房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查應(yīng)對(duì)指南

1、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查應(yīng)對(duì)指南房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查應(yīng)對(duì)指南   一、預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款 相關(guān)法規(guī)鏈接：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006第031號(hào)）第一條規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建筑的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按估計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。 常見(jiàn)涉稅違法類型： 1、預(yù)售房款記入“應(yīng)付賬款”等往來(lái)科目歸集，不通過(guò)“預(yù)收賬款”科目核算，長(zhǎng)期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入； 2、將預(yù)收房款作

2、為購(gòu)房定金或其他墊付款項(xiàng)，不結(jié)轉(zhuǎn)收入； 3、以收抵支，巧立門目，通過(guò)“其他應(yīng)收或應(yīng)付款”科目直接撥付工程款等； 4、分開(kāi)開(kāi)票，一部分開(kāi)預(yù)收款發(fā)票交財(cái)務(wù)，將另一部分開(kāi)具收據(jù)貨款入銷售部，不入企業(yè)財(cái)務(wù)賬。 檢查提示： 1、了解企業(yè)預(yù)售房款從收取到記賬的程序及相關(guān)記錄，將記錄內(nèi)容和發(fā)票、明細(xì)賬、總賬報(bào)表相核對(duì)，看金額是否全都； 2、到地稅部門核對(duì)企業(yè)開(kāi)具預(yù)收房款的發(fā)票金額與申報(bào)的預(yù)售房款是否全都； 3、查看建設(shè)部門批準(zhǔn)的預(yù)售房許可證，看企業(yè)可預(yù)售的房屋的位置、地點(diǎn)、面積售價(jià)等； 4、查看預(yù)售房合同，核對(duì)與客戶進(jìn)行商品房交接記錄，確認(rèn)已交接商品房收取貨款是否與開(kāi)票數(shù)全都。 二、故意隱匿商品房銷售收入、

3、視同銷售不作收入 相關(guān)法規(guī)鏈接：中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例第一條、第五條、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006第031號(hào)）第二條第二款規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，根據(jù)收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入；第四款規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益；第六條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、嘉獎(jiǎng)、對(duì)外投資、安排給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或

4、于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 常見(jiàn)涉稅違法類型： 1、銷售收入確認(rèn)不準(zhǔn)時(shí)，長(zhǎng)期掛在“預(yù)收款”賬上，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅； 2、只計(jì)商品房收入，車庫(kù)銷售不計(jì)收入； 3、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入，即開(kāi)發(fā)商將部分樓的開(kāi)發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，根據(jù)商定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設(shè)賬外賬； 4、先租后售的收取的租金不記收入； 5、以開(kāi)發(fā)的房屋向建筑商抵賬等債務(wù)重組業(yè)務(wù)中，不進(jìn)行收入的確認(rèn)； 6、以房屋抵頂?shù)貎r(jià)款賠償給原住戶的房屋不作收入處理； 7、合作建筑開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不作收入處理；

5、 8、視同銷售產(chǎn)品不記收入； 9、視同銷售商品價(jià)格偏低； 10、價(jià)外費(fèi)用（如代物業(yè)收取的有線電視初裝費(fèi)、燃?xì)夤艿腊惭b費(fèi)、防盜門、封閉陽(yáng)臺(tái)等）不記收入； 11、與關(guān)聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)務(wù)，或掛往來(lái)、或隨便作價(jià)； 12、代建工程、供應(yīng)勞務(wù)過(guò)程中節(jié)約的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)全部的，不作收入處理； 13、將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入； 14、其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府賜予的安全獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等不入“營(yíng)業(yè)外收入”核算。 檢查提示： 1、收集企業(yè)資料，查看企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中取得的立項(xiàng)審批表、房屋開(kāi)發(fā)規(guī)劃書、預(yù)售許可證、土地轉(zhuǎn)讓合同、項(xiàng)

6、目建筑平面圖、竣工驗(yàn)收單等資料，了解企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及進(jìn)度狀況； 2、從房地產(chǎn)主管部門或相關(guān)部門收集各項(xiàng)目建筑面積，與賬面記載面積、實(shí)地開(kāi)發(fā)面積核對(duì)，以確定可銷售面積； 3、審查企業(yè)各項(xiàng)會(huì)議記錄、董事會(huì)決議，看有無(wú)特別事項(xiàng)發(fā)生（如抵債、贈(zèng)送等）4、到銷售部門實(shí)地查看銷售合同、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票、收款收據(jù)等資料，并將結(jié)果與賬載記錄相核對(duì)，以確認(rèn)收入精確性、準(zhǔn)時(shí)性； 5、依據(jù)未售房屋明細(xì)表，并到實(shí)地核對(duì)，確認(rèn)未售房數(shù)量、面積； 6、依據(jù)發(fā)票開(kāi)具狀況，抽查部分用戶進(jìn)行核對(duì)，看開(kāi)票金額與收取貨款金額是否全都。 三、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未達(dá)優(yōu)待條件而享受稅收優(yōu)待 相關(guān)法規(guī)鏈接：外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（發(fā)改委20

7、0424號(hào)）“八、房地產(chǎn)業(yè)1平凡住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)”，根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)待政策問(wèn)題的通知第二條第1項(xiàng)規(guī)定，平凡住宅收入占企業(yè)總收入70以上，可以在2001年至2010年期間，減按15的稅率征收企業(yè)所得稅。 常見(jiàn)涉稅違法類型： 1、外資企業(yè)僅開(kāi)發(fā)商務(wù)樓盤、高檔住宅、別墅等非“平凡住宅”，依照15的稅率申報(bào)繳納外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅； 2、外資企業(yè)雖開(kāi)發(fā)商務(wù)樓盤、高檔住宅、別墅等，同時(shí)開(kāi)發(fā)非平凡住宅，依照15的稅率申報(bào)繳納外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅，但平凡住宅收入不達(dá)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的70。 檢查提示： 提取企業(yè)銷售記錄、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等原始資料，統(tǒng)計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、

8、平凡住宅銷售收入，計(jì)算是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。 四、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接列支期間費(fèi)用 相關(guān)法規(guī)鏈接：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2001142號(hào)）第五條“企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)依據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，確定當(dāng)期成本費(fèi)用。企業(yè)可售單位工程成本費(fèi)用按下列公式確定：可售單位工程成本費(fèi)用可售總成本費(fèi)用÷總可售面積 ,可售總成本費(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘查設(shè)計(jì)等開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開(kāi)發(fā)建設(shè)工程而發(fā)

9、生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用?？偪墒勖娣e是指國(guó)家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確規(guī)定的面積”。 常見(jiàn)涉稅違法類型：外資企業(yè)將為開(kāi)發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用一次性在稅前扣除。 檢查提示： 1、通過(guò)實(shí)地檢查，并取得企業(yè)銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表及國(guó)家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書，確定總可售面積、當(dāng)期已銷售面積、當(dāng)期未售面積。 2、檢查企業(yè)“管理費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”科目，審核其貸方結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)是否按當(dāng)期已售面積結(jié)轉(zhuǎn)。 五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本性支出直接列支當(dāng)期成本 相關(guān)法規(guī)鏈接：中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例第七條“（一）資本性支出在計(jì)算應(yīng)

10、納稅所得額時(shí)不得扣除”、中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十九條“納稅人的固定資產(chǎn)，是指使用期限超過(guò) 1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用期限超過(guò) 2年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)”。 常見(jiàn)涉稅違法類型： 1、企業(yè)將用于辦公的電子設(shè)備及汽車、用于宣傳音像設(shè)備等記入銷售費(fèi)用或低值易耗品，在稅前扣除。 2、企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為售樓部，或供應(yīng)給職工使用且已辦理產(chǎn)權(quán)證明（產(chǎn)權(quán)全部人為本企業(yè)），未將此部分成本從可售總成本中結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”。 檢查提示： 1、檢查企業(yè)的固定資產(chǎn)賬目，核實(shí)

11、相關(guān)狀況。 2、檢查企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)狀況，凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)為本企業(yè)的應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)稅務(wù)處理。 六、成本劃分不清 相關(guān)法規(guī)鏈接：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006第031號(hào)）第八條規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必需按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。 常見(jiàn)涉稅違法類型： 1、不按規(guī)定計(jì)算期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，擅自擴(kuò)大期間費(fèi)用； 2、將未竣工驗(yàn)收產(chǎn)品成本并入產(chǎn)品銷售成本； 3、擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，削減可售面積，多轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本； 3、在未取得建筑商合法憑證的前提下，將估計(jì)建筑成本

12、轉(zhuǎn)為銷售成本； 4、返還給建筑商的貨款未沖減銷售成本； 5、立項(xiàng)作為經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的項(xiàng)目不準(zhǔn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，或并入可售面積計(jì)算銷售成本； 6、企業(yè)自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用由出售房分?jǐn)偅?7、建筑成本重復(fù)入賬，在取得建筑發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)完工成本入賬的同時(shí)，又簽訂虛假單項(xiàng)合同，或者將建材發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。 檢查提示： 1、檢查企業(yè)銷售成本明細(xì)賬，將銷售成本與銷售收入對(duì)比分析，復(fù)核計(jì)入銷售成本的戶數(shù)、面積和銷售收入的統(tǒng)計(jì)口徑是否全都； 2、依據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，計(jì)算當(dāng)期成本費(fèi)用，審查申報(bào)數(shù)據(jù)是否精確； 3、檢查企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬，看所列成

13、本是否有合法憑證入賬； 4、查看企業(yè)立項(xiàng)報(bào)告書和竣工驗(yàn)收單，了解公用設(shè)施、配套設(shè)施和經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的處理狀況； 5、看往來(lái)款項(xiàng)科目，看是否有返還建筑商或其他供應(yīng)商資金而未沖減成本狀況。 七、借款費(fèi)用企業(yè)所得稅前列支不規(guī)范 相關(guān)法規(guī)鏈接：企業(yè)所得稅稅前扣除方法（國(guó)稅發(fā)200084號(hào)）規(guī)定：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006第031號(hào)）第八條第二款第十一項(xiàng)規(guī)定：（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)為建筑開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的

14、，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開(kāi)發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。（3）開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本50的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過(guò)部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 常見(jiàn)涉稅違法類型： 1、將利息支出全額在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目中直接列支； 2、向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款全額在稅前列支； 3、借款給關(guān)聯(lián)企業(yè)長(zhǎng)期掛“應(yīng)收賬款

15、”、“其他應(yīng)收款”等往來(lái)賬務(wù)，不根據(jù)獨(dú)立企業(yè)往來(lái)結(jié)算應(yīng)收利息； 4、通過(guò)其他企業(yè)或個(gè)人拆借資金在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”列支。 檢查提示： 1、檢查企業(yè)“長(zhǎng)期借款”、“短期借款賬”，了解企業(yè)資金來(lái)源狀況； 2、檢查企業(yè)“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等科目，看企業(yè)列支的金額是否超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)； 3、檢查企業(yè)資金往來(lái)科目，看是否有長(zhǎng)期掛賬狀況，分清是借入資金還是借出資金，是否屬關(guān)聯(lián)企業(yè)。 八、其他方面 相關(guān)法規(guī)鏈接：中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則、企業(yè)所得稅稅前扣除方法（國(guó)稅發(fā)200084號(hào)）、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006第031號(hào)）等。 其他涉稅違法類型： 1、將代收代繳的修理基金或預(yù)提的修理基金作為費(fèi)用在稅前扣除； 2、采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，將開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款供應(yīng)擔(dān)保