釣魚臺國際飯店及酒店式公寓住宅可研報告

1、釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅可行性研究報告目錄第一章總 論 錯誤！一、項目背景 . 錯誤！未定義書簽。二、項目概況 . 錯誤！未定義書簽。第二章市場預(yù)測 錯誤！一、產(chǎn)品概況及用途 . 錯誤！未定義書簽。二、市場情況及預(yù)測 . 錯誤！未定義書簽。三、產(chǎn)品目標市場分析 . 錯誤！未定義書簽。第三章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 錯誤！一、建設(shè)規(guī)模 . 錯誤！未定義書簽。二、產(chǎn)品方案 . 錯誤！未定義書簽。第四章廠址選擇 錯誤！一、自然概況 . 錯誤！未定義書簽。二、社會經(jīng)濟概況 . 錯誤！未定義書簽。三、場址建設(shè)條件 . 錯誤！未定義書簽。第五章技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案 錯誤！一、技術(shù)方案 . 錯誤！

2、未定義書簽。二、主要設(shè)備方案 . 錯誤！未定義書簽。三、工程方案 . 錯誤！未定義書簽。第六章主要原材料、燃料供應(yīng) 錯誤！一、原材料來源 . 錯誤！未定義書簽。二、項目總平面布置與運輸 . 錯誤！未定義書簽。三、土建、水、電等公用工程配套條件 . 錯誤！未定義書簽。第七章總圖運輸與公用輔助工程 錯誤！一、總圖布置 . 錯誤！未定義書簽。二、場內(nèi)外運輸 . 錯誤！未定義書簽。三、輔助工程 . 錯誤！未定義書簽。第八章節(jié)能節(jié)水措施 錯誤！一、概述 . 錯誤！未定義書簽。二、編制依據(jù)與原則 . 錯誤！未定義書簽。三、能源消耗種類和數(shù)量分析 . 錯誤！未定義書簽。四、能源供應(yīng)狀況分析 . 錯誤！未定義

3、書簽。五、節(jié)能管理辦法 . 錯誤！未定義書簽。六、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 . 錯誤！未定義書簽。第九章環(huán)境影響評價 錯誤！一、環(huán)境質(zhì)量依據(jù) . 錯誤！未定義書簽。二、環(huán)境狀況 . 錯誤！未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。4三、環(huán)境治理措施 . 錯誤！未定義書簽。四、綠化 . 錯誤！未定義書簽。第十章勞動安全衛(wèi)生與消防 錯誤！未定義書簽。一、勞動安全衛(wèi)生 . 錯誤！未定義書簽。二、主要安全衛(wèi)生措施 . 錯誤！未定義書簽。三、預(yù)期效果及評價 . 錯誤！未定義書簽。四、消防 . 錯誤！未定義書簽。第十一章組織機構(gòu)與

4、勞動定員 錯誤！未定義書簽。一、組織機構(gòu) . 錯誤！未定義書簽。二、人力資源配置 . 錯誤！未定義書簽。三、員工來源及招聘方案 . . 錯誤！未定義書簽。四、員工培訓(xùn)計劃 . 錯誤！未定義書簽。第十二章項目實施進度 錯誤！未定義書簽。一、建設(shè)工期 . 錯誤！未定義書簽。二、實施進度安排 . 錯誤！未定義書簽。三、項目實施進度表 . 錯誤！未定義書簽。四、工程項目的招標 . 錯誤！未定義書簽。第十三章投資估算與資金籌措 錯誤！未定義書簽。一、投資估算編制依據(jù) . 錯誤！未定義書簽。二、投資估算范圍 . 錯誤！未定義書簽。三、投資估算內(nèi)容 . 錯誤！未定義書簽。四、項目總投資 . 錯誤！未定義書簽

5、。五、資金籌措 . 錯誤！未定義書簽。第十四章財務(wù)評價 錯誤！未定義書簽。一、財務(wù)評價依據(jù) . 錯誤！未定義書簽。二、銷售收入估算 . 錯誤！未定義書簽。三、稅金和附加估算 . 錯誤！未定義書簽。四、總成本及經(jīng)營成本估算 . . 錯誤！未定義書簽。五、利潤及利潤分配 . 錯誤！未定義書簽。六、財務(wù)效益分析 . 錯誤！未定義書簽。七、財務(wù)評價結(jié)論 . 錯誤！未定義書簽。第十五章風(fēng)險分析 錯誤！未定義書簽。一、不確定性分析 . 錯誤！未定義書簽。二、盈虧能力分析 . 錯誤！未定義書簽。Ze/r' 、.、:第十六章結(jié)論與建議 錯誤！未定義書簽。一、結(jié)論 . 錯誤！未定義書簽。二、建議 . 錯

6、誤！未定義書簽。常德市萬馬置業(yè)有限公司釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅可行性研究報告第一篇 總論1.1 項目名稱及概況1.1.1 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名）1.1.2 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司1.1.3 項目概況本項目位于湖南常德市德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德 山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址） ，是一個風(fēng)景秀麗、人文氣息濃厚的旅游 勝地。項目占地 147.33 畝，其中釣魚臺國際飯店占地 103 畝，釣魚臺國際公寓占 地 44.33 畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已基本完成。東面的沅江，水 面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山） ，古木參

7、天，四季常青，園內(nèi)有遠 近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒 舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。氣象條件: 常德屬亞熱帶濕潤氣候，平均氣溫 16.7 度，極端最高氣溫 40.1度，極端最低氣溫-13.2度。年平均降雨量1373mm全年主導(dǎo)風(fēng)向北東北風(fēng)（NNE，風(fēng)速2.1m/s，歷年最大風(fēng)速22m/s，靜風(fēng)頻率較高，歷年土壤最大凍 結(jié)深度 20mm。地質(zhì)條件: 常德市地處洞庭平原， 地層發(fā)育齊全， 項目所在地為平原小面積 山峰出露，工程尚未進行地質(zhì)勘探，參考相關(guān)地質(zhì)資料，地基土層很可能由第 四系全新統(tǒng)（Q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫、卵石組成。常德市位于

8、華 南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城常德地震帶，屬中強地震活動區(qū)， 但活動頻率較低。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建工程可以按基本烈度七度抗震設(shè)防。交通條件：德山距省會長沙150km,離世界級旅游勝地張家界160km是長 常高速（長沙常德） 、常張高速（常德張家界） 、常吉高速（常德 吉首）、常荊高速（常德湖北荊州）的交匯處，也是進出常德市區(qū)的必經(jīng)之 地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。供電、供水 :常德已成為湖南最大的能源基地。工業(yè)用電均價 0.47 元/ 度， 重點工業(yè) 0.41 元/ 度，低谷電價 0.17 元/度。常德水資源豐富，項目所在地有 常德第二自來水廠，工業(yè)用水均價 1.5元/T，服

9、務(wù)業(yè)用水均價2.3元/T。1.1.4 項目建設(shè)規(guī)模本項目酒店部分建筑面積約 70625m2其中餐飲9715平方米，會議中 心 3243平方米，娛樂中心 887 9平方米，商業(yè) 3138平方米，酒店辦公 輔助 2880 平方米，大堂 2758 平方米，客房 40012 平方米?；孛娣e 94408平米，容積率 1.88，建筑密度 30，綠地率 30?？偼顿Y約 23680 萬元，建設(shè)期 2005年11月至 2007年11月。本項目公寓及住宅部分 總占地面積約44.33畝，即29570卅，則可開發(fā)建設(shè)面積30000川，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積：29570川，規(guī)劃凈用地面積:20699卅，容積率：

10、1.0，總建筑面積：30000叭10-15層小高層，道路面積：3000川，綠化面積：5871川，戶型：公寓80-150川，二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)： 10-18 層小高層，層高 3-3.6 米，總高度小于 55 米。1.2 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對 項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套 設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益等方面進行分析研究，并提出有關(guān)建議 與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。釣魚臺國際飯店總高約 84.9m,具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務(wù)金 融于一體。酒

11、店將與孤峰公園互通，有一個天然的休閑景區(qū)，酒店開發(fā)與人文 景觀、綠色環(huán)保、碧水藍天相結(jié)合，建成園林式的酒店商務(wù)區(qū)。本項目規(guī)劃沿 乾明路正面為綠化廣場，面廣場布置為商務(wù)金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光2水色、花草樹木互相輝映。1.3研究結(jié)論與主要經(jīng)濟指標主要經(jīng)濟指標指標項目名稱所得說前所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案米用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營， 資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用 內(nèi)部收益率來判斷項目是否可行。財務(wù)凈現(xiàn)值（1=12%）（萬元）5044.73367.4動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）5.617.2靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）5.587.1投資利潤率（%）48.64投資利稅率（%）72.87上繳稅金

12、（萬元）8521.3根據(jù)上述指標，該項目經(jīng)濟財務(wù)評價可行1.4問題和建議關(guān)于項目名稱：“釣魚臺國際飯店”為項目暫定名稱，項目實施時需進一步 優(yōu)化。關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概 念性規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上需進一步細化和優(yōu)化。關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費站阻礙了其與 主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費站。關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已列入德山總體規(guī)劃，建議開 發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本項目進度同步實施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。關(guān)于政策扶持：因德山開發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對本項目的影響顯而易見， 恰恰該項目的實施對提升德山乃至常德的市的城市

13、品位有明顯的促進作用，本 著互利互惠的原則，建議政府務(wù)必落實項目談判時的最好政策優(yōu)惠。第二篇 項目提出的背景和建設(shè)意義2.1 項目提出的背景2.1.1 常德市總體城市定位目標與戰(zhàn)略思想把常德建設(shè)成濱水生態(tài)園林城市 ;全國旅游城市 ; 構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營造 都市文化氛圍。 進一步增強常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、 湘渝重要通 道上的中心地位。到 2020 年，基本實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新 興城市目標。2.1.2 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為： 一市三鎮(zhèn)。即江北城區(qū)；江南城區(qū)； 德山開發(fā)區(qū)。常德市整體交通體系構(gòu)建：公路：借新建和原有 207、31

14、9 過境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國道 207、 319 和省道 1804、1801 及常張高速公路通過立交形式組織在一起，保證出城口 暢通。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站， 新建德山站。 常德汽車北站遷至 常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關(guān)港區(qū)鐵路專用線； 由常德東站引出的貨場鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫鐵路專用線。水路：（ 1）通行 500噸級的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級航道。（ 2） 港口布局 : 取消大西門碼頭，重點發(fā)展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼 頭。（3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊

15、位 11 個，規(guī)劃建設(shè) 1 個集裝箱專用碼頭和一個 有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力 200 萬噸，是常德港重點發(fā)展的綜合港區(qū)之一， 主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進出。航空：桃花源機場配套設(shè)施建設(shè)，加強機場周圍環(huán)境的保護。2.1.3 市區(qū)人口規(guī)劃根據(jù)常德市城市總體規(guī)劃 1999-2020和湖南省人民政府對該規(guī)劃的批準， 至 2010 年，都市人口擴容增量為 66 萬，2020 年為 85-100 萬。其中江北城區(qū) 55 萬，江南城區(qū) 15 萬，德山開發(fā)區(qū) 15萬。2.1.4 常德市近期城建方向 :A 、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主 要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)， 同時加快朝陽路

16、西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城 市建設(shè)；B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進行建設(shè)；C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。2.1.5 城市擴展與經(jīng)濟發(fā)展對人口增量的推動力按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗， 在城市擴展及經(jīng)濟高速發(fā)展期， 其人口的增容膨脹 速度較快， 雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴增的高潮， 但隨著大都市區(qū)定位的 出臺及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建， 以及常德經(jīng)濟的快速發(fā)展， 城市化進程加快， 城市化水 平的將不斷提高，在20062007年將出現(xiàn)人口較高的增長期，戶籍人口年增長 量達 15000人, 到 2010年，中心區(qū)人口達到 66萬， 2020年，達到

17、 85-100 萬。2.1.6 德山城市發(fā)展對酒店服務(wù)的要求德山開發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是： 在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 根據(jù) 常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級城鎮(zhèn)體 系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展， 實現(xiàn)與鼎城的對接， 提升常德大都市區(qū)南部德山板塊 的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。近期建設(shè)重點：主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園 和海德工業(yè)園， 兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)， 其中 含 500 噸級集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項 目如德山火車站、汽車客運站、德山物流中心、機電汽車貿(mào)易城、會展中

18、心和五 一工業(yè)園、 五一居民新村、 木材交易， 還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦 等近期重點建設(shè)項目。由此可知，常德五星級大酒店項目既處于一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點， 又位于南北向主干道和沅江的交匯點，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢。 因此，從整體市政施工時間進度分析， 常德五星級大酒店項目正處于整個市政交 通施工期， 雖然在常德五星級大酒店項目交盤期， 市政項目未完全竣工， 但至少 常德五星級大酒店項目的地理優(yōu)勢已完全凸顯， 其潛在消費者對常德五星級大酒 店項目的心理信心指數(shù)將同步提升。 因此，整體市政配套施工進度， 將有利于常 德五星級大酒店項目的開發(fā)與附加值的提高。2.2 項目的建設(shè)意義2.

19、2.1 滿足城市消費和促進經(jīng)濟增長 近年來，常德的經(jīng)濟發(fā)展已有長足提高， 酒店業(yè)的消費不斷增長， 而常德市 至今無一家五星級規(guī)模酒店， 雖然政府在加強這方面的工作， 但滿足不了城市各 層次住房消費。 以滿足那些經(jīng)濟條件較好， 有較高消費要求的客人， 因此本項目 的建設(shè)很有必要。 本項目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展， 必將促進區(qū)域的經(jīng)濟繁榮 和發(fā)展。2.2.2 促進城市建設(shè)、提高城市品位 隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點、學(xué)校、集市必將形成，交通、購物、 通訊、儲蓄、就醫(yī)也將更為方便。項目實施將促進該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三 產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟，促進城市建設(shè)、提升城市品位。38第三篇市場調(diào)查分析與市

20、場定位3.1湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀20世紀90年代以來，湖南經(jīng)濟持續(xù)高速增長，取得了令人注目的經(jīng)濟成 就，“八五”時期經(jīng)濟增長速度年均達10.5% “九五”時期經(jīng)濟增長速度年均達 9.7%,2001 2003年經(jīng)濟增長速度分別為9.0%、9.0%、9.6%，至U 2003年湖南經(jīng) 濟總量已達4638.73億元。在追求GDP增長的過程中，粗放型的增長方式還沒 有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟在高速增長的同時，資源的消耗也在高速增長。經(jīng)濟的 高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費實現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測算 分析，19972002年間，GDP總量由2993.01億元上升到4340.94億元，增長 1.4

21、5倍，而同期各產(chǎn)品部門對能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消 耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的 生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）的消耗分別增長了 1.78倍、2.04 倍、1.32倍、3.19倍、2.32倍，各部門對資歷源消耗的增長大都快于經(jīng)濟總 量的增長。2003年國民經(jīng)濟主要統(tǒng)計指標指標名稱計量單位2003 年比上年增長%人口和居民生活年底總?cè)丝谌f人6662.80.25其中：市鎮(zhèn)人口萬人2232.045.23城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元7674.210.3城鎮(zhèn)居民人均消費性支出元6082.6235.59.1城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)%35.8-農(nóng)村

22、居民人均收入元2532.95.6農(nóng)村居民人均生活消費總支元21393.4出農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)%51.9-居民消費價格總指數(shù)上年為100102.4經(jīng)濟的增長為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件，據(jù)統(tǒng)計湖南省2003年旅游收入已超過250億元人民幣,年增長20%左右,潛在市場非常巨大。根據(jù)常德統(tǒng)計局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為3.2, 平均每戶就業(yè)人數(shù)為1.8，就業(yè)負擔(dān)系數(shù)為1.56。常德人均可支配收入為8871.67 元。從我們對常德居民的隨機取樣看，家庭月收入在800-2000元的占了 68%超過三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。但是家庭月收入在 2000-60

23、00的也占了 23%將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強的消費 能力。家庭收入在6000元以上的占了 9%近十分之一，常德這部分最高收入 人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費目標。2004年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費性總支出為6958.86元，購商品房 人平支出占總?cè)似街С龅?22%。另從食品支出分析,2004年人平食品支出為1429.12元,占人平消費性支 出的36.1 %（恩格爾系數(shù)）,根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù) 30-40 %為寬裕,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于 2004年，便跨入了寬裕型生活階段, 并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。3.2常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀3.2

24、.1常德市旅游市場分析3.2.1.1 地理位置與環(huán)境分析常德市全市總面積1.82萬平方公里，占湖南省總面積的8.6%。其中山區(qū)（山 地、丘陵、崗地）面積9879. 82平方公里，占全市總面積的 54.1%;平原面積 6984.28平方公里，占全市總面積的 38.3%;水面面積1383.9平方公里，占全 市總面積的7.6%。常德是一個歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先 后獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國衛(wèi)生先進城市”的稱號，還是湖南省唯 一的“省級園林城市” 和省 “文明城市”，現(xiàn)在正爭創(chuàng) “國家園林城市”和“國 家交通管理模范城市” ，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢。常德市以石

25、長鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展 的運輸體系。 319、207 國道連接 8 條省道輻射周邊，長（沙）常（德）高速公 路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預(yù)計今年開通） 。枝柳鐵 路縱跨 3 縣，石長鐵路橫連枝柳線，對接京廣線路。沅江、澧水客貨船只可經(jīng) 洞庭湖直達長江。桃花源機場距市區(qū) 13公里，為國家標準4C級機場，可泊波 音 737 等大型飛機，相繼開通廣州、深圳、?？?、北京等航線。3.2.1.2 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 多年來常德市的經(jīng)濟總量一直位居湖南省第二、第三位。 2003 年城市人均 收入 1078 元/月，旅游收入 21 億元， 已經(jīng)具有

26、發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場基礎(chǔ)。隨著 常德市經(jīng)濟的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市 民的一種消費時尚， 60 萬常德市民具有龐大的旅游市場消費力。常德市旅游對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的貢獻率低于全國 6%的水平，也低于湖南全省 5.7% 的水平，旅游收入的增長速度也低于全國 10.7%，湖南省 17.14%的水平。旅游 的發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。 2004年，湖南省的入境旅游收入比上年 增長 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其 入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對入境旅游者欠缺吸引力。常德市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施：飯店： 300家客房： 3000間床位： 1 0000個

27、常德市旅游飯店客房的平均出租率： 2004年： 75%。 以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的， 如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配 套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。同時，常德市的旅游市場有以下發(fā)展趨勢：A、旅游休閑度假者增多常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假，這是常德市旅 游人口的一個重大轉(zhuǎn)變。B、對高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大通過對常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設(shè) 施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客

28、）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市 旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的 30沖上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待 設(shè)施，這個比例達到了 35%C、商務(wù)和會議客源增大隨著常德成功舉辦了一系列的展覽會和交易會，為常德市帶來了大量的商 務(wù)客源，在展銷會期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了90%勺入住率。上述情況還表明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項目齊備具有吸引力的度假中心，不 僅具有良好的市場空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個優(yōu)秀旅游城市加 快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實需要。3.2.2常德市主要酒店調(diào)查分析我們首先對常德市旅游住宿市場狀況進行一個詳細的分析。322.1 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量常德市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（包

29、括星級酒店、賓館）共十五家。酒店檔次四星級酒店三星級酒店二星級酒店數(shù)量249華天大酒店夫容大酒店華都大酒店金海大酒店 八百里大酒店 宏大賓館桃林迎賓館 芷園賓館 華云賓館 金葉賓館 凱利大酒店 星宇大酒店 金宇宙大酒店 交通賓館 朗州賓館在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī) 模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù) 了大多數(shù)。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占 40%在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級 別的旅游住宿接待設(shè)施（四星級），僅僅只有兩家。而屬于高級別的五星級酒店， 在整個常德市來講，仍然是個空白。近幾

30、年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。常德又是舉世聞名的張家界旅 游勝地必經(jīng)之道。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺 以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟也在飛速發(fā)展，并需要大量的 引進外資。就這兩點而言，常德建設(shè)高星級旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。 322.2 旅游住宿接待設(shè)施客房累計在常德市區(qū)的十五家高級別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的 房間，共計約有1500間（套）。較高級別的房間343間（套），僅占星級酒店房 間的22%左右；舒適型房間（指三星級酒店）計 413間（套）僅占星級酒店房 間總數(shù)的27%而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達 800余間（套），竟占星級酒店

31、 客房總數(shù)的一半還要多。3.2.2.3 出租情況常德市星級旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在 80%以上。（如圖所示）酒店名稱星級客房數(shù)價格出租率備注標價優(yōu)惠協(xié)議華天大酒店四218358+15%32825885%上旺季時滿員夫容大酒店四125388+15%30823880%旺季時滿員華都大酒店二11029526821680%旺季時滿員金海大酒店二9832025623880%旺季時滿員八百里酒店二9530822820070%宏大賓館二11029823820050%從以上星級旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來看，在常德市高星級的旅 游住宿接待設(shè)施

32、有著更高的出租率。尤其是常德的四星級旅游住宿接待設(shè)施平 均開房率達80鳩上，旺季更是供不應(yīng)求。這一方面由于常德市五星級旅游住 宿接待設(shè)施市場空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級旅游住宿接待設(shè)施。322.4 營業(yè)構(gòu)成縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級酒店的營業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。常德市星級旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表酒店名稱星級大廳（個）包房（個）餐位（個）日均營業(yè)額（萬元）人均消費（元）大廳包房華天四3131000850-60150-200芙蓉四213600650-60150-200華都三三223800540-50120-150金海三212500435-45120-150八百里三三2157003.53

33、5-45100-120宏大三三210600/常德市星級旅游住宿接待設(shè)施娛樂項目一覽表酒店名稱星級娛樂健身休閑華天四卡拉OK電游/臺球乒乓球健身桑拿美容美發(fā)芙蓉四大劇場電游臺球保齡球游泳館健身桑拿美容美發(fā)華都-_卡拉OK電游/保齡球游泳館健身桑拿美容美發(fā)金海二卡拉OK歌舞/桑拿美容美廳發(fā)八百里-三演藝廳/桑拿美容美發(fā)宏大-三卡拉0K/桑拿美容美發(fā)從以上六家星級旅游住宿接待設(shè)施的營業(yè)構(gòu)成來看，他們各具特色。但有一個情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項目比較完善，或某一個部分比較完善 的，他們的經(jīng)營狀況就要好一些，客房出租率或那一個部分的經(jīng)營效果就要強 一些322.5 未來旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況今年常

34、德市教委有一家“教育賓館”一一凱悅賓館于2005年5月試營業(yè);其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無限期停建階段或法律糾紛時 期，未來兩年內(nèi)不會有所舉動。3.2.2.6 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢分析常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。我們認 為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點：一個是量的增加：另一 個是質(zhì)的提高。可以從以下幾個方面去看常德旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展。1）旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看發(fā)展。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施 主要分布在城區(qū)的中心地帶。隨著城市的發(fā)展和擴大，繁華區(qū)也會擴充。隨著 周末度假、節(jié)日度假、自駕

35、度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為 新的繁榮區(qū)，因此將來的常德繁華區(qū)域也會增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展 空間和機遇也隨之到來。2）自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍 突起。從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。常德是個旅游資源極為豐富的城市。有桃花源、壺瓶山、一柳葉湖等。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源, 發(fā)揮他們的綜合價值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供了空間。3）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展。 現(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基， 本上是 一個類型的。即商務(wù)、會議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。從旅游住宿接待設(shè)施 發(fā)展史上看，

36、這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級階段。常德市還沒有專門是 旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒有風(fēng)景如畫的康體、娛樂型度假村。而 這恰恰是目前中國旅游發(fā)展的重要趨勢。專家們早已預(yù)測到，觀光性度假將讓 位于保健、娛樂型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形 成一種趨勢。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢，關(guān)鍵是發(fā)展的速度。常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。 從常德旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā) 展。旅游住宿接待設(shè)施星級高的，設(shè)施完善，項目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營就好， 出租率就高。反之經(jīng)營狀況就差一些。它充分說明了社會需要高質(zhì)量的生活。

37、這恰恰證明了社會在進步，需求在提高。只有發(fā)展高星級旅游住宿接待設(shè)施才 能滿足人們的需求。何況，常德市本身就沒有一家五星級旅游住宿接待設(shè)施。 3.2.3 常德市康體娛樂分析3.2.3.1 行業(yè)現(xiàn)狀在各娛樂項目當(dāng)中較為市民喜愛的有 KTV包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌 舞表演。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營較好，生意紅火的場所，如KTV就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場、 熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場有百家劇場、芙蓉劇場，桑拿有華天桑拿中 心、芙蓉桑拿中心，陽光臺球俱樂部。同時值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個體經(jīng)營 者已組建一個初具規(guī)模的桑拿

38、足浴街，但因為其個別規(guī)模小，形式單一，服務(wù) 等各種原因、生意清淡，消費這些項目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的 賓館和酒店去消費這些項目。另據(jù)調(diào)查 20002003 年之間常德市保齡球運動、 健身房、臺球等娛樂項目開始時均有眾多場所， 但市民對這一項目的熱情不大， 至使這些娛樂項目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。A、常德市的康體娛樂項目的構(gòu)成可分為三大類：第一類 娛樂類，其中包括KTV包房和演藝劇場。第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺球、保齡球。B、行業(yè)容量與經(jīng)營概況：從統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計數(shù)字2004年游客帶來的消費收入為21億元 經(jīng)營規(guī)模及上座率分析第一類娛樂類場

39、所名稱項目名稱規(guī)模上座率九重天歌廳KTV36間95%金碧輝煌歌廳KTV40間90%天上人間歌廳KTV43間90%金色年華歌廳KTV60間95%百家劇場演藝歌舞近1000/座位86%芙蓉劇場演藝歌舞近1000/座位72%第二類休閑類場所名稱項目名稱規(guī)模（茶位數(shù)）上座率紅珊瑚茶館茶藝20085%熱帶雨林茶館茶藝20095%米蘿咖啡茶藝15090%第三類健身類場所名稱項目名稱規(guī)模上座率芙蓉桑拿中心桑拿、足浴2498%華天桑拿中心桑拿、足浴3096%陽光臺球俱樂部臺球1595%金太陽保齡球館保齡球2455%（1）第一類（娛樂類）常德市KTV大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共 計數(shù)十

40、家。普遍的上座率均在 50%60%以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次 較高的場所，一般上座率均在90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。有時還需要提前預(yù)訂。兩家劇場的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達到了70%-80%這就不難發(fā)現(xiàn)市民對這些項目比較熱愛。他們對文藝表演形式的喜愛，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。 常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。另外，對那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好。（2）第二類（休閑類）以上列表中所述幾家茶藝場所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。它們以各自 的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達到80% 85%以上甚至更高。（3）第三類（健身類）目前健身類項目主要是桑拿和足浴

41、，市民則比較偏好時下流行的鹽浴和鹽 水足浴。像提供這樣項目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規(guī)模較小的場所終未 受到大眾的青睞。客源基本上集中到規(guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑 拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項目非?；鸨?。通過對以上項目列表說明之后，總的來說常德市的KTV包房、茶藝、劇場和桑拿、足浴這些項目，都普遍受到了市民的喜愛。在調(diào)查的過程中，了解到現(xiàn)在康體娛樂業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務(wù)與 旅游客人為輔：從經(jīng)濟角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會逐漸增加；隨著經(jīng) 濟的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入

42、來看，康體娛 樂項目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態(tài)度。但是， 隨著收入的提高和娛樂市場不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進來，定會 給娛樂市場帶來一個更大的客源空間。C、消費狀況現(xiàn)將幾類娛樂項目消費情況進行列表說明，下表中列出的都是常德市行業(yè) 內(nèi)做得較好的幾家。休閑類:場所名稱項目名稱價位（最低消費）規(guī)模（座位）紅珊瑚茶館茶藝10元/人200熱帶雨林茶館茶藝10元/人200米蘿咖啡茶藝25元/人150娛樂類:場所名稱項目名稱價位（最低消費）規(guī)模（座位）九重天歌廳KTV6898元/小時36金碧輝煌歌廳KTV6898元/小時40天上人間歌廳KTV6898元/小時43金色年華歌

43、廳KTV6898元/小時60百家劇場演藝歌舞40元/人近 1000芙蓉劇場演藝歌舞40元/人近 1000健身類:場所名稱項目名稱價位（最低消費）規(guī)模（人）芙蓉桑拿中心桑拿、足浴300450 元/2 小時24華天桑拿中心桑拿、足浴350 500 元/2 小時30陽光臺球俱樂部臺球15元/小時15金太陽保齡球館保齡球2060元/小時24323.2 經(jīng)營現(xiàn)狀分析A、消費潛力巨大從各項資料分析可看出，常德市休閑娛樂業(yè)總體；肖費偏高，即便在這種 情況下，娛樂行業(yè)的上座率依然保持在 80疥90沖上，這足以證明常德市民有 較強的消費能力，目前休閑娛樂市場的消費能力有市場溢出。同時目前常德市 休閑娛樂場所不論

44、從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的 休閑娛樂市場的潛力巨大。B、特色不鮮明、缺乏文化品位常德市現(xiàn)有的康體娛樂項目，在經(jīng)營上均沒有形成自身的特色。 不論裝修、 產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒有形成自己的風(fēng)格。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上， 頗具一定特色，具有中國傳統(tǒng)茶藝文化的特點，但也僅僅如此。在產(chǎn)品上、服 裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現(xiàn)自己的獨特風(fēng)格。如果市場上能夠出現(xiàn) 重特色、有獨特文化品位的休閑場所，在市場上必將異軍突起，形成強大的競 爭優(yōu)勢。C、品牌效應(yīng)沒能充分發(fā)揮目前常德市的休閑娛樂市場內(nèi)的品牌缺乏長久的生命力。很多品牌都只是 曇花一現(xiàn)。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面

45、的意識不足有關(guān)，另一方 面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動與連帶效應(yīng)有關(guān)。再者與管理與 服務(wù)水平也有關(guān)系。 在充分考慮到消費者的消費需求的前提下， 創(chuàng)建綜合性的、 有自身鮮明的特色的，注重服務(wù)質(zhì)量與個性服務(wù)的休閑娛樂場所，就必定能顯 現(xiàn)整體效應(yīng)，樹立企業(yè)品牌。D項目單一，未能整合從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂場所（除酒店外）都只經(jīng)營單一的項目。缺 乏集多種娛樂項目為一體的綜合性娛樂場所。隨著時間的推移，人們對娛樂生 活將會呈現(xiàn)多元化的需求，對健康、運動等保健性項目，將會逐步增強。如羽 毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。這樣既滿足了人們對休閑娛樂的多元化需求， 又促進社會的消費刺激地方經(jīng)濟增長。多種

46、項目于一身的娛樂場所，這樣既增 加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟效益。E、運動休閑初露苗頭，但缺乏設(shè)施配套，條件有限常德市休閑娛樂市場已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場所， 這證明常德市市場有體育休閑的需求。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫 露頭角；經(jīng)過這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休閑市場的一個新熱點。以常德市 與常德市的體育休閑場所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設(shè)施種類、服務(wù)質(zhì)量 等等方面，常德市的體育休閑場所都有很大的不足，同時配套設(shè)施差，沒有規(guī) 模。雖然價格便宜，但缺乏核心的競爭力。加之，健康與自然的概念逐漸深入 人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運動的生活方式，體育休閑必

47、將 成為廣大消費者休閑娛樂的重要組成部分。從常德市體育健身休閑市場現(xiàn)狀出發(fā)，以消費者調(diào)查作為基礎(chǔ)，建立以生 態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ)，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量的消費者前來消費。3.3 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預(yù)測3.3.1 客源分析 常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對比較富裕的消費者。年 齡在 3055 歲的這一階層是主要的消費群體，其中公務(wù)員、銀行職員、教師、 商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費的中堅力量。各家酒店將消費水平確 定地 200350（元/ 人次）的范圍內(nèi)也主要是針對這部分消費群體。另外根據(jù)前面對常德是旅游市場分析 : 常德市本地客源的增加和臨近地市

48、（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅 游觀光而是來休閑度假； 常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客 （包 括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的 30% 以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個比例達到了35%；商務(wù)和會議客源增大。3.3.2 市場規(guī)模預(yù)測預(yù)測假設(shè) :1. 釣魚臺國際飯店為現(xiàn)實五星級酒店 ;2. 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 基本穩(wěn)定 .常德市民除了“愛消費” 、“敢消費”外，還“想消費” ，“愛熱鬧”，市民 想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費。在常德一些新酒店、新酒樓往往 得到市民的青睞，這就是市民在消費方

49、面一個對求變、求新的心理表現(xiàn)。大酒 店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī)模所帶來的火旺人氣也更體現(xiàn) 出了民眾對于愛熱鬧的消費心理體現(xiàn)。規(guī)模預(yù)測。常德市區(qū)的年人均收入 1.3 萬元/ 年左右，人口 60多萬。長沙 市人口 170萬人，擁有日營業(yè)額過 5 萬的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華 天酒店外無一家酒樓日營業(yè)收入過 5 萬，由此可見，常德市民消費能力還有很 大的增長空間。一般來講， 一個地區(qū)較富裕的人群站當(dāng)?shù)乇壤?22%，假如其中 30%入住五 星級酒店 2.5 次，常德市約每年有 10 萬人入住 ,加上外來入住者 , 每年約有 16 萬人入住。按預(yù)測模型： Y=N*（1+r ）t

50、Y:旅客規(guī)模，N:基數(shù)，r為增長率，t :時間本項目旅客規(guī)模預(yù)測表序號r丫（萬人）2006 年2010 年2015 年15%1619. 424. 8210%1623. 437. 7根據(jù)項目的特點，從高速增長，然后增長趨于緩慢，故項目建成時，市場總量約16萬人/年，然后基本穩(wěn)定在23-25萬人/年。從客房入住率考慮，假設(shè)本酒 店為500間，故每年需12萬人左右即能滿足設(shè)計要求。3.4本酒店市場定位目標客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟情況和收入水平，本項目應(yīng)已面向本地 區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場，努力開拓國內(nèi)市場，全力爭取外來游 客。功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級酒店，滿足高級別客人

51、的 服務(wù)需求，引領(lǐng)常德的酒店、休閑以及健康娛樂消費市場。建筑定位：建成為常德標志性建筑，打造成綜合型服務(wù)酒店品牌。第四篇 項目總體規(guī)劃方案4.1 規(guī)劃設(shè)計理念4.1.1 規(guī)劃原則尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對 原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。土地的混合使用： 充分利用地形，形成各種功能網(wǎng)狀交叉，相互滲透 , 資 源共享，相互依存的整體結(jié)構(gòu)?？沙掷m(xù)發(fā)展： 充分考慮不同建設(shè)時期的用地價值變化和建設(shè)的規(guī)模效應(yīng)， 對分期開發(fā)計劃的實施次序給予科學(xué)的安排。4.1.2 用地分析 建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望， 沿江景觀效果極為重

52、要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復(fù)雜，高差變化較多。用 地中部地勢較緩，建設(shè)及景觀條件最佳。基地南面有兩條城市道路交匯， 為該地段陸上主要交通依托， 東南面臨江有 舊的挖砂碼頭，為水上交通主要來源，有改造利用價值。用地西北為常德十景之一“德山古韻” ，應(yīng)考慮建筑與其的關(guān)系以及借景作 用。用地西面為一中學(xué)，建筑質(zhì)量不高，從景觀方面考慮應(yīng)予以遮擋。4.1.3 規(guī)劃概念 借鑒造船上的概念，充分利用了地形高差，先用多層不同標高的“甲板”作 為各種功能的載體， 再用各類不同性質(zhì)的交通及活動場地加以連接并最終將其熔 鑄為一個“超級平面” ，使得整個地段成為沅江岸邊一艘超級游輪。4.2 總平面布局及酒店綜合體

53、方案4.2.1 總平面布局 設(shè)計方案用一條強有力的景觀軸線及視覺通廊將用地劃分為兩塊， 西側(cè)作為 向自然山體過渡的緩沖帶， 東側(cè)臨江面為主要的建設(shè)用地， 獲得了較為規(guī)整的建設(shè)地塊的同時也為建筑獲得了最好的江景觀賞面。整個地段順地勢被分為 44.0 、48.0 、52.0 三個不同高度的平臺，分別設(shè)置 了高級住宅區(qū)、酒店綜合體、超豪華客房等不同的功能，形成了三個形態(tài)各異， 功能不同的院落， 并用一條景觀軸線將其聯(lián)結(jié)。 以居中的酒店綜合體為支點， 擔(dān) 起兩頭不同性質(zhì)的使用空間， 形成整體上的平衡， 同時借助融匯其中的娛樂及商 業(yè)將其熔鑄為一個完備的整體。所有商業(yè)空間均沿江設(shè)置，對江面開放，結(jié)合臨江大面積的開放休閑空間， 形成了不同高度上的多個休閑娛樂平臺， 從而將商業(yè)從室內(nèi)引向了室外， 創(chuàng)造了 多元化的商業(yè)娛樂空間?；孛娣e 94408 平米，容積率 1.88 ，建筑密度 30，綠地率 30。4.2.1 酒店綜合體方案酒店主體高