北京房地產(chǎn)全面數(shù)據(jù)報(bào)告

1、北京2012年1月 新房 2011年北京房企排行榜 2011年全年成交分析 2011全年報(bào)價(jià)分析 2011年實(shí)際開盤分析 2011年全年打折分析 別墅 2011年北京別墅市場(chǎng)整體運(yùn)行狀況商業(yè)地產(chǎn) 2011年度北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析【2011年北京房企商品房排行榜】2011年北京房企商品房銷售金額榜排名企業(yè)成交金額（億元）1中海102.51 2萬科74.45 3龍湖71.85 4soho中國(guó)71.68 5遠(yuǎn)洋71.08 6保利66.12 7首開61.62 8金融街56.00 9北京城建52.98 10富力48.62 備注：1、數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)；數(shù)據(jù)整理：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心；2、數(shù)據(jù)取

2、樣時(shí)間：2011年1月1日至2011年12月31日；3、本次統(tǒng)計(jì)中所指的商品房包括北京地區(qū)70年產(chǎn)權(quán)的普通商品住宅、別墅及商業(yè)、辦公單元，不包含保障房、經(jīng)濟(jì)適用房?！?011年北京房企商品住宅銷售金額榜】 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布的2011年北京房企商品住宅銷售金額榜顯示，中海2011年北京商品住宅銷售100.23億元，位列商品住宅銷售金額榜第一位。 遠(yuǎn)洋以70.68億、萬科以63.89億元分別位列第二、第三位。 排行榜前十房企2011年商品住宅銷售總額為585.20億元。2011年北京房企商品住宅銷售金額榜排名企業(yè)成交金額（億元）1中海100.232遠(yuǎn)洋70.683萬科63.894保利57.

3、725龍湖56.636北京城建52.987首開50.598中國(guó)鐵建48.139富力44.9910中信39.34 備注：1、數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 數(shù)據(jù)整理：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心；2、數(shù)據(jù)取樣時(shí)間：2011年1月1日至2011年12月31日；3、本次統(tǒng)計(jì)中所指商品住宅包括北京地區(qū)70年產(chǎn)權(quán)的普通商品住宅、別墅，不包含保障房、經(jīng)濟(jì)適用房及商業(yè)、辦公單元?！?2011年北京房企商品住宅銷售面積榜】 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布的2011年北京房企商品住宅銷售面積榜顯示，萬科以36.8萬平米，位列2011年北京房企銷售面積榜榜首； 中海、中國(guó)鐵建分別以33.73萬平米、30.17萬平米位列第二、第三

4、位。2011年北京房企商品住宅銷售面積榜排名企業(yè)成交面積（萬平米）1萬科36.80 2中海33.73 3中國(guó)鐵建30.17 4遠(yuǎn)洋28.57 5保利28.08 6富力26.53 7龍湖23.28 8北京城建21.20 9首開18.92 10中信13.07 備注：1、數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 數(shù)據(jù)整理：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心；2、數(shù)據(jù)取樣時(shí)間：2011年1月1日至2011年12月31日；3、本次統(tǒng)計(jì)中所指商品住宅包括北京地區(qū)70年產(chǎn)權(quán)的普通商品住宅、別墅，不包含保障房、經(jīng)濟(jì)適用房及商業(yè)、辦公單元?！?2011年北京住宅成交分析】2011年北京新房住宅成交9.1萬套 環(huán)比2010年下跌18% 2

5、011年全年北京住宅項(xiàng)目?jī)H開盤202次，開盤量較2010年下跌了三成，開發(fā)商在2011年的推盤量大大減少；但北京打折樓盤的數(shù)據(jù)量卻大大增加，截至2011年年底，北京打折樓盤數(shù)量已經(jīng)驟增至194個(gè)；而這一切都源于“被冰封”的2011年樓市。 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年北京住宅（包含保障房）市場(chǎng)全年成交91078套，日均簽約250套，環(huán)比2010年全年成交下降18%，住宅總成交減少19968套，日均簽約數(shù)減少54套； 同比2009年成交下跌49.1%，住宅總成交套數(shù)減少8.8萬套。2011年北京住宅成交面積僅為959.72萬平方米，環(huán)比2010年減少242.46萬平方米，較2009年大減

6、1089.44萬平方米。 從2011年住宅市場(chǎng)的成交數(shù)字可以看出，自國(guó)八條及京十五條出臺(tái)后，北京住宅市場(chǎng)便一直萎靡不振，全年住宅成交量創(chuàng)近3年來最低值。 2011年住宅成交創(chuàng)近年住宅成交創(chuàng)近3年最低值年最低值 較較2010年下跌年下跌2萬套萬套 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2009年北京住宅成交179042套，2010年成交111046套，至2011年僅成交91078套，2011年住宅成交創(chuàng)下近3年最低值。 從2011年各月的成交數(shù)字來看，僅有1月、12月住宅成交量高于1萬套，2-11月成交量均不足萬套，且有5個(gè)月住宅成交量?jī)H在5000套左右波動(dòng)。4.98%-53.26%-42.97%-42.7

7、0%17.18%74.42%59.52%-16.42%-56.03%-28.41%-40.49%-3.75%-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%05000100001500020000250001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月單位：套住宅成交套數(shù)對(duì)比2011年2010年2009年環(huán)比 2011年北京住宅成交量最低的一個(gè)月為2月，受春節(jié)及樓市調(diào)控政策雙重影響，2月僅成交了3436套，其次3月、8月、9月及10月住宅成交量?jī)H在5000套左右徘徊。 與2010年極為相似的一點(diǎn)，1月和12

8、月住宅成交量均超過1萬套；1月延續(xù)了2010年年底市場(chǎng)的火熱度，住宅成交量達(dá)11544套；12月有兩天住宅成交量達(dá)2000套以上，但主力成交均來自保障房，并非商品住宅成交回升所致，因此12月的火熱成交并不是市場(chǎng)回暖所致。 2010年和2011年都是樓市調(diào)控年，它們有一個(gè)共同的特點(diǎn)，全年住宅市場(chǎng)成交非常不穩(wěn)定，且保障房的成交量逐漸遞增。 2011年北京新房住宅成交面積較2010年減少242.46萬平方米 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年北京住宅成交面積僅為959.72萬平方米，環(huán)比2010年減少242.46萬平方米，較2009年大減1089.44萬平方米。 2011年住宅成交面積創(chuàng)下近3年最

9、低值。2011年月均簽約面積僅80萬平米，較2010年減少20萬平米，較2009年減少90萬平米。 2011年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了保障房的供應(yīng)，簽約的9.1萬套住宅中，保障房占比較大。 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2009年北京簽約的18萬套住宅套均面積為114.45平方米； 2010年簽約的11萬套住宅套均面積為108.26平方米； 而2011年簽約的9.1萬套住宅中，套均面積降為105.37平方米。5.30%-48.79%-48.40%-53.93%19.06%67.10%53.17%-15.39%-55.08%4.30%-38.71%-17.43%-80.00%-60.00%-40.00%

10、-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%0501001502002501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月單位：萬平米住宅成交面積對(duì)比2011年2010年2009年環(huán)比 從下圖可以看出，自2009年至2011年，北京網(wǎng)簽的住宅套均面積逐年下降，一是限購(gòu)后，買房的群體中剛需群體占比大幅提升，而剛需群體購(gòu)買戶型面積相對(duì)較小，從而大大拉低簽約住宅的平均面積； 二是2011年保障房簽約量提升，保障房住宅的面積相對(duì)較小，總體上也拉低了簽約住宅的平均面積。 2011年北京入市商品住宅6.8萬套 總面積達(dá)872.78萬平米 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011

11、年北京入市商品住宅（不包含保障房）6.8萬套，入市商品住宅總面積達(dá)872.78萬平方米。 2011年北京有210個(gè)預(yù)售許可證入市，包括63440套商品住宅期房，總面積達(dá)812.96萬平方米；此外新入市商品住宅現(xiàn)房4846套，總面積為59.82萬平方米。 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，北京2011年有240.49萬平方米保障房期房入市。2011年入市的商品住宅面積與保障房面積總和大大超過2011年全年的住宅成交面積，積壓的庫(kù)存使北京住宅儲(chǔ)存量一度達(dá)到歷史高度。 2011年北京住宅庫(kù)存一度達(dá)到三年來最高值，于2011年12月7日首次突破13萬套，并達(dá)到近三年來最高庫(kù)存量。截至2011年12月31日，北

12、京住宅庫(kù)存總量為122852套。800008500090000950001000001050001100001150001200001250001300001350002011/2/272011/3/132011/3/272011/4/102011/4/242011/5/82011/5/222011/6/52011/6/192011/7/32011/7/172011/7/312011/8/142011/8/282011/9/112011/9/252011/10/92011/10/232011/11/62011/11/202011/12/42011/12/18單位：套2011年住宅庫(kù)存走勢(shì)201

13、0年住宅庫(kù)存走勢(shì) 【 2011年北京住宅報(bào)價(jià)分析】 搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)測(cè)到的329個(gè)北京在售住宅項(xiàng)目中，2011年12月28日?qǐng)?bào)價(jià)與年內(nèi)初次相比，有175個(gè)住宅項(xiàng)目采取了調(diào)整銷售價(jià)格的策略，占在售樓盤總數(shù)的53.5%。 其中72個(gè)住宅項(xiàng)目降價(jià)促銷，103個(gè)樓盤逆市漲價(jià)，價(jià)格下調(diào)住宅項(xiàng)目同比2010年更是激增三倍。 購(gòu)房者或因限購(gòu)令都紛紛加入到了樓市觀望的隊(duì)伍中，開發(fā)商也因?yàn)閹?kù)存壓力或打折或團(tuán)購(gòu)，或漲價(jià)或降價(jià)，采取各種營(yíng)銷方式回暖樓市，但從2011年北京住宅總的報(bào)價(jià)情況來看，樓市限購(gòu)令的出臺(tái)使得整個(gè)住宅市場(chǎng)都處在重新摸索整合資源的過渡時(shí)期。 2011年102個(gè)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲 降價(jià)項(xiàng)目多達(dá)72

14、個(gè) 搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)測(cè)的329個(gè)在售普通住宅項(xiàng)目中，2011年12月28日?qǐng)?bào)價(jià)與年內(nèi)初次相比，漲價(jià)項(xiàng)目達(dá)103個(gè)，較2010年減少22個(gè)，占在售項(xiàng)目的31%； 有72項(xiàng)目降價(jià)，價(jià)格下調(diào)數(shù)目較2010年同比增加300%，占在售項(xiàng)目的21.9%；價(jià)格停漲項(xiàng)目135個(gè)，有19個(gè)住宅項(xiàng)目因銷售產(chǎn)品類型發(fā)生變化，未進(jìn)行價(jià)格漲跌判定。 與2009年、2010年北京房?jī)r(jià)大勢(shì)上漲的趨勢(shì)對(duì)比，2011年北京住宅價(jià)格上漲的勢(shì)頭開始放緩，而降價(jià)的項(xiàng)目在逐步增加。 綜合2011年每月的價(jià)格調(diào)整以及全年的價(jià)格調(diào)整來看，2011年價(jià)格下調(diào)的住宅項(xiàng)目基本上處于一個(gè)逐月增加的態(tài)勢(shì)，而價(jià)格上漲的住宅項(xiàng)目除了11月和2月這兩

15、個(gè)年初年末的普遍價(jià)格上漲的情況外，其他月份均趨于一個(gè)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。 2011年度北京住宅價(jià)格調(diào)整區(qū)域 朝陽領(lǐng)漲 通州領(lǐng)跌 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年全年103個(gè)漲價(jià)住宅項(xiàng)目，其中朝陽區(qū)有27個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，占比26.2%，居首位； 其次為海淀，有11個(gè)住宅項(xiàng)目漲價(jià)，占比10.7%。103個(gè)漲價(jià)項(xiàng)目中，漲幅超40%僅有2個(gè)，其中上漲額度最高的為西城的西單上國(guó)闕，漲幅高達(dá)60%，上漲額度為每平45000元。 而2011年全年共有72個(gè)住宅項(xiàng)目降價(jià)，其中通州以15個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)跌，占比21%，接著以朝陽11盤，房山9盤，大興8盤降價(jià)，緊接其后； 均價(jià)降幅超20%的住宅項(xiàng)目一共9個(gè)。下調(diào)比例最高的為通州

16、的天時(shí)名苑，下降額度達(dá)8400元/平。2010-2011三次樓市調(diào)控價(jià)格監(jiān)控2010年4.17新政監(jiān)控2010年9.29新政監(jiān)控2011年1.26新政監(jiān)控停漲項(xiàng)目占比26.97%58.85%80.20%降價(jià)項(xiàng)目占比9.87%9.57%3.00%漲價(jià)項(xiàng)目占比46.71%25.36%15.70%2011年2月、3月北京漲價(jià)、降價(jià)項(xiàng)目數(shù)對(duì)比3月2月環(huán)比降價(jià)項(xiàng)目數(shù)17個(gè)7個(gè)上漲143%漲價(jià)項(xiàng)目數(shù)21個(gè)39個(gè)下降46.2% 自2011年1月新國(guó)八條以及2月京十五條頒布之始，北京30%以上的居住人口就被限制了買房資格，從整個(gè)2月的報(bào)價(jià)來看，自新國(guó)八條頒布后，立馬有7個(gè)項(xiàng)目公開降價(jià)，近8成的項(xiàng)目停漲，而同樣

17、的15個(gè)區(qū)域的成交面積均有所下降，10個(gè)區(qū)域的成交均價(jià)也開始下降，效果可謂是立竿見影，而被譽(yù)為“京城最嚴(yán)格的樓市政策”京十八條進(jìn)而潛移默化的影響著后來的報(bào)價(jià) 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心提供的數(shù)據(jù)，2011年北京住宅價(jià)格調(diào)整項(xiàng)目總體情況呈現(xiàn)兩個(gè)極端。 30000元/平以上價(jià)格上調(diào)的住宅項(xiàng)目多達(dá)46個(gè)，占全部漲價(jià)項(xiàng)目的45%，多位于朝陽和內(nèi)城區(qū)域，而且漲幅最高達(dá)60%，漲額達(dá)45000元/平，并多是尾盤或現(xiàn)房； 但在整個(gè)價(jià)格下調(diào)的住宅項(xiàng)目中，均價(jià)在30000元/平以上的僅有12個(gè)，占全部降價(jià)數(shù)目的16.7%，降價(jià)最多的住宅項(xiàng)目多位于通州，房山，大興等熱門區(qū)域。 雖然2011年全年雖然漲價(jià)項(xiàng)目略多余降價(jià)項(xiàng)

18、目，但是就具體的區(qū)域和項(xiàng)目來分析，熱門區(qū)域的價(jià)格波動(dòng)比較活躍，而且價(jià)格下調(diào)區(qū)間仍在加大。 【 2011年北京實(shí)際開盤分析】 2011年北京住宅項(xiàng)目開盤更加謹(jǐn)慎 整體開盤趨勢(shì)下降 而2011年整個(gè)的報(bào)價(jià)還體現(xiàn)在了開盤上，根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年北京住宅共計(jì)202次開盤，與每月預(yù)計(jì)開盤數(shù)作對(duì)比，全年實(shí)際開盤率為59.59%，相比上半年實(shí)際開盤率有所下降。 2011年北京住宅實(shí)際開盤次數(shù)同比2010下降33.33%。2011年北京住宅實(shí)際開盤均價(jià)為21213.05元/平同比2010全年下降13.49%。 由于受到樓市限價(jià)政策的影響，不論是從開盤時(shí)間還是開盤價(jià)格上，2011年開盤項(xiàng)目大大

19、縮水，而且有許多項(xiàng)目如合生世界花園，溪水雅地等等都將開盤時(shí)間一拖再拖，更有些住宅項(xiàng)目更是準(zhǔn)備到現(xiàn)房階段再開盤，庫(kù)存的積壓，以及銷售的壓力讓開發(fā)商們不得不考慮怎么調(diào)整開盤價(jià)格，怎么選擇合理的開盤時(shí)機(jī)。 2011年實(shí)際開盤數(shù)量與當(dāng)月成交整體走勢(shì)劃分明顯 上圖為2011年北京住宅每月開盤數(shù)量與每月成交量對(duì)比圖。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)截止（2011年12月25日），2011年北京住宅總成交89125套，其中最高月份12月成交已達(dá)13228套。 從這個(gè)圖表可以看出，2011年7月份之前，每月的實(shí)際開盤數(shù)量與當(dāng)月成交套數(shù)基本保持一致的走勢(shì)。而自8月開始每月的實(shí)際開盤數(shù)量與當(dāng)月成交均是呈相反方向發(fā)展。而

20、12月份由于保障房的成交已經(jīng)躥升為2011年全年當(dāng)月成交最高位。每月成交數(shù)據(jù)除去1月和7月的下跌，總體還是保持著穩(wěn)步提升的趨勢(shì)。 2011年全年北京住宅開盤區(qū)域朝陽、房山、大興占主導(dǎo) 在2011年北京住宅實(shí)際開盤項(xiàng)目中，根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，朝陽、房山和大興分別為全年開盤次數(shù)最多的三個(gè)區(qū)域。 其中朝陽和大興同以33個(gè)開盤次數(shù)列為第一、房山則以26次開盤列為第二、昌平則是以24個(gè)開盤次數(shù)緊隨其后。 從這里可以看出，實(shí)際開盤次數(shù)較多的區(qū)域都為樓市比較火熱的區(qū)域，或是新盤較多的區(qū)域。 其中大興、房山和昌平在2011年都是有很多純新盤項(xiàng)目進(jìn)行了開盤。此種情況說明購(gòu)房者對(duì)于新盤的關(guān)注度還是很高的。

21、 【 2011年北京住宅打折分析】 京折扣盤創(chuàng)新高 年底折扣盤總量同比2010年激增48% 2011年是北京樓市跌宕起伏的一年，自1月開始各類樓市調(diào)控政策紛至沓來，對(duì)樓市成交造成了極大的影響，其中最直觀的表現(xiàn)在于北京的打折優(yōu)惠樓盤總量逐月遞增。 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年12月北京的折扣盤總量增至190個(gè)，比1月132個(gè)折扣樓盤總量增長(zhǎng)了43.94%，同比2010年12月增長(zhǎng)48.44%，同比2009年12月激增258.49%。 自2011年2月開始，北京打折優(yōu)惠樓盤逐月遞增，折扣盤總量在12月達(dá)到頂峰。 與此形成鮮明對(duì)比的是，2009年下半年至2010年上半年北京樓市每月打折盤總量

22、基本維持在53個(gè)左右，2010年下半年每月的折扣盤總量增至126個(gè)左右。 2011年北京折扣盤逐月遞增 12月份折扣盤總量同比2010年同期增長(zhǎng)48.44%月份2011年打折盤2010年打折盤2009年打折盤1月132522月117553月124544月126535月146516月146587月14777528月156127529月1601315210月1621265211月1661285212月19012853。 在這三年內(nèi)，折扣樓盤總量之所以會(huì)出現(xiàn)如此鮮明的對(duì)比，主要原因在于2009年北京樓市一片紅火，樓市屬于賣方市場(chǎng)，即使沒有折扣優(yōu)惠市場(chǎng)也不缺購(gòu)房者。 進(jìn)入2010年，盡管政府在年初就出

23、臺(tái)了調(diào)控政策，但由于普遍對(duì)政策持觀望態(tài)度，開發(fā)商幾乎沒有降價(jià)意愿，房?jī)r(jià)也依然堅(jiān)挺。 隨即2010年4月新國(guó)十條出臺(tái)，購(gòu)房者的觀望態(tài)度開始升級(jí)，北京樓市成交開始下跌，并于2010年6月跌入谷底；慘淡成交刺激著開發(fā)商，自7月起北京住宅市場(chǎng)新增一半折扣盤，以期通過折扣促銷。 進(jìn)入2011年，樓市調(diào)控愈演愈烈，樓市成交不盡如人意，更多樓盤加入優(yōu)惠大軍，借助折扣打開銷路。 12月京過半樓盤調(diào)整優(yōu)惠幅度年底沖擊銷量月京過半樓盤調(diào)整優(yōu)惠幅度年底沖擊銷量 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年北京樓市調(diào)整優(yōu)惠樓盤總量逐月上揚(yáng)，12月份共102個(gè)樓盤調(diào)整折扣優(yōu)惠幅度，占12月份北京折扣盤總量一半以上，環(huán)比4月份上

24、漲191.43%。 進(jìn)入11月以來，開發(fā)商開始承受沖刺年終任務(wù)的巨大壓力，距離年終越近這種壓力也就越大；同時(shí)11月底樓市成交量出現(xiàn)一定程度的回升跡象，刺激著房企推出更大力度的優(yōu)惠，造成各區(qū)調(diào)整優(yōu)惠折扣樓盤激增至102個(gè)。 自2011年4月開始，每個(gè)月都有新增折扣盤，其中12月共新增37個(gè)折扣盤，達(dá)到當(dāng)年頂峰。與此同時(shí)，每月均有一部分樓盤取消折扣，進(jìn)入9月以后，除了樓盤售完取消折扣之外，更多樓盤開始取消折扣，直接降價(jià)，如通州華業(yè)東方玫瑰、大興領(lǐng)海朗文世家等。月份月份新增優(yōu)惠盤新增優(yōu)惠盤取消所有優(yōu)惠盤取消所有優(yōu)惠盤調(diào)整價(jià)格或折扣調(diào)整價(jià)格或折扣總計(jì)總計(jì)4月10817355月7621346月20203

25、3737月191632678月291834819月1612356310月1412315711月1514437212月371451102 【 2011年北京別墅市場(chǎng)整體運(yùn)行狀況】 供應(yīng)：北京別墅新增供應(yīng)3033套，戶均面積縮小至350 2011年1-12月北京別墅累計(jì)新增供應(yīng)套數(shù)為3033套，較2010年減少了54套，跌幅為1.75%；新增供應(yīng)面積為106.12萬，同比下跌18.57%；新增別墅房源戶均面積由2010年的422縮小至350，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中中小戶型的比重有所增加。 從別墅新增供應(yīng)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)來看，2011年北京別墅市場(chǎng)入市房源中聯(lián)排別墅的供應(yīng)量最大，全年累計(jì)入市1468套，占全年供應(yīng)量的

26、48.40%，與2010年相比增加了467套；供應(yīng)量最小的則是雙拼別墅，2011年僅新增66套房源，占全年供應(yīng)量的2.18%。 從新增預(yù)售供應(yīng)區(qū)域來看，城南陽光別墅區(qū)和亞奧京北別墅區(qū)是全年累計(jì)供應(yīng)量最大的兩個(gè)區(qū)域，新增供應(yīng)套數(shù)分別為835套和605套，各占供應(yīng)總量的27.53%和19.95%；西山別墅區(qū)在2011年新增供應(yīng)量最小，僅有48套新房源入市，僅占供應(yīng)總量的1.58%；中央別墅區(qū)的新增房源戶均面積為504，是各別墅區(qū)新增戶均面積最高的區(qū)域。成交：成交：2011年北京別墅成交量全面下跌，中高端別墅繼續(xù)領(lǐng)跑年北京別墅成交量全面下跌，中高端別墅繼續(xù)領(lǐng)跑1、2011年北京別墅成交套數(shù)同比大跌年

27、北京別墅成交套數(shù)同比大跌30.71% 2011年北京別墅累計(jì)成交2076套，與2010年相比減少920套，同比大跌30.71%；總成交面積為75.20萬，同比2010年減少30.12%。從月度成交情況來看，自年初“新國(guó)八條”橫空出世后，成交量急劇下滑，4月份時(shí)跌至谷底僅57套，其后逐漸回升，10月達(dá)到成交最高峰，10月和11月是年內(nèi)僅有的兩個(gè)成交套數(shù)超過了新政出臺(tái)前的月份，成交套數(shù)分別為334套和278套。2、別墅成交均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，最高月成交均超30000元/ 北京別墅市場(chǎng)在成交量遭遇大幅萎縮的同時(shí)，成交均價(jià)卻依然能保持在一個(gè)比較穩(wěn)健的走勢(shì)，甚至還較2010年有了小幅的上揚(yáng)，漲幅為541元/，

28、2011年全年成交均價(jià)為25812元/。數(shù)據(jù)顯示，3月份北京別墅市場(chǎng)的成交均價(jià)高達(dá)30611元/，是年內(nèi)成交均價(jià)最高的月份。11月份成交均價(jià)跌至谷底，僅為22680元/。 搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年由于中高端別墅繼續(xù)領(lǐng)跑北京別墅市場(chǎng)，其占總成交比重較2010年進(jìn)一步上漲，因此全年成交單價(jià)仍然集中在10000-30000元/這個(gè)價(jià)格區(qū)間，占比高達(dá)79.51%，比重較前一年小幅上漲；而成交單價(jià)低于10000元/以下的別墅幾乎在北京別墅市場(chǎng)上絕跡，僅占總成交量的0.96%。3、成交金額同比下跌、成交金額同比下跌26.18%，中高端別墅仍是市場(chǎng)中堅(jiān)，中高端別墅仍是市場(chǎng)中堅(jiān) 2011年1-12月

29、北京別墅市場(chǎng)總成交金額為194.11億元，同比下跌26.18%。全年成交主要集中在中高端別墅，共成交1320套，占總成交的63.58%，與2010年相比成交比重繼續(xù)上漲，受市場(chǎng)青睞度可見一斑。其中，千萬級(jí)別墅成交476套，占22.93%。4、城南陽光別墅區(qū)仍是市場(chǎng)最愛，中央別墅區(qū)緊隨其后 2011年北京成交最熱的別墅區(qū)與2010年一樣，仍然是城南陽光別墅區(qū)，緊隨其后的兩個(gè)區(qū)域是中央別墅區(qū)和亞奧京北別墅區(qū)，三個(gè)區(qū)域全年分別成交407套、373套和356套。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控分析師認(rèn)為，城南陽光別墅區(qū)除了品牌房企的號(hào)召力之外，小戶型經(jīng)濟(jì)型別墅較為集中，是“剛改型”購(gòu)房者的首選，因此該區(qū)域成為市場(chǎng)的寵兒

30、也是理所應(yīng)當(dāng)。 【 2011年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告】 全年成交390億 2011京城商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值盡顯 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，2011年北京商用物業(yè)市場(chǎng)新發(fā)布預(yù)售證79個(gè)，新增供給面積共計(jì)4368657.71平方米，供給形勢(shì)呈現(xiàn)為“前低后高”，大部分新增商用物業(yè)面積集中在下半年入市，并在年中（7月份）達(dá)到年內(nèi)供應(yīng)頂點(diǎn)，單月新入市面積高達(dá)136萬平方米。2011年北京市新增商用物業(yè)供給區(qū)域分布年北京市新增商用物業(yè)供給區(qū)域分布區(qū)域區(qū)域入市面積（入市面積（）區(qū)域區(qū)域入市面積（入市面積（）朝陽938121.68順義156840.58亦莊835737.92大興149504.63昌平6860

31、45.98西城139256.57豐臺(tái)502929.09東城65368.78通州312581.63延慶26475.68海淀190232.03平谷12973.99房山182742.08懷柔7693.19石景山162153.88合計(jì)合計(jì)4368657.71 2011年北京市政府規(guī)劃中“大cbd”概念逐漸清晰，亦莊和昌平吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群的定位逐漸落實(shí)，豐臺(tái)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)的發(fā)展即將騰飛，都促使這些區(qū)域新商業(yè)項(xiàng)目集中、大量入市；從上表中可以看到，朝陽、亦莊、昌平、豐臺(tái)依次占據(jù)2011年北京商用物業(yè)供給量前四位，四區(qū)各自的新增供給面積均超過了50萬平方米，四區(qū)供給量合占全市總供給量的67.8%。 土地市

32、場(chǎng)方面，今年北京市土地出讓總額同比銳減587億元，但商用地塊的成交卻并未受影響，相反由于住宅受限，許多開發(fā)商將拿地的眼光放到了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景上。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)，2011年北京市共成交82幅商用（含商用性質(zhì)）地塊，成交總金額達(dá)734.62億元。 二、2011年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析（一）全市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成交概況 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，2011年北京商用物業(yè)（寫字樓、商鋪）共成交1501169.95平方米，成交總額近390億元；成交均價(jià)僅25871元/平方米。其中寫字樓成交近97萬平方米，其余為商鋪。2011年北京商用項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)物業(yè)類別已簽約套數(shù)已簽約面積（）成交總金額

33、（億元）成交均價(jià)（元/）寫字樓9137968217.44248.0825622 商鋪2303532952.51140.2926323 總計(jì)114401501169.95388.3725871 注：1、數(shù)據(jù)選取時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2011年1月1日-12月31日；2、數(shù)據(jù)監(jiān)控范圍：2009-2011年獲得預(yù)售證及現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)證的所有項(xiàng)目；3、數(shù)據(jù)選取的物業(yè)類別僅包括商業(yè)立項(xiàng)的寫字樓、商鋪項(xiàng)目和城市綜合體，但不包括上述類別項(xiàng)目中的車庫(kù)、車位、配套公建、文體設(shè)施等；4、由于商用項(xiàng)目開間面積差別較大，因此成交套數(shù)的市場(chǎng)參考價(jià)值較小，故不做詳細(xì)分析。5、所有數(shù)據(jù)均取自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站，由搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中

34、心綜合整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。 從上圖中可以看到，8月、12月、1月成交量居全年最高位，分別成交27.8萬平方米、27.1萬平方米、13.9萬平方米。其中8月成交量暴增主要是由于上半年市場(chǎng)成交持續(xù)低迷壓抑了大量投資需求以及受7月份天量新增供應(yīng)的刺激；12月成交數(shù)據(jù)則一掃“金九銀十”市場(chǎng)的平淡表現(xiàn)，為2011年畫上了漂亮的句號(hào)。值得注意的是，雖然寫字樓一直占據(jù)市場(chǎng)交易的主力，但自8月以來，商鋪成交占比明顯劇增，商鋪投資的熱度上升。 隨著2011年12月的結(jié)束，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)最終收在了23528元/平方米，而全年成交均價(jià)也僅為25871元/平方米。從圖中來看，2011年北京商業(yè)地產(chǎn)成交均價(jià)

35、呈緩慢下降趨勢(shì)，這與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)租售報(bào)價(jià)一路看漲的行情相比頗為黯淡。 2011年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)明顯的轉(zhuǎn)變是低價(jià)項(xiàng)目逐漸成為市場(chǎng)成交的主力。對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，低價(jià)項(xiàng)目之所以低價(jià)一是因?yàn)檫@些項(xiàng)目有許多處于土地價(jià)格不高、開發(fā)成本相對(duì)較低的京郊區(qū)域；二是因?yàn)槟壳吧逃梦飿I(yè)與住宅物業(yè)的“價(jià)格倒掛”非常普遍；三是因?yàn)楹暧^調(diào)控加大了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力，降價(jià)或者不定高價(jià)成為物業(yè)順利銷售的必要考慮。2011年北京商用物業(yè)區(qū)域成交量排名區(qū)域成交面積（）區(qū)域成交面積（）朝陽 414276.28東城34500.78西城222957.02房山25223.09大興200293.66密云11910.55昌平1475

36、18.75懷柔3904.18豐臺(tái)112931.81平谷2838.61通州95580.15宣武2303.65海淀 90055.36門頭溝1847.58順義72363.97延慶1139.06石景山61065.56崇文459.89合計(jì)1501169.95 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年朝陽、西城、大興、昌平、豐臺(tái)5個(gè)行政區(qū)域商用物業(yè)成交面積超過10萬平方米。其中朝陽區(qū)成交逾41萬平方米，約為第二、第三名的成交總和；西城區(qū)則主要受益于單項(xiàng)目成交面積逾10萬平方米的大宗交易支撐，位列榜眼。此外，隨著京郊區(qū)域投資環(huán)境的逐漸成熟，必將成為全市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。2011年北京寫字樓市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)物

37、業(yè)類別已簽約套數(shù)已簽約面積（）成交總金額（億元）成交均價(jià)（元/）現(xiàn)房寫字樓804129872.4631.3824161 預(yù)售寫字樓8333838344.98216.725848 總計(jì)9137968217.44248.0825622 注：1、數(shù)據(jù)選取時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2011年1月1日-12月31日；2、數(shù)據(jù)監(jiān)控范圍：2009-2011年獲得預(yù)售證及現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)證的所有項(xiàng)目；3、數(shù)據(jù)選取的物業(yè)類別僅包括商業(yè)立項(xiàng)的寫字樓、商鋪項(xiàng)目和城市綜合體，但不包括上述類別項(xiàng)目中的車庫(kù)、車位、配套公建、文體設(shè)施等；4、由于商用項(xiàng)目開間面積差別較大，因此成交套數(shù)的市場(chǎng)參考價(jià)值較小，故不做詳細(xì)分析。5、所有數(shù)據(jù)均取自北京市住房

38、和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站，由搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心綜合整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。（二）北京寫字樓市場(chǎng)成交情況 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，2011年北京寫字樓共成交968217.44平方米，其中預(yù)售寫字樓成交近84萬平方米，為寫字樓市場(chǎng)成交的主要部分，其余為現(xiàn)房項(xiàng)目成交；成交總金額約為高達(dá)248億元，占全市商業(yè)地產(chǎn)成交總額的六成以上。2011年北京在售寫字樓成交年北京在售寫字樓成交top10排名排名項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱成交面積（成交面積（）成交金額（億元）成交金額（億元）成交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/）1中弘北京像素97889.0217.3617730 2開行大廈89400.0624.6927619 3望京so

39、ho79383.1139.1849360 4美唐花園70266.449.7113825 5金澳國(guó)際52992.4614.3927146 6綠地財(cái)富中心51506.611.1621666 7朝陽廣場(chǎng)51192.716.4832200 8金融街園中園46248.187.5616354 9西單匯大廈42903.2215.6636500 10翼之城36892.094.3911911 2011年北京商鋪市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)物業(yè)類別已簽約套數(shù)已簽約面積（）成交總金額（億元）成交均價(jià)（元/）現(xiàn)房商鋪1057170014.139.4223186 預(yù)售商鋪1246362938.41100.8727793 總計(jì)23035

40、32952.51140.2926323 注：1、數(shù)據(jù)選取時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2011年1月1日-12月31日；2、數(shù)據(jù)監(jiān)控范圍：2009-2011年獲得預(yù)售證及現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)證的所有項(xiàng)目；3、數(shù)據(jù)選取的物業(yè)類別僅包括商業(yè)立項(xiàng)的寫字樓、商鋪項(xiàng)目和城市綜合體，但不包括上述類別項(xiàng)目中的車庫(kù)、車位、配套公建、文體設(shè)施等；4、由于商用項(xiàng)目開間面積差別較大，因此成交套數(shù)的市場(chǎng)參考價(jià)值較小，故不做詳細(xì)分析。5、所有數(shù)據(jù)均取自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站，由搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心綜合整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。（三）北京商鋪市場(chǎng)成交情況 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，2011年北京商鋪共成交532952.51平方米，其中預(yù)售商鋪成交

41、36萬余平方米，其余為現(xiàn)房項(xiàng)目成交；成交總金額約為140億元，成交均價(jià)為26323元/平方米。 值得注意的是，商鋪市場(chǎng)下半年成交火爆，占市場(chǎng)成交總量的份額明顯增加；現(xiàn)房商鋪與預(yù)售商鋪的成交占比大約是1:2。商鋪投資比較靈活，對(duì)成交數(shù)據(jù)細(xì)加分析就會(huì)知道社區(qū)商鋪和住宅底商等面積小、總價(jià)少、投資成本低、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可承受的商用物業(yè)更受投資者青睞。2011年北京在售商鋪成交top10排名項(xiàng)目名稱成交面積（）成交金額（億元）成交均價(jià)（元/）1力寶廣場(chǎng)74484.338.911953 2融科創(chuàng)意中心45431.17817621 3大成青塔商廈42675.626.4715160 4東方華庭33102.319.8

42、129622 5朝新嘉園17427.733.7721618 6林肯公園一期商業(yè)17072.624.2124652 7華源凱旋園16768.872.6415739 8開行大廈16712.64.6227619 9博瑞大廈12778.55.8846000 10銀河soho12142.1311.5995466 三、2011年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況分析 搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2011年1月1日至2011年12月31日，北京市783個(gè)熱點(diǎn)在租在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（寫字樓、商鋪）中，共有255個(gè)項(xiàng)目租售價(jià)格上升，占全部項(xiàng)目的33%；降價(jià)的項(xiàng)目共有33個(gè)，占全部項(xiàng)目的4%；其余項(xiàng)目的租售價(jià)格基本保持穩(wěn)定，市場(chǎng)整體表現(xiàn)出“穩(wěn)中有升”的趨勢(shì)。 總體而言，在2011年，多種業(yè)態(tài)零售商對(duì)優(yōu)質(zhì)零售商鋪的需求依然不減，眾多國(guó)際知名品牌在北京開設(shè)新店、擴(kuò)張或續(xù)租。北京中高端購(gòu)物中心的整體平均空置率下降到9.8，環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。時(shí)尚服飾仍舊是北京優(yōu)質(zhì)商鋪主要業(yè)態(tài)。其次，由于多數(shù)中國(guó)人生活品質(zhì)的提高，特別在飲食方面的要求不斷增長(zhǎng)，餐飲業(yè)對(duì)于商鋪的需求也不斷上升。同時(shí)，鑒于中高收入階層不斷上漲的消費(fèi)需求，珠寶、電子產(chǎn)品、娛樂、家居產(chǎn)品以及汽車等