房地產(chǎn)在新農(nóng)村建設中的商機

1、房地產(chǎn)在新農(nóng)村建設中的商機摘要 : 從當前我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析入手， 指出了房地產(chǎn)業(yè)介入社會主義新農(nóng)村建設是其未來發(fā)展的新出路， 同時以 國外農(nóng)村房地產(chǎn)成功的例子說明我國發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的商機和可行性。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，社會主義新農(nóng)村，商機1 目前年我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀分析隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，我國正在步入建設小康社會和城市化快速發(fā)展時期，人們要求 改善住房條件和城市人口大幅增加，使房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、市場消費主體、消費者需求等不斷變 化。在我國加入 WTO的背景下，世界知名實力雄厚的國外房地產(chǎn)開發(fā)商加速搶灘中國房地產(chǎn)市場。 我國數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低，抵御風險能力差，市場競爭力弱的房地

2、產(chǎn)開發(fā)商如何在新的形勢 下生存發(fā)展做大做強，是我國房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對的一個重要而緊迫的問題。1.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)的變革 當前的我國的房地產(chǎn)企業(yè)正經(jīng)歷著巨大的變革，房地產(chǎn)企業(yè)兩極化趨向也愈加明顯，那些實力 雄厚的企業(yè)通過上市獲得的大量的資金，如地產(chǎn)新富碧桂園今年四月份香港上市以來已籌集到數(shù)百 億的港元，土地儲備將近五千萬平米，其土地規(guī)?？梢越ㄔO一個中型城市了。而眾多的中小房地產(chǎn) 企業(yè)面臨著不斷上漲的低價束手無策，他們隨時面臨著斷頓的危險。1.2 房地產(chǎn)企業(yè)面對的機遇與挑戰(zhàn)07 年，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個前所未有的發(fā)展時期，受人民幣升值、奧運效應、證券市場 回暖等多重因素的影響，全國的房地產(chǎn)

3、市場一片火爆，不斷高升的房價為眾多的房地產(chǎn)企業(yè)注入了 一劑強心針。從機遇方面看，十七大之后，我國政府提出了科學發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的要求，對房 地產(chǎn)行業(yè)的和諧發(fā)展也規(guī)劃了新的藍圖，近幾年我國經(jīng)濟的高速平穩(wěn)增長，居民的消費水平不斷提 高，國際大的投資環(huán)境的改善使得國外更多的基金愈加關(guān)注國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，這些利好都使得當 前的房地產(chǎn)行業(yè)充滿了發(fā)展機遇。然而，就當前的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來看，挑戰(zhàn)與風險還是不可忽視的。眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑 戰(zhàn)主要有兩個方面，一是土地。二是資金。這兩個因素是影響房地產(chǎn)企業(yè)能否生存與發(fā)展的重大因 素。對于那些土地儲備充足、 資金雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)來說， 04 年之后的三年時間他

4、們的日子過得相 當?shù)氖娣?，每開發(fā)一個項目都能獲得豐厚的回報， 07年北京有一項目開盤時定價 12000 元/平米， 當時他們的營銷總監(jiān)還擔心定價太高，但是開盤后，銷售火爆，價格一路飛漲至18000 元/ 平米，一個項目多賺幾個億。用他們自己的話說“賺錢賺的都不好意思了！”眾多房地產(chǎn)企業(yè)如何在未來激勵的競爭中獲得一席之地，是每個房地產(chǎn)商不得不思考的問題。2 房地產(chǎn)企業(yè)介入社會主義新農(nóng)村建設是其未來的生存之道未來的房地產(chǎn)企業(yè)如何生存，是許多業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的熱點，社會主義新農(nóng)村房地產(chǎn)是房地產(chǎn)未來發(fā)展的新方向。 伴隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱作用越來越明顯。但與此同時 ,

5、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的地域差異， 尤其是城鄉(xiāng)之間的鴻溝日益擴大 , 房地產(chǎn)開 發(fā)投資主要集中在城市尚未進入到廣大的農(nóng)村市場。自從改革開放以來，我國農(nóng)村居民生活水平逐 步提高，農(nóng)村居民人均純收入穩(wěn)步增長，這一數(shù)字從2003年的 2622元到 2004年的 2936元再到 2005年的3255元，表明農(nóng)村居民的購買力水平在逐步提高。并且，在“十一五”規(guī)劃明確提出建設社會主 義新農(nóng)村的背景下，國家將加大對農(nóng)村的投資力度，加強政策傾向，將積極推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，搞 好鄉(xiāng)村建設規(guī)劃， 節(jié)約和集約使用土地， 改善廣大農(nóng)村的生產(chǎn)生活條件和整體面貌。截至 2004 年底，我國共有 320.7 萬個自然村， 63

6、.4 萬個行政村；有 2.2 萬個集鎮(zhèn)、近 2 萬個建制鎮(zhèn)；總建設用地接 近 17萬平方千米，有近 8 億人口在這里居住、工作和生活； 2004 年農(nóng)村住宅投資 2334 億元，村鎮(zhèn) 住宅建設量近 10 年來一直保持在 6億平方米以上，這就為此時房地產(chǎn)業(yè)進入農(nóng)村市場提供了契機。 因此 , 重視農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 , 從根本上符合農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、 農(nóng)村居民生活水平提高的基本要求 , 是 建設我國社會主義新農(nóng)村的客觀要求和必然選擇，同時也是我國房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的新思路。3 國外農(nóng)村房地產(chǎn)成功先例英國人下鄉(xiāng)成就了該國農(nóng)村地產(chǎn)。近年來，英國成了歐洲唯一從城市向農(nóng)村"逆向 "流動人口的

7、國家。如今，英國人從城市圍城中沖決而出，去農(nóng)村常年享受恬靜自然的生活。英國鄉(xiāng)村管理局的 數(shù)據(jù)顯示， 28.5%的英格蘭人口生活在農(nóng)村地區(qū)。在過去 20 年間，農(nóng)村人口增長了 13.7%，其中 1/ 4 的城市居民定居在西南鄉(xiāng)村地區(qū)， 因為這里仍然保持著田園詩般的生活方式， 同時離倫敦又比較近。 據(jù)估計，每年約有 11.5 萬英國人從城市搬遷到農(nóng)村。 2000 年至今，英格蘭鄉(xiāng)村地區(qū)的遷入人口比 遷出人口多 35.2 萬人以上，其中半數(shù)的遷入者年齡在 25- 44歲之間，這也就是工作者的主要年齡段。 房地產(chǎn)經(jīng)紀人西蒙·默頓說，盡管這些新居民會帶來些許鄉(xiāng)村所缺乏的生命力，也可提供一些生意

8、 和工作機會，但對長期居民來說，他們也極大地抬高了鄉(xiāng)村房地產(chǎn)價格。如農(nóng)村地區(qū)一幢有 5 間臥 室，帶花園、網(wǎng)球場和小圍場的房子售價高達100萬英鎊，而且從來不缺買主。國外這一成功先例經(jīng)驗我們是可以借鑒的。4 我國現(xiàn)階段農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)的可行性（ 1） 新農(nóng)村建設中采用房地產(chǎn)開發(fā)模式與農(nóng)民自發(fā)建房模式相比有著巨大的優(yōu)勢。農(nóng)民自發(fā) 建房習慣請當?shù)氐慕ㄖ爜磉M行設計和施工，這樣建成的農(nóng)宅不但可能與整體環(huán)境不協(xié)調(diào)，而且容 易助長互相攀比的不良習氣。而如果采用房地產(chǎn)開發(fā)模式，在規(guī)劃、設計、施工等方面的實力必然 大大增強。由專業(yè)房地產(chǎn)商開發(fā)的和諧整齊的集體農(nóng)莊，除了可以有效避免以上兩點問題，而且能 使材料和

9、工藝質(zhì)量、房屋使用效率等方面得到提高，進而達到資源與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。（ 2）新農(nóng)村建設采用房地產(chǎn)開發(fā)模式將實現(xiàn)政府、農(nóng)民、房地產(chǎn)商等多方共贏。在新農(nóng)村建設 中，不但要給農(nóng)民舊宅拆遷補償， 同時還要考慮到相當一部分農(nóng)民的經(jīng)濟能力還比較低的實際情況， 必須以低廉的價格賣給農(nóng)民一定面積的安置房，還要負責農(nóng)民小區(qū)的基礎設施建設。如果新農(nóng)村建 設只靠政府一把抓，必然給政府帶來沉重的經(jīng)濟負擔。而大部分房地產(chǎn)商經(jīng)過多年的房地產(chǎn)開發(fā)運 作，已經(jīng)完成了原始積累，資金充足，政府可以吸引其資金進行新農(nóng)莊的先期建設。建成的農(nóng)莊環(huán)境宜人，配套設施齊全，必將能夠吸引一部分城市居民到農(nóng)村定居，通過向這部分潛在消費者銷售房

10、屋，補償房地產(chǎn)商，使其有利可賺，調(diào)動其積極性。另一方面，農(nóng)村大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)將帶動農(nóng)村建筑業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)村創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點，使農(nóng)民不必進城就能獲得就 業(yè)崗位，從而緩解農(nóng)村剩余人口向大中城市過度轉(zhuǎn)移帶來一系列交通、就業(yè)、住房的壓力。（ 3）值得不引起我們注意的是，建成后的農(nóng)村住宅不同于城市的商品房，不能進入房地產(chǎn)二級市場流通，因此可以有效避免炒買炒賣房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)的負面影響將減至最低，使房屋供應與 實際需求真正相適應，而不會出現(xiàn)城市房地產(chǎn)市場中一邊是商品房空置，一邊是廣大的房屋需求者 望“價”興嘆的局面。5 我國農(nóng)村發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的商機所在按照“ 十一五”規(guī)劃的內(nèi)容 ，

11、國家資金和資源將適時向農(nóng)村傾斜 , 農(nóng)村基礎設施建設、生活條 件改善等方面的投資力度將逐步加強 , 城市與農(nóng)村的分配關(guān)系也將開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。因而 , 可以說社會主義新農(nóng)村建設為農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了契機 ，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)進入農(nóng)村市場在供給條件、 需求基礎、市場潛力、利潤空間、政策環(huán)境等各方面有堅實的保障。（一 ） 豐富的土地資源和龐大的市場需求為農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了潛在市場和利潤空間。在 農(nóng)村發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)， 房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤可能會比大中城市低,，但其總量是巨大的。 2005 年底 ， 我國農(nóng)村人口達 74544萬人，人均居住面積 29.7 平方米，比 2004 年增加 1.8 平方米

12、 , 增長 6%。按照現(xiàn) 有的人口和人均住房面積增長速度來計算， 2006 年農(nóng)村居民新增住房面積需求為 13.4 億平方米。 如 此龐大的數(shù)字 , 從某一層面上來說就為房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)村的發(fā)展提供了一個潛在市場和利潤空間。特 別是對于資金實力不是很強的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說， 是一個很好的會。 同時 ,我國城鎮(zhèn)土地資源十分 有限，城市房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本越來越高 , 各項限制條件逐漸增多 , 廣闊的農(nóng)村市場將會為房地 產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展開拓一個新空間。（ 二 ） 日益明晰的宏觀政策環(huán)境和不斷優(yōu)化的社會經(jīng)濟條件為農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力 保障。在我國國民經(jīng)濟保持快速穩(wěn)定健康發(fā)展的前提下 , 在“ 十一

13、五”規(guī)劃明確提出要建設“ 社 會主義新農(nóng)村” 的背景下 , 房地產(chǎn)業(yè)進入農(nóng)村市場面臨前所未有的機遇 : 首先“, 十一五”期間 , 國 家將加大財政投入力度 , 大力支持農(nóng)村道路、飲水、通信等基礎設施和生態(tài)環(huán)境建設 , 這將為房地 產(chǎn)項目在農(nóng)村地區(qū)的實施提供必需的配套設施。其次 , 隨著“ 建設社會主義新農(nóng)村”宏偉戰(zhàn)略的實 施 , 國家將加大對農(nóng)村各項方針政策的推行力度。取消農(nóng)業(yè)稅、增加對農(nóng)民的種糧直接補貼等政策 將直接減輕農(nóng)民負擔 ; 同時 , 積極發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè) , 特別是農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)等措施有利于農(nóng)村產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整 , 極大促進農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展和農(nóng)民收入的穩(wěn)步增長 , 從而夯實農(nóng)民

14、購房消費的經(jīng) 濟基礎。 第三, 國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展 , 催生了農(nóng)村居民消費觀念與消費習慣的變化。 農(nóng)村居民用 于生活消費的支出逐年增加 , 農(nóng)村外出務工人員從城市帶回了新的價值觀念和生活方式 , 從而使農(nóng) 民有強烈的愿望提高自身生活質(zhì)量。 因此 , 從觀念上說 , 農(nóng)民可以接受新的居住和生活方式。 最后 , 隨著計劃生育政策的有效實行 , 農(nóng)村家庭結(jié)構(gòu)逐漸趨于簡單化 , 他們已經(jīng)不再局限于傳統(tǒng)的大家族 居住模式 , 而是分離出來單獨組家。這就為房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)村的發(fā)展提供了廣闊的市場前景。（ 三 ） 城市郊區(qū)化和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)化使農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展擁有了現(xiàn)實需求基礎。 農(nóng)村房地產(chǎn)的現(xiàn) 實需求主要來自

15、于城市居民和農(nóng)村農(nóng)民兩個方面。就城市居民而言 , 其對農(nóng)村房地產(chǎn)的需求主要受 生活住房和享受鄉(xiāng)村自然美景兩種動機驅(qū)使，這兩種情況對農(nóng)村房地產(chǎn)的區(qū)位要求都很高。前者要 求農(nóng)村房地產(chǎn)要靠近城鎮(zhèn)，交通便利。顯然 , 只有在城鄉(xiāng)結(jié)合部才具有此種區(qū)位優(yōu)勢 , 才能滿足城市 居民的要求。后者則其選擇范圍較廣 , 對區(qū)位要求更高。首先 ,農(nóng)村房地產(chǎn)要毗鄰城鎮(zhèn) , 能在現(xiàn)有交 通和通訊條件下滿足快捷往返的要求。其次 , 環(huán)境要優(yōu)雅 , 符合中國人傳統(tǒng)居住習慣和審美情趣。第 三, 靠近集鎮(zhèn) , 且集鎮(zhèn)的商業(yè)要比較發(fā)達 , 能滿足生活購物等基本要求。 隨著人們生活水平的不斷提 高 , 交通的便捷 , 通訊的發(fā)達

16、, 城市居民離開中心城市向城郊轉(zhuǎn)移越來越普遍。他們在農(nóng)村買房置 產(chǎn) , 既用于生活居住 , 又享受鄉(xiāng)村的田園美景。這幾乎成為一種時尚。再加上城市房地產(chǎn)的不合理 價格和惡劣服務質(zhì)量 （ 包括售后服務和物業(yè)管理 ）也使部分城市居民將目光轉(zhuǎn)向農(nóng)村。就農(nóng)民而言,其對農(nóng)村房地產(chǎn)的需求有從事工商業(yè)的雙棲農(nóng)民和從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的種地農(nóng)民兩種情況。隨著中 國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級 , 從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的收益率普遍高于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的收益率。在追求自身利益 最大化的經(jīng)濟動機驅(qū)使下 , 部分農(nóng)民轉(zhuǎn)向從事工商業(yè)活動。而高昂的城市房地產(chǎn)價格使他們將目光 轉(zhuǎn)向城鄉(xiāng)結(jié)合部的房地產(chǎn)。它們價格相對便宜 , 位置適中 , 既能滿足生活居住的需要 , 又能滿足工 商業(yè)活動的需要。這無疑對外出淘金的農(nóng)民來說具有極大吸引力。6 結(jié)語無可否認，目前由于體制不健全，經(jīng)驗不豐富等原因的存在，使得新農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展初期會 存在一定的阻力如（ 1）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度不完善。（ 2）失地農(nóng)民迫切就業(yè)問題 （ 3）房地產(chǎn)項目 的規(guī)劃問題 4 ）房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)村市場的運作模式等，但是我們有理由相信在黨中央正確領(lǐng)導下，在 社會主義新農(nóng)村建設號角的指引下，在和諧社會建設大旗的揮舞下，社會主義新農(nóng)村房地產(chǎn)必將合 理的解決和處理好面臨的一切問題，迎來欣欣向榮的商機，同時也為社會主義新農(nóng)村建設做出卓越 的貢獻。參考文獻1 楊艷. 社會主義