房地產(chǎn)交易方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃

1、房地產(chǎn)交易方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃 前 言   y市城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓最典型的特征就是歷史成本過低但轉(zhuǎn)讓價(jià)款奇高，結(jié)果就是交易成本（稅費(fèi)）居高不下，經(jīng)投資測(cè)算后因稅費(fèi)過高導(dǎo)致交易無法實(shí)現(xiàn)。本文以深圳常見的城市更新項(xiàng)目典型交易方式為藍(lán)本，結(jié)合西政資本近年來為地產(chǎn)及金融機(jī)構(gòu)客戶供應(yīng)稅籌服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，就交易模式的設(shè)計(jì)以及所得稅與土增稅的綜合稅籌供應(yīng)系統(tǒng)性思路，以便讀者深入把握交易方案設(shè)計(jì)的精髓。如想了解更多的實(shí)操細(xì)節(jié)，歡迎關(guān)注和參與西政房地產(chǎn)人俱樂部專家人才庫的稅籌實(shí)務(wù)培訓(xùn)課程（詳見本公眾號(hào)“西政資本”2017年3月7日推文西政房地產(chǎn)人俱樂部專家人才庫系統(tǒng)化實(shí)務(wù)培訓(xùn)課程通知，詳細(xì)培訓(xùn)時(shí)間以本公眾號(hào)

2、后續(xù)公布的時(shí)間為準(zhǔn)）。   一、股權(quán)收購的稅籌方案   深圳的市面上存在大量以“圈地”為主業(yè)的公司，這些前期公司的實(shí)際掌握人一般都是前期與業(yè)主方簽訂了拆補(bǔ)協(xié)議、通過了專項(xiàng)規(guī)劃的審批后直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司的股權(quán)，有的甚至?xí)?jiān)持到取得實(shí)施主體資格后再轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。這些前期公司因大部分費(fèi)用均無法入賬，因此賬面凈資產(chǎn)很低（歷史成本很少），加上這些公司的注冊(cè)資本一般都不太高，因此因股權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的溢價(jià)特別之高。為便于讀者對(duì)交易方案和稅籌有直觀的熟悉，假設(shè)一個(gè)即將取得實(shí)施主體資格的項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本為500萬元，賬面的成本、費(fèi)用共計(jì)為2000萬元，項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為30500萬元，以下就交

3、易方式與稅籌設(shè)計(jì)供應(yīng)幾種常規(guī)的操作建議。   （一）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的稅籌為核心的交易方案設(shè)計(jì) 眾所周知，深圳的一級(jí)市場(chǎng)一直都是賣方市場(chǎng)，賣方市場(chǎng)的主導(dǎo)思維就是稅后實(shí)收。   以上述案例為例，假設(shè)股權(quán)架構(gòu)為自然人100%持有股東公司，股東公司又100%持股項(xiàng)目公司，按正常轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)進(jìn)行操作時(shí)，原股東公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為30500-500=30000萬元，應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅為30000*25%=7500萬元，自然人從股東公司取得分紅另需繳納的個(gè)人所得稅為（30000-7500）*20%=4500萬元，共計(jì)需繳納的稅費(fèi)為12000萬元，也即個(gè)人股東的稅后實(shí)收為30000-12

4、000=18000萬元，總稅率為40%。按正常的交易習(xí)慣去推演，如開發(fā)商/收購方需保證投資測(cè)算能得到保障，則可支付的交易對(duì)價(jià)最多為30000萬元；但對(duì)于轉(zhuǎn)讓方的自然人而言，其最終要取得的是稅后實(shí)收的30000萬元，也即要取得這個(gè)稅后實(shí)收金額的話必要將轉(zhuǎn)讓價(jià)格提高至49833萬元，而這對(duì)于收購方來說明顯是無法成交的金額。   依據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，以上狀況可以用公募基金稅籌方案化解轉(zhuǎn)讓方的企業(yè)所得稅問題，詳細(xì)來說就是轉(zhuǎn)讓方（股東公司）取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后購買大比例分紅的公募基金，然后在短期內(nèi)贖回，利用國家稅收法規(guī)對(duì)基金分紅免稅政策達(dá)到削減所得稅的目標(biāo)（詳細(xì)可參考本公眾號(hào)“西政資本”2017年3月

5、1日推文西政資本：稅籌前沿2017稅籌寶典及節(jié)稅比例分析）。還是以上述為例，原股東公司籌劃前稅前利潤為30000萬元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅7500萬元，假如購買擬分紅的公募基金兩次，每次額度30000萬元，每次分紅比例35%，則該企業(yè)可抵減的應(yīng)稅額為21000萬元，實(shí)際繳稅為（30000-21000）*25%=2250萬元，節(jié)稅比例可達(dá)70%，假如用更高額度購買基金，則節(jié)稅比例可以達(dá)到90%左右。（備注，受政策的影響，通過公募基金通道化解所得稅的操作方案今后很有可能會(huì)受到限制，因此有大額企業(yè)所得稅籌劃需求的可以在新規(guī)前盡快完成操作。）   以上方案雖然解決了企業(yè)所得稅的繳納問題，但股東公

6、司的稅后所得安排給自然人股東時(shí)仍無法解決個(gè)人分紅引起的20%個(gè)人所得稅的問題。為解決這個(gè)問題，我們會(huì)習(xí)慣性地使用稅收優(yōu)待地的載體來解決個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓引起的高額所得稅問題。以自然人100%控股項(xiàng)目公司為例，仍按上述數(shù)據(jù)測(cè)算，則自然人轉(zhuǎn)讓股權(quán)需繳納的個(gè)人所得稅為（30500-500）*20%=6000萬元。如該自然人股東在稅收優(yōu)待地設(shè)立稅收優(yōu)待載體，通過適用稅收法律法規(guī)的規(guī)定將股權(quán)轉(zhuǎn)讓至稅收優(yōu)待載體名下，稅收優(yōu)待載體最終再將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給收購方，則可起到明顯的節(jié)稅效果。按我們的經(jīng)驗(yàn)，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓至稅收優(yōu)待地的載體名下后再次轉(zhuǎn)讓給收購方，則該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為總有效稅率可掌握在7%以內(nèi)（也即20%的個(gè)人所得稅可降

7、至7%以內(nèi)），也即上述總體節(jié)稅比例可達(dá)80%以上。當(dāng)然，以上交易方案以直接的股權(quán)轉(zhuǎn)讓為依托，核心在于收購方主動(dòng)說服或者轉(zhuǎn)讓方自愿接受稅籌方案，但實(shí)務(wù)中還是有許多“傳統(tǒng)型老板”擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)問題，過度要求必需直接將現(xiàn)金握在手上，為順當(dāng)解決這個(gè)問題，我們將重點(diǎn)介紹下文的解決方案。   （二）以拆分交易價(jià)款為核心的交易方案設(shè)計(jì) 上文已述及，大部分做前期或土地整理的項(xiàng)目公司的賬上都沒有什么成本和費(fèi)用，名下一般也不會(huì)持有不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)，也即股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般不會(huì)存在因轉(zhuǎn)讓價(jià)格過低引起的公允價(jià)值調(diào)整的問題。依據(jù)我們的稅籌服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，目前行業(yè)的做法基本是將交易價(jià)款拆分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和前期工作委托費(fèi)用。接前述的案

8、例，轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款為30500萬元，其中500萬元作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款（項(xiàng)目公司注冊(cè)資本為500萬元），剩下30000萬元作為收購方/新股東委托原股東或其關(guān)聯(lián)方辦理前期工作、更新項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)、拆遷補(bǔ)償、清租等的全部費(fèi)用。該交易方案的設(shè)置不僅解決了股權(quán)轉(zhuǎn)讓高溢價(jià)產(chǎn)生的所得稅問題，還以補(bǔ)償款和服務(wù)費(fèi)用等形式解決了項(xiàng)目公司的土增稅和所得稅稅前抵扣項(xiàng)的問題，可謂一舉多得。   值得留意的是，將交易價(jià)款拆分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和前期工作委托費(fèi)用，該前期工作委托費(fèi)用并非為單純的委托服務(wù)概念，不然將直接產(chǎn)生受托方（即原股東）的增值稅和所得稅的問題。誠如上述，在實(shí)務(wù)操作中，受讓方一般都是將股權(quán)款以外的交易價(jià)款以借款

9、形式注入項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司再以物業(yè)補(bǔ)償款、租賃補(bǔ)償款、相鄰權(quán)補(bǔ)償款、拆遷款、其他工程款、咨詢費(fèi)用等名義支付至原股東的關(guān)聯(lián)方或其他第三方（其中與取得土地有關(guān)的成本還可加計(jì)20%的扣除）。在技術(shù)處理層面，該款項(xiàng)的處理路徑不僅要解決交易價(jià)款的支付問題，還需通過稅籌設(shè)計(jì)解決轉(zhuǎn)讓款的套出以及土增稅和所得稅的抵扣路徑問題。   關(guān)于補(bǔ)償款這一塊，許多讀者或許會(huì)擔(dān)憂被補(bǔ)償主體的稅費(fèi)問題。事實(shí)上，拆遷補(bǔ)償所得在稅法上不屬于增值稅和土地增值稅的應(yīng)稅范疇，而且個(gè)人取得的補(bǔ)償款免繳個(gè)人所得稅，企業(yè)取得的補(bǔ)償款也完全可以通過公募基金的通道化解企業(yè)所得稅。因此，從稅籌的角度動(dòng)身，交易價(jià)款應(yīng)盡量往與土地有關(guān)的補(bǔ)

10、償款靠攏，且補(bǔ)償款的相對(duì)方應(yīng)盡量引入自然人作為主體。   （三）以境外股權(quán)交易為核心的交易方案設(shè)計(jì) 我們?cè)谏钲?、東莞、惠州的稅籌服務(wù)過程中，發(fā)覺存在大量的港資或臺(tái)資企業(yè)控股境內(nèi)公司（或工廠），該境內(nèi)公司（或工廠）名下又有大量土地或廠房等大額資產(chǎn)的情形，有些甚至是由港資或臺(tái)資企業(yè)直接持有土地或廠房等大額資產(chǎn)。追溯到改革開放以及上世紀(jì)90年月和2000年后的招商引資時(shí)期，大量外商投資企業(yè)以很低的價(jià)格取得了珠三角及周邊地區(qū)的土地，且目前許多已建工廠的土地進(jìn)入了舊改和城市更新的時(shí)代。眾所周知，因上述土地的取得基本是零成本（或很低的成本），因此直接的土地或房產(chǎn)的交易將產(chǎn)生巨額的稅費(fèi)，但假如交易

11、模式調(diào)整為擁有上述資產(chǎn)的外商投資企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，則照舊難以規(guī)避25%企業(yè)所得稅以及向境外股東分紅時(shí)引起的預(yù)提所得稅的問題，且涉及的商務(wù)部門、外管部門的報(bào)批程序也很繁瑣。因此最佳的解決方法就自然變成了直接在境外受讓原股東持有的境外母公司的股權(quán)（當(dāng)然該種方式照舊有合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)可參見國稅函2009年698號(hào)和國稅公告2015年7號(hào)的內(nèi)容）。   在操作層面，以上所述境外股權(quán)交易的核心問題是境外股權(quán)交易價(jià)款的支付，如境內(nèi)收購方在境外沒有相應(yīng)的資金用于支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款，則收購方必需設(shè)法將資金轉(zhuǎn)到境外。在2015年嚴(yán)打地下錢莊以前，大部分境內(nèi)企業(yè)可直接通過銀行以借款的名義向境外公司轉(zhuǎn)賬（有些甚至是

12、不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的兩方直接通過銀行轉(zhuǎn)賬），個(gè)別比較嚴(yán)格的地區(qū)也可以通過內(nèi)保外貸、貿(mào)易通道等完成對(duì)境外的資金輸送（詳細(xì)請(qǐng)參見本公眾號(hào)“西政資本”2016年9月5日推文地產(chǎn)跨境投資、跨境融資、結(jié)匯最新政策解讀及實(shí)操攻略（下）。2015年末開頭嚴(yán)打地下錢莊后，銀行等資金通道均嚴(yán)重收縮，在當(dāng)前嚴(yán)控資本外流的形勢(shì)下，資金的出境自然成為了交易的最大難點(diǎn)（詳細(xì)可參見本公眾號(hào)“西政資本”2017年3月13日推文最新對(duì)外投資與資金出境實(shí)操分析暨海外置業(yè)資金出境路徑研究（中）。   值得慶幸的是，自2016年12月至今，我們成功地幫助幾個(gè)客戶以內(nèi)保外貸、內(nèi)存外貸、內(nèi)存離岸貸、離岸基金設(shè)立以及正常對(duì)外投資（

13、odi）等形式完成了資金的出境。當(dāng)然就合規(guī)的角度而言，我們?nèi)耘f建議辦理正式的對(duì)外投資登記手續(xù)（詳見本公眾號(hào)“西政資本”2017年4月14日推文對(duì)外投資（odi）之項(xiàng)目盡調(diào)報(bào)告留意要點(diǎn)及參考模板），走正常的發(fā)改委、商務(wù)部及外管局的備案或?qū)徍肆鞒?。截止今日，?duì)外投資的人民幣出境已越卡越緊，從業(yè)務(wù)操作的狀況來看，我們一般都建議客戶先用一些更敏捷的渠道完成資金出境，odi資金出境松綁后再做沖銷或者其他對(duì)沖性質(zhì)的財(cái)務(wù)處理。另外，從政策層面看，盡管資金出境的監(jiān)管越來越嚴(yán)，但就備案狀況而言，收購方如為資信較好、實(shí)力雄厚的實(shí)業(yè)企業(yè)或多元化企業(yè)，資金的出境仍舊有特別多的通道和架構(gòu)可以搭建，當(dāng)然我們堅(jiān)持認(rèn)為必需堅(jiān)

14、守合規(guī)的底線。   二、資產(chǎn)收購的稅籌方案   許多人認(rèn)為，在項(xiàng)目公司名下資產(chǎn)眾多或債權(quán)債務(wù)特殊復(fù)雜的狀況下，最好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式是直接做資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。其實(shí)不然，就現(xiàn)實(shí)操作而言，相比直接的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的巨額稅費(fèi)，我們認(rèn)為以拆補(bǔ)的交易形式替代資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，或者剝離資產(chǎn)后直接做股權(quán)轉(zhuǎn)讓才是最佳的處理方法。   （一）以拆遷補(bǔ)償代替土地/房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易方案設(shè)計(jì) 上文已提到，純資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓會(huì)產(chǎn)生高額的稅費(fèi)，雖然資產(chǎn)的收購價(jià)能解決土地成本的問題，但在開發(fā)未完成前掏出大額稅費(fèi)明顯不是太經(jīng)濟(jì)的做法。在城市更新的實(shí)務(wù)中，項(xiàng)目用地上存在建成物業(yè)的情形下完全可以通過拆補(bǔ)的形式解決稅費(fèi)過高的問題。

15、   1.對(duì)于被拆遷方而言，如被拆遷人為個(gè)人，個(gè)人取得補(bǔ)償金和補(bǔ)償安置房屋免繳個(gè)人所得稅，而且個(gè)人被拆遷也不涉及增值稅、土增稅的繳納問題。   2.如被拆遷人為企業(yè)，則被搬遷企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，其中補(bǔ)償房產(chǎn)根據(jù)公允價(jià)值確認(rèn)收入。此外，符合城市更新規(guī)劃或三舊改造而取得的收入（政策性搬遷）可有五年的緩繳期，否則并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。增值稅和土地增值稅方面，被拆遷企業(yè)和被拆遷的自然人一樣，按稅法規(guī)定也是免征增值稅和土地增值稅。   由上述可知，以拆補(bǔ)的形式拿下項(xiàng)目可以取得資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的同類效果，稅費(fèi)方面不會(huì)涉及大額的土增稅以及增值稅的問題，被拆遷人是個(gè)人的狀況下直接免繳個(gè)人所得稅，被拆遷人是企業(yè)的狀況下也完全可以通過公募基金的通道化解企業(yè)所得稅，而且開發(fā)商支付的補(bǔ)償金和補(bǔ)償房屋又能在土增稅前扣除（并且是加計(jì)20%扣除），因此總體而言是一舉多得的做法。   市面上的地產(chǎn)并購經(jīng)常會(huì)關(guān)注稅票的問題，其實(shí)除了出讓金和配套費(fèi)的票據(jù)，以上的補(bǔ)償款收據(jù)也完成屬于合法合規(guī)的抵扣票據(jù)范疇。唯一的區(qū)分就是，補(bǔ)償類的成本不需要被拆遷人供應(yīng)發(fā)票，因此在稅籌的角度來說存在更多的操作