房地產(chǎn)評(píng)估PPT課件

1、1第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)和程序一、房地產(chǎn)的含義及特點(diǎn)二、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素三、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序第1頁/共69頁2一、房地產(chǎn)的含義及特點(diǎn) 房地產(chǎn)是房屋建筑物和土地使用權(quán)的總稱，包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。位置固定性使用長期性影響因素多樣性(自身、社會(huì)、周邊)投資大量性保值增值性第2頁/共69頁3 房地產(chǎn)價(jià)格的種類:1、市場價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格2、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格3、總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面價(jià)格4、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格5、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格6、拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格7、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格8、底價(jià)、期望價(jià)、補(bǔ)地價(jià)9

2、、其他價(jià)格(期貨價(jià)、現(xiàn)價(jià))二、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素第3頁/共69頁4 1、供求狀況 2、自身?xiàng)l件 3、環(huán)境因素 4、人口因素 5、經(jīng)濟(jì)因素6、社會(huì)因素7、行政因素8、心理因素9、國際因素10、其他因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素:第4頁/共69頁5p房地產(chǎn)分離評(píng)估、綜合計(jì)價(jià)評(píng)估時(shí)要對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)分別評(píng)估，然后把兩者進(jìn)行綜合分析，最終以一個(gè)整體價(jià)格體現(xiàn)出來，這是由房地產(chǎn)價(jià)格的特殊性決定的。p應(yīng)用最佳使用原則房地產(chǎn)評(píng)估中的最佳使用原則是指房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最佳使用為前提。這種最佳使用含義是法律上允許、技術(shù)和功能上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過合理論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值。p法律、法規(guī)約束嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)

3、評(píng)估必須以房地產(chǎn)的合法取得、合法使用、合法交易、合法處分為前提。三、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)第5頁/共69頁6四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序選擇評(píng)估方法評(píng)定估算實(shí)地勘察收集整理資料擬定評(píng)估工作方案明確估價(jià)基本事項(xiàng)確定評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估報(bào)告第6頁/共69頁7第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估一、土地和土地使用權(quán)價(jià)格二、土地使用權(quán)評(píng)估的收益法三、土地使用權(quán)評(píng)估的市場比較法四、土地使用權(quán)評(píng)估的成本法第7頁/共69頁8一、土地和土地使用權(quán)價(jià)格（一）土地（二）土地使用權(quán)（三）土地使用權(quán)價(jià)格（四）影響地價(jià)的因素第8頁/共69頁91、土地的自然特性：位置固定性質(zhì)量差異性不可再生性效用永續(xù)性2、土地的經(jīng)濟(jì)特性：供給稀缺性可壟斷性多用途性效

4、益級(jí)差性（一）土地第9頁/共69頁10 土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際利用并取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以與土地所有權(quán)相結(jié)合，也可以采取兩權(quán)分離的形式。 在中國，城市土地所有權(quán)屬于國家，不能進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，土地使用者可以擁有和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（二）土地使用權(quán)第10頁/共69頁11（三）土地使用權(quán)價(jià)格（簡稱地價(jià)） 由于土地具有不可再生性、供給的稀缺性、位置的固定性，使土地使用權(quán)價(jià)格具有不同于一般商品價(jià)格的特征。p地價(jià)是地租的資本化p地價(jià)是權(quán)益價(jià)格p土地具有增值性p地價(jià)與用途相關(guān)p地價(jià)具有個(gè)別性p地價(jià)具有可比性第11頁/共69頁12（四）影響地價(jià)的因素一般因素稅收、產(chǎn)業(yè)政策自然經(jīng)濟(jì)狀況

5、城市規(guī)劃人口及社會(huì)因素區(qū)域因素城市商業(yè)中心等級(jí)、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)劃限制相鄰區(qū)域土地利用所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平第12頁/共69頁13 個(gè)別因素規(guī)劃土地最有效使用用途或現(xiàn)狀用途宗地寬度、進(jìn)深形狀面積地形與地質(zhì)容積率、建筑密度宗地基礎(chǔ)設(shè)施臨街狀況土地使用年限第13頁/共69頁14二、土地使用權(quán)評(píng)估的現(xiàn)行市價(jià)法（一）現(xiàn)行市價(jià)法的基本原理（二）現(xiàn)行市價(jià)法的操作步驟（三）應(yīng)用舉例第14頁/共69頁15（一）現(xiàn)行市價(jià)法的基本原理1、定義 現(xiàn)行市價(jià)法在求取一宗待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將待估不動(dòng)產(chǎn)與類似不動(dòng)產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素

6、等的修正，得出待估不動(dòng)產(chǎn)在評(píng)估期日的價(jià)格。第15頁/共69頁162、理論依據(jù)替代原理3、特點(diǎn)：具有現(xiàn)實(shí)性，說服力強(qiáng)以價(jià)格求價(jià)格，理論基礎(chǔ)欠缺需要估價(jià)人員具有較高的素質(zhì)4、適用條件：要有充足的市場交易資料。土地市場發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，一般要求至少選擇10個(gè)可供比較的交易實(shí)例，在我國不能少于3個(gè)。比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象具有相關(guān)性和替代性第16頁/共69頁17（二）現(xiàn)行市價(jià)法的一般程序1.搜集交易資料成交價(jià)格、成交日期、付款方式、交易實(shí)例交易時(shí)狀態(tài)、交易雙方及交易目的。2.確定可比交易案例用途相同、所處地區(qū)相同、價(jià)格類型相同、價(jià)格時(shí)點(diǎn)相近、交易情況正常。3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)*統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一化為單價(jià)、統(tǒng)

7、一貨幣單位、統(tǒng)一面積單位、統(tǒng)一面積內(nèi)含。4.進(jìn)行因素修正交易情況修正、估價(jià)期日修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正、使用年期修正等。5.綜合評(píng)估決定估價(jià)額第17頁/共69頁183.建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 例：甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲實(shí)例成交總價(jià)為83萬元人民幣，分兩期支付，首期支付30萬元人民幣，余款53萬元人民幣于半年后付清，建筑面積250平方米。乙實(shí)例成交總價(jià)為15萬美元，一次付清，使用面積3000平方英尺。第18頁/共69頁191、統(tǒng)一付款方式甲總價(jià)：30+ =80(萬元人民幣)乙總價(jià)：15萬美元2、統(tǒng)一化為單價(jià)甲單價(jià)：800000250=3200(元人民幣/平方米.建筑面積)乙單價(jià)：1

8、500003000=50(美元/平方英尺)3、統(tǒng)一貨幣單位乙單價(jià)：508.6=430(元人民幣/平方英尺.使用面積)4、統(tǒng)一面積單位乙單價(jià)：43010.76=4628.5(元人民幣/平方米.使用面積)5、統(tǒng)一面積內(nèi)含乙單價(jià)：4628.50.7=3240(元人民幣/平方米.建筑面積)%)11 (653第19頁/共69頁20指數(shù)可比實(shí)例交易情況條件指數(shù)估價(jià)對(duì)象交易情況條件 1004. 進(jìn)行因素修正（1）進(jìn)行交易情況修正交易情況修正系數(shù)= =（2）進(jìn)行交易日期修正1、價(jià)格指數(shù)修正法交易日期修正系數(shù)=2、價(jià)格變動(dòng)率修正法交易日期修正系數(shù)=價(jià)格變動(dòng)率交易當(dāng)時(shí)價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)第20頁/共69頁21

9、（3）進(jìn)行區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正系數(shù)= =（4）進(jìn)行個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正系數(shù)= =指數(shù)可比實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù)估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件100指數(shù)可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件 100(5)土地使用年期修正土地使用年限修正系數(shù)K=(6)容積率修正容積率修正系數(shù)Y=)1()1(1111rrnm數(shù)可比實(shí)例容積率對(duì)應(yīng)系數(shù)估價(jià)對(duì)象容積率對(duì)應(yīng)系第21頁/共69頁225.綜合評(píng)價(jià)決定估價(jià)額 比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)使用年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)=可比實(shí)例價(jià)格 KY 100 100 100 100第22頁/共69頁23（三）應(yīng)用舉

10、例例5:有一待估宗地，據(jù)當(dāng)?shù)貤l件選擇與之類似的3個(gè)已成交的宗地作為比較案例，3宗比較案例交易情況與待估宗地一致，其它條件比較如下表：項(xiàng)目項(xiàng)目待估宗地待估宗地比較案例比較案例A比較案例比較案例B比較案例比較案例C用途用途住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅成交日期成交日期評(píng)估期日評(píng)估期日1993年年10月月1993年年12月月1993年年8月月成交價(jià)格成交價(jià)格1200元元/1300元元/1400元元/容積率容積率2334區(qū)域因素區(qū)域因素0-2%-1.5%3%個(gè)別因素個(gè)別因素01%02%其它其它0-2%-1%1%第23頁/共69頁24 表中區(qū)域因素和個(gè)別因素及其它的正值表示比較案例優(yōu)于待估宗地，負(fù)值相

11、反。又知該宗地所在城市地價(jià)指數(shù)在1993年1月為100，以后每月上漲1%，容積率對(duì)應(yīng)系數(shù)如下表： 容積率容積率12345對(duì)應(yīng)系數(shù)對(duì)應(yīng)系數(shù)1.01.82.43.03.5試估算待估宗地1994年10月的單位地價(jià)。 第24頁/共69頁251、編制城市地價(jià)指數(shù)表 日期 93年1月 93年8月 93年10月 93年12月 94年10月地價(jià)指數(shù) 100 107 109 111 1212、計(jì)算各可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格A=1200100/100121/109100/98100/101100/981.8/2.4=1029.05(元/m2)B=1300100/100121/111100/98.5100/100100/9

12、91.8/2.4=1089.12(元/m2)C=1400100/100121/107100/103100/102100/1011.8/3= 894.25(元/m2)3、采用簡單算術(shù)平均法計(jì)算待估宗地94年10月的單位價(jià)格=(A+B+C)3=(1029.05+1089.12+894.25)3= 1004.14 (元/m2)第25頁/共69頁26三、 土地使用權(quán)評(píng)估的收益現(xiàn)值法（一）收益現(xiàn)值法概述（二）土地純收益的求?。ㄈ┵Y本化率的確定（四）應(yīng)用舉例第26頁/共69頁27（一）收益現(xiàn)值法概述1、定義 收益現(xiàn)值法運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象土地未來各期(通常為年)的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)

13、上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。2、理論依據(jù)預(yù)期原理第27頁/共69頁283、適用范圍適用于有收益或有潛在收益的土地估價(jià)，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益土地的估價(jià)大多不適用。4、操作步驟估計(jì)每年的土地總收益；(客觀收益)估計(jì)每年的土地總費(fèi)用；(客觀費(fèi)用)估計(jì)每年的土地純收益；確定資本化率；選擇具體收益法公式進(jìn)行計(jì)算價(jià)格。第28頁/共69頁29（二）土地純收益的求取土地純收益歸屬于土地的除去各種費(fèi)用支出后的凈收益，一般以年為單位。 土地純收益=土地總收益-土地總費(fèi)用第29頁/共69頁30（三）確定資本化率（capitalization rate）資本化率的實(shí)質(zhì)一種投資

14、的收益率投資風(fēng)險(xiǎn)收益率與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系圖第30頁/共69頁31 資本化率的確定方法： 市場提取法（純收益與售價(jià)比率法） 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 投資收益率排序插入法 投資復(fù)合收益率法第31頁/共69頁32例：某宗土地從1993年1月1日至1998年1月1日5年中，每年的純收益為10萬元，預(yù)計(jì)從1998年1月1日起，以每年純收益逐年遞增0.1萬元，資本化率為10%，試評(píng)估該宗土地在1993年1月1日的價(jià)格。（四）應(yīng)用舉例第32頁/共69頁33解：根據(jù)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增的計(jì)算公式：rbraV2 該宗土地1998年1月1日的價(jià)格為：P98=10/10%+0.1/(10%)2=110(萬元) 該宗土

15、地1993年1月1日的價(jià)格為：P93=10/10%1-1/(1+10%)5+110/(1+10%)5 =37.91+68.30=106.21(萬元)第33頁/共69頁34四、土地使用權(quán)評(píng)估的成本法（一）重置成本法概述（二）重置成本法的操作步驟（三）應(yīng)用舉例第34頁/共69頁35（一）重置成本法概述 1.重置成本法根據(jù)土地開發(fā)成本加上一定比例的正常利潤、利息、稅費(fèi)等來確定土地價(jià)格的一種方法。 采用成本法估價(jià)求得的價(jià)格，稱為“積算價(jià)格”。2.理論依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值原理第35頁/共69頁363.特點(diǎn)：適用范圍的限制性，一般適用于新開發(fā)的土地；成本高并不意味著效用和價(jià)格高；實(shí)際成本開發(fā)建造土地實(shí)際耗費(fèi)的

16、成本；客觀成本對(duì)增加土地的效用起作用的成本?？蔀橥恋赝顿Y者進(jìn)行可行性分析提供重要依據(jù)。第36頁/共69頁37 4.適用范圍 適用于既無收益又無較多交易的土地的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、部隊(duì)、公房等公共建筑、設(shè)施用地的估價(jià)。尤其適用于新開發(fā)土地的估價(jià)。第37頁/共69頁38基本公式：土地使用權(quán)價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+稅費(fèi)+土地增值收益第38頁/共69頁39(二)重置成本法的操作步驟1.計(jì)算土地取得費(fèi)用農(nóng)地征用費(fèi)（征用農(nóng)村集體土地）城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（城市拆遷土地）土地出讓價(jià)格（土地使用權(quán)出讓市場）土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場）第39頁/共69頁402.計(jì)算

17、土地開發(fā)費(fèi)用p基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)七通一平（通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面）p公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施費(fèi)用p小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)第40頁/共69頁415.土地增值收益確定 土地增值收益=土地成本價(jià)格土地增值收益率=(取得待開發(fā)土地費(fèi)用+開發(fā)土地所需費(fèi)用+利息+正常利潤+稅費(fèi))土地增值收益率4.計(jì)算投資利潤3.計(jì)算投資利息第41頁/共69頁42(三)應(yīng)用舉例 例: 某市開發(fā)區(qū)內(nèi)一塊土地面積45000M2，該地塊土地征地費(fèi)用為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的30%，第2年投入余下的70%。土地開

18、發(fā)費(fèi)分段均勻投入。開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，土地增值收益率為20%，銀行貸款年利率為6%。試運(yùn)用成本法評(píng)估該宗土地價(jià)格。第42頁/共69頁43解: (1)計(jì)算土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)=10萬元/畝=150(元/M2)(2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200(元/M2)(3)計(jì)算投資利息，土地取得費(fèi)的計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)分段均勻投入，第1年投入的計(jì)息期為1.5年，第2年投入的計(jì)息期為0.5年。投資利息=土地取得費(fèi)(1+利率)計(jì)息期-1+土地開發(fā)費(fèi)(1+利率)計(jì)息期/2 -1=150(1+6%)2-1+20030%(1+6%)1.5-1+20070%(1+6%)0.5-1

19、=28.16 (元/M2)第43頁/共69頁44(4)計(jì)算投資利潤 投資利潤=(150+200)10%=35 (元/M2)(5)計(jì)算土地價(jià)格 土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+正常利潤) (1+土地增值收益率)=(150+200+28.16+35) (1+20%)=495.79 (元/M2)該宗土地總價(jià)格= 495.79 45000=2231,0550(元)第44頁/共69頁45第三節(jié) 房屋建筑物評(píng)估一、建筑物評(píng)估的基本內(nèi)容二、建筑物評(píng)估的現(xiàn)行市價(jià)法三、建筑物殘余法四、建筑物評(píng)估的重置成本法第45頁/共69頁46一、建筑物評(píng)估的基本內(nèi)容（一）建筑物及其分類（二）建筑物評(píng)估需考慮的因

20、素（三）建筑物評(píng)估的要求第46頁/共69頁47（一）建筑物及其分類 建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 房屋是指供人居住、生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)和進(jìn)行其他社會(huì)活動(dòng)，以及儲(chǔ)藏物品等的工程建筑，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。 構(gòu)筑物是指房屋以外的工程建筑，如道路、水壩、隧道、水塔、橋梁、煙囪、圍墻等。第47頁/共69頁48u按經(jīng)濟(jì)用途分：商業(yè)建筑、工業(yè)建筑、住宅、公共設(shè)施、公共建筑等；u按結(jié)構(gòu)材料分：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)；建筑物的分類：第48頁/共69頁49（二）建筑物評(píng)估需考慮的因素坐落位置面積建筑層數(shù)和高度用途建筑結(jié)構(gòu)建筑裝修附屬設(shè)備建成年月外觀平面格局

21、產(chǎn)權(quán)狀況其它第49頁/共69頁50（三）建筑物評(píng)估的要求1.房地合一評(píng)估與房地分估2.建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的限制3.單獨(dú)評(píng)估建筑物可以采用重置成本法4.建筑物評(píng)估應(yīng)在合法的前提下進(jìn)行第50頁/共69頁51二、建筑物評(píng)估的現(xiàn)行市價(jià)法 現(xiàn)行市價(jià)法是以市場上相同或類似建筑物的交易價(jià)格作為參照物，經(jīng)必要的因素調(diào)整修正來確定待估建筑物的價(jià)格。 第51頁/共69頁52 例：一幢住宅建筑面積1000平方米，1994年建成。住宅樓與基地分屬不同的產(chǎn)權(quán)主體。住宅樓產(chǎn)權(quán)主體1995年擬將地上建筑物部分轉(zhuǎn)讓給宅基地土地使用權(quán)人，試評(píng)估該住宅樓的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。第52頁/共69頁53 評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查搜集到評(píng)估基準(zhǔn)日同

22、類住宅樓的單位面積造價(jià)在800元/平方米上下，通過對(duì)待估建筑物與現(xiàn)住宅相比，在室內(nèi)結(jié)構(gòu)、材料使用、附屬設(shè)施等方面略遜一籌，估計(jì)當(dāng)時(shí)造價(jià)比現(xiàn)行造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)低5%左右。加上待估建筑物在評(píng)估前一年建成，價(jià)格應(yīng)下調(diào)2%。根據(jù)現(xiàn)住宅市場情況，住宅的造價(jià)與住宅的市價(jià)之比，大約為1：1.2。待估住宅樓的市場價(jià)格=800(1-5%)(1-2%)1.2=893.76(元/M2)待估住宅樓轉(zhuǎn)讓總價(jià)=1000893.76=893760(元)第53頁/共69頁54 建筑物殘余法建筑物與其基地合并產(chǎn)生收益，扣除基地的純收益，即可得到建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的價(jià)格。 當(dāng)建筑物的用途、使用強(qiáng)度與

23、土地的最佳使用不盡一致時(shí)，需判斷因建筑物的存在而導(dǎo)致土地市值的減值幅度，用其他方法很難作出正確的判斷，但運(yùn)用殘余法進(jìn)行評(píng)估，則比較客觀。 三、建筑物殘余法第54頁/共69頁551.收益年限無限計(jì)算公式:rrblLaVbVb建筑物價(jià)格 a房地純收益 rL土地資本化率rb建筑物資本化率第55頁/共69頁562.收益年限有限NoImage111 rbnrbrlVlaVb第56頁/共69頁57四、建筑物評(píng)估的重置成本法四、建筑物評(píng)估的重置成本法 建筑物價(jià)格=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值第57頁/共69頁58（一）建筑物重置成本的測算（二）建筑物有形損耗率及成新率的測算（三）建筑物功能性

24、貶值的測算（四）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的測算（五）應(yīng)用舉例第58頁/共69頁59 (1)重編預(yù)算法 按工程預(yù)算的編制方法，對(duì)待估建筑物成本構(gòu)成項(xiàng)目重新估算其重置成本。 重置成本重置成本=直接成本+間接成本 =(實(shí)際工程量現(xiàn)行單價(jià)或定額)(1+工程費(fèi)率)+(-)材料差價(jià) + 按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的各項(xiàng)間接成本(一)建筑物重置成本的測算第59頁/共69頁60 (2)預(yù)決算調(diào)整法 以待估建筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率將其調(diào)整為按現(xiàn)價(jià)計(jì)算的建筑工程造價(jià)，再加上間接成本，估算出建筑物重置成本。 重置成本=建安綜合造價(jià)+前期費(fèi)用+其他費(fèi)用+資金成本第60頁/共69頁61 (3)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法 根據(jù)待估建筑物的帳面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。 該方法理論上可行，實(shí)際上很難操作。第61頁/共69頁62 (4)重編概算法 按工程概算的編制方法，對(duì)待估建筑物