “水晶島” 這種銷售方式帶有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)性， 開發(fā)商應(yīng)該充分 的考慮到這一點(diǎn)。從以上對(duì)酒店式公寓 “水晶島”、產(chǎn)權(quán)式酒店湯姆公 寓和酒店式商務(wù)公寓中匯商務(wù)酒店的分析發(fā)現(xiàn)， 無(wú)論是湯姆 公寓還是中匯商務(wù)酒店， 其在市場(chǎng)的受歡迎程度都相當(dāng)高， 市場(chǎng) 對(duì)此也青睞有加；而 “水晶島”由于其座落的地段無(wú)論是自然 景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，而西高 新良好的發(fā)展勢(shì)頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了

45、十分良好的開發(fā) 條件和發(fā)展前景。盡管酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）目前 在西安尚處空白市場(chǎng)（或基本處于空白市場(chǎng)） ，具有很大的開發(fā) 空間，同時(shí)西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展創(chuàng) 造了十分優(yōu)越的環(huán)境和條件， 但是， 正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階 段出現(xiàn)了不少問題一樣， 如果酒店式公寓在開發(fā)之初未能做長(zhǎng)遠(yuǎn) 的、通盤的考慮和相對(duì)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位， 西安酒店式公寓也遲早 會(huì)遇到與當(dāng)前酒店面臨的同樣難題， 因此， 在酒店式公寓的開發(fā) 與經(jīng)營(yíng)過程中必須有十分清醒的認(rèn)識(shí)，在開發(fā)之初便做長(zhǎng)遠(yuǎn)之 計(jì)，尤其對(duì)于定位必須有著精準(zhǔn)的估計(jì)。西安酒店式公寓前景預(yù)測(cè)西安是個(gè)發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源

46、為西安酒店式公 寓市場(chǎng)的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間， 同時(shí)， 西安目前這種 酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本 上沒有形成什么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供 了相當(dāng)有利的開發(fā)空間， 這表明，目前西安酒店式公寓大有所為， 其市場(chǎng)前景十分看好。本次調(diào)查也顯示，市民對(duì)于酒店式公寓的市場(chǎng)前景普遍較為 看好，其中有60%勺被訪者認(rèn)為這種酒店式公寓發(fā)展前景不錯(cuò)， 1/3的被訪者則表示酒店式公寓的發(fā)展前景一般，其最終的發(fā)展 狀態(tài)要看整個(gè)酒店式公寓市場(chǎng)的行業(yè)規(guī)范程度和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及 酒店式公寓提供的硬件和軟件服務(wù)的內(nèi)容和成色，因此，就目前的形勢(shì)來(lái)看，這部分被訪者對(duì)此物業(yè)持謹(jǐn)

47、慎態(tài)度。而認(rèn)為酒店式 公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為7%表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓， 當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較 好前景的同時(shí)，他們也表現(xiàn)出不少憂慮， 就是對(duì)酒店式公寓能否 挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信 心，由此可見，對(duì)酒店式公寓客戶相對(duì)精準(zhǔn)的定位和對(duì)他們心里 需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成敗的一個(gè)非常關(guān)于酒店式公寓未來(lái)發(fā)展的相關(guān)探討 盡管巨大的旅游資源（另外西安還是西部大開發(fā)的橋頭堡城市） 為西安酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了十分優(yōu)越的條件和廣闊 的空間， 但由于酒店式公寓物業(yè)在西安目前為數(shù)尚少， 還沒有形 成一定的規(guī)模和大環(huán)境， 因

48、此一些潛在的問題尚未暴露出來(lái)， 而 這些問題到后來(lái)可能會(huì)影響到整個(gè)酒店式公寓市場(chǎng)的良性發(fā)展， 所以開發(fā)商必須未雨綢繆， 事先作好長(zhǎng)遠(yuǎn)的、 全盤的和相對(duì)精準(zhǔn) 的策劃和定位。從西安酒店市場(chǎng)目前反映出來(lái)的問題看，大的方面是整個(gè)酒 店行業(yè)沒有一個(gè)可以執(zhí)行的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)， 以致酒店在制定門市 價(jià)格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政” ，比較混亂，從而為搶 占客戶進(jìn)行殘酷的“價(jià)格戰(zhàn)” ，使整個(gè)酒店行業(yè)利潤(rùn)受損；而小 的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、 不思創(chuàng)新， 在酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日 益激烈的環(huán)境下以一種被動(dòng)的經(jīng)營(yíng)方式去面對(duì)市場(chǎng)， 這不但不能 為酒店帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，反而可能被市場(chǎng)所淘汰，因此，無(wú)論是 整個(gè)酒店業(yè)的大環(huán)

49、境還是酒店本身經(jīng)營(yíng)的策略和思路方面都存 在較多問題，而這些問題嚴(yán)重地影響到酒店業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。休閑、娛樂、健身場(chǎng)所調(diào)查分析西安休閑、娛樂市場(chǎng)現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀抽樣分析西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況綜合分析西安休閑、娛樂、健身市場(chǎng)現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂、健身市場(chǎng)贏利空間廣闊對(duì)西安部分健身、娛樂、休閑、餐飲場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查表明，目前西安餐飲市場(chǎng)表現(xiàn)出非常好的態(tài)勢(shì)，從事這些行業(yè)的公司或個(gè)體老板從中賺取了非常豐厚的利潤(rùn)；而健身、娛樂、休閑 市場(chǎng)遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，尤其是融健身、娛樂、休閑、餐飲功能于一 體的大型娛樂健身活動(dòng)中心為數(shù)甚少， 市場(chǎng)可開發(fā)的空間比較樂 觀。時(shí)下休閑、娛樂、健身等消

50、費(fèi)形式正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，而 追求時(shí)尚和前衛(wèi)的一族將是一個(gè)相當(dāng)可觀的群體，因此市場(chǎng)有著相對(duì)較大的需求潛力，消費(fèi)形勢(shì)向好。西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況抽樣分析健身中心調(diào)查分析規(guī)模：目前市場(chǎng)健身中心的經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在200 m至4000 m左右，可同時(shí)容納人數(shù)在 200 人左右。經(jīng)營(yíng)時(shí)間：多數(shù)健身中心營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上 8： 00 至 8： 30 開 始，到晚上的 21： 00 至 2： 00 結(jié)束。經(jīng)營(yíng)高峰期基本出現(xiàn)在上 午 10： 00 到 12： 00 以后，一直延續(xù)到下午 7： 00 到晚上 23： 00 左右。消費(fèi)者年齡和性別特征：消費(fèi)者年齡和性別往往根據(jù)所消費(fèi) 的項(xiàng)目不同而有所差異，對(duì)于

51、力量、運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)項(xiàng)目如拳擊、跑 步機(jī)、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以18 40 歲的居多；而一般的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目如健身車、踏步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)等男女 性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在 18 50 歲之間。消費(fèi)者身份特征：以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費(fèi) 者主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生；而以運(yùn)動(dòng)、力 量、發(fā)泄等為目的的消費(fèi)者以男性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)、 部門經(jīng)理和年輕的企業(yè)老板。消費(fèi)的目的： 男性以運(yùn)動(dòng)健身、 力量訓(xùn)練、 發(fā)泄等主要目的， 也有部分是出于放松和減肥等考慮。女性則主要以健身、健美、 保持體形、減肥和放松為目的。消費(fèi)類型：男性主要以保齡球、跑步

52、機(jī)、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn) 練機(jī)類為主要消費(fèi)類型，其中跑步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)最受歡迎。女 性主要消費(fèi)的類型有保齡球、 健美操， 也有部分進(jìn)行跑步機(jī)等項(xiàng) 目的消費(fèi)。項(xiàng)目收費(fèi)：項(xiàng)目收費(fèi)有兩種類型，即每次使用付費(fèi)和月卡、 年卡付費(fèi)。跑步機(jī)、騎馬機(jī)、健身車等消費(fèi)項(xiàng)目平均收費(fèi)為 5 元 / 小時(shí)，月卡、年卡收費(fèi)情況為： 月卡 每張 300 元；年卡 每張 2580 元；會(huì)員卡 每張 3800 元。茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所經(jīng) 營(yíng)規(guī)模普遍在30 m2至400 m2左右，最多可同時(shí)容納人數(shù)在 100 120 人左右。經(jīng)營(yíng)時(shí)間：多數(shù)營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上 9

53、：00 開始，到晚上的 22： 302：00結(jié)束。經(jīng)營(yíng)高峰期基本出現(xiàn)在上午 11：3012：30， 晚上 20：0022：30 左右。消費(fèi)者年齡和性別特征：男女消費(fèi)者基本處于均衡態(tài)勢(shì)，消 費(fèi)者年齡 90%集中于 1840 歲，其中 1825 歲、 2530 歲和 3040歲年齡段人群比例基本上各占 1/3 。消費(fèi)者身份特征：絕大部分（約占 60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。消費(fèi)的目的： 80% 90%出于休閑的目的， 50%60%出于商談 業(yè)務(wù)的需要， 30% 40%出于品嘗的目的， 與朋友聊天交流的占到 30%40%。經(jīng)營(yíng)房型及收費(fèi)：主要以迷你型、小型和豪華型居多

54、。其中 迷你型 20 元/ 小時(shí)， 20 m2 左右； 小型 20 元/ 小時(shí) 20 m 2 左右； 豪華型 30 元/ 小時(shí) 30 m 2左右。暢銷品牌：上島咖啡 20元 20-40 人 / 天上島咖啡口味不錯(cuò)，價(jià)廉物美；大陸風(fēng)情極品18元20-40人/天樣子美觀、口感好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠；大陸風(fēng)情格調(diào)18元20-40人天口感好、實(shí)惠、環(huán)境幽靜；極品藍(lán)山78元10-20人/天精選咖啡豆、口味更香醇；藍(lán)山咖啡25/20元5-10人/天味純巴西咖啡 20元/ 杯 30 元 / 壺香味濃、口感好、適合大眾口味漢堡 3.5元100人左右價(jià)格合理、口感好薯?xiàng)l 3 元 60 人左右價(jià)格便宜、口感好；茶 30-5

55、0元/ 壺 20-30 人 熱情周到、有賓至如歸的感覺；百威啤酒 15 元/ 小瓶 3-4 人炸雞 7 元 60 人左右 方便 快捷花茶 25-40 元 / 壺 價(jià) 格合適水上世界、游泳、洗浴場(chǎng)所調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在 1000 m2至3000 m2左右。經(jīng)營(yíng)時(shí)間：從早上 9： 00左右到晚上的 21： 00至 24： 00結(jié) 束。消費(fèi)者年齡和性別特征： 水上龍宮的顧客年齡主要為 25 歲以 下和 30-40 歲，即主要為年輕家庭消費(fèi)和學(xué)生消費(fèi)。 男女比例均 衡。消費(fèi)者身份特征：重要為學(xué)生和有小孩的家庭。 消費(fèi)的目的：帶小孩玩、學(xué)游泳、健身。 消費(fèi)場(chǎng)所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項(xiàng)目 造浪池

56、 像海邊的感覺周六、日消費(fèi)人次： 造浪池 1000 人左右兒童池300人左右環(huán)流河300人左右火山攀巖200人左右按摩池50人左右乘伐滑道100人左右旋滑道200人左右直滑道200人左右高速滑道200人左右蛟龍滑道200人左右舞廳、夜總會(huì)、KTV音樂廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在 200 m2至400 m2左右?？扇菁{100人 左右。經(jīng)營(yíng)時(shí)間：晚上 19： 00 左右到第二天 1： 30 左右。消費(fèi)者年齡和性別特征：舞廳、夜總會(huì)主要為男性； KTV 音 樂廣場(chǎng)男女比例均衡。 顧客年齡主要為 25-40 歲左右， 即主要為 中、青年男女。消費(fèi)者身份特征：企業(yè)老板、職業(yè)白領(lǐng)。 消費(fèi)的目的：娛樂、商談業(yè)務(wù)。消費(fèi)類型： 舞廳 小型 50 元 6 m 2 左右中型 80 元 9 m 2 左右KTV大型 100 元 11 m 2 左右小型 40 80