物權(quán)糾紛實務問題司法觀點整理

1、物權(quán)糾紛實務問題司法觀點整理中華人民共和國最高人民法院公報是最高人民法院的官方公報，用于刊載重要法律、司法解釋、案例等，本文系從與物權(quán)糾紛有關(guān)的五十多個公報案例節(jié)選出十四個案例，提煉案件爭議焦點和裁判觀點，供大家參考。1、房屋承租人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，是否應當經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意？公報案例：張一訴鄭中偉、中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案（最高人民法院公報2014年第11期）裁判觀點：在審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件時，即使業(yè)主對房屋的使用沒有給其他區(qū)分所有權(quán)人造成噪音、污水、異味等影響，只要房屋的用途發(fā)生改變，由專供個人、家庭日常生活居住使用改變?yōu)橛糜谏虡I(yè)、工業(yè)、

2、旅游、辦公等經(jīng)營性活動，即可認定該行為影響了業(yè)主的安寧生活，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，應依照物權(quán)法第七十七條關(guān)于業(yè)主改變住宅用途的規(guī)定處理。 房屋使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應承擔與業(yè)主相同的法定義務，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約外，還應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。2、業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主大會決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會名義從事法律行為，其是否具備訴訟主體資格？ 公報案例：徐州西苑藝君花園（一期）業(yè)主委員會訴徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理用房所有權(quán)確認糾紛案（最高人民法院公報 2014年第6期） 裁判觀點：業(yè)主委員會依照中華人民共和國物權(quán)法第七十五條第一款規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、

3、組織機構(gòu)與場所，管理相應財產(chǎn)，是中華人民共和國民事訴訟法第四十八條第一款規(guī)定的“其他組織”。業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點建造，為區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人進行管理維護業(yè)務必須的場所，依照中華人民共和國物權(quán)法第七十二條第一款的規(guī)定，為業(yè)主共有。在建筑物竣工驗收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整或重新配置，應當由業(yè)主共同或業(yè)主大會決定。3、埋藏于公民祖宅內(nèi)的文物，法院應如何判定其歸屬？ 公報案例：汪秉誠等六人訴淮安市博物館返還祖宅的埋藏文物糾紛案（最高人民法院公報2013年第5期）裁判觀點：中華人民共和國

4、民法通則第七十九條規(guī)定：所有人不明的埋藏物，歸國家所有；中華人民共和國文物保護法第五條也將中華人民共和國境內(nèi)地下遺存的文物一般推定為“屬于國家所有”。但埋藏或隱藏于公民祖宅且能夠基本證明屬于其祖產(chǎn)的埋藏物，在無法律明文規(guī)定禁止其擁有的情況下，應判定屬于公民私人財產(chǎn)。4、小區(qū)業(yè)主將車輛停放在公共停車位上，后圍墻倒塌致車輛受損的，車輛損失應由誰承擔？公報案例：陳書豪與南京武寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京青和物業(yè)管理有限公司財產(chǎn)損害賠償糾紛案 （最高人民法院公報 2013年第5期）裁判觀點：物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)共有部分負有保養(yǎng)、維護義務，對于可能對業(yè)主財產(chǎn)造成損害的小區(qū)共用部分的安全隱患，應當及時消除，否

5、則致業(yè)主財產(chǎn)損害后，物業(yè)服務企業(yè)應承擔違約責任，對業(yè)主的損失進行賠償。即便該安全隱患是第三人造成，也不能免除物業(yè)服務企業(yè)的違約責任，因第三人侵權(quán)致小區(qū)共用部分對業(yè)主財產(chǎn)造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)可以負責的情形是物業(yè)服務企業(yè)已履行了保養(yǎng)維護義務，而第三人侵權(quán)是不可預見、不可避免的。價值較大的財物在受損后，雖經(jīng)修復，但與原物相比，不僅在客觀價值上可能降低，而且在人們心理上價值降低，這就是價值貶損，按照違約責任理論，承擔違約責任的方式首先是恢復原狀，而恢復原狀肯定要求賠償財物的價值貶損。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房的出賣人，在出售房屋、轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并且商品房小區(qū)已經(jīng)封園后，在所售房屋及共用部分沒有質(zhì)量

6、瑕疵的情形下，對于小區(qū)業(yè)主的義務已經(jīng)履行完畢，不需要承擔責任。5、出賣人出賣不動產(chǎn)時，其基于相鄰關(guān)系而在他人不動產(chǎn)上享有的通行等權(quán)利是否也能成為轉(zhuǎn)讓標的？公報案例：屠福炎訴王義炎相鄰通行權(quán)糾紛案 （最高人民法院公報 2013年第3期）裁判觀點：一、買賣合同中，買受人取得的只能是出賣人有處分權(quán)的標的物或權(quán)利。如果出賣人無權(quán)處分，即使買賣雙方在合同中進行了約定，買受人也無法通過該買賣合同而取得相應的權(quán)屬；二、出賣人出賣不動產(chǎn)時，其基于相鄰關(guān)系而在他人不動產(chǎn)上享有的通行等權(quán)利不應成為轉(zhuǎn)讓標的。即使雙方在買賣合同中對該通行權(quán)進行了所謂的約定，對第三人也不具有約束力。買受人享有的通行權(quán)權(quán)源基礎同樣是相鄰

7、關(guān)系，而并非是買賣合同的約定。當客觀情況發(fā)生變化，買受人不再符合相鄰關(guān)系要件時，第三人得拒絕買受人的通行要求，買受人無權(quán)以買賣合同中關(guān)于通行權(quán)的約定約束第三人。6、外國企業(yè)是否可以在中國境內(nèi)通過轉(zhuǎn)讓合同獲得國有土地使用權(quán)？公報案例：大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區(qū)弘豐鋼鐵工貿(mào)有限公司、株式會社羽田鋼管制造所、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍王塘街道辦事處物權(quán)確認糾紛案（最高人民法院公報 2012年第6期）裁判觀點：在物權(quán)確權(quán)糾紛案件中，根據(jù)物權(quán)變動的基本原則，對于當事人依據(jù)受讓合同提出的確權(quán)請求應當視動產(chǎn)與不動產(chǎn)區(qū)別予以對待。人民法院對于已經(jīng)交付的動產(chǎn)權(quán)屬可以予以確認。對于權(quán)利人提出的登記于他人名下的不

8、動產(chǎn)物權(quán)歸其所有的確權(quán)請求，人民法院不宜直接判決確認其權(quán)屬，而應當判決他人向權(quán)利人辦理登記過戶。 7、以間接占有物出質(zhì)的，占有權(quán)轉(zhuǎn)移的標志是什么？ 不記名指示提單換取提貨單后，能否再轉(zhuǎn)讓？ 公報案例：肯考帝亞農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易(上海)有限公司與廣東富虹油品有限公司、第三人中國建設銀行股份有限公司湛江市分行所有權(quán)確認糾紛案（最高人民法院公報2012年第1期） 裁判觀點：根據(jù)中華人民共和國海商法第七十九條第(三)項的規(guī)定，不記名指示提單可以經(jīng)空白背書轉(zhuǎn)讓，但當提單持有人以其中一套正本提單換取提貨單后，當事人已不可能將全套正本提單進行轉(zhuǎn)讓，故此后的所謂提單轉(zhuǎn)讓行為對當事人不產(chǎn)生拘束力。 中華人民共和國物權(quán)法

9、第二十三條規(guī)定，動產(chǎn)物權(quán)的設立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力。交付是否完成是動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否的標準，動產(chǎn)由第三人占有時，則應根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第二十六條的規(guī)定進行指示交付。最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法若干問題的解釋第八十八條規(guī)定，出質(zhì)人以間接占有的財產(chǎn)出質(zhì)的，以質(zhì)押合同書面通知占有人時視為移交。根據(jù)該條規(guī)定精神，提貨單的交付，僅意味著當事人的提貨請求權(quán)進行了轉(zhuǎn)移，在當事人未將提貨請求轉(zhuǎn)移事實通知實際占有人時，提貨單的交付并不構(gòu)成中華人民共和國物權(quán)法第二十六條所規(guī)定的指示交付。8、共有房屋拆遷安置補償中，補償給被拆遷人的土地使用權(quán)是否可以由原房屋共有人協(xié)議分配？不享有土地使

10、用權(quán)的人，是否因與土地使用權(quán)人共同出資建房而成為房屋的共有權(quán)人？公報案例：胡田云訴湯錦勤、王劍峰所有權(quán)確認糾紛案（最高人民法院公報 2011年第12期）裁判觀點：房屋拆遷安置權(quán)益屬房屋所有權(quán)的綜合性權(quán)能，一般包括被拆房屋補償款、搬遷費用、新建房屋補貼、新建房屋土地使用權(quán)等在內(nèi)。應以被拆遷房屋的所有權(quán)權(quán)屬決定拆遷安置權(quán)益的歸屬，共有人之間有權(quán)通過協(xié)議予以分割。在他人享有使用權(quán)之土地上建造房屋而形成附和的，房屋所有權(quán)一般歸屬于土地使用權(quán)人。對實施房屋建造的非土地使用權(quán)人所進行的補償不僅僅包括金錢給付，在特定身份關(guān)系下亦應包括居住使用權(quán)益。9、如何認定受讓人為善意取得？公報案例：劉志兵訴盧志成財產(chǎn)權(quán)

11、屬糾紛案 （最高人民法院公報 2008年第2期）裁判觀點：善意取得是指無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人是善意的且付出合理的價格，依法取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)。因此，善意取得應當符合以下三個條件：一、受讓人受讓該動產(chǎn)時是善意的；二、以合理的價格受讓；三、受讓的動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。機動車雖然屬于動產(chǎn)，但存在一些嚴格的管理措施使機動車不同于其他無需登記的動產(chǎn)。行為人未在二手機動車交易市場內(nèi)交易取得他人合法所有的機動車，不能證明自己為善意并付出相應合理價格的，對其主張善意取得機動車所有權(quán)的請求，人民法院不予支持。10、房地產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)人被

12、吊銷營業(yè)執(zhí)照后，實際投資人在未辦理物權(quán)變更登記情況下，如何維護其權(quán)益？公報案例：雷遠城與廈門王將房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、遠東房地產(chǎn)發(fā)展有限公司財產(chǎn)權(quán)屬糾紛案（最高人民法院公報 2007年第11期）裁判觀點：根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后應當依法進行清算，其債權(quán)、債務由清算組負責清理。法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后未依法進行清算的，債權(quán)人可以申請人民法院指定有關(guān)人員組成清算組進行清算。法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后沒有依法進行清算，債權(quán)人也沒有申請人民法院指定有關(guān)人員組成清算組進行清算，而是在訴訟過程中通過法人自認或者法人與債權(quán)人達成調(diào)解協(xié)議，在清算之前對其債權(quán)債務關(guān)系做出處理、對法人資產(chǎn)進行

13、處分，損害其他債權(quán)人利益的，不符合公平原則，人民法院對此不予支持。11、投資者向企業(yè)法人投資成立內(nèi)設部門，該內(nèi)設部門的全部財產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)還是法人財產(chǎn)？公報案例：李顯志訴長春建工集團界定產(chǎn)權(quán)、返還財產(chǎn)糾紛案（最高人民法院公報2005年第10期）裁判觀點：一、法人內(nèi)設部門因不具備法人資格，沒有獨立的法人財產(chǎn)，其設立不以是否有財產(chǎn)投入為前提；二、法人內(nèi)設部門成立后采取何種性質(zhì)的經(jīng)營方式以及他人是否對其投入資產(chǎn)等均不能改變其法人內(nèi)設部門的法律屬性；三、出資者對法人出資后，僅能對其所持股份主張相應的股份權(quán)益，其出資為法人財產(chǎn)不可分割的部分。12、在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，承包方遷入小城鎮(zhèn)落戶的，是否繼續(xù)享

14、有原土地的承包經(jīng)營權(quán)？公報案例：陳清棕訴亭洋村一組、亭洋村村委會征地補償款分配糾紛案 （最高人民法院公報2005年第10期） 裁判觀點：土地管理法第十四條規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營期限為三十年。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。同時根據(jù)中華人民共和國農(nóng)村土地承包法(以下簡稱土地承包法)第二十六條的規(guī)定，只有在承包方全家遷入設區(qū)的市并轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶的情況下，發(fā)包方才能收回承包地；相反，承包人如果僅是遷入城鎮(zhèn)或者僅是將戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶，承包地則不能被收回。農(nóng)民到城市落戶，是社會發(fā)展趨勢，然而適

15、合小城鎮(zhèn)特點的社會保障制度，還在積極探索和建立中。目前農(nóng)民進入小城鎮(zhèn)后，無論戶口類別是否改變，都還不能確保享受到基本生活保障。土地承包法之所以規(guī)定“承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應當按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依法進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”，主要是考慮土地是農(nóng)民的基本生活保障，在農(nóng)民進入小城鎮(zhèn)后的基本生活保障尚未落實時，如果收回他們的承包地，可能使他們面臨生活困難。13、建筑物區(qū)分所有權(quán)人在行使專有所有權(quán)時，應受到哪些因素限制？公報案例：顧然地訴巨星物業(yè)排除妨礙、賠償損失糾紛案（最高人民法院公報2003年第6期）裁判觀點：建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復合性權(quán)利，主要包括專有部分的所有

16、權(quán)、共有部分的共有權(quán)和基于建筑物共同事務而產(chǎn)生的成員權(quán)。專有所有權(quán)作為完全物權(quán)的一種，具有直接支配性、排他性等本質(zhì)屬性，是房屋所有權(quán)人的主要權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)人既對其在建筑物中的專有部分享有占有、使用、收益和處分的全部所有權(quán)權(quán)能，又對建筑物的共用部分享有共有權(quán)。基于建筑物的特性，決定了建筑物區(qū)分所有權(quán)人在行使其專有所有權(quán)時要受到一些因素限制。意即，區(qū)分所有權(quán)人只能在建筑物設計允許的限度內(nèi)合理使用自己專有部分的建筑物，區(qū)分所有權(quán)人使用自己專有部分的建筑物時，不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益，不得妨礙整幢建筑物的正常使用。對于有損相鄰關(guān)系的行為，必須征得其他區(qū)分所有權(quán)人的同意才可實施。（最新法規(guī)：中華人民共和國物權(quán)法第71條：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”）14、相鄰的一方雇請施工單位建設房屋時，由于其基礎工程施工抽排地下水造成相鄰另一方財產(chǎn)受到損害的，是否應承擔賠償責任？公報案例：新華日報社訴南京華廈實業(yè)有限公司相鄰關(guān)系侵權(quán)損害賠償糾紛案（最高人民法院公報1996年第3期）裁判觀點：中華人民共和國民法通則