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文檔簡(jiǎn)介
1、目 錄1. 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介22. 項(xiàng)目規(guī)劃 43、合作條件 54、項(xiàng)目定位 65、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 86、結(jié)論 147. 附件 14一.項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介1.1北京科技園建設(shè)股份有限公司簡(jiǎn)介:北京科技園建設(shè)股份有限公司(BSCC)是根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的批復(fù)精神,經(jīng)北京市政府批準(zhǔn),由北京國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司、北京首創(chuàng)股份有限公司等八家公司發(fā)起設(shè)立的從事中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及綜合性業(yè)務(wù)的股份制企業(yè)。公司于1999年11月18日正式成立,截至2002年6月,已擁有控股子公司4家,參股子公司5家,對(duì)外投資8.51億元人民幣,總資產(chǎn)62.4億元人民幣。北京科技園建設(shè)股份有限公司承擔(dān)著中關(guān)村高
2、科技商務(wù)中心區(qū)西區(qū)、北京中關(guān)村生命科學(xué)園發(fā)展有限責(zé)任公司、北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司、北京歸谷園有限責(zé)任公司等中關(guān)村科技園區(qū)重大項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)。1.2中關(guān)村廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介: 中關(guān)村廣場(chǎng)(原中關(guān)村西區(qū))是北京市"十五"規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目,也是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目,位于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn),規(guī)劃范圍東起中關(guān)村大街,西至彩和坊路(海淀圖書(shū)城),北起北四環(huán)路,南至海淀鎮(zhèn)南街??傉嫉孛娣e.公頃,總建筑面積150萬(wàn)平方米,地上100萬(wàn)平米,地下50萬(wàn)平米。 它北臨北京大學(xué)、清華大學(xué)、圓明園,東臨中國(guó)科學(xué)院,西與頤和園、北京西山風(fēng)景遙遙相對(duì)。地處既有深厚歷史文化底蘊(yùn)、
3、又是首都文教科研區(qū)的中關(guān)村核心區(qū),交通條件良好,人文環(huán)境優(yōu)越。 中關(guān)村廣場(chǎng)的主要功能是金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會(huì)展,并配有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂(lè)、大型公共綠地等配套公共服務(wù)設(shè)施。西區(qū)區(qū)內(nèi)共劃分為六個(gè)功能區(qū),其中、區(qū)為綜合科貿(mào)組團(tuán)區(qū),將建設(shè)科技貿(mào)易類(lèi)企業(yè)寫(xiě)字樓;IV區(qū)為公共建筑區(qū),設(shè)有金融中心、會(huì)展中心、酒店和大型公共管理設(shè)施;、為公共綠地,將建一個(gè)開(kāi)敞式楔型綠地廣場(chǎng)和一個(gè)下沉式中心廣場(chǎng),綠地面積達(dá)7.1公頃。地下為三層結(jié)構(gòu)、總建筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米的地下城。其中一層為北京城市建設(shè)中首次采用的綜合管廊層,二層建有國(guó)內(nèi)首次采用的貫通所有建筑的交通環(huán)廊,同時(shí)設(shè)有商業(yè)、文化、康體、娛樂(lè)
4、等功能齊全的服務(wù)區(qū)。 工程于2000年6月20日正式啟動(dòng),項(xiàng)目總投資150億人民幣。地下空間及基礎(chǔ)設(shè)施于2002年1月28日完成,全部工程預(yù)計(jì)在2005年竣工。從2000年6月開(kāi)工到今年,以有鼎好電子城、法國(guó)家樂(lè)福、理想大廈等近40萬(wàn)平方米的面積交付使用。2004年完成全部項(xiàng)目的60%,到2005年中關(guān)村廣場(chǎng)將基本建成。建成后的中關(guān)村廣場(chǎng)將成為北京乃至全國(guó)的高科技商務(wù)中心,高科技企業(yè)技術(shù)與產(chǎn)品交易中心;資本市場(chǎng)中心;人才交流中心;信息中心以及北京西北城區(qū)商業(yè)中心。中關(guān)村廣場(chǎng)是圍繞“城市形態(tài)、城市功能、城市交通、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市環(huán)境、城市管理”六個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì),體現(xiàn):“現(xiàn)代、科技、綠
5、色、人文”四為一體中關(guān)村特有文化。1.3中關(guān)村廣場(chǎng)綜述由北京科技園建設(shè)股份有限公司開(kāi)發(fā)150米高的中關(guān)村金融中心及其中關(guān)村科技廣場(chǎng)左右側(cè)的商業(yè)配套、展會(huì)設(shè)施、酒店公寓,形成一個(gè)功能齊全的綜合體,必將是中關(guān)村廣場(chǎng)無(wú)可爭(zhēng)議的地標(biāo)。其10公頃的亞洲最大的空中花園占據(jù)中關(guān)村廣場(chǎng)的核心位置;中關(guān)村金融中心的一座140米長(zhǎng)、彩虹狀空中連廊即將飛架于空中花園中心,形成中關(guān)村廣場(chǎng)世界奇景展觀(guān)。緊鄰交通主干線(xiàn)如北四環(huán)、中關(guān)村大街位置上分布著一幢幢極具現(xiàn)代感的高檔寫(xiě)字樓,CEC大廈、輝煌時(shí)代、CEO首創(chuàng)拓展大廈等寫(xiě)字樓為國(guó)際一流高科技商務(wù)中心提供理想的辦公條件。中關(guān)村廣場(chǎng)將真正實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo):高科技產(chǎn)品的管理決策中
6、心、信息交流中心、研究開(kāi)發(fā)中心;高科技成果展示中心;高科技產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)中心;高科技產(chǎn)品集散中心。二、本項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目占地面積為4700平方米,總建筑面積為58500平米,其中地上建筑面積45000平米:地下建筑面積13500平米:如公司接手本項(xiàng)目,可化分如下:總建筑面積為5.85萬(wàn)平米,地上建筑面積為4.5萬(wàn)平米,地下為1.35萬(wàn)平米,總用地面積為4700平米??紤]退線(xiàn)及地面回收的因素:地下設(shè)三層:?jiǎn)螌用娣e為4500平米,地下二、三層為車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房共9000平米。其中:設(shè)備用房1000平米 車(chē)庫(kù)(含人防)8000平米,可做車(chē)位260個(gè)(按30平米/個(gè)車(chē)位);地下一層設(shè)為商業(yè),面積為4500平
7、米。地上共21層:地上1、2、3層設(shè)為商業(yè),4層以上為酒店式公寓。1、2、3層單層面積設(shè)為3500平米,共10500平米,層高5米,共15米高。4層以上總建筑面積為34500平米,層高設(shè)為2.8米,單層面積為2000平米,層數(shù)=34500/2000=17.25層,設(shè)為18層,總高為2.8*18=50.4米。全樓總高=15+50.4=65.4米,符合規(guī)劃要求。面積分配如下:車(chē)庫(kù)9000平米,車(chē)位260個(gè);商業(yè)15000平米;公寓34500平米。建筑高度為65.4米綠化率 25.5%三. 合作條件北京科技園建設(shè)股份有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)建設(shè)公司)與中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)公司)共同開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目,其中建設(shè)公
8、司以中關(guān)村西區(qū)5號(hào)地入股(地上面積樓面熟地價(jià)5703元/平米,共25667萬(wàn)元),公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)(包括土地出讓金、前期手續(xù)等所有開(kāi)發(fā)事項(xiàng))。利益分配:1、 協(xié)議簽定后,計(jì)算各方的投入資金量,確定股份比例,分配所得的建筑面積。2、 協(xié)議簽定后,計(jì)算各方的投入資金量,確定股份比例,分配所得的建筑面積。但在一定的期限內(nèi),公司可以以成本價(jià)回收建設(shè)公司所分得的建筑面積合作方式分析: 1、公司的資金投入7500萬(wàn)元,與建設(shè)公司核算的項(xiàng)目成本為67858萬(wàn)元,建設(shè)公司資金為25667萬(wàn)元,占37.82%的股份,分得2.213萬(wàn)平米。公司分得3.637萬(wàn)平米。銷(xiāo)售收益為49500萬(wàn)元。 公司內(nèi)部成本為53894
9、萬(wàn)元,扣除建設(shè)公司的資金25667萬(wàn)元,公司實(shí)際成本為28227萬(wàn)元,公司稅前收益為17673萬(wàn)元,投資收益率為17673/8000=221%,成本收益率為17673/28227=62.6%。 2、公司的資金投入7500萬(wàn)元,公司內(nèi)部成本為53894萬(wàn)元,扣除建設(shè)公司的資金25667萬(wàn)元,公司實(shí)際成本為28227萬(wàn)元,公司稅前收益為25706萬(wàn)元,投資收益率為25706/8000=321%,成本收益率為25706/28227=91.1%。由以上分析可得,公司采用項(xiàng)目銷(xiāo)售回款后,支付建設(shè)公司的土地成本的合作模式收益比較大。四、項(xiàng)目定位分析4.1區(qū)位分析:中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃范圍東起中關(guān)村路,西至規(guī)劃的
10、彩和坊路,北起建設(shè)中的北四環(huán)路,南至規(guī)劃的海淀鎮(zhèn)南街,總占地51.44公頃,總建筑面積150萬(wàn)平方米。它是北京市海淀區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目,一次性投資、統(tǒng)一拆遷建設(shè)、統(tǒng)一規(guī)劃道路、綠化景觀(guān),是整體建設(shè),而不是單體樓的建設(shè)。中關(guān)村客戶(hù)還是以高科技企業(yè)為主。中關(guān)村西區(qū)寫(xiě)字樓地上供應(yīng)量是110萬(wàn)平方米。寄居中關(guān)村的企業(yè)一般來(lái)說(shuō)有兩種需求:一種是人力資源,海淀區(qū)的高校、科研院所云集,優(yōu)勢(shì)自然不必說(shuō);一種是研發(fā)機(jī)構(gòu),它的第一市場(chǎng)就在這里,所以企業(yè)不會(huì)離開(kāi)。2004年初,對(duì)中關(guān)村來(lái)說(shuō)將是一個(gè)極具歷史意義的時(shí)刻。中關(guān)村核心區(qū)中關(guān)村廣場(chǎng)的中關(guān)村金融中心、理想國(guó)際大廈、中國(guó)電子大廈等七、八座甲A級(jí)寫(xiě)字樓將陸續(xù)封頂,進(jìn)
11、入全面市場(chǎng)銷(xiāo)售階段?!?003年的數(shù)據(jù)表明,中關(guān)村廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓供應(yīng)面積約有40萬(wàn)建筑平方米。根據(jù)目前的情況估算,2004年寫(xiě)字樓的供應(yīng)面積必然會(huì)比2003年多,競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也比往年更甚?!?2004年中關(guān)村廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓存在著集中放量上市的情況。同樣在2004年,北京各大區(qū)域的寫(xiě)字樓集中供應(yīng)的量也非常多,甚至有業(yè)內(nèi)人士戲稱(chēng),2004年的北京為“寫(xiě)字樓放量年”。對(duì)中關(guān)村廣場(chǎng)的每一個(gè)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō),都面臨著雙重競(jìng)爭(zhēng)格局:一是與區(qū)外寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng),二是區(qū)內(nèi)各大寫(xiě)字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)。與區(qū)外企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度大于區(qū)內(nèi)企業(yè)的相互競(jìng)爭(zhēng)。與周邊項(xiàng)目相比較,在價(jià)位上,中關(guān)村廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓明顯處于劣勢(shì)。中關(guān)村廣場(chǎng)周邊的甲級(jí)寫(xiě)字
12、樓平均售價(jià)一般都是12000元/平方米,而區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓的售價(jià)則為18000元/平方米。從中可以看出,區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊的寫(xiě)字樓,幅度達(dá)到40%-50%。這也是中關(guān)村廣場(chǎng)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)力受損的一個(gè)重要原因。中關(guān)村廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓之所以有這么高的價(jià)格,一個(gè)重要因素是土地成本高。中關(guān)村廣場(chǎng)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是由北京科技園建設(shè)股份有限公司統(tǒng)一規(guī)劃和實(shí)施的。立體交通系統(tǒng)、統(tǒng)一中水處理、大面積綠化、完善商務(wù)設(shè)施及供電、制冷采暖方面都是全面統(tǒng)一建設(shè)和配套。中關(guān)村廣場(chǎng)的面貌在2004年年中將會(huì)發(fā)生根本性變化。據(jù)中關(guān)村管委會(huì)透露,2004年年中,區(qū)內(nèi)道路將會(huì)開(kāi)通并進(jìn)行試運(yùn)行,市政管道、水電等基礎(chǔ)設(shè)施都可以使用;2
13、004年下半年,地下交通管廊也可以運(yùn)行。并且,面積達(dá)13萬(wàn)平方米的地下商城目前已經(jīng)完成60%-70%的招商,家樂(lè)福等幾家大型商業(yè)企業(yè)都已在此落戶(hù)。亞洲最大的空中花園也已經(jīng)初具規(guī)模。對(duì)于具體項(xiàng)目的銷(xiāo)售政策,也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況不斷發(fā)生變化。從總體供給結(jié)構(gòu)來(lái)看,隨著區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)的進(jìn)一步放大和有效需求不足的進(jìn)一步持續(xù),在競(jìng)爭(zhēng)壓力下,中關(guān)村廣場(chǎng)的許多項(xiàng)目在銷(xiāo)售上,從只售不租改為租售并舉成為普遍現(xiàn)象。而且隨著市場(chǎng)供應(yīng)的不斷加大,出售寫(xiě)字樓供給轉(zhuǎn)為租賃的面積將繼續(xù)增加。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸普遍緊縮、多層次房地產(chǎn)金融市場(chǎng)遲遲不能建立的情況下,本地區(qū)的多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍將處于短期資金運(yùn)作長(zhǎng)期項(xiàng)目
14、的境況,回收資金的壓力和規(guī)避更大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的需求將使市場(chǎng)新增項(xiàng)目的入市仍然以出售方式為主。 4.2項(xiàng)目定位:通過(guò)對(duì)中關(guān)村寫(xiě)字樓現(xiàn)狀的分析和了解,該區(qū)域?qū)懽謽羌卸冗^(guò)大,而酒店式公寓的供應(yīng)量相對(duì)較少,且售價(jià)較高(區(qū)內(nèi)酒店式公寓的售價(jià)在14000員/平米左右)。故項(xiàng)目定位采用酒店式公寓兼部分商業(yè)。五.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目投資估算1、 開(kāi)發(fā)成本估算 1.1土地成本項(xiàng)目土地毛地價(jià)25667萬(wàn)元,項(xiàng)目土地出讓金為1090元/平米,地下部分出讓金為地上的1/3,項(xiàng)目征地費(fèi)用總額為人民幣31059萬(wàn)元。單位可銷(xiāo)售面積成本為31059/5.85(地上面積)=5309元/平米。 1.2前期工程費(fèi)用包括土地出讓金契稅、
15、可行性研究費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程勘探費(fèi)等費(fèi)用,共計(jì)約1451萬(wàn)元。單位可銷(xiāo)售面積成本為1451/5.85(地上面積)=248元/平米。 1.3基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括供電、供氣、供水、排污、照明、道路等基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施,其建設(shè)費(fèi)用估計(jì)為713元。單位可銷(xiāo)售面積成本為713/5.85(地上面積)=122元/平米。1.4建安費(fèi)用建安費(fèi)用包括中央空調(diào)、電梯等費(fèi)用。按建筑面積3000元/平米計(jì)算共17550萬(wàn)元。單位可銷(xiāo)售面積成本為17550/5.85(地上面積)=3000元/平米。1.5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取以上四項(xiàng)費(fèi)用總和的1%,共為508萬(wàn)元單位可銷(xiāo)售面積成本為508/5.85(地上面積)=87元/平米。
16、2 、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 2.1管理費(fèi)用 管理費(fèi)用取直接費(fèi)的1%計(jì)算,管理費(fèi)用為169.97萬(wàn)元。單位可銷(xiāo)售面積成本為508/5.85(地上面積)=87元/平米。 2.2銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用取銷(xiāo)售收入的1.5%,銷(xiāo)售費(fèi)用為1194萬(wàn)元。單位可銷(xiāo)售面積成本為1194/5.85(地上面積)=204元/平米。 2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用 項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息,貸款8000萬(wàn)元,貸款期限為一年,利息為560萬(wàn)元。單位可銷(xiāo)售面積成本為560/5.85(地上面積)=96元/平米。3、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本估計(jì)為53894萬(wàn)元,單位成本為53894/5.85=9213元/。項(xiàng)目投資成本估算匯總表序號(hào)名稱(chēng)成本總額(萬(wàn)
17、元)備注1土地費(fèi)用31059含土地出讓金5396萬(wàn)元,項(xiàng)目土地費(fèi)25667萬(wàn)元2前期工程費(fèi)14513基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)713市政建設(shè)4建安工程費(fèi)175505不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)508占15項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)的1%6物業(yè)管理基金計(jì)提351建安成本的2%7財(cái)務(wù)費(fèi)用560貸款8000萬(wàn)元,貸款期限一年,利率為7%8管理費(fèi)用508占15項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)的1%9銷(xiāo)售費(fèi)用1194銷(xiāo)售收入(約8億元)的1.5%10成本合計(jì)53894項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)算1銷(xiāo)售單價(jià)的確定根據(jù)政府相關(guān)政策及對(duì)項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的調(diào)查結(jié)果,設(shè)定項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為:酒店式公寓:12000元/平米;商業(yè):22000元/平米;地下車(chē)位:20萬(wàn)元/個(gè)。2 銷(xiāo)售總收入的
18、確定銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè)表物業(yè)類(lèi)型可售面積銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售總收入(萬(wàn)元)酒店式公寓3.45萬(wàn)12000元/41400商業(yè)1.5萬(wàn)22000元/33000地下車(chē)位260個(gè)10萬(wàn)元/個(gè)5200合 計(jì)796003 經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目損益表(單位:萬(wàn)元)銷(xiāo)售收入及投資分析表(中關(guān)村項(xiàng)目)序號(hào)名 稱(chēng)公寓部分商業(yè)部分地下車(chē)庫(kù)總收入79600一銷(xiāo)售收入41400330005200可售面積(萬(wàn))3.45萬(wàn)平米1.5萬(wàn)平米260個(gè)車(chē)位出 售 率100%100%100%銷(xiāo)售單價(jià)(元/)120002200020萬(wàn)/個(gè)二投資成本合計(jì)53893.63 面積(萬(wàn))5.85單位面積成本(元/)9212.59 利潤(rùn)25706.37 三營(yíng)業(yè)稅
19、及附加4378.00 四營(yíng)業(yè)稅稅后利潤(rùn)21328.37 五稅前投資收益率39.57%六所得稅7038.36 七所得稅稅后利潤(rùn)14290.01 八稅后投資收益率178.63%4、工程進(jìn)度安排序號(hào)時(shí)間進(jìn)度安排12004年5月雙方達(dá)成開(kāi)發(fā)協(xié)議22004年5月成立開(kāi)發(fā)公司32004年6月方案設(shè)計(jì)、前期42004年79月前期手續(xù)52004年10-12月地下結(jié)構(gòu)施工62005年17月結(jié)構(gòu)封頂72005年8-10月開(kāi)始銷(xiāo)售,室內(nèi)初裝修、外墻裝修82005年11月銷(xiāo)售、精裝修92005年12月室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)、交房5、費(fèi)用支付及資金籌措資金使用進(jìn)度表序號(hào)時(shí)間(1)費(fèi)用支付資金籌措賬面余額12004年簽定項(xiàng)目協(xié)議,土地摘牌5-6月22004年支付土地出讓金2158萬(wàn)元、前期工程費(fèi)1451萬(wàn)元,共計(jì)支出3610萬(wàn)元項(xiàng)目融資8000萬(wàn)元43903季度32004年地下結(jié)構(gòu)施工,支付不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)102萬(wàn)元、管理費(fèi)用102萬(wàn)元,共支出203萬(wàn)元41874季度42005年交納剩余的60%的土地出讓金3237萬(wàn)元、支付不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)203萬(wàn)元,共計(jì)支出3643萬(wàn)元,結(jié)構(gòu)封頂。5441-2季度52005年支付結(jié)構(gòu)建安費(fèi)4000萬(wàn)元、管理34萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)34萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用199萬(wàn)元、利息560萬(wàn)元、共計(jì)4827萬(wàn)元
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