CBRE商業(yè)項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容

1、附件一 （世邦魏理仕提供的服務(wù)內(nèi)容）項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容1、項(xiàng)目情況分析 項(xiàng)目地塊自身的條件、發(fā)展商的開(kāi)發(fā)實(shí)力和對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展預(yù)期都將影響到項(xiàng)目發(fā)展的方向。因此在第一 階段顧問(wèn)服務(wù)之初，我們有必要對(duì)相關(guān)的基本情況進(jìn)行分析，以為項(xiàng)目的發(fā)展方向提供判斷的基礎(chǔ)。此部分 分析將包括：1 ?項(xiàng)目所在地段2 ?項(xiàng)目基地條件3 ?項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)? 發(fā)展商背景及對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期通過(guò)以上研究可以：4 ? 對(duì)項(xiàng)目的基本背景進(jìn)行梳理以明確項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)和平臺(tái)5 ? 對(duì)項(xiàng)目發(fā)展具有較大影響的既定因素加以甄別以為隨后的項(xiàng)目定位及詳細(xì)發(fā)展策略指定趨勢(shì)2、區(qū)域市場(chǎng)分析世邦魏理仕有必要針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域情況和未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行詳細(xì)的

2、分析，包括：1 ?區(qū)域市場(chǎng)概況2 ?項(xiàng)目所在商圈特點(diǎn)分析3 ?項(xiàng)目周邊交通、人流動(dòng)線分析（主要是周邊道路通行狀況及未來(lái)道路規(guī)劃分析）3 ?項(xiàng)目周邊已有及潛在的相關(guān)設(shè)施調(diào)查，包括：3 住宅（位置、戶數(shù)、售價(jià)、入住率）3 商場(chǎng)（位置、規(guī)模、租金水平、入住率、業(yè)態(tài)分布、主要入住品牌、經(jīng)營(yíng)情況等）3 酒店（位置、檔次、房間數(shù)、入住率等）3 寫字樓（位置、檔次、主要入住企業(yè)、空置率等）3 公園（位置、規(guī)模、特點(diǎn)、游客量等）3車站（位置、類型、吞吐量等）3工廠（位置、類型、職工人數(shù)、經(jīng)營(yíng)狀況等）3旅游景點(diǎn)（位置、特點(diǎn)、年游客量、游客來(lái)源結(jié)構(gòu)等）3其他主要設(shè)施4 ?區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向和趨勢(shì)5 ?區(qū)域未來(lái)政策環(huán)

3、境6 ?區(qū)域未來(lái)用地規(guī)劃及時(shí)間節(jié)點(diǎn)7 ?區(qū)域未來(lái)交通規(guī)劃及時(shí)間節(jié)點(diǎn)7?項(xiàng)目在區(qū)域的空間和機(jī)會(huì)通過(guò)以上研究可以：8 ?對(duì)本項(xiàng)目及其周邊地區(qū)的當(dāng)前格局進(jìn)行識(shí)別9 ?對(duì)區(qū)域環(huán)境尤其是交通狀況進(jìn)行論述，并就目前周邊各種房地產(chǎn)物業(yè)所帶來(lái)的影響進(jìn)行分析10 ?判斷周邊人群對(duì)項(xiàng)目的支撐情況3、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析對(duì)區(qū)域內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（包括已建、在建及規(guī)劃中的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目）進(jìn)行分析，包括：1 ? 項(xiàng)目規(guī)模（ GFA 、樓層、形態(tài)）2 ?項(xiàng)目發(fā)展概念3 ?項(xiàng)目地理位置4 ?項(xiàng)目市場(chǎng)定位5 ?項(xiàng)目消費(fèi)者分析（已上市項(xiàng)目）6 ?項(xiàng)目特點(diǎn)7 ?項(xiàng)目上市時(shí)間8 ?項(xiàng)目空置率9 ?項(xiàng)目租金水平10 ? 項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)，分析

4、其優(yōu)勢(shì)及不足 世邦魏理仕還將重點(diǎn)研究本案附近的各相關(guān)類型物業(yè)，以確定其與本案項(xiàng)目中擬開(kāi)發(fā)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度。 對(duì)于本案項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇以及挑戰(zhàn)將被總結(jié)。通過(guò)以上研究可以：? 由差異化競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)建議本案項(xiàng)目方案，使本案項(xiàng)目處于更加有利的競(jìng)爭(zhēng)地位。4、消費(fèi)者研究（樣本量： 300 個(gè) 其中本商圈研究樣本不低于 150份）將項(xiàng)目未來(lái)可能覆蓋的消費(fèi)者分為核心商圈消費(fèi)者、輻射商圈消費(fèi)者和特殊消費(fèi)人群（如果存在）三部 分來(lái)進(jìn)行研究，了解各個(gè)圈層消費(fèi)人群的體量、分布狀況，研究各個(gè)圈層人群對(duì)項(xiàng)目有效支撐的可能性以及 他們消費(fèi)的特點(diǎn)，分析內(nèi)容包括消費(fèi)人群的數(shù)量、 人口構(gòu)成、 交通工具、 消費(fèi)水平、消費(fèi)偏好

5、以及其他因素， 確定項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體的范圍和特征。包括：1 ?消費(fèi)者的數(shù)量2 ?消費(fèi)者的分布3 ?消費(fèi)群體與項(xiàng)目之間的關(guān)系4 ?選擇的消費(fèi)區(qū)域5 ?消費(fèi)的類別6 ?消費(fèi)地點(diǎn)7 ?品牌偏好8?消費(fèi)頻次9?消費(fèi)金額及構(gòu)成10?使用的交通工具11?對(duì)區(qū)域的評(píng)價(jià)12?對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)13?區(qū)域?qū)οM(fèi)的滿足程度14?個(gè)人及特征：年齡、職業(yè)、收入水平15?家庭特征：家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入水平該部分研究分析均將包括以下方面16?現(xiàn)有人口特征17?現(xiàn)在及未來(lái)有效消費(fèi)人口狀況（包括總體規(guī)模及結(jié)構(gòu)）18?現(xiàn)有人口消費(fèi)特征19?商業(yè)飽和狀態(tài)及市場(chǎng)空間? 商業(yè)市場(chǎng)空間及發(fā)展態(tài)勢(shì)通過(guò)以上研究可以：20?確定項(xiàng)目輻射范圍21?

6、區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)群體體量和特征，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)的支撐狀況22?從需求的角度了解區(qū)域商業(yè)的空間和機(jī)會(huì)23?從需求的角度分析目標(biāo)項(xiàng)目未來(lái)業(yè)態(tài)和品牌的組合5、零售商家研究（樣本量： 30 個(gè)）本部分將對(duì)知名零售商家或者加盟商進(jìn)行深度的分析，除了了解知名品牌對(duì)本區(qū)域和本項(xiàng)目的認(rèn)知以及 他們?nèi)胱〉囊庠竿?，還將充分了解各種業(yè)態(tài)和代表品牌在目前經(jīng)營(yíng)狀況、發(fā)展計(jì)劃、物業(yè)要求等方面的需求 和特點(diǎn)。針對(duì)本部分工作世邦魏理仕將利用廣泛零售商資源，結(jié)合項(xiàng)目自身需求，對(duì)價(jià)值商家進(jìn)行有針對(duì)性 的研究，并將通過(guò)對(duì)知名品牌相關(guān)人員進(jìn)行訪談以及借助世邦魏理仕資深招商人員深度分析來(lái)了解1 ?商家背景2 ?目前店鋪分布情況及經(jīng)營(yíng)狀況3

7、 ?未來(lái)發(fā)展計(jì)劃4 ? 店鋪大小 / 樓層 / 開(kāi)間 / 進(jìn)深選擇5 ?可承受租金6 ?人流量要求7 ?交通可達(dá)性要求8 ?對(duì)輻射商圈人口的要求9 ?對(duì)輻射人群收入檔次的要求10 ?對(duì)每月基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額的最低要求11 ?對(duì)裝修的要求12 ?對(duì)物業(yè)管理的要求13?對(duì)整體商業(yè)主題的要求14?對(duì)內(nèi)部動(dòng)線及人流導(dǎo)向的要求15?對(duì)本項(xiàng)目的看法16?入駐本項(xiàng)目的可能性17?入駐本項(xiàng)目希望達(dá)到的物業(yè)條件? 入駐本項(xiàng)目需要克服的主要障礙 通過(guò)以上研究可以：18?為后期招商提供工作方向19?為業(yè)態(tài)組合以及業(yè)態(tài)布局規(guī)劃提供指導(dǎo)性意見(jiàn)20?從商家需求角度預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)狀況21?預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來(lái)租賃狀況22?為未來(lái)租賃策略

8、及租金價(jià)格制定提供參考6、項(xiàng)目定位結(jié)論在以上市場(chǎng)研究和分析的基礎(chǔ)上，可以得出項(xiàng)目的定位結(jié)論，包括：1 ? 項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的市場(chǎng)姿態(tài)及定位2 ? 項(xiàng)目差異化特點(diǎn)的提煉及項(xiàng)目定位3 ?業(yè)態(tài)組合建議4 ?業(yè)態(tài)布局規(guī)劃建議5 ?品牌組合方案6 ?租金水平設(shè)定7、財(cái)務(wù)分析凈現(xiàn)值分在考慮下列因素的基礎(chǔ)上， 世邦魏理仕將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析， 這將包括 10年的凈現(xiàn)金流分析， 析，內(nèi)部收益率分析及成本回報(bào)率分析。1 ?租金2 ?建筑成本3 ?土地成本（由開(kāi)發(fā)商提供）4 ?其它項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（由開(kāi)發(fā)商提供）? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期8、租賃策略 在招商工作開(kāi)始實(shí)施前，將充分了解發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)預(yù)期，以既往的購(gòu)物中心招商

9、慣例為參考，并 結(jié)合工程施工進(jìn)度，制定詳細(xì)的租賃策略建議。內(nèi)容包括：1 ?項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間預(yù)定2 ?以預(yù)定開(kāi)業(yè)時(shí)間為目標(biāo)的招商階段劃分3 ?各個(gè)招商階段的主要招商目標(biāo)4 ?各個(gè)招商階段的招商完成率5 ?各個(gè)招商階段的具體招商措施6 ?針對(duì)各個(gè)業(yè)態(tài)的招商順序安排7 ?針對(duì)主力店、次主力店的招商順序安排8 ?針對(duì)各鋪位單元的招商順序安排9、市場(chǎng)推廣策略配合招商工作的開(kāi)展，結(jié)合項(xiàng)目定位，制定詳細(xì)的市場(chǎng)推廣策略。內(nèi)容包括：1 ?市場(chǎng)推廣目標(biāo)的設(shè)定2 ?市場(chǎng)推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃3 ?主要的市場(chǎng)推廣渠道4 ?主要的營(yíng)銷事件5 ?市場(chǎng)推廣費(fèi)用預(yù)算6 ?協(xié)助發(fā)展商甄選廣告公司、公關(guān)公司及其它推廣媒介世邦魏理仕應(yīng)定期與

10、發(fā)展商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行研討，并為項(xiàng)目的設(shè)計(jì)提供客觀、專業(yè)的參考意見(jiàn)，使項(xiàng)目擁有差 異化特點(diǎn)，并具備一定的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，亦能充分滿足消費(fèi)者及經(jīng)營(yíng)商家的需求。（上述是世邦魏理仕提供的服務(wù)內(nèi)容，從內(nèi)容上看比較偏向與市場(chǎng)調(diào)研及分析這方面，關(guān)于本項(xiàng)目的定位、 業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌落位及租金預(yù)測(cè)等方面并未進(jìn)行細(xì)化，此部份將在附件各階段提供的報(bào)告內(nèi)容中進(jìn)行體現(xiàn)及 規(guī)范；）附件二服務(wù)進(jìn)度示意圖（世邦魏理仕提供數(shù)據(jù)）付款節(jié)點(diǎn)#會(huì)議安排同時(shí)提交階段性成果©附件四項(xiàng)目中期報(bào)告內(nèi)容 （參照北戴合同）項(xiàng)目中期報(bào)告內(nèi)容根據(jù)協(xié)議規(guī)定，在合同簽定后第三周乙方應(yīng)向甲方提交項(xiàng)目中期報(bào)告 ，為了明確甲、乙雙方的義務(wù)及 責(zé)任，特?cái)M定如下中期

11、報(bào)告的內(nèi)容明細(xì)（包括但不限于以下內(nèi)容） ，以便雙方共同遵守，此附件與主協(xié)議具 有同等法律效力；1、中國(guó)商業(yè)零售市場(chǎng)分析（1）中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（2）中國(guó)零售市場(chǎng)狀況（3）中國(guó)未來(lái)國(guó)內(nèi)居民生活消費(fèi)特點(diǎn)（4）中產(chǎn)消費(fèi)階層分析（5）中國(guó)未來(lái)零售市場(chǎng)趨勢(shì)2、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析（ 1）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)模式（ 2）國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)成功案例分析（3）國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)分析3、重慶商業(yè)零售市場(chǎng)分析（1）重慶商業(yè)零售市場(chǎng)分析- 發(fā)展階段及特征- 階段內(nèi)主要業(yè)態(tài)發(fā)展特征- 階段內(nèi)代表性商業(yè)項(xiàng)目- 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量情況- 各主要商圈經(jīng)營(yíng)狀況及特征分析（2）區(qū)域商業(yè)零售市場(chǎng)分析-區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究-

12、重點(diǎn)可比性及競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目研究（3）消費(fèi)者群體特征分析- 消費(fèi)者類型劃分- 消費(fèi)者消費(fèi)需求特征- 消費(fèi)者消費(fèi)心理特征- 消費(fèi)者年齡分布特征- 消費(fèi)者職業(yè)分布特征- 未來(lái)消費(fèi)者需求發(fā)展變化4、項(xiàng)目研究及分析- 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)研究及分析- 項(xiàng)目劣勢(shì)研究及分析- 項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究及分析- 項(xiàng)目威脅研究及分析15 份)5、零售商意見(jiàn)訪談(目標(biāo)商家不低于 30 份；其中主力店商家不低于- 客戶類型- 背景情況- 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)入意愿- 意向面積- 意向價(jià)格- 對(duì)區(qū)域評(píng)價(jià)- 對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)- 對(duì)項(xiàng)目建議6、項(xiàng)目定位策略建議(1) 目標(biāo)顧客群定位策略(2) 項(xiàng)目功能定位策略(3) 項(xiàng)目零售模式定位(4) 項(xiàng)目檔次定位策略(5) 項(xiàng)

13、目主題定位建議附件五項(xiàng)目報(bào)告草案內(nèi)容新增項(xiàng)目報(bào)告草案內(nèi)容乙雙方的義務(wù)及責(zé)，以便雙方共根據(jù)協(xié)議規(guī)定，在合同簽定后第六周乙方向甲方提交項(xiàng)目報(bào)告草案 ，為了明確甲、 任，特?cái)M定如下項(xiàng)目報(bào)告草案內(nèi)容明細(xì)（包括附件四的內(nèi)容外，還包括不限于以下內(nèi)容） 同遵守，此附件與主協(xié)議具有同等法律效力；一、商業(yè)布局規(guī)劃及收益測(cè)算1、項(xiàng)目賣場(chǎng)空間業(yè)態(tài)布局規(guī)劃- 主力商戶分布規(guī)劃- 次主力商戶分布規(guī)劃- 其它不同業(yè)態(tài)及品牌商戶分布規(guī)劃2、目標(biāo)商戶清單及落位圖示- 主力目標(biāo)商戶示意- 次主力目標(biāo)商戶示意- 其它不同業(yè)態(tài)及品牌目標(biāo)商戶示意- 店鋪平面位置明晰落位3、店鋪?zhàn)饨鹗找骖A(yù)測(cè)- 可比性項(xiàng)目租金參考- 不同業(yè)態(tài)店鋪?zhàn)饨鹚?/p>

14、平建議- 不同樓層店鋪?zhàn)饨鹌骄?、項(xiàng)目未來(lái)租金收益預(yù)測(cè)- 每年租金水平預(yù)測(cè)- 租金增長(zhǎng)幅度預(yù)測(cè)- 每年（ 10 年）租金收益預(yù)測(cè)5、商業(yè)推廣主導(dǎo)策略建議- 商業(yè)推廣各主題性建議- 商業(yè)推廣市場(chǎng)分析及途徑建議- 商業(yè)推廣目標(biāo)客戶分析- 商業(yè)推廣策略階段性建議6、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式建議- 商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式及管理組織架構(gòu)建立的建議- 商業(yè)運(yùn)營(yíng)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)建議、 硬件產(chǎn)品設(shè)計(jì)及裝飾建議1、項(xiàng)目硬件功能評(píng)估及建議- 不同業(yè)態(tài)商戶面積需求- 不同業(yè)態(tài)商戶層高需求- 不同業(yè)態(tài)商戶承重需求- 不同業(yè)態(tài)商戶電力、上下水、排煙及燃?xì)獾刃枨? 各樓層盥洗室的布置及公共區(qū)域規(guī)格要求建議2、外圍商業(yè)環(huán)境營(yíng)造建議- 外立面建議- 廣場(chǎng)風(fēng)格建議- 外部廣告位設(shè)置建議- 入口造型建議- 燈光設(shè)置建議3、項(xiàng)目外部交通規(guī)劃評(píng)估及建議- 消費(fèi)者外部交通設(shè)計(jì)建議- 配貨車輛的外部