鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-C地塊立項報告

1、鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-CII-3-C地塊地塊可可研研報告報告目錄目錄項目概況項目概況市場分析與機(jī)市場分析與機(jī)會選擇會選擇客戶定位及產(chǎn)客戶定位及產(chǎn)品解決方案品解決方案土地獲取方式土地獲取方式及風(fēng)險及風(fēng)險公司與項目運(yùn)公司與項目運(yùn)營營能力需求與能力需求與總結(jié)總結(jié)123456可研報告目錄可研報告目錄2 目錄目錄項目概況項目概況市場分析與機(jī)會選擇客戶定位及產(chǎn)品解決方案土地獲取方式及風(fēng)險公司與項目運(yùn)營能力需求與總結(jié)123456可研報告目錄3 基本信息基本信息項目基本信息項目基本信息項目位置行政區(qū)寧波市鄞州區(qū)地段潘火管委會土橋村占地面積代征地面積 萬萬m m2 2計容積率面積可售面積7.

2、04207.0420萬萬m m2 2凈地面積 4.1083萬萬m m2 2 住宅面積7.01207.0120萬萬m m2 2小計 4.1083萬萬m m2 2 幼兒園 0.27000.2700萬萬m m2 2容積率1.81.8 辦公樓- -萬萬m2m2 商業(yè)0.03000.0300萬萬m m2 2 地價地價總額底價 億億元元 車庫(不含地下) - -測算價 4.43704.4370億億元元不可售面積0.34180.3418萬萬m m2 2計容樓面地價底價元元/ /平平測算價60006000元元/ /平平小計7.38387.3838萬萬m m2 2地價底價萬元萬元/ /畝畝不計容積率面積可售面積

3、 1.17441.1744萬萬m m2 2不可售面積0.57400.5740萬萬m m2 2測算價720720萬元萬元/ /畝畝小計 1.74841.7484萬萬m m2 2土地使用權(quán)歸屬寧波市國土資源局鄞州分局土地規(guī)劃用途住宅用地轉(zhuǎn)讓方式公開拍賣（鄞州區(qū)分管副區(qū)長邀請萬科拿走該地塊）成交時間（年/月/日/時）備注1、項目要求90/30，限高80米，建筑密度30%，綠地率30%；2、禁止三層（含三層）以下住宅，可兼容小型商業(yè)設(shè)施 土地價格未包含契稅4 項目位于寧波項目位于寧波鄞州區(qū)新城區(qū)（鄞州中心區(qū)）東北部鄞州區(qū)新城區(qū)（鄞州中心區(qū)）東北部，所在，所在區(qū)域定位區(qū)域定位為城市為城市副中心副中心，是

4、今后，是今后5年重點(diǎn)推進(jìn)的城市新區(qū)，年重點(diǎn)推進(jìn)的城市新區(qū)，區(qū)域區(qū)域認(rèn)同認(rèn)同度高，房地產(chǎn)發(fā)展條件成熟，項目度高，房地產(chǎn)發(fā)展條件成熟，項目將從中受益將從中受益地地人人錢錢注：數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計局面積人口11年經(jīng)濟(jì)市域面積建成區(qū)面積 常住人口戶籍人口GDP二產(chǎn)比例人均可支配收入（平方公里） （平方公里）（萬人）（萬人）（億元）（%）（元人）9816445761576601055.534058（市區(qū)） 城市發(fā)展方向：根據(jù)寧波市城市近期建設(shè)規(guī)劃（城市發(fā)展方向：根據(jù)寧波市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2011-2015），東部新城、江北姚江新區(qū)、鄞州新），東部新城、江北姚江新區(qū)、鄞州新城區(qū)、鎮(zhèn)海新城區(qū)、北侖濱海新城、東錢

5、湖旅游渡假區(qū)為今后城區(qū)、鎮(zhèn)海新城區(qū)、北侖濱海新城、東錢湖旅游渡假區(qū)為今后5年重點(diǎn)推進(jìn)的年重點(diǎn)推進(jìn)的6大城市大城市新區(qū)新區(qū)，地塊地塊位位于鄞州新城區(qū)，將從中受益；于鄞州新城區(qū)，將從中受益； 板塊角色：鄞州新城區(qū)經(jīng)過板塊角色：鄞州新城區(qū)經(jīng)過15年的打造，已成為寧波的城市副中心，鄞州區(qū)政治、商貿(mào)、居住、科年的打造，已成為寧波的城市副中心，鄞州區(qū)政治、商貿(mào)、居住、科技和教育中心，交通便利，配套設(shè)施完善，市民對區(qū)域認(rèn)同度高，房地產(chǎn)發(fā)展各項基本條件成熟技和教育中心，交通便利，配套設(shè)施完善，市民對區(qū)域認(rèn)同度高，房地產(chǎn)發(fā)展各項基本條件成熟。寧波城市基本狀況寧波城市基本狀況城市發(fā)展方向及板城市發(fā)展方向及板塊城市

6、角色塊城市角色寧波城市寧波城市2011-20152011-2015重點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃圖：重點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃圖：東部新城東部新城鎮(zhèn)海新城區(qū)鎮(zhèn)海新城區(qū)江北姚江新區(qū)江北姚江新區(qū)鄞州新城區(qū)鄞州新城區(qū)東錢湖旅游渡假區(qū)東錢湖旅游渡假區(qū)北侖濱海新城北侖濱海新城宗地宗地鄞鄞州區(qū)經(jīng)濟(jì)增長速度高于全市平均水平，經(jīng)濟(jì)實(shí)力列全市第一，綜州區(qū)經(jīng)濟(jì)增長速度高于全市平均水平，經(jīng)濟(jì)實(shí)力列全市第一，綜合實(shí)力強(qiáng)大，經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)業(yè)為主；人均可支配收入排名全市第一合實(shí)力強(qiáng)大，經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)業(yè)為主；人均可支配收入排名全市第一, ,達(dá)達(dá)3673436734元，藏富于民明顯；全區(qū)常住人口逾元，藏富于民明顯；全區(qū)常住人口逾136136萬萬33.7%62.

7、5%3.8%第三產(chǎn)業(yè)比重第二產(chǎn)業(yè)比重第一產(chǎn)業(yè)比重201115.8%201016.1%20098.1%200822.1%200725.3%200623.7%200525.3%200419.9%2003增幅(%)GDP（億元）江北區(qū) 奉化市 象山縣 寧?？h 江東區(qū)海曙區(qū)鎮(zhèn)海區(qū) 北侖區(qū) 余姚市 慈溪市 鄞州區(qū) 江北區(qū) 江東區(qū)海曙區(qū)鎮(zhèn)海區(qū) 奉化市 象山縣 北侖區(qū) 寧海縣 余姚市 鄞州區(qū) 慈溪市 34123城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元) 常住人口（萬人）數(shù)據(jù)來源：寧波統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院注：人均可支配收入為11年數(shù)據(jù)，常住人口為10年數(shù)據(jù)。7 鄞州中心區(qū)鄞州中心區(qū)宗地宗地鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心

8、鄞州區(qū)下應(yīng)街道區(qū)域鄞州區(qū)下應(yīng)街道區(qū)域萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場華府華府水岸水岸地塊所在片區(qū)為鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心，已形成了汽車零部件、地塊所在片區(qū)為鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心，已形成了汽車零部件、精密機(jī)械、精密機(jī)械、IT電子電器、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部及研發(fā)孵化產(chǎn)業(yè)、電子電器、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部及研發(fā)孵化產(chǎn)業(yè)、汽車銷售服務(wù)業(yè)等六大產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)體系，對人口吸附汽車銷售服務(wù)業(yè)等六大產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)體系，對人口吸附度高，住宅市場潛在需求大度高，住宅市場潛在需求大目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)值上億元的工業(yè)企業(yè)目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)值上億元的工業(yè)企業(yè)達(dá)到達(dá)到3232家，銷售收入上億元的三產(chǎn)家，銷售收入上億元的三產(chǎn)企業(yè)達(dá)到企業(yè)達(dá)到1010家，其中有家，其中有2 2家

9、企業(yè)的銷家企業(yè)的銷售收入超過了售收入超過了1010億元億元，已形成了汽車零部件、精密機(jī)械、IT電子電器、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部及研發(fā)孵化產(chǎn)業(yè)、汽車銷售服務(wù)業(yè)等六大產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)體系。2010年共完成工業(yè)投入14億元，同比增長55%，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)出272億元，同比增長13%，工業(yè)增加值51.5億元，同比增長32%，工業(yè)利潤28億元，同比增長77%，出口交貨值69億元，同比增長20%，實(shí)現(xiàn)財政總收入7.85億，同比增長14.6%，其中一般預(yù)算收入一般預(yù)算收入7.77.7億元，同比增長億元，同比增長13%13%，名列全區(qū)，名列全區(qū)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）排名第二位。鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）排名第二位。甬臺溫高速甬臺溫高速寧波高教園區(qū)寧

10、波高教園區(qū)鄞州區(qū)政府鄞州區(qū)政府信息來源：鄞州潘火管委會官方網(wǎng)交通關(guān)系：地塊處于鄞州中心區(qū)，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，車行交交通關(guān)系：地塊處于鄞州中心區(qū)，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，車行交通十分方便，通過紫城路通十分方便，通過紫城路、鄞縣大道、嵩江東路鄞縣大道、嵩江東路可可快速到快速到達(dá)城市各區(qū)域和主要交通樞紐達(dá)城市各區(qū)域和主要交通樞紐東西向主干道：東西向主干道：鄞縣大道、嵩江東路鄞縣大道、嵩江東路南北向主干道：南北向主干道：下應(yīng)大道、錢湖路、天下應(yīng)大道、錢湖路、天童路、寧南路童路、寧南路至萬達(dá)廣場至萬達(dá)廣場4公里公里至高教園區(qū)至高教園區(qū)1.5公里公里至寧波火車南站至寧波火車南站10公公里里至寧波礫社機(jī)場至寧波礫社機(jī)場1

11、4公公里里公交公交快速路快速路水岸水岸華府華府地塊地塊50米內(nèi)有通往萬達(dá)廣米內(nèi)有通往萬達(dá)廣場、麥德龍、市區(qū)、南站、場、麥德龍、市區(qū)、南站、客運(yùn)中心等公交線路客運(yùn)中心等公交線路6條，條，公交出行十分方便。公交出行十分方便。至江東至江東至江東至江東至江東至江東連接世紀(jì)大道可連接世紀(jì)大道可到達(dá)東部新城到達(dá)東部新城下應(yīng)大道下應(yīng)大道寧寧南南路路天天童童路路錢錢湖湖路路環(huán)境環(huán)境優(yōu)美優(yōu)美的高的高教園教園區(qū)區(qū)萬達(dá)萬達(dá)宗地宗地至海曙至海曙至海曙至海曙至東錢湖至東錢湖環(huán)城南路環(huán)城南路鄞縣大道鄞縣大道嵩江東路嵩江東路公交站點(diǎn)公交站點(diǎn)地塊周邊各類配套齊全，東南側(cè)距離地塊周邊各類配套齊全，東南側(cè)距離樂樂購僅購僅200米

12、，距鄞米，距鄞州萬達(dá)廣場約州萬達(dá)廣場約4公里，公里，3公里范圍內(nèi)可享受各類社區(qū)配套公里范圍內(nèi)可享受各類社區(qū)配套教育配套教育配套地塊區(qū)域內(nèi)教育資源豐富，素質(zhì)較高。紫郡幼兒園：9班制幼兒園，位于紫郡小區(qū)內(nèi)。上上城幼兒園：9班制幼兒園，在建，位于山上成小區(qū)內(nèi)。寧波中學(xué)：省一級重點(diǎn)中學(xué)。鄞州實(shí)驗中學(xué)：系鄞州唯一一所教育局直屬初中，遠(yuǎn)期規(guī)模為30個教學(xué)班，1500名學(xué)生。寧波華茂外國語學(xué)校：系市教育局直屬的寄宿制民辦學(xué)?！，F(xiàn)有小學(xué)、初中、高中共139個班級，5200余名學(xué)生。李關(guān)娣中學(xué)：39班，浙江省示范初中。南高教園區(qū)：內(nèi)有7所院校。生活配套生活配套樂購：位于地塊東南面200米內(nèi)，在建中，13年開業(yè)。

13、菜場：位于地塊西面的小型菜場。凈菜超市：位于地塊北面的新凈菜市場。休閑娛樂：休閑娛樂：天宮莊園是一個寓紅酒文化、蠶桑文化和寧波鄉(xiāng)村民俗文化，集休閑娛樂、鄉(xiāng)村生活體驗和四季田園觀光為一體的都市型休閑旅游區(qū)。商業(yè)配套商業(yè)配套萬達(dá)廣場：總占地面積21.09公頃的大型城市建筑綜合體。BEST廣場：約20萬城市綜合體，在建中。醫(yī)療配套醫(yī)療配套周邊目前的醫(yī)療配套包括：鄞州第二醫(yī)院：按照日門診量2000人次、住院床位500張的三級乙等標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造，為寧波市醫(yī)保、鄞州區(qū)農(nóng)保定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。明州醫(yī)院：在全國1500家社會辦醫(yī)院中入圍前三甲，設(shè)置床位1200張，實(shí)際開放床位414張，有臨床、醫(yī)技科室35個.水岸水岸

14、南部南部商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)高教園區(qū)高教園區(qū)區(qū)政府職能區(qū)區(qū)政府職能區(qū)鄞州投資鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心創(chuàng)業(yè)中心萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場BEST廣場（在建）廣場（在建）明州醫(yī)院明州醫(yī)院鄞州二院鄞州二院鄞州公園鄞州公園天宮莊園天宮莊園下應(yīng)街道下應(yīng)街道紫郡幼兒園紫郡幼兒園東湖小學(xué)東湖小學(xué)鄞州實(shí)驗中學(xué)鄞州實(shí)驗中學(xué)華茂外國語學(xué)校華茂外國語學(xué)校寧波中學(xué)寧波中學(xué)李關(guān)娣中學(xué)李關(guān)娣中學(xué)幼兒園幼兒園凈菜超市凈菜超市樂購樂購華聯(lián)超市華聯(lián)超市宗地宗地1 1公里公里3 3公里公里三江購物三江購物大地影院大地影院培羅成廣場培羅成廣場地塊控制指標(biāo)地塊編號用地性質(zhì)總用地面積建筑密度容積率綠地率建筑限高 A地塊居?。ê變簣@）37465301.00 R

15、1.8030%80mB地塊3618地塊四至與地表：北面與東面接銀億上上城，南面隔規(guī)劃地塊四至與地表：北面與東面接銀億上上城，南面隔規(guī)劃道路與規(guī)劃居住用地相鄰道路與規(guī)劃居住用地相鄰，西臨紫城路，地塊內(nèi)拆遷已基西臨紫城路，地塊內(nèi)拆遷已基本完成（空地）本完成（空地），政府負(fù)責(zé)達(dá)到凈地標(biāo)準(zhǔn)交付政府負(fù)責(zé)達(dá)到凈地標(biāo)準(zhǔn)交付銀億上上城銀億上上城銀億上上城銀億上上城紫城路紫城路規(guī)劃道路規(guī)劃道路居住用地居住用地AB地塊地塊現(xiàn)狀與道路：現(xiàn)狀與道路：地塊西側(cè)紫城路現(xiàn)狀地塊西側(cè)紫城路現(xiàn)狀地塊南側(cè)規(guī)劃道路現(xiàn)狀地塊南側(cè)規(guī)劃道路現(xiàn)狀地塊東側(cè)地塊東側(cè)現(xiàn)狀現(xiàn)狀地塊地塊北側(cè)現(xiàn)狀北側(cè)現(xiàn)狀地塊內(nèi)現(xiàn)狀地塊內(nèi)現(xiàn)狀地塊給水、雨水、污水、供電

16、、燃?xì)狻⑼ㄓ嵤姓芫€全部地塊給水、雨水、污水、供電、燃?xì)?、通訊市政管線全部可接入在建的紫可接入在建的紫城城路市政管網(wǎng)路市政管網(wǎng)市政管線市政管線銀億上上城銀億上上城銀億上上城銀億上上城紫城路紫城路規(guī)劃道路規(guī)劃道路居住用地居住用地地塊不利因素：紫地塊不利因素：紫城城路西邊有路西邊有兩兩列列35KV高壓線，距地塊高壓線，距地塊紅線約紅線約60米，存在微量輻射影響；地塊內(nèi)已敷設(shè)的一條米，存在微量輻射影響；地塊內(nèi)已敷設(shè)的一條DN200飲水飲水管仍在使用管仍在使用，管委會承諾可移除，管委會承諾可移除地塊紅線范圍內(nèi)敷設(shè)一條地塊紅線范圍內(nèi)敷設(shè)一條DN200球墨飲水管仍在使用，埋深約半球墨飲水管仍在使用，埋深約

17、半米，地塊開發(fā)建設(shè)時應(yīng)與相關(guān)部米，地塊開發(fā)建設(shè)時應(yīng)與相關(guān)部門銜接移除。門銜接移除。地塊西側(cè)紫城地塊西側(cè)紫城路上路上可見可見的的高壓線高壓線飲水管飲水管高壓線高壓線參考地塊成交時間占地面積（）容積率建面（）樓面地價（元/）備注聯(lián)心村雅戈爾御璽園090601590472.01180948707在售中水岸南側(cè)榮安地塊091214985901.716730313765未動工榮安蝶園地塊100702353921.5530888600建設(shè)中寧波天亞房地產(chǎn)灣底村地塊110721131861.2158237300建設(shè)中本項目410831.8738386000萬達(dá)萬達(dá)競爭格局：周邊競爭格局：周邊可比樓面地價在可

18、比樓面地價在7300元元/平以上，本項目平以上，本項目地價占優(yōu)，在售高層地價占優(yōu)，在售高層產(chǎn)品產(chǎn)品毛坯毛坯售價售價在在15000-16000元元/平平環(huán)城南路環(huán)城南路鄞縣大道鄞縣大道下下應(yīng)應(yīng)大大道道寧寧南南路路天天童童路路錢錢湖湖路路宗地宗地灣底村地塊灣底村地塊7300元元/平平水岸南側(cè)地塊水岸南側(cè)地塊13765元元/平平聯(lián)心村地塊聯(lián)心村地塊 8707元元/平平蝶園地塊蝶園地塊 8600元元/平平國驊宜家花園國驊宜家花園 25 25萬平萬平毛坯毛坯1500015000元元/ /平平榮安心居榮安心居 7 7萬平萬平 毛坯毛坯1600016000元元/ /平平 小結(jié)：本地塊處于鄞小結(jié)：本地塊處于鄞

19、州中州中心區(qū)，擁有區(qū)位與交通優(yōu)勢，周心區(qū)，擁有區(qū)位與交通優(yōu)勢，周邊邊居住社區(qū)林立居住社區(qū)林立，配套設(shè)施處于成熟完善之中，土地屬性，配套設(shè)施處于成熟完善之中，土地屬性適宜打造適宜打造G2G2類項目類項目 地塊地塊200200米步行距離內(nèi)有樂購，米步行距離內(nèi)有樂購，20132013年即將營業(yè)，為小區(qū)生活配套提年即將營業(yè)，為小區(qū)生活配套提供保障。距離萬達(dá)廣場僅供保障。距離萬達(dá)廣場僅4 4公里，車行公里，車行1010分鐘能夠享受鄞州核心區(qū)各分鐘能夠享受鄞州核心區(qū)各類配套設(shè)施，生活較為方便。類配套設(shè)施，生活較為方便。 地塊南側(cè)地塊南側(cè)2 2公里，有都市休閑旅游的天宮莊園，為項目增添一大亮點(diǎn)公里，有都市休

20、閑旅游的天宮莊園，為項目增添一大亮點(diǎn)。 地塊所在區(qū)域發(fā)展較為成熟，西片區(qū)主要為居住區(qū)，東片區(qū)為創(chuàng)業(yè)地塊所在區(qū)域發(fā)展較為成熟，西片區(qū)主要為居住區(qū)，東片區(qū)為創(chuàng)業(yè)中心；交通方面車行、公交出行十分方便，可快速到達(dá)城市各個區(qū)中心；交通方面車行、公交出行十分方便，可快速到達(dá)城市各個區(qū)域。域。 地塊周邊均為居住社區(qū)或在建小區(qū)，城市界面、居住氛圍良好。地塊周邊均為居住社區(qū)或在建小區(qū)，城市界面、居住氛圍良好。目錄目錄項目概況市場分析與機(jī)市場分析與機(jī)會選擇會選擇客戶定位及產(chǎn)品解決方案土地獲取方式及風(fēng)險公司與項目運(yùn)營能力需求與總結(jié)123456可研報告目錄17 寧波住宅市場整體量價與供求寧波住宅市場整體量價與供求:

21、:去化以當(dāng)?shù)鼐用褡宰橹?；去化以?dāng)?shù)鼐用褡宰橹鳎?808至至1010年市場成交正常年份月均成交年市場成交正常年份月均成交2424萬萬m m2 2上下，調(diào)控年上下，調(diào)控年份月均成交份月均成交1212萬萬m m2 2上下；上下；1010年起供求比上升年起供求比上升, ,限購后價格限購后價格出現(xiàn)下跌出現(xiàn)下跌1221211112111112,639111011915,55811811711611514,54411411311211110121011101010910810710614,2621051041031021010912091109100990980970960950940930920910

22、81208110810089088087086085084083082081成交均價（元/平米）成交面積（萬平米）11下半年11上半年112.210下半年86.71.810上半年75.309下半年0.709上半年0.508下半年08上半年93.8供需比供應(yīng)面積（萬平米）成交面積（萬平米）11.2.2011.2.20限購實(shí)施限購實(shí)施統(tǒng)計口徑：市五區(qū)住宅（10年起計入鎮(zhèn)海，12年2月起計入北侖）數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院08年月均成交面積：11.35萬09年月均成交面積：24.53萬10年月均成交面積：13.50萬11年月均成交面積: 9.54萬12年1-2月月均成交面積：4.5萬鄞州中心區(qū)住宅鄞州

23、中心區(qū)住宅1010年成交均價年成交均價1923719237元元/ /平平, ,月均成交月均成交3.973.97萬萬m m2 2，1111年成交均價年成交均價2055120551元元/ /平平, ,受限購影響月均受限購影響月均成交成交1.751.75萬萬m m2 2，1212年年2 2月份成交僅月份成交僅1.421.42萬萬m m2 2，同比基本持平，同比基本持平111111101109110811071106110511041103110211011012101110104.71278410091008100710061005100412021201111210033.710021001成交均

24、價（元/平）成交面積（萬平米）11.2.2011.2.20限購實(shí)施限購實(shí)施數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院10下半年1.510上半年0.911下半年11上半年供需比供應(yīng)面積（萬平米）成交面積（萬平米）2.10.81.62.62.31.11.5鄞州中心區(qū)住宅市場再改、高端產(chǎn)品供大于求，目前庫存鄞州中心區(qū)住宅市場再改、高端產(chǎn)品供大于求，目前庫存壓力較大；壓力較大；1010年至今市場成交以首置、首改類產(chǎn)品為主，年至今市場成交以首置、首改類產(chǎn)品為主，首置類庫存合理；限購后首置、首改產(chǎn)品成交量看漲首置類庫存合理；限購后首置、首改產(chǎn)品成交量看漲1010年年-12-12年年2 2月月各產(chǎn)品線供需情況各產(chǎn)品線供需情況

25、1212年年2 2月末月末各產(chǎn)品線存貨情況各產(chǎn)品線存貨情況供需比供應(yīng)（萬平米）成交(萬平米）1.8再改首改1.6首置14.0高端數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院高端產(chǎn)品存在部分需求首改首置高端再改存貨套數(shù)鄞州中心區(qū)（含姜山鎮(zhèn)）鄞州中心區(qū)（含姜山鎮(zhèn)）20122012年潛在供應(yīng)年潛在供應(yīng): :待推項目待推項目1212個，個，共體量共體量58.958.9萬方，約萬方，約43404340套，產(chǎn)品類型以高層為主，主力套，產(chǎn)品類型以高層為主，主力面積集中在面積集中在90-14090-140方方項目項目開發(fā)商開發(fā)商上市上市（萬方）（萬方）產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型主力面積主力面積（平方米）（平方米）套數(shù)套數(shù)（套）（套）預(yù)計推

26、出時間預(yù)計推出時間備注備注中基理想城中基地產(chǎn) 4.1高層100-1402832012年5、6月印象外灘布利杰置業(yè)9聯(lián)排、多層、高層聯(lián)排274、多層135-207、高層95-2106262012年上半年金色瓏庭 新明置業(yè) 2.9高層75-1103082012年5、6月光大江灣府邸光大置業(yè)3.5聯(lián)排、高層聯(lián)排250、高層90-1302502012年5月榮安蝶園 榮安地產(chǎn)5.3小高層、高層90-1365052012年初 盛世華府 奧克斯置業(yè)4.3高層90-1403602012年下半年盛世水郡奧克斯置業(yè)6.2小高層、高層90-1205212012年5月姜山榮安心居榮安地產(chǎn)2.1高層130-200140

27、2012年上半年宜家花園國驊集團(tuán)13.1高層137-3578612012年下半年雍城世家中海地產(chǎn)6.1高層172-2582862012年上半年榮安府榮安地產(chǎn)1.8高層82-1421402012年下半年中物科技園中物置業(yè)0.5高層62-103602012年下半年合計合計58.943404340鄞州中心區(qū)（含姜山鎮(zhèn)）鄞州中心區(qū)（含姜山鎮(zhèn)）20132013年潛在供應(yīng)年潛在供應(yīng): :待推項目有待推項目有1616個，體量共個，體量共91.191.1萬方，以高層產(chǎn)品為主萬方，以高層產(chǎn)品為主項目項目開發(fā)商開發(fā)商上市上市（萬（萬方）方）產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型主力面積主力面積（平方米）（平方米）套數(shù)套數(shù)（套）（套）預(yù)

28、計推出時預(yù)計推出時間間備注備注華茂悅峰華茂置業(yè)12高層140-2506652013年上半年環(huán)球城羅蒙集團(tuán)9.5高層2013年上半年億嘉公館蘇豪置業(yè)1.4高層2013年上半年榮安之珠榮安地產(chǎn)16.82013年上半年鄞州新城區(qū)原特殊教育學(xué)校地塊和協(xié)拓展置業(yè)6.62013年下半年鄞州新城區(qū)貿(mào)城西路-1地塊東方晨華置業(yè)4.62013年下半年鄞州新城區(qū)原寧波卷煙廠地塊盛光包裝7.22013年下半年鄞州新城區(qū)原方力工業(yè)園地塊方力置業(yè)4.82013年下半年鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)姜山鎮(zhèn)中學(xué)西側(cè)地塊恒明置業(yè)3.92013年下半年姜山鄞州區(qū)下應(yīng)街道灣底村4號居住地塊天亞房產(chǎn)1.62013年下半年鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心-2-3地塊

29、創(chuàng)新128控股3.62013年下半年鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心原拓泰A地塊創(chuàng)新128控股4.62013年下半年興寧路南側(cè)地段C-3地塊霖得置業(yè)3.72013年下半年鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)明山路1號地塊新江廈股份4.92013年下半年姜山鄞州區(qū)投資創(chuàng)業(yè)中心-1地塊浙江清華科技創(chuàng)新5.32013年下半年姜山鎮(zhèn)原鄞州朝陽防水布廠地塊鄞州巍然房地產(chǎn)0.62013年下半年姜山合計合計91.1約約70007000套套鄞州中心區(qū)鄞州中心區(qū)可比競品分布：可比競品分布：本項目位于鄞州中心區(qū)東部本項目位于鄞州中心區(qū)東部, ,片區(qū)內(nèi)可對比樓盤片區(qū)內(nèi)可對比樓盤高層毛坯售價在高層毛坯售價在1500015000元元/ /平米以上，目前競品大

30、多銷售在前或已近平米以上，目前競品大多銷售在前或已近尾聲尾聲, ,未來競爭主要來自榮安蝶園和周邊二手房未來競爭主要來自榮安蝶園和周邊二手房風(fēng)格璟院風(fēng)格璟院 11.811.8萬平萬平精裝精裝1800018000元元/ /平平榮安蝶園榮安蝶園 5.35.3萬平萬平 1212年上半年年上半年上上城上上城 2222萬平米萬平米 二手毛坯二手毛坯1600016000元元/ /平平國驊宜家花園國驊宜家花園 25 25萬平萬平毛坯毛坯1500015000元元/ /平平 國驊東方灣邸國驊東方灣邸二手毛坯二手毛坯1500015000元元/ /平平榮安心居榮安心居 7 7萬平萬平 毛坯毛坯15500-160001

31、5500-16000元元/ /平平 宗宗地地 7.387.38萬萬平米平米 測算價精裝測算價精裝1459614596元元/ /平平競品分析競品分析風(fēng)格璟院風(fēng)格璟院【基本資料基本資料】G1G3G2發(fā)展商寧波卓洋置業(yè)有限公司工地位置鄞州鄞縣大道培羅成廣場北側(cè)，上上城南總建11.811.8萬平方米建筑類型高層 別墅容積率1.71.7開盤時間2010年11月21日主力面積高層136-179136-179 聯(lián)排253-267253-267均價聯(lián)排4000040000元/平米高層1800018000元/平米(帶2000元/精裝)主力總價高層234-456234-456萬元 聯(lián)排850-1200850-12

32、00萬元項目賣點(diǎn)鄞州中心區(qū)，雙面環(huán)河，景觀資源優(yōu)勢，別墅區(qū)居住舒適度強(qiáng)。交通便捷，暢達(dá)江東、海曙、東錢湖等各方銷售情況共推出68套聯(lián)排，352套高層，截止2012年3月11日，已簽約備案96套，簽約率為23%。備注：數(shù)據(jù)截至3月11日競品分析競品分析風(fēng)格璟院風(fēng)格璟院【戶型分析戶型分析】兩房朝南超大面寬設(shè)計兩房朝南超大面寬設(shè)計獨(dú)立洗衣空間，室內(nèi)干濕分區(qū)獨(dú)立洗衣空間，室內(nèi)干濕分區(qū)超大客廳設(shè)計與餐廳連接一線超大客廳設(shè)計與餐廳連接一線專屬一梯一戶，延伸室內(nèi)使用功能專屬一梯一戶，延伸室內(nèi)使用功能170170，四室兩廳兩衛(wèi)，四室兩廳兩衛(wèi)兩房朝南，超大面寬設(shè)計兩房朝南，超大面寬設(shè)計陽臺收攬甬新河自然風(fēng)光陽臺

33、收攬甬新河自然風(fēng)光獨(dú)立洗衣空間，干濕分洗獨(dú)立洗衣空間，干濕分洗專屬一梯一戶電梯入戶，門廳專屬一梯一戶電梯入戶，門廳空間延伸室內(nèi)功能，動靜分離空間延伸室內(nèi)功能，動靜分離138138，三室兩廳兩衛(wèi)，三室兩廳兩衛(wèi)面積（平米）面積（平米）套數(shù)套數(shù)已售已售可售可售銷售率銷售率高層136-1371683912923%169-1791431412910%202-298411402%別墅197-200138562%253-26741271366%276-325147750%合計合計4209632423%客戶特征客戶特征 地域性較強(qiáng)，別墅客戶以企業(yè)主、企業(yè)高管、機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)為主，年齡介乎40-55歲之間?？蛻魜?/p>

34、源客戶來源客戶置業(yè)用途客戶置業(yè)用途【客戶來源、特征及其關(guān)注點(diǎn)客戶來源、特征及其關(guān)注點(diǎn)】競品分析競品分析風(fēng)格璟院風(fēng)格璟院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，客戶關(guān)注最多的是升值潛力及價格，總價段將成為客戶最大的置業(yè)因素關(guān)注點(diǎn)排序依次為：規(guī)劃升值潛力區(qū)域發(fā)展價格 品質(zhì)園林景觀物業(yè)服務(wù)交通便捷贈送面積配套便利精裝修客戶關(guān)注點(diǎn)排序客戶關(guān)注點(diǎn)排序 贈送面積物業(yè)服務(wù)園林景觀交通便捷配套便利規(guī)劃價格品質(zhì)區(qū)域發(fā)展精裝修升值潛力客戶關(guān)注點(diǎn)分析客戶關(guān)注點(diǎn)分析投資, 10%自住, 62%自住兼投資, 28%3%18%7%70%2%海曙區(qū)江東區(qū)其他區(qū)鄞州區(qū)江北區(qū)發(fā) 展 商：銀億建設(shè)開發(fā)公司 工地位置：鄞州區(qū)鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心，北臨誠信路，東靠甬

35、新河，西接八一路 總 建：22萬平方米建筑類型：小高層、高層、聯(lián)排容 積 率：1.4開盤時間：2008年10月18日二手價格：小高層1550015500元/平米 高層1700017000元/平米 聯(lián)排2500025000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：高層精裝修，其余毛坯主力戶型：80-9080-90平米二手總價：850-1200萬元項目賣點(diǎn)：鄞州中心區(qū)，大型居住社區(qū)，銀億品牌效應(yīng)。銷售情況：規(guī)劃有6幢精裝修高層，13幢小高層，10幢聯(lián)排別墅，9套尾房 。競品分析競品分析銀億上上城銀億上上城【基本資料基本資料】20082008年年1010月月1818日開盤，持續(xù)推出日開盤，持續(xù)推出16381638套，持續(xù)熱

36、銷，截至套，持續(xù)熱銷，截至20102010年已年已售罄。售罄。競品分析競品分析銀億上上城銀億上上城【戶型分析戶型分析】面積（平米）面積（平米）套數(shù)套數(shù)已售已售可售可售銷售率銷售率高層兩房76-903893890100%三房90-140 929926399.7%大三房140-1702562560100%聯(lián)排248-2685655198.2%合計16301626499.7%8888 二二房房三三廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)1.1.兩房朝南，帶飄窗設(shè)計兩房朝南，帶飄窗設(shè)計2.2.贈送露臺閣樓，附加值高贈送露臺閣樓，附加值高3.3.客廳餐廳相連，動靜分離客廳餐廳相連，動靜分離1.1.客廳南北不通透客廳南北不通透2.2

37、.書房朝南，結(jié)構(gòu)不合理書房朝南，結(jié)構(gòu)不合理3.3.進(jìn)門餐廳，動線問題嚴(yán)重進(jìn)門餐廳，動線問題嚴(yán)重4.4.進(jìn)門正對衛(wèi)生間，且過道過長，影響采光進(jìn)門正對衛(wèi)生間，且過道過長，影響采光144144 三三房房二二廳廳二二衛(wèi)衛(wèi)客戶特征客戶特征 投資比例較大， 因此客戶來源分布較廣，但主要成交客戶為鄞州客戶，地域性強(qiáng)。園林景觀贈送面積物業(yè)服務(wù)價格開發(fā)商區(qū)域發(fā)展精裝修升值潛力交通便捷配套便利規(guī)劃客戶關(guān)注點(diǎn)分析客戶關(guān)注點(diǎn)分析客戶來源客戶來源客戶置業(yè)用途客戶置業(yè)用途【客戶來源、特征及其關(guān)注點(diǎn)客戶來源、特征及其關(guān)注點(diǎn)】競品分析競品分析銀億上上城銀億上上城客戶關(guān)注點(diǎn)排序客戶關(guān)注點(diǎn)排序 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，客戶關(guān)注最多的是價格和升

38、值潛力，成為客戶的置業(yè)因素。關(guān)注點(diǎn)排序依次為：價格升值潛力開發(fā)商區(qū)域發(fā)展配套便利贈送面積規(guī)劃精裝修物業(yè)服務(wù)交通便捷鄞州, 40%奉化, 11%寧海, 9%江東, 10%海曙, 20%北侖, 5%鎮(zhèn)海, 5%投資, 50%自住, 30%自住兼投資, 20%競品分析競品分析榮安心居榮安心居發(fā) 展 商：寧波榮居置業(yè)有限公司工地位置：鄞州滄海路與永達(dá)路交界處，世紀(jì)花園北面總 建：7萬建筑類型：高層容 積 率：2.20開盤時間：2011年9月17日均 價：15500-1600015500-16000元/ 主力面積：130-138130-138主力總價：202-221202-221萬項目概況：項目位于鄞州

39、中心區(qū)潘火板塊，產(chǎn)品打造出色，建筑外立面全部采用全石材干掛，擁有近萬米社區(qū)景觀，定位為潘火高端樓盤。 【基本資料基本資料】1#2#3#5#4#備注：數(shù)據(jù)截至3月11日競品分析競品分析榮安心居榮安心居物業(yè)類型物業(yè)類型面積段面積段套數(shù)套數(shù)已售已售可售可售銷售率銷售率高層130-1392845822620178482464%1994884016.6%小計43811032825%【戶型分析戶型分析】兩兩室一廳朝南，南北通室一廳朝南，南北通透，南向帶大面積陽臺。透，南向帶大面積陽臺。兩兩房朝南，橫廳設(shè)計，戶房朝南，橫廳設(shè)計，戶型進(jìn)深較長。型進(jìn)深較長。1#1311#131三三室室

40、兩廳兩廳5#155#157 7，三室三室兩廳兩廳【客戶來源、特征及其關(guān)注點(diǎn)客戶來源、特征及其關(guān)注點(diǎn)】規(guī)劃交通便捷產(chǎn)品區(qū)域發(fā)展開發(fā)商價格物業(yè)服務(wù)贈送面積園林景觀配套便利客戶關(guān)注點(diǎn)分析客戶關(guān)注點(diǎn)分析客戶來源客戶來源客戶置業(yè)用途客戶置業(yè)用途競品分析競品分析榮安心居榮安心居客戶特征客戶特征 客戶區(qū)域概念明顯，主要以潘火本地客戶為主，其次為鄞州中心區(qū)其他區(qū)域購房目的主要用于自住，無純投資客戶客戶關(guān)注點(diǎn)排序客戶關(guān)注點(diǎn)排序 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，客戶關(guān)注最多的是價格和產(chǎn)品。關(guān)注點(diǎn)排序依次為：價格產(chǎn)品配套便利開發(fā)商規(guī)劃交通便捷區(qū)域發(fā)展贈送面積物業(yè)服務(wù)園林景觀70%20%5%5%潘火鄞州中心區(qū)其他區(qū)域江東其他區(qū)域自住, 9

41、0%自住兼投資, 10%發(fā) 展 商：寧波東方建設(shè)開發(fā)有限公司工地位置：鄞州下應(yīng)街道與康強(qiáng)路交匯處總 建：25萬建筑類型：高層容 積 率：2.00開盤時間：2011年9月25日折后均價：1500015000元/主力面積：86-13186-131 主力總價：135-212135-212萬項目概況：項目位于鄞州中心區(qū)潘火板塊，產(chǎn)品打造出色，底部石材干掛，上部真石漆；經(jīng)典簡歐風(fēng)情園林，雙水岸環(huán)繞；定位為潘火高端樓盤。競品分析競品分析國驊宜家花園國驊宜家花園【基本資料基本資料】備注：數(shù)據(jù)截至3月11日物業(yè)類型物業(yè)類型面積（）面積（）套數(shù)套數(shù)已售已售可售可售銷售率銷售率高層86-881392111815%

42、117-137318252937.9%小計4574641110.1%競品分析競品分析國驊宜家花園國驊宜家花園【戶型分析戶型分析】大大開間，兩室一廳朝南，南開間，兩室一廳朝南，南向大面積陽臺，附加值高向大面積陽臺，附加值高 橫橫廳設(shè)計，兩房朝南，通透性強(qiáng)，廳設(shè)計，兩房朝南，通透性強(qiáng)，動靜分離，居住舒適性高。動靜分離，居住舒適性高。8#888#88 兩室兩兩室兩廳一衛(wèi)廳一衛(wèi)8# 122 8# 122 ，三，三室兩廳室兩廳兩衛(wèi)兩衛(wèi)競品分析競品分析國驊宜家花園國驊宜家花園【客戶來源、特征及其關(guān)注點(diǎn)客戶來源、特征及其關(guān)注點(diǎn)】規(guī)劃交通便捷產(chǎn)品區(qū)域發(fā)展開發(fā)商價格物業(yè)服務(wù)贈送面積園林景觀配套便利客戶關(guān)注點(diǎn)分析

43、客戶關(guān)注點(diǎn)分析客戶來源客戶來源客戶置業(yè)用途客戶置業(yè)用途客戶特征客戶特征 客戶區(qū)域概念明顯，主要以潘火本地客戶為主，其次為鄞州中心區(qū)其他區(qū)域和江東。購房目的主要用于自住，無純投資客戶?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)排序客戶關(guān)注點(diǎn)排序 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，客戶關(guān)注最多的是價格和產(chǎn)品。關(guān)注點(diǎn)排序依次為：價格產(chǎn)品（立面、用材、質(zhì)量等）配套便利開發(fā)商規(guī)劃交通便捷區(qū)域發(fā)展贈送面積物業(yè)服務(wù)園林景觀自住, 90%自住兼投資, 10%潘火, 60%鄞州中心區(qū)其他區(qū)域, 20%江東, 15%其他區(qū)域, 5%【基本資料基本資料】競品分析競品分析榮安蝶園榮安蝶園鄞縣大道鄞縣大道下應(yīng)北路下應(yīng)北路本案本案面積（平米）面積（平米）套數(shù)套數(shù)比率比率903

44、6973.1%13713626.9%合計合計505100%發(fā)展商發(fā)展商寧波榮安置業(yè)有限公司工地位置工地位置鄞州下應(yīng)北路與金源路交界處總建總建5.35.3萬平方米建筑類型建筑類型小高層 高層開盤時間開盤時間2012年上半年主力面積主力面積9090、137137報價報價待定項目概況項目概況榮安蝶園總建筑面積約5.3萬方，由12幢9、11、18層小高層和高層建筑組成，取韻“蝶形”，整體呈中軸對稱布局；汲取新古典主義高貴風(fēng)格，建筑底部采用高檔天然石材，搭配上部真石漆。競品分析競品分析榮安蝶園榮安蝶園【總平及戶型布局總平及戶型布局】909090909090909090909090909090909090

45、9090909090909090909090909090909090909090136 136136 136136 136136 136戶型方正，全明設(shè)計，南北通透戶型方正，全明設(shè)計，南北通透主臥、次臥南向設(shè)置主臥、次臥南向設(shè)置5.15.1米陽臺橫置，北側(cè)設(shè)備平臺贈送米陽臺橫置，北側(cè)設(shè)備平臺贈送南北通透，雙陽臺南北通透，雙陽臺三間朝南，三間朝南，10.410.4面寬，主臥套間設(shè)計面寬，主臥套間設(shè)計設(shè)備平臺贈送設(shè)備平臺贈送戶型方正，全明設(shè)計，南北通透戶型方正，全明設(shè)計，南北通透主臥、客廳南向設(shè)置主臥、客廳南向設(shè)置地聽南連陽臺，北側(cè)設(shè)備平臺地聽南連陽臺，北側(cè)設(shè)備平臺贈送贈送兩室兩室兩廳兩廳一衛(wèi)一衛(wèi)

46、 9090平平方米方米兩室兩室兩廳兩廳一衛(wèi)一衛(wèi) 9090平平方米方米三室三室兩廳兩廳兩衛(wèi)兩衛(wèi)136136平方平方米米競品分析競品分析榮安蝶園榮安蝶園【戶型分析戶型分析】目錄目錄項目概況市場分析與機(jī)會選擇客戶定位及產(chǎn)客戶定位及產(chǎn)品解決方案品解決方案土地獲取方式及風(fēng)險公司與項目運(yùn)營能力需求與總結(jié)123456可研報告目錄根據(jù)鄰盤風(fēng)格璟院、銀億上上根據(jù)鄰盤風(fēng)格璟院、銀億上上城城及及榮安心榮安心居居競品的客戶分競品的客戶分析推導(dǎo)出本案的目標(biāo)客戶來源與客戶特征析推導(dǎo)出本案的目標(biāo)客戶來源與客戶特征: :年齡特征年齡特征職業(yè)特征職業(yè)特征關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)置業(yè)目的置業(yè)目的需求產(chǎn)品需求產(chǎn)品以30歲以下首次置業(yè)的年輕人及

47、30-45歲改善型客戶為主主要來自企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、企事業(yè)單位的管理人員及個體戶，部分小私企業(yè)主首次置業(yè)客戶對于單價、總價的關(guān)注相對較多，而改善型客戶對于社區(qū)品質(zhì)、居住環(huán)境及戶型舒適度關(guān)注較多，投資客關(guān)注價格及未來升值潛力購房需求以自住為主，投資用途為輔首次置業(yè)/投資的客戶需求面積在90平米以內(nèi);改善型客戶需求面積在120平米左右風(fēng)格璟院客戶來源風(fēng)格璟院客戶來源銀億上上城客戶來源銀億上上城客戶來源以鄞州區(qū)客源為主，老三區(qū)為輔，少量寧海、奉化寧海寧海9%奉化奉化19%鄞州鄞州海曙海曙20%江東江東寧海寧海9%奉化奉化11%鄞州鄞州北侖北侖5%鎮(zhèn)海鎮(zhèn)海目標(biāo)客戶特征目標(biāo)客戶特征以鄞州區(qū)客源為主，少量

48、寧海、奉化項項目目客客戶戶定定位位客戶來源客戶比例年齡職業(yè)對應(yīng)產(chǎn)品客戶價值點(diǎn)市區(qū)工作人員，主要為鄞州區(qū)和附近下應(yīng)街道等90%25-30教師、醫(yī)生、事業(yè)單位職員、個體商戶、企業(yè)中層、白領(lǐng)80兩房100三房配套、品質(zhì)、品牌、城市規(guī)劃、價格10%30-40小企業(yè)主、個體商戶、一般公務(wù)員、企業(yè)中層120三房配套、品質(zhì)、品牌、城市規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品線產(chǎn)品類型建議面積段套數(shù)比例銷售價格未來競爭狀況首置高層80兩房35%14500（精裝C標(biāo)）榮安蝶園后期同面積段產(chǎn)品、銀億上上城、東方灣邸等周邊同面積段二手房首改高層100三房一衛(wèi)55%14600（精裝C標(biāo)）高層小高層120三房兩衛(wèi)10%15000（精裝C標(biāo)）

49、項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位市場定位結(jié)論市場定位結(jié)論: :根據(jù)周邊區(qū)域的市場特征結(jié)合宗地土地屬根據(jù)周邊區(qū)域的市場特征結(jié)合宗地土地屬性，項目定位萬科性，項目定位萬科G2G2品類，產(chǎn)品線為鄞州中心區(qū)東部缺乏品類，產(chǎn)品線為鄞州中心區(qū)東部缺乏的首置的首置+ +首改，未來競爭壓力不大首改，未來競爭壓力不大目錄目錄項目概況市場分析與機(jī)會選擇客戶定位及產(chǎn)品解決方案土地獲取方式土地獲取方式及風(fēng)險及風(fēng)險公司與項目運(yùn)營能力需求與總結(jié)123456可研報告目錄獲取方式及地價支付節(jié)奏：獲取方式及地價支付節(jié)奏：本本項目通過現(xiàn)場拍賣競價方式項目通過現(xiàn)場拍賣競價方式競買，地塊具備推地條件，地塊經(jīng)過兩次流拍競買，地塊具備推地條件，

50、地塊經(jīng)過兩次流拍，鄞，鄞州區(qū)政州區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)明確希望萬科摘府領(lǐng)導(dǎo)明確希望萬科摘牌牌3.3.拆遷及交地拆遷及交地 -目前基本為空地，政府承諾凈地交付投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-C地塊包含內(nèi)容與價款組成：地價 總價：4.437億元；樓面地價：6000元/平方米；支付節(jié)奏支付進(jìn)度2012年5月2012年11月支付金額2.2850億元2.2850億元付款條件競買成功后10個工作日內(nèi)競買成功后6個月內(nèi)+政府凈地交付2.2.地價支付節(jié)奏地價支付節(jié)奏1 1、土地使用權(quán)獲取方式、土地使用權(quán)獲取方式風(fēng)險與競爭對手：風(fēng)險與競爭對手：2. 2. 潛在競爭對手潛在競爭對手分析分析 無。1.1.風(fēng)險分析風(fēng)險分析主要風(fēng)險點(diǎn)主要風(fēng)

51、險點(diǎn)風(fēng)險內(nèi)容風(fēng)險內(nèi)容防范措施防范措施國土、規(guī)劃風(fēng)險政府公開掛牌出讓，無風(fēng)險拆遷、補(bǔ)償風(fēng)險政府書面承諾將地塊內(nèi)建筑物拆遷完成后交地,無風(fēng)險合作風(fēng)險公開出讓項目無合作風(fēng)險政策風(fēng)險無風(fēng)險稅務(wù)風(fēng)險無風(fēng)險其它風(fēng)險無風(fēng)險目錄目錄項目概況市場分析與機(jī)會選擇客戶定位及產(chǎn)品解決方案土地獲取方式及風(fēng)險公司與項目運(yùn)公司與項目運(yùn)營營能力需求與總結(jié)123456可研報告目錄項目開發(fā)項目開發(fā)節(jié)奏：節(jié)奏：項目在項目在20122012年年4 4月月啟動，啟動，20122012年年8 8月月開工，開工，在在1313年年2 2月月開盤開盤，1414年年7 7月竣工，月竣工，1414年年8 8月月可交付可交付入住入住序號工作內(nèi)容時間

52、開始完成項目啟動時間2012年4月規(guī)劃方案設(shè)計（前置）2012年2月2012年3月單體方案設(shè)計2012年4月2012年5月施工圖設(shè)計2012年5月2012年7月5取得土地證2012年11月6基礎(chǔ)開工2012年8月7開盤2013年2月8竣工驗收2014年7月2014年8月9入住2014年8月項目首期開發(fā)計劃項目首期開發(fā)計劃產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)1313年年1414年年合計合計銷售面積（）高層高層120120（IT2IT2：11F11F）792079207920高層高層100100（IT2IT2：11F11F）244002440024400高層高層95+80+80+9595+80+80+95（IT4IT

53、4：18F18F）378003780037800底層商業(yè)底層商業(yè)300300300地下車庫地下車庫117441174411744銷售金額（萬元）高層高層120120（IT2IT2：11F11F）118801188011880高層高層100100（IT2IT2：11F11F）356243562435624高層高層95+80+80+9595+80+80+95（IT4IT4：18F18F）548425484254842底層商業(yè)底層商業(yè)540540540地下車庫地下車庫256925692569銷售單價（元/）高層高層120120（IT2IT2：11F11F）15000 15000 15000 高層高層

54、100100（IT2IT2：11F11F）14600 14600 14600 高層高層95+80+80+9595+80+80+95（IT4IT4：18F18F）14509 14509 14509 底層商業(yè)底層商業(yè)18000 18000 18000 地下車庫地下車庫7萬元/個7 7萬元萬元/ /個個1313年年2 2月月實(shí)現(xiàn)銷售，住宅實(shí)現(xiàn)銷售，住宅1414年年8 8月實(shí)現(xiàn)結(jié)算月實(shí)現(xiàn)結(jié)算，整體住宅銷售，整體住宅銷售均價均價1459614596元元/ /（含（含裝修平均裝修平均成本成本664664元元/ /）按照按照政府政府以往拍賣以往拍賣條件條件分兩次支付分兩次支付地價地價款（款（1212年年11

55、11月月付清付清地價）核心地價）核心指標(biāo)可滿足集團(tuán)要求，整體銷售指標(biāo)可滿足集團(tuán)要求，整體銷售凈利率凈利率12.1612.16% %項目項目指標(biāo)值指標(biāo)值核心指標(biāo)：核心指標(biāo)：1、內(nèi)部收益率%42.55%2、銷售凈利率%12.16%參考指標(biāo)：參考指標(biāo)：3、單位面積凈利1561 4、銷售毛利率%19.72%5、資金峰值比例54.93%6、地價支付貼現(xiàn)比95.52%7、資金峰值 49,630 8、項目總投 82,344 9、投資回報率15.58%單位：單位：平米，萬元平米，萬元1313年年1414年年合計合計銷售面積 8216482164銷售金額105455105455結(jié)算面積8216482164結(jié)算金

56、額105455105455地價成本 45791 開發(fā)建安成本32862營業(yè)稅金及附加 6011 增值稅匯算清繳總額0管理費(fèi)用1582 銷售費(fèi)用2109稅前利潤17101所得稅4275 稅后利潤12826 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率42.55%銷售凈利率銷售凈利率12.16%項目從項目從獲取至開工獲取至開工3 3個月個月，至，至開盤開盤9 9個月個月（中（中高層須達(dá)主體結(jié)構(gòu)高層須達(dá)主體結(jié)構(gòu)1/31/3），至結(jié)算），至結(jié)算2727個個月月項目與公司戰(zhàn)略契合度：萬科在市場份額占項目與公司戰(zhàn)略契合度：萬科在市場份額占40%40%上的鄞州上的鄞州中心區(qū)已無項目；本項目所在區(qū)域?qū)氽粗葜行膮^(qū)，符合寧中心區(qū)已無項目

57、；本項目所在區(qū)域?qū)氽粗葜行膮^(qū)，符合寧波公司發(fā)展戰(zhàn)略；同時，該項目的獲取可提供首置、首改波公司發(fā)展戰(zhàn)略；同時，該項目的獲取可提供首置、首改類產(chǎn)品，改善現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類產(chǎn)品，改善現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)寧波公司在市區(qū)項目分布寧波公司在市區(qū)項目分布金色水岸金色水岸金域華府金域華府云鷺灣云鷺灣金色城市金色城市萬科城萬科城東部新城公租房東部新城公租房宗地宗地 現(xiàn)有資源狀況現(xiàn)有資源狀況：公司目前運(yùn)營4 4個項目（含代建項目），其中三項目可售資源7474萬平米，開發(fā)周期約3 3年。 現(xiàn)有品類結(jié)構(gòu)現(xiàn)有品類結(jié)構(gòu)：金色43%；城花12%；四季45% 現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：首置23%；首改49%；再改20%；高端8% 開發(fā)節(jié)

58、奏開發(fā)節(jié)奏：項目獲取至開工3個月，至開盤9個月（預(yù)售要求中高層至結(jié)構(gòu)1/3），至結(jié)算27個月，現(xiàn)金流回正時間僅13個月。 裝修標(biāo)準(zhǔn)化裝修標(biāo)準(zhǔn)化：集團(tuán)精裝修C級標(biāo)準(zhǔn) 外立面標(biāo)準(zhǔn)化外立面標(biāo)準(zhǔn)化：擬采用集團(tuán)新古典外立面標(biāo)準(zhǔn)在售項目在售項目售完項目售完項目鄞州中心鄞州中心區(qū)區(qū)項目與公司戰(zhàn)略契合度：寧波公司目前可售資源為項目與公司戰(zhàn)略契合度：寧波公司目前可售資源為7474萬萬平平米，主要集中在兩個大項目米，主要集中在兩個大項目，在市場份額最大的鄞州中心，在市場份額最大的鄞州中心區(qū)無后續(xù)項目，本項目規(guī)模較小且能快速開發(fā)區(qū)無后續(xù)項目，本項目規(guī)模較小且能快速開發(fā)項目名稱項目名稱云鷺灣項目云鷺灣項目金色城市項目

59、金色城市項目萬科城項目萬科城項目 合計合計土地屬性 （品類）TCG產(chǎn)品線首置首改再改高端首置首改再改首置首改再改高端已開發(fā)總可售建筑面積（）204841365613334 62227存建筑面積（）26201572419361376871556790959儲備情況（未動工）可售面積（）66787114474 548782668085917 122061 51994522791可開發(fā)周期3年1年3年3年注：注：已已開發(fā)總可售建筑面積（）系已開發(fā)未上市銷售的開發(fā)總可售建筑面積（）系已開發(fā)未上市銷售的項目項目面積面積（含含云云鷺灣鷺灣3 3# #地地、金色城市二期）金色城市二期）本項目資金峰值為本項目資金峰值為4.96304.9630億元，出現(xiàn)時點(diǎn)為億元，出現(xiàn)時點(diǎn)為20132013年年1 1