戴德梁行廈門香山游艇俱樂部綜合項目研究及策劃報告202DOC

1、地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！廈門香山游艇俱樂部綜合項目研究及策劃報告（2006/03）目 錄報告說明11總述11.1報告編制說明11.2委托方對項目要求及期望11.3研究策劃目的與方法22項目資源分析42.1項目區(qū)位與交通條件42.2項目景觀資源42.3政府對項目區(qū)域發(fā)展計劃42.4項目資源的優(yōu)劣勢分析及結(jié)論43廈門市經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r63.1廈門市g(shù)dp發(fā)展?fàn)顩r63.2廈門市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r83.3廈門市外商投資情況103.4廈門市居民生活水平153.5廈門旅游經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r203.6廈門經(jīng)濟環(huán)境對項目的影響244國內(nèi)外游艇俱樂部發(fā)展?fàn)顩r254.1廈門高爾夫俱樂部（

2、會所）發(fā)展?fàn)顩r254.2香港典型游艇俱樂部研究284.3國內(nèi)典型游艇俱樂部研究364.4國外典型游艇俱樂部研究444.5游艇俱樂部成敗經(jīng)驗借鑒504.6當(dāng)?shù)赜瓮Щ顒有枨蟮念A(yù)測525項目各主要功能發(fā)展及經(jīng)營環(huán)境分析545.1廈門高端別墅市場發(fā)展?fàn)顩r545.2廈門商業(yè)發(fā)展及經(jīng)營狀況分析655.3廈門甲級寫字樓發(fā)展及經(jīng)營狀況分析795.4廈門相關(guān)旅游設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r分析875.5廈門展覽物業(yè)發(fā)展及經(jīng)營狀況分析946項目客源市場分析976.1游艇會會籍客源市場分析976.2vip泊位（水上別墅）客源市場分析1086.3商業(yè)客源市場分析1246.4甲級寫字樓客源市場分析1397項目swot分析1468項目整

3、體發(fā)展定位1488.1項目開發(fā)目標(biāo)及定位1488.2項目開發(fā)策略1488.3項目各功能產(chǎn)品的戰(zhàn)略關(guān)系與地位1498.4項目整體開發(fā)計劃1509項目各功能定位策劃建議1519.1游艇俱樂部（會所及普通泊位區(qū)）定位建議1519.2vip泊位定位建議1549.3商業(yè)定位建議1589.4甲級寫字樓定位建議16510項目運營模式建議17110.1項目銷售類產(chǎn)品的營銷策略17110.2項目經(jīng)營類產(chǎn)品的經(jīng)營策略17911項目財務(wù)分析18611.1項目技術(shù)參考依據(jù)18711.2項目開發(fā)成本估算18811.3項目開發(fā)投資進度18911.4項目收益測算18911.5項目資金運作測算19011.6項目經(jīng)濟效益評估1

4、9211.7評價結(jié)論及項目注意點19512項目開發(fā)風(fēng)險分析1972009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789報告說明我們在研究過程中所依據(jù)的資料和信息都是準(zhǔn)確和有效的。但是，一旦我們所依據(jù)的基本依據(jù)有所改變，我們的推薦和建議也將隨之改變。以下因素將可能導(dǎo)致我們的依據(jù)發(fā)生變化：¨ 新的規(guī)劃變動。¨ 新的政策法規(guī)。¨ 對廈門房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的社會、經(jīng)濟、政治改革等重大事件。敬請注意：本項目研究策劃工作是在2005年12月至2006年3月期間進行的，因此

5、進行研究分析所依據(jù)的信息和資料都是基于這個時間階段的。本項目工作只限于提供針對性及詳細的顧問意見和建議，我們的研究不包括任何法律、法規(guī)和政策議題。本項目研究中，對于未來需求、市場發(fā)展趨勢等的預(yù)測是對未知事物的估計，應(yīng)被理解為對未來可能發(fā)生事物的預(yù)示性估計，而非完全確定的事實。對這些主要因素作出未來預(yù)測的過程包含了許多對外界非常敏感的變量，任何改變都可能會極大地影響該報告的結(jié)果，我們在此提請委托方注意。該報告僅為委托方使用，具有保密性。 我們不對任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任。廈門香山游艇俱樂部綜合項目研究及策劃報告（2006/03）1 總述1.1 報告編制說明項目名稱：廈門香山游艇俱樂部綜合項目（下稱

6、“項目”）研究及策劃（本報告研究范圍不含項目的酒店功能）委托方：香山國際游艇俱樂部（廈門）有限公司報告編制單位：戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司協(xié)助單位：中國龍會籍服務(wù)有限公司、廈門大學(xué)計劃統(tǒng)計系、廈門市青年企業(yè)家協(xié)會1.2 委托方對項目要求及期望1.2.1 委托方對項目的初步定位及總體要求委托方對項目整體定位的期望：打造亞洲最大、最豪華的游艇俱樂部。1.2.2 委托方對項目長期發(fā)展戰(zhàn)略及資產(chǎn)運營戰(zhàn)略的規(guī)劃項目長期發(fā)展戰(zhàn)略：通過各種融資方式以及對銷售性物業(yè)（會員權(quán)益、酒店公寓權(quán)益、商業(yè)街、寫字樓等）的銷售資金的迅速回籠來解決項目前期開發(fā)建設(shè)所需資金。在項目各經(jīng)營子項（如商業(yè)、酒店、游艇俱樂部

7、、水上活動中心等）的經(jīng)營上，可采用自營、股份合作、托管等多種方式，但仍有賴于本報告之專業(yè)研究及策劃建議，以解決資金缺口與日后經(jīng)營的問題。除此之外，在考慮各方市場因素的基礎(chǔ)上，還必須結(jié)合項目整體的規(guī)劃及經(jīng)營來綜合考慮，不能顧此失彼，并希望報告編制單位在對項目充分理解的基礎(chǔ)上，推薦并協(xié)助聯(lián)系適合于本項目的游艇會經(jīng)營管理機構(gòu)，結(jié)合會籍銷售公司，使項目在規(guī)劃、市場、管理以及銷售的四個環(huán)節(jié)上齊頭并進。資產(chǎn)運營戰(zhàn)略：因項目經(jīng)營性（資產(chǎn)型）物業(yè)投資比重過大，約占投資總額的70%左右，且回報期過長，項目面臨一定的資金壓力。因此擬通過融資、合作開發(fā)等多種形式進行資產(chǎn)運營，但由于項目銷售性物業(yè)的銷售回籠資金不足以

8、支撐龐大的開發(fā)計劃，因此必須考慮到國內(nèi)、國際方面各種融資渠道的可操作性以及如何將經(jīng)營性（或資產(chǎn)型）物業(yè)轉(zhuǎn)化為可銷售（或權(quán)益組合出售）或可變現(xiàn)的物業(yè)，來緩解項目資金壓力。1.3 研究策劃目的與方法1.3.1 研究策劃目的本報告通過分析研究項目發(fā)展所處的市場環(huán)境，針對項目發(fā)展方向、定位策劃及投資效益提出策劃建議。1.3.2 研究方法本報告通過分析廈門市宏觀經(jīng)濟、人口狀況、土地市場的供應(yīng)與需求、周邊區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r等因素對項目發(fā)展的影響，結(jié)合項目自身條件、目前開發(fā)的進度，以客觀的市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進行全面的市場分析，并提出具實操性的項目策劃方案。具體采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根據(jù)客觀、科

9、學(xué)、公正的原則，針對研究的目標(biāo)，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計文獻、城市規(guī)劃和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實地探訪、消費者調(diào)查、與開發(fā)商會談等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進行定量分析，對研究的關(guān)鍵部分進行量化的推測，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。研究方法二：專家意見法組織有關(guān)政府部門、發(fā)展商及長期鉆研或從事游艇行業(yè)方面的專家對項目發(fā)展進行充分探討和分析，根據(jù)專家的專業(yè)知識和經(jīng)驗，提出具實效性的策劃方案。研究方法三：取證法通過對國內(nèi)外游艇俱樂部發(fā)展的經(jīng)驗進行研究對比，尋找這些公共服務(wù)設(shè)施發(fā)展的成功之處，并總結(jié)其失敗的主因，揚長避短，對項目的

10、先導(dǎo)功能游艇俱樂部提出針對性策劃方案。研究方法四：集中主要課題的研究方法為了在較短的顧問期內(nèi)完成項目的研究策劃方案，我們必須把焦點集中在主要的專項功能物業(yè)的研究上，將研究的結(jié)果融入本報告內(nèi)。1.3.3 研究策劃依據(jù)廈門市規(guī)劃局關(guān)于“廈門國際游艇俱樂部碼頭”項目地塊規(guī)劃設(shè)計條件項目發(fā)展意向書（委托方編制）國際游艇俱樂部工程用海范圍圖廈門國際游艇俱樂部總平面圖54廈門香山游艇俱樂部綜合項目研究及策劃報告（2006/03）2 項目資源分析2.1 項目區(qū)位與交通條件香山國際游艇俱樂部項目位于廈門島東部的香山避風(fēng)塢。項目總用海面積在701097.8平方米以內(nèi)，其中填海部分約11萬平方米、防坡堤和護岸用海

11、面積7萬平方米、高樁平臺約7萬平方米。土地現(xiàn)狀為海域，土地用途為商業(yè)、辦公、酒店及其它。2.2 項目景觀資源項目地處濱海旅游觀光區(qū)，與小金門島隔海相望。其用地西面為國際會議中心、國際網(wǎng)球中心，南臨廈門國際會展中心，作為天然避風(fēng)良塢，香山正前方為廈金水道，往東為深水道，凹入式海灣地貌提供了較穩(wěn)定的水域。2.3 政府對項目區(qū)域發(fā)展計劃根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的初步方案，環(huán)島路東側(cè)與香山交會處擬建成綠化區(qū)，并設(shè)立停車場。東圍堰為曲線，擬規(guī)劃為海濱摩托艇活動區(qū)。在香山腳下配套建設(shè)高層星級酒店和高端寫字樓，200個會員別墅（不占用建筑面積）建在港池的內(nèi)圍堰上，系獨具特色的水上別墅。港池內(nèi)設(shè)有約450個游艇泊位。另外，

12、沿環(huán)島路及東、南海岸線必須對公眾開放，留出公共步行道，步行道寬為10-20米；沿環(huán)島路建筑分散布置，控制沿路建筑的長度。該項目應(yīng)先完成游艇碼頭建設(shè)，再建設(shè)酒店、商務(wù)辦公、商業(yè)及其它配套設(shè)施。項目建成后，將成為國內(nèi)目前最大的游艇碼頭及廈門市首個集休閑、健身、旅游、辦公、購物為一體的高檔綜合旅游景區(qū)。2.4 項目資源的優(yōu)劣勢分析及結(jié)論總結(jié)上述項目所擁有的客觀資源，可以歸納有以下方面的優(yōu)劣勢：項目資源優(yōu)勢：ü 區(qū)位優(yōu)勢：項目位于未來重點發(fā)展的廈門島東部區(qū)域，周邊有黃厝旅游發(fā)展區(qū)、會展商圈、觀音山cbd區(qū)及鐘宅灣片區(qū)等數(shù)個未來大型商圈或商務(wù)圈。ü 景觀優(yōu)勢：項目地塊海景資源豐富，并

13、可眺望金門島。ü 交通優(yōu)勢：項目毗鄰環(huán)島路，距離廈門機場僅十五分鐘車程，自身擁有游艇泊位和公共碼頭，各方面的交通十分方面暢通。項目資源劣勢：² 區(qū)位現(xiàn)狀方面：項目周邊目前的居住、商業(yè)、商務(wù)氣氛淡靜，在項目前期推廣時會有一定不利影響。² 地塊現(xiàn)狀方面：項目地塊現(xiàn)狀是海域，必須先進行填海，工程量和費用都非常巨大，給項目的資金運作帶來一定困難。² 航海范圍方面：國內(nèi)沿海城市私人游艇的可航海范圍有限，對游艇會推廣造成不利。3 廈門市經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r廈門位于福建省東南部，是我國東南沿海傳統(tǒng)的重要對外通商口岸，是中國經(jīng)濟特區(qū)和計劃單列城市。經(jīng)過改革后20多年的建設(shè)，

14、現(xiàn)已成為基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全、外向型經(jīng)濟發(fā)達、綜合經(jīng)濟實力較強、人民生活較為富裕的港口風(fēng)景城市，我國東南沿海重要的區(qū)域性中心城市。3.1 廈門市g(shù)dp發(fā)展?fàn)顩r國民經(jīng)濟保持快速增長，人均國民生產(chǎn)總值持續(xù)上升2004年廈門市經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益都有所提高。初步測算，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值883.2億元，比上年增長16.0%，分別比全國（9.5%）和福建?。?2.1%）快6.5和3.9個百分點。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報近年來，廈門市人均gdp持續(xù)上升。按年末戶籍人口計算，2004年廈門市人均生產(chǎn)總值為60172元，比上年增長12.0%；按

15、常住人口計算，人均生產(chǎn)總值40147元，比上年增長14.4%。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。與同省的其它主要城市比較，廈門市的常住人口人均gdp最高，為40417元。分別比同省的福州市和泉州市高出72.4%和90.1%，相比其它城市如漳州、莆田市更是遙遙領(lǐng)先?？梢?，相比福建省其它城市，廈門市更有發(fā)展中高端消費品市場的潛力，良好的經(jīng)濟運行環(huán)境也為項目的開展提供良好的氛圍。 數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒，2005。表中數(shù)據(jù)均系常住人口的人均gdp。在沿海同類城市的對比中深圳市的常住人口人均gdp最高，為59271元，其次是上海市，為42768.48元

16、。廈門市人均gdp居第三位，為40417元，比深圳和上海分別低了46.6和5.8個百分點，但是較蘇州、青島為高?？梢?，廈門市經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Σ⒉粊営趪鴥?nèi)大城市。數(shù)據(jù)來源：2004年深圳、蘇州、上海、青島和廈門等城市的國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報。表中數(shù)據(jù)均系常住人口的人均gdp。無論是本地還是同類城市比較看來較好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，本地經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，都將為本地商業(yè)及其它服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長提供良好的基礎(chǔ)，另外，廈門市宏觀經(jīng)濟環(huán)境較之其它沿海城市更為有利于項目的開展。(以上資料來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報)3.2 廈門市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第二、三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長

17、，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望優(yōu)化。2004年廈門市第一產(chǎn)業(yè)增加值19.90億元，下降（較上年同期，下同）0.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值523.94億元，增長19.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值339.37億元，增長11.8%，比1999年增長77.4%，年均遞增15.5%。占全市生產(chǎn)總值的比重下降5個百分點。按現(xiàn)行價格計算的一、二、三產(chǎn)業(yè)對國民生產(chǎn)總值增長的貢獻率分別為1.1%、64.3%和34.6%。三次產(chǎn)業(yè)比例為2.3：59.3：38.4。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報從2005年6月廈門市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況看，第一和第三產(chǎn)業(yè)所占比重繼續(xù)下降，而第二產(chǎn)業(yè)的比重繼續(xù)上升。在第二

18、產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)所占的比重最大，占到55.39%，接著所占比重較大的是第三產(chǎn)業(yè)中的運輸郵電倉儲業(yè)（9.42%），批發(fā)零售餐飲業(yè)（8.68%），及金融保險業(yè)（5.29%）。出現(xiàn)這樣的情況，較大的因素是近年來廈門市加大了招商引資力度，而這些外資主要集中在第二產(chǎn)業(yè)，特別是工業(yè)，帶來了第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。相比之下，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較慢。 數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計信息網(wǎng) 數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)未來隨著廈門市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供較大的生存空間，加之廈門市未來的發(fā)展為大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，政府加大調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)力度，積極引進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望得到優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)之間的比率將更加協(xié)調(diào)，這也為項目發(fā)展

19、提供較好的宏觀環(huán)境。3.3 廈門市外商投資情況外商投資恢復(fù)增長，外資企業(yè)增速平穩(wěn)，外籍人士不斷增加。廈門市招商引資呈現(xiàn)出總量大、增幅高、質(zhì)量優(yōu)的良好局面。2001年外商直接投資合同金額為120342萬美元，隨后受“非典”等不利因素影響，出現(xiàn)下滑，到2003年降到66912萬美元，下滑44.4%。2005年出現(xiàn)快速增長，全市合同利用外資實現(xiàn)了12.94億美元，增長22.7%，比歷史最高年份2001年高出7.6%。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），2004年全市實際利用外資5.7億美元，增長35.1%，港資和臺資占全部實際利用外資額的54.8%。外商投資中工業(yè)三大支柱行業(yè)吸收合同外資最多，為5

20、.41億美元，占全市合同利用外資額一半，增長71.9%；第三產(chǎn)業(yè)中以房地產(chǎn)業(yè)吸收合同外資最多，增長了2.4倍。從2004年福建省主要城市實際利用外資情況的對比可以看出，廈門市居第三位，分別比福州市和泉州市低138.6%和90%，處于較低水平。相信隨著引資力度的不斷加大，廈門市的外資仍有很大的發(fā)展空間。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒，2005。在沿海同類城市的比較中，廈門市的實際利用外資額最小，即使是其余城市中最少的深圳，也有23.5億美元，遠遠高出廈門市的5.7億美元。出現(xiàn)這樣的情況，主要是因為無論從發(fā)展基礎(chǔ)，還是經(jīng)濟規(guī)?？?，廈門市都處于一個較低的水平。盡管起點低，廈門市的外資增加還是呈現(xiàn)了強勁的增

21、長勢頭，相信未來發(fā)展?jié)摿ο啾绕渌鞘懈?。?shù)據(jù)來源：2004年深圳、蘇州、上海、青島和廈門等城市的國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報。外資企業(yè)數(shù)量不斷增長，2005年期末廈門市共有外商投資企業(yè)5171家，比2004年增長4.6%，比2000年增長22.0%，五年來每年遞增4.4%。世界500強跨國公司中已有35家落戶廈門，投資總額16.54億美元。在廈投資的500強跨國公司主要有：美國的波音公司、柯達公司、戴爾電腦公司等；日本的松下、日航株式會社、伊藤忠商事株式會社等；瑞典的abb公司；荷蘭的飛利浦公司等。數(shù)據(jù)來源：廈門經(jīng)濟特區(qū)年鑒（2000.2003.2002.2001），2004年數(shù)據(jù)來自廈門統(tǒng)計

22、信息網(wǎng)2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報與福建省內(nèi)其它城市相比，駐廈門市的外資企業(yè)明顯較多，為4941家，相比泉州市和福州市分別多出1052家和2824家。大量外資企業(yè)的存在，為當(dāng)?shù)氐耐赓Y增長提供了重要的客觀條件。結(jié)合前面相對較低的實際利用外資額，可以看出廈門市外資增長相對較有潛力。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒，2005。在沿海同類城市的比較中，廈門市的駐地企業(yè)數(shù)和實際利用外資額的情況類似，最小，其余城市中最少的是青島，有外資企業(yè)7338家，遠遠多于廈門市的4941家。出現(xiàn)這樣的情況，主要也是因為無論從發(fā)展基礎(chǔ)，還是經(jīng)濟規(guī)模看，廈門市都處于一個較低的水平。盡管起點低，廈門市的外資增加還是呈

23、現(xiàn)了強勁的增長勢頭，相信未來發(fā)展?jié)摿ο啾绕渌鞘懈蟆?shù)據(jù)來源：2004年深圳、蘇州、上海、青島和廈門等城市的國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報。表 近年來廈門市外籍從業(yè)人士情況年份2001200220032004外資企業(yè)數(shù)（家）4381455447394941外籍從業(yè)人員（人）32923926數(shù)據(jù)來源：廈門經(jīng)濟特區(qū)年鑒(.2003.2002.2001)，2004年數(shù)據(jù)來自廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。2003年廈門市有4739家外資企業(yè)，有3926個外籍的從業(yè)人員， 依次比率可以估計，2004年廈門市約有4093個外籍人士。這些外籍人士的2003全年工資總額為51 915

24、萬元，平均每個外籍從業(yè)人士的年工資約為132233.83元，相比廈門市全市城市居民的平均工資要高出很多。這些拿著高薪的外籍人士的人數(shù)的增長，將有效促進廈門市中高端消費市場的形成和發(fā)展，也為項目的開展提供較好的空間。3.4 廈門市居民生活水平（1）城市可支配收入增速平穩(wěn)，居民儲蓄繼續(xù)增長。近年來，廈門市城鎮(zhèn)居民的可支配收入不斷增加，根據(jù)廈門市統(tǒng)計信息網(wǎng)的初步統(tǒng)計，2005年底城鎮(zhèn)居民的可支配收入為15128.5元，分別比2004年和2001年高出4.7和33.1個百分點，整體增速平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：廈門特區(qū)年鑒（2001，2004），2004年和2005年數(shù)據(jù)來自廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)。與福建省其它主要城市

25、比較看來，廈門市城鎮(zhèn)居民的可支配收入最高，為14443元，分別高出泉州和福州13.8和26.3個百分點，可見廈門市人民生活水平在福建省內(nèi)明顯較其它城市為高，也相對更有發(fā)展中高端消費品的市場。數(shù)據(jù)來源：2004年廈門、泉州、福州、漳州、莆田等城市的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。在沿海主要同類城市的比較中，深圳市的城鎮(zhèn)居民可支配收入水平相對最高，居第一位，為27596.4元，遠遠高于其它城市。上海次之，蘇州和廈門緊在其后，青島最少?？梢姼母?0多年來，廈門市的人民生活水平有較大提高，雖然人均可支配收入并不比其它城市為高，但也相差不大。這說明廈門和其它城市一樣有著發(fā)展中高端消費市場的巨大潛力，也為項目開展

26、提供較好的成長環(huán)境。數(shù)據(jù)來源：2004年上海、深圳、蘇州、青島和廈門等城市的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。近年來，廈門市金融機構(gòu)中城市居民的儲蓄持續(xù)增長，2001年年末余額為262.23億元，到2004年，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額512.73億元，比年初增加58.89億元，比年初增長13.0%；2005年中期更是增長到529.33億元。按戶籍人口（146.77萬人）計算，2005年中期廈門市城鎮(zhèn)居民人均36065.27元。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，其中2005年6月數(shù)據(jù)來源于廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)。廈門城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長，不僅體現(xiàn)了該地居民持續(xù)改

27、善的生活水平，也反映廈門和深圳、上海等沿海同類城市有著同樣的中高端消費的發(fā)展必需的客觀條件。而平穩(wěn)增長的居民儲蓄，又反映出該地消費市場的發(fā)展的巨大潛力，客觀上為項目開展提供了有利條件。（2）消費品市場增勢平穩(wěn)，消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。消費品市場增勢平穩(wěn)，全年累計實現(xiàn)社會消費品零售總額260.31億元，比上年增長13.0%。從銷售的產(chǎn)品情況來看，食品及飲料、化妝品、石油及制品等類商品銷量的漲幅較大，分別增長46.3%、55.8%和1.01倍；餐飲市場繁榮活躍，全年餐飲行業(yè)實現(xiàn)零售額40.67億元，增長16.0%。廈門市城鎮(zhèn)居民人均消費支出持續(xù)增長，到2004年底為10739元，為歷年最高，比上年增長1

28、3.5%，比歷史最高年份2000年增長18.7%。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。與福建其它主要城市比較，廈門的城鎮(zhèn)居民人均消費支出最多，為10739元。結(jié)合廈門市在該省最高的城鎮(zhèn)居民可支配收入，可以認為廈門市在福建省內(nèi)有著最高居民消費力，也最有利于中高端消費市場發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：2004年漳州、泉州、福州、莆田和廈門等城市的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。在沿海主要同類城市的比較中，廈門的人均消費支出排在深圳和上海之后，排在第三位，分別相差82.2和17.6個百分點。但是相比蘇州、青島等城市要高。數(shù)據(jù)來源：2004年上海、深圳、蘇州、青島和廈門等城市的

29、社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，2004年消費支出增長主要體現(xiàn)在衣著、醫(yī)療保健、教育文化娛樂服務(wù)、居住等四方面消費支出，分別占總支出的39.4%、15.9%、12.3%、和11.2%。2004年的消費熱點主要集中在中高端消費品，如高檔家用電器以及通訊器材類等商品。在全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)的銷售中，數(shù)碼相機零售量7921臺，比上年增長2.3倍，實現(xiàn)零售額2200萬元，比上年增長1.8倍；攝像機零售3289臺，比上年增長53.2%，實現(xiàn)零售額1423萬元，比上年增長1.05倍；全年通訊器材類零售額比上年增長99.2%。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），2004年廈門市國民經(jīng)濟和

30、社會發(fā)展統(tǒng)計公報。2005年上半年消費支出增長依然主要體現(xiàn)在衣著、醫(yī)療保健、教育文化娛樂服務(wù)和居住四個方面消費支出，分別比去年同期增長23.23%、40.63%、23.73%、33.57%。上半年居民消費熱點主要體現(xiàn)在：衣著消費(同期增長23.23%)、醫(yī)療保健支出 (增長40.63%)、耐用消費品需求（增長9.43%）、教育支出（42.84%）、住房裝修支出（增長2.7倍）。另外經(jīng)過前兩年的爆發(fā)式增長和去年的盤整，2005年上半年汽車市場有所升溫，經(jīng)過去年的汽車價格大戰(zhàn)，各主力車型的價格不同程度的下降3-5萬元，受今年第二季度鋼材價格的上漲的影響，汽車價格稍有回升，半年實現(xiàn)零售額13.07億

31、元，比去年同期增長9.22%，汽車零售量9825輛，增長21.24%。汽車銷量的增加，從另一個方面說明了廈門市居民對中高端消費品增加。3.5 廈門旅游經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r旅游市場活躍， 旅客人數(shù)開始回升，旅游收入快速恢復(fù)增長。近年來，作為重要的港口風(fēng)景城市，廈門市的旅游市場異常活躍，2002年以前保持較高增長，受"非典"影響，2003的入境旅客人數(shù)有所下降，其后的2004年又有一個較高的增長率。2004年，全年共接待國內(nèi)外旅游者1616.57萬人次，比上年增長21.2%。其中，接待海外旅游者76.58萬人次，比上年增長39.5%；海外旅游者在廈門過夜數(shù)為59.05萬人次，比上年增長

32、47.7%；一日游海外旅游者17.53萬人次，比上年增長17.7%；接待國內(nèi)旅游者1539.99萬人次，比上年增長20.4%；國內(nèi)旅游者在廈門過夜數(shù)為783.42萬人次，比上年增長28.0%；一日游國內(nèi)旅游者756.57萬人次,比上年增長13.4%。其中：轄區(qū)內(nèi)常駐居民的一日游人數(shù)384.57萬人次，比上年增長13.4%?？崭勐每屯掏铝?57.6萬人次，增長29.8%；“廈金”直航旅客40.8萬人次，增長1.5倍。同時，赴金門旅游獲得國家批準(zhǔn)。 注：接待海外旅游人數(shù)不含一日游人數(shù)。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），從2005年上半年廈門市接待過夜國際旅客的情況看，來"廈"

33、;旅游的國際旅客以外國人為主，占到50%以上，其次是與廈門隔海相望的臺灣同胞，占32.42%，來自港澳的旅客相對較少，分別占10.89%和0.80%。從增長情況看，臺灣游客的增速最快，達39.05%，其次是外國人和香港同胞，分別為29.41%和22.08%，澳門同胞最少，為5.02%。可見，未來受“廈金”直航的影響，來"廈"旅游的國際游客主要以臺灣人和外國游客為主，且未來相當(dāng)長的時間內(nèi)將保持這個趨勢不變。 表 2005年上半年廈門市接待過夜國際旅客情況旅客來源數(shù)量（人次）所占比重( %)比上年同期增長（%）外國人20247355.8929.41香港同胞3943910.892

34、2.08澳門同胞29080.805.02臺灣同胞11747332.4239.05合計36229310031.26 數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005）近年來，廈門市旅游外匯收入持續(xù)增長，2002年達到38340萬美元，2003年受“非典”影響有所下降，2004年又劇烈上升至42296萬美元，比上年增長40.3%，比歷史最高年份2002年增長10.3%。 數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），與福建省其它主要城市的比較，2004年廈門市的國際旅游外匯收入遠遠高于其它城市，比福州市和泉州市分別高出79.7和29.2個百分點。這突出表現(xiàn)了廈門作為風(fēng)景城市的優(yōu)勢，也有助于該地

35、發(fā)展旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)來源：2004年上海、深圳、蘇州、青島和廈門等城市的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。在沿海相同類型的城市比較，可以看出，上海市的旅游外匯收入明顯最多，其余城市的比較中，廈門的旅游外匯收入居第四位，和蘇州的外匯收入差不多，遠高于同為旅游城市的青島市，可見廈門市仍有發(fā)展與其它沿海同類城市同等級的旅游產(chǎn)業(yè)的潛力。從城市定位來看，廈門市、青島市和蘇州市都將旅游業(yè)作為的重點支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，上海要成為金融、貿(mào)易和航運中心，深圳要成為“圖書館之城”、“鋼琴之城”和“設(shè)計之都”。由此看來在旅游產(chǎn)業(yè)方面，沿海城市之間將存在著競爭，但是由于這幾個城市的旅游特色各有不同，游客來源也不盡相同（廈門的游客

36、主要是國際游客及臺灣同胞），未來很可能出現(xiàn)共同繁榮的互補局面。這樣的旅游業(yè)發(fā)展趨勢，也必將有利于廈門市發(fā)展自己較高層次的旅游產(chǎn)業(yè)。另外政府在廈門市2005年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案的報告中提出：加快建設(shè)中洲島園博園等十大景點；加速推進喜來登大酒店等十大旅游酒店建設(shè)；挖掘和改造一批旅游特色街，辦好“旅游夜間一臺戲”，豐富旅游產(chǎn)品；優(yōu)化、做大“廈金”特色旅游；建設(shè)廈門旅游目的地營銷系統(tǒng)（dms），增設(shè)火車站、機場等重點游客集散地的旅游信息服務(wù)網(wǎng)點，完善游客公共服務(wù)體系。未來隨著這些旅游業(yè)促進措施的提出和落實，作為聯(lián)合國“最適宜居住城市”的廈門，其旅游市場將會更加活躍，這也為該市發(fā)展較高層次的旅游

37、產(chǎn)業(yè)提供機遇，為項目開展創(chuàng)造有利條件。3.6 廈門經(jīng)濟環(huán)境對項目的影響Ø 本地經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，將為本地商業(yè)及其它服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長提供良好的基礎(chǔ)，另外，廈門市本地經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及資源配置的日趨合理，較之其它沿海城市更為有利于項目的開展。Ø 未來隨著廈門市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供較大的生存空間，加之政府加大調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)力度，積極引進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望得到優(yōu)化，第三次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間將會較大，這也為項目發(fā)展提供較好的宏觀環(huán)境。Ø 外商投資恢復(fù)增長，外資企業(yè)增速平穩(wěn)，外籍人士不斷增加，同時相對其它同類城市較低的利用外資額和外資企業(yè)數(shù)，也反映出該地增長

38、的巨大潛力，這些因素的存在都將為本地中高端消費市場的形成及發(fā)展提供較好的客觀環(huán)境。Ø 城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長，說明廈門和沿海同類城市具備相似的中高端消費的發(fā)展必需的客觀條件。平穩(wěn)增長的居民儲蓄，消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，反映出其消費市場發(fā)展的巨大潛力。將會有效增加對項目的需求，客觀上為項目開展提供了有利條件。Ø 旅游業(yè)的復(fù)蘇，以臺灣人和外國游客為主的高端消費國際游客的增加，將增大對中高端消費產(chǎn)業(yè)的需求。隨著政府促進旅游業(yè)措施的提出和落實，廈門旅游市場將會更加活躍，這也為該市發(fā)展較高層次的旅游產(chǎn)業(yè)提供機遇，為項目開展創(chuàng)造有利條件。4 國內(nèi)外游艇俱樂部發(fā)展?fàn)顩r4.1 廈門高爾夫

39、俱樂部（會所）發(fā)展?fàn)顩r4.1.1 廈門主要高爾夫俱樂部概況東方(廈門)高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部東方(廈門)高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部位于同安縣潘涂美人山麓、福廈公路旁，跨杏林、海滄兩大臺商投資區(qū)，夾南北兩通道核心地帶，交通便捷，距廈門國際機場僅20分鐘車程，經(jīng)海倉大橋至廈門市區(qū)僅10分鐘車程。（位置不符）球場占地3700畝（246公頃），為國際標(biāo)準(zhǔn)27洞競賽型球場，有和緩的山坡、廣闊的落球地區(qū)以及美麗的海濱風(fēng)光。東方高爾夫球場于1995年4月正式對外營業(yè)，1998年4月舉辦中國第一場亞洲職業(yè)高爾夫巡回賽（apga）之東方名人賽，并于1999年8月入選世界最佳高爾夫俱樂部。2000年4月1日，9洞燈光球場的開業(yè)，

40、填補了東南沿海一帶無燈光高爾夫球場的空白。俱樂部設(shè)施：中西餐廳、停車場、蒸氣浴、球具專門店、練習(xí)場、住宿設(shè)備及美式別墅會價：個人會員(記名)：rmb$430,000.00 眷屬會員(記名)：rmb$258,000.00 商務(wù)個人會員(記名)：rmb$268,880.00 商務(wù)個人會員眷屬卡(記名)：rmb$129,000.00年費：個人會員(記名)：免 眷屬會員(記名)：免 商務(wù)個人會員(記名)：rmb$7,200.00 商務(wù)個人會員眷屬卡(記名)：rmb$2,400.00凱歌(廈門)高爾夫球俱樂部位于海滄開發(fā)區(qū)鰲冠，球場位處福廈公路旁，交通十分便利，從廈門機場到球場只需十五分鐘的車程，由球場

41、到同安區(qū)五分鐘，至漳洲三十分鐘，兩岸直航后，只需三十五分鐘就可以從臺灣飛到廈門來打球。（位置不符）凱歌高爾夫俱樂部于1996年建成啟用，球場占地246公頃，擁有一個18洞的高爾夫球場和一個9洞的休閑球場，除了專業(yè)球場，凱歌規(guī)劃有生活會館、休閑俱樂部、度假酒店、生活度假別墅等，配套完整。設(shè)計：球場由號稱大白鯊的高爾夫世界冠軍greg norman（諾曼）先生親自設(shè)計，在諾曼設(shè)計團隊的精心策劃下，凱歌高爾夫球場呈現(xiàn)超乎完美的品質(zhì)，一度成為亞洲最大的高爾夫球場。設(shè)施：中西餐廳、咖啡室、大堂吧、專賣店、會館客房、會館商務(wù)中心、練習(xí)場、多功能會議室、按摩室及游泳池會價：個人會籍：rmb$205,000.

42、00分期付款首期：rmb$65,000.00余款分6期:rmb$23,745.00余款分12期:rmb$12,050.00余款分24期:rmb$6,205.00分期付款之年息為6%分期付款為每月一期，并簽署付款保證書上述會籍在12個月內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓上述會籍名額有限，滿額即止白金卡收費表 (18洞 / 次)50次卡：rmb$20,000.00100次卡：rmb$37,000.00150次卡：rmb$54,000.00200次卡：rmb$70,000.004.1.2 外地球會比較Ø 觀瀾湖高爾夫球會：其中一個成功的例子, 會員人數(shù)多達5000人，成功主要因素是以會員為本, 清楚明白顧客需要。

43、從1994年開業(yè)開始,不但努力建立好自己名聲, 而且致力推動高球活動到普及化及年輕化。 球會地點方便，鄰近皇崗口岸，亦設(shè)球會專車接送會員往返球會, 皇崗及香港。認真對代會員意見及訴求, 不斷改善會所設(shè)施及配套, 可全面顧高爾夫球愛好者及其家庭成員的需要。 此外,球會對會所及服務(wù)員訓(xùn)練嚴(yán)格，確保待客態(tài)度親切有禮，給會員一個賓至如歸的感覺。又因應(yīng)社會的轉(zhuǎn)變及市場的接受情度, 推出不同種類的會籍以汲立不同層面的會員。除球會外，其發(fā)展商 駿豪集團亦設(shè)駿豪酒店予會員入住及住宅別墅予客人選購，作多方面發(fā)展。成為全中國最著名的高爾夫球場。Ø 棕櫚島高爾夫球渡假村：會員人數(shù)大約有1000人，球會位于

44、惠州，雖然地點比較偏遠,但因為球會安排專車穿梭中港兩地方便接送會員往返球會、皇崗及香港妥善，以及會所設(shè)計予人舒適的渡假村感覺，會所設(shè)施選擇眾多, 質(zhì)素亦是超水準(zhǔn), 而且能夠照顧到家庭的需要, 所以很多會員都不介意車程久一點而入會。棕櫚島高爾夫球渡假村亦設(shè)別墅供客人選購入住，多數(shù)客人均是由外地到惠州工作的外國發(fā)展商及商人。Ø 上海畬山國際高爾夫俱樂部：球會位于上海松江市，會員人數(shù)大約有800人, 設(shè)有高尚別墅區(qū)，設(shè)施完善，有高爾夫練習(xí)場、高爾夫?qū)W校、國際餐廳、專賣店、酒吧、露天茶座、桑拿按摩中心、會員活動室、更衣室、紅酒雪茄吧、室內(nèi)恒溫游泳池、室外游泳池、康體健身中心及美體中心，全部會

45、所設(shè)施都采用高質(zhì)素質(zhì)料營造出非常高尚格調(diào)。透過舉辦國際大型比賽,籍以提高會所的形象,以名牌效應(yīng)來吸引當(dāng)?shù)馗呤杖肴耸炕蚋簧虆⒓?。從以上三個高爾夫球會的分析，球會地點故然重要，設(shè)施亦是其中一個重要因素，以棕櫚島高爾夫球渡假村為例，雖然位置較為偏遠，但是設(shè)施完善及球會予人度假村的感覺，故此亦能吸引客戶成為會員及入住度假村，由此可見球會的設(shè)施能否滿足不同階層人士的需要絕對跟會籍的銷售量有密切的關(guān)系。4.1.3 經(jīng)驗借鑒從廈門市兩個高爾夫俱樂部的經(jīng)營情況，可以在其中得到一些啟發(fā)和經(jīng)驗值得我們借鏡。因為我們相信它們的客群和組合與游艇會將來的目標(biāo)客戶群組合應(yīng)是十分接近。因為有能力支付高爾夫球會籍或平常打球費

46、的人一定是屬于當(dāng)?shù)馗呦M一族，而這一批客戶正是游艇回將來的主要目標(biāo)。從兩個球會的會員人數(shù)分析，兩個球會總會員人數(shù)總和不超過800人，大部份為本地人，另加一些臺灣商人為經(jīng)常來打球的會員骨干，主要臺灣會員均認識球會主辦人，會籍通常是情商購買。此外，實質(zhì)會員打球的次數(shù)很少，主要來打球的人士多是在外地組團打球而來的，另外亦發(fā)現(xiàn)此兩個球會并非向每一名會員收取月費，相信因為球會提供的設(shè)施不足，故此現(xiàn)階段不適宜向會員收取月費。經(jīng)實地考察及與一些會員和同行訪問和分析，一致認同會員人數(shù)及經(jīng)營情況未如理想的原因有兩個：1) 場地與會所大部份受訪者都認為會所質(zhì)素欠佳，例如設(shè)施欠周全，沒有顧及會員整體家庭需要，直接影

47、響成為會員的意欲，因為他們認為會所應(yīng)完全具備俱樂部概念，能有不同類型設(shè)施供整個家庭不同成員享用，這便能大大增加這個會籍的價值和用途，購買意欲便大大提高，而質(zhì)素問題亦正反映這個會籍不能給予外人一種尊貴的感覺，這亦是另一敗筆。2) 服務(wù)質(zhì)素對于高端客戶，服務(wù)質(zhì)素非常受到重視，這兩個高爾夫球會的另一致命傷就是服務(wù)態(tài)度和熱誠很不專業(yè)，給客人的感覺是未受過專業(yè)的培訓(xùn)，亦反映出管理層質(zhì)素欠佳，作為服務(wù)性行業(yè)，每一部份都應(yīng)為會員或客人著想，事事有周詳安排及有熱誠態(tài)度為所有會員及客人解決疑難，絕不是用漠不關(guān)心及不專業(yè)的態(tài)度對待會員，這樣會大大減少客戶購買會籍的意欲，所以五星級服務(wù)和管理對俱樂部經(jīng)營實在非常重要

48、。4.2 香港典型游艇俱樂部研究4.2.1 深灣游艇會規(guī)模：深灣游艇會成立于1984年，位于香港仔避風(fēng)塘，會所面積超過550,000平方尺，交通方便快捷，由中環(huán)駕車到會所只需15分鐘。此會所為會員提供一系列國際標(biāo)準(zhǔn)船只停泊設(shè)施及船只租用服務(wù)。會所設(shè)有238個船位，長度由31尺至100尺不等，小型及中型船位占總船位數(shù)量達95%。此外會所更附設(shè)很多設(shè)施予會員及家人享用。船位數(shù)量分布如下：船只長度船位數(shù)量31尺 36尺5436尺 42尺5443尺 50尺8051尺 64尺3965尺 72尺873尺或以上3總船位238功能：中西餐廳，露天茶座，室內(nèi)暖水泳池，兒童泳池，計算機室，停車場，多用途室，網(wǎng)球場

49、，壁球場，健身室，跳舞室，男女更衣室，水力按摩池，按摩房，蒸氣及桑拿浴，兒童游樂場，電子游戲室，麻雀房，酒吧，船用商品店，卡拉ok房，桌球室，會議室，休息室價格水平：會價：個人會籍：港幣1,550,000元正公司一提名人會籍:港幣1,600,000元正公司二提名人會籍:已停售公司三提名人會籍:已停售 (以上會價已包含轉(zhuǎn)讓費)轉(zhuǎn)讓費：個人會籍：港幣550,000元正 公司一提名人會籍:港幣550,000元正公司二提名人會籍:港幣1,100,000元正公司三提名人會籍:港幣1,650,000元正更改提名人費:港幣13,000元正 (只適用于公司會籍)月費：個人會籍：港幣1,680元正 公司一提名人

50、會籍：港幣1,680元正 公司二提名人會籍：港幣3,360元正 公司三提名人會籍：港幣5,040元正船位管理費分短期及長期，管理費如下:短期船只長度每月租金(港幣)每月管理費(港幣)每月總支出(港幣)31尺2,230元正1,770元正4,000元正36尺3,400元正2,700元正6,140元正42尺5,865元正3,640元正9,505元正50尺6,110元正4,890元正11,000元正64尺17,010元正6,660元正23,670元正72尺23,840元正7,800元正31,640元正90尺32,925元正11,550元正44,475元正100尺32,175元正19,030元正51,2

51、05元正長期船只長度船位市場價(港幣)每月管理費(港幣)50尺500,000元正4,890元正72尺1,000,000元正7,800元正90尺1,600,000元正11,550元正100尺2,000,000元正19,030元正船位轉(zhuǎn)讓費船只長度轉(zhuǎn)讓價(港幣)50尺179,900元正72尺567,800元正90尺749,800元正100尺/客戶構(gòu)成及特征：此會所所提供之會籍分別有個人會籍及公司會籍，公司會籍之提名人更可多達3位，正表示其目標(biāo)客人多是以公司團體為主，另外當(dāng)然有部份客戶以私人名義成為會員。此會所之會籍價格較其它會所為高，反映其目標(biāo)客人皆是大型公司及經(jīng)濟環(huán)境較富裕之人士。由于會所位于香

52、港仔，地理位置甚佳且交通方便，而設(shè)施亦應(yīng)有盡有，非常完善，故能為會員及其家庭成員提供寬敞地方共聚天倫及享用高質(zhì)素設(shè)施。營運狀況：深灣游艇會成立22年，已有大約1,500會員。其主要收入是來自會員每月繳交之月費及轉(zhuǎn)讓會籍所收取之轉(zhuǎn)讓費，當(dāng)中以個人會籍及公司一提名人會籍轉(zhuǎn)讓最為活躍，假設(shè)每月轉(zhuǎn)讓10個個人會籍及10個公司一提名人會籍，每月所收取之轉(zhuǎn)讓費已高達港幣1,100,000元正，其它收入會是會員每月繳交之船位管理費，會員購買船位之款項，更改提名人費用及其它設(shè)施收費。成功之處深灣游艇會于1984年成立，成立至今已超過20年，為香港最受歡迎且規(guī)模最大的游艇會俱樂部，其主要成功因素有以下數(shù)項：&#

53、216; 地區(qū)：深灣游艇會位于香港仔，會所面積超過550,000平方尺，交通非常方便，多種公共交通工具均能到達。會所設(shè)有238個船位，長度由31尺至100尺不等，會所更設(shè)有專用停車場供會員使用。會所附近一帶地區(qū)是豪宅區(qū)，如赤柱、石澳和淺水灣，居于此區(qū)的人非富則貴，加上附近的娛樂場地不多，故此深灣游艇會絕對是他們首選的娛樂場地及休憩消閑的地方。Ø 設(shè)施：由成立至今，會所的設(shè)施不斷更新來迎合會員所需，緊貼時代潮流及節(jié)奏。香港人生活節(jié)奏緊張，工作繁重，對健康的要求比以往更為注重及關(guān)注，而會所后期增設(shè)按摩房、水力按摩池和蒸氣及桑拿浴，舒緩港人平日的工作壓力，為會員提供一等的享受。會所的設(shè)施很

54、多，有為成人而設(shè)的酒吧、麻雀房、會議室等，亦有為小童而設(shè)的兒童泳池、兒童游樂場和電子游戲室等；動方便有室內(nèi)暖水泳池、網(wǎng)球場、壁球場、健身室、跳舞室和桌球室等，其它設(shè)施有室內(nèi)暖水泳池，計算機室，停車場，多用途室，男女更衣室，船用商品店，卡拉ok房和休息室，以上種種完善的設(shè)施絕對能夠照顧不同年齡及擁有不同要求的人士享用。此外，會所更有多元化的飲食服務(wù)，單是供飲食之座位已超過500個，有中西餐廳、咖啡室、酒吧及露天茶座，大部份都設(shè)有室外及室內(nèi)座位，亦提供不過國家之飲食，如中菜、西菜、意大利菜及泰國菜等以供不過國籍的會員選擇?？Х仁乙嘣O(shè)三間，其中一間更設(shè)于泳池側(cè)，會員可于夏天在池邊燒烤，共聚天倫。&#

55、216; 服務(wù)及管理：深灣游艇會隸屬于香格里拉酒店集團，套用于游艇會會所的是五星級的酒店管理模式。會所大樓建設(shè)冠冕堂皇，地方極為寬敞及舒適；另外，會所員工服務(wù)態(tài)度親切，為會員詳細解答任何問題，絕對照顧到會員所需，提供五星級的服務(wù)，會員到達會所的每個部門均有員工的熱切招待，令會員有賓至如歸的感覺。深灣游艇會為會員提供一個五星級的會所，五星級的設(shè)施及五星級的服務(wù)，為香港最受歡迎且規(guī)模最大的游艇會俱樂部絕對是實至名歸。Ø 價錢與需求：由會所成立至今，會籍價格由港幣15萬升至港幣160萬，升幅跟需求量有著密切關(guān)系。成立至今的價格變化年份1984-19861987-19901991-19931994-19961997-2005價格港幣$150,000港幣$500,000港幣$1,000,000港幣$1,200,000港幣$1,600,000會所成立初期，乃是起步階段，主要是吸納會員，為吸引客人，