就合同主要條款說明如下

1、就合同主要條款說明如下就合同主要條款說明如下：1關(guān)于房屋面積方面的條款。商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩局部成。應(yīng)在合同中商定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并商定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過3，但套內(nèi)建筑面積削減，公攤面積增大。為避開此種對(duì)買房人不利的狀況出現(xiàn)，合同中有必要商定套內(nèi)建筑面積不得削減多少，公攤面積不得增大多少等等，比方：2，并商定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與

2、合同商定不符時(shí)，一般根據(jù)最高院司法說明確立的一般原那么即是否超過3%處理。2關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額的條款。價(jià)格條款應(yīng)比擬明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束開發(fā)商不得隨便加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。濟(jì)南房地產(chǎn)律師濟(jì)南建筑工程律師在付款方式條款中，應(yīng)明確、具體規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等?？勺⒚髻I方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，假如不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭(zhēng)取參加此條款，到達(dá)留給自己一個(gè)冷靜期的效果。3關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。購房者在簽合同時(shí)肯定要具體地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥房、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)

3、；建材裝備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)覺，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具事實(shí)上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國商標(biāo)。在案件審理時(shí)，開發(fā)商用法人造大理石沒有違約，因?yàn)楫?dāng)時(shí)在簽合同時(shí)并未講明肯定要自然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合商定。當(dāng)然，用法這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對(duì)這種裝修條款商定不明確，雙方說明條款看法不一的情形，對(duì)格式條款按合同法有關(guān)規(guī)定以不

4、利于合同供應(yīng)方即開發(fā)商的說明為準(zhǔn)。有些購房人認(rèn)為，商品房開工后已經(jīng)過政府主管部門組織的開工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付用法，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且還有住宅質(zhì)量保證書和住宅用法說明書，這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的詳情作了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中商定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。商品房開工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)展驗(yàn)收，因此不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且開工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所盼望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于住宅質(zhì)量保證書和住宅用法說明書關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重愛護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中商定房屋的質(zhì)量問題。對(duì)墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、

5、衛(wèi)生間防水狀況，外表裂縫等進(jìn)展必要商定。4關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。這是購房人在簽合同時(shí)簡單忽視的內(nèi)容，要留意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理方法第十三條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。但是，在實(shí)際簽約時(shí)，許多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時(shí)與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，買受人應(yīng)當(dāng)據(jù)理力爭(zhēng)，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。5關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房價(jià)款，是一次付清

6、，還是分期付清。6關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理，或托付代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，賣方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報(bào)告，以及繳納的稅單。根據(jù)商品房銷售管理方法的規(guī)定，商定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。買房人應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限商定為60日，不宜太長。假如此期限時(shí)間過長，如：365天以上，說明此工程的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對(duì)買受人采納公積金貸款和盡快獲得房產(chǎn)證有很大影響。7關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款。房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定

7、，各自擔(dān)當(dāng)，并明確載入合同。8關(guān)于違約責(zé)任的條款。包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不行抗力導(dǎo)至逾期交房，不擔(dān)當(dāng)責(zé)任這樣的表述。依據(jù)我國民法通那么第一百五十三條規(guī)定，“不行抗力，是指不能預(yù)見、不行避開并不能克制的客觀狀況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)斗等。按照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延長、擴(kuò)張。但售房方不能把進(jìn)展商自己的過錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)推斷不精確投資失誤、工程設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不行抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)當(dāng)估計(jì)到而沒有估計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因

8、素歸之為不行抗力，從而免除自己理應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特殊留意“不行抗力在合同中是如何界定的。如今開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般商定為每拖延一日擔(dān)當(dāng)全部房款萬分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲處性表達(dá)不夠，買房者應(yīng)爭(zhēng)取進(jìn)步該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。9關(guān)于不行抗拒力。簽訂合同時(shí)，留意“不行抗力在合同中是如何界定的。“不行抗力指不能預(yù)見、不能避開并不能克制的客觀狀況僅指自然災(zāi)難，不包括政府行為或社會(huì)異樣大事。任何一方不得就此做擴(kuò)大說明，否那么，該說明不具有約束力。并應(yīng)商定一個(gè)告知期限。出賣人有時(shí)提出以下免責(zé)

9、條款，買受人最好不要同意：非出賣人緣由，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異樣惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能準(zhǔn)時(shí)解決的。10補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、拖延交房特別緣由的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時(shí)肯定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對(duì)有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對(duì)遺漏的事項(xiàng)要加以補(bǔ)充。買受人在簽訂合同時(shí)肯定要將自己與開發(fā)商所商定的事項(xiàng)在合同中加以表達(dá)，只有這樣才能在日后發(fā)生爭(zhēng)議的狀況下，有據(jù)可尋，最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。買受人盡可能要求開發(fā)商供應(yīng)電氣

10、、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個(gè)根本知情權(quán)，也是今后解決爭(zhēng)議的主要根據(jù)。房屋平面圖作為合同的附件一，是當(dāng)事人意思全都的表示，也是日后發(fā)生爭(zhēng)議的解決根據(jù)。由于劉先生在簽訂合同時(shí)并沒有認(rèn)真審查自己合同的附件，所以并沒有意識(shí)到開發(fā)商所供應(yīng)的房屋平面圖與雙方實(shí)際商定的并不全都，并且存在很多缺陷，而當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，起到證據(jù)作用的卻只能是合同附件中的平面圖，所以，盼望廣闊消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時(shí)，肯定要認(rèn)真審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等詳細(xì)詳情是否在圖中標(biāo)明。避開商住混用引發(fā)糾紛。隨著商品房的交付用法，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，可在合同中商定出賣人保證本

11、幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業(yè)用房出賣，否那么擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。商定“五證復(fù)印件的真實(shí)性，否那么開發(fā)商應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任選擇賣方出示建立工程開工驗(yàn)收備案表作為房屋交付的條件。交房時(shí)出示實(shí)測(cè)面積。從市場(chǎng)的角度來說，適銷對(duì)路的產(chǎn)品供不應(yīng)求，仍處于賣方市場(chǎng)，賣方就會(huì)利用市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場(chǎng)需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問題，賣方寧死也不愿讓步。從司法的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成并高速進(jìn)展，立法者、管理者從觀念上和實(shí)際操作上都不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速進(jìn)展的需要，且又無閱歷及先例可循，導(dǎo)致立法和管理相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展來說比擬滯后；在幾種因素的綜合作用下，短期內(nèi)

12、買方與賣方是無法抗衡的，無法到達(dá)權(quán)利義務(wù)趨向于真實(shí)全都。那么在這種買方明顯處于弱勢(shì)及不利的狀況下，怎么能盡最大可能為自己爭(zhēng)得一些應(yīng)屬于自己的但事實(shí)上卻被侵害或被無視的權(quán)利呢？買方聘請(qǐng)律師關(guān)心簽訂購房合同的，在就合同條款進(jìn)展協(xié)商、會(huì)談的時(shí)候，買方要與自己的律師站在一個(gè)立場(chǎng)，要表示出對(duì)律師的高度信任，這樣才有利于爭(zhēng)取到最大的合同合法權(quán)益，最大程度削減合同內(nèi)容不利于買方甚至對(duì)買方不公的結(jié)果。在開發(fā)商表示不簽就算了的狀況下，即使你很想買這個(gè)房子，你也要鎮(zhèn)靜，不要輕易放棄律師為你提出的會(huì)談條件，要知道許多會(huì)談不是一蹴而就的，要有各自爭(zhēng)取的過程?？傊彿咳嗽诤炗喩唐贩抠I賣合同時(shí)，不要焦急，盡可能多詢問一

13、些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對(duì)等的商品房買賣合同。11簽字蓋章祝圓滿北京已出現(xiàn)了同一房屋買賣合同竟有三個(gè)版本的案件糾紛，開發(fā)商擅改合同是出現(xiàn)三個(gè)版本的合同緣由。堅(jiān)持賣方先蓋章，買方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個(gè)人買主過頁簽字。簽訂商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)是雙方對(duì)合同的條款達(dá)成全都看法并以書面形式表達(dá)后同時(shí)簽字蓋章，然后合同才能生效。但事實(shí)上一些開發(fā)商要求買方先簽字，然后才去蓋章。開發(fā)商這樣做有許多理由，比方開發(fā)商托付中介機(jī)構(gòu)售樓時(shí)，中介機(jī)構(gòu)并無權(quán)在合同上蓋章，所以必需將談好的合同送到開發(fā)商那里去蓋章；還有的是開發(fā)商的公章歸某個(gè)人掌管，為了進(jìn)步開發(fā)商自己的效率或自己便利或者其它的緣由，開發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后，才集中起來去蓋章。賣方蓋章和買方簽字的時(shí)間差，對(duì)于誠信的開發(fā)商來說無需多慮，但對(duì)于個(gè)別存在有意欺詐的開發(fā)商，買