董事會辦公室年度工作計劃書

1、 復(fù)地地產(chǎn)集團董事會辦公室年度工作計劃書 謹代表個人觀點，從部分企業(yè)現(xiàn)狀（據(jù)我了解情況），跳出自己崗位職位情況分析，從務(wù)實角度首先討論專業(yè)型房地產(chǎn)集團管控模式，然后提出董事會企業(yè)辦公室2007年工作計劃，供參考! 認清企業(yè)所處的狀況，我公司從2007年步入一個快速成長的決戰(zhàn)之年，主要體現(xiàn)在開發(fā)規(guī)模成倍增大，公司從單項目管理將徹底改變?yōu)槎囗椖抗芾?，公司的管理將真正轉(zhuǎn)變?yōu)榧瘓F化管理。而管理中矛盾問題也將增多，企業(yè)風險加大，在新形勢下，董事會企業(yè)管理辦公室的核心工作任務(wù)：1、建立起專業(yè)性房地產(chǎn)集團管控模式。需要界定各個母子公司之間模糊的權(quán)責界面，將管理權(quán)集中于總部，將操作權(quán)下放，總的趨勢是放權(quán)，但也

2、會集中某些原來因為業(yè)務(wù)需要下放的管理權(quán)，總部和區(qū)域公司的分工不可能在所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)一刀切，管理權(quán)和業(yè)務(wù)權(quán)的分離因為具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)不同而不同。一般而言，對業(yè)務(wù)越前端的研發(fā)拓展環(huán)節(jié)總部越為集權(quán)，對后端的銷售環(huán)節(jié)總部會放權(quán)相對徹底，對中間的成本管理，總部會保留關(guān)鍵審批權(quán)限。2、真正的確定出在企業(yè)二到三年不變的組織架構(gòu)。一個公司的組織結(jié)構(gòu)要相對維持一個較比穩(wěn)定局勢，這樣人員的工作才會有一持續(xù)性，工作才會有效率。形成相對穩(wěn)定的制度，將各個子公司、各大中心模糊的權(quán)責界面，劃分責任，明確責任人。3、充分調(diào)動各個子公司、各大中心、各個部門，從思想上和工作能力上跟上集團的發(fā)展步伐，集團領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)展思路。企業(yè)的全體人員

3、，從高層管理到基層人員，如何在思想上和工作能力上跟上集團的發(fā)展步伐，集團領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)展思路，各方面水平快速提升，也是企業(yè)發(fā)展的一個重大問題。同時新招聘的高管比較多，充分協(xié)調(diào)、調(diào)動和讓其融合到公司團對中去顯得非常重要。4、建立起績效管理體系和評價體系。首先，績效管理是防止員工績效不佳和提高工作績效的有力工具。其次，績效管理不是迫使員工工作的棍棒，不是權(quán)利的炫耀，績效管理還特別強調(diào)溝通輔導(dǎo)及員工能力的提高，通過強調(diào)溝通輔導(dǎo)的過程以實現(xiàn)它的開發(fā)目的。再次，績效管理是一個過程，是一個包括若干個環(huán)節(jié)的系統(tǒng)。我們通過這個系統(tǒng)在一定周期中的運行實現(xiàn)績效管理系統(tǒng)的各個目的。第一部分：明確董事會企業(yè)管理辦公室工作目

4、標職責 在明確工作目標職責前要思考幾個問題：為什么要成立董事會企業(yè)管理辦公室？它的職能和目前企管中心的職能是否有重疊？如果工作目標職責和企管中心大部分目標職責一樣，不如還放在企管中心。企管中心為什么不可以起同樣作用，是因為級別和其它中心、子公司一樣而不好開展工作嗎？是要帶上一個董事會的招牌，其它中心、子公司更加買帳嗎？董事會企業(yè)管理辦公室是主要的工作目標應(yīng)該是為了解決目前企業(yè)的現(xiàn)狀問題？解決那種問題？是一方面問題，還是全方面的問題？如果是一方面問題則重點解決。集團公司意識到我們的企業(yè)專業(yè)化程度不夠，06年招聘了很多專業(yè)化的高管人才，他們可以很好的融入企業(yè)嗎？既然專業(yè)化能力高，那么業(yè)務(wù)上更多的管

5、理應(yīng)該讓專業(yè)化的高管人才發(fā)揮他們的特長。是他們發(fā)揮作用不高還是水平?jīng)]有得到真正的檢驗？我們企業(yè)現(xiàn)在存在或者潛在的問題是那些？問題多嗎？嚴重嗎？企業(yè)是否有批評與自我批評的勇氣及風險防范和預(yù)警機制？在帶著問題思考的情況下，提出董事會企業(yè)管理辦公室工作目標職責，就會有針對性，如果僅僅單方面說工作目標職責是提高全面管理和提高效率則是句空話。所以我認為董事會企業(yè)管理辦公室工作目標職責應(yīng)該是解決企業(yè)現(xiàn)在存在或潛在存在的問題，一下解決全方面不太現(xiàn)實，要逐漸一個問題、一個問題的解決。怎么提高全面管理？怎么提高效率？管的、督促的各個中心各個公司的各位老總們，級別高、資歷老、專業(yè)強，怎么管？ 這方面可以給董事會企

6、業(yè)管理辦公室更高的定位和權(quán)利。誰來對某項工作負責，怎么負起責任，怎么樣要較好的監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)存在那些問題，和害怕問題：1、開發(fā)方面第一怕項目選擇出問題，第二怕項目定位出問題，第三怕手續(xù)審批環(huán)節(jié)出問題。這部分通過和集團領(lǐng)導(dǎo)的開會理解到，高度的集權(quán)對企業(yè)發(fā)展變化非常好。2、設(shè)計方面第一怕設(shè)計出來的房子品質(zhì)不高而銷售不好，第二怕設(shè)計的成本高，第三怕設(shè)計的服務(wù)不好，第四怕設(shè)計的審批環(huán)節(jié)出問題。3、工程方面第一怕不內(nèi)行控制不了成本、第二怕工程的進度出問題，第三怕工程質(zhì)量出問題。4、銷售方面主要怕銷售不好。5、道德風險如腐敗問題和回扣是貫穿在整個項目開發(fā)之中的。6、責權(quán)不清，相互推逶，互相不配合如一但某

7、項工作涉及到幾個中心，和各個公司的協(xié)調(diào)、銜接工作時就出現(xiàn)責權(quán)不清，相互推逶，互相不配合，企業(yè)的內(nèi)耗嚴重，效率低下。第二部分：機構(gòu)的設(shè)立根據(jù)董事會企業(yè)管理辦公室的工作目標職責，和需要的在公司的位置來看，不贊成董事會企業(yè)管理辦公室下屬設(shè)立"企管部、資產(chǎn)管理部、信息部"，為了不和企管中心職能重疊，建議單獨就設(shè)立董事會企業(yè)管理辦公室一個部門，企管部、資產(chǎn)管理部、信息部還是由企管中心管理。董事會企業(yè)管理辦公室的工作目標職責是全面管理和提高企業(yè)效率，更是解決企業(yè)現(xiàn)在存在或潛在存在的問題。目前要解決企業(yè)較突出問題是：1、如某項工作涉及到幾個中心，和各個公司的協(xié)調(diào)、銜接工作時就出現(xiàn)責權(quán)不清

8、，相互推逶，互相不配合，企業(yè)的內(nèi)耗嚴重，效率低下的企業(yè)問題。2、企業(yè)專業(yè)化程度不夠，06年招聘了很多專業(yè)化的高管人才，如何使他們很好的融入企業(yè)，既然專業(yè)化能力高，那么業(yè)務(wù)上更多的管理怎樣讓專業(yè)化的高管人才發(fā)揮他們的特長。怎么樣檢驗他們發(fā)揮作用不高和水平能力問題。3、如何改變和提升老員工的能力水平，讓他們迅速發(fā)展跟上企業(yè)的發(fā)展變化，工作改變面貌。一、 機構(gòu)的具體人員設(shè)置在嘉友集團首先設(shè)立嘉友集團企業(yè)管理委員會，是委員會制，公司集團領(lǐng)導(dǎo)、幾個中心，和各個公司的高管領(lǐng)導(dǎo)都是委員之一。而董事會企業(yè)管理辦公室是代表董事會和嘉友集團企業(yè)管理委員會是平級的，可以對嘉友集團企業(yè)管理委員會提出工作上的要求?，F(xiàn)在

9、公司的人員已經(jīng)比較龐大，人工工資的開支大大增加，不建議再招聘新的人員補充。建議在企業(yè)內(nèi)部挖掘潛力，在集團員工中抽取綜合能力較強的員工2-3個人先臨時組成。成員的與人溝通能力、學(xué)習(xí)應(yīng)變能力、對房地產(chǎn)開發(fā)流程的熟悉程度是其基本素質(zhì)之一。二、 機構(gòu)設(shè)立的時間表機構(gòu)在農(nóng)歷年前成立，在新的組織架構(gòu)確定前為了突出董事會企業(yè)管理辦公室，為后期工作有較強執(zhí)行力度，需要隆重推出。 第三部分：工作方法一、第一階段工作（2007年1月-農(nóng)歷年前）給企業(yè)確定組織架構(gòu)，配合先出臺各個中心、各個子公司的年度經(jīng)營指標的確定。 二、第二階段工作（2007年農(nóng)歷年后全年）逐一的對企業(yè)中，開發(fā)的各環(huán)節(jié)中各個造成效率低下、浪費嚴重

10、的問題進行解決。通過制定、整理、清理各部門涉及工作流程和核心業(yè)務(wù)管理制度。三、 第三階段工作（2007年農(nóng)歷年后全年）重點對月度計劃和月度計劃完成情況進行定性和定量的評價，并上報董事會申請一定的獎勵或處罰，并在集團內(nèi)部公布以示鼓勵或警示。四、第四階段工作（2007年農(nóng)歷年后全年）建立起績效管理體系和評價體系。按照績效計劃、績效實施、績效考核、績效反饋與面談以及績效結(jié)果的應(yīng)用（包括績效改進和導(dǎo)入，以及其他人力資源管理環(huán)節(jié)的應(yīng)用）五步循環(huán)規(guī)范績效管理流程。五、第五階段工作（2007年農(nóng)歷年后全年）到各個中心、各個子公司中抽查調(diào)研和解決問題。六、第六階段工作（2007年農(nóng)歷年后全年）全面建立企業(yè)的風

11、險防范和控制體系。 第四部分：專業(yè)型房地產(chǎn)集團管控模式 隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，大量的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了大規(guī)?？鐓^(qū)域擴張，母公司的管理幅度迅速加大，這時母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色，企業(yè)從"母公司-項目公司/項目部"的架構(gòu)向"總部-區(qū)域公司"的集團模式轉(zhuǎn)型成為必然，我們以上海復(fù)地集團和深圳萬科集團從專業(yè)型管控模式向戰(zhàn)略型管控模式轉(zhuǎn)變的歷程來分析專業(yè)型房地產(chǎn)集團管控模式。一、建立專業(yè)型的集團管控模式的指導(dǎo)原則是業(yè)務(wù)管理和業(yè)務(wù)操作分離，總部定位于管理者，區(qū)域公司定位于操作者，在這個原則之下，具體的變化路徑因時、因勢、因人而異。企業(yè)需

12、要重新界定母子公司之間模糊的權(quán)責界面，將管理權(quán)集中于總部，將操作權(quán)下放，總的趨勢是放權(quán)，但也會集中某些原來因為業(yè)務(wù)需要下放的管理權(quán)，各企業(yè)變化路徑根據(jù)具體情況也會各不異。例如，復(fù)地集團在這次權(quán)責變化中采取了比較快速的做法，總部一次性的將操作權(quán)下放給區(qū)域，相比較萬科集團則是采取區(qū)域公司成熟一項下放一項的做法，不同的方式有各自的緣由。一是企業(yè)文化不一樣，復(fù)地集團是快速成長的民營企業(yè)，求快是其文化基因；萬科集團作為成為成熟的全國性集團，文化中有求穩(wěn)的中庸之道。二是轉(zhuǎn)型的背景不一樣，復(fù)地集團在過去兩年抓住了行業(yè)大發(fā)展的機會，迅速從上海向其它區(qū)域中心城市擴張，這時原有架構(gòu)已經(jīng)不再適應(yīng)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)要求，必須

13、快速放權(quán)給子公司；而萬科集團是從2000年左右開始擴張，當時的行業(yè)處于低谷，它有充裕的時間進行點對點的擴張，一個一個的城市進入，進入新城市之后也會有相對充足的時間鞏固管理基礎(chǔ)，因此能夠穩(wěn)健的放權(quán)。在權(quán)責劃分的過程中，總部需要清楚放權(quán)的目的是為了整個企業(yè)更好的運作，不能因為滿足區(qū)域公司靈活開展業(yè)務(wù)而一味放權(quán)。復(fù)地集團在這個過程中采取了"二八原則"，即80的日常業(yè)務(wù)操作在區(qū)域，但這些業(yè)務(wù)只涉及20的資金需求，另外重大的20業(yè)務(wù)涉及了80的資金需求，需要由總部操作或者審批，同時在財務(wù)方面它仍然采取垂直管理，即所有的財務(wù)人員都由總部財務(wù)管理部門聘任，區(qū)域公司的資金審批權(quán)并沒有擴大，

14、這也許犧牲了效率，但出于防范行業(yè)的高風險和權(quán)利下放帶來的道德風險，這種方式在管控模式成熟之前還是必要的。另外，人事權(quán)在總部的強化統(tǒng)一是極其必要的。V集團不僅在制度上規(guī)定總部人力資源部門的權(quán)威性，而且在各個區(qū)域公司總辦主任和人力資源部經(jīng)理都是深受總部文化熏陶的資深職員，他們會盡可能的在公司保持或建立和集團一致的文化理念，這樣從制度上和在實際行動中保持集團的整體性，也有效的防止了個別區(qū)域公司的獨立傾向。復(fù)地集團在人事方面就有深刻的經(jīng)驗教訓(xùn)，它曾對某個核心區(qū)域公司的建設(shè)采取了比較放任的態(tài)度，結(jié)構(gòu)造成這個區(qū)域總部的組織架構(gòu)比集團總部還要臃腫，管理者隊伍龐大，由此導(dǎo)致效率極其低下。二、總部和區(qū)域公司的分

15、工不可能在所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)一刀切，管理權(quán)和業(yè)務(wù)權(quán)的分離因為具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)不同而不同。一般而言，對業(yè)務(wù)越前端的研發(fā)拓展環(huán)節(jié)總部越為集權(quán)，對后端的銷售環(huán)節(jié)總部會放權(quán)相對徹底，對中間的成本管理，總部會保留關(guān)鍵審批權(quán)限。在研發(fā)拓展環(huán)節(jié)，總部會在項目決策把關(guān)和資源分配上強化把關(guān)功能，更多的是對關(guān)鍵點的把控，例如根據(jù)信息判斷項目是否值得進入可研階段，對可研報告進行評審，判斷是否深入到談判和簽約階段，和最終的談判投資決策權(quán)，區(qū)域公司將主要負責信息收集、項目跟蹤、制作可行性研究報告和項目標書制作等操作性事務(wù)。在產(chǎn)品設(shè)計方面，盡管設(shè)計院選擇、方案確定等職責將下放，但是總部可能要很深地介入操作性事務(wù)。集團將項目定位集權(quán)

16、在開發(fā)中心非常正確，可大大提升效率。例如，復(fù)地集團總部的研發(fā)和成本管理部門會指導(dǎo)一般項目的設(shè)計招投標和審核、參與重大項目方案設(shè)計；萬科集團總部的設(shè)計管理部門一直保留著將方案設(shè)計環(huán)節(jié)拿到總部來做的習(xí)慣，這和它的設(shè)計部門強勢，以及產(chǎn)品標準化程度高，更需要風格一致性有關(guān)。盡管總部很深參與到設(shè)計環(huán)節(jié)可能會導(dǎo)致職責不明，但是因為設(shè)計處于前端的重要性和設(shè)計資源的社會性匱乏，所以在總部集中設(shè)計力量，強化總部在設(shè)計環(huán)節(jié)的操作職能，更有利于集約設(shè)計力量，培育企業(yè)在設(shè)計環(huán)節(jié)的核心能力和保持產(chǎn)品風格一致性，這一點對于希望產(chǎn)品標準化的企業(yè)尤為必要。在工程管理環(huán)節(jié)，總部一般將質(zhì)量、進度、成本具體事務(wù)性管理下放到區(qū)域，總

17、部更主要通過前期計劃制定、過程中的監(jiān)控、事后的評估考核，把控工程運營。盡管對下屬公司的績效考核將從對項目考核轉(zhuǎn)變?yōu)閷δ甓冉?jīng)營指標的考核，但復(fù)地集團在轉(zhuǎn)型之初，針對項目前期整體規(guī)劃的薄弱性，強化了對項目計劃制定的統(tǒng)一管理，明確給予了項目部主持項目整體計劃制定和主導(dǎo)實施的職能，區(qū)域的工程管理部監(jiān)督計劃實施和主持考核計劃最終實施情況，總部仍保留著對整體計劃的審批權(quán)，從而在集團層面保證開發(fā)量、現(xiàn)金流、銷售量之間在計劃環(huán)節(jié)就做到統(tǒng)一。在過程管理方面，總部更主要關(guān)注成本。針對因為操作重心下移可能導(dǎo)致成本失控，復(fù)地集團建立了成本控制和責任成本管理體系，區(qū)域成本部門負責成本的具體控制，從拓展階段的成本測算設(shè)計

18、階段的成本概算和預(yù)算施工階段的成本動態(tài)控制竣工階段的成本核算涵蓋項目運作全過程，總部把持著兩個關(guān)鍵審批權(quán)限點：（1）單項成本超目標范圍超出目標成本5%或單項總額超出目標成本5萬；（2）總體超出目標成本5%或總體總額超出目標成本50萬。萬科集團已在總部將成本管理納入財務(wù)體系之中，而且成本變更不需要總部審核，它對成本的管理通過兩個主要方式實現(xiàn)，一是覆蓋整個企業(yè)的成本信息管理系統(tǒng)能夠?qū)崟r反映成本變化，做到實時監(jiān)控，二是區(qū)域公司對成本的考核突出目標管理，根據(jù)最終成本變動比率的范圍給項目操作者不同的考核結(jié)果，這樣既方便施工時變更的及時性，又促使項目部和業(yè)務(wù)部門在項目前期計劃階段就做好成本計劃，能夠從全過程來考慮優(yōu)化成本。復(fù)地集團和萬科集團的兩種不同方式，反映了大型房地產(chǎn)企業(yè)在集團管控不同階段的管控思路和重點。在轉(zhuǎn)型之初的風險防范和控制是企業(yè)最重要的考慮因素之一，復(fù)地集團除了在成本