中關(guān)村5號地項目投資分析報告(共12頁).doc

1、目 錄1. 項目情況簡介22. 項目規(guī)劃 43、合作條件 54、項目定位 65、項目經(jīng)濟分析 86、結(jié)論 147. 附件 14一.項目情況簡介1.1北京科技園建設(shè)股份有限公司簡介：北京科技園建設(shè)股份有限公司（BSCC）是根據(jù)國務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的批復精神，經(jīng)北京市政府批準，由北京國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司、北京首創(chuàng)股份有限公司等八家公司發(fā)起設(shè)立的從事中關(guān)村科技園區(qū)土地一級開發(fā)及綜合性業(yè)務(wù)的股份制企業(yè)。公司于1999年11月18日正式成立，截至2002年6月，已擁有控股子公司4家，參股子公司5家，對外投資8.51億元人民幣，總資產(chǎn)62.4億元人民幣。北京科技園建設(shè)股份有限公司承擔著中關(guān)村高

2、科技商務(wù)中心區(qū)西區(qū)、北京中關(guān)村生命科學園發(fā)展有限責任公司、北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責任公司、北京歸谷園有限責任公司等中關(guān)村科技園區(qū)重大項目的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)。1.2中關(guān)村廣場項目簡介： 中關(guān)村廣場(原中關(guān)村西區(qū))是北京市"十五"規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點項目,也是國家級重點建設(shè)項目，位于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，規(guī)劃范圍東起中關(guān)村大街，西至彩和坊路（海淀圖書城），北起北四環(huán)路，南至海淀鎮(zhèn)南街?？傉嫉孛娣e.公頃，總建筑面積150萬平方米，地上100萬平米，地下50萬平米。 它北臨北京大學、清華大學、圓明園，東臨中國科學院，西與頤和園、北京西山風景遙遙相對。地處既有深厚歷史文化底蘊、

3、又是首都文教科研區(qū)的中關(guān)村核心區(qū)，交通條件良好，人文環(huán)境優(yōu)越。 中關(guān)村廣場的主要功能是金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會展，并配有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂、大型公共綠地等配套公共服務(wù)設(shè)施。西區(qū)區(qū)內(nèi)共劃分為六個功能區(qū)，其中、區(qū)為綜合科貿(mào)組團區(qū)，將建設(shè)科技貿(mào)易類企業(yè)寫字樓；IV區(qū)為公共建筑區(qū)，設(shè)有金融中心、會展中心、酒店和大型公共管理設(shè)施；、為公共綠地，將建一個開敞式楔型綠地廣場和一個下沉式中心廣場，綠地面積達7.1公頃。地下為三層結(jié)構(gòu)、總建筑面積達50萬平方米的地下城。其中一層為北京城市建設(shè)中首次采用的綜合管廊層，二層建有國內(nèi)首次采用的貫通所有建筑的交通環(huán)廊，同時設(shè)有商業(yè)、文化、康體、娛樂

4、等功能齊全的服務(wù)區(qū)。 工程于2000年6月20日正式啟動，項目總投資150億人民幣。地下空間及基礎(chǔ)設(shè)施于2002年1月28日完成，全部工程預計在2005年竣工。從2000年6月開工到今年，以有鼎好電子城、法國家樂福、理想大廈等近40萬平方米的面積交付使用。2004年完成全部項目的60%，到2005年中關(guān)村廣場將基本建成。建成后的中關(guān)村廣場將成為北京乃至全國的高科技商務(wù)中心，高科技企業(yè)技術(shù)與產(chǎn)品交易中心；資本市場中心；人才交流中心；信息中心以及北京西北城區(qū)商業(yè)中心。中關(guān)村廣場是圍繞“城市形態(tài)、城市功能、城市交通、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市環(huán)境、城市管理”六個方面進行規(guī)劃與設(shè)計，體現(xiàn)：“現(xiàn)代、科技、綠

5、色、人文”四為一體中關(guān)村特有文化。1.3中關(guān)村廣場綜述由北京科技園建設(shè)股份有限公司開發(fā)150米高的中關(guān)村金融中心及其中關(guān)村科技廣場左右側(cè)的商業(yè)配套、展會設(shè)施、酒店公寓，形成一個功能齊全的綜合體，必將是中關(guān)村廣場無可爭議的地標。其10公頃的亞洲最大的空中花園占據(jù)中關(guān)村廣場的核心位置；中關(guān)村金融中心的一座140米長、彩虹狀空中連廊即將飛架于空中花園中心，形成中關(guān)村廣場世界奇景展觀。緊鄰交通主干線如北四環(huán)、中關(guān)村大街位置上分布著一幢幢極具現(xiàn)代感的高檔寫字樓，CEC大廈、輝煌時代、CEO首創(chuàng)拓展大廈等寫字樓為國際一流高科技商務(wù)中心提供理想的辦公條件。中關(guān)村廣場將真正實現(xiàn)規(guī)劃目標：高科技產(chǎn)品的管理決策中

6、心、信息交流中心、研究開發(fā)中心；高科技成果展示中心；高科技產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)中心；高科技產(chǎn)品集散中心。二、本項目規(guī)劃本項目占地面積為4700平方米，總建筑面積為58500平米，其中地上建筑面積45000平米：地下建筑面積13500平米：如公司接手本項目，可化分如下：總建筑面積為5.85萬平米，地上建筑面積為4.5萬平米，地下為1.35萬平米，總用地面積為4700平米?？紤]退線及地面回收的因素：地下設(shè)三層：單層面積為4500平米，地下二、三層為車庫及設(shè)備用房共9000平米。其中：設(shè)備用房1000平米 車庫（含人防）8000平米，可做車位260個（按30平米/個車位）；地下一層設(shè)為商業(yè)，面積為4500平

7、米。地上共21層：地上1、2、3層設(shè)為商業(yè)，4層以上為酒店式公寓。1、2、3層單層面積設(shè)為3500平米，共10500平米，層高5米，共15米高。4層以上總建筑面積為34500平米，層高設(shè)為2.8米，單層面積為2000平米，層數(shù)=34500/2000=17.25層，設(shè)為18層，總高為2.8*18=50.4米。全樓總高=15+50.4=65.4米，符合規(guī)劃要求。面積分配如下：車庫9000平米，車位260個；商業(yè)15000平米；公寓34500平米。建筑高度為65.4米綠化率 25.5%三. 合作條件北京科技園建設(shè)股份有限公司（簡稱建設(shè)公司）與中鐵建設(shè)集團有限公司（簡稱公司）共同開發(fā)本項目，其中建設(shè)公

8、司以中關(guān)村西區(qū)5號地入股（地上面積樓面熟地價5703元/平米，共25667萬元），公司負責開發(fā)（包括土地出讓金、前期手續(xù)等所有開發(fā)事項）。利益分配：1、 協(xié)議簽定后，計算各方的投入資金量，確定股份比例，分配所得的建筑面積。2、 協(xié)議簽定后，計算各方的投入資金量，確定股份比例，分配所得的建筑面積。但在一定的期限內(nèi)，公司可以以成本價回收建設(shè)公司所分得的建筑面積合作方式分析： 1、公司的資金投入7500萬元，與建設(shè)公司核算的項目成本為67858萬元，建設(shè)公司資金為25667萬元，占37.82%的股份，分得2.213萬平米。公司分得3.637萬平米。銷售收益為49500萬元。 公司內(nèi)部成本為53894

9、萬元，扣除建設(shè)公司的資金25667萬元，公司實際成本為28227萬元，公司稅前收益為17673萬元，投資收益率為17673/8000=221%，成本收益率為17673/28227=62.6%。 2、公司的資金投入7500萬元，公司內(nèi)部成本為53894萬元，扣除建設(shè)公司的資金25667萬元，公司實際成本為28227萬元，公司稅前收益為25706萬元，投資收益率為25706/8000=321%，成本收益率為25706/28227=91.1%。由以上分析可得，公司采用項目銷售回款后，支付建設(shè)公司的土地成本的合作模式收益比較大。四、項目定位分析4.1區(qū)位分析：中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃范圍東起中關(guān)村路，西至規(guī)劃的

10、彩和坊路，北起建設(shè)中的北四環(huán)路，南至規(guī)劃的海淀鎮(zhèn)南街，總占地51.44公頃，總建筑面積150萬平方米。它是北京市海淀區(qū)的重點建設(shè)項目，一次性投資、統(tǒng)一拆遷建設(shè)、統(tǒng)一規(guī)劃道路、綠化景觀，是整體建設(shè)，而不是單體樓的建設(shè)。中關(guān)村客戶還是以高科技企業(yè)為主。中關(guān)村西區(qū)寫字樓地上供應(yīng)量是110萬平方米。寄居中關(guān)村的企業(yè)一般來說有兩種需求：一種是人力資源，海淀區(qū)的高校、科研院所云集，優(yōu)勢自然不必說；一種是研發(fā)機構(gòu)，它的第一市場就在這里，所以企業(yè)不會離開。2004年初，對中關(guān)村來說將是一個極具歷史意義的時刻。中關(guān)村核心區(qū)中關(guān)村廣場的中關(guān)村金融中心、理想國際大廈、中國電子大廈等七、八座甲A級寫字樓將陸續(xù)封頂，進

11、入全面市場銷售階段?！?003年的數(shù)據(jù)表明，中關(guān)村廣場的寫字樓供應(yīng)面積約有40萬建筑平方米。根據(jù)目前的情況估算，2004年寫字樓的供應(yīng)面積必然會比2003年多，競爭激烈程度也比往年更甚。” 2004年中關(guān)村廣場的寫字樓存在著集中放量上市的情況。同樣在2004年，北京各大區(qū)域的寫字樓集中供應(yīng)的量也非常多，甚至有業(yè)內(nèi)人士戲稱，2004年的北京為“寫字樓放量年”。對中關(guān)村廣場的每一個寫字樓來說，都面臨著雙重競爭格局：一是與區(qū)外寫字樓的競爭，二是區(qū)內(nèi)各大寫字樓之間的競爭。與區(qū)外企業(yè)的競爭激烈程度大于區(qū)內(nèi)企業(yè)的相互競爭。與周邊項目相比較，在價位上，中關(guān)村廣場的寫字樓明顯處于劣勢。中關(guān)村廣場周邊的甲級寫字

12、樓平均售價一般都是12000元/平方米，而區(qū)內(nèi)的寫字樓的售價則為18000元/平方米。從中可以看出，區(qū)內(nèi)的寫字樓售價遠遠高于周邊的寫字樓，幅度達到40%-50%。這也是中關(guān)村廣場寫字樓競爭力受損的一個重要原因。中關(guān)村廣場的寫字樓之所以有這么高的價格，一個重要因素是土地成本高。中關(guān)村廣場的土地一級開發(fā)是由北京科技園建設(shè)股份有限公司統(tǒng)一規(guī)劃和實施的。立體交通系統(tǒng)、統(tǒng)一中水處理、大面積綠化、完善商務(wù)設(shè)施及供電、制冷采暖方面都是全面統(tǒng)一建設(shè)和配套。中關(guān)村廣場的面貌在2004年年中將會發(fā)生根本性變化。據(jù)中關(guān)村管委會透露，2004年年中，區(qū)內(nèi)道路將會開通并進行試運行，市政管道、水電等基礎(chǔ)設(shè)施都可以使用；2

13、004年下半年，地下交通管廊也可以運行。并且，面積達13萬平方米的地下商城目前已經(jīng)完成60%-70%的招商，家樂福等幾家大型商業(yè)企業(yè)都已在此落戶。亞洲最大的空中花園也已經(jīng)初具規(guī)模。對于具體項目的銷售政策，也會根據(jù)市場情況不斷發(fā)生變化。從總體供給結(jié)構(gòu)來看，隨著區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉?yīng)的進一步放大和有效需求不足的進一步持續(xù)，在競爭壓力下，中關(guān)村廣場的許多項目在銷售上，從只售不租改為租售并舉成為普遍現(xiàn)象。而且隨著市場供應(yīng)的不斷加大，出售寫字樓供給轉(zhuǎn)為租賃的面積將繼續(xù)增加。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在目前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸普遍緊縮、多層次房地產(chǎn)金融市場遲遲不能建立的情況下，本地區(qū)的多數(shù)開發(fā)商仍將處于短期資金運作長期項目

14、的境況，回收資金的壓力和規(guī)避更大市場風險的需求將使市場新增項目的入市仍然以出售方式為主。 4.2項目定位：通過對中關(guān)村寫字樓現(xiàn)狀的分析和了解，該區(qū)域?qū)懽謽羌卸冗^大，而酒店式公寓的供應(yīng)量相對較少，且售價較高（區(qū)內(nèi)酒店式公寓的售價在14000員/平米左右）。故項目定位采用酒店式公寓兼部分商業(yè)。五.項目經(jīng)濟分析項目投資估算1、 開發(fā)成本估算 1.1土地成本項目土地毛地價25667萬元，項目土地出讓金為1090元/平米，地下部分出讓金為地上的1/3，項目征地費用總額為人民幣31059萬元。單位可銷售面積成本為31059/5.85（地上面積）=5309元/平米。 1.2前期工程費用包括土地出讓金契稅、

15、可行性研究費、設(shè)計費、工程勘探費等費用，共計約1451萬元。單位可銷售面積成本為1451/5.85（地上面積）=248元/平米。 1.3基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費包括供電、供氣、供水、排污、照明、道路等基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，其建設(shè)費用估計為713元。單位可銷售面積成本為713/5.85（地上面積）=122元/平米。1.4建安費用建安費用包括中央空調(diào)、電梯等費用。按建筑面積3000元/平米計算共17550萬元。單位可銷售面積成本為17550/5.85（地上面積）=3000元/平米。1.5不可預見費取以上四項費用總和的1%，共為508萬元單位可銷售面積成本為508/5.85（地上面積）=87元/平米。

16、2 、開發(fā)費用估算 2.1管理費用 管理費用取直接費的1%計算，管理費用為169.97萬元。單位可銷售面積成本為508/5.85（地上面積）=87元/平米。 2.2銷售費用 銷售費用取銷售收入的1.5%，銷售費用為1194萬元。單位可銷售面積成本為1194/5.85（地上面積）=204元/平米。 2.3財務(wù)費用 項目財務(wù)費用為貸款利息，貸款8000萬元，貸款期限為一年，利息為560萬元。單位可銷售面積成本為560/5.85（地上面積）=96元/平米。3、 項目開發(fā)總成本 項目開發(fā)總成本估計為53894萬元，單位成本為53894/5.85=9213元/。項目投資成本估算匯總表序號名稱成本總額（萬

17、元）備注1土地費用31059含土地出讓金5396萬元，項目土地費25667萬元2前期工程費14513基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費713市政建設(shè)4建安工程費175505不可預見費508占15項費用合計的1%6物業(yè)管理基金計提351建安成本的2%7財務(wù)費用560貸款8000萬元，貸款期限一年，利率為7%8管理費用508占15項費用合計的1%9銷售費用1194銷售收入（約8億元）的1.5%10成本合計53894項目銷售收入預算1銷售單價的確定根據(jù)政府相關(guān)政策及對項目周邊樓盤的調(diào)查結(jié)果，設(shè)定項目的銷售均價為：酒店式公寓：12000元/平米；商業(yè)：22000元/平米；地下車位：20萬元/個。2 銷售總收入的

18、確定銷售總收入預測表物業(yè)類型可售面積銷售單價銷售總收入（萬元）酒店式公寓3.45萬12000元/41400商業(yè)1.5萬22000元/33000地下車位260個10萬元/個5200合 計796003 經(jīng)濟分析項目損益表（單位：萬元）銷售收入及投資分析表(中關(guān)村項目）序號名 稱公寓部分商業(yè)部分地下車庫總收入79600一銷售收入41400330005200可售面積(萬)3.45萬平米1.5萬平米260個車位出 售 率100%100%100%銷售單價(元/）120002200020萬/個二投資成本合計53893.63 面積(萬)5.85單位面積成本(元/)9212.59 利潤25706.37 三營業(yè)稅

19、及附加4378.00 四營業(yè)稅稅后利潤21328.37 五稅前投資收益率39.57%六所得稅7038.36 七所得稅稅后利潤14290.01 八稅后投資收益率178.63%4、工程進度安排序號時間進度安排12004年5月雙方達成開發(fā)協(xié)議22004年5月成立開發(fā)公司32004年6月方案設(shè)計、前期42004年79月前期手續(xù)52004年10-12月地下結(jié)構(gòu)施工62005年17月結(jié)構(gòu)封頂72005年8-10月開始銷售，室內(nèi)初裝修、外墻裝修82005年11月銷售、精裝修92005年12月室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)、交房5、費用支付及資金籌措資金使用進度表序號時間（1）費用支付資金籌措賬面余額12004年簽定項目協(xié)議，土地摘牌5-6月22004年支付土地出讓金2158萬元、前期工程費1451萬元，共計支出3610萬元項目融資8000萬元43903季度32004年地下結(jié)構(gòu)施工，支付不可預見費102萬元、管理費用102萬元，共支出203萬元41874季度42005年交納剩余的60%的土地出讓金3237萬元、支付不可預見費、管理費203萬元，共計支出3643萬元，結(jié)構(gòu)封頂。5441-2季度52005年支付結(jié)構(gòu)建安費4000萬元、管理34萬元、不可預見費34萬元、銷售費用199萬元、利息560萬元、共計4827萬元