國(guó)際廣場(chǎng)整體營(yíng)銷(xiāo)策劃方案(93頁(yè))

1、junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza jun

2、yao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza 均均 瑤瑤

3、國(guó)國(guó) 際際 廣廣 場(chǎng)場(chǎng)junyao international plaza整體營(yíng)銷(xiāo)策劃方案整體營(yíng)銷(xiāo)策劃方案junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza juny

4、ao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao

5、international plaza junyao international plaza 菲利浦菲利浦.科特勒科特勒“最大客戶(hù)讓渡價(jià)值最大客戶(hù)讓渡價(jià)值”理論理論在在“均瑤國(guó)際廣場(chǎng)均瑤國(guó)際廣場(chǎng)”營(yíng)銷(xiāo)中的應(yīng)用營(yíng)銷(xiāo)中的應(yīng)用產(chǎn)品價(jià)值貨幣成本時(shí)間體力精神服務(wù)人員形象原利潤(rùn)現(xiàn)利潤(rùn)現(xiàn)利潤(rùn)顧客讓渡價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao internati

6、onal plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao internationa

7、l plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international p

8、laza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaz

9、a junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza 客戶(hù)客戶(hù)客戶(hù)客戶(hù)客戶(hù)客戶(hù)客戶(hù)客戶(hù)均瑤國(guó)際廣場(chǎng)均瑤國(guó)際廣場(chǎng)中介中介朋友朋友活動(dòng)活動(dòng)直郵直郵電話電話新聞新聞廣告廣告.寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道示意圖寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道示意圖junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza j

10、unyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza juny

11、ao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza 成交成交獲知信獲知信息息引發(fā)關(guān)引發(fā)關(guān)注注促成決促成決策策寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道層次圖寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道層次圖 了解渠道對(duì)于客戶(hù)影響層次的不同有助于根據(jù)階段的不同選擇適合的項(xiàng)目推廣渠

12、道。如：預(yù)售推廣期客戶(hù)首先需要了解的是“均瑤國(guó)際廣場(chǎng)大體上是怎樣品質(zhì)的寫(xiě)字樓”，因此本階段應(yīng)以宣傳形象的新聞宣傳及形象廣告、引導(dǎo)型廣告為主。 渠道層次大致上反應(yīng)了客戶(hù)跟進(jìn)的流程。銷(xiāo)售人員在接待客戶(hù)的過(guò)程中應(yīng)用相應(yīng)問(wèn)題對(duì)客戶(hù)作出判斷：客戶(hù)了解該向其灌輸?shù)男畔⒘藛?？客?hù)了解該向其灌輸?shù)男畔⒘藛?？客?hù)的關(guān)注點(diǎn)在哪里？如何引起其關(guān)注？客戶(hù)的關(guān)注點(diǎn)在哪里？如何引起其關(guān)注？促成其成交的關(guān)鍵在哪里？如何操作解決？促成其成交的關(guān)鍵在哪里？如何操作解決？junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza

13、 junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza ju

14、nyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza 營(yíng)銷(xiāo)渠道運(yùn)用要點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道運(yùn)用要點(diǎn)-廣告廣告預(yù)售預(yù)售強(qiáng)銷(xiāo)強(qiáng)銷(xiāo)鞏鞏固固比例比例項(xiàng)目體量大及高比例銷(xiāo)售的特性決定了一定比例廣告投入的必要性，廣告渠道的運(yùn)用要點(diǎn)是特定目標(biāo)群體的多次

15、刺激及提升項(xiàng)目在業(yè)界的知名度。 預(yù)售期預(yù)售期為廣告主要投放期，進(jìn)行有效的媒體組合宣傳。 強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期仍應(yīng)維持一定比例的廣告投放，主要為解析說(shuō)服型廣告。 鞏固期廣告可少量投放，主要依靠其他渠道。junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao internat

16、ional plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao internation

17、al plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza 營(yíng)銷(xiāo)渠道運(yùn)用要點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道運(yùn)用要點(diǎn)-新聞報(bào)道新聞報(bào)道預(yù)售預(yù)售強(qiáng)銷(xiāo)強(qiáng)銷(xiāo)鞏鞏固固比例比例 組織專(zhuān)業(yè)的、連續(xù)的、專(zhuān)題性的新聞報(bào)道是戴德梁行的主要優(yōu)勢(shì)之一，新聞報(bào)道的特點(diǎn)為可信性、媒體集中影響性及成本低廉性，在預(yù)售階段結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行專(zhuān)題新聞報(bào)道的宣傳對(duì)于均瑤國(guó)際廣場(chǎng)前期預(yù)售十分有必要。 每一輪次的新聞報(bào)道應(yīng)以“主題統(tǒng)一，訴求豐富”為原則做好新聞繕稿的準(zhǔn)備工作，保證新聞報(bào)道的可信性及說(shuō)服力。junyao internation

18、al plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international

19、plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza 營(yíng)銷(xiāo)渠道運(yùn)用要點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道運(yùn)用要點(diǎn)-直郵直郵預(yù)售預(yù)

20、售強(qiáng)銷(xiāo)強(qiáng)銷(xiāo)鞏鞏固固比例比例 以客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)進(jìn)行直郵推廣是寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)的主要方法。直郵不應(yīng)僅為信息傳遞型，禮品郵遞、節(jié)日問(wèn)候郵遞等情感溝通型直郵能收到更為良好的效果。 直郵對(duì)象的選擇及收件人的準(zhǔn)確性尤為重要。 高效的直郵郵件應(yīng)包括如下特性“郵件規(guī)范性、信件+資料、語(yǔ)言的專(zhuān)業(yè)與禮貌、反饋及咨詢(xún)的方便性與引導(dǎo)性、信息的擴(kuò)展性”junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza jun

21、yao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao

22、 international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza 營(yíng)銷(xiāo)渠道運(yùn)用要點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道運(yùn)用要點(diǎn)-互聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)預(yù)售預(yù)售強(qiáng)銷(xiāo)強(qiáng)銷(xiāo)鞏鞏固固比例比例 互聯(lián)網(wǎng)渠道運(yùn)用的目的包括“形象包裝、信息獲知、信息檢索形象包裝、信息獲知、信息檢索”。 建立項(xiàng)目的專(zhuān)用網(wǎng)站，提供統(tǒng)一的宣傳口徑和完善的信息服務(wù)。 建立與著名搜索引擎的鏈接，(關(guān)鍵詞為“投資、寫(xiě)字樓投資、房地產(chǎn)

23、投資、均瑤、國(guó)際廣場(chǎng).) 在房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站(如,ehomeday等)發(fā)布廣告。junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao internation

24、al plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international

25、plaza junyao international plaza 營(yíng)銷(xiāo)渠道運(yùn)用要點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道運(yùn)用要點(diǎn)-朋友介紹朋友介紹預(yù)售預(yù)售強(qiáng)銷(xiāo)強(qiáng)銷(xiāo)鞏鞏固固比例比例 通過(guò)朋友介紹而引發(fā)購(gòu)買(mǎi)行為的客戶(hù)一般為滾動(dòng)客源。由于有投資寫(xiě)字樓能力的客戶(hù)一般都有“朋友圈，生意圈”。擁有滿意購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷的客戶(hù)大多會(huì)引導(dǎo)朋友來(lái)購(gòu)買(mǎi)，形成良性的客戶(hù)滾動(dòng)。 滾動(dòng)客戶(hù)開(kāi)發(fā)所發(fā)生的單位營(yíng)銷(xiāo)成本最低。優(yōu)質(zhì)的“售前、售中、售后”三階段客戶(hù)服務(wù)是滾動(dòng)客源成功開(kāi)發(fā)的前提。junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao i

26、nternational plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao inte

27、rnational plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza 戴德梁行專(zhuān)有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)戴德梁行專(zhuān)有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)劃劃(1)專(zhuān)題研討會(huì)及新聞發(fā)布專(zhuān)題研討會(huì)及新聞發(fā)布執(zhí)行策略執(zhí)行策略執(zhí)行計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃 在均瑤國(guó)際廣場(chǎng)預(yù)售及交房階段，作為營(yíng)銷(xiāo)及媒體宣傳的重要

28、組成部分，戴德梁行將配合均瑤組織兩次專(zhuān)題研討會(huì)，進(jìn)而帶動(dòng)媒體對(duì)相關(guān)主題的新聞宣傳。2003年5月 “甲級(jí)寫(xiě)字樓期房投資技巧及風(fēng)險(xiǎn)防范研討會(huì)”2004年3月 “上海甲級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)展的走勢(shì)及投資策略研討會(huì)”junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao inte

29、rnational plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao interna

30、tional plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza 戴德梁行專(zhuān)有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)戴德梁行專(zhuān)有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)劃劃(2)合作媒體專(zhuān)題報(bào)道合作媒體專(zhuān)題報(bào)道執(zhí)行策略執(zhí)行策略執(zhí)行計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃戴德梁行與媒體具有廣泛的合作關(guān)系，通過(guò)在媒體專(zhuān)業(yè)報(bào)道中在選題及內(nèi)容上對(duì)均瑤國(guó)際廣場(chǎng)相關(guān)內(nèi)容的關(guān)注，強(qiáng)化項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)力度及廣度，作為廣告宣傳的有益補(bǔ)充。 戴德梁行寫(xiě)字樓部將與公關(guān)事務(wù)部密切合作，根據(jù)公關(guān)部安排提供媒體合作計(jì)劃。 戴德梁行寫(xiě)字樓部獲得媒體合作計(jì)劃后，撰寫(xiě)媒體繕稿并就項(xiàng)目推廣部分

31、與均瑤進(jìn)行磋商定稿。junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international

32、 plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international pl

33、aza 戴德梁行專(zhuān)有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)戴德梁行專(zhuān)有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)劃劃(3)長(zhǎng)期客戶(hù)的跟蹤推介長(zhǎng)期客戶(hù)的跟蹤推介執(zhí)行策略執(zhí)行策略執(zhí)行計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃戴德梁行將組織公司內(nèi)客戶(hù)代表對(duì)均瑤國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)題介紹會(huì)及信息跟蹤服務(wù)，通過(guò)他們向公司的長(zhǎng)期客戶(hù)進(jìn)行推介。 戴德梁行將定期向長(zhǎng)期客戶(hù)寄送均瑤國(guó)際廣場(chǎng)的宣傳資料 。 戴德梁行將定期對(duì)公司內(nèi)客戶(hù)代表進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)介紹與培訓(xùn)，以便更好地將項(xiàng)目向客戶(hù)進(jìn)行推介。junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international pl

34、aza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza

35、 junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza 戴德梁行專(zhuān)有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)戴德梁行專(zhuān)有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)劃劃(4)戴德梁行跨部門(mén)的協(xié)作推廣戴德梁行跨部門(mén)的協(xié)作推廣執(zhí)行策略執(zhí)行策略執(zhí)行計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃戴德梁行將均瑤國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目資料、策略向上海分公司不同部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人傳達(dá)，利用部

36、門(mén)間的高效合作廣泛地尋找并鎖定目標(biāo)客戶(hù)。 為公司各部門(mén)制訂宣傳資料并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)題推介介紹。 制訂相應(yīng)激勵(lì)機(jī)制鼓勵(lì)為本項(xiàng)目介紹客戶(hù)。 每月通過(guò)公司內(nèi)部e-mail傳達(dá)項(xiàng)目最新信息。 項(xiàng)目各類(lèi)推廣活動(dòng)邀請(qǐng)公司各部門(mén)參加。junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza ju

37、nyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junya

38、o international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza 戴德梁行專(zhuān)有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)戴德梁行專(zhuān)有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)劃劃(5)戴德梁行各地分公司的協(xié)作推廣戴德梁行各地分公司的協(xié)作推廣執(zhí)行策略執(zhí)行策略執(zhí)行計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃戴德梁行將均瑤國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目資料、策略向各地分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人傳達(dá)，利用豐富的公司網(wǎng)絡(luò)資源廣泛地尋找并鎖定目標(biāo)客戶(hù)。 為各地分公司制訂宣傳資料并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)題推介介紹。 制訂相應(yīng)激勵(lì)機(jī)制鼓勵(lì)為本項(xiàng)目介紹客戶(hù)。 每月通過(guò)公司內(nèi)部e-mail傳達(dá)項(xiàng)目最

39、新信息。 在相應(yīng)城市協(xié)助項(xiàng)目進(jìn)行異地推廣。junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao in

40、ternational plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao inter

41、national plaza 戴德梁行專(zhuān)有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)戴德梁行專(zhuān)有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)劃劃(6)戴德梁行網(wǎng)站推廣戴德梁行網(wǎng)站推廣執(zhí)行策略執(zhí)行策略執(zhí)行計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃在戴德梁行網(wǎng)站上對(duì)均瑤國(guó)際廣場(chǎng)進(jìn)行推廣，刊登樓盤(pán)文字介紹、圖片、聯(lián)系方式等。 2003年3月 刊登資料準(zhǔn)備完畢 2003年36月 網(wǎng)站顯著位置刊登相關(guān)資料 2003年7月戴德梁行代理結(jié)束 相應(yīng)位置刊登相關(guān)資料junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao int

42、ernational plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao intern

43、ational plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza 戴德梁行專(zhuān)有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)戴德梁行專(zhuān)有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)劃劃(7) 戴德梁行專(zhuān)業(yè)刊物推廣戴德梁行專(zhuān)業(yè)刊物推廣執(zhí)行策略執(zhí)行策略執(zhí)行計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃戴德梁行將在所發(fā)行的專(zhuān)業(yè)刊物上對(duì)均瑤國(guó)際廣場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男麄魍茝V，擴(kuò)大項(xiàng)目在業(yè)界及目標(biāo)客戶(hù)中的知名度，并幫助項(xiàng)目樹(shù)

44、立甲級(jí)寫(xiě)字樓的品牌效應(yīng)。 2003年1季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告中，對(duì)本項(xiàng)目及其市場(chǎng)影響進(jìn)行著重介紹。 2003年24季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告中，對(duì)本項(xiàng)目及推廣情況進(jìn)行跟蹤介紹。junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaz

45、a junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza j

46、unyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza juny

47、ao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao

48、international plaza junyao international plaza junyao international plaza 價(jià)價(jià) 格格 策策 略略定價(jià)策略定價(jià)策略差價(jià)策略差價(jià)策略調(diào)價(jià)策略調(diào)價(jià)策略折扣策略折扣策略通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品、未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)及資金回收速度等多方面因素的分析，制訂合理的基準(zhǔn)參考價(jià)格方案，為其他相關(guān)策略提供基礎(chǔ)與依據(jù)。寫(xiě)字樓的差價(jià)策略主要表現(xiàn)為不同樓層差價(jià)及同一樓層不同單元差價(jià)，這其中應(yīng)考慮樓層、朝向、位置、景觀、面積大小等因素，總體上應(yīng)考慮合理性與操作方便性。價(jià)格應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況可以隨時(shí)調(diào)節(jié)，科學(xué)的調(diào)價(jià)技巧不但可以使發(fā)展商獲得盡可能高的收益而且還是營(yíng)銷(xiāo)

49、推廣組合之外的有效補(bǔ)充手段。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)采用不同的折扣策略，包括折扣透明度、折扣幅度、折扣控制等。junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junya

50、o international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao i

51、nternational plaza junyao international plaza 定定 價(jià)價(jià) 依依 據(jù)據(jù) (1) -市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 20032006年將迎來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰，尤其是銷(xiāo)售型甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量空前巨大。 主要競(jìng)爭(zhēng)銷(xiāo)售型項(xiàng)目有兆豐數(shù)碼大廈、航新大廈、華敏翰尊國(guó)際、東湖大廈、富得世紀(jì)大廈、圣愛(ài)廣場(chǎng)、銀峰大廈、長(zhǎng)春藤大廈等，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)在usd14002200/平方米之間，預(yù)計(jì)成交價(jià)格均價(jià)大多將在usd15001800/平方米之間，與均瑤國(guó)際廣場(chǎng)形成直接競(jìng)爭(zhēng)。綜上所述，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在本項(xiàng)目的主要營(yíng)銷(xiāo)期間十分激烈，綜上所述，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在本項(xiàng)目的主要營(yíng)銷(xiāo)期間十分

52、激烈，對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格形成不利影響。對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格形成不利影響。junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza

53、 junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza ju

54、nyao international plaza 甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)用家仍然主要采取租賃方式，寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)商處于剛剛啟動(dòng)階段，成熟客源相對(duì)不足。 購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓后自用的客戶(hù)主要以金融機(jī)構(gòu)、大型民營(yíng)企業(yè)為主，由于需要面積較大，談價(jià)能力強(qiáng)。 投資型大客戶(hù)根據(jù)我行經(jīng)驗(yàn)一般都操作謹(jǐn)慎，其心理價(jià)位與目前甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格還存在一定差距，此類(lèi)大客戶(hù)一般都通過(guò)大量考察甲級(jí)寫(xiě)字樓后，在滿足其較為苛刻的價(jià)格條件的基礎(chǔ)上才會(huì)成交，因此市場(chǎng)上此類(lèi)成交較為緩慢。投資型小客戶(hù)一般具有較大的可引導(dǎo)性，但其對(duì)出租的保障程度有較高的要求，且需求面積相對(duì)較小。定定 價(jià)價(jià) 依依 據(jù)據(jù) (2) -客戶(hù)需求客戶(hù)需求綜上所述，剛剛啟動(dòng)的客戶(hù)

55、需求相對(duì)不足且需求的有綜上所述，剛剛啟動(dòng)的客戶(hù)需求相對(duì)不足且需求的有效性不足，將對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格形成不利影響。效性不足，將對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格形成不利影響。junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao int

56、ernational plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao intern

57、ational plaza junyao international plaza junyao international plaza 均瑤國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目成功的收購(gòu)策略使項(xiàng)目相比其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有較大的成本優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目計(jì)劃在開(kāi)始預(yù)售后一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)37000平方米的銷(xiāo)售，決定了項(xiàng)目必須采用積極的價(jià)格策略的同時(shí)，資金的財(cái)務(wù)成本也將有所降低，具有一定的財(cái)務(wù)成本優(yōu)勢(shì)。定定 價(jià)價(jià) 依依 據(jù)據(jù) (3) -成本分析成本分析綜上所述，本項(xiàng)目由于在工程成本及財(cái)務(wù)成本上占有綜上所述，本項(xiàng)目由于在工程成本及財(cái)務(wù)成本上占有很大的優(yōu)勢(shì)，因此在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中仍可通過(guò)價(jià)格很大的優(yōu)勢(shì)，因此在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中仍可通過(guò)價(jià)格競(jìng)

58、爭(zhēng)獲取一定的利潤(rùn)。競(jìng)爭(zhēng)獲取一定的利潤(rùn)。junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao inte

59、rnational plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao interna

60、tional plaza 由于以下一些原因，項(xiàng)目應(yīng)該在較短時(shí)間內(nèi)基本完成銷(xiāo)售： 未來(lái)供應(yīng)量的持續(xù)高速增長(zhǎng)，平均租售價(jià)格水平提升困難； 較長(zhǎng)銷(xiāo)售周期帶來(lái)較高市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)； 寫(xiě)字樓項(xiàng)目成功營(yíng)銷(xiāo)需盡快聚集人氣；項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)完成銷(xiāo)售，客觀上需要具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)完成銷(xiāo)售，客觀上需要具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格支持。價(jià)格支持。定定 價(jià)價(jià) 依依 據(jù)據(jù) (4) -營(yíng)銷(xiāo)周期營(yíng)銷(xiāo)周期junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junyao international plaza junya