房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識一

1、房屋建筑基礎(chǔ)知識 （一 ）一、建筑專用術(shù)語（一） 城市 規(guī)劃術(shù) 語1 城市規(guī) 劃 對一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項建設(shè) 的綜合部署、具體安排和實施管理。2 城市基 礎(chǔ)設(shè)施 城市生存和發(fā)展所必須具備的工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會性基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。3 城市用 地 城 市 用 地 按城市中土地使用的主要性質(zhì)劃分的居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè) 用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、 綠地、特殊用地、水域和其它用地的統(tǒng)稱。 居 住用 地 在城市中包括住宅及相當(dāng)于居住小區(qū)及小區(qū)級以下的公共服務(wù)設(shè)施、 道路和綠地等設(shè)施的建設(shè)用地。 公 共設(shè) 施用地 城市中為社會服

2、務(wù)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研及 設(shè)計等機(jī)構(gòu)或設(shè)施的建設(shè)用地。 工 業(yè) 用 地 城市中工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房、堆場、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施（包 括其專用的鐵路、碼頭和道路等）的建設(shè)用地。 倉 儲 用 地 城市中倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施的建設(shè)用 地。 對 外交 通用地 城市對外聯(lián)系的鐵路、公路、管道運(yùn)輸設(shè)施、港口、機(jī)場及其附屬設(shè) 施的建設(shè)用地。 道 路廣 場用地 城市中道路、廣場和公共停車場等設(shè)施的建設(shè)用地。 市 政公 用設(shè)施 用地城市中為生活及生產(chǎn)服務(wù)的各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地包括：供 應(yīng)設(shè)施、 交通設(shè)施、郵電設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、施工與維修設(shè)施、殯葬設(shè)施及 其它

3、市政公用設(shè)施的建設(shè)用地。 綠 地 城市中專門用以改善生態(tài)、保護(hù)環(huán)境、為居民提供游憩場地和美化景 觀的綠化用地。 特 殊用 地 一般指軍事用地、外事用地及保安用地等特殊性質(zhì)的用地。水 域 和 其 它 用 地 城市范圍內(nèi)包括耕地、園地、林地、牧草地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地、露天礦 用地和棄置地，以及江、河、湖、海、水庫、葦?shù)?、灘涂和渠道等?年有水或季節(jié)性有水的全部水域。保 留 地 城市中留待未來開發(fā)建設(shè)的或禁止開發(fā)的規(guī)劃控制用地。4 居住區(qū) 規(guī)劃 居 住區(qū) 規(guī)劃 對城市居住區(qū)的住宅、公共設(shè)施、公共綠地、室外環(huán)境、道路交通和 市政公用設(shè)施所進(jìn)行的綜合性具體安排。 居 住 小 區(qū) 城市中由居住區(qū)級道路或自然分

4、界線所圍合，以居民基本生活活動不 穿越城市主要交通線為原則，并設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、滿足 該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居 地區(qū)。 居 住組 團(tuán) 城市中一般被小區(qū)道路分隔，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、居民所 需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。5 建筑面 積密度 每公頃建筑用地上容納的建筑物的總建筑面積。6 容 積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。7 建筑密 度一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。8 道路紅 線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。9 建筑紅 線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面 的界線。又稱建筑控

5、制線。10 建 筑 間 距兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。11 日 照標(biāo) 準(zhǔn)根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽房 間在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量，是編制居住區(qū)規(guī)劃確定居住建 筑間距的主要依據(jù)。12 綠 地 率城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。在居住 區(qū)用地范圍內(nèi)指各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括： 公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅 線 內(nèi) 的 綠 地 ）， 不 包 括 屋 頂 、 曬 臺 的 人 工 綠 地 。13 占 （基/用） 地面積 ：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影

6、面積，不包括代征地的面積。14 總 建筑面 積：也 叫“ 建 筑 展 開 面 積 ”。建 筑 物 各 層 水 平 投 影 面 積 的 總 和 ，包 括 使 用 面 積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項。使用面積指建筑物各層平面中直接為 生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。在居住建筑中的使用面積也稱“居 住 面 積 ”。輔 助 面 積 是 指 建 筑 物 各 層 平 面 為 輔 助 生 產(chǎn) 或 生 活 活 動 所 占 的 凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用 面 積 與 輔 助 面 積 的 總 和 稱“ 有 效 面 積 ”。結(jié) 構(gòu) 面 積 指 建 筑 物 各 層 平 面 中 的墻、柱等結(jié)

7、構(gòu)所占面積的總和。15 城 市基礎(chǔ) 設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)施分為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會性基礎(chǔ)設(shè)施兩類。工程性基礎(chǔ)設(shè)施一般指能源供應(yīng)、給水排水、交通運(yùn)輸、郵電通信、環(huán)境保護(hù)、防災(zāi)安全等工程設(shè)施。社會性基礎(chǔ)設(shè)施則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè) 施。我國一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。（二 ） 設(shè)計 規(guī)范術(shù) 語1 建 筑面 積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計 算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含 了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公 攤面積等。2 使 用面 積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用

8、面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在 住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租 金，都是按使用面積計算。3 公 用面 積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā) 商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。4 實 用面 積它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。5 居 住面 積住宅的居住面積是指住宅

9、建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室 凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平 面 積 （ 即 結(jié) 構(gòu) 面 積 ）。 一 般 作 為 衡 量 居 住 水 平 的 面 積 指 標(biāo) 。6 計 租面 積作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房 按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽 臺 （ 閉 合 式 按 一 半 計 算 ）， 壁 櫥 等 。 非 住 宅 用 房 按 建 筑 面 積 計 算 。7 得 房 率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。 套 內(nèi) 建 筑 面 積 =套 內(nèi) 使用 面 積 +套 內(nèi) 墻體 面 積 +陽 臺

10、 建筑 面 積。 套 （ 單 元 ） 建 筑 面 積 =套 內(nèi) 建 筑 隊 面 積 +分 攤 得 公 用 建 筑 面 積 。8 房 （戶 ） 型 指房屋建筑物內(nèi)各功能部位的數(shù)量及其組合情況。如三房二廳二衛(wèi)。9 錯 層 指建筑的不同功能部位雖在同一個平面圖層中，但各功能部位存在一 定的高差。這樣的建筑層面設(shè)計方式稱為錯層設(shè)計。10 復(fù) 式 房 指非別墅物業(yè)中，一套住宅分為不同建筑層，但各建筑層之間又通過 戶 內(nèi) 樓 梯 相 互 聯(lián) 系 。 這 樣 的 戶 型 稱 為 “ 復(fù) 式 房 ”。11 開 間 住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間 的實際距離。因為是就一自然間的寬度

11、而言，故又稱開間。住宅開間 一 般 不 超 過 3.0 米 -3.9 米 ，磚 混 結(jié) 構(gòu) 住 宅 開 間 一 般 不 超 過 3.3 米 。規(guī) 定 較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn) 定性和抗震性。開 間 5 米 以 上 ，進(jìn) 深 7 米 以 上 的 大開 間 住 宅 可 為 住 戶提 供 一 個 40-50 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承 重 墻 減 少 一 半 ， 使 用 面 積 增 加 2% ， 便 于 靈 活 隔 斷 、 裝 修 改 造 。12 進(jìn) 深 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之 間的實際長度。

12、進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成 的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一 定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定 在 5 米左 右 ， 不 能 任 意 擴(kuò) 大 。13 套 內(nèi)面 積俗 稱 " 地 磚 面 積 " 。它 是 在 實 用 面 積 的 基 礎(chǔ) 上 扣 除 了 柱 體 、墻 體 等 占 用 空 間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖， 吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場。14 公 攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：(1) 電 梯 井 、 樓 梯 間 、 垃 圾 道 、 變 電 室

13、 、 設(shè) 備 室 、 公 共 門 廳 和 過 道 等 功 能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；(2)各單 元與樓宇公共 建筑 空間之 間的分隔以 及外墻 (包括 山墻 )墻體 水 平 投 影 面 積 的 50 。15 竣 工面積 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按 照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑.16 輔 助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括 過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。17 共 有建筑 面積 房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。18 共 有建筑 面積分 攤系 數(shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與

14、整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的 比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。19 公 用建筑 面積分 攤系 數(shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得 到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用 建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。20 標(biāo) 準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。21 層 高層 高 是 指 住 宅 高 度 以 " 層 " 為 單 位 計 量 ，每 一 層 的 高 度 國 家 在 設(shè) 計 上 有 要 求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板 面之間的距離。22 凈 高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。23 實 用率實用率是

15、套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率套 內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e24 陽 臺陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。25 露 （平） 臺 露（平）臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面 伸出室外的部分。26 走 廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。27 地 下 室地 下 室 是 指 房 間 地 面 低 于 室 外地 平 面 的 高 度 超 過 該房 間凈 高 的 1 2 者。28 半 地下 室半 地下室 是指房 間地 面低于 室外 地平面 的高度 超過 該房間 凈高的 1 3，且 不超過 12 者29 玄 關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位

16、置，它是一個緩沖過渡的地段。居 室 是 家 庭 的 " 領(lǐng) 地 " ，講 究 一 定 的 私 密 性 ，大 門 一 開 ，有 玄 關(guān) 阻 隔 ，外 人 對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度 裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換 鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。30 隔 斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?31 過 道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。（三） 銷售 術(shù)語1 產(chǎn)權(quán)證 書產(chǎn)權(quán)證書是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)

17、權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房 地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2 使 用權(quán) 房使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府 以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。3 公 房公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單 位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、 占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房， 按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住 房。上述兩類房均為使用權(quán)房。4 不 可售 公 房不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行

18、房改政策還不能出售給承租居民的公有 住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用 的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。5 已 購公 房已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。6 單 位產(chǎn) 權(quán) 房單 位 產(chǎn) 權(quán) 房 是 指 產(chǎn) 權(quán) 屬 于 單 位 所 有 的 房 屋 ，也 稱 系 統(tǒng) 產(chǎn) 權(quán) 房 、系 統(tǒng) 房 。7 廉 租 房廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是 騰退的舊公房等。8 私 房私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。 在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建

19、私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi) 市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。9 二 手房二 手 房 即 舊 房 。新 建 的 商 品 房 進(jìn) 行 第 一 次 交 易 時 為 " 一 手 " ，第 二 次 交 易 則 為 " 二 手 " 。一 些 無 房 的 人 ，可 以 買 一 套 別 人 多 余 的 房 ；而 另 一 些 手 里 有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余 戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。10 期 房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn) 證 止，在 這一期 間的 商品房 稱為 期房， 消費(fèi)者在

20、 這一 階段 購買商 品房 時 應(yīng)簽預(yù) 售合同。期房 在港澳地區(qū)稱做為買 "樓 花"，這是當(dāng) 前房 地產(chǎn)開 發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處 于 建 造 之 中 的 房 地 產(chǎn) 項 目 。而 在 成 都 市 通 常 對 期 房 的 理 解 是 未 修 建 好 ， 尚不能入住的房子。11 現(xiàn) 房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者 在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。12 外 銷 房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷） 售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的 企業(yè)，其他組織和

21、個人。13 內(nèi) 銷 房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的 房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。14 準(zhǔn) 現(xiàn) 房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪 廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外 墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。15 共 同共有 房產(chǎn) 共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地 享有平等的所有權(quán)。16 共 有房 產(chǎn) 共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。17 尾 房 尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房 中 的 一 種 。 一 般 情 況

22、 下 ， 當(dāng) 商 品 住 宅 的 銷 售 量 達(dá) 到 80 以 后 ， 一 般 就 進(jìn) 入 房 地 產(chǎn) 項 目 的 清 盤 銷 售 階 段 ，此 時 所 銷 售 的 房 產(chǎn) ，一 般 稱 為 尾 房 。 開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或 朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶 小花園且遮擋較嚴(yán)重。18 爛 尾 房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求 形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更 無 力 進(jìn) 行 后 續(xù) 建 設(shè) ，甚 至 全 盤 停 滯 的 積 壓 樓 宇 。 " 爛 尾 &qu

23、ot; 的 情 況 一 般 不 會 發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進(jìn)，一步步顯 現(xiàn)。19 銷 售面 積 銷 售 面 積 是 指 商 品 房 按 "套 "或 "單 元 "出售 ，其 銷 售 面 積 為 購 房者 所 購 買 的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?建筑面積之和。20 均 價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和 數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前 段 時 期 某 高 層 物 業(yè) 推 出 的 " 不 計 樓 層 、 朝 向 ， 以 2800 元 平 方 米 統(tǒng) 一 價 銷 售 "， 即 以 均價 作 銷 售 價 ， 也 不失 為 引 人 矚 目 的 營銷 策 略 。21 基 價 基價也叫基