物權法教案：第四講不動產所有權

1、第四講 不動產所有權【學習目標】1、準確界定建筑物區(qū)分所有權（專有權、共有權、管理權）2、正確處理不動產的相鄰關系【學習內容】1、建筑物區(qū)分所有權（重點）2、相鄰關系（難點）課時安排：6課時+2課時教學方法:講授+案例小組討論【課程導入案例】：2006-3-55甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產證。下列哪些說法是正確的? A、甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收人B、一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意一、建筑物區(qū)分所有權（） 專有權：單元空間建筑物

2、區(qū)分所有權 共有權：地基、電梯、管線、走廊等公攤面積 管理權：業(yè)主自治的權利（一）建筑物區(qū)分所有權的概念 所謂建筑物區(qū)分所有是指民事主體對于建筑物的有獨立用途的部分的單獨所有和對共用的部分的共同所有。（二）建筑物區(qū)分所有的要件 基于物權客體的獨立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：（1）須具有構造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。（2）須具有使用上的獨立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。（3）須在構造上具有共用的部分，即各專有部分人為了利用其專有部分必須利用共用部分，如

3、一住宅樓，各單元房的住戶必須共用一個樓梯，必須共用一條通道等等。（三）專有部分的單獨所有權（專有權）這是指數人區(qū)分一建筑物而各有的那一部分，以此專有部分為客體的區(qū)分所有權，為各區(qū)分所有人單獨所有，在性質上與一般所有權并無不同。但是，業(yè)主行使其專有部分的單獨所有權受到下列限制：1、業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。2、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。1 / 7（四）共用部分的共有權（共有權）建筑物的共用部分為相關區(qū)分所有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所有

4、人對共有部分，應按其目的加以使用。共有部分的修繕費以及其他負擔，由各區(qū)分所有人按其單獨所有的部分的面積占總面積的比例來分擔。此種共有在性質上應當屬于按份共有，但是不得請求分割。轉讓專有部分的所有權必須同時轉讓共用部分的共有權，專有部分和共有部分不得分開轉讓。1、業(yè)主共有財產部分（1）道路屬于業(yè)主共有建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。（2）關于綠地的歸屬合同明確約定歸個人所有的屬于個人所有法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國家所有其余的一律歸全體業(yè)主共有【重點法條】：物權法第73條：建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于

5、業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。（3）關于車位的歸屬占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是無論如何，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，然后才能對外出售、出租。【重點法條】：物權法第74條：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。      建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出

6、售、附贈或者出租等方式約定。      占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（4）其他歸業(yè)主共有的財產凡是必須由業(yè)主共同使用的部分都應當歸業(yè)主共同所有，如樓梯、過道、建筑物的外墻等；不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有。2、共有部分的處分 共有部分財產不能單獨轉讓、抵押、出租；業(yè)主轉讓其專有部分所有權的，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。3、業(yè)主對共有部分的權利和義務（1） 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。（2）建筑物及其附屬設施

7、的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！練v年真題】：2006-3-55甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產證。下列哪些說法是正確的? A、甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收人B、一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意（五）對共有部分的管理（管理權）1、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（1）性質業(yè)主大會是全體業(yè)主進行集體決策的自治性組織，全體業(yè)主均有權利參加并在業(yè)主大會上行使表決權。業(yè)主委

8、員會是業(yè)主大會的常設機構，在業(yè)主大會閉會期間行使業(yè)主大會的部分職權和其他由業(yè)主大會授予的權利。（2）必須由業(yè)主共同決定的事項【重點法條】：物權法第74條：下列事項由業(yè)主共同決定：     （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；     （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；     （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；     （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；     （五

9、）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；     （六）改建、重建建筑物及其附屬設施；     （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。      決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。（3）業(yè)主對于業(yè)主大會決議的撤銷訴權【重點法條】：物權法第78條：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。  

10、;    業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 （4）業(yè)主大會與業(yè)主委員會的排除妨害請求權【重點法條】：物權法第78條：業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。  業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。2、物業(yè)管理公司的選任（1）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托

11、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。（2）對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。（3）物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系 物業(yè)管理機構與業(yè)主之間是委托合同關系，因此委托合同關于委托人和受托人之間的權利義務關系適用于業(yè)主與物業(yè)管理機構之間。 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。二、相鄰關系（）（一）相鄰關系的概念相鄰關系是指兩個或兩個以上相互毗鄰不動產的所有人或使用人，在行使其不動產權利的過程中相互給予對方的一種便利或者對自己權利的限制，因而發(fā)生的權利義務關系。（二）處理相鄰關系的原則與法律使用（1）不動產的相鄰權利人應當按照有

12、利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。（2）法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當地習慣。（三）相鄰關系的類型 1、鄰地利用關系（）所謂鄰地利用關系是指不動產所有人或使用人為了行使自己的不動產權利而必須利用其相鄰之不動產權利人的不動產，則相鄰之不動產權利人不得基于其所有權或使用權而予以禁止，但利用人必須選擇給對方造成最小損失的方式并給對方以補償。具體又包括如下幾種情形：（1）袋地通行權土地所有人或使用人沒有其他途徑可以進入自己土地，因此可以從鄰地上進行通行的權利。（2）管線鋪設關系不動產所有人或者使用人必須經過他人之土地上下鋪設電

13、纜、光纜、煤氣管道等，可以在利用相鄰之土地而進行鋪設的權利。（3）建造建筑物等利用權土地所有人或者使用人，因營造或修繕建筑物有使用鄰地之疆界或部分土地之必要，該鄰地之所有人或使用人應許鄰地所有人使用其土地，此即為土地所有人負有容忍鄰地所有人使用其土地之義務，易言之，鄰地所有人有請求使用土地所有人土地之權。【歷年真題】：2005-3-3，甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內堆放，丙要求甲付費200元，并提出不得超過20天，甲同意。修房過程中，甲搬運建材須從乙家門前經過，乙予以阻攔。對此，下列哪一種說法不正確？A乙無權拒絕甲在其院內堆放建材 B乙無

14、權阻攔甲經其門前搬運建材C甲應依約定向丙支付占地費 D若建材堆放時間超過20天，丙有權要求甲清理現場注意：此題原答案為A選項，現在為錯誤答案！2、用水和排水關系【重點法條】：物權法第86條：不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。 對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。（1）用水關系上流土地之所有人或者使用人不得自行改變水流的方向，也不得擅自堵截自然水流或者以其他方式使得水流干涸，從而確保下游土地權利人能夠依照習慣用水方式獲得相應之水流的利用。（2）排水關系自然排水。自然流至之水，低地所有人不得妨阻。因低地所有人或使用人對于自

15、然流至之水，有義務進行承受，而高地所有人或使用人則有自然排水權。 人工排水。土地所有人或使用人進行人工排水，原則上無使用鄰地的權利。土地所有人或使用人不得設置屋檐或其他工作物，使雨水直注于相鄰之不動產。3、妨害妨免關系（）所謂妨害妨免關系是指不動產所有人在行使自己之不動產權利時不得給相鄰之不動產權利人造成不應由其忍受的妨害。注意根據相鄰關系不動產所有人有義務容忍相鄰之不動產所有人為了行使其不動產權利而不得已造成的一定程度之妨礙，但是超出此必要限度的妨害則構成對相鄰不動產所有人或使用人權利的侵害。 其具體內容又包括：（1）不得完全阻礙相鄰不動產權利人的對光線的采納即采光權（2）不可量物侵害之排除土地所有人或使用人，于他人之土地有煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之。【重點法條】：物權法第90條：不動產權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣