201北京保利沙河項(xiàng)目市場(chǎng)論證報(bào)告

1、保利沙河項(xiàng)目市場(chǎng)論證報(bào)告2010年10月contents銷(xiāo)售概算銷(xiāo)售概算本體分析本體分析開(kāi)發(fā)環(huán)境開(kāi)發(fā)環(huán)境客戶(hù)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目區(qū)位指標(biāo)分析項(xiàng)目四至交通條件環(huán)境分析小 結(jié)地塊現(xiàn)狀昌平城區(qū)沙河地區(qū)回龍觀清河上地中關(guān)村四環(huán)路五環(huán)路六環(huán)路八達(dá)嶺高速13號(hào)線(xiàn) 項(xiàng)目地塊位于昌平區(qū)沙河地區(qū)，五六環(huán)之間； 沙河地區(qū)北靠昌平城區(qū)，南鄰回龍觀地區(qū)； 地塊處于市區(qū)（海淀）昌平城區(qū)之間，距離約9-10公里。本案地塊所處地理位置較好，方便到達(dá)北京城區(qū)及昌平城區(qū)本體分析項(xiàng)目區(qū)位3沙陽(yáng)路河北鋼鐵集團(tuán)專(zhuān)賣(mài)場(chǎng)京包線(xiàn)南 沙 河 現(xiàn)狀民房現(xiàn)狀廠房 現(xiàn)狀民房工貿(mào)技術(shù)學(xué)院現(xiàn)狀民房、廠房公墓休閑廣場(chǎng)八達(dá)嶺高速 北至沙陽(yáng)路；

2、 東至福田居住區(qū)規(guī)劃一路臨京包鐵路線(xiàn)； 南至規(guī)劃南沙河北路臨南沙河； 西至現(xiàn)狀廠房、民房。現(xiàn)狀廠房福田居住區(qū)規(guī)劃二路福田居住區(qū)規(guī)劃一路規(guī)劃南沙河北路地塊緊臨鐵路，會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成不利影響本體分析項(xiàng)目四至4沙陽(yáng)路京包線(xiàn)南 沙 河現(xiàn)狀廠房八達(dá)嶺高速地塊現(xiàn)狀較為平整北部局部有臨建房，南部地塊局部有雜草和樹(shù)木；地塊西北角為現(xiàn)狀廠房；地塊北側(cè)有一座聯(lián)通基站塔；地塊東南側(cè)有一條水溝穿過(guò)；地塊西側(cè)有一道高壓走廊穿過(guò)。高壓走廊聯(lián)通基站塔水溝北側(cè)聯(lián)通基站塔西側(cè)高壓走廊東南側(cè)水溝北側(cè)地塊現(xiàn)狀南側(cè)地塊現(xiàn)狀本體分析地塊現(xiàn)狀5沙陽(yáng)路京包線(xiàn)南 沙 河八達(dá)嶺高速福田居住區(qū)規(guī)劃二路福田居住區(qū)規(guī)劃一路規(guī)劃南沙河北路地塊編號(hào)用地性質(zhì)

3、用地規(guī)模（平方米）容積率地上建筑規(guī)模（平方米）控高(米)北側(cè)居住用地402612.510065360-80托幼用地南側(cè)居住用地576662.011533230-60合計(jì)97927215985 項(xiàng)目用地分為南北兩個(gè)地塊，北側(cè)地塊規(guī)劃為保障性住房和托幼用地，南側(cè)為居住用地； 南、北地塊體量相當(dāng)，未來(lái)對(duì)商品房地塊品質(zhì)略有影響。項(xiàng)目地塊指標(biāo)表北側(cè)保障房地塊南側(cè)商品房地塊南側(cè)地塊容積率為2.0，控高30-60米，適宜打造舒適的中高層社區(qū)本體分析指標(biāo)分析6沙陽(yáng)路京包線(xiàn)南 沙 河八達(dá)嶺高速福田居住區(qū)規(guī)劃二路福田居住區(qū)規(guī)劃一路規(guī)劃南沙河北路道路交通：目前通達(dá)性較差，未來(lái)規(guī)劃交通便捷本體分析交通分析 地塊距離八

4、達(dá)嶺高速公路直線(xiàn)距離200米，可以方便通達(dá)北京市區(qū)（距五環(huán)路約14公里）和昌平市區(qū)； 目前地塊通達(dá)性較差，僅有北側(cè)沙陽(yáng)路一個(gè)出人口； 規(guī)劃顯示未來(lái)將開(kāi)通福田居住區(qū)規(guī)劃一路、二路和南沙河北路三條外聯(lián)道路，屆時(shí)交通狀況將有所好轉(zhuǎn)。7沙陽(yáng)路京包線(xiàn)南 沙 河八達(dá)嶺高速福田居住區(qū)規(guī)劃二路福田居住區(qū)規(guī)劃一路規(guī)劃南沙河北路 地塊周邊主要公交站點(diǎn)為東北側(cè)八達(dá)嶺高速公路旁的沙河站，途經(jīng)該站點(diǎn)的公交線(xiàn)路有345; 345快; 519; 670; 919大站快車(chē); 919區(qū); 919支1; 919支2; 919支3; 945; 昌19; 昌20; 昌21; 昌22; 昌58; 昌68； 在沙河路口站和南大街站有昌平

5、區(qū)內(nèi)公交設(shè)立站點(diǎn)。沙河站沙河火車(chē)站沙河路口站南大街站公共交通：線(xiàn)路較多，出行便利本體分析交通分析8本案 昌平線(xiàn)全線(xiàn)聯(lián)通昌平城區(qū)、沙河、回龍觀及市區(qū)多個(gè)商圈； 昌平線(xiàn)一期（西二旗站城南站）將于2010年底通車(chē)，項(xiàng)目距離鞏華城站約3公里，距離沙河站約5公里； 昌平線(xiàn)二期（十三陵景區(qū)站城南站）將于明年動(dòng)工，預(yù)計(jì)于2012年通車(chē)； 昌平線(xiàn)三期（西二旗站積水潭站）尚在規(guī)劃中。本體分析交通分析軌道交通：2010年底輕軌昌平線(xiàn)通車(chē)，縮短項(xiàng)目與市區(qū)時(shí)間距離9沙陽(yáng)路河北鋼鐵集團(tuán)專(zhuān)賣(mài)場(chǎng)京包線(xiàn)南 沙 河 現(xiàn)狀民房現(xiàn)狀廠房 現(xiàn)狀民房工貿(mào)技術(shù)學(xué)院現(xiàn)狀民房、廠房公墓休閑廣場(chǎng)八達(dá)嶺高速 地塊周邊以廠房和民房為主； 地塊北側(cè)

6、為河北鋼鐵集團(tuán)專(zhuān)賣(mài)場(chǎng)； 地塊東側(cè)為京包線(xiàn)鐵路； 地塊東南側(cè)為南一公墓。低矮沿街商業(yè)周邊廠房河北鋼鐵集團(tuán)專(zhuān)賣(mài)場(chǎng)福田居住區(qū)規(guī)劃二路福田居住區(qū)規(guī)劃一路規(guī)劃南沙河北路現(xiàn)狀廠房沙河火車(chē)站本體分析環(huán)境分析環(huán)境：目前項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，欠缺居住氛圍10沙陽(yáng)路河北鋼鐵集團(tuán)專(zhuān)賣(mài)場(chǎng)京包線(xiàn)南 沙 河 現(xiàn)狀民房現(xiàn)狀廠房 現(xiàn)狀民房工貿(mào)技術(shù)學(xué)院現(xiàn)狀民房、廠房公墓休閑廣場(chǎng)八達(dá)嶺高速 地塊配套主要集中在八達(dá)嶺高速兩側(cè)和火車(chē)站周邊的沿街低矮商業(yè)； 地塊東北側(cè)為北京工貿(mào)技術(shù)學(xué)院沙河分院； 地塊東南角為南一村休閑廣場(chǎng)?，F(xiàn)狀商業(yè)休閑廣場(chǎng)福田居住區(qū)規(guī)劃二路福田居住區(qū)規(guī)劃一路規(guī)劃南沙河北路低矮沿街商業(yè)現(xiàn)狀廠房本體分析環(huán)境分析配套：項(xiàng)目周邊

7、缺乏有品質(zhì)的生活配套沙河火車(chē)站11本體分析小 結(jié)12contents銷(xiāo)售概算銷(xiāo)售概算本體分析本體分析開(kāi)發(fā)環(huán)境開(kāi)發(fā)環(huán)境客戶(hù)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境政策環(huán)境小 結(jié)區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)全球金融危機(jī)后，我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)率先回升，經(jīng)濟(jì)活躍，需求漸旺，整體運(yùn)行狀況向好。近兩年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)企業(yè)景氣指數(shù)明顯回升。我國(guó)gdp創(chuàng)值處于持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于溫和的通脹狀態(tài)，更有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。雖然我國(guó)消費(fèi)內(nèi)需不足，但持續(xù)處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。14區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境北京經(jīng)濟(jì)北京gdp仍處于穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，居民消費(fèi)能力也明顯得到增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)起到支撐作用。北京gdp仍處于穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且增速高

8、于全國(guó)水平。受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，北京城鎮(zhèn)人均可支配收入增速放緩。15區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境北京經(jīng)濟(jì)北京第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)突出，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。北京主要依賴(lài)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，占比高達(dá)75.9%。北京第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)突出，增速達(dá)到10.3%，而傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)緩慢。16區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境北京經(jīng)濟(jì)北京房地產(chǎn)投資活躍，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)突出。除2008年外，近幾年北京房地產(chǎn)投資處于較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。北京房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)突出，2010年前三季度占比高達(dá)55.2%。注：2010年數(shù)據(jù)均為1-3季度數(shù)據(jù)。17區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境昌平經(jīng)濟(jì)昌平gdp持續(xù)保持較快增長(zhǎng)速度，對(duì)全市貢獻(xiàn)較突出，占全市總量3.4%，貢

9、獻(xiàn)水平位列第7。18區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境昌平經(jīng)濟(jì)昌平固定資產(chǎn)投資持續(xù)保持較快增速，隨著城市化的發(fā)展，區(qū)域投資空間較大。19區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境昌平經(jīng)濟(jì)近兩年昌平房地產(chǎn)投資拉動(dòng)較快，且占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到60.58%，貢獻(xiàn)突出。20區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境昌平經(jīng)濟(jì)昌平城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)能力得到增強(qiáng)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。21區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境昌平經(jīng)濟(jì)隨著居民可支配收入能力的提升，昌平消費(fèi)需求持續(xù)、快速增長(zhǎng)。22區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境小結(jié)全國(guó)經(jīng)濟(jì)（宏觀）我國(guó)經(jīng)濟(jì)活躍，整體運(yùn)行狀況向好。北京經(jīng)濟(jì)（中觀）北京整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)突出，房地產(chǎn)投資活躍。昌平經(jīng)濟(jì)（微觀）昌平經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，區(qū)域需求旺盛

10、，房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)突出，未來(lái)投資空間大。23區(qū)域發(fā)展區(qū)域規(guī)劃新城規(guī)劃北京新城規(guī)劃新城是北京“兩軸兩帶多中心”城市空間結(jié)構(gòu)中兩個(gè)發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)，北京共11個(gè)新城規(guī)劃。其中：昌平是西部發(fā)展帶上的新城之一，也是西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)。功能定位：昌平新城及地區(qū)是北京重要的高新技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，定位為引導(dǎo)發(fā)展高科技研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教育等功能。昌平新城是北京西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)，為北京重要的高新技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地。昌平新城24區(qū)域發(fā)展區(qū)域規(guī)劃昌平新城空間結(jié)構(gòu)與布局：確立“兩個(gè)組團(tuán)、一條產(chǎn)業(yè)走廊、兩條生態(tài)廊道”的新城空間布局結(jié)構(gòu)。兩個(gè)組團(tuán)：指構(gòu)成新城的昌平組團(tuán)和沙河組團(tuán)。一條產(chǎn)業(yè)走廊：指沿京包高速公

11、路和八達(dá)嶺高速公路的城市綜合功能產(chǎn)業(yè)走廊，是新城主要的產(chǎn)業(yè)集聚軸。兩條生態(tài)廊道：指由十三陵水庫(kù)、東沙河和南北沙河連接而成的藍(lán)色走廊和南北兩組團(tuán)之間的具有組團(tuán)隔離作用的綠色走廊（右圖）。沙河組團(tuán)沙河地區(qū)為昌平新城發(fā)展規(guī)劃兩大組團(tuán)之一。25區(qū)域發(fā)展區(qū)域規(guī)劃昌平新城產(chǎn)業(yè)布局整體布局：“一帶兩軸、一城多點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局。一帶：北部山區(qū)生態(tài)帶。兩軸：八達(dá)嶺高速公路昌平段為西軸，立湯路為東軸。其中西軸沿線(xiàn)（包括沙河）重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、高等教育，輔之其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)。多點(diǎn)：各鎮(zhèn)中心區(qū)和重要產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。沙河正好處于西軸的核心區(qū)域，產(chǎn)業(yè)布局明確，有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善居住環(huán)境。沙河26區(qū)域發(fā)

12、展區(qū)域規(guī)劃昌平新城交通-軌道交通昌平線(xiàn)全長(zhǎng)34.1公 里，共設(shè)車(chē)站13座，規(guī)劃線(xiàn)路途經(jīng)十三陵鎮(zhèn)、城南街道、城北街道、南邵鎮(zhèn)、沙河鎮(zhèn)、回龍觀鎮(zhèn)六個(gè)鎮(zhèn) （街道辦事處），貫穿昌平城區(qū)、新城東區(qū)、沙河高教園區(qū)、沙河?xùn)|部、鞏華城、回龍觀西區(qū)，與城鐵13號(hào)線(xiàn)西二旗站和8號(hào)線(xiàn)朱辛莊站分別換乘。沙河站昌平線(xiàn)開(kāi)通后，沙河周邊居民出行將更加便利。27區(qū)域發(fā)展區(qū)域規(guī)劃昌平新城鞏華城沙河北區(qū)高教園區(qū)福田汽車(chē)生產(chǎn)基地創(chuàng)新基地沙河規(guī)劃與布局整個(gè)沙河組團(tuán)規(guī)劃將形成沙河高教園區(qū)、國(guó)家創(chuàng)新研發(fā)基地、北汽福田產(chǎn)業(yè)基地、鞏華舊城、沙河北區(qū)，十字綠化，一條城市景觀帶的結(jié)構(gòu)與布局。沙河組團(tuán)的規(guī)劃發(fā)展，必將有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善區(qū)

13、域居住環(huán)境，也將為區(qū)域?qū)刖薮蟮男枨罂臻g。28區(qū)域發(fā)展區(qū)域規(guī)劃昌平新城沙河-高教園區(qū)目前狀況：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、北京航空航天大學(xué)和外交學(xué)院新校區(qū)建設(shè)已經(jīng)啟 動(dòng)；村莊拆遷補(bǔ)償及農(nóng)民安置工作正在抓緊進(jìn)行；農(nóng)民搬遷樓已經(jīng)開(kāi)工，一期10萬(wàn)平方米的主體建筑計(jì)劃年底封頂；園區(qū)住宅已累計(jì)開(kāi)工約50萬(wàn)平方米，已竣工 10.2萬(wàn)平方米，其中今年已開(kāi)工25萬(wàn)平方米，已竣工2.2萬(wàn)平方米；高教園區(qū)的規(guī)劃有利于完善區(qū)域教育、商業(yè)配套，并為區(qū)域提供了巨大投資開(kāi)發(fā)空間。29區(qū)域發(fā)展區(qū)域規(guī)劃昌平新城沙河-創(chuàng)新基地四至范圍：北起六環(huán)路中線(xiàn)，南至北沙河中線(xiàn)，東起八達(dá)嶺高速路中線(xiàn)，西至原京包快速路中線(xiàn)。功能組合：共分為研發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)

14、、中心服務(wù)區(qū)、居住區(qū)、多功能混合區(qū)和高等教育區(qū)。規(guī)劃用地面積 ：793.16 公頃創(chuàng)新基地為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供產(chǎn)業(yè)支撐，及相關(guān)配套服務(wù)。30區(qū)域發(fā)展區(qū)域規(guī)劃昌平新城鞏華城的規(guī)劃建設(shè)將拉動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)投資，也有利于完善區(qū)域人文環(huán)境。沙河-鞏華城沙河鎮(zhèn)的鞏華城是明代皇帝北征及謁陵巡狩駐蹕之所。目前鞏華城已被列入本市舊城改造計(jì)劃，舊城內(nèi)的東一、西二、南一、北二共4個(gè)村正在進(jìn)行拆遷，村民將在城北就近安置。舊城改造計(jì)劃中的“明城”項(xiàng)目同時(shí)被列入編制中的十三陵明文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)。目前鞏華舊城的4個(gè)城門(mén)基本保留完整并已得到保護(hù)，復(fù)建時(shí)還將重修部分舊城墻。31區(qū)域發(fā)展區(qū)域規(guī)劃小結(jié) 作為北京規(guī)劃新城之一，

15、昌平新城是北京重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地、高等教育基地以及現(xiàn)代都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地，是疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口的重要區(qū)域，具備巨大的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Α?昌平沙河區(qū)域城市化發(fā)展相對(duì)滯后，隨著沙河組團(tuán)中的高教園區(qū)、創(chuàng)新基地、鞏華城等板塊的規(guī)劃、建設(shè)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，配套設(shè)施的不斷完善及人流的涌進(jìn)，未來(lái)區(qū)域更具投資價(jià)值空間。32區(qū)域發(fā)展人文環(huán)境昌平歷史悠久，黃帝時(shí)屬冀州，建制始于西漢，漢武帝元封元年，在今昌平區(qū)境內(nèi)置昌平、軍都二縣；明朝初屬北平府，后屬順天府，后升縣為州，轄密云、順義、懷柔三縣；民國(guó)二年（1913年）改稱(chēng)昌平縣，先后屬順天府、京兆地方、河北省。1949年4月稱(chēng)昌平縣，同年

16、7月屬河北省通縣專(zhuān)區(qū)； 1956年3月9日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，劃歸北京市，改稱(chēng)昌平縣，1999年撤縣設(shè)區(qū)，復(fù)稱(chēng)昌平區(qū)。歷史沿革昌平歷史悠久，人文景觀豐富，區(qū)域人文環(huán)境優(yōu)越。33區(qū)域發(fā)展人文環(huán)境居庸關(guān)長(zhǎng)城：居庸關(guān)長(zhǎng)城地形險(xiǎn)要，古時(shí)就被稱(chēng)為“天下第一雄關(guān)”。居庸關(guān)除建有南北券城、城樓、敵臺(tái)、水門(mén)等功能各異的配套建筑，構(gòu)成完整嚴(yán)密的軍事防御體系以外，城內(nèi)還有元代所建過(guò)街塔塔基，名為“云臺(tái)”，是現(xiàn)存元代石雕藝術(shù)的精美杰作。老北京微縮景園：位于昌平南口鎮(zhèn)紅泥溝，占地40公頃。該園分為三大區(qū)域：微縮景觀游覽區(qū)、京華傳統(tǒng)風(fēng)貌游覽區(qū)和表演區(qū)。其中微縮景觀游覽區(qū)以1：15的比例再現(xiàn)了明清時(shí)期古都京城的歷史風(fēng)貌，中華民

17、族五千年輝煌歷史，神州八萬(wàn)里錦繡河山仿佛都凝聚在這古老的北京城。銀山塔林：位于昌平海子村西南銀山南麓古延壽寺遺址處。銀山，因秋去冬來(lái)，瑞雪紛飛，山巒銀裝素裹、冰雪層積而得名。又因山體色黑如鐵，稱(chēng)“鐵壁”，合稱(chēng)“銀山鐵壁”。人文景觀34區(qū)域發(fā)展人文環(huán)境蟒山國(guó)家森林公園：位于昌平縣十三陵水庫(kù)東側(cè)，距京城約40公里，是北京面積最大的國(guó)家森林公園。蟒山公園有五奇。一奇山上樹(shù)木品種多，森林覆蓋率高，176個(gè)觀賞樹(shù)種，異彩紛呈，86%的覆蓋率，形成層巒疊嶂。明十三陵景區(qū)-定陵：位于大峪山腳下，建于明萬(wàn)歷十二年一萬(wàn)歷十八年（公元15841590），占地18萬(wàn)平方米，是萬(wàn)歷皇帝朱翊鈞和孝端、孝靖兩皇后的合葬墓

18、。2003年十三陵被聯(lián)合國(guó)教科文組織列入世界遺產(chǎn)名錄，最終成了全人類(lèi)共同的遺產(chǎn)。鞏華城：位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)內(nèi)，是明代皇帝北征及謁陵巡狩駐蹕之所，市級(jí)文物保護(hù)單位。明永樂(lè)十九年（1421）成祖朱棣遷都北京后隨即在此建起一座行宮，作為皇帝巡狩和后代子孫謁陵停留之處。人文景觀35區(qū)域發(fā)展區(qū)域配套昌平教育資源豐富，全區(qū)共有39所注冊(cè)高校、普通中學(xué)47所、普通小學(xué)85所、幼兒園98所，其中高校有北京大學(xué)昌平校區(qū)、中國(guó)政法大學(xué)(北校區(qū))、中國(guó)石油大學(xué)(北京校區(qū))等；沙河區(qū)域內(nèi)的高教新城有中央財(cái)經(jīng)大學(xué)(1000畝)，北京師范大學(xué)(1300畝)，北京郵電大學(xué)(1300畝)，外交學(xué)院(800畝)，北京航空航天大學(xué)

19、(1400畝），沙河區(qū)域教育豐富，教育環(huán)境優(yōu)越。教育配套中央財(cái)經(jīng)大學(xué)北京師范大學(xué)北京航空航天大學(xué)36區(qū)域發(fā)展區(qū)域配套2009年末昌平區(qū)共有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)891個(gè)，床位7147張。每千人口（常住人口）擁有醫(yī)院床位7張。全區(qū)衛(wèi)生技術(shù)人員達(dá)到9664人；其中執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師2927人，注冊(cè)護(hù)士2861人。每千人口（常住人口）擁有執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師2.9人，注冊(cè)護(hù)士2.8人。其中沙河區(qū)域有沙河醫(yī)院（二級(jí)綜合醫(yī)院）、沙河鎮(zhèn)衛(wèi)生院，沙河區(qū)域醫(yī)院配套有待進(jìn)一步完善。醫(yī)療配套昌平沙河醫(yī)院昌平沙河醫(yī)院科室37區(qū)域發(fā)展區(qū)域配套沙河地區(qū)發(fā)展滯后，商業(yè)配套環(huán)境不佳，商鋪店面零散，配套不齊全，有待規(guī)劃完善。商業(yè)配套38區(qū)域發(fā)展

20、區(qū)域配套交通配套主要道路：有八達(dá)嶺高速公路、京包高速公路、六環(huán)路和北清路，整體上形成兩橫兩縱主干線(xiàn)。公交線(xiàn)路：公交線(xiàn)路也主要沿著“兩橫兩縱”出行，其中南北向西側(cè)線(xiàn)路連接昌平老城、沙河北區(qū)和鞏華城，東側(cè)主要連接沙河高教園區(qū)到達(dá)回龍觀邊緣集團(tuán)；東西向南側(cè)干線(xiàn)主要聯(lián)系百善、沙河北區(qū)、中關(guān)村國(guó)家工程技術(shù)創(chuàng)新基地并經(jīng)過(guò)海淀山后地區(qū)通至陽(yáng)坊。軌道交通：昌平線(xiàn)，規(guī)劃線(xiàn)路從十三陵鎮(zhèn)到回龍觀西區(qū)，與城鐵13號(hào)線(xiàn)西二旗站和8號(hào)線(xiàn)朱辛莊站分別換乘。在沙河區(qū)域設(shè)沙河高教園區(qū)、沙河?xùn)|部、鞏華城三站。八達(dá)嶺高速京包高速六環(huán)路北清路39區(qū)域發(fā)展小結(jié)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：在全國(guó)及北京經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康運(yùn)行的環(huán)境下，昌平經(jīng)濟(jì)取得了快速發(fā)展，區(qū)

21、域需求較旺，房地產(chǎn)投資活躍，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間巨大。區(qū)域規(guī)劃：隨著昌平新城及沙河組團(tuán)規(guī)劃的逐漸落實(shí)，一方面有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力；另一方面有利于完善區(qū)域基礎(chǔ)配套設(shè)施，改善區(qū)域環(huán)境，直接推進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人文環(huán)境：昌平歷史悠久，人文景觀豐富，區(qū)域人文環(huán)境優(yōu)越，沙河鞏華城具有500年歷史。區(qū)域配套：昌平整體配套較完善，其中沙河教育資源豐富，未來(lái)交通出行更加便利，而醫(yī)療配套和商業(yè)有待完善。40contents營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略本體分析本體分析開(kāi)發(fā)環(huán)境開(kāi)發(fā)環(huán)境客戶(hù)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境政策環(huán)境政策環(huán)境小 結(jié)政策環(huán)境宏觀政策日期政策摘要11月19日央行決

22、定，從2010年11月29日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。11月10日央行決定，從2010年11月16日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。10月20日住建部通知從10月20日起上調(diào)住房公積金貸款利率10月19日從10月20日起央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。10月11日央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，采取控制信貸投放總量。9月29日國(guó)家發(fā)改委等七部委開(kāi)展二次調(diào)控，對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；第一套首付款比例30%及以上; 第二套首付比例不低于50%；第三套暫停貸款。（新國(guó)五條）9月26日國(guó)土資源部、住建部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)

23、房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知，屯地一年以上的開(kāi)發(fā)企業(yè)將被取消拿地資格。8月27日六部委聘任督察員，對(duì)28個(gè)利用住房公積金建保障性住房試點(diǎn)城市住房公積金決策、管理、運(yùn)作、監(jiān)管活動(dòng)進(jìn)行過(guò)程監(jiān)督。6月13日七部門(mén)發(fā)關(guān)于加快發(fā)展公共租賃租房的指導(dǎo)意見(jiàn)，住房面積不超60平米。6月4日住建部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。5月31日國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知，出臺(tái)資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。5月25日國(guó)稅總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%。5月1

24、9日國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知，明確土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題。4月19日關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知。4月17日國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房地產(chǎn)過(guò)快上漲的通知（新“國(guó)十條”）。4月2日關(guān)于首次購(gòu)買(mǎi)普通住房有關(guān)契稅政策的通知。從2010年初以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)政策，體現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心和力度，其中：新國(guó)十條 嚴(yán)重的打擊市場(chǎng)投資投機(jī)行為，改變市場(chǎng)預(yù)期；新國(guó)五條 使整體市場(chǎng)需求進(jìn)一步受挫；央行加息 市場(chǎng)觀望情緒加重。42政策環(huán)境地方政策北京地方政策的出臺(tái)，一方面對(duì)國(guó)家調(diào)控政策進(jìn)行細(xì)化、落實(shí)，另一方面體現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度和力度，徹底改變

25、投資投機(jī)者的行為預(yù)期。日期政策摘要7月16日北京出臺(tái)“二套房”細(xì)則 將執(zhí)行“既認(rèn)房又認(rèn)貸。5月29日市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)嚴(yán)厲打擊騙租騙購(gòu)保障房行為，瞞報(bào)將取消資格。5月24日市國(guó)土資源局關(guān)于實(shí)施國(guó)有建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用申報(bào)和信息公示制度的通知。5月14日“酒店類(lèi)公寓”禁售令關(guān)于加強(qiáng)酒店類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理有關(guān)問(wèn)題的通知。5月6日北京住房公積金管理中心暫停第三套及以上住房發(fā)放貸款。同時(shí)，二套房的首付比例上調(diào)至50%；對(duì)于90平米以上的首套房，此次公積金也執(zhí)行30%的最低首付比例。4月30日北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知（“京十二條”）。整體市場(chǎng)需求大幅下滑，嚴(yán)重打

26、擊投資投機(jī)行為房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)，過(guò)快上漲得到有效遏制基本實(shí)現(xiàn)調(diào)控預(yù)期43政策環(huán)境小結(jié)在國(guó)家宏觀及北京地方雙重調(diào)控下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將不可避免的受到調(diào)整：從短期來(lái)看，觀望情緒較重，市場(chǎng)需求回落，整體呈量跌價(jià)滯態(tài)勢(shì)；從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著購(gòu)房需求的蓄積，尤其是剛性需求的不斷增長(zhǎng)，政策預(yù)期的穩(wěn)定，以及城市化的發(fā)展，整體市場(chǎng)將逐漸好轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)北京地方調(diào)控細(xì)化與落實(shí)調(diào)控調(diào)控44contents營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略本體分析本體分析開(kāi)發(fā)環(huán)境開(kāi)發(fā)環(huán)境客戶(hù)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境政策環(huán)境小 結(jié)市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)土地市場(chǎng) 2006年至2009年，北京市住宅用地供求逐年攀升；預(yù)計(jì)2010年第四季度供

27、應(yīng)住宅用地總建筑面積達(dá)922萬(wàn)平方米，全年供應(yīng)量超過(guò)1700萬(wàn)平方米； 2010年北京住宅樓面地價(jià)達(dá)8612元/平方米，較2009年上漲51%。 2010年住宅用地集中在2、5、8、10月供應(yīng)，10月住宅用地供應(yīng)創(chuàng)全年新高； 2010年前三月，地王頻出，北京市住宅用地平均樓面地價(jià)超過(guò)12000元/平方米；受政策影響，4月無(wú)住宅用地成交；5月以來(lái)，市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定；10月無(wú)住宅用地成交。近幾年北京土地市場(chǎng)供求逐年增長(zhǎng)，土地供應(yīng)量的加大，將有助于加大二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，平抑房?jī)r(jià)；預(yù)計(jì)2011年會(huì)有大量新盤(pán)入市。*2010年數(shù)據(jù)為2010年1-10月累計(jì)數(shù)據(jù)46 2009年1月-2010年10月，北京市成

28、交住宅用地117宗，總建設(shè)用地面積9781596 平方米，總建筑面積19376030平方米，主要分布在房山、大興、通州、朝陽(yáng)、昌平等區(qū)域，其中昌平區(qū)占比9%； 2009年1月-2010年10月，昌平區(qū)成交住平方米，分布回龍觀、北七家、小湯山、昌平縣城城南街道；宅用地12宗，總建設(shè)用地面積967448 平方米，總建筑面積1729576序號(hào)宗地名稱(chēng)宗地位置建設(shè)用地(平方米)規(guī)劃建面(平方米)成交日期成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位1昌平區(qū)回龍觀（f03地塊）配套商業(yè)用房項(xiàng)目 回龍觀16067321332009年3月5日7288北京城建2北京市昌平區(qū)昌平新城東沙河西岸居住項(xiàng)目城南街道5149671290200

29、9年6月25日30400北京金隅3昌平區(qū)回龍觀（a08、c07-1、c07-2、d01地塊）配套商業(yè)用房項(xiàng)目回龍觀60075989572009年6月30日24950智地創(chuàng)展/創(chuàng)智天地4昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)東二旗村居住項(xiàng)目用地北七家1414981497722009年8月3日47309北京京基5北京市昌平區(qū)城南街道山峽村居住項(xiàng)目用地城南街道841402017212009年8月20日71200北京正宏6北京市昌平區(qū)昌平鎮(zhèn)居住項(xiàng)目城南街道34702694042010年3月15日29000中礦宏業(yè)7北京市昌平區(qū)老城東沙河西側(cè)局部地塊居住項(xiàng)目城南街道36552913792010年3月15日68000北京金隅8北

30、京市昌平區(qū)常興莊組團(tuán)北部地區(qū)b地塊居住項(xiàng)目用地小湯山1523071523072010年3月15日230000金科興源/納帕投資9昌平區(qū)北七家工業(yè)區(qū)配套住宅項(xiàng)目用地（配建中小套型普通商品住房）北七家1564792347192010年5月18日180733金融街10北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)居住、多功能用地（配建公共租賃住房）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)公告小湯山28125703132010年7月30日33750翰宏基業(yè)11北京市昌平區(qū)回龍觀1818-028地塊二類(lèi)居住用地（配建限價(jià)商品住房）回龍觀689171929672010年9月8日128000住總/萬(wàn)科12昌平區(qū)回龍觀村舊村改造1818-007、1

31、818-009、1818-016、1818-019、1818-021、1818-022號(hào)住宅及商業(yè)金融用地回龍觀1370903646132010年9月20日211000住總/萬(wàn)科近兩年來(lái)沙河地區(qū)無(wú)住宅用地成交，未來(lái)開(kāi)發(fā)空間較大。市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)土地市場(chǎng)昌平區(qū)2009-2010年住宅用地成交情況匯總47序號(hào)宗地名稱(chēng)宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途擬入市時(shí)間合計(jì)建設(shè)用地面積代征地面積1中關(guān)村科技園區(qū)昌平園東區(qū)三期聯(lián)合儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（含兩限房）昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)50000044040059600728300居住多功能用地2010年10月2昌平新城東區(qū)0302-122地塊限價(jià)房項(xiàng)目昌平

32、區(qū)南邵鎮(zhèn)618004860013200106900居住2010年10月3昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)南一村南部地塊項(xiàng)目昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)1556005780097800103600居住2010年11月4昌平區(qū)馬池口村煤炭中心用地昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)1194001194000暫無(wú)數(shù)據(jù)居住2010年12月 2010年第四季度，北京市計(jì)劃出讓的50宗居住用地中，昌平區(qū)占4宗，總建設(shè)用地面積666200平方米，總規(guī)劃建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米； 4宗地中，“昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)南一村南部地塊項(xiàng)目”位于南沙河地區(qū)，建設(shè)用地面積57800平方米，規(guī)劃建筑面積103600平方米，預(yù)計(jì)2010年11月份上市； “昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)南一村南部地塊項(xiàng)目”

33、與本案僅隔京藏高速和京包鐵路，將成為本案潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。本案沙河鎮(zhèn)南一村南部地塊預(yù)計(jì)2010年底沙河區(qū)域僅有一地塊入市，規(guī)劃建面約10萬(wàn)平方米，區(qū)域土地供應(yīng)仍極為不足。市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)土地市場(chǎng)48市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資 2010年1-10月，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額1182億元，相比去年增長(zhǎng)30%； 2010年1-10月，北京商品住宅新開(kāi)工面積1438萬(wàn)平方米，相比09年全年增長(zhǎng)58萬(wàn)平方米；竣工931萬(wàn)平方米，呈逐年下降的態(tài)勢(shì)。2010年房企資金充足，投資力度加大，新開(kāi)工面積明顯增長(zhǎng)，有利于擴(kuò)大未來(lái)二級(jí)市場(chǎng)新增供應(yīng)量。49*2010年數(shù)據(jù)截止2010年10月市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)商品住宅受?chē)?guó)家房地產(chǎn)

34、宏觀調(diào)控及北京細(xì)則影響，商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)觀望情緒，近期市場(chǎng)處于平穩(wěn)狀態(tài)。單位：套單位：萬(wàn)平方米 新政（9月29日新國(guó)五條）前后商品住宅成交量波動(dòng)顯著， 新政后一周，北京商品住宅成交面積、套數(shù)環(huán)比分別大幅下降49.2%、48.6%。 2010年1-10月商品住宅新增供應(yīng)面積870.82萬(wàn)，與去年同期基本持平；而成交面積940萬(wàn)，大幅下滑36.4%； 2010年1-10月，商品住宅成交均價(jià)17979元/平方米，與去年同期相比，快速上漲了42.7%，但4月新政后價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)。50新國(guó)十條下發(fā)趨穩(wěn)上漲 從2009至今，昌平區(qū)商品住宅新增供應(yīng)量總體小于成交量，但當(dāng)前市場(chǎng)存量巨大，達(dá)94萬(wàn)平方米，表明市場(chǎng)

35、現(xiàn)在以消化已有存量為主；并且，在沒(méi)有新增供應(yīng)的情況下，需要14個(gè)月才能消化完當(dāng)前的市場(chǎng)存量； 2010年1-10月昌平商品住宅新增供應(yīng)面積39.56萬(wàn)平方米，同比下降46.7%； 商品住宅共成交57萬(wàn)平方米，同比下降28.2%受樓市新政影響，昌平商品住宅需求明顯下滑，但在區(qū)域剛性需求支撐下，下滑幅度遠(yuǎn)低于全市平均水平，表明區(qū)域受新政的影響偏小。市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)商品住宅51參考項(xiàng)目參考項(xiàng)目當(dāng)前（當(dāng)前（11月）報(bào)價(jià)月）報(bào)價(jià)（元（元/平方米）平方米）房齡房齡一通宿舍1380015-20年地調(diào)所宿舍1280015-20年北一街8號(hào)140002-5年信苑小區(qū)135008-10年昌藝園140008-10年

36、民園小區(qū)135008-10年本案一通宿舍地調(diào)所宿舍北一街8號(hào)信苑小區(qū)昌藝園民園小區(qū) 因?yàn)榕R近手機(jī)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和鋼材配件專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，片區(qū)內(nèi)無(wú)成型社區(qū)，因此沙河地區(qū)二手房存量不多，離地塊較近的是一通宿舍及地調(diào)所宿舍，均價(jià)在13000元/平方米左右； 除沙河地區(qū)以外，回龍觀龍澤以北區(qū)域以及高教新城區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格可以作為參考依據(jù)；其中，北一街8號(hào)房齡基本上在5年以?xún)?nèi)，報(bào)價(jià)最高，為14000元/平方米左右。市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)二手市場(chǎng)南沙河地區(qū)二手房存量較少，臨近區(qū)域二手房均價(jià)13500元/平方米左右。52市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)小結(jié)一級(jí)市場(chǎng)：近幾年整體市場(chǎng)土地供應(yīng)明顯加快，主要集中于房山、大興、通州、朝陽(yáng)、昌平五大區(qū)

37、域，兩年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，但沙河目前缺少供應(yīng)地塊，預(yù)計(jì)11月將有一塊近10萬(wàn)規(guī)劃建筑面積的地塊入市，對(duì)本案影響不大。二級(jí)市場(chǎng)：1、受?chē)?guó)家系列宏觀調(diào)控及北京樓市細(xì)則影響，受?chē)?guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及北京細(xì)則影響，商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)觀望情緒，近期市場(chǎng)處于平穩(wěn)狀態(tài)；2、昌平以自住購(gòu)房需求為主，且剛性偏多，政策影響明顯較小；3、隨著拆遷、沙河區(qū)域規(guī)劃的發(fā)展，區(qū)域需求仍較旺盛，未來(lái)市場(chǎng)看好。三級(jí)市場(chǎng)：目前沙河區(qū)域多為舊民房，缺少真正意義上的商品房，因此區(qū)域二手房市場(chǎng)幾乎空白，表明區(qū)域極具投資開(kāi)發(fā)空間。53市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目分布本案位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，根據(jù)沙河地區(qū)及對(duì)本案有參考價(jià)值的回龍觀區(qū)域和昌平城區(qū)在售項(xiàng)

38、目分布情況，選取6個(gè)項(xiàng)目作為競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)參考項(xiàng)目。本 案本區(qū)域參考區(qū)域54市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)基本信息區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置建筑形態(tài)總建筑面積（萬(wàn)）容積率綠化率開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)時(shí)間本區(qū)域領(lǐng)秀慧谷八達(dá)嶺高速北安河出口，辛莊橋東北角小高層、多層板樓601.7635%北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司2009.12.7高教新城沙河南豐路1號(hào)多層、小高層、高層板樓、塔樓、聯(lián)排1221.247%北京羅頓沙河建設(shè)發(fā)展有限公司2006.10.1珠江摩爾國(guó)際八達(dá)嶺高速北清路出口辛莊橋西北角板塔結(jié)合781.17-北京中關(guān)村國(guó)際商城發(fā)展有限公司2010.4.28參考區(qū)域金隅萬(wàn)科城昌平城區(qū)南環(huán)路8號(hào)高層板樓、塔樓61.52.930

39、%北京金隅萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2008.5.2萊鎮(zhèn)寧?kù)o灣海淀清河區(qū)域小營(yíng)環(huán)島東北角小高層、高層板樓212.535%北京海欣方舟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2005.8.20上林溪海淀安寧莊東路高層板樓301.9430%北京上地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 2008.12.21區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目建筑形態(tài)多為小高層、高層板樓。55市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)產(chǎn)品信息區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)裝修標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型面積區(qū)間（）戶(hù)型占比（%）本區(qū)域領(lǐng)秀慧谷毛坯一居兩居三居四居56-7184-89114-152180-23422%43%29%6%高教新城毛坯一居兩居三居20-5164-8578-16720%40%40%珠江摩爾國(guó)際毛坯loft85-120-

40、參考區(qū)域金隅萬(wàn)科城精裝1500兩居三居75-9090-12560%40%萊鎮(zhèn)寧?kù)o灣毛坯一居兩居三居60-8076-99116-11816%50%34%上林溪毛坯兩居三居69-94；133-14050%50%區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目以毛坯房為主，主力戶(hù)型集中于70-90平方米兩居、90-130平方米三居。56市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)熱銷(xiāo)戶(hù)型區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)熱銷(xiāo)戶(hù)型面積區(qū)間（）本區(qū)域領(lǐng)秀慧谷兩居84-89高教新城兩居64-85珠江摩爾國(guó)際loft100-120參考區(qū)域金隅萬(wàn)科城兩居75-90萊鎮(zhèn)寧?kù)o灣兩居76-99上林溪兩居三居69-94133-140區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目熱銷(xiāo)戶(hù)型為75-90平方米兩居。57市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銷(xiāo)

41、售情況區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品形態(tài)累計(jì)推盤(pán)量（套） 累計(jì)已售（套） 去化率銷(xiāo)售周期（月）整體月均去化（套/月）近三個(gè)月月均去化（套/月）本區(qū)域領(lǐng)秀慧谷小高層、多層板樓75074098.6%2370370高教新城多層、小高層、高層板樓、塔樓4511431995.7%58183*203*珠江摩爾國(guó)際loft板塔結(jié)合99035836.2%75159參考區(qū)域金隅萬(wàn)科城高層板樓、塔樓3550343596.8%3011562萊鎮(zhèn)寧?kù)o灣小高層、高層板樓56240471.9%5824135上林溪高層板樓45642192.3%221926區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目普遍去化較快，去化率較高；與本案相似的領(lǐng)秀慧谷和金隅萬(wàn)科城月均去化速

42、度均在100套以上；*高教新城產(chǎn)品以20 左右公寓為主，因此去化較快58市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)成交價(jià)格區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品形態(tài) 成交價(jià)格（元/）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月本區(qū)域領(lǐng)秀慧谷2、3居平層-1454514955高教新城1、2居平層16737-1656715550-159211568015356-珠江摩爾國(guó)際loft-28131281502837028178270382752829507參考區(qū)域金隅萬(wàn)科城2、3居平層12726124811432415146151641499714844153531593816365萊鎮(zhèn)寧?kù)o灣2、3居平層-21854-208672075422210上

43、林溪2、3居平層-2167219025-2193521840區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目今年以來(lái)價(jià)格普遍上揚(yáng)，平均漲幅為5%，本區(qū)域成交價(jià)格在15000元/左右。59市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客戶(hù)情況區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)年齡家庭結(jié)構(gòu)從事行業(yè)置業(yè)目的付款方式購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)本區(qū)域領(lǐng)秀慧谷上地地區(qū)昌平科技園30-40三口之家it、通信自住60%貸款50%一次性50%交通、產(chǎn)品、配套高教新城高教園區(qū)、周邊拆遷戶(hù)、海淀35-40三代同堂教育自住80%貸款為主產(chǎn)品、規(guī)劃、配套珠江摩爾國(guó)際昌平科技園回龍觀35-45三口之家it、商業(yè)自住50%投資50%貸款80%交通、產(chǎn)品、規(guī)劃參考區(qū)域金隅萬(wàn)科城昌平城區(qū)、中關(guān)村、海淀30-40為主

44、三口之家it、行政及事業(yè)單位自住90%貸款85%開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)管理萊鎮(zhèn)寧?kù)o灣上地、中關(guān)村25-35二人世界it、教育、通信自住90%貸款90%交通、位置、產(chǎn)品上林溪上地、回龍觀中關(guān)村30-40三口之家it、商業(yè)、通信自住50%投資50%一次性50%交通、位置、產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目客戶(hù)主要來(lái)自昌平科技園、上地及回龍觀地區(qū)，大多從事it行業(yè)，以自住為主，付款方式以貸款為主。60市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)類(lèi)型小結(jié)內(nèi)容戶(hù)型產(chǎn)品本區(qū)域及參考區(qū)域項(xiàng)目以小高層、高層板樓為主，主力戶(hù)型集中于70-90平方米兩居，其次為90-130平方米三居。銷(xiāo)售表現(xiàn)本區(qū)域及參考區(qū)域熱銷(xiāo)項(xiàng)目戶(hù)型為75-90平方米兩居，項(xiàng)目銷(xiāo)售速度普遍較

45、快，本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目去化率都在95%以上，區(qū)域需求旺盛。成交價(jià)格本區(qū)域房?jī)r(jià)在15000元/平方米左右，且房?jī)r(jià)明顯上漲?？蛻?hù)結(jié)構(gòu)以周邊區(qū)域客戶(hù)為主，主要集中于中關(guān)村、上地、回龍觀；以自住購(gòu)房為主，多為貸款。潛在供應(yīng)本案周邊無(wú)新增地塊，11月將有一塊近10萬(wàn)平方米建面的地塊入市，但區(qū)域需求較旺，對(duì)本案影響也不大。61市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目領(lǐng)秀慧谷基本信息分類(lèi) 內(nèi)容項(xiàng)目位置八達(dá)嶺高速北安河出口，辛莊橋東北角建筑類(lèi)型小高層板樓建筑面積60萬(wàn)平方米容積率1.76綠化率35%開(kāi)發(fā)企業(yè)北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶(hù)型84-89兩居規(guī)劃分期目前一期，后續(xù)規(guī)劃方案尚未出臺(tái)成交價(jià)格14955元/物

46、業(yè)公司深圳市金地物業(yè)管理有限公司62市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目領(lǐng)秀慧谷規(guī)劃分析項(xiàng)目總規(guī)劃建面60萬(wàn)平方米，目前僅定一期，分四個(gè)區(qū)開(kāi)發(fā)。分區(qū)規(guī)劃套數(shù)（套）最早開(kāi)盤(pán)時(shí)間a區(qū)和b區(qū)19182009.12c區(qū)12932010.8d區(qū)1300左右-a區(qū)（限價(jià)房）區(qū)（限價(jià)房）b區(qū)（限價(jià)房）區(qū)（限價(jià)房）c區(qū)（商品房）區(qū)（商品房）d區(qū)（商品房）區(qū)（商品房）c區(qū)區(qū)在售在售63市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目領(lǐng)秀慧谷產(chǎn)品信息布局緊湊方正，南北通透；動(dòng)靜分區(qū)，南向主臥帶開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)；起居室與餐廳銜接流暢，寬敞大氣。戶(hù)型特點(diǎn)：270度觀景陽(yáng)臺(tái)獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)起居室與餐廳銜接流暢開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)景觀餐廳臥室?guī)И?dú)立陽(yáng)臺(tái)主次臥布局合理，保持私密獨(dú)立；多功能人性化布

47、局；開(kāi)闊景觀陽(yáng)臺(tái)，延景入室。64市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目領(lǐng)秀慧谷客戶(hù)分析 客戶(hù)主要來(lái)自于上地區(qū)域和昌平科技園區(qū)，分別占40%和35%； 客戶(hù)購(gòu)房動(dòng)機(jī)以自住為主，占60%； 客戶(hù)置業(yè)次數(shù)以首次置業(yè)和首次改善性置業(yè)為主； 客戶(hù)的付款方式貸款和一次性各占50%。65市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目領(lǐng)秀慧谷銷(xiāo)售情況 自2010年8月28日開(kāi)盤(pán)至今，月均去化36512平方米，370套； 該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，成交量受9.29新政影響很小，但新政后一次性付款比例上升。66市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目領(lǐng)秀慧谷剩余供應(yīng) 目前在售c區(qū)北部12棟樓，僅剩余10套； 后續(xù)供應(yīng)c區(qū)南部9棟樓，共543套，主力戶(hù)型為115-140平方米三居，推出時(shí)間待定。 d

48、區(qū)規(guī)劃方案尚未出臺(tái)。a區(qū)（限價(jià)房）區(qū)（限價(jià)房）b區(qū)（限價(jià)房）區(qū)（限價(jià)房）c區(qū)（商品房）區(qū)（商品房）d區(qū)（商品房）區(qū)（商品房）c 區(qū)北部區(qū)北部(在售在售)c 區(qū)南部區(qū)南部(后續(xù)供應(yīng)后續(xù)供應(yīng))67市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目金隅萬(wàn)科城基本信息分類(lèi) 內(nèi)容項(xiàng)目位置昌平城區(qū)南環(huán)路8號(hào)建筑類(lèi)型高層板樓、塔樓建筑面積61.5萬(wàn)平方米容積率2.9綠化率30%開(kāi)發(fā)企業(yè)北京金隅萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修1500主力戶(hù)型75-90兩居、90-125三居規(guī)劃分期分三期，目前二期在售成交價(jià)格16365元/物業(yè)公司萬(wàn)科物業(yè)68市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目金隅萬(wàn)科城規(guī)劃分析項(xiàng)目分三期，總規(guī)劃建面61.6萬(wàn)平方米。分期規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)平米

49、）規(guī)劃套數(shù)（套）最早開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期18.616082008.4二期16.219422009.10三期住宅8萬(wàn)平米左右，商業(yè)10萬(wàn)平米待定-二期一期三期二期69市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目金隅萬(wàn)科城產(chǎn)品信息 動(dòng)靜分區(qū)布局，彰顯完美居家禮儀； 起居室與餐廳相連，生活舒適便利； 主臥朝南，引景入室； l型廚房布局，方便操作，盡顯關(guān)懷。b1精裝二居建筑面積約85平米a1精裝三居建筑面積約85平米 南北通透，布局合理； 開(kāi)闊陽(yáng)光起居室，雍容待客禮儀； 朝南主臥大飄窗，盡享美好心情； 主臥與主衛(wèi)相連，享受專(zhuān)屬便利。70市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目金隅萬(wàn)科城客戶(hù)分析 客戶(hù)主要來(lái)自于昌平城區(qū)和海淀中關(guān)村、上地等區(qū)域； 客戶(hù)購(gòu)房動(dòng)機(jī)以自

50、住為主，占90%； 客戶(hù)置業(yè)次數(shù)以首次置業(yè)和首次改善性置業(yè)為主； 客戶(hù)的付款方式以貸款為主，占85%左右。71市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目金隅萬(wàn)科城銷(xiāo)售情況 自2009年6月二期開(kāi)盤(pán)至今，月均去化10666平方米，111套； 項(xiàng)目為集中推盤(pán)型銷(xiāo)售，4月銷(xiāo)售釋放完畢后，同時(shí)受新政的影響，各月成交量明顯較少。6.21第一次開(kāi)盤(pán)3.28第三次開(kāi)盤(pán)10.18第二次開(kāi)盤(pán)72市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目金隅萬(wàn)科城剩余供應(yīng) 目前二期在售，剩余120套左右，剩余戶(hù)型兩居20套、三居100套左右； 三期規(guī)劃10萬(wàn)平方米商業(yè)和約8萬(wàn)平方米住宅，具體方案尚未出臺(tái)。73市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小結(jié)項(xiàng)目名稱(chēng)最新成交價(jià)格2010年月均漲幅后續(xù)供應(yīng)潛在供

51、應(yīng)領(lǐng)秀慧谷149552.8%后續(xù)將推出543套約20萬(wàn)住宅金隅萬(wàn)科城153563.2%剩余120套左右，在售10萬(wàn)商業(yè)8萬(wàn)住宅本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手未來(lái)潛在供應(yīng)約為28萬(wàn)平方米左右，后續(xù)供應(yīng)量不大，未來(lái)對(duì)本案的競(jìng)爭(zhēng)影響小。74開(kāi)發(fā)環(huán)境小結(jié)沙河發(fā)展滯后，極具價(jià)值空間；區(qū)域供應(yīng)不足，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)；本案應(yīng)立足于主力客戶(hù)的需求動(dòng)機(jī)和偏好，擇機(jī)入市。整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況向好，昌平經(jīng)濟(jì)更具活力，房地產(chǎn)投資活躍；沙河具有規(guī)劃利好，有利于提升本案的需求和未來(lái)價(jià)值空間。宏觀調(diào)控的從緊，市場(chǎng)呈現(xiàn)觀望情緒，近期市場(chǎng)較平穩(wěn)；長(zhǎng)期隨著需求積累，政策預(yù)期穩(wěn)定等，市場(chǎng)將逐漸好轉(zhuǎn)。75contents銷(xiāo)售概算銷(xiāo)售概算本體分析本體分析開(kāi)發(fā)

52、環(huán)境開(kāi)發(fā)環(huán)境客戶(hù)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位本案客群來(lái)源區(qū)域客群分析本案客群特征項(xiàng)目客群定位客戶(hù)分析客戶(hù)分析思路77客戶(hù)分析項(xiàng)目選取原則金隅萬(wàn)科城萊鎮(zhèn)寧?kù)o灣領(lǐng)秀慧谷本 案本區(qū)域參考區(qū)域 區(qū)位：同區(qū)域或相鄰區(qū)域； 產(chǎn)品：項(xiàng)目指標(biāo)類(lèi)似； 狀態(tài)：目前在售項(xiàng)目。沙河區(qū)域項(xiàng)目領(lǐng)秀慧谷參考區(qū)域項(xiàng)目金隅萬(wàn)科城萊鎮(zhèn)寧?kù)o灣78客戶(hù)分析區(qū)域客群分析項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)別建筑形態(tài)客戶(hù)基本屬性置業(yè)特征年齡職業(yè)工作區(qū)域置業(yè)目的置業(yè)次數(shù)付款方式關(guān)注點(diǎn)金隅萬(wàn)科城住宅高層板塔結(jié)合30-45歲it、科技行業(yè)普通白領(lǐng)中關(guān)村、上地等市區(qū)50%昌平科技園及昌平市區(qū)50%90%自住首置首改80%貸款價(jià)格、品牌、精裝萊鎮(zhèn)寧?kù)o灣住宅小高層高層板

53、樓25-35歲it、教育、通信普通白領(lǐng)中關(guān)村、上地等市區(qū)占60%以上90%以上自住剛需首置90%貸款10%一次性交通、位置、產(chǎn)品項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)別建筑形態(tài)客戶(hù)基本屬性置業(yè)特征年齡職業(yè)工作區(qū)域置業(yè)目的置業(yè)次數(shù)付款方式關(guān)注點(diǎn)領(lǐng)秀慧谷住宅小高層多層板樓30-40it、通信行業(yè)普通白領(lǐng)公務(wù)員（團(tuán)購(gòu)）上地區(qū)域40%昌平科技園35%北部市區(qū)20%沙河本地5%自住為主首置首改貸款較多受新政影響一次性客戶(hù)增多交通、產(chǎn)品、性?xún)r(jià)比沙河區(qū)域客群分析參考區(qū)域客群分析79沙 河 區(qū) 域 客 群 綜 合 特 征背景特征需求特征客群來(lái)源：上地及周邊區(qū)域?yàn)橹鳎娇萍紙@區(qū)客戶(hù)較多，少量沙河當(dāng)?shù)乜蛻?hù)；客戶(hù)關(guān)注點(diǎn) ：產(chǎn)品、交通、性

54、價(jià)比置業(yè)特征：多為首次置業(yè)或首次改善客戶(hù)；多數(shù)為自住客戶(hù)；職業(yè)特征：主要為it、科技行業(yè)普通白領(lǐng)?？蛻?hù)分析沙河區(qū)域客群80客戶(hù)分析參考區(qū)域客群參 考 區(qū) 域 客 群 綜 合 特 征背景特征需求特征客群來(lái)源：中關(guān)村、上地等海淀區(qū)域客戶(hù)為主；輔以昌平科技園和昌平城區(qū)等地緣性客戶(hù)；客戶(hù)關(guān)注點(diǎn) ：性?xún)r(jià)比、交通和配套置業(yè)特征：多為首次置業(yè)或首次改善客戶(hù)，貸款為主；絕大多數(shù)為自住客戶(hù)；職業(yè)特征：主要為it行業(yè)普通白領(lǐng)。81客戶(hù)分析本案客群來(lái)源重點(diǎn)區(qū)域核心區(qū)域輔助區(qū)域核心區(qū)域上地及其周邊片區(qū)重點(diǎn)區(qū)域昌平科技園輔助區(qū)域沙河片區(qū)上地及其周邊片區(qū)首置及首改自住客群為主；昌平科技園客戶(hù)是重要來(lái)源；沙河片區(qū)本地改善型

55、客戶(hù)為輔。本 案82屬性：多為工作在項(xiàng)目周邊的it、科技園區(qū)的青年客群；多年生活、工作在昌平地區(qū)，看重性?xún)r(jià)比和交通便利性特征：多為首置或首改，大多數(shù)為貸款客戶(hù)屬性：主要為北京西北部區(qū)域客戶(hù)；對(duì)昌平發(fā)展比較關(guān)注，看好昌平發(fā)展?jié)摿ψ宰】腿和顿Y客群本案客群以自住為主，投資客群較少客戶(hù)分析本案客群特征特征：多次置業(yè)，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及置業(yè)經(jīng)驗(yàn)83基本特征： 年齡集中在30-45歲之間，青年夫婦或三口之家為主； 主要工作區(qū)域?yàn)楹５砑笆袇^(qū)西北部其他地區(qū)和昌平地區(qū)； 科技、it行業(yè)白領(lǐng)，中低職業(yè)，事業(yè)仍在上升階段； 家庭收入穩(wěn)定，有一定積蓄，但承受不了市區(qū)繁華地段房?jī)r(jià)； 多為首次置業(yè)，部分二次置業(yè)，總價(jià)承受力

56、較低。需求特征： 期望擁有自己的房子； 亟需改善居住環(huán)境，提高居住的舒適度； 關(guān)注交通便利性，企望社區(qū)與工作單位之間交通暢達(dá)和便捷； 希望社區(qū)配套相對(duì)完善； 認(rèn)同區(qū)域發(fā)展?jié)摿?。客?hù)分析本案客群特征84客戶(hù)分析北京西北中青年欣薪階層他們工作或生活在市區(qū)西北部及昌平地區(qū)，是中關(guān)村、上地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的親歷者；他們大多而立或不惑之年，邁進(jìn)成熟、穩(wěn)重的年紀(jì)；他們還處在事業(yè)的上升期，目前還是欣欣向上的工薪階層，但是期待擁有自己的房子?？蛻?hù)分析本案客群特征85客戶(hù)分析他們年輕、成熟、自信；他們的事業(yè)目前雖無(wú)大成，但是穩(wěn)定的收入允許他們享受今天；他們的工作較為繁忙，渴望在每天辛勞后回到屬于自己的家；他們大多受家庭

57、觀念影響，能夠靠自己的奮斗為父母、為家人帶來(lái)舒適的生活環(huán)境。客戶(hù)分析自住客群描摹86contents銷(xiāo)售概算銷(xiāo)售概算本體分析本體分析開(kāi)發(fā)環(huán)境開(kāi)發(fā)環(huán)境客戶(hù)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位swot分析產(chǎn)品定位市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議價(jià)值梳理項(xiàng)目定位swot分析strength優(yōu)勢(shì)分析weakness劣勢(shì)分析 地塊北接昌平南靠海淀，地理位置較為優(yōu)越； 緊鄰八達(dá)嶺高速，多趟公交車(chē)連接昌平及市區(qū)。 軌道交通昌平線(xiàn)通車(chē)后，交通優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)； 地塊2.0容積率適宜打造整盤(pán)均好性產(chǎn)品； 地塊南臨南沙河，具備一定景觀資源； 地塊現(xiàn)狀較為平整，可盡早啟動(dòng)開(kāi)發(fā)； 保利品牌價(jià)值高，優(yōu)勢(shì)明顯。 地塊東側(cè)緊鄰京包鐵路，北側(cè)靠近沙陽(yáng)

58、路，噪音 影響較為嚴(yán)重； 地塊西側(cè)有高壓線(xiàn)穿過(guò)，嚴(yán)重影響項(xiàng)目品質(zhì)及工 程建設(shè)； 地塊周邊多為居民自建房和廠房，環(huán)境較為嘈雜； 北側(cè)地塊為經(jīng)適房，對(duì)社區(qū)整體品質(zhì)有一定影響。本案最大優(yōu)勢(shì)：地理位置較好、品牌價(jià)值高本案最大劣勢(shì)：東臨鐵道線(xiàn)，西有高壓線(xiàn)88opportunity機(jī)會(huì)分析threat威脅分析 沙河區(qū)域整體發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域規(guī)劃配套齊全； 目前區(qū)域在售項(xiàng)目較少，盡早入市可搶占先機(jī)； 中關(guān)村、上地產(chǎn)業(yè)園大量高端客群在北部置業(yè)。 區(qū)域整體規(guī)劃改造，后期將有大量地塊上市； 未來(lái)潛在供應(yīng)較多，后期營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大； 樓市政策頻出，調(diào)控增加未來(lái)市場(chǎng)不確定性。 項(xiàng)目定位swot分析本案機(jī)會(huì)：區(qū)域發(fā)展、市場(chǎng)

59、機(jī)會(huì)本案威脅：潛在供應(yīng)較大、后期競(jìng)爭(zhēng)激烈89沙河區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、容積率2.0規(guī)劃指標(biāo)及緊臨沙河、保利品牌為本項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目定位價(jià)值梳理90項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位沙河核心輕軌線(xiàn)旁親水美宅 沙河核心突出本案核心區(qū)位及發(fā)展?jié)摿Γ?輕軌線(xiàn)旁突出項(xiàng)目方便快捷的交通優(yōu)勢(shì)； 親水美宅突出項(xiàng)目臨水資源及產(chǎn)品特點(diǎn)。91項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位92項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位面積適中、環(huán)境舒適、高品質(zhì)住宅本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想沙河地塊產(chǎn)品定位描述： 根據(jù)2.0的總體容積率及30-60米限高規(guī)劃，建筑形式以15-18層高層為主，中心地塊輔 以少量9-11層小高層，為項(xiàng)目營(yíng)造亮點(diǎn)，提升項(xiàng)目整體形象。 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)注重細(xì)節(jié)，

60、從戶(hù)型和園林設(shè)計(jì)上體現(xiàn)本項(xiàng)目的差異性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品溢價(jià)。93產(chǎn)品建議規(guī)劃難點(diǎn)綜合地塊條件及周邊情況，本案產(chǎn)品規(guī)劃階段以下有幾個(gè)難點(diǎn)需要突破1、項(xiàng)目東側(cè)臨京包線(xiàn)鐵路，受噪音影響較大；2、項(xiàng)目西側(cè)臨高壓走廊，受高壓輻射影響；3、項(xiàng)目北側(cè)政策房體量較大，影響項(xiàng)目品質(zhì)。西側(cè)高壓走廊東側(cè)京包線(xiàn)鐵路94產(chǎn)品建議解決對(duì)策鐵路問(wèn)題 在地塊東側(cè)集中規(guī)劃園林，種植高大灌木，阻擋噪音； 在地塊東側(cè)側(cè)規(guī)劃中高層樓座，減少不利因素對(duì)地塊內(nèi)部的影響； 在靠近鐵路一側(cè)建筑采用隔音墻體和玻璃等設(shè)備。高壓線(xiàn)問(wèn)題 在地塊西側(cè)規(guī)劃中高層樓座，減少不利因素對(duì)地塊內(nèi)部的影響。政策房問(wèn)題 在地塊北側(cè)規(guī)劃中高層樓座，減少不利因素對(duì)地塊內(nèi)部