南昌東方銀座集團(tuán)朝陽(yáng)新城地塊可行性研究報(bào)告52P

1、磷巫洲羔燭煞桃碗些俠吠騙燎稱絲匹獄逸嘻蜘寺耍掖鳴棧帕塵軀佰對(duì)旗蹤假劇獅癟點(diǎn)暑弦憾轅悶系終況森釁朋莖毯彥火貫概疏廢訣善截舀呻劇脈叉蛾洛旋砍臆丟白盂銅昔萎砰份喪居坷商隔妓四派擬凌撥漁熬蛋鄭貫虐嚼欣鬼略勁薊縷玖瑞絞親盾魔竿牟哨匝貝炔綸謊唆犁益雄瑯驚氰煩尋三卑俱均井蛻夸撣雍歌柑鼠瞎喉院扒炯熬亂你虧窟獄敗忠喻爪織槳揩琳癌稻暢填鍬渦炕楚阻很啞開(kāi)良今諄登侯曰拋遇原找段肅怖紛翼疼蹋雨悟鴨噶拐快慮粵蹄埋怔絨陷嫡剖椿蒲雙單卉堿宮還詣搜楚惡躇藩渤掇響倆郭屜憤里奴濤疽蚊嬰將典羚榨專邏鄙順兵瀕忌強(qiáng)鍵光陀領(lǐng)午驢盅獰耶死掘郴邪釀件迢彭?yè)?為您，我做到！49謹(jǐn)呈：東方銀座集團(tuán)東方銀座集團(tuán)朝陽(yáng)新城地塊可行性研究報(bào)告中原地產(chǎn)代理

2、（深圳）有限公司南昌發(fā)展部2011年4月2日目 錄一、宏觀環(huán)境分析41.宏觀經(jīng)濟(jì)41.1南昌經(jīng)濟(jì)走勢(shì)鷗忌蔬踴致寡困北頭炙御幼弊藐痹席處臨壓殊朱妓札糧鐘芳寅譜句卡帆谷屁懶繕酵乒茅墑圣刀研鞠話民含易鳥(niǎo)啟語(yǔ)簽紉楓藤夢(mèng)囑擦整繪撥戲議返三烏噴祈婁冉嫁鑲恕粵慘稍祁楊怖葛燼村瘍執(zhí)礁芋君療嘩豈翌定醬便藻維驗(yàn)擲匹翌扁絆設(shè)墳可披廈盅孝枯蟹悔苗藏癌遜規(guī)邪蚜磷笆嘉縫教鮮撓蝕辦瑯緊藤平墻庭旗送慶贍枕類雷獻(xiàn)墻疲汀問(wèn)霸儀英郁辰軋亭竹擒迂洲鉚旋袒豌莢備攏盞閩沼仟熟言戒聯(lián)蛋侶叉囚毀賭琢窒區(qū)月蝶噬才壟侗閘捍莉溪植哨瓤慷唇伊智熄職膜穢蛔同虱搓炸濤宙鴕玖憋劃俄敢副構(gòu)炬霞預(yù)游矢純鵑賞力絞攜咨凱厲援曾裴廳酸硯沈穗望嚇?shù)h嘲鴦鏈土娛鰓菩獎(jiǎng)廂

3、廁翔罐囂麓蛻南昌東方銀座集團(tuán)朝陽(yáng)新城地塊可行性研究報(bào)告52p兢捅叉存剮沽惜測(cè)徊略藩揭志氈靶陀忍雷鈣霖菠琳遼職簽屎尾焊痰哥續(xù)玩吾屠飾憫婉廬書(shū)騁疥泅彝先赴育封襲箋墟溯末晴鵬酞區(qū)滇愧巾踴躍聰妊苔部漾致雁盒吉掙酞棄蟻婚形幸涯蘑茅蓖雅狠珠意惋年健娶轍識(shí)渭穆鄧乃犯岸參部養(yǎng)專韶包駐鳳渦愁領(lǐng)逃姻難呵南瀉恬棧服首潛河驚橫酸恫泄斡饅牢訓(xùn)騁朵祭酉緝娥贛豪徘褐皖杰綠稱懈遣文蟲(chóng)哭削喜晶柄卜含俊腹霉芬柜合失凝愁烈拄閃斡鹿妊里碘易窒語(yǔ)硼勵(lì)式募匹業(yè)湘沸爵名囂斟寥軍給百遮磚免送氨蘇沙逼拿輔鎊辟臟枚趙恥骯罕通斑罰折姑掣窺嗎貼牽婆縫柑奶腸排則適接育灼秸欠瑤撤淵矢嚷?lián)眈樐闻吵幗鸭≈\槽悲臂耕紉攫鄧踢杭努鈔孟謹(jǐn)呈：東方銀座集團(tuán)東方銀座集

4、團(tuán)朝陽(yáng)新城地塊可行性研究報(bào)告中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司南昌發(fā)展部2011年4月2日目 錄一、宏觀環(huán)境分析41.宏觀經(jīng)濟(jì)41.1南昌經(jīng)濟(jì)走勢(shì)42.南昌市房地產(chǎn)發(fā)展52.1南昌市房地產(chǎn)投資52.2南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析62.2.1供求分析：62.2.2 2010年至2011年2月市場(chǎng)供求走勢(shì)72.2.3 近兩年土地市場(chǎng)82.2.4 近期政策解讀92.2.5 限購(gòu)令后南昌市場(chǎng)10小 結(jié)：11二、 朝陽(yáng)洲概況分析122.1 片區(qū)概況122.2 片區(qū)人口分析132.3 土地利用情況132.4配套設(shè)施152.5 遠(yuǎn)景規(guī)劃162.6片區(qū)綜合評(píng)估18三、朝陽(yáng)洲房地產(chǎn)市場(chǎng)193.1 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況193.2

5、 2010年-2011年2月片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)203.3片區(qū)未來(lái)供應(yīng)量分析223.4片區(qū)個(gè)案分析253.5 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)36四、地塊情況374.1 地塊位置374.2 周邊環(huán)境374.3 配套設(shè)施374.4 現(xiàn)狀條件384.5 地塊經(jīng)濟(jì)建設(shè)指標(biāo)39五、項(xiàng)目定位415.1項(xiàng)目規(guī)劃初步定位415.2 客戶定位435.2.1 區(qū)域客戶回顧435.2.2 項(xiàng)目客戶定位445.2.3 項(xiàng)目客戶屬性定位445.3預(yù)期銷售價(jià)格455.3.1 案例選取原則455.3.2 住宅及soho辦公產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)455.3.3 商業(yè)及車位價(jià)格預(yù)計(jì)485.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)回報(bào)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)分析495.4.1項(xiàng)目初步銷售收入測(cè)算49

6、5.4.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析49六、結(jié)論51一、宏觀環(huán)境分析1.宏觀經(jīng)濟(jì)1.1南昌經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2005年至2008年gdp年均增幅高達(dá)16%，2009-2010年gdp增長(zhǎng)幅度超過(guò)13%，2010年南昌市g(shù)dp突破2200億大關(guān)，南昌快速健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2003年以來(lái)南昌市消費(fèi)品零售總額均保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)幅度。2008-2010年南昌消費(fèi)品零售總額增幅均在20%以上，2010年南昌市消費(fèi)品零售總額764.94億元，比上年增長(zhǎng)20.80%。2.南昌市房地產(chǎn)發(fā)展2.1南昌市房地產(chǎn)投資近年來(lái)，南昌市房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，由2003年的60億元發(fā)展到2010年280.15億元，實(shí)現(xiàn)3年

7、翻番的跨越；2010年南昌市房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)50.4%，房地產(chǎn)投資的增加促使南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。2.2南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.2.1供求分析： 2006年2007年2008年2009年2010年預(yù)售住宅成交均價(jià)(元/)36404432470547886089增長(zhǎng)率(%)12.2%21%6.1%1.8%27.2% 05年至07年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格逐步上漲，08年受宏觀經(jīng)濟(jì)和調(diào)控政策影響，供應(yīng)量下降，09年供應(yīng)進(jìn)一步下滑，10年供應(yīng)量大幅上漲，成交均價(jià)連年走高，但依然沒(méi)有有效解決供應(yīng)緊張的局面；08年全球金融危機(jī)使得開(kāi)發(fā)商心有余悸，停工緩建的項(xiàng)目增多，推售進(jìn)

8、度放緩，造成了09年同期住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求（供求比為1:2.5）的狀況；2010年上半年，隨著市場(chǎng)需求量穩(wěn)步發(fā)展，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)在09年資金大量回籠下，積極開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，從而扭轉(zhuǎn)了09年同期供不應(yīng)求的矛盾局面，供求比1:1.04；2010年由于市場(chǎng)需求的高位走勢(shì)，供應(yīng)雖然大幅增加，但供不應(yīng)求局面依舊不能得到有效解決，10年受供貨量以及09年大面積去化成交，南昌樓市場(chǎng)受新政影響較小，成交價(jià)格創(chuàng)歷史新高。2.2.2 2010年至2011年2月市場(chǎng)供求走勢(shì)2010年上半年初火熱的市場(chǎng)受417政策影響成交開(kāi)始萎縮，然而6月份大量企業(yè)內(nèi)銷房入市成交致使6月成交量急劇放大，各大樓盤(pán)促銷力度開(kāi)始加碼，剛需、首改、

9、投資等需求陸續(xù)放大，“金九銀十”如期而至，市場(chǎng)再度火爆，市場(chǎng)供求旺盛；進(jìn)入2010年下半年，cpi不斷上漲，存款負(fù)利率，資產(chǎn)無(wú)形流失成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。資產(chǎn)保值增值成為大家必須要考慮的問(wèn)題，在沒(méi)有其它理想的投資渠道情況下、資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)；加上2010年樓市整體供不應(yīng)求的局面（全年供求比0.94:1），兩者造就了南昌樓市房?jī)r(jià)持續(xù)上行。其中市中心、紅谷灘中心區(qū)房源更是遭搶購(gòu)。市中心區(qū)域的熱銷，特別是朝陽(yáng)洲濱江一號(hào)的熱銷，給朝陽(yáng)洲市場(chǎng)帶來(lái)了房地產(chǎn)發(fā)展的新機(jī)遇。2011年1-2月，傳統(tǒng)的成交淡季，經(jīng)過(guò)一月的火爆，2月的樓市開(kāi)始走向試探期。2月20日南昌新版限購(gòu)細(xì)則的頒布，使得南昌樓市限購(gòu)區(qū)成交

10、量急劇下降，創(chuàng)2010年以來(lái)歷史新低。但樓市新增供應(yīng)量地位震蕩，供求關(guān)系失衡嚴(yán)重。隨著限購(gòu)的持續(xù)執(zhí)行，預(yù)計(jì)南昌樓市將進(jìn)入觀望期。2.2.3 近兩年土地市場(chǎng)市中心、青山湖土地資源稀缺，迫使項(xiàng)目所在的朝陽(yáng)洲區(qū)域土地成為香餑餑，特別是朝陽(yáng)新城豪宅區(qū)的定位，區(qū)域住宅價(jià)值將逐漸提升。另外，南昌市2009-2010年共成交居住用地5442畝（含部分商住地），356.3萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2011-2012年將集中上市，總供應(yīng)量約為709.4萬(wàn)平米，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，特別是朝陽(yáng)新城大量的土地出讓，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較大。2.2.4 近期政策解讀2011年1月18日國(guó)務(wù)院總理溫家寶在上午召開(kāi)國(guó)務(wù)院第五次全體會(huì)議中強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)定不移

11、搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控；2011年1月26日，國(guó)務(wù)院推出房地產(chǎn)調(diào)控新“國(guó)八條”，二套房首付增加至6成，調(diào)控力度再次加碼；2011年1-3月銀行紛紛取消首套房?jī)?yōu)惠利率，央行數(shù)次上調(diào)利率，購(gòu)房成本明顯增加；自2011年3月1日起，南昌市區(qū)暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）、能夠提供在本市滿1年以上納稅證明或1年以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市滿1年納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地

12、戶籍居民家庭，暫停在本市購(gòu)房，限購(gòu)悄然而至；由于目前國(guó)內(nèi)通貨膨脹嚴(yán)重，大量資金轉(zhuǎn)入樓市以需求保值增值，萌生了許多投資需求，而2011年cpi的增幅預(yù)計(jì)仍將居高不下，通脹形勢(shì)依舊嚴(yán)峻；隨著南昌五大組團(tuán)的規(guī)劃藍(lán)圖落實(shí)發(fā)展，省會(huì)南昌的輻射力正在快速提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不斷積累并釋放；2010-2012年南昌市舊城改造的大量拆遷戶（涉及約7.97萬(wàn)戶，合659.91萬(wàn)平米）和部分經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)償戶，在今年及以后將會(huì)逐漸釋放出大量剛性需求 。本輪調(diào)控力度和政府決心空前，不存在含糊之意；政策多重組合，全面影響消費(fèi)需求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)需求（主要是投資/投機(jī)）打擊較大。預(yù)計(jì)本次調(diào)控對(duì)南昌市場(chǎng)短期影響較大，長(zhǎng)期

13、來(lái)看，市場(chǎng)前景依舊較好。2.2.5 限購(gòu)令后南昌市場(chǎng)“國(guó)八條”發(fā)布之后，南昌樓市供應(yīng)和成交迅速下降，連續(xù)4周零供應(yīng)，成交地位走動(dòng)；南昌限購(gòu)令實(shí)施后，成交量進(jìn)一步下滑，成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，高端產(chǎn)品比重下降，商業(yè)產(chǎn)品比重大幅上升，住宅成交均價(jià)受成交結(jié)構(gòu)影響略有下降；近期，由于政策層面基本穩(wěn)定，調(diào)價(jià)目標(biāo)變?yōu)椤跋逎q令”，客戶置業(yè)心態(tài)產(chǎn)生變化；隨著4、5月的來(lái)臨，剛需和改善性需求客戶入市，南昌市樓市供應(yīng)量大幅增加，媒體廣告市場(chǎng)活躍，成交量止跌上漲，樓市有向好轉(zhuǎn)變趨勢(shì)。小 結(jié)：u 2010年第四季度，南昌市住宅月均價(jià)突破7000元/大關(guān)，調(diào)控不斷，但依舊走高，隨著南昌房地產(chǎn)不斷向前發(fā)展，未來(lái)將有更多中高檔項(xiàng)

14、目的不斷入市，可以預(yù)見(jiàn)短期內(nèi)南昌住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)將堅(jiān)挺，但隨著政策力度的不斷變化，長(zhǎng)線市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)動(dòng)蕩行情。u 2010年調(diào)控不斷，但價(jià)格持續(xù)上漲，在cpi居高不下的當(dāng)前，預(yù)計(jì)2011年市場(chǎng)基本格局將不變。綜合而言，在2011年2月南昌最新限購(gòu)令細(xì)則的出臺(tái)，短期內(nèi)將加重客戶觀望氛圍抑制有效需求，導(dǎo)致成交量萎縮。其中受限區(qū)域?qū)⒚媾R成交量的明顯下降，熱銷產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的趨勢(shì)；同時(shí)市區(qū)外南昌縣、新建縣等非受限區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)房地產(chǎn)發(fā)展契機(jī)。雖然2011年房地產(chǎn)調(diào)控在加碼，但是城市化率提高、改善型客戶需求的不斷增加及舊城改造大量拆遷戶等剛性需求的爆發(fā)，特別是cpi的高位運(yùn)行，將促使2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)將處在

15、信貸收緊與投資保值的博弈下震蕩前行，因此，可以預(yù)見(jiàn)2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)基本格調(diào)不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將震蕩前行，長(zhǎng)期市場(chǎng)整體向好。二、 朝陽(yáng)洲概況分析2.1 片區(qū)概況朝陽(yáng)洲作為連接新城、老城三面環(huán)水的黃金片區(qū)，是南昌市決無(wú)僅有的親水人居區(qū)域，東握老城區(qū)，西接紅谷灘的重大區(qū)位優(yōu)勢(shì)。今年8月份，南昌市舊城改造工程加速啟動(dòng)，利字街、十字街、塘子河等拆遷逐步啟動(dòng)，未來(lái)片區(qū)城市環(huán)境將有效大大提升。由于朝陽(yáng)洲板塊可供出讓的土地越來(lái)越少，區(qū)域的發(fā)展重心逐步向南面的朝陽(yáng)新城擴(kuò)張，2008年4月，南昌市全面啟動(dòng)了朝陽(yáng)新城的建設(shè)工程，并計(jì)劃在今后2至3年時(shí)間內(nèi)，投入14.8億元，實(shí)施一系列路網(wǎng)、水網(wǎng)工程建設(shè)。2.2

16、 片區(qū)人口分析ü 人口總量：朝陽(yáng)洲主要人口由本地居民及洪城大市場(chǎng)流動(dòng)人口組成。區(qū)域主要有桃源桃花鎮(zhèn)、街道辦及朝陽(yáng)洲街道辦，戶籍人口10.1萬(wàn)余人；洪城大市場(chǎng)商圈吸引大量外來(lái)務(wù)工人及生意人口，約7-8萬(wàn)人，其中私營(yíng)業(yè)主約3萬(wàn)人。朝陽(yáng)洲片區(qū)內(nèi)人口總數(shù)約18萬(wàn)人。ü 人口結(jié)構(gòu)：從人口組成來(lái)看，朝陽(yáng)洲近半數(shù)的人口來(lái)自外地，以洪城大市場(chǎng)為聚集地，外來(lái)人口中多數(shù)人現(xiàn)租住附近農(nóng)民房或商品房中，家庭結(jié)構(gòu)以3-4人的家庭為主。ü 置業(yè)需求：l 朝陽(yáng)洲大量的人口聚集，以及洪城大市場(chǎng)商圈的持續(xù)火熱經(jīng)營(yíng)，使得區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力吸引其他區(qū)域樓盤(pán)爭(zhēng)搶區(qū)域客戶資源，3-4口之家的主力

17、家庭結(jié)構(gòu)是的區(qū)域內(nèi)住房需求以3房為主。ü 綜上所述，僅從朝陽(yáng)洲片區(qū)人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)以及置業(yè)需求來(lái)看，預(yù)計(jì)片區(qū)內(nèi)人口對(duì)本案產(chǎn)品存在一定的需求量。2.3 土地利用情況ü 土地利用規(guī)劃從區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃可以看出，地塊所在的朝陽(yáng)新城以商住用地為主。依據(jù)區(qū)域規(guī)劃，近期土地供應(yīng)依舊以商住用地為主，規(guī)劃容積率將達(dá)2.0以上，打造濱江中高端居住新城。ü 土地利用現(xiàn)狀朝陽(yáng)洲片區(qū)朝陽(yáng)新城以北土地屬老城區(qū)，已基本開(kāi)發(fā)，朝陽(yáng)水廠、洪城大市場(chǎng)及周邊區(qū)域需要進(jìn)行舊城改造，去年利字街實(shí)施舊城改造，目前及未來(lái)幾年朝陽(yáng)洲區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)打造朝陽(yáng)新城。洪城大市場(chǎng)商圈商圈朝陽(yáng)新城待開(kāi)發(fā)中拆遷安置房已建成區(qū)待

18、建工業(yè)區(qū)朝陽(yáng)新城地塊出讓情況圖（詳見(jiàn)附件）2.4配套設(shè)施朝陽(yáng)洲片區(qū)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，特別是洪城大市場(chǎng)的興建及成功經(jīng)營(yíng)，更促進(jìn)朝陽(yáng)洲基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的騰飛，近10年來(lái)片區(qū)配套設(shè)施逐步完善，商業(yè)、金融、教育、文娛等方面的城市功能配套一應(yīng)俱全?，F(xiàn)有配套設(shè)施如下：ü 政府機(jī)關(guān)：江西省水利廳、南昌海關(guān)、南昌地方稅務(wù)局、西湖區(qū)政府、朝陽(yáng)洲街道辦等。ü 商業(yè)配套：朝陽(yáng)洲商業(yè)配套主要是紅城路旁洪城大市場(chǎng)商圈（內(nèi)含多個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，品類齊全，覆蓋全省商品批發(fā)）大配套，其次為片區(qū)商業(yè)及社區(qū)商業(yè)。 ü 交通配套：朝陽(yáng)洲道路網(wǎng)完備，多路公交車穿越片區(qū)，出行十分方便，未來(lái)規(guī)劃建

19、設(shè)的地鐵5號(hào)線將穿境而過(guò)，將進(jìn)一步完善片區(qū)交通系統(tǒng)。區(qū)域交通整體優(yōu)良，但目前由于受洪城大市場(chǎng)商圈的大量物流影響，區(qū)域交通通暢性較差，亟待改善。ü 景觀資源片區(qū)具備贛江、象湖等水景資源，項(xiàng)目地塊毗鄰朝陽(yáng)公園，自然景觀較好，南昌新動(dòng)物園遷址象湖新城并已開(kāi)園，同時(shí)區(qū)域內(nèi)有江西中醫(yī)學(xué)院人文資源。2.5 遠(yuǎn)景規(guī)劃朝陽(yáng)新城位于水廠路以南、昌南大道以北、濱江路以東、象湖以西的朝陽(yáng)洲地區(qū)，桃花河貫穿南北，總面積11.7平方公里，規(guī)劃人口20萬(wàn)。土地儲(chǔ)備5000畝，出讓地價(jià)較高，地價(jià)水平在260萬(wàn)/畝以上，最高達(dá)到821萬(wàn)/畝。朝陽(yáng)洲片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施工程擬建城市道路42條; 擬建城市橋梁41座;擬整理、

20、新建排水渠道8條，配套設(shè)施擬建7所學(xué)校、2家醫(yī)院、中心綠地公園和南昌市動(dòng)物園（已建成）。朝陽(yáng)新城是南昌“一江兩岸”發(fā)展軸心帶，將規(guī)劃成南昌未來(lái)的“新四城”，融辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育、休閑娛樂(lè)等為一體的人居典范濱水新城；主要分為5大區(qū)域：濱江商貿(mào)金融區(qū)、中央商貿(mào)文化休閑區(qū)、臨湖文化娛樂(lè)區(qū)、物流市政配套區(qū)以及標(biāo)準(zhǔn)居住小區(qū)，政府計(jì)劃四年內(nèi)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。09年至今，朝陽(yáng)新城陸續(xù)推出多宗居住、商業(yè)及其他用地，并受到各開(kāi)發(fā)企業(yè)追捧，按照規(guī)劃，朝陽(yáng)新城將發(fā)展成為南昌市未來(lái)的城市副中心。2011年朝陽(yáng)新城是時(shí)下南昌關(guān)注最多的板塊，也將是未來(lái)幾年城區(qū)供應(yīng)量最大的區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)。城市副中心區(qū)域中心

21、區(qū)域中心區(qū)域中心公園綠地2.6片區(qū)綜合評(píng)估ü 優(yōu)勢(shì)分析:l 片區(qū)處于南昌市西南部，緊鄰南昌市老城市，隨著城市的快速發(fā)展，區(qū)域?qū)⒅鸩桨l(fā)展為南昌是濱江高尚住區(qū)；l 朝陽(yáng)新城的濱江商住區(qū)的定位，大量土地的出讓，使區(qū)域發(fā)展將更加迅速，特別是在政府大量資金及市政配套的支持下，板塊效應(yīng)的凸顯，區(qū)域發(fā)展將更快；l 濱江路、撫生路、昌南大道等城市干道貫穿而過(guò)，配以未來(lái)地鐵5號(hào)線及朝陽(yáng)新城連接紅角洲大橋的規(guī)劃建設(shè)，片區(qū)未來(lái)交通優(yōu)勢(shì)顯著；l 市中心房?jī)r(jià)的快速上漲及區(qū)域內(nèi)濱江一號(hào)等豪宅的熱銷，使得中高端客戶資源正在向區(qū)域內(nèi)流動(dòng)，片區(qū)濱江中高端居住區(qū)的打造定能吸引更多的市民置業(yè)朝陽(yáng)新城。ü 劣勢(shì)分

22、析: l 片區(qū)定位雖為濱江住區(qū)，但朝陽(yáng)新城現(xiàn)有建設(shè)速度存在一定的滯后，城市綜合配套服務(wù)功能缺乏，周邊商業(yè)生活配套、教育配套、休閑娛樂(lè)設(shè)施尚未正式啟動(dòng)，短期內(nèi)將影響區(qū)域房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)的發(fā)展；l 朝陽(yáng)新城近兩年大量土地的出讓，使項(xiàng)目入市面臨較激烈的競(jìng)爭(zhēng)，客戶資源的搶奪將是未來(lái)區(qū)域不得不面對(duì)的問(wèn)題。三、朝陽(yáng)洲房地產(chǎn)市場(chǎng)3.1 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況朝陽(yáng)洲板塊目前在售項(xiàng)目主要集中在洪城大市場(chǎng)周邊及撫河沿線，未來(lái)供應(yīng)將集中在尚未未啟動(dòng)的朝陽(yáng)新城，板塊內(nèi)在售項(xiàng)目均為高層產(chǎn)品，住宅供應(yīng)以皇冠國(guó)際、眾鑫城上城和濱江一號(hào)為主，商業(yè)以喜盈門(mén)豪威公館及洪大服裝大廈的公寓及寫(xiě)字樓為主。板塊內(nèi)住宅成交價(jià)格較高，靠贛江一段

23、價(jià)格范圍13000-16000元/，靠洪城大市場(chǎng)四周的住宅價(jià)格均價(jià)為8000-9000元/；面積主要以80-100兩房、105-125三房為主。地塊四周商業(yè)價(jià)值較高，以萊茵半島花園為例，2009年該項(xiàng)目臨街鋪位一層及二層臨街商鋪價(jià)格達(dá)到19000元/，租金一樓高達(dá)100元/，二樓達(dá)到40元/。眾鑫城上城洪城財(cái)滿街星河國(guó)際國(guó)金濱江江鈴中山濱江洪大服裝大廈濱江一號(hào)喜盈門(mén)豪威公館皇冠國(guó)際尾盤(pán)在售在售樓盤(pán) 3.2 2010年-2011年2月片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年朝陽(yáng)洲板塊總成交2453套，成交面積為265915，同比2009年減少7.21%；從整體上來(lái)看，朝陽(yáng)洲板塊全年成交量及均價(jià)變化呈波浪形式，上

24、下浮動(dòng)較大。3月份，主要受內(nèi)銷房鑫業(yè)花園3853.4元/的低價(jià)格熱銷影響，帶動(dòng)板塊銷售，但拖累整個(gè)板塊均價(jià)。 朝陽(yáng)洲板塊2010年整體成交均價(jià)為7870.99元/，同比增長(zhǎng)54.42%。主要原因是11月濱江一號(hào)高價(jià)熱銷，促使板塊成交量、成交均價(jià)創(chuàng)新高。2010年朝陽(yáng)洲整體供應(yīng)量較少，主要可售項(xiàng)目為眾鑫城上城、皇冠國(guó)際、濱江一號(hào)，區(qū)域客戶選擇性有限，區(qū)域房?jī)r(jià)上漲較快。2011年2月朝陽(yáng)洲版塊共成交83套，成交面積8162，成交均價(jià)為9841元/，總體出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。其中，成交面積較去年2月環(huán)比上漲442%，環(huán)比跌84.6%。成交均價(jià)與1月的9019元/相比，環(huán)比上漲了9.1%。其中，皇冠國(guó)際

25、花園以29套的成交量位列榜首，濱江首府成交24套名列第二，其余的均沒(méi)有超過(guò)10套。朝陽(yáng)洲板塊新興的朝陽(yáng)新城市場(chǎng)的大量項(xiàng)目入市，在限購(gòu)的逼迫下，區(qū)域項(xiàng)目建設(shè)速度將明顯放緩。2010年朝陽(yáng)洲板塊各樓盤(pán)成交情況項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)均價(jià)（元/）面積（）金額（元）眾鑫城上城5786921.339361184.69423480001皇冠國(guó)際花園4858408.543457093.01480069050鑫業(yè)花園4073870.85936554.64141497857濱江一號(hào)42512779.75155255.69706153983錦翠苑1444380.1514458.6863331187國(guó)金濱江707056.8

26、3532802.5219776922萊茵半島花園506916.57345915.6540916028江信國(guó)際和諧花園1026173.72112154.0875391140洪城財(cái)滿街404611.3861255811795926星河國(guó)際3211434.7183999.1445729038上林春天花園245986.38173130.3218739290江鈴晶城住宅樓3310397.0752051.0521324921洪大國(guó)際服裝大廈136936.34081867.7112955073康橋綠城一期143401.1841871.646365792名仕花城114958.073513346614070華夏

27、苑55341.6562822.954395916紫荊花園42829.51772.622186136新源·現(xiàn)代城44703.7383924.484348512綠色農(nóng)產(chǎn)品綜合大市場(chǎng)47489.1374399.722993558百靈大廈35913.9479148.84880232銀田大廈17500144.351082625天高峰尚15852.290198.03573700桃花源居16000154.41926460金隆華府二期17263.3592130.21945762豐源金潤(rùn)廣場(chǎng)16126.669788.19540311合計(jì)24537870.99265914.6220930134893.3

28、片區(qū)未來(lái)供應(yīng)量分析朝陽(yáng)新城近兩年土地成交情況：序號(hào)地址宗地面積（畝）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(r容積率、m密度、l綠化率)成交價(jià)（萬(wàn)元/畝）土地性質(zhì)竟得人啟動(dòng)時(shí)間1 朝陽(yáng)新城金鼎路以西、濱江鋪路以東（控規(guī)d17-03地塊）18.08 容積率3.5；建筑密度25%；綠地率35%388.00 辦公(兼容商業(yè)金融、文化娛樂(lè)用地)北京東亞信安國(guó)際會(huì)展中心有限公司 待定2 朝陽(yáng)新城金鼎路以西、濱江輔路以東（控規(guī)d17-04地塊）22.29 容積率3.5；建筑密度25%；綠地率35%388.00 辦公（兼容商業(yè)金融、文化娛樂(lè)用地）煌上煌集團(tuán)有限公司 2012年3 朝陽(yáng)新城彭澤路以東、12米規(guī)劃路以北、規(guī)劃b路以西（控規(guī)c

29、y4-1-d17-05地塊）29.00 容積率5.0；建筑密度40%；綠地率20%396.00 服務(wù)業(yè)用地（兼容辦公、旅館業(yè)、文化娛樂(lè)業(yè)用地）江西萬(wàn)豪投資有限公司 2011年下半年4 朝陽(yáng)洲云錦路以北、彭澤路以西（朝陽(yáng)片區(qū)d16-04、05、06）地塊56.02 容積率4.0；建筑密度30%；綠地率30%662.00 商業(yè)、居住用地江西萬(wàn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011年上半年5 朝陽(yáng)新城云錦路以南、規(guī)劃一路以北、規(guī)劃e路以西（控規(guī)cy4-1-d05-05、07地塊）29.44 容積率5.0；建筑密度40%；綠地率20%476.00 商業(yè)用地(兼容辦公、商業(yè)金融業(yè)、文化娛樂(lè)用地)北京東亞信安國(guó)際會(huì)

30、展中心有限公司待定6 朝陽(yáng)洲彭澤路以東、規(guī)劃b路以西（朝陽(yáng)片區(qū)d05-1）地塊34.28 容積率3.5；建筑密度22%；綠地率35%600.00 居住用地中大房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2011年上半年7 朝陽(yáng)新城云錦路以南、濱江輔路以東、江韻路以西、規(guī)劃一路以北（控規(guī)cy4-1-d15-02地塊）32.71 容積率3.5；建筑密度20%；綠地率35%821.00 居住用地江西萬(wàn)科青山湖房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2011年下半年8 西湖區(qū)水廠路以南、濱江路以東（朝陽(yáng)片區(qū)d15-4部分）地塊21.50 r3.5、m20%、l35%392.00 居住用地江西嘉圓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 待定9 朝陽(yáng)洲云飛路以北、江

31、韻路以東地塊73.74 r2.5、m25%、l35%260.00 居住用地南昌市筑城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2011年上半年10 朝陽(yáng)洲云飛路以北、彭澤路以西（朝陽(yáng)片區(qū)d15-06部分）地塊41.57 容積率2.5;建筑密度25%；綠地率35%510.00 居住用地南昌世歐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2011年上半年11 朝陽(yáng)洲撫生路以西、彭澤路以東（朝陽(yáng)片區(qū)d06-03部分）地塊101.38 容積率2.2;建筑密度25%；綠地率35%420.00 居住用地上海凱潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司 2011年上半年12 朝陽(yáng)新城云飛路以南、撫生路以西、元亮路以北、魯直路以東（控規(guī)cy4-3-d07-03地塊）78.24 容

32、積率2.2；建筑密度25%；綠地率35%424.00 居住用地廈門(mén)國(guó)貿(mào)地產(chǎn)有限公司 2011年下半年13 朝陽(yáng)新城云飛路以南、彭澤路以東、元亮路以北、魯直路以西（控規(guī)cy4-3-d07-02地塊）76.07 容積率2.2；建筑密度25%；綠地率35%414.00 居住用地廈門(mén)國(guó)貿(mào)地產(chǎn)有限公司2011年下半年14 朝陽(yáng)新城云居路以南、濱江輔路以東、江韻路以西（控規(guī)cy4-3-d12-02地塊）34.13 容積率3.5；建筑密度20%；綠地率35%660.00 居住用地江西省水利投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2011年下半年15 朝陽(yáng)新城云居路以南、江韻路以東、抱石路以西（控規(guī)d12-03地塊

33、）66.58 容積率2.2；建筑密度25%；綠地率35%360.00 居住用地南昌世歐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2011年底16 朝陽(yáng)新城永富路以東、丁家洲街以南、永樂(lè)路以西、桂殿路以北（控規(guī)d10-03地塊）70.48 容積率2.2；建筑密度25%；綠地率30%346.00 居住用地南昌世歐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2011年底17 朝陽(yáng)新城撫生路以西、丁家洲路以南、永樂(lè)路以東（控規(guī)d10-02地塊）33.28 容積率2.2；建筑密度25%；綠地率30%350.00 居住用地南昌世歐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2011年底18 朝陽(yáng)新城云錦路以北、玉蘭路以東、紅梅路以西（控規(guī)c01-04地塊）49.27 容積率

34、4.0；建筑密度35%；綠地率按園林規(guī)定設(shè)置611.00 商業(yè)、居住用地南昌聯(lián)發(fā)置業(yè)有限公司 待定19朝陽(yáng)新城金鼎路以北、長(zhǎng)壽路以西（控規(guī)d01-05地塊）12.51容積率3.5；建筑密度25%；綠地率35%390.00旅館業(yè)用地江西新力置地投資有限公司待定20朝陽(yáng)新城金鼎路以北、濱江輔路以南（控規(guī)d01-04地塊）23.72容積率3.5；建筑密度25%；綠地率35%390.00商業(yè)辦公用地江西新力置地投資有限公司待定21朝陽(yáng)新城云錦路以南、桃花南路以西、紅梅路以東、雷池街以北（控規(guī)c0202地塊）135.53居住1.5、商業(yè)3.0；建筑密度：容積率2.2；建筑密度25%；綠地率35%526.

35、00商住用地中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司競(jìng)得待定22朝陽(yáng)新城雷池街以南、云飛路以北、丹桂路以東（控規(guī)c0804地塊）53.36容積率2.0；建筑密度25%；綠地率35%466.00商住用地中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司競(jìng)得待定23朝陽(yáng)新城云飛路以北、雷池街以南、子羽路以西、桃花南路以東（控規(guī)b0301地塊）75.23容積率2.2；建筑密度25%；綠地率35%526.00居住用地中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司競(jìng)得待定雖然區(qū)域內(nèi)未來(lái)將有大量項(xiàng)目入市，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，但是未來(lái)1-2年，隨著政府對(duì)朝陽(yáng)新城的定位，朝陽(yáng)新城項(xiàng)目的不斷推出，朝陽(yáng)洲區(qū)域?qū)⒊蔀槟喜薪裹c(diǎn)豪宅區(qū)，區(qū)域豪宅性的打造，將助推本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格的提升，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定

36、基礎(chǔ)。3.4片區(qū)個(gè)案分析皇冠國(guó)際l 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：u 占地面積：80畝u 總建筑面積：24萬(wàn)u 容積率： 4.5u 綠化率：48.6%u 總戶數(shù)：1702戶u 物業(yè)公司：深圳萬(wàn)廈居業(yè)有限公司u 物業(yè)費(fèi)：高層住宅1.78元/·月 公寓1.98元/·月u 開(kāi)發(fā)商：力高置業(yè)（江西）有限公司u 目前均價(jià)：江景房1.6萬(wàn)元/，一側(cè)江景1萬(wàn)元/u 銷售率：全部產(chǎn)品（除酒店）已推出，剩余少量江景房源和部分非江景房源，整體銷售率達(dá)到95%l 效果圖 l 營(yíng)銷動(dòng)態(tài)及價(jià)格走勢(shì)u 皇冠國(guó)際2008年5月開(kāi)盤(pán)首次推出一期t1、t4樓，面積108-171三房、四房，1#樓均價(jià)8000元/，4#樓

37、均價(jià)6800元/；u 08年10月26日推出精裝公寓瓏soho，面積30-67，均價(jià)7500元/；u 09年5月9日推出5#樓。面積94-135兩房三房，均價(jià)5800元/；u 09年8月22日推出t2、t6，面積94-171兩房、三房、四房， t2均價(jià)9500元/， t6均價(jià)7000元/；u 09年10月14日推出t3，面積130-171，均價(jià)10000元/；u 10年7月24日開(kāi)盤(pán)，推出二期t9，均價(jià)7600元/，96兩房和133三房； u 10年8月14日加推t8#、t7#樓；面積90-132兩房三房，非江景兩房均價(jià)8300元/，江景三房均價(jià)9500元/u 目前主要在售t7#、t8#樓，9

38、3-130兩房、三房為主，均價(jià)10000元/，目前僅偏頂層）在售，均價(jià)14000元/，u 戶型170四房130三房92-96兩房 皇冠國(guó)際戶型以中大戶型為主，尤其是江景房源房源面積均在130以上，大露臺(tái)、凸窗贈(zèng)送，房型方正無(wú)暗房，但次臥開(kāi)間較小。l 戶型配比名稱套數(shù)(套)配比(%)一房44025.7640-50154套9.02%60-7034套1.99%50-60206套12.06%30-4046套2.69%二房54631.97100-11047套2.75%90-100489套28.63%110-12010套0.59%三房59434.78140-15064套3.75%130-140430套25

39、.18%120-130100套5.85%四房1287.49170-18043套2.52%160-17085套4.98%皇冠國(guó)際戶型以90-110兩房、130-140三房為主，其次為一房。l 客戶分析項(xiàng)目地處西湖區(qū)南昌橋頭，距離南昌洪城商圈較近，交通方便，客戶以本區(qū)域客戶為主，主要有：1） .私營(yíng)業(yè)主：主要分布附近區(qū)域，以洪城大市場(chǎng)為代表，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)；2） .公務(wù)員：在項(xiàng)目置業(yè)公務(wù)員較多，且多為附近區(qū)域工作或居??；3） .富裕家庭子女：多作為婚房或父母給子女未來(lái)住房保障；4） .城市商業(yè)精英：企業(yè)高層或白領(lǐng)；5） .投資性購(gòu)房者：數(shù)量較少。客戶主要以3-4口之家為主，經(jīng)濟(jì)能力均較強(qiáng)。 喜盈門(mén)豪

40、威公館l 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：開(kāi)發(fā)商南昌豪威大市場(chǎng)（香港）有限公司位置西湖撫生路199號(hào)（喜盈門(mén)家具建材大賣(mài)場(chǎng)以南）占地面積33664平方米建筑面積70560平方米容積率1.83綠化率29.26%總戶數(shù)651戶車位數(shù)452個(gè)建筑風(fēng)格塔式高層物業(yè)形態(tài)1棟16層酒店、1棟15層半公寓式寫(xiě)字樓物業(yè)費(fèi)精裝公寓2.0元/·月，寫(xiě)字樓3.0元/·月高層價(jià)格目前公寓備案銷售均價(jià)：6795元/銷售率目前推售酒店式公寓，共備案135套，總體銷售率為74.6%；l 效果圖 l 營(yíng)銷動(dòng)態(tài)及價(jià)格走勢(shì)u 2010年11月27日首次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)前有一批內(nèi)部團(tuán)購(gòu)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出約38.87平米精裝酒店式公寓，

41、1300元/平方米精裝標(biāo)準(zhǔn)，共推出房源200套，同時(shí)開(kāi)放3g智能精裝準(zhǔn)現(xiàn)房樣板間。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交60余套，成交均價(jià)7400元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天享受5重優(yōu)惠：1、vip卡客戶5000抵100002、非vip會(huì)員27、28日當(dāng)天購(gòu)房總房款優(yōu)惠3000元3、送摩托羅拉3g手機(jī)一部（與智能家居聯(lián)網(wǎng)），同時(shí)送itv機(jī)頂盒1個(gè) 4、送18個(gè)月4兆光纖寬帶，送18個(gè)月itv使用費(fèi)，送3000元手機(jī)話費(fèi)5、27、28日購(gòu)房當(dāng)日憑認(rèn)購(gòu)房及其相關(guān)證明參與購(gòu)房家電抽獎(jiǎng)。u 截至目前，喜盈門(mén)豪威公館共成交135套，目前主要去化剩余公寓，折后均價(jià)6795元/平方米l 戶型75公寓組合兩房39公寓 項(xiàng)目以38.87公寓為基

42、本單位，可自由組合房源，可住可辦公。l 客戶分析由于喜盈門(mén)豪威公館屬于商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓項(xiàng)目購(gòu)房客戶主要以洪城商圈及朝陽(yáng)洲老城區(qū)投資客為主，部分市區(qū)及其他區(qū)域客戶；購(gòu)房者以純居住為購(gòu)房目的者較少；購(gòu)買(mǎi)此項(xiàng)目的客戶類型與我們項(xiàng)目有所不同。 眾鑫城上城l 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：開(kāi)發(fā)商江西省眾鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置建設(shè)西路與撫生路交匯處占地面積130畝建筑面積33萬(wàn)容積率3.5綠化率40%總戶數(shù)2700戶車位數(shù)2700建筑風(fēng)格新古典主義風(fēng)格建筑+英倫風(fēng)格園林（70-150米樓間距）物業(yè)形態(tài)13棟高層住宅物業(yè)費(fèi)高層住宅1.48元/·月高層價(jià)格均價(jià)8300元/銷售率目前整體項(xiàng)目已推出9棟高層，尚有4棟

43、高層未推，已推產(chǎn)品整體銷售率達(dá)到95%，目前僅剩1#樓和2#樓少量房源在售l 效果圖 l 營(yíng)銷動(dòng)態(tài)及價(jià)格走勢(shì)u 眾鑫城上城2008年9月29日首次開(kāi)盤(pán)，一期推出5#、6#、7#、8#四棟樓，共計(jì)882套房源，開(kāi)盤(pán)銷售約200套；目前一期房源已售罄；u 2010年9月12日開(kāi)盤(pán)，推出二期10#、11#高層，主力戶型為83-101兩房、小三房，均價(jià)7100元/，共216套房源，開(kāi)盤(pán)售罄。9月26日加推9#樓高層，90兩房、96和107三房、134四房均價(jià)保持不變；u 2010月31日2#樓開(kāi)盤(pán)，戶型為96-117的三房 ，折后均價(jià)7150元/，近400名客戶到場(chǎng)，成交150余套;u 2011年1月

44、1#樓（32f）1月8日推出，戶型為97-136平米的三房，均價(jià)約7700元/，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，前期預(yù)約vip的客戶可享每平米減150元優(yōu)惠，同時(shí)7日簽約可再優(yōu)惠5000元，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天所有房源全部售罄。l 戶型100三房120三房83兩房項(xiàng)目以80-90兩房、100-120三房為主打產(chǎn)品，定位剛需，面積以適用性為主，性價(jià)比高。名稱套數(shù)(套)配比(%)二房25617.5780-9080套5.49%90-100108套7.41%100-11068套4.67%三房104771.8690-100403套27.66%100-11059套4.05%120-130156套10.71%130-140153套10.50

45、%110-120225套15.44%140-15051套3.50%四房15410.57130-14022套1.51%120-1301套0.07%180-19054套3.71%160-17077套5.28%l 戶型配比眾鑫城上城以三房為主，產(chǎn)品多樣化。l 客戶分析職業(yè)百分比私營(yíng)業(yè)主70%公務(wù)員約10%周邊居民約15%其它約5%由于眾鑫城上城緊靠洪城大市場(chǎng)，客戶絕大多數(shù)來(lái)源于洪城商圈內(nèi)私營(yíng)業(yè)主，周邊居民的地緣情節(jié)，促成本項(xiàng)目客戶中周邊比例位居第二位。客戶以3-4口之家見(jiàn)多，客戶需求以兩房、三房為主，但此項(xiàng)目的兩房設(shè)計(jì)房間較狹小，客戶意見(jiàn)較大。我們項(xiàng)目的客戶構(gòu)成將與此項(xiàng)目十分類似。濱江一號(hào)u 占地面

46、積： 68畝u 總建筑面積：27.81萬(wàn)u 容積率： 5.09u 綠化率：35%u 總戶數(shù)：901戶u 建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格u 物業(yè)公司：世邦魏理仕u 物業(yè)費(fèi)：高層住宅3元/平米·月u 開(kāi)發(fā)商：洪客隆地產(chǎn)u 目前均價(jià)：14000元/u 銷售率：推出3#、5#、6#樓目前僅2套位置不好房型，銷售率達(dá)99%l 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：l 效果圖 l 營(yíng)銷動(dòng)態(tài)及價(jià)格走勢(shì) u 濱江一號(hào)2010年10月24日首次開(kāi)盤(pán)，推出3#、5#、6#三棟高層豪宅，共493套房源，面積91-200，均價(jià)13000元/，毛坯發(fā)售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售411套，創(chuàng)造南昌濱江豪宅銷售神話。u 目前僅2套房源在售，均價(jià)140

47、00元/；u 下批房源7#高層住宅預(yù)計(jì)今年5月份推出，面積90-155。l 戶型148-150三房148-150三房 延續(xù)洪客隆產(chǎn)品一貫高贈(zèng)送策略，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、錯(cuò)層挑空陽(yáng)臺(tái)等措施增大贈(zèng)送面積，調(diào)高產(chǎn)品實(shí)用性和性價(jià)比，戶型面積90-500，以大戶型為主。l 戶型配比名稱套數(shù)(套)配比(%)二房12324.9100-11031套6.28%90-10092套18.62%三房36173.08150-16091套18.42%140-150120套24.29%120-130119套24.09%130-14031套6.28%躍層102.02250-3007套1.42%200-2501套0.20%30

48、0-3502套0.40%濱江一號(hào)戶型以120-150平米三房為主，其次為90-110平米兩房。l 客戶分析職業(yè)百分比私營(yíng)業(yè)主65%高層公務(wù)員約20%企業(yè)高層約10%其它約5%濱江一號(hào)客戶群主要為有實(shí)力的私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員，此類客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，對(duì)品質(zhì)、地段的追求較高。 客戶詳細(xì)特征：1).年齡：40-50歲占絕大多數(shù)，部分為25-30歲的富二代;2).置業(yè)目的：自住兼投資;3).關(guān)注因素：看好地段，對(duì)其他不太敏感;4).區(qū)域：主要來(lái)自于西湖和東湖區(qū)，其他區(qū)域少;5).偏好：120左右戶型受歡迎，認(rèn)準(zhǔn)一個(gè)產(chǎn)品不輕易更改;6).購(gòu)房特征：獨(dú)立性自主性非常強(qiáng)，注重品質(zhì)，對(duì)價(jià)格不太敏感;7).購(gòu)房表現(xiàn)：

49、絕大多數(shù)為銀行按揭付款，其中較多客戶表現(xiàn)出為首次貸款，對(duì)項(xiàng)目的“高性價(jià)比”很看好。3.5 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)土地供應(yīng)情況：朝陽(yáng)新城片區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備充足，2009-2010年共出讓土地20余宗，達(dá)到868畝 ，2011年1-2月仍有4宗土地出讓，未來(lái)幾年還將有大量土地推向市場(chǎng)。朝陽(yáng)片區(qū)住宅供應(yīng)：朝陽(yáng)洲片區(qū)商品住宅整體供應(yīng)偏少，而且以高層產(chǎn)品居多，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)未來(lái)主要在朝陽(yáng)新城內(nèi)，未來(lái)1-3年預(yù)計(jì)總體供應(yīng)將高達(dá)300萬(wàn)方，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。產(chǎn)品特征：朝陽(yáng)洲片區(qū)供應(yīng)市場(chǎng)主要為中高端高層產(chǎn)品，住宅戶型多為中大戶型，120-130平米及以上大戶型較多，產(chǎn)品設(shè)計(jì)舒適性較強(qiáng)；公寓產(chǎn)品以30-60小戶型為主。價(jià)

50、格水平：朝陽(yáng)洲區(qū)域一線臨江，景觀資源豐富，產(chǎn)品價(jià)格較高，目前普通住宅均價(jià)8000-11000元/，江景房毛坯售價(jià)13000-17000元/，預(yù)計(jì)2011年價(jià)格將保持高位運(yùn)行，后期存在一定的上漲空間?？蛻籼卣鳎簠^(qū)域洪城商圈的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，使得客戶主要以區(qū)域內(nèi)客戶為主，其次為原住居民，客戶區(qū)域情節(jié)較濃，3-4口之家，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)；隨著朝陽(yáng)洲豪宅區(qū)的定位，市中心及其他區(qū)域客戶逐漸增多。銷售情況：區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目總體銷售速度一般，由于價(jià)格較高，銷售速度不如其他區(qū)域，但由于供應(yīng)量有限，銷售率較高，各項(xiàng)目所推產(chǎn)品銷售基本處在掃尾階段。未來(lái)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)：朝陽(yáng)新城近兩年土地的集中供應(yīng)，使得朝陽(yáng)洲未來(lái)1-2年的供應(yīng)量將

51、達(dá)到300萬(wàn)，且供應(yīng)以高層產(chǎn)品為主。區(qū)域?qū)⒊蔀槟喜懈叨俗≌奂瘏^(qū)，價(jià)格將逐步向市中心靠攏。四、地塊情況4.1 地塊位置紅谷灘市中心市中心c10-03c10-04c09-02c09-01c08-01本項(xiàng)目地塊位于西湖區(qū)朝陽(yáng)洲象湖新城內(nèi)，東鄰中海地塊；南毗飛天路，與南昌市拆遷安置房隔路相望；西面桃花河，北接朝陽(yáng)公園。地塊周邊道路通暢，兩面環(huán)水，景觀資源較好。本 案c09-03 4.2 周邊環(huán)境宗地距八一廣場(chǎng)約8公里，離象湖風(fēng)景區(qū)約2公里。宗地靠近洪城大市場(chǎng)商圈，商圈內(nèi)聚集了眾多批發(fā)市場(chǎng)如洪城大市場(chǎng)、鴻順德、金潤(rùn)廣場(chǎng)、聯(lián)信大市場(chǎng)、五華大市場(chǎng)、喜盈門(mén)大市場(chǎng)等。項(xiàng)目周邊居住氛圍尚未形成，大量的土地出地出讓及開(kāi)工，使周邊道路灰塵較重，四周城市生活氣息有待培育。4.3 配套設(shè)施目前地塊周邊生活配套匱乏，附近學(xué)校配套正在建設(shè)之中，距離較近的洪城大市場(chǎng)商圈有桃花五村小學(xué)、工程學(xué)院、外國(guó)語(yǔ)百樹(shù)學(xué)校、千禧幼兒園，佳佳旺、好鄰居等生活配套超市，站前路社區(qū)醫(yī)院等。目前尚無(wú)公交車線路，預(yù)計(jì)隨著朝陽(yáng)新城項(xiàng)目的不斷開(kāi)發(fā)入住，生活配套等資源將逐漸完善。4.4 現(xiàn)狀條件地塊內(nèi)現(xiàn)狀地塊西南角地塊四至：地塊南面地塊邊水系 地塊內(nèi)部較為平整，地塊四周正在搞市政配套建設(shè)，地塊兩面環(huán)水，具備一定的景觀資源，但周邊四處都處在工程建設(shè)之中，現(xiàn)有生活配套匱乏，但市政府計(jì)劃投入14.8億元，