投資大酒店可行性分析報告(doc 7)

1、投資XX大酒店可行性分析報告引言本報告估價對象是XX大酒店估價項目。對象周邊有XX等商業(yè)設施。項目總面積為100000平方米左右。其中配套面積30000多平方米。綠化率51。2%。是一個按照國家星級標準評定打造的五星級酒店。 估價人員認真分析了所掌握的資料，并進行了實地勘探和對臨近地區(qū)的調查以后，根據估價對象的特點和本身的實際狀況，選取市場比較法，收益法和假設開發(fā)法作為本次估價的基本方法。最終確定估價對象在某年某月某日的估價結果為：項目單價14689。9/平方米一 市場比較法市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過類似房地產進行比較，這些類似房地產的成交價格做適當?shù)男拚怨浪愎纼r對象的合

2、理價格或價值的方法。 目前市場上與本項目類似的一部分產品，都是作為酒店項目經營，提供固定回報，業(yè)主不可以自住，包租結束后提供回購，面積小總價低。表1可比項目概況表序號案名回報率提供回購否出售比例酒電星級1天驕85%是100%42飛雕8%否100%43碧云89%是100%經濟4亞龍8%否100%45維奇8%是100%經濟表2市場比較法計算XX的價格定價因數(shù)細化因數(shù)權重天驕飛雕碧云維奇亞龍（%）評分得分評分得分評分得分評分得分評分得分地域因數(shù)10%環(huán)境升值前瞻5%0.40.020.30.0150.50.0250.40.020.30.015酒店氣氛9%0.20.0180.40.0360.10.009

3、0.20.0180.20.018人文氛圍4%0.10.0040.20.0080.10.0040.10.0040.20.008自然環(huán)境3%0.30.0090.10.0030.30.0090.20.0060.10.003治安狀況3%0.1區(qū)域印象4%0.2交通車管2%-0.2公交3%0.3配套學校2%0.5菜場醫(yī)院2%0.3商場銀行4%0.5樓盤個例40%規(guī)模6%-0.4平面設計8%0.5設備8%-0.5裝修9%-0.4建筑選材4%0.4外觀5%0.5車位5%-0.2物管8%品牌7%0收費1%0工程6%潛在風險6%0.5合計1.30.12200.0653.50.2462.60.2020.80.10

4、7樓盤比較價格1191514500120001458111408比較價格1336915443149521752612629根據每個項目和本產品的相似度以及區(qū)位特征等，每個產品都有不同的權重值，分別是：天驕 40%，飛雕30%，碧云10%，亞龍10%，維奇10%分別以每個項目樓盤銷售價格乘以比較系數(shù)得出每個產品的比較價格，再將每個項目的比較價格乘以其相應的權重，得出最后的權重值，將所有權重值相加得出本項目的市場價格。二 收益法收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率和資本化率，收益乘數(shù)將其轉化為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。要預測XX酒店的價值，首先應預測其未來收入。XX酒

5、店建成后，應有如下收入：客房，餐飲，休閑逸樂，會議。A 客房收入1 年客房總收入表三。年客房總收入年份房價入住率年毛利平均利潤200648045%95800320185435712200756040%99348480200868080%241274880200965050%144144000201068065%196035840201168055%165876480201278055%190270080201378065%224864640201480070%248371200201580070%248371200客房毛利率為40%客房毛利為：18544X40%=8344。8萬元稅：18544

6、X5。6%=1038。46萬元支出電器折舊5年更換一次設備90萬元/年維修保養(yǎng)50萬元/年客房凈收益：8344。8-1038。46-90-50=7166。34萬元B 餐飲收入1 中餐廳中餐廳的面積1700平方米，可以容納40桌，400人同時用餐，預計人均消費120元/人預計每天消費人數(shù)達到200人左右。月營業(yè)收入為：120X200X30=72萬元毛利率為57%，毛利為72X57%=41。04萬元稅72X5。6%=4。03萬元稅后收入3701萬元全年收益=444。12萬元2 大堂吧大堂營業(yè)面積為550平方米，可提供酒飲料小點心等，人均消費25元，每天90人次每月收入=6。75萬毛利率80%毛利=

7、5。4萬元稅額=0。378萬元稅后收入=5。022萬元3 日本料理可以200人同時消費，每天60人來消費，人均消費200元。營業(yè)收入=432萬元毛利率為55%，毛利=237。6萬元稅額=24。192萬元全年收益=213。408萬元4 咖啡廳人均消費40元，每天消費人數(shù)在54人左右全年收入=77。76萬元毛利率為80%，毛利為=62。21萬元稅=4。35萬全年=57。86萬元5 行政酒廊每天50人，每人50元全年收入=90萬元毛利率85%，毛利=76。5萬元稅=4。95萬元全年收益=71。55萬元6 唐樂宮每月2000人，每人400元全年收入=960萬元毛利率為55%，毛利=528萬元稅=53。

8、76萬元全年收益=474。24萬元7 宴會廳每月2次，每次200人，每月200元。年收入=96萬元毛利率55%，毛利=52。8萬元稅=5。38萬元全年收益=47。72萬元全年餐飲總收入=1904。202萬元C 逸樂休閑收入表4逸樂休閑收入項目消費人數(shù)人均消費收入毛利率毛利稅利率稅額凈收入美容美405072000070%50400012%86400417600桑拿100150540000060%324000012%6480002592000KTV夜總12080345600070%241920012%4147202004480唐樂宮歌舞20020144000045%64800012%1728004

9、75200娛樂總收益=548。9萬元D 會議凈收入表5會議收入表會議室消費人人均收入毛利率毛利稅利率稅額凈收益宴會廳52400020800060%12480056%11648113152大會議172250018000065%11700056%10080106920多功能72250018000060%10800056%1008097920大會議290200018000065%11700056%10080106920小會議1104150015600065%10140056%873692664小會議215670010920065%7098056%611564864小會議31565007800065%

10、5070056%436846332會議總收益=62。8萬元總凈收益=1904。202+548。9+62。8+7166。34=9682。24萬元收益價格：6。5%的資本化率968224/6。5%=148957萬元平均單價=148957/100000X10000=14895元/平米三 假設開發(fā)法假設在估價點重新建造該房屋所需要的正常建造費和利稅1 建筑安裝成本表6建筑安裝成本表序號分項工程名稱計算依據單方造價元/平方米1樁基工程（受力樁）總建筑面積1802地下室工程，基坑圍護及支撐地下室建筑面積40003黑戶戶建筑工程地上建筑面積9004外墻玻璃幕墻和大理石外立面建筑面積13005結構工程地上建筑

11、面積10006給排水（含潔具和鍋爐房管線）總建筑面積3007噴淋，氣體消防總建筑面積1108污水處理（含管線）總建筑面積409空調工程地上建筑面積55010地下室通風工程地下室建筑面積19011照明，防雷，動力，變配電總建筑面積80012電話總機及配線，閉路電視，監(jiān)視，廣播音響，管理電腦，火災報警，共用天線，電報電傳總建筑面積50013煤氣工程總建筑面積5014電梯，自動扶梯總建筑面積36015室外總體總建筑面積120合計每平方米的安裝成本在9000元/平方米建筑安裝成本為=90000萬元2 土地成本地價為150-250萬元/畝表7地塊信息表地塊號土地面積（畝）容積率出讓價（萬/畝）樓板價（元

12、/平米）71520150-20014991125529150-25012921582510150-2002248經過比較，XX酒店樓板價=1500元/平米則XX酒店土地成本=15000萬元稅費3%軌道交通費：5萬/畝150X5=750萬大市政配套費320元/平方米，320X100000=320萬設計費=10-40元/平方米，25X100000=250萬土地成本為=15000X（1+3%）+750+3200+250=19650萬元3 銷售費用及銷售稅費銷售費用為售價9%。其中廣告和銷售代理費為3%，稅費和交易費6%銷售費用=銷售總價VX9%4 開發(fā)利潤15-20%開發(fā)利潤=Vx15%V=土地成本+開發(fā)利潤+銷售費用和銷售稅費+建筑安裝成本=19650+Vx