關(guān)于滿洲里重點(diǎn)開發(fā)開放試驗(yàn)區(qū)建設(shè)情況調(diào)研報(bào)告 (5)

1、關(guān)于滿洲里重點(diǎn)開發(fā)開放試驗(yàn)區(qū)建設(shè)情況調(diào)研報(bào)告 一、xx縣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的起步、發(fā)展和壯大歷程 xx縣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由于停止福利分房后，住房全面實(shí)行市場(chǎng)化，加之縣委、政府出臺(tái)了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策，為xx縣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來有兩個(gè)方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開企業(yè)紛紛來鳳投資興業(yè)，本地房開企業(yè)發(fā)展方興未艾

2、，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來鳳岡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的一個(gè)明顯標(biāo)志，房地產(chǎn)業(yè)已成為xx縣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 縱觀xx縣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)近五年來的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導(dǎo)作用：一是市場(chǎng)因素，由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對(duì)住房有了新的更高的需求，從而形成了一個(gè)龐大的市場(chǎng)群體；二是政策因素，"十五"期間，xx縣區(qū)招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽

3、引器；三是利益因素，眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)空間廣、利潤大，這是xx縣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。 二、房地產(chǎn)業(yè)的作用 一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強(qiáng)了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。 二是拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動(dòng)近二十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從xx年至xx年，xx縣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)累計(jì)約為750萬元，該產(chǎn)業(yè)為xx縣區(qū)財(cái)政增收做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。 三是促進(jìn)了社會(huì)進(jìn)步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)

4、，從而為社會(huì)提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前xx縣區(qū)在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會(huì)的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會(huì)效益和作用不言而喻。 三、xx至xx年xx縣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 1、行業(yè)發(fā)展情況 截止至xx年上半年，在xx縣區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)（從暫定資質(zhì)到三級(jí)資質(zhì)不等），累計(jì)開發(fā)商品房達(dá)28萬m2（商品住房23萬m2，營業(yè)房5萬m2），商品房銷量達(dá)19萬m2，存量達(dá)9萬m

5、2（其中住房7萬m2，營業(yè)房2萬m2），商品住房均價(jià)從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營業(yè)房均價(jià)從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。 2、xx年上半年開發(fā)銷售、交易、抵押情況 （1）xx年開發(fā)情況。xx年全年計(jì)劃開工商品房面積14.5萬m2，截止至xx年6月底，已竣工5萬m2，完成計(jì)劃的34%，全年計(jì)劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。 （2）銷售情況。xx年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%，交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%，交易

6、金額50萬元，比去年同期上升27%。 （3）協(xié)稅護(hù)稅情況。嚴(yán)格執(zhí)行稅收"一體化"管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護(hù)稅工作。今年上半年，xx縣區(qū)房管局共計(jì)完成各項(xiàng)稅收136萬元，與去年同期相比增長(zhǎng)23%。 （4）預(yù)售情況。今年上半年xx縣區(qū)房管局共辦理商品房預(yù)售許可證8件，預(yù)售總面積100985m2，比去年同期上升90%，其中住宅84470m2，比去年同期上升96%，非住宅16514m2，比去年同期上升68%。 （5）抵押情況。今年上半年共完成房屋他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定428宗，設(shè)定金額3022萬元，與去年同期相比增長(zhǎng)12%。xx年至xx年xx縣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況統(tǒng)計(jì)表 公司 名稱 開發(fā)面積

7、m 2銷售數(shù)量m2 存量m2 計(jì)劃 新建m2 房?jī)r(jià)元/m2 住房 營業(yè)房 住房 營業(yè)房 住房 營業(yè)房 住房 營業(yè)房 嘉和 31977 10792 30897 9136 1080 1656 1500 660 6250 朝燦 19239 276 16000 200 13239 2561 - 750 5000 大興 146 544826 9100 xx 5500 2826 - 740 xx 金久 12162 2671 1xx 1460 162 1234 30480 600 2200 一陽 41200 6800 29410 1320 11790 5480 11000 760 2200 華盛 7800

8、1200 7800 700 - 500 10500 620 3300 鑫發(fā) 62768 12894 62068 12394 700 500 7000 750 3200 萬眾 14000 5500 2100 1300 1190 4200 80000 730 3400 賽龍 - - - - - - 52700 - - 播州 - - - - - - 2600 - - 九州 27600 1400 2300 400 24300 1000 - - - 合計(jì) 231420 48844 161675 28910 68671 19957 295680 - - 四、xx縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本特點(diǎn) 1、商品房供求基

9、本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢(shì)頭。xx至xx年總開發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發(fā)量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業(yè)房約為5萬m2，營業(yè)房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。 2、商品房銷售對(duì)象及資金來源。xx縣區(qū)商品房銷售對(duì)象主要為國家機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。 3、購房用途。xx縣區(qū)絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、

10、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營業(yè)房的銷售；三是存在少部分投資性和投機(jī)性購房；四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個(gè)良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購房。 4、二手房交易量上升。由于商品房的開發(fā)建設(shè)，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無房戶、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。 5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房發(fā)展滯后。xx縣區(qū)的商品

11、房開發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例不符，從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理，無法滿足不同消費(fèi)群體的住房需求。 五、對(duì)xx縣區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議 1、嚴(yán)格實(shí)行土地儲(chǔ)備和按計(jì)劃出讓土地制度。目前xx縣區(qū)商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計(jì)算，尚有近600套住房待售，營業(yè)房存量有2萬m2，平均按80m2/間計(jì)算，尚有250間營業(yè)房待售，加上未來一兩年之內(nèi)將有約20萬平方米的開發(fā)量，應(yīng)該說，未來兩年推出的量是相當(dāng)大的，這種大規(guī)模集中推出，勢(shì)必形成一個(gè)買方市場(chǎng)，這對(duì)xx

12、縣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以建議政府必須對(duì)土地出讓進(jìn)行緊縮，待已出讓的土地開發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況定期推出土地，從而避免xx縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)"井噴"現(xiàn)象的發(fā)生。 2、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成。xx縣區(qū)的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機(jī)構(gòu)的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患，需要強(qiáng)化管理和監(jiān)督，引導(dǎo)和督促金融部門切實(shí)采取有效措施，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，使xx縣區(qū)的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。 3、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，有效整頓xx縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前xx縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況是良好的

13、，但發(fā)布虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個(gè)別開發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個(gè)別購房人也有投資性和投機(jī)性購房?jī)A向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了xx縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。去年以來，從中央到地方專門出臺(tái)了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件，xx縣區(qū)房管部門也專門召集各房開企業(yè)學(xué)習(xí)傳達(dá)了相關(guān)文件精神，并對(duì)xx縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門緊密配合協(xié)調(diào)，針對(duì)xx縣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題，采取切實(shí)有效的措施，以對(duì)投資性購房和投機(jī)性購房等擾亂市場(chǎng)的行為為清理和整頓的重點(diǎn)，繼續(xù)加大整治力度，使xx縣區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)依法經(jīng)營、誠信開發(fā)、規(guī)

14、范發(fā)展。 4、積極引導(dǎo)消費(fèi)者理性購房和開發(fā)商理性開發(fā)。目前，xx縣區(qū)購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，殊不知這是一種資源的浪費(fèi)，今后xx縣區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計(jì)人手，設(shè)計(jì)出面積適中，功能齊全的房屋推向市場(chǎng)，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。 5、積極調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴(yán)格按照國家確定的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例進(jìn)行開發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，xx縣區(qū)普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零，這種0：10：0的住房結(jié)構(gòu)比例對(duì)xx縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個(gè)階層的住