房產(chǎn)評(píng)估評(píng)估重置成本法

1、房產(chǎn)評(píng)估評(píng)估重置成本法房屋評(píng)估中重置成本法的運(yùn)用重置成本法是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值，得到差額作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法，采用重置成本法確定評(píng)估值也可首先估算被評(píng)估資產(chǎn)與其他全新狀態(tài)相比有幾成新，即求出成新率，然后用全部成本與成新率相乘，得到乘積作為評(píng)估值。由于我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易仍不很完善、交易資料不太充足，重置成本法也就成為房屋建筑物評(píng)估的主要方法。一、重置成本法的類型及含義重置成本法按取得評(píng)估依據(jù)資料的性質(zhì)分別采用重編預(yù)算法、預(yù)決算調(diào)整法、價(jià)格指數(shù)調(diào)整法等方法。1( 重

2、編預(yù)算法。此法是按工程預(yù)算的編制方法，對(duì)待估建筑成本構(gòu)成項(xiàng)目重新估算其重置成本。具體地說，就是根據(jù)待估建筑物工程竣工圖紙，或者按評(píng)估要求繪制工程圖，按照編制工程預(yù)算方法，再按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算間接成本，計(jì)算出建筑物重置成本。重編預(yù)算法就建筑物投入價(jià)格的角度來說，估算其重置成本的準(zhǔn)確性相對(duì)比較高。但是，此法所需的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料較多，而且費(fèi)時(shí)，工作量較大。因此，此法主要適用于 : 其一，測(cè)算建筑物更新重置成本，因?yàn)榇朔ㄊ且圆捎眯略O(shè)計(jì)、新技術(shù)、新材料、新工藝為基礎(chǔ)的，評(píng)估思路及所用經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，符合評(píng)估更新重置成本的要求。其二，適用于構(gòu)造比較簡單的建筑物，如道路、圍墻、設(shè)備基礎(chǔ)、非標(biāo)構(gòu)架等的評(píng)估。評(píng)估這些建

3、筑物，重編預(yù)算法的工作量不會(huì)太大。2( 預(yù)決算調(diào)整法。此法是以待估建筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率將其調(diào)整為按現(xiàn)價(jià)計(jì)算的建筑工程造價(jià)，再加上間接成本，估算出建筑物重置成本。此方法不需要對(duì)工程量進(jìn)行重新計(jì)算，此法是以建筑物原工程量是合理的為假設(shè)前提的。所以只需對(duì)建筑物預(yù)算價(jià)格及費(fèi)率用評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)取代建筑物購建時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出調(diào)整后的工程決算造價(jià)，再加上按評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的間接成本即可。此法要求委托方必須能夠提供比較完整的建筑物工程預(yù)決算資料。該法主要適用于: 其一，不宜采用價(jià)格指數(shù)調(diào)整法，以及因缺乏參照物而無法運(yùn)用類比法的建筑物評(píng)估; 其二，適用于用途結(jié)構(gòu)大致相同

4、相似，且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估。3( 價(jià)格指數(shù)調(diào)整法。價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是指根據(jù)待估建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。價(jià)格指數(shù)法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準(zhǔn)確性方面略顯不足。因此，應(yīng)盡量控制此法的使用范圍。對(duì)于大型、價(jià)高的建筑物一般不宜采用此法。此法一般只限使用于單位價(jià)值小，結(jié)構(gòu)簡單，運(yùn)用其他方法有困難的建筑物的重置成本估算。另外，待估建筑物賬面成本不清、不實(shí)的，也不宜采用此法。二、重置價(jià)值的計(jì)算重置價(jià)格一般由建筑造價(jià)、前期及其它費(fèi)用、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和資金成本四部分組成。( 一) 建筑造價(jià)的確定建筑造價(jià)一般包括土建工

5、程( 含結(jié)構(gòu)及裝修 ) 、給排水、采暖、電氣 ( 工業(yè)及民用配電線路、照明 ) 等工程的價(jià)值。建筑造價(jià)一般通過以下方法進(jìn)行計(jì)算:1( 選擇具有代表性的建筑按照規(guī)定計(jì)算方法進(jìn)行案例的編制，根據(jù)案例參照市場(chǎng)現(xiàn)行同類造價(jià)確定對(duì)比單方造價(jià)，根據(jù)被估項(xiàng)目和對(duì)比單方造價(jià)比較，利用調(diào)整系數(shù)進(jìn)行案例以外的第一評(píng)估項(xiàng)目的單方造價(jià)計(jì)算，這個(gè)方法稱為: “類比法”。即被估項(xiàng)目單方造價(jià) , 對(duì)比單方造價(jià)× (1 ，調(diào)整系數(shù) )如 : 某磚混結(jié)構(gòu)建筑構(gòu)造與對(duì)比單方造價(jià)確定的結(jié)構(gòu)構(gòu)造相比較合計(jì)增調(diào)23%的系數(shù)，2 所確定的對(duì)比單方造價(jià)為568 元 /m。則2 被估建筑的單方造價(jià) ,568 ×(1 ，

6、23%),699 元/m2( 可以直接引用被估項(xiàng)目建筑結(jié)算造價(jià)或作微調(diào)計(jì)算時(shí)可以按下列公式計(jì)算被估項(xiàng)目單方造價(jià) , 被估項(xiàng)目結(jié)算單方造價(jià)或被估項(xiàng)目單方造價(jià) , 被估項(xiàng)目結(jié)算單方造價(jià)×(, ，調(diào)整系數(shù) )2 如: 某框架結(jié)構(gòu)工程于 1998 年 8 月竣工，其結(jié)算造價(jià)為 3865988 元，建筑面積 3718.16m，至評(píng)估基準(zhǔn)日約一年左右，一年中建筑造價(jià)下調(diào) 0.32%，試確定被估項(xiàng)目的評(píng)估基準(zhǔn)日的單方造價(jià)。2 被估項(xiàng)目估算單方造價(jià) ,3865988,3718.16,1039.76元/m2 被估項(xiàng)目基準(zhǔn)日單方造價(jià),1039.76 ×(1,0.32%),1006.49元/m(

7、 二) 前期費(fèi)用及其它費(fèi)用的確定前期費(fèi)用及其它費(fèi)用包括地方政府規(guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建筑造價(jià)以外的其它費(fèi)用兩個(gè)部分1( 政府收費(fèi)的計(jì)算該費(fèi)用一律按地方政府規(guī)定的現(xiàn)行收費(fèi)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。2( 建設(shè)單位支付的其它費(fèi)用 該部分費(fèi)用主要包括下列內(nèi)容及參考取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào) 費(fèi)用名稱 標(biāo)準(zhǔn) (%)1 建設(shè)單位管理費(fèi)1.8-2.52 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 1.5-2.03 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 0.4-0.84 監(jiān)理費(fèi) 按建設(shè)部文件執(zhí)行0.5-2.5(一般情況取 1-1.5)5 其它 按有關(guān)文件規(guī)定選取3( 計(jì)算形式前期及其它費(fèi)用可以采用列表形式計(jì)算，其表格形式如下:前期及其它費(fèi)表2 序號(hào) 費(fèi)用名稱按

8、造價(jià)計(jì)取 (%) 按建筑面積計(jì)取 ( 元 /m) 備注1?合計(jì)( 三) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按照中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例 (91)82號(hào)文 規(guī)定計(jì)取。( 四) 資金成本(1) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)資金成本為該建筑物正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金的籌資成本。利息率可以按中國人民銀行現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算即六個(gè)月內(nèi) ( 含六個(gè)月 ) 5.58%六個(gè)月到一年 ( 含一年 ) 5.85%一年至三年 ( 含三年 ) 5.94%(2) 建設(shè)期限規(guī)定建設(shè)期按正常施工建設(shè)期限確定。(3) 資金投入的比例在一個(gè)建設(shè)期內(nèi)，其資金一般按不同比例分期投入。計(jì)算進(jìn)也應(yīng)分別計(jì)息。( 五) 重置價(jià)值的計(jì)算

9、重置價(jià)值按下列公式計(jì)算單方重置價(jià)值 , 單方建筑造價(jià)× (1 ，前期費(fèi)率 ) ，前期費(fèi) / 平方米 ×(1 ，投資方向調(diào)節(jié)稅率 ) ×(1 ，綜合貸款利率 )重置全價(jià) , 單方重置價(jià)值×建筑面積三、成新率的確定成新率可以取勘查成新率和理論成新率的算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)平均數(shù)。1( 理論成新率 N1,(1, 已使用年限 / 設(shè)計(jì)規(guī)定使用年限 ) ×100%一般情況下，建筑物設(shè)計(jì)使用年限規(guī)定如下:一般情況 60 年(1) 鋼筋砼排框架結(jié)構(gòu)有腐蝕介質(zhì) 50 年一般情況 50 年(2) 磚混結(jié)構(gòu) ( 有抗震構(gòu)造 )有腐蝕介質(zhì) 40 年(3) 磚混結(jié)構(gòu) ( 無

10、抗震構(gòu)造 ) 40 年(4) 磚木結(jié)構(gòu) 30 年(5) 半永久建筑 20 年2( 勘查成新率 : 勘查成新率可以按結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施三方面的使用功能情況確定，其所占分值及綜合計(jì)算可參照下表現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率計(jì)分表序號(hào) 部位名稱完全分 勘查分備注1 基礎(chǔ) 302 承重結(jié)構(gòu) 303 非承重結(jié)構(gòu) 84 屋面 65 地面 46 內(nèi)外裝修 57 門窗 58 配套設(shè)施 ( 水、暖、電等 ) 129 合計(jì) 100凡是已拆除的、待報(bào)廢的、無使用價(jià)值的工程其成新率一律定為0。四、評(píng)估值計(jì)算評(píng)估值 , 重置全價(jià)×綜合成新率2 五、案例 某工程于 1996 年 6 月竣工，混合結(jié)構(gòu)， 4 層，建筑面積656

11、.95m，條形基礎(chǔ)，磚墻 ; 屋面為珍珠巖保溫，三氈四油防水層; 鋁合金窗，木門 ;外墻條磚，內(nèi)墻抹灰刷涂料; 水磨石樓地面 ; 水、電、暖齊全。1( 建安造價(jià)測(cè)算(1) 建筑工程序 項(xiàng)目費(fèi)用名稱計(jì)算表達(dá)式金額號(hào)(元)1 直接費(fèi) 5564372 直接費(fèi)中人工費(fèi)1112873 其他直接費(fèi)4 其他直接費(fèi)中人工費(fèi)5 現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 1×5.52% 307156 直接工程費(fèi)合計(jì) 1 ，5 5871527 直接工程費(fèi)中人工費(fèi)合計(jì)8 企業(yè)管理費(fèi) 6×7.88% 462689 財(cái)務(wù)費(fèi) 6×1.5% 880710 遠(yuǎn)征工程費(fèi) 6×2.56% 1503111 計(jì)劃利潤 6

12、15;4.5% 2642212 預(yù)算包干費(fèi)13 人工費(fèi)調(diào)整2× 59.7% 6643814 次材材料費(fèi)調(diào)整1×0.07% 39015 材差16 工程造價(jià) 6 ，8，9，10， 11，12，13， 14，15 750508(2) 安裝工程 經(jīng)計(jì)算，水、電、暖、衛(wèi)工程造價(jià)為 :133361 元(3) 建安工程總費(fèi)用 ,( 建筑工程，安裝工程 ),883869 元2 (4) 建筑面積 656.95 平方米 單方造價(jià) 1345 元/m 2( 前期及其它費(fèi)用計(jì)算 :序 取費(fèi)名稱取費(fèi)系數(shù)基數(shù) 金額 依據(jù)2 號(hào) ( 元/m)1 設(shè)計(jì)費(fèi) 2% 單方造價(jià)2 竣工圖費(fèi) 0.0014% 單方造價(jià)

13、3 勘察費(fèi) 0.5% 單方造價(jià)4 建設(shè)單位管理費(fèi)2% 單方造價(jià)5 定額編制費(fèi) 0.08% 單方造價(jià)6 招標(biāo)費(fèi) 0.5% 單方造價(jià)7 工程監(jiān)理費(fèi) 1.5% 單方造價(jià)8 質(zhì)檢費(fèi) 0.3% 單方造價(jià)9 可行性研究費(fèi) 0.5% 單方造價(jià)合計(jì) 7.3814% 99.283( 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，此建筑物為15%2 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 ,(1345 ，99.28) ×15,216.64 元 /m 4( 資金成本建設(shè)期按 1 年，年利率按 5.85%計(jì) :2 資金成本 ,(1345 ，99.28 ，216.6) ×5.85%×1×0.5,24.29元/m5(

14、重置單價(jià) ,( 建安單方造價(jià)，前期費(fèi)用，其他費(fèi)用，資金成本22 ，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅),1685.21元 /m( 取整為 1685 元/m)22 6( 重置全價(jià) , 重置單價(jià)×建筑面積 ,1685 元/m×656.95m,1106961 元7( 成新率的確定對(duì)房屋建筑物進(jìn)行勘察和技術(shù)鑒定后，依據(jù)建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)估分標(biāo)準(zhǔn)，分別對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分進(jìn)行打分，并依據(jù)權(quán)重系數(shù)逐一計(jì)算出建筑物的鑒定成新率。其次，根據(jù)建筑物的使用年限，已使用年限、尚可使用年限，計(jì)算出建筑物的理論成新率，最后計(jì)算出綜合成新率。(1) 鑒定成新率 ( 完好分值率 )在熟悉房屋施工資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分進(jìn)行打分，并依據(jù)建筑物成本構(gòu)成，各部分的使用年限，確定三部分權(quán)重，以此確定房屋鑒定成新率。完好率計(jì)算表分項(xiàng) 分?jǐn)?shù)基礎(chǔ) (30) 30主體 (60) 58房蓋 (10) 8(1) 結(jié)構(gòu) 小計(jì) (100) 96門窗 (25) 24內(nèi)外裝飾 (40) 36其他 (35) 32(2) 裝飾 小計(jì) (100) 92水衛(wèi) (40) 36電照 (30) 28暖通 (30) 27 (3)設(shè)備小計(jì) (100) 91注 : 完好分值率 , 鑒定成新率 ,(1) ×0.6